La legislación sobre arrendamientos urbanos. Un análisis económico Santos Pastor Universidad Carlos III de Madrid e Instituto de Derecho y Economía Notas para la intervención en los Cursos de Verano de la UNED Denia, 18 a 22 de julio de 1994. Sesión del 18 de julio de 1994 Ïndice I. Introducción II. El mercado de alquileres de vivienda y la justificación de su intervención A. La teoría de los mercados B. Relación entre precio de la vivienda en propiedad y renta del alquiler C. La justificación de la intervención D. Otros aspectos E. El mercado español III. "Quiénes somos y a dónde vamos" A. Los problemas B. El contenido básico de la reforma IV. La duración mínima de cuatro años V. La convulsión en los contratos pre 1985 VI. Aspectos procesales VII. Otros aspectos VIII. Conclusiones 1 I. Introducción Paradigma: La ley creará incentivos y producirá unos resultados que conviene prever (o atisvar) y evaluar. Ex post debemos determinar y evaluar los efectos que ha producido la legislación previa: ley del 64 y DL del 85. Quienes les hablarán en días sucesivos se formularán preguntas y proporcionarán respuestas- importantes para los profesionales encargados de aplicar la norma una vez que se apruebe. Mi planteamiento se centra en otras preguntas y utiliza otros instrumentos. En cuanto a las preguntas, ¿qué efecto producirá la reforma en los oferentes de viviendas de alquiler, en los promotores, en los demandantes en conjunto, en los demandantes jóvenes y trasladados, en los precios... En cuanto a los instrumentos, los característicos del análisis de los mercados y del estudio de los incentivos creados por el sistema jurídico, comúmmente llamado AED. La lógica última, y primera, de mi planteamiento es como sigue: esta reforma pretende unos fines u objetivos; me parece que es central saber si los va a conseguir. En pocos casos en tan clara la cuestión: a los juristas prácticos les interesa, además de conocer la norma, identificar cómo interpretar ciertas lagunas o contradicciones de la norma. Los juristas académicos tratan de proporcionar criterios para los juristas prácticos. Pero unos y otros valoran la norma constantemente desde la perspectiva de su eficacia. ¿En base a qué? a la intuición en el mejor de los casos. Véase, como ilustración, cualquier artículo o capítulo de tratado jurídicos (charla de pantaleón, capítulos de los manuales de DIEZ PICAZO, ALBALADEJO..) Quién gana y quién pierde. Cuanto ganan o pierden. Efectos netos. Pedrol y Pepi in mind. Ley aprobada por el Congreso el 30 de junio de 1994. D-L 2/1985 de abril. II. El mercado de alquileres de vivienda y la justificación de su intervención A. La teoría de los mercados Como el mercado de otros activos, hay una oferta y una demanda cuya interacción se produce a unos precios efectivos. Éstos, a diferencia de los precios a secas, contienen además del precio 1 monetario (la "renta") otras prestaciones. Los derechos que se transfieren o intercambian a cambio del precio o renta no se limitan sólo a los contenidos en el manojo característico del derecho a usufructuar la vivienda, sino a poder prorrogar o no la estancia, a poder adquirir la vivienda en caso de venta a un precio especial (capitalización de las rentas) o a otras facultades. Es importante, creo yo, definir la transacción en términos de un conjunto de diferentes derechos que se intercambian por dinero y otras prestaciones (cuidar la vivienda, no modificar su estructura sin permiso del arrendador, etc). Supongamos que sólo hay un tipo standard de vivienda [que haya más tipos no es relevante a los efectos que siguen]. La cantidad de viviendas que se demandan en un período (un año, por ejemplo) depende del precio (renta o alquiler), del precio de los bienes sustitutivos (vivienda en propiedad, vivienda en pensión...) y de los complementarios (e.g., facilidades de transporte), de los ingresos y de la población. Análogamente, el número de viviendas que se ofrecen en alquiler dependen de los precios, de los costes de producción, de los precios de los bienes sustitutivos en la producción [ojo, los limones no son sustitutivos de las naranjas para los consumidores, pero sí lo son para los productores de naranjas, que pueden cultivarlos en lugar de éstas, o de albaricoques, manzanas, etc] y de la tecnología Los deseos de los demandantes y oferentes convergen alquilando un determinado número de viviendas a un alquiler también determinado. Ni más ni menos. Aumentos en la demanda por cualquiera de las razones apuntadas, o de la oferta, por razones equivalentes, hacen variar la cantidad de viviendas alquiladas y los precios o rentas pagados. El funcionamiento de este mercado sencillamente descrito depende de cuán sensible sea la demanda de viviendas de alquiler y la oferta a cada uno de los factores de los que depende, esto es, de cuán elástica sea la demanda y la oferta. A corto plazo la oferta suele ser bastante rígida, y tanto acorto como a largo plazo, también lo es la oferta de viviendas de alquiler de las zonas céntricas. Con oferta rígida, un aumento de la demanda motivado, por ejemplo, por un aumento de la población, se traduce en mayores precios sin cambio de la cantidad de viviendas alquiladas. Por otra parte, una reducción de la oferta de viviendas de alquiler ocasionada por ejemplo por haber sido transformadas como locales de oficina y copadas por las empresas se traduce en mayores rentas y menor número de viviendas alquiladas. Estas dos situaciones parecen haberse producido en los años ochenta, junto a otras que comentaremos luego. 1 FIGURA: A) EFECTOS DE UN AUMENTO DE LA DEMANDA CON OFERTA RÍGIDA. B) DE UNA REDUCCIÓN DE LA OFERTA B. Relación entre precio de la vivienda en propiedad y renta del alquiler Una vivienda de 20 millones puede estar alquilada ahora por unas 100.000 Pt mensuales, 1,2 millones al año. Si el propietario vendiera (sin costes, para simplificar) el piso y colocara ese dinero en un intermediario financiero a largo plazo que le diera el 10% obtendría 2 millones. El alquiler resultaría poco atractivo. ¿Cuál debe ser la renta anual a cobrar por un piso cuyo precio de venta en el mercado es de 20 M, si i=10%, "para no perder dinero"? R = V*i 20*0,1 = 2 millones ¿En cuánto se está valorando un piso cuya renta es de 100.000 Pt anuales? [o, desde el inquilino, el piso que disfruto en alquiler, cuánto vale en el mercado]. V = R/i = 1,2/0,1 = 12 millones; o también Hay un encadenamiento entre la evolución de los precios de la propiedad y del alquiler (renta). En general, el valor de un activo viene dado por el flujo de servicios que puede generar. si V el valor o precio de la vivienda, i el tipo de interés a largo plazo, R la renta anual del arrendamiento, V=R/i, R=V*i. Cualificaciones por inflación, renta no perpetua, incertidumbre y aversión al riesgo, mercados financieros imperfectos ... La preferencia por la propiedad resulta a menudo para cubrirse del riesgo de que mis ingresos futuros no puedan bastar para pagar mi alquiler y me vea en la calle; es también una forma de autoestímulo al ahorro forzoso. El alquiler tiene el "encanto" de que es la única forma de acceder a un techo cuando uno arranca (joven) o carece de medios para comprar. C. La justificación de la intervención Fallos del mercado. Los poderes públicos pueden mejorar el tamaño del pastel social (eficiencia) cuando hay monopolios, fallos de información (incluida agencia), efectos externos o bienes públicos, y el remedio no es peor que la enfermedad debido a los fallos de lo público (falta de reglas de decisión apropiadas, disociación entre los ciudadanos y los políticos, y entre éstos y los funcionarios, grupos de interés buscadores de renta,...) Aunque no haya fallos en la eficiencia de los mercados, para 1 conseguir otros objetivos en los que aquéllos no aciertan: redistribución, estabilidad de las unidades familiares, reducción de la conflictividad social, reducción de la delincuencia.... D. Otros aspectos La demanda de vivienda tiende a ser poco sensible a las variaciones de precio (baja elasticidad precio) por su carácter "necesario". Pero al mismo tiempo, el efecto renta es