Valoración Inmobiliaria - ACANTO ESTUDIO arquitectura y urbanismo

Valoración Inmobiliaria
Finalidades
Con este libro se pretende dar una guía básica de conocimientos de
valoración inmobiliaria para todos aquellos que se inician en la misma.
En él, el lector encontrará todos los fundamentos necesarios para hacer una valoración inmobiliaria aplicando los métodos más usuales de
valoración, así como unos ejemplos didácticos de los mismos.
Por ello la publicación se estructura en tres partes, la primera que trata
de los términos que se utilizan en la valoración inmobiliaria, así como
de repasar las nociones generales que nos harán falta conocer para la
aplicación de los distintos métodos. La segunda dedicada a cada uno
de los diferentes métodos de valoración que tratamos (Coste, Comparación, Actualización de Rentas y Residual) y, finalmente, la tercera
parte la dedicamos a enfocar la realización de los diferentes informes
de valoraciones en que nos podamos encontrar.
Valoración Inmobiliaria. finalidades
Valoración Inmobiliaria. finalidades
José Babiloni Gomis
María José Ruá Aguilar
Susana Babiloni Chust
VALORACIÓN INMOBILIARIA. PRINCIPIOS BÁSICOS
Maquetación: Susana Babiloni Chust
Diseño de portada: © Susana Babiloni Chust
© José Babiloni Gomis
© María José Ruá Aguilar
© Susana Babiloni Chust
Primera edición: Junio 2014
Impreso en España
Imprenta: Grupo Zona S.L.
Depósito legal: CS318-2012
ISBN: 978-84-617-0460-6
No se permite la reproducción total o parcial de este libro ni el almacenamiento en un sistema
informático, ni la transmisión de cualquier forma o cualquier medio, electrónico, mecánico, fotocopia, registro u otros medios sin el permiso previo y por escrito de los titulares del Copyright.
ÍNDICE GENERAL
Pág. 11
Pág. 13
Pág. 19
ÍNDICE 7
Pág. 41
Pág. 61
Pág. 83
8 VALORACIÓN INMOBILIARIA. finalidades
Pág. 97
Pág. 117
Pág. 149
ÍNDICE 9
10 VALORACIÓN INMOBILIARIA. finalidades
INTRODUCCIÓN
Este libro busca seguir el camino iniciado con el anterior texto, de proporcionar los conceptos necesarios para todos aquellos que se mueven en el mundo de la valoración. Si en el primer libro abordábamos los conceptos básicos (métodos de aplicación e informes), en este segundo analizamos las finalidades que nos podemos encontrar en las diferentes esferas de la valoración. Dado el enfoque eminentemente práctico, se ha procurado incorporar ejemplos explicativos de las diferentes valoraciones realizadas, así como diferentes gráficos y secuencias de búsqueda en internet, que permiten comprender mejor la materia que tratamos. Así mismo se han realizado consideraciones personales en aquellas valoraciones reguladas por normativa, que la aplicación directa de las normas puede dar lugar a valoraciones fuera de lugar. Formalmente hemos dividido el libro en 5 capítulos, abarcando cada uno de ellos una homogeneidad de temas que tienen relación con él. En el capítulo 1 analizamos la valoración urbanística, tanto la forma de obtener los valores de las diferentes situaciones de suelo y construcción, como las indemnizaciones que se pudieran producir, viendo, tanto el Texto refundido de la Ley de Suelo, como su Reglamento de Valoraciones. Así mismo, se expone, de una forma breve, el proceso de la Expropiación Forzosa. En el 2º consideramos aquellas valoraciones relacionadas con la administración, centrándonos en la valoración catastral y en la vivienda protegida. En el primer caso se incluye tanto la valoración de bienes inmuebles de naturaleza urbana, como los de naturaleza rústica. En el capítulo 3º tratamos las valoraciones legales, aquellas que se fundamentan en el Código Civil. Así vemos los derechos reales, servidumbres, INTRODUCCIÓN 11
