Derecho de Arrendamientos Urbanos Tratado doctrinal y jurisprudencial u Incluye estudio de las últimas leyes aprobadas sobre arrendamientos (Leyes 18.666, 18.795 y especialmente Ley 19.210 sobre las modificaciones respecto del pago del arriendo y su Decreto reglamentario 345/015). Miguel Ángel Tomé Gómez © Miguel Ángel Tomé Gómez, 2015 © De esta edición: La Ley Uruguay, 2015 Ituzaingó 1377, PB, CP 11000, Montevideo, Uruguay Tel.: (+598) 2914 5080 Queda hecho el depósito que indica la ley. Impreso en Uruguay Todos los derechos reservados Ninguna parte de esta obra puede ser reproducida o transmitida en cualquier forma o por cualquier medio electrónico o mecánico, incluyendo fotocopiado, grabación o cualquier otro sistema de archivo y recuperación de información, sin el previo permiso por escrito del Editor. 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Características del contrato de arrendamiento...............................................11 7. Capacidad y legitimación...................................................................................14 8. Arrendamiento y su vinculación con otros actos y negocios jurídicos.........16 8.1. Arrendamiento usufructo, uso y habitación y contrato de pensión u hospedaje.......................................................................................................... 17 8.2. Arrendamiento y comodato..................................................................... 24 8.3. Arrendamiento y depósito....................................................................... 25 8.4. Arrendamiento y anticresis...................................................................... 26 8.5. Arrendamiento y aparcería...................................................................... 26 9. Obligaciones de las partes..................................................................................27 9.1. Obligaciones del arrendador.................................................................... 27 10. Obligaciones del arrendatario.........................................................................37 10.1. Usar la cosa según los términos del contrato (art. 1811 num. 1º C.C.)...37 10.2. Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia ............................................................................................... 39 10.3. Pago del precio o renta............................................................................ 43 11. Extinción del contrato......................................................................................58 – XI – DERECHO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Capítulo II Fuentes y Proceso Legislativo Pág. 1. Introducción........................................................................................................61 2. Legislación anterior al Código Civil.................................................................62 3. Código Civil.........................................................................................................63 4. Legislación posterior al Código Civil................................................................63 5. Decreto-Ley 14.219, modificativas y leyes posteriores....................................65 6. Normas de orden público...................................................................................68 7. Amplio campo de aplicación.............................................................................69 Capítulo III Gener alidades del Contr ato de Arrendamientos Urbanos 1. Concepto finca o bien urbano y el criterio para definir su destino...............71 2. La ubicación de la finca objeto de arriendo.....................................................72 3. El destino del bien. Criterios legales, naturales y contractuales...................73 4. Características especiales del presente derecho.............................................77 5. Normas de orden público: ¿alcance general o parcial?..................................79 6. Breve introducción al régimen vigente............................................................81 6.1. Dualidad de regímenes............................................................................. 81 6.2. Precio del arriendo y régimen especial de la mora............................... 82 6.3. La cesión legal del arriendo..................................................................... 82 6.4. Objeto del contrato y destino................................................................... 86 6.5. Otras consideraciones.............................................................................. 92 6.6. El subarrendamiento................................................................................ 94 6.7. La figura del Administrador..................................................................... 96 Capítulo IV Régimen aplicable a los Arrendamientos incluidos y excluidos del Decreto-Ley 14.219 1. Introducción........................................................................................................99 2. Situaciones excluidas del Decreto-Ley 14.219.................................................101 2.1. Situaciones excluidas motivadas por la construcción posterior a 1968 ... 101 – XII – Índice Pág. 2.2. Las situaciones de exclusión contempladas en el art. 28 del Decreto-Ley 14.219........................................................................................... 112 2.3. Las situaciones de exclusión contempladas en el inc. 3 del 102 del Decreto-Ley 14.219........................................................................................... 125 2.4. Las situaciones de exclusión contempladas en el art. 114 del DecretoLey 14.219.......................................................................................................... 