positivo porque el precio (y la renta del alquiler) representa una prte importante de los ingresos de los individuos; la estimación es que la elasticidad renta de la vivienda en propiedad es del 1,5 (KOHLER, reproducido en Samuelson p 525-6). La oferta a largo es más elástica que a corto, claro La vivienda representa el activo más importante, el 40% aproximadamente de la riqueza, para el americano medio (mejor, para el mediano) (Samuelson, p 746 citando a US Dep COmmerce) Javier R-C: el alquiler representa QUÉ porcentaje del gasto (ver en EPF) El efecto de los controles: como los arrendatarios suelen ser, en promedio, más pobres que los que pueden comprar una vivienda, la escasez de viviendas castiga más a los pobres. E. El mercado español VER DATOS DEL INFORME MOPTMA Destacar la evolución decreciente tanto en % como en número absoluto de viviendas si comparamos la misma fuente (INE) y no la sesgamos mezclando, como hace MOPTMA. (No sabemos -¡qué poco se sabe y cuán poco se publica de la información pública disponible (encuestas) sobre un tema tan central que afecta a 2 millones de hogares, 6 millones de personas?!-. La distribución porcentual del parque actual 25, 55, 20% (<1965, 65-85, >1985) La distribución de inquilinos por ingresos: sólo el 10% gana más de 2,5 veces el SMI. pág 7 Una cuarta parte tiene más de 65 años y otra cuarta menos de 35 (página 7) APARTE. En el mercado español de la segunda mitad se produjo una subida dramática de los precios de las viviendas EN PROPIEDAD. Las expectativas de vendedores y compradores agrandaron el propio aumento: los vendedores previendo aumentos de precio retiran la oferta momentáneamente esperando los futuros aumentos (o piden precios tan altos que ya anticipan el mejor escenario que prevén); los compradores previendo las subidas anticipan la compra. [ILUSTRA GRÁFICAMENTE LOS EFECTOS DE LA EDUCCIÓN DE LA OFERTA A CONSTANCIA DE LA DEMANDA, Y DE AUMQNTO DE LA DEMANDA A CONSTANCIA DE LA OFERTA, Y DE AMBOS: PRECIOS MAYORES. El papel de los especuladores del suelo, y el papel de la industria constructora (que comienza con los pisos de mayores 1 precios, cuya venta se posponga menos) acentúan el proceso III. "Quiénes somos y a dónde vamos" A. Los problemas Los problemas. En general, tanto en propiedad como en alquiler, hay ahora un problema de escasez y carestía. Más concretamente, en el caso del alquiler, tal como se explicitan en la propia norma (página 6), hay además un dualismo esquizoide: Por una parte, unas viviendas, contratadas antes de 1985 de duración excesiva, rentas bajas y escasa conservación. Por otra, unas viviendas contratadas después de 1985 de alta rotación y elevadas rentas. Más explícitamente (página 8): Una legislación insatisfactoria: Inquilinos post 85 a disgusto (altas rentas y rotación), Caseros pre 85 a disgusto (bajas rentas y enorme duración) Demandantes de techo (sin medios para comprar) que no acceden Potenciales inversores, que no confían en la garantía de la actual legislación A quiénes se refiere, propietarios particulares, empresas, .. A problemas derivados de los juicios, ...?????? Y un parque inmobiliario infrautilizado: Viviendas vacías Viviendas deterioradas Degradación del centro de las ciudades Inexistencia de una adecuada oferta de vivienda de alquiler. Una primera interpretación. Un mercado de vivienda en propiedad cargado de turbulencia (quizá con un componente especulativo) en la segunda mitad de los ochenta que todavía no se ha asentado (qué pasa con la rigidez a la baja de los precios; sólo parecen ajustar "tragándose" la inflación). Los oferentes de alquiler tienen que mantener el precio del alquiler alineado con el de la propiedad, de ahí que prefieran períodos cortos para ajustar mejor a estas variaciones del precio de la propiedad. Si además hubiera incertidumbres adicionales sobre los procesos de desahucio y en general lapsos en el ajuste (lags) a las nuevas circunstancias, agravarían la tendencia a los aumentos de precio y a la preferencia por períodos cortos. Los demandantes parecen reaccionar moviéndose hacia los sustitutivos: la demanda de vivienda en propiedad. Esto los que 1 pueden, porque los que no (niveles de renta bajo), sencillamente sufren estos altos precios del alquiler, se ven desplazados a zonas para los que hay oferta (periferia de las ciudades) y presionan sobre las instituciones públicas para acceder a la propiedad subvencionada. B. El contenido básico de la reforma Muy claro en pag 16 y sts. Nuevo régimen. 1 plazo mínimo de 4 años, con aumentos de IPC en ese período, 2 cambios procesales. Régimen "transitorio": (pre 85 sobre todo): 3 actualización de rentas y 4 supresión de la prórroga forzosa. [En locales y afines, libertad de mercado hacia el futuro y cambios más drásticos en la actualización de rentas y acortamiento de las duraciones] La filosofía parece ser la de dar a los dos lados (demanda y oferta). Sobre los contratos que se celebren en adelante. A "favor" de los demandantes, ya veremos cuán discutible es que así sea, la duración mínima. A favor de los oferentes, las medidas procesales Sobre los contratos ya celebrados. Esta es la verdera "sustancia" de la reforma, acabar con las ventajas que disfrutan los arrendatarios actuales, tanto en duración como en rentas. Aunque, como decimos, la Ley aprobada por el Congreso contiene más cambios, limitaré mi consideración aquí al tema de la duración mínima, en los instrumentos procesales, y en cuanto a los arrendamientos de renta antigua, en la reducción de su duración y en la actualización de rentas. Me centraré en los alquileres de viviendas, primeras viviendas, para ser más preciso, aunque haré algunas reflexiones al final sobre los locales de negocio y otros locales asimilados (segundas viviendas..). Una pregunta previas de carácter general. AUN RECONOCIENDO ESTOS PROBLEMAS, ¿ES LA REFORMA LA MEDIDA MÁS ADECUADA A ESTOS FINES? TENIENDO EN CUENTA QUE YA EXISTE EL DL DE 1985, LOS CAMBIOS SOBRE LOS CONTRATOS FUTUROS SE LIMITAN A LOS DOS SEÑALADOS (Y PRINCIPALMENTE AL DE LA DURACIÓN MÍNIMA) HAY UNA MEZCLA, AL SEÑALAR LOS OBJETIVOS, ENTRE MEDIDAS SOBRE LOS ALQUILERES FUTUROS Y SOBRE LOS PREEXISTENTES. VER PÁG 14. Digresión Frecuentemente los poderes públicos regulan estos mercados. España no ha sido ni, como resulta obvio de esta comunicación, es ahora una excepción. Entre los variados controles destacan la fijación de rentas máximas (ejemplo español en los cincuenta), duración a gusto del inquilino (prórroga forzosa), plazos mínimos (ahora). Los economistas han sido siempre muy críticos con estas regulaciones, a las que 1 culpan, entre otras cosas, del destrozo de los centros de las ciudades. El argumento: omo los inquilinos no se apropian de todos los beneficios de la inversión reparadora o de mejora, y lo mismo sucede a los arrendadores ambos carecen de incentivos para acometer esas reformas y de ahí el estado lamentable de muchas vivienedas alquiladas. El problema, por cierto, resulta a mi entender de la inadecuada definición de los derechos "de propiedad". Una buena definición de qué derechos tiene el inquilino o el casero sobre esos gastos podría llegar a hacer desaparecer esos malos incentivos y esos desastres urbanísticos. El problema aquí, como en otros casos, puede deberse a lo costoso de definir -y proteger efectivamente- los derechos. Aunque esto es algo que merecería ser considerado con mucha más cautela. Otra digresión. La regulación -de corte redistributivo- suele comportar la irrenunciabilidad de los beneficios otorgados por la norma arrendaticia, y en el pasado pre85 la prórroga forzosa, el tanteo o retracto, pre 64 también precios privilegiados, capitalización de la renta como precio de adquisición, etc IV. La duración mínima El artículo 9 establece "llegado el vencimiento del contrato, éste se prorrogará por plazos anuales y hasta un máximo de cinco años... salvo que el arrendatario manifieste...su voluntad de no renovarlo" [por cierto, en la Exp Mot se habla de cuatro y aquí de cinco ¿¿error??: SÍ: fué una enmienda introducida por PP y aceptada por PSOE; el CES había propuesto 6 años]. Durante ese período la renta establecida libremente al inicio se actualizará con las variaciones del IPC. Justificación. ¿Por qué esta medida? Veamos, en primer lugar, lo que se dice en la exposición de motivos: que el DL 2/1985 [aunque había conseguido aumentar la oferta y paliar la tendencia a la reducción del % de viviendas en alquiler] había permitido contratos con alta rotación (un año) y elevadas rentas (sometidas a constantes revisiones por encima del ipc). Sigamos Antes de nada, qué evidencias hay de ello. No tan contundentes. Del 20% que representan sobre el total los contratos posteriores al DL 2/1985, la mitad justamente son contratos indefinidos, y la otra mitad temporales. No sabemos cuál es la distribución de la duración de esos contratos temporales. Tampoco conocemos cómo ha ido evolucionando el mercado, pero algunos conjeturan que éste podría estar ya evolucionando hacia contratos de alquiler de duración creciente. [MOPTMA, 1994:6] Si el mercado produce una distribución de duraciones, ¿por qué alterar los resultados producidos por el mercado? ¿Hay fallos en el mercado que produzcan resultados ineficientes (menos alquileres, a precios "excesivos"...? No parece que haya especial presencia de monopolios, fallos de información, presencia de bienes públicos ni efectos externos. 1 ¿Hay razones distributivas que justifiquen esa intervención imponiendo una duración mínima de cuatro años? Incluso suponiendo que los caseros sean más ricos que los inquilinos, ¿por qué imponer este gravamen a los caseros y no, por ejemplo, a los banqueros, a los agentes de bolsa o a los abogados, o por qué no a los contribuyentes? Tampoco hay razones que lo justifiquen. Efectos previsibles. ¿Puede una ley cambiar los resultados del mercado? Puede, pero pagará por ello. En este caso, reducirá la oferta de alquileres a corto plazo (especialmente relevante para jóvenes y trabajadores desplazados, en este último caso con efectos desastrosos sobre el mercado de trabajo y la economía en su conjunto). ¿Que esta restricción de la oferta no será muy grave? No lo sabemos, pero la ley lo supone. En todo caso, no se ve el efecto social beneficioso de esta medida TRAER AQUÍ EL GRÁFICO DE TDC Alguien puede decir, como la propia EM de la Ley que no es tan larga la duración como para suponer un freno. La pregunta, en todo caso, sigue siendo por qué y para qué adoptarla. El deseo de proporcionar estabilidad a las unidades familiares es loable, pero el precio de que unos lo consigan [aquellos con un casero que pudiendo hacerlo a 1 o 4 años prefiriera el de 1 pero el de 4 no le disuade de alquilarlo en 4 años (una redistribución)] consiste en que otros no tengan acceso a vivienda en períodos cortos [caseros que desean recuperar el piso para sus hijos al cabo de dos años, aunque la ley abre la puerta a esos contratos de duración menor cuando se establece expresamente tal deseo de recuperación 9-3]. Por otra parte, pudiera aducirse que la entidad de este segmento que se vería afectado negativamente es pequeña relativamente y por tanto no va a inhibir, dejar vacíos, un número importante de pisos por esta razón. A esto sólo podemos responder que es una cuestión empírica que al parecer nadie conoce ahora. Uno de los efectos previsibles y observables informalmente es la caza y captura del inquilino de renta antigua porque ahora, desaparecida la prórroga forzosa, es mucho más rentable quitarse de encima al inquilino incluso si es post 64. Pepi es un ejemplo, aunque los caseros perdieron el primero (y el recurso), vuelven a la carga y la desahucian. Hace unos días aparecía en la prensa el caso de una familia que había ganado las cuatro intentonas anteriores pero sucumbido en la quinta: un magistrado decidió en ésta que la casa era una nave comercial y por tanto no era habitable. Sin embargo no hemos conseguido detectar rastro de este aumento de litigiosidad en la información del INE, que es la única que desagrega. Quizá la fuente no es buena? Quizá desmenuzando se viera mejor. Fíjate que la frecuencia de litigios de los nuevos contratos es menor (el inquilino está vencido por la no prórroga), y estos contratos van incrementando su importancia paulatinamente en el conjunto. En otras palabras imaginemos que había 2 millones de contratos en 1985, todos con prórroga, claro. De ellos había 50.000 pleitos (25 cada mil contratos). 1 En 1990 hay los mismos contratos, pero el 20% son post 85 que no tienen prácticamente relevancia judicial. Si ahora hay los mismos 50.000 pleitos, quiere decir que hay 31 de cada mil [(50.000/(2mill-20%)) = 50.000/1.600.000 = 31 por mil], más pleitos, un 24% más (per contrato) que cinco años antes. Los otros contratos se han ido terminando (fallecimiento...) VER CUADRO O GRÁFICO DE EVOLUCIÓN DE LITIGIOSIDAD EN JD, JPI Y JDJPI DESDE 1960 POR GRUPOS: arrendamientos, cognición... V. La convulsión en los contratos pre 1985 La reducción gradual de la duración de los contratos. Acortamiento de los períodos de subrogación. Justificación aducida. Justificación en welfare (fallos de mercado, redistribución). Efectos en oferta, demanda, rentas, abandono.... La revisión de las rentas para recuperar la inflación. Incluye la posibilidad de que el arrendatario no acepte la actualización a cambio de resolver el contrato en periodos cortos. Justificación aducida. Justificación en welfare (fallos de mercado, redistribución). Efectos en oferta, demanda, rentas, abandono.... Con menos de 3,5 veces el SMI (unos 2,8 mill Pt anuales) se estima hay unos 415 contratos. Por el contrario, se estima que 1,2 millones de viviendas SÍ verán afectada su renta por la actualización. Las postboyerianas no están afectadas, claro. Una pregunta común a ambos grupos de medidas y de carácter más general. Por qué tocar derechos preexistentes. Se hace drásticamente tanto en duración como en rentas. En éstas justificable porque debió hacerse. Pero, en cuanto a la duración, cuando el arrendador contrató lo hizo sabiendo qué entrañaba. Esto no es sino una redistribución contra los inquilinos, ex post, con escasa incidencia en el mercado. Esas viviendas se alquilarán, ahora a precios muy superiores (los del mercado), pero tendremos una viuda abandonada pidiendo ayuda. VI. Aspectos procesales Si usted es un casero de la ley del 64 y su inquilino no paga, se las verá y deseará para hacer que pague o exigirle el abandono de la vivienda (resolución del contrato). Si es casero del DL del 85, aunque tiene el arma sustanciosa de no renovar el contrato a la terminación del que tenga, puede tener problemas tanto para exigir el pago, como para hacer que se vaya a la terminación del contrato. Si usted es inquilino del 64 y la vivienda tiene el techo lleno de goteras y su casero es "perezoso" en el arreglo o en la compensación del arreglo que usted realice, puede tener costes no desdeñables suscitados por divergencias sobre el importe del 1 arreglo, sobre la comunicación "fehaciente" del problema... Si es inquilino post 85 con un contrato de larga duración, sus problemas pueden parecerse a los del anterior inquilino, con la debilidad de que si usted quiere que le prorroguen el contrato, exigir el cumplimiento se parece a exigir el cumplimiento de obligaciones laborales en un mercado con 1 de cada cinco parados. Si su contrato es de corta duración, su problema es idéntico al de los trabajadores temporales. En general, pues, uno de los problemas de los contratos de arrendamiento de viv -común con otros contratos- se refiere a la exigibilidad del cumplimiento de lo acordado, mejor, a los fallos existentes en los mecanismos encargados de asegurar el cumplimiento de las obligaciones. En los contratos de alquiler la judicialización de los conflictos es un rasgo sobresaliente. Un fenómeno frecuentemente aducido en la etapa anterior a 1985 era el de que no había forma de echar a un inquilino aunque fuera en los casos más ostentosos, el impago reiterado, si no era, en el mejor de los casos, a través de un pleito costoso y de notable duración. Estas dificultades (costes) de la exigibilidad de las obligaciones contractuales (pago, dejar libre el local al