concesiones, etc., analizándolas, a su vez, desde las vertientes fiscal, urbanística e hipotecaria. En el 4º estudiamos la valoración inmobiliaria relacionada con los impuestos, tanto los estatales, como los autonómicos y municipales. No se pretende que el capítulo esté dedicado a los impuestos, sino a obtener los valores inmobiliarios de aquellos tributos en los cuales dicho valor es necesario para obtener la cuota del mismo. Aunque algunos de ellos no es, en esencia, una valoración inmobiliaria, entendemos procedente conocer la importancia económica de la aplicación de un valor u otro. Finalmente en el 5º capítulo tratamos la valoración agraria, analizando algunos métodos de valoración característicos de la misma. Al respecto debemos indicar que algunos de estos métodos son perfectamente aplicables en la valoración inmobiliaria urbana, como el método beta, método econométrico, etc. Además de lo anterior, con el fin de facilitar la comprensión de los temas, se ha elaborado un capítulo 0 en el que figura un glosario de términos y un formulario con las fórmulas de valoración más usuales. Por último, queremos agradecer al Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Castellón su apoyo, y el que siga contando con nosotros para la labor de formación de sus colegiados. Por ello esperamos que este libro sea de ayuda a todos los profesionales que se dedican a la valoración. Para ellos nuestro reconocimiento. Los autores. 12 VALORACIÓN INMOBILIARIA. finalidades
GLOSARIO
Actuación de dotación: Aquellas actuaciones que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad, o densidad, o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística, y no requieran la reforma o renovación de la urbanización del ámbito. Actividad agropecuaria: Actividad relacionada con la agricultura y ganadería. Aprovechamiento: Concepto económico que permite obtener la cuantificación económica de la edificabilidad permitida en una parcela. Base imponible: Es la magnitud dineraria, o de otra naturaleza, que resulta de la medición o valoración del hecho imponible. Base liquidable: Es la magnitud resultante de practicar, en su caso, en la base imponible las reducciones establecidas en la ley. Beneficiario: A efectos de este libro, entidad que se beneficia de la actuación expropiatoria. Cédula de calificación definitiva: Certificado expedido por la Comunidad Autónoma donde se ubique la vivienda, en el que consta que la vivienda ha recibido la calificación definitiva como Vivienda Protegida, y se establece su régimen legal. Cédula de calificación provisional: Resolución de la Comunidad Autónoma donde se ubique la vivienda, y que permite otorgar de forma provisional beneficios para la promoción de viviendas. Coeficientes de actualización por leyes de Presupuestos Generales: Coeficientes de aplicación a los valores catastrales publicados en las correspondientes leyes Generales de Presupuestos para diferentes años. GLOSARIO 13
Tabla 1. Coeficiente de las Leyes de Presupuestos Construcción agraria indispensable: Construcciones en suelo de naturaleza rústica que son indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales. Devengo: Momento en el que se entiende realizado el hecho imponible, y en el que se produce el nacimiento de la obligación tributaria principal. Dotación: Sistemas urbanísticos destinados al servicio de la Comunidad, que comprende Red Primaria (Sistemas Generales) y Red Secundaria (Sistemas Locales). Econometría: Ciencia que integra la economía y la estadística. Edificabilidad: Relación entre los m2 reales, o potenciales, que se pueden construir en una parcela urbana y su superficie de solar. Normalmente se expresa en m2t/m2s. Explotación: A efectos de este libro se entiende como explotación una unidad económica compuesta de terreno, instalaciones y construcciones ligados todos ellos a una unidad productiva. 14 VALORACIÓN INMOBILIARIA. finalidades
Función de densidad: Es un polígono de las frecuencias que puede tomar una variable. Función de distribución: Es un polígono de frecuencias acumuladas de los valores que puede tomar una variable. Hecho imponible: Presupuesto fijado por las distintas leyes tributarias para configurar cada tributo y cuya realización origina el nacimiento de la obligación tributaria principal. Interés nominal: Retribución del prestamista por la cesión de un capital asumiendo un riesgo y pérdida de disponibilidad del mismo, incluyendo la inflación. Interés real: Retribución del prestamista por la cesión de un capital asumiendo un riesgo y pérdida de disponibilidad del mismo, deduciendo la inflación. IPC: Es un indicador