127 3. El plazo de desalojo en situaciones de libre contratación..............................130 4. Situaciones incluidas en el Decreto-Ley 14.219...............................................137 Capítulo V Formación del Contr ato: Forma, Destino, Precio y Plazo 1. Caracterización del contrato.............................................................................139 2. Las normas que refieren al pago del precio en materia de arendamientos urbanos.....................................................................................141 3. Características del precio en el contrato de arrendamiento..........................143 4. Modificaciones introducidas por el art. 39 de la Ley Nro. 19.210 ..................144 4.1. Fecha de vigencia...................................................................................... 145 4.2. Forma de pago........................................................................................... 145 4.3. Empresas que brinden servicios de garantía y deducciones impositivas ...................................................................................................................... 146 4.4. Aspectos de procedimiento..................................................................... 146 4.5. Otro error de redacción de la ley: la prueba del pago............................ 148 4.6. Contemplación de la figura del administrador...................................... 150 4.7. ¿Qué sucede si el precio del arriendo se pacta en frutos naturales de la cosa?......................................................................................................... 151 4.8. Decreto Reglamentario Nro. 345/015 del art. 39 Ley Nro. 19.210......... 152 5. Incremento del precio no constituye nueva contratación..............................158 6. El pago de los consumos generales...................................................................161 7. El precio del arriendo en situaciones de libre contratación...........................163 8. El plazo de arriendo en situaciones regidas por el Decreto-Ley 14.219 y sus diferencias con el régimen de libre contratación...................................164 – XIII – DERECHO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Capítulo VI Régimen de las Gar antías Pág. 1. Introducción........................................................................................................167 2. Tipos de garantía admitidos..............................................................................168 3. Montos máximos permitidos en caso de garantía real...................................171 4. La fianza personal...............................................................................................172 5. Desalojo por falta de sustitución de la garantía de la Contaduría General de la Nación..........................................................................................................173 6. Notificación al fiador (Ley 15.799).....................................................................176 7. Jurisprudencia.....................................................................................................178 7.1. Extensión de la obligación del fiador....................................................... 178 7.2. Notificación al fiador................................................................................ 179 7.3. La recepción de las llaves por el administrador no importa por si sola renuncia al derecho a reclamar por las reparaciones locativas ordinarias no realizadas por el arrendatario................................................ 179 7.4. Prueba de los desperfectos del arrendatario ......................................... 180 7.5. Sustitución garantía CGN......................................................................... 181 Capítulo VII Procedimiento de desalojo por vencimiento de plazo 1. Ámbito de aplicación..........................................................................................183 2. Normas de procedimiento y juez competente preceptivas relativas al arriendo urbano ..............................................................................................184 3. Requisitos documentales para el ingreso de la demanda y/o intimación....185 4. Legitimación activa y pasiva..............................................................................187 4.1. Legitimación activa................................................................................... 188 4.2. Legitimación pasiva.................................................................................. 201 5. La intimación de desalojo..................................................................................201 6. Los diversos plazos de desalojo del arrendatario buen pagador...................202 6.1. Plazo de desalojo de inquilino buen pagador bajo el régimen proteccionista.................................................................................................. 202 6.2. Plazo de desalojo de inquilino buen pagador bajo el régimen de libre contratación........................................................................................ 203 7. Jurisprudencia.....................................................................................................207 – XIV – Índice Capítulo VIII Desalojo por mal pagador Pág. 1. La obligación del pago de la renta. Concepto de mora....................................217 2. La intimación judicial prevista en el art. 55 del Decreto-Ley 14.219 y costos de la misma..............................................................................................218 3. Oblación y consignación y el eventual entrecruzamientos de ambas...............221 4. Citación de excepciones posterior a la configuración de la mora.................224 5. Plazo de desalojo.................................................................................................225 6. Excepción de contrato no cumplido.................................................................227 7. Acumulación con la vía ejecutiva......................................................................227 8. La purga de la mora con la clausura del desalojo............................................228 9. La purga de la mora con la reforma del plazo..................................................230 10. Tenencia Provisional y entrega definitiva......................................................232 10.1. Tenencia Provisional............................................................................... 