Boletín Informativo de Urbanismo

EXCMO. AYUNTAMIENTO
DE ARAHAL
DELEGACIÓN DE URBANISMO
MARZO DE 2.008
INTRODUCCIÓN
El urbanismo ha sido una materia muy controvertida en los últimos años, motivado fundamentalmente por las reiteradas apariciones en
la prensa de determinados personajes carentes de escrúpulos y con una codicia desmesurada que han obligado a los poderes públicos
y a la justicia a actuar, no siempre con la contundencia y la rapidez necesarias y deseables.
En muchos casos, la connivencia entre el poder político y los especuladores ha sido tan
manifiesta, que algunas carreras políticas han
terminado con sus titulares entre rejas. Efectivamente, se ha podido saber que algunos
cargos políticos, unas veces por acción
(autorizar obras ilegales) y otras por omisión
(no paralizarlas o hacer “la vista gorda”) han
salido mal parados.
De la misma forma, también hemos podido
conocer cómo algunos especuladores han sido encausados, fundamentalmente por sobornar a cargos políticos para que les permitieran
construir donde no se puede o más de lo legalmente establecido.
No terminan aquí las responsabilidades, pues
de estas acciones deben rendir cuentas en un
momento determinado no sólo los cargos políticos y los promotores o propietarios, sino los
constructores y técnicos que dirigen las obras.
Hasta hace relativamente poco tiempo, la legislación urbanística era escasa y la mayoría
de estas infracciones eran administrativas, es
decir que solían zanjarse con una sanción, y
esto, al cabo de muchísimo tiempo. No obstante, en los últimos tiempos estamos viendo
cómo la legislación se multiplica y se ha modificado el Código Penal para que determinadas
infracciones puedan ser castigadas incluso
con penas de cárcel. EL ASUNTO ES, PUES,
MUY SERIO.
están dentro de los cuatro apartados siguientes:
Construcciones sin proyecto. Es decir,
obras que legalmente precisan de un proyecto
técnico para su autorización, se inician sin
contar con dicho documento. Generalmente,
tras la denuncia del vigilante de obras y la
apertura del expediente sancionador, el propietario de las obras suele encargar y presentar el proyecto.
Falsedad entre lo solicitado y realmente
ejecutado. Hay dos tipos de infracciones en
este campo: la primera es que se solicita una
licencia menor, que no precisa proyecto, y
después se ejecuta mucho más de lo solicitado. El segundo tipo de infracción consiste en
ejecutar obras distintas a las que se han descrito en el proyecto presentado, generalmente, construir más metros. Tanto un caso como
el otro suelen ser detectados por los servicios
municipales. El problema es cuando el exceso
de obra no puede ser legalizado con un nuevo
proyecto porque lo ejecutado contraviene las
normas urbanísticas en vigor. En consecuencia, independientemente de la sanción que se
determine, hay que ordenar la demolición de
la parte de la obra no legalizable.
Castilletes desmesurados que son terceras plantas encubiertas. Una de las infracciones más generalizadas, puesta de moda
por algunos técnicos de los que suelen trabajar en Arahal. Tengamos en cuenta que las
terceras plantas están prohibidas y que los
castilletes sólo deben tener la finalidad de
propiciar el acceso a la azotea y, en cualquier
caso la instalación de un pequeño lavadero o
trastero. Por tanto, toda construcción que supere la superficie establecida por las normas
buscando la utilización de los enormes castilletes como zona habitables de la vivienda,
serán controladas exhaustivamente.
Parcelaciones y urbanizaciones ilegales.
Las normas urbanísticas no sólo ordenan y
regulan el territorio que ocupa la ciudad, sino
todo el término municipal. Es especialmente
grave la construcción en terreno no apto para
ello, gravedad que se ve incrementada si el
terreno tiene algún tipo de protección. No vamos a entrar aquí en las consecuencias de
este tipo de infracción porque están en la memoria de todos las detenciones que muchos
vecinos de este pueblo sufrieron hace meses
y se sabe que en breve empezarán los juicios,
en muchos de los cuales se imputa un delito
SITUACIÓN DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA DE ARAHAL
Se define el urbanismo como el conjunto de
conocimientos y medidas necesarias para planificar el territorio y las ciudades, así como su
reforma, ampliación, etc. También abarca la
construcción de edificios y su reforma. Estas
medidas se concretan en diversas normas de
carácter nacional, autonómico, provinciales y
locales. El instrumento legal con el que suelen
contar la mayoría de ciudades para su desarrollo urbanístico es el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
En el caso de nuestro pueblo deberíamos
contar también con un Plan para la ordenación del casco al estar Arahal considerado
Conjunto Histórico Artístico. Hace aproximadamente diez años se puso en marcha la redacción del Plan Especial de Protección del
Conjunto Histórico de Arahal (PEPCHA), pero
aún no ha sido aprobado definitivamente. En
cuanto al PGOU de Arahal, es un documento
del que hace años se viene hablando, pero
sólo se ha acometido su redacción hace poco
más de un año. Sólo se ha aprobado el Avance, que ahora deberá ser modificado casi en
su totalidad.
PRINCIPALES PROBLEMAS QUE SE
PLANTEAN
La mayoría de las infracciones urbanísticas a
las que nos tenemos que enfrentar a diario
2
contra la ordenación del territorio.
3.
LÍNEAS GENERALES DE LA POLÍTICA URBANÍSTICA
1.
Siendo de capital importancia para el desarrollo urbanístico de nuestro pueblo
tener redactados, consensuados con las
fuerzas políticas y sociales, y aprobados
definitivamente tanto el PEPCHA como
el PGOU, a ello estamos dedicando la
máxima energía y prioridad.
2.
Por la gravedad de la situación de las
parcelaciones y urbanizaciones ubicadas
en nuestro término, pondremos todo el
empeño en tratar de regularizar lo que
sea posible. Impedir que estas construcciones sigan proliferando antes de que
se determine la zona o zonas de nuestro
término que se van a destinar a que se
construyan este tipo de viviendas. Tanto
para trabajar en la legalización de lo
hecho como para sancionar e impedir lo
que se intente construir ilegalmente en el
futuro, disponemos de fotografías aéreas
4.
5.
6.
3
de las zonas más conflictivas, hechas en
junio pasado.
Agilizar el procedimiento administrativo
de concesión de licencias, fundamentalmente las concernientes al casco histórico.
Evitar la apertura de expedientes sancionadores dialogando previamente con los
infractores para que restauren la legalidad urbanística sin necesidad de llegar
al precinto de obras, imposición de sanciones o demolición de lo ejecutado ilegalmente.
En caso de apertura de expediente sancionador, se exigirá responsabilidades
no sólo al propietario de la misma, sino a
los técnicos que la dirijan y los constructores que las ejecuten, ya que en muchos casos son técnicos y constructores
quienes propician la infracción.
Establecer un sistema de información
permanente de todos lo ciudadanos,
bien en la página web del Ayuntamiento,
bien mediante boletines informativos,
7.
charlas, reuniones, etc.
En el campo concreto de la concesión
de licencias de obras y la comprobación
posterior de las mismas:
a) Comprobación por técnicos municipales de que lo ejecutado se corresponde con lo proyectado mediante visita in situ para la concesión de la primera ocupación.
b) En caso de no solicitarse la primera
ocupación tras la solicitud de licencia de obras, se articularán los procedimientos legales para la inspección del inmueble y la comprobación de que la obra ejecutada se
corresponde con la proyectada.
c)
Agilización en la resolución de los
expedientes sancionadores que en
ningún caso beneficiarán al infractor, con independencia del seguimiento de expediente de restitución
de la legalidad urbanística.
d) Seguimiento exhaustivo de certificados finales de obras, llegando a
iniciar expedientes de falsedad en
documento público si procediera.
e) Exigencia de colocar las carátulas
de licencias de obras a la vista desde el vial público.
4.
5.
6.
CONCLUSIÓN
Queremos finalizar estas líneas con un breve
resumen de lo que todos los ciudadanos de
Arahal deben conocer y asumir para evitar
problemas y situaciones desagradables:
1.
Ninguna obra es demasiado pequeña:
por muy insustancial que nos parezca,
debe acudirse al Ayuntamiento a solicitar
la correspondiente licencia.
2.
Si se solicita licencia de obras, hay que
cuidar de que se solicita exactamente lo
que se piensa hacer. Si en el transcurso
de la obra se cambia de opinión y se
pretende hacer algo distinto a lo solicitado, debe comunicarse a la Delegación
de Urbanismo.
3.
Dado que hemos visto cómo algunos
técnicos y constructores engañan o informan mal a muchos vecinos acerca de
lo que está permitido o no, y en determinados casos incluso les alientan a que
cometan ilegalidades insinuando que
con sólo pagar una pequeña sanción ya
queda el problema zanjado, hemos de
7.
4
advertir que en cualquier caso las consecuencias serían:
•Sanción para el propietario de las
obras.
•Sanción para el técnico director y, en su
caso, sanción al constructor.
•Si las obras ejecutadas fueran de imposible legalización, demolición de las mismas.
En el caso de una obra nueva que presente ilegalidades, no se concederá la
licencia de primera ocupación (ni por
tanto autorización para los enganches
de luz y agua) en tanto no se regularice
la ilegalidad cometida.
En el caso de las parcelaciones ilegales
en suelo rústico, no se debe adquirir, bajo ningún concepto, una de esas parcelas. Hemos explicado más arriba la voluntad municipal de regularizar las existentes, pero no podemos permitir la proliferación de este tipo de parcelaciones, ni
que las existentes sigan creciendo. No
creemos necesario volver a repetir los
problemas que muchos de los vecinos
de este pueblo tienen actualmente por
causa de algunos desaprensivos que se
han “forrado” literalmente, vendiendo
suelo rústico a precios similares al del
suelo urbano.
En el caso de demoliciones de inmuebles, fundamentalmente en el casco antiguo, abstenerse de ejecutarlas en fin de
semana pensando que así no se podrá
evitar. Esto hecho sólo agravará el problema y, en determinados casos podría
llegarse a ordenar la reconstrucción
exacta de lo demolido. Para evitar esos
hechos, este Ayuntamiento se plantea
incluso disponer de vigilancia específica
de obras durante los fines de semana y
días de fiesta.
Finalmente, si por cualquier causa se
ordena la paralización de una obra, debe
acatarse inmediatamente dicha orden y
el propietario debe dirigirse al Ayuntamiento para conocer de primera mano
las causas de la paralización y la posible
solución. Esto podrá evitar la apertura de
expediente sancionador, el precinto de
las obras y, probablemente, la consiguiente sanción.
PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN
DEL CASCO HISTÓRICO DE ARAHAL
(PEPCHA)
entidades culturales, propietarios, etc. con objeto de que fuera ampliamente conocido y debatido antes de su aprobación definitiva).
A este respecto, y tras varias reuniones mantenidas tanto con los redactores del Plan como con responsables de la Delegación de
Cultura de la Junta, en reciente visita de estos
últimos se han adoptado criterios comunes en
cuanto a la catalogación de edificios, extremo
más laborioso de los que quedan por finalizar.
También fruto de estas reuniones se ha determinado que esos trabajos podrían estar concluidos a finales de mayo, fecha a partir de la
cual esta Delegación convocaría reuniones a
fin de discutir en profundidad el documento
con los colectivos antes mencionados antes
de aprobarlo definitivamente en Pleno y remitirlo finalmente a la Consejería de Cultura de
la Junta de Andalucía.
Así pues, esperamos que antes de final de
año el Plan Especial de Protección del Casco
Histórico de Arahal, documento que lleva más
de diez años dando tumbos, sea por fin una
realidad legal en nuestra ciudad, y sirva como
eficaz herramienta para que se agilicen en
gran medida las autorizaciones de obras en
todo el casco histórico.
Las Normas Subsidiarias de Planeamiento
Urbanístico de Arahal, actualmente en vigor,
se fraguaron en 1990 aunque no fueron aprobadas definitivamente hasta 1994. En ellas
existía el compromiso municipal de elaborar
un Plan Especial de Protección del Casco
Histórico, documento que no fue encargado
hasta varios años después y que hasta el día
de hoy sigue sin aprobarse definitivamente
por el Ayuntamiento.