que mide la evolución de los precios. Es el equivalente a la Inflación / Deflación. Negocio jurídico: Acto unilateral o multilateral en el que existen declaraciones de voluntad privada y que necesita la tutela jurídica. Precio Básico Nacional: Precio por m2 de superficie útil fijado por la administración estatal, y que sirve de base a los precios máximos de venta de cada zona determinados por las diferentes Comunidades Autónomas. Premio de afección: Incremento del 5% que se incluye en las indemnizaciones por la expropiación de fincas, motivado por el posible afecto sentimental de las mismas. Está regulado en el artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa. Prima de riesgo: La tasa de interés que evalúa el riesgo de la operación. Rasante: A efectos de este libro, es el plano sobre el que se empieza a medir la altura de cornisa o las alturas. Ratio: Cociente entre dos magnitudes de la misma unidad de medida. Servidumbre: Gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. Tasa de actualización: Tipo de interés utilizado para calcular el valor actual de capitales futuros. GLOSARIO 15
Tasa libre de riesgo: Es el tipo de interés en operaciones sin ningún tipo de riesgo. Normalmente se considera el tipo de interés que da la deuda del estado. Tablas de supervivencia: Son tablas en las que constan el nº de supervivientes en cada edad. Las más usadas son las suizas GRM95 y GRF95. Transmisión lucrativa: Transmisión en la que no se produce una contraprestación real (inter vivos -­‐donaciones-­‐ o mortis causa -­‐ herencia-­‐). Transmisión onerosa: Transmisión en la que se produce efectivamente una contraprestación. Usufructo: Derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos, salvo que la ley autorice otra cosa. Usufructuario: Que posee derecho real de usufructo sobre alguna cosa en que otro tiene nuda propiedad. Valor repercusión: Es la repercusión del valor del suelo por cada m2 de edificación. Se expresa en €/m2c. Valor unitario: Es el valor del suelo por cada m2 de solar. Se expresa en €/m2s. 16 VALORACIÓN INMOBILIARIA. finalidades
FORMULACIÓN
Valor de la construcción: • Valor de reemplazamiento bruto (€/m2c): 𝐕𝐕𝐕𝐕𝐕𝐕 = 𝐕𝐕𝐕𝐕 + 𝐂𝐂𝐂𝐂 + 𝐆𝐆𝐆𝐆 Siendo; 2
VRB = Valor de Reemplazamiento bruto (€/m c) 2
Vs = Valor del suelo (€/m c) 2
Cc = Coste de construcción por contrata (€/m c) 2
GN = Gastos necesarios para la realización de la construcción (€/m c) • Valor de reemplazamiento neto (€/m2c): 𝐕𝐕𝐕𝐕𝐕𝐕 = 𝐕𝐕𝐕𝐕𝐕𝐕 − 𝐝𝐝 Siendo, 2
VRN = Valor de Reemplazamiento neto (€/m c) 2
VRB = Valor de Reemplazamiento bruto (€/m c) d = Depreciación Valor del suelo: 1. Método residual estático -­‐ Valor de repercusión (€/m2c): 𝐕𝐕𝐕𝐕 = 𝐕𝐕𝐕𝐕 − (𝐂𝐂𝐂𝐂 + 𝐆𝐆𝐆𝐆 + 𝐆𝐆𝐆𝐆 + 𝐆𝐆𝐆𝐆 + 𝐁𝐁𝐁𝐁) Siendo, 2
Vs = Valor del suelo (€/m c) 2
VM = Valor de mercado (€/m c) 2
Cc= Costes de construcción por contrata (€/m c) 2
GN= Gastos necesarios para la realización de la construcción (€/m c) 2
GF= Gastos financieros (€/m c) 2
GC= Gastos comerciales (€/m c) 2
Bp= Beneficio de la promoción (€/m c) FORMULACIÓN 17
Las formulaciones más usuales son: a.
b.
Vs = Vm ∗ 1 − Bp −
!"
Vs =
− Cc
Costes
(normativa hipotecaria) (normativa catastral y urbanística)
!,!
2. Método residual dinámico -­‐ Valor del inmueble (€): 𝒏𝒏
𝑽𝑽𝑽𝑽 =
𝒕𝒕𝒕𝒕!𝟏𝟏
𝑰𝑰
−
(𝟏𝟏 + 𝒊𝒊)𝒕𝒕𝒕𝒕
𝒏𝒏
𝒕𝒕𝒕𝒕!𝟏𝟏
𝑮𝑮
(𝟏𝟏 + 𝒊𝒊)𝒕𝒕𝒕𝒕
Siendo, Vs = Valor del suelo (€) I = Ingresos (€) ti= Momento de aplicación de los ingresos G= Gastos (€) tg= Momento de aplicación de los gastos i= Tasa de actualización Valor inmueble en renta: 𝒏𝒏
𝑽𝑽𝑽𝑽 =
𝒕𝒕𝒕𝒕!𝟏𝟏
𝑰𝑰
−
(𝟏𝟏 + 𝒊𝒊)𝒕𝒕𝒕𝒕
𝒏𝒏
𝒕𝒕𝒕𝒕!𝟏𝟏
𝑽𝑽𝑽𝑽
𝑮𝑮
+
(𝟏𝟏 + 𝒊𝒊)𝒕𝒕𝒕𝒕 (𝟏𝟏 + 𝒊𝒊)𝒏𝒏
Siendo, VI = Valor del inmueble (€) I = Ingresos (€) ti= Momento de aplicación de los ingresos G= Gastos (€) tg= Momento de aplicación de los gastos i= Tasa de actualización Vr=Valor de reversión (€) n= nº de periodos Leyes financieras: 1. Capitalización compuesta: 𝑪𝑪𝑪𝑪 = 𝑪𝑪𝑪𝑪 ∗ (𝟏𝟏 + 𝒊𝒊)𝒏𝒏
18 VALORACIÓN INMOBILIARIA. finalidades
Siendo, Cf = Capital final(€) Ci= Capital inicial (€) i= Tasa de actualización n= periodos 2. Actualización compuesta: 𝑪𝑪𝑪𝑪 = 𝑪𝑪𝑪𝑪/(𝟏𝟏 + 𝒊𝒊)𝒏𝒏
Siendo, Cf = Capital final(€) Ci= Capital inicial (€) i= Tasa de actualización n= periodos FORMULACIÓN 19