INVASION DE ZONAS COMUNES

INVASION DE ZONAS COMUNES
INVASION DE ZONAS COMUNES
Es probable que en nuestra comunidad de
propietarios observemos el caso de un
comunero
que hace uso exclusivo de un
elemento común en situaciones puntuales o
de manera
permanente. Aun cuando esto
contraviene
el
derecho a disfrute
del
elemento
en
cuestión por parte de
la mayoría de los
propietarios, tal y
como se establezca en los Estatutos; la
ley abre un espacio para tal práctica, a
la cual debe considerarse como una
invasión de zonas comunes.
En el artículo 394 del Código Civil, se indica que “cada
propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que
no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a otros
vecinos utilizarlos según su derecho”. En la mayoría de los
casos,administradores de fincas indican que la invasión de
zonas comunes por parte de un copropietario se relaciona con
el uso de patios, pasillos, cubiertas del edificio, jardines,
piscinas, el garaje o el área de maniobra de vehículos.
Aun cuando en el Código Civil y en la Ley de Propiedad
Horizontal, se plantea el disfrute en exclusiva de
determinados espacios comunes por parte de un vecino en
particular, éste debe hacerlo “siempre con respeto a los demás
residentes y a los estatutos de la comunidad, donde debe
quedar bien reflejado el privilegio y las consecuencias de su
disfrute”.
CUALES SON LOS ELEMENTOS COMUNES
Es importante recordar que los elementos comunes son aquellos
destinados al disfrute de todos sus copropietarios, tales
como: el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas;
las estructuras físicas como pilares, vigas, forjados y muros
de carga. Así como, las fachadas, los revestimientos
exteriores de las terrazas, los balcones, las puertas y las
ventanas.
Además se consideran zonas comunes: portales, escaleras,
porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y
los recintos destinados a la prestación de servicios como:
ascensores, depósitos, contadores, antenas, telefonías y otro
tipo de telecomunicaciones,
desagües o tuberías para el
suministro de agua, gas o electricidad, o de aprovechamiento
de energía solar, el aire acondicionado, las áreas de portería
electrónica y otras de seguridad del edificio.
Cuando ocurre la invasión de
zonas comunes por parte de un
copropietario, es procedente
que
la
comunidad
de
propietarios convoque a Junta
de propietarios para dar
respuesta
formal
a
esta
situación, la cual puede ser:
reclamar el cese del uso
extralimitado por parte del
invasor
o
analizar
la
concesión
de
su
uso
exclusivo, en caso de que
éste vecino lo solicitase
formalmente.
Lo más sano para evitar invasiones de zonas comunes es
establecer limitaciones estrictas para su uso en los Estatutos
o delimitar físicamente los mismos. No obstante, si un vecino
está interesado en utilizar un elemento común, debe solicitar
por escrito, la concesión de disfrute exclusivo, para que la
Junta de propietarios considere un acuerdo que debe ser
aprobado o reprobado con el voto unánime de los
copropietarios.
DISPOSICIONES LEGALES
ELEMENTOS COMUNES
RELACIONADAS
CON
LA
INVASION
DE
Aun cuando la ley permite que un único vecino disfrute en
exclusiva espacios comunes, éste debe solicitarlo a la
comunidad de propietarios en forma escrita. Si ésta se niega,
el interesado puede emprender acciones judiciales ante los
tribunales en solicitud de un arbitraje que procure lograr una
conciliación.
Asimismo, la Ley de Propiedad Horizontal rechaza la
construcción de obras ilegales en áreas comunes no autorizadas
por la Junta de propietarios. Si esta situación ocurriera, la
comunidad debe constituirse en junta y acordar facultar al
Presidente para que realice un requerimiento de cese de la
construcción a los infractores o emprender acciones judiciales
ante los organismos competentes en la materia.
En ese caso, la demanda puede ser interpuesta por la comunidad
o por los propios vecinos perjudicados, mediante la
consignación de un documento escrito debidamente sustanciado
con la descripción de la norma estatutaria violada por el
vecino invasor y un informe pericial donde conste la
existencia real del perjuicio.
Debes recordar que siempre la mejor vía para resolver estas
situaciones, será la conciliación,
que puede facilitarse
mediante al análisis objetivo de la situación del elemento
común en disputa y la posibilidad de disfrute exclusivo por
parte de un vecino, si no perjudica al resto de la comunidad o
a otros copropietarios.
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