finalizar el plazo acordado...) parecen seguir existiendo, y es razonable actuar sobre esta fase de los contratos. Algunas de las reformas procesales (paso a cognición, juicio verbal en reclamaciones de la renta) parecen ir en esa dirección de hacer más expeditivo y efectivo el cumplimiento de las obligaciones de cada parte (i.e., de los inquilinos realmente en un mercado de insuficiencia de oferta). Si funcionara, esto podría constituir una garantía mayor para los caseros y, en consecuencia, inducir un aumento de oferta de alquileres. Exclusión de los acuerdos sobre sumisión de competencia, que se impone al juez de primera instancia del lugar donde se halle el inmueble. Esta medida puede paliar el problema de concentración de la congestión judicial en los lugares de celebración de los contratos, trasladándose a aquellos órganos donde se hallen los inmuebles (segundas residencias, ...) Es interesante el efecto desincentivador que en la litigiosidad injustificada puede tener la limitación de la ENERVACIÓN (desactivación) de la acción de desahucio (entre otros, cuando el arrendador no haya reclamado el pago cuatro meses antes). Se establece el acceso al recurso de casación en ciertos supuestos (procesos seguidos en cognición, disconformidad de las decisiones en primera y segunda instancia, entre otras). Esta medida se atribuye a la necesidad de disponer de una doctrina jurisprudencial elaborada por el supremo en materia tan importante y con cambios de la envergadura de los acometidos en esta Ley. Es muy probable que esto se traduzca en un apreciable 1 aumento de demanda de tutela judicial, y esto ejercerá cierta presión sobre la Sala Primera del TS, que no es la más cargada de trabajo, por cierto. Se facilita la acumulación de acciones en ambos lados, lo cual puede redundar en mayor economía procesal y congruencia en las decisiones. [Ver en otro momento la trascendencia de la tramitación de los procesos arrendaticios como juicio de cognición] VII. Otros aspectos Viviendas para uso distinto de la vivienda. La remisión al mercado (libertad de pactos de las partes) de todo lo que no sea primera vivienda es congruente con la lógica de que el sistema de mercado es el mecanismo más apropiado de asignar recursos. Nada especial que comentar. (pág 17) Las rentas. Aunque una de las quejas sobre el DL 2/1985 se refería a las "rentas altas y sometidas a constantes revisiones por encima del IPC" [MOPTMA (1994:6)], no se hace nada para paliarlo. De forma que de las dos preocupaciones consideradas sólo se adoptan medidas, y ya hemos dicho con qué posibles efectos, en relación a una de ellas (la falta de estabilidad). La única vía de afectación favorable sería si la ley produjera un aumento apreciable de la oferta de viviendas en alquiler, algo poco clara, como hemos dicho. VIII. Conclusiones Una ley de estas características es -como el derecho de contratos- una norma que puede reducir sustancialmente los costes de transacción y facilitar así la contratación (el intercambio). Las partes no tienen que contemplar todos los escenarios, sino sólo los que sean singulares e importantes. Da certidumbre. Dentro de esta lógica de reducción de los costes de transacción hay que incluir también la reducción de los costes de resolución de los contratos y los mecanismos de compensación por incumplimientos. Las mejoras en la eficiencia más claramente identificable en lo que cambia la nueva Ley sobre lo que ya había son, curiosamente, las procesales (reduce los costes de proteger efectivamente los derechos de las partes en los contratos EX ANTE) y las que se refieren al mercado de viviendas de alquiler de locales y afines (alinea con el mercado pura y simplemente). Los demás cambios centrales tienen un fuerte componente redistributivo: a favor de los nuevos contratantes que pudieran disfrutar de un contrato de 5 años, contra los inquilinos pre 85 1 y a favor de sus arrendadores tanto en rentas como en acortamiento de duración. En la medida que impone condiciones que ninguna de las partes no hubieran deseado producirán resultados (paretiano) ineficientes, o que alguna no hubiera deseado (arrendador potencial) puede que produzca resultados, además de distributivamente distintos (algunos ganarán respecto a la falta de esa imposición), resultados netos ineficientes. No está claro que los efectos netos de la duración mínima sean positivos. La parte del león de esta Ley es el régimen transitorio. RESUMIR OBJECCIONES. Yo creo que algunos de los problemas que intenta atacar la Ley provienen de otra sede y tienen solución en otra sede. Así, mi impresión es que hay que atacar el problema de fondo: el mercado de vivienda y sus inputs (suelo), con toda la parafernalia de instituciones públicas y mediadores privados y la endiablada legislación que regula estos mercados y actuaciones. Quizá deban adoptarse medidas de otro tipo para redistribuir en estabilidad a favor de los inquilinos: bonificaciones fiscales, alguna forma más expeditiva de asegurar que esos inquilinos se irán... También aumentando la oferta de viviendas públicas en alquiles. Y desde luego, facilitando la oferta de viviendas con carácter general. Dejar al mercado que vaya encontrando su equilibrio. Ofertar un mayor número de viviendas públicas en alquiler (España es uno de los países comunitarios con menor oferta pública de alquiler). Adoptar medidas procesales y de otra índole para evitar costes adicionales de la resolución de los contratos. Por qué han de pagar los propietarios de inquilinos pobles la no actualización. En general la superioridad de la redistribución vía subvención a favor de los necesitados (cash o in kind). ¿Se ha facilitado mucho en España el acceso a la propiedad en lugar de al usufructo (alquiler)? Sí vía incentivos fiscales (IRPF) capitalizados por los promotores y las financieras, vía VPO (a las que no acceden los grupos de renta muy baja porque no pueden pagarlas), ... Debió facilitarse el alquiler más en lugar de primarse la propiedad, como se ha hecho. Para qué esta reforma. Ahora ya es posible alquilar por períodos de duración pactada (no prórroga forzosa), con rentas libres... Más datos, Más datos, Más datos .... Necesitamos disponer de más información. Genérese, que no es tan costosa. 1 INTERCALAR Yo he sido inquilino en mi juventud y casero (de pequeña monta) ahora. No tenía problema en invertir para mejorar la casa cuando contemplé que pasaría una larga temporada en la vivienda [me apropiaría de la mayor parte -suficiente en todo caso- de los beneficios que acarrearían los costosos gastos de reforma]. Las pegas las solía poner el arrendador, que inicialmente no me autorizaba -en ejercicio de sus derechos- a realizar la obra de mejora para ver si así me marchaba, dejaba libre la casa y la alquilaba a precios superiores (con cláusula de revisión). Como casero ahora, el problema radica en los temores sobre lo difícil que resulte hacer que se vaya el inquilino que no quiera irse o exigir que me mague el que no quiera pagar, obligándome a un pleito, a perder meses de alquiler, a posibles destrozos... Pero el problema de nuevo tiene solución en otra sede: mejora del sistema judicial. CÍNICO EUROPEO: la mejor forma de destruir una ciudad, aparte de un bombardeo, es el control de los alquileres REFERENCIAS TUCKER, periodista, artículos citados en Stiglitz p 151-53 Referencias citadas en Samuelson (p 509, etc supra) DAN's cap 9 efectos de controles en mercados competitivos; housing supply p 277-8.... 1 ALQUILER DE VIVIENDAS 1- DURACIÓN MÍNIMA 2- RÉGIMEN TRANSITORIO *REDUCCIÓN DE LA DURACIÓN (SUBROGACIÓN) *ACTUALIZACIÓN DE RENTAS (con opción a no actualizar, resolviendo el contrato) 3- ASPECTOS PROCESALES *JPI DEL LUGAR DEL INMUEBLE *COGNICIÓN (salvo desahucio) *ENERVACIÓN LIMITADA (en desahucio) *ACCESO A CASACIÓN ALQUILER DE LOCALES Y AFINES - NO HAY DURACIÓN MÍNIMA NI REDISTRIBUCIONES ANÁLOGAS O VINCULADAS: CONDICIONES DE MERCADO. - EL RÉGIMEN TRANSITORIO ES MÁS DRÁSTICO *REDUCCIÓN DE LA DURACIÓN (SUBROGACIÓN) *ACTUALIZACIÓN DE RENTAS (con opción a no actualizar, resolviendo el contrato) - ASPECTOS PROCESALES: COMO EN VIVIENDA 1