343.025-T266e-CAPITULO IV

CAPÍTULO IV
MODERNIZACIÓN
4.1 ESTRATEGIAS DE LA MODERNIZACIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
La modernización se adopta en un principio por que el Registro no cumplía con
los objetivos de publicidad de la Propiedad Territorial, ni la conservación de su historia,
adoleciendo de un inventario de la riqueza inmobiliaria. Lo que se desembocaba en
una gran cantidad de trabajo acumulado, por consiguiente, el retardo de la prestación
de servicios, frente a estas necesidades en la que se vio inmersa se volvía ineficiente.
El nuevo sistema de Registro inmobiliario, concebido sobre la base del Folio Real
que sustituye al Folio Personal, donde éste folio se organizaba conforme a nombres de
personas fueran estas naturales o jurídicas; se fundamenta en la parcela, en el lote de
terreno, que aunque cambie de titular, seguirá gozando de la seguridad y certeza para
su titular y para la sociedad entera.
Esto
permitiría con las descripciones técnicas modernas, tener un mapa
completo de todo el territorio salvadoreño. Más de un millón ochocientos mil parcelas se
pretendían tener definidas y descritas en este importante Registro Nacional de tierras,
en todo nuestro país, creando además un mecanismo eficiente en el área de mapeo y
administración de todas las operaciones que con las mismas se realicen.
Dentro de este plan de modernización sin lugar a duda, hará del sistema
Registral y catastral del país, uno de los más modernos y eficientes de toda la región,
contribuyendo significativamente al desarrollo de nuestra economía nacional.
29
Lo más importante es que este nuevo sistema Registral y Catastral, permitirá a
los titulares de esas parcelas, contar con un capital familiar o comercial, que los empuje
hacia la generación de capital para alcanzar su propio bienestar23.
La Institución Registral, los funcionarios de la Dirección General de Registro y
titulares del Ministerio de Justicia en la actualidad Ministerio de Gobernación,
conformaron una comisión que viajo a países extranjeros como Costa Rica en donde se
investigó, estudió y analizó los distintos sistemas regístrales existentes en los años de
1978 a 1984.
Como consecuencia surgió un informe donde concluye que existía la imperativa
necesidad de realizar un cambio en el Sistema Registral Salvadoreño elaborando así el
“Plan de Acción para la Reestructuración del Registro de La Propiedad Raíz e
Hipotecas”.
Este plan se materializó por el decreto número 292, del 13 de febrero de 1986
publicado en el Diario Oficial, número 33, tomo 290, el día 19 de febrero del mismo año.
Además se aprueba la “Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas” y su Reglamento, mediante el Decreto Ejecutivo número 24 del 29 de
abril de 1986, publicado en el Diario Oficial número 76, tomo 291, del 29 de abril de
1986 y sus respectivas reformas.
La diferenciación entre el antiguo Folio Real y el nuevo sistema Registral
computarizado se basa en que el Folio Real necesitaba dos Registros.
1) Territorial
2) Catastral
23
MENSAJE DEL SEÑOR EX -VICEPRESIDENTE DE LA REPÚBLICA, Licenciado CARLOS QUINTANILLA SCHMIDT. Inauguración
Proyecto de Modernización del Registro Inmobiliario y del Catastro para San Salvador y la Libertad Martes 19 de marzo/ 2002
30
Entre ambos Registros hay una estrecha concordancia y se aprecia que en los dos
se anotan todas las transformaciones que sufren los inmuebles24.
En cambio el nuevo sistema Registral Computarizado es un sistema de Folio
Real automatizado, teniendo como finalidad la inscripción y publicidad de derechos
sobre inmuebles en los que desarrollan proyectos de interés social de una manera
computarizada más ágil y rápida.
Al efectuarse los cambios al nuevo Sistema de Inscripción, las ventajas de este
cambio seria un nuevo sistema, tomando en cuenta que la Institución debía
mecanizarse por la razón que al ser manual, se prestaba entre otros casos a un fácil
manoseo en las marginales anotadas en los libros de inscripción
En diciembre de 1994 el Gobierno de la República de El Salvador creo el “Centro
Nacional de Registro” por Decreto Ejecutivo número 62 de fecha 5 de diciembre de
1994, publicado en el Diario Oficial número 227, tomo 325 como unidad descentralizada
adscrita al Ministerio de Gobernación.
El surgimiento del Centro Nacional del Registro formó parte de las innovaciones
de los servicios públicos realizados por el Gobierno de El Salvador y con ello pretendió
integrarse a la globalización. Etapa en la cual todas las sociedades se encuentran
inmersas.
Este proyecto se realiza con el apoyo del Banco Mundial, a través de un
préstamo de 5.7 millones de dólares, con el cual El Salvador podrá contar con un mapa
actualizado25.
24
Cfr. VÁSQUEZ LÓPEZ, Luis. Op. Cit. Pág. 44 de acuerdo a los artículos 4 y 5 “Reglamento Reestructuración
del Registro Raíz e Hipotecas”.