232 10.2. Entrega Definitiva del Inmueble .......................................................... 234 11. Los gastos comunes impagos...........................................................................234 12. El lanzamiento..................................................................................................237 13. Jurisprudencia desalojo mal pagador y afines...............................................238 Capítulo IX Otros procedimientos de desalojo (desalojos causados, finca ruinosa, inquilino escandaloso) 1. Generalidades.....................................................................................................297 2. Las excepciones del art. 24 del Decreto-Ley 14.219.........................................297 3. Prohibición de enajenar la finca en los casos del numeral 4..........................302 4. Las causales del artículo 26 del Decreto-Ley 14.219.......................................303 5. Sanción en caso de traslación de dominio ......................................................309 6. Requisitos especiales para la Causal Reconstrucción....................................309 7. Plazos de desalojo ..............................................................................................310 8. Desalojo del inquilino escandaloso..................................................................311 9. Jurisprudencia.....................................................................................................312 – XV – DERECHO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Capítulo x Desalojo del comodatario con plazo o precario Pág. 1. Clasificación de comodatos en el Código Civil uruguayo..............................349 2. Diferencias históricas entre comodato y precario. Concepto actual............350 3. Clasificación de comodatos...............................................................................352 3.1. Comodato contractual.............................................................................. 352 3.2. Comodato precario legal.......................................................................... 355 4. Situación de los intrusos....................................................................................356 5. Procedimiento para la restitución de bienes inmuebles ...............................358 5.1. Juicio de desalojo....................................................................................... 359 5.2. Oposición de excepciones y medios de prueba admisibles.................. 361 5.3. Apelación de la sentencia de primera instancia que hace lugar al desalojo......................................................................................................... 365 5.4. Desalojo de los ex concubinos y suspensión del lanzamiento de hijos menores............................................................................................... 367 6. Jurisprudencia.....................................................................................................372 Capítulo XI Infr acciones y penalidades previstas 1. La finalidad proteccionista de la ley y las normas de orden público.............591 2. Infracciones y penalidades................................................................................593 2.1. Las situaciones del art. 71 del Decreto-Ley 14.219................................. 594 2.2. Solicitud de pago de suma distinta al precio o dinero para desocupar la finca (art. 73 Decreto-Ley 14.219)............................................ 597 2.3. Cobro indebido de gastos judiciales....................................................... 598 2.4. Simulación de promesa de compraventa................................................ 598 3. Clausulas nulas...................................................................................................599 4. Prohibición del pago del precio en moneda extranjera para hipótesis de fincas bajo el régimen del Decreto-Ley 14.219.................................................600 5. Prohibición de suprimir servicios accesorios a la locación............................605 6. Infracciones sin sanción....................................................................................606 7. Cobro indebido de impuestos, agua, energía eléctrica, etc............................607 – XVI – Índice Capítulo XII Simulación en los contr atos de arriendo Pág. 1. Introducción........................................................................................................609 2. Formas de Simulación: Absoluta y Relativa.....................................................610 3. La simulación absoluta de contratos de arrendamiento................................611 3.1. El deudor que simula un contrato de arrendamiento de su propiedad objeto de remate............................................................................ 612 3.2. La realización de un arriendo rural para desestimular al Instituto Nacional de Colonización............................................................................... 614 4. Generalidades de la simulación relativa..........................................................615 5. Diversos tópicos de simulación relativa en contratos de arrendamiento....616 5.1. Simulación en la naturaleza del contrato .............................................. 616 5.2. Simulación en el contenido u elementos del contrato.......................... 619 5.3. La simulación relativa subjetiva.............................................................. 620 6. Las simulaciones previstas en el art. 75 del Decreto-Ley 14.219....................624 7. La simulación como excepción y la posibilidad que la misma sea declarada “inciderter tantum”...........................................................................625 Anexo Normativo Índice de obr as y autores citados – XVII –