subcomité de desarrollo urbano, vivienda y ordenamiento del territorio

SUBCOMITÉ DE DESARROLLO URBANO, VIVIENDA Y
ORDENAMIENTO DEL TERRITORIO
1
Índice
1. Antecedentes............................................................................................................................................. 4
1.1. Fundamentación jurídica y programática........................................................................................... 4
1.1.1. Legislación Federal..................................................................................................................... 4
1.1.2. Plan Nacional de Desarrollo 2001-2006..................................................................................... 5
1.1.3. Programa Sectorial de Vivienda 2001–2006 .............................................................................. 6
1.1.4. Legislación Estatal...................................................................................................................... 6
1.1.5. Plan Estatal de Desarrollo 2005–2011 ....................................................................................... 7
1.2. Prospectiva ........................................................................................................................................ 8
1.2.6. Análisis FODA ............................................................................................................................ 8
1.2.7. Ámbitos de atención prioritaria ................................................................................................. 13
1.2.7. Escenario factible ..................................................................................................................... 13
2. Nivel normativo........................................................................................................................................ 15
2.1. Aptitud territorial ............................................................................................................................... 15
2.1.1. Zonas aptas para el desarrollo urbano..................................................................................... 15
2.1.2. Zonas condicionadamente aptas para el desarrollo urbano .................................................... 16
2.1.3. Zonas no aptas para el desarrollo urbano................................................................................ 16
2.2.
Proyecciones de suelo urbanizable acorde al crecimiento demográfico y turístico .................. 17
2.2.1 Proyección de crecimiento poblacional ..................................................................................... 17
2.2.2. Requerimiento de reservas turísticas ....................................................................................... 18
2.3. Requerimientos de suelo y vivienda ................................................................................................ 20
2.4. Objetivos .......................................................................................................................................... 21
2.4.1. Objetivos generales .................................................................................................................. 21
2.4.2. Objetivos particulares ............................................................................................................... 21
3. Nivel estratégico ...................................................................................................................................... 22
3.1. Estrategia del Programa Estatal de Suelo y Reservas Territoriales................................................ 22
3.1.1. Estrategia para la identificación de reservas territoriales........................................................ 24
3.1.2. Estrategia de Incorporación de suelo social............................................................................. 25
3.1.3. Estrategia para la regularización de tenencia social y privada ................................................ 28
3.1.4. Estrategia de saturación de baldíos ......................................................................................... 29
3.1.5. Estrategia de Catastro .............................................................................................................. 30
3.1.6. Estrategia del mercado inmobiliario ......................................................................................... 31
3.1.7. Estrategia de coordinación interinstitucional ............................................................................ 33
3.1.8. Estrategias relativas a contribuciones especiales .................................................................... 33
3.1.9. Estrategia de la organización de la comunidad........................................................................ 34
3.2. Políticas de suelo y reservas territoriales ........................................................................................ 35
3.3. Definición de reserva territorial de localidades prioritarias ............................................................. 36
3.3.1. Definición de zonificación primaria (área urbana, urbanizable y no urbanizable).................... 36
3.3.1.1. Centros de población de Bahía de Banderas ................................................................... 36
3.3.1.2. Centro de población de Compostela ................................................................................. 38
3.3.1.3. Centro de Población de Ixtlán del Río............................................................................... 40
3.3.1.4. Centro de Población de San Blas ..................................................................................... 41
3.3.1.5. Centro de población de Santiago Ixcuintla........................................................................ 42
3.3.1.6. Centro de Población de Tepic .......................................................................................... 44
3.3.1.7. Centro de población de Xalisco......................................................................................... 45
3.3.2. Etapas generales de crecimiento (corto, mediano y largo plazo) ............................................ 46
3.3.2.1. Centros de población de Bahía de Banderas ................................................................... 47
3.3.2.2. Centros de población de Compostela ............................................................................... 49
3.3.2.3. Centros de población de Ixtlán del Río ............................................................................. 51
3.3.2.4. Centros de población de San Blas .................................................................................... 52
3.3.2.5. Centros de población de Santiago Ixcuintla...................................................................... 53
3.3.2.6. Centros de población de Tepic.......................................................................................... 54
3.3.2.7 Centros de población de Xalisco........................................................................................ 56
3.3.3. Tipología de reservas ............................................................................................................... 57
2
3.3.3.1. Consideraciones para las necesidades de suelo de los Macroproyectos derivados del
Plan Estatal de Desarