Alquiler de una unidad complementaria

TPC 187
Alquiler de una unidad complementaria. Su posibilidad
Por la Dra. Diana C. Sevitz
En principio, definiré el concepto de unidad complementaria.
Son espacios que tienen por objeto servir a las unidades funcionales adicionándoles a éstas la
posibilidad de un mejor aprovechamiento y confort.
Por su naturaleza éstas no pueden ser enajenadas, ni embargadas, ni hipotecadas
separadamente de las unidades funcionales a las cuales ellas sirven. Son una cosa al servicio
de otra cosa.
El derecho de usar y gozar de la unidad complementaria no es propiamente de la persona que
es dueña, sino que sólo puede ser ejercido por ella, en tanto sirve a las necesidades de la
unidad funcional de la que es titular. (Consorcios .Bartolomé Orfila pág. 44/45).
En atención a ello la unidad complementaria es integrativa de la unidad funcional y por ende
goza de los mismos derechos que ésta. "La ley 13.512 mantiene en lo referente a las partes
propias, todas la prerrogativas y facultades inherentes al dominio, con las restricciones
impuestas por el régimen creado - Cám . Nac. Civil Sala C 16/7/1954 J:A 1954". "El titular de la
unidad funcional tiene el derecho de usar y gozar de las cosas propias con entera libertad, pero
sujeto a la leyes que reglamentan su ejercicio, es decir, el reglamento de copropiedad que rige
la vida comunitaria a la que pertenece y la ley 13.512. En las unidades privativas se pueden
hacer agregados o modificaciones, pero cuando con ello se llega a afectar una parte
común...no cabe prescindir de la autorización de lo propietarios - Cam 1ra. Civ y Com Mar del
Plata Sala 2d. 14/1075 JA II síntesis". "La distinción entre cosas propias y comunes es muy
artificiosa, porque en suma todo el edificio es común y solamente es propio un sector
circundado por cosas comunes - Cam Nac Civ Sala L 17/7/92 Cons Carlos Calvo 2251
C/Sebastiani Francisco"
SI en una cláusula del reglamento se estableciera que no se podrá ceder o transferir el derecho
de propiedad que tiene sobre su complementaria a otro que no sea titular de alguna unidad
funcional del edificio, ellas no pueden ser objeto de titularidad con independencia de la
funcionalidad a la que sirven, ya que no es posible dividir el condominio. Sobre dichas
complementarias el condominio es de indivisión forzosa entre todos sus co-titulares, por cuanto
ellas tienen su utilidad y funcionalidad en la medida en que el espacio físico compartido se
encuentre afectado a un determinado objeto (Bartolomé Orfila, Consorcios,pág 47).
En tal sentido no es posible partirlo, ni escindirlo. En un contrato de locación, debió haber
locado el todo, ya que, por ejemplo, el garaje, como unidad complementaria, es, por definición,
parte de la unidad funcional como si lo fuera una baulera u otra habitación.-
01/07/2013
Dra. Diana C. Sevitz
- Abogada especialistas en conflictos consorciales.
- Mediadora–árbitro en los Tribunales arbitrales de consumo.
- Docente en UAI y CIA.
dsevitz@hotmail.com.