25
Folleto elaborado por el CNR, 1996, por Director Ejecutivo Lic. Silverio Enrique
31
La Institución como una unidad descentralizada y con la acción para funcionar
en los servicios Regístrales y Catastrales, constituyó un proceso transitorio orientado
hacia la creación por ley como un ente autónomo solamente en los aspectos
administrativos y financieros; con el objeto que sea auto sostenible y que preste
servicios eficientes, mediante la adopción de nueva tecnología y que garantice de una
vez la seguridad jurídica de la propiedad.
La modernización del Centro Nacional del Registro, implica el cambio radical,
tanto desde el punto de vista jurídico como operacional, de manera que el Registro
manejaría el cambio de los servicios de archivo manual a archivo computarizado,
además de las inscripciones inmobiliarias; ya que solo por este medio le permitiría
atender demandas masivas de servicios, así como los planes de desarrollo urbano.
El nuevo Sistema nos sirve para agilizar y garantizar la compraventa en el
mercado de tierras, hipotecas y créditos, lo cual se ha logrado gracias al uso de la
tecnología de punta como la medición y ubicación de propiedades de sistemas
satelitales, digitalización de bases de datos mediante programas computarizados
creado por técnicos.
4.2 RECURSOS MATERIAL Y HUMANO
Como se había mencionado anteriormente, el préstamo hecho por el Banco
Mundial de 5.7 millones de dólares a El Salvador para la modernización del Centro
Nacional del Registro, se han utilizado para la adquisición de un “Folio Real
Computarizado” uno de los principales servicios adquiridos por el Centro Nacional del
Registro; siendo el Sistema de Posición Global el más moderno (GPS por sus siglas en
ingles)
con
los
cuales
toman
fotos
satelitales
y
realizan
mapas
de
los
desmembramientos de las tierras ya medidas.
Se adquirió un local más amplio para el Registro, en donde se dotó de una
Terminal de computadoras para ser más eficientes en la receptación de documentos, al
32
inicio se implantó un sistema automatizado llamado “Regisal I”, creado en base Fox Pro,
desarrollado para cumplir con los requisitos de la tecnología.
El 15 de Noviembre de 1994 la ampliación de la competencia de la unidad del
Registro Social de Inmuebles le dio origen al sistema “Regisal II”. Los dos sistemas
(Regisal I y II) presentaron limitantes ya que era imposible ingresar grandes cantidades
de información al sistema, de tal forma que no cumplía con los requisitos técnicos y
jurídicos que implicaba una serie de movimientos regístrales y de ingreso de
información, luego por estas deficiencias presentadas por los primeros sistemas se crea
el sistema SIRYC que ha sido diseñado y desarrollado en el marco del proceso de
modernización de los Registros, éste sistema fue creado para funcionar en un ambiente
de WINDOWS, WORK, EXCEL y como tal es capaz de soportar la funcionalidad
estándar de dichos paquetes (cortar-copiar-pegar, compartir información con otros
paquetes iniciar procesos por medio de iconos).
El sistema consta de dos componentes o partes: la parte alfanumérica o Registral
totalmente desarrollada con herramientas de ORACLE (software administrador de base
de datos relacionales), la otra parte grafica para la producción y mantenimiento de
mapas desarrollada con MicroStation Geographics (sistema de información geográfica
SIG).
A su vez se crea una unidad que asesora al usuario y da información, la cual es
encargada de orientar a los usuarios acerca de todos los trámites.
El personal esta capacitado para el manejo de las computadoras con los
programas Windows y Excel.
Para asegurar la plena eficacia del nuevo Registro en cualquiera de los nuevos
sistemas se observan los siguientes Principios regístrales: 26
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 39 al 47 del Reglamento de la
Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, en el
26
Cfr. GUARDADO GUARDADO, Evangelina y otros. Op. Cit
33
procedimiento de inscripción deben cumplirse con los Principios Generales que rigen el
Derecho Registral los cuales son:27
1) Principio de Rogación.
2) Principio de Prioridad.
3) Principio de Especialidad.
4) Principio de Tracto Sucesivo.
5) Principio de Legalidad.
6) Principio de Publicidad.
7) Principio de Seguridad Jurídica.
Principio de Rogación, la sola presentación del título dará por iniciado el
Procedimiento Registral, el cual deberá ser impulsado de oficio hasta su conclusión.
Principio de Prioridad, este principio tiene como base la fecha de presentación
de los instrumentos en el Registro, ésta fija derecho para terceros.
Principio de Especialidad, este principio consiste en la determinación exacta
del inmueble derechos reales y su titular, van a condicionar los efectos jurídicos de la
inscripción.
Principio de Tracto Sucesivo, este principio es de existencia inexcusable en los
sistemas de registración, siendo el medio adecuado para conseguir el paralelismo entre
los asientos del Registro y la realidad jurídica.
Principio de Legalidad, este consiste en que todos los instrumentos que
conforme a su naturaleza reúnan la formalidad y requisitos que las leyes exigen, son
registrables.
27
Lic. Ricardo Mendoza Orantes Recopilación de Leyes Notariales y Registrales.
34