Siendo conscientes de la importancia que este documento urbanístico tiene para nuestra
ciudad, dado que en él se determinarán las
actuaciones que se podrán o no llevar a cabo
en el caserío del casco histórico, en las bolsas de suelo que aún existen en su interior,
los inmuebles que tendrán un determinado
grado de protección y las zonas en las que
deberán observarse precauciones arqueológicas, esta Corporación, como queda dicho en
otra parte de este boletín, entendió desde el
principio que era una tarea prioritaria consensuar el Plan Especial tanto con la Delegación
de Cultura de la Junta de Andalucía (para evitar más demoras innecesarias), como con los
diversos colectivos locales interesados o afectados por el mismo (constructores, técnicos,
5
APROBACIÓN DEL PLAN PARCIAL
DEL SECTOR 7 “LA ZORRERA”
propietarios de los terrenos que abarca el Plan
para informarles de las principales determinaciones. Posteriormente, el documento fue
aprobado por la Junta de Gobierno Local el
pasado 30 de enero y actualmente sigue su
tramitación ante la Consejería de Obras Públicas de la Junta de Andalucía.
Mientras el trámite legal se cumple, y dado
que la iniciativa para el desarrollo del polígono corresponde al Ayuntamiento (sistema de
cooperación), desde la Delegación de Urbanismo seguimos trabajando para adelantar en lo
posible su puesta en marcha y la captación de
empresas. Así, se han iniciado contactos con
empresas dedicadas a gestionar el desarrollo
de estos planes urbanísticos.
Resumimos, finalmente, los datos básicos de
este Plan Parcial:
Industrial agropecuario:
531.531,90 m2.
Industrial intensivo:
242.658,35 m2.
Industrial extensivo:
60.000,00 m2.
Espacio libre:
130.839,20 m2.
Equipamientos:
56.434,55 m2.
Sistemas generales:
22.599,25 m2.
Red viaria y espac. asociados: 244.428,75 m2.
SUPERFICIE TOTAL
1.288.492,00 m2.
Esperemos que con el rápido desarrollo de este Plan Parcial, los problemas de industrias sin
regularizar y falta de suelo apto para la ubicación de empresas empiecen a resolverse en
nuestra ciudad.
En las Normas Subsidiarias de Planeamiento
Urbanístico de Arahal que, como queda dicho
en otra parte de este boletín se aprobaron definitivamente en 1994, se preveía un sector importante de suelo industrial al otro lado de la
autovía A-92 en ambos márgenes de la carretera de Villamartín.
También se programaron más de 1.200.000
metros cuadrados de zona agropecuaria, destinada fundamentalmente a la instalación de
industrias de aderezo de aceitunas, ya que,
como es sabido, este tipo de industrias precisan mucho espacio para desarrollar adecuadamente su actividad.
Pues bien, catorce años después de la aprobación de las Normas Subsidiarias, aún no se ha
desarrollado totalmente la zona industrial
más cercana a la autovía, encontrándonos en
algunos casos con importantes problemas sin
resolver. Pero siendo esta situación preocupante, lo es mucho más que mientras otros
pueblos de nuestro entorno disponen de suelo
abundante para la instalación de industrias,
Arahal sigue sin contar con un polígono bien
ordenado, con buenos accesos y con los trámites administrativos y urbanísticos terminados
para que las empresas interesadas puedan instalarse en él.
En esa zona agropecuaria a que hemos aludido antes se han ido instalando determinadas
empresas, en la mayoría de los casos de forma
irregular, y las sucesivas corporaciones han
ido dejando pasar el tiempo sin ordenar ese
territorio y, por lo tanto, sin legalizar plenamente la situación de esas industrias. Mientras
tanto, todos hemos ido enterándonos de que
determinadas empresas se localizaban en
otros pueblos ante la falta de suelo calificado
en Arahal.
Ante este estado de cosas, una de nuestras primeras prioridades fue la elaboración del Plan
Parcial de este sector, primer paso para la regularización de las empresas allí instaladas y
ordenar el resto del suelo. Una vez terminado
el primer borrador, se procedió a reunir a los
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PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
URBANA (PGOU)
Por fin, el equipo de gobierno municipal 20032007 abordó la redacción del PGOU de Arahal, del que se llegó a aprobar el Avance (uno
de cuyos planos mostramos abajo). Pero este
documento tenía tan poco sentido, era tan ilógico para las necesidades actuales de Arahal
que los grupos de la oposición advertimos sus
escasas posibilidades de ser aprobado por la
Junta de Andalucía. Tanto más, cuanto que la
propia Consejería de Obras Públicas ya había
aprobado el Plan de Ordenación Territorial de
Andalucía (POTA), cuyas determinaciones
chocaban frontalmente con lo que se estaba
planteando en ese Avance. No obstante, lo
aprobamos para que no se nos culpara de
obstaculizar el desarrollo urbanístico.
Efectivamente, la Junta de Andalucía rechazó
el Avance y nos encontramos con que hay
que volver a empezar. En el Área de Urbanismo nos hemos tomado muy en serio la necesidad de disponer de un PGOU y hemos trabajado duro en esta tarea. En la actualidad el
documento está prácticamente elaborado y
esperamos que en pocos meses pueda ser
llevado a su Aprobación Inicial para volverlo a
remitir a la Junta de Andalucía, aunque previamente informaremos detalladamente a la
ciudadanía.
El Plan General de Ordenación Urbana
(PGOU) de Arahal viene sufriendo tantas vicisitudes como el PEPCHA, del que ya hemos
hablado en la página 5.
Como se ha dicho en otro lugar de este boletín, el instrumento urbanístico actualmente
en vigor son las Normas Subsidiarias de Planeamiento aprobadas en 1994. Lo que ocurre
es que esas Normas ya nacieron prácticamente muertas, pues durante los años 1991 a
1994 la indisciplina urbanística campó a sus
anchas. Las corporaciones municipales posteriores, en lugar de abordar el trabajo de
hacerlas de nuevo o acometer la redacción de
un PGOU, se dedicaron a hacer reforma tras
reforma sin tener en cuenta una visión de
conjunto de la ciudad.
Así nos hemos encontrado con que el traje
que compró Arahal en 1994 ya no le estaba
bien y se pretendió arreglarlo a base de remiendos. Y así estamos: la ciudad ha crecido
sin rumbo, sin apenas zonas verdes dignas
de tal nombre, sin suelo para equipamiento
deportivo, sin suficiente suelo programado para vivienda o para uso industrial. Esta carencia de suelo, y la escasa intervención municipal en estos asuntos, han disparado la especulación, haciendo todavía más difícil enderezar la situación.
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HALLAZGOS ARQUEOLÓGICOS EN
“LA PALMERA”
si merece la pena continuar la excavación.
El plan de trabajo que nos planteamos es el
siguiente:
1.
En un mes podríamos tener los resultados de la prospección en la carretera.
2.
Hacia mediados del verano podría estar
finalizada la excavación del solar actual.
3.
En caso de considerarse necesario, a
continuación se excavaría bajo la carretera.
4.
Finalizada la excavación, se prepararía
el informe completo de lo encontrado y
se organizaría una exposición para dar a
conocer a la ciudadanía el contenido y el
alcance de este yacimiento arqueológico.
5.
Finalmente, elaboración y ejecución de
un proyecto para que lo más importante
de lo encontrado se conserve “in situ” y
pueda ser visitado.
En definitiva, nos hallamos ante un descubrimiento importantísimo para la historia y la cultura de nuestra ciudad, y este Ayuntamiento
tiene la firme voluntad de conservarlo y ponerlo en valor, como un aliciente más en la oferta
turística y cultural que podamos ofrecer en un
futuro.
Hace unos meses, cuando se procedió a la
excavación de la parte delantera del solar antiguamente ocupado por la fábrica de “La Palmera” para construir el aparcamiento subterráneo, aparecieron los restos de lo que parece ser una importante necrópolis. Esta serie
de enterramientos alcanza su mayor densidad
en torno a lo que con toda probabilidad son
los restos de una antigua iglesia.
En un primer análisis de lo encontrado, los
arqueólogos datan los restos entre los siglos
IV y VI.
Este hallazgo tiene una importancia extraordinaria culturalmente hablando: son los restos
más antiguos encontrados hasta ahora en
nuestra ciudad y, de confirmarse las apreciaciones iniciales, podríamos encontrarnos ante
los restos de una iglesia paleocristiana, escasísimas en la provincia de Sevilla.
Siendo conscientes de la relevancia de este
yacimiento, desde la Delegación de Urbanismo hemos estado siguiendo paso a paso el
progreso de la excavación. Es más, dado que
todo apunta a que el yacimiento se prolonga
fuera de los límites del solar, hacia debajo de
la carretera de Carmona, se ha encargado un
trabajo de prospección del tramo de carretera
delantero a la fachada con objeto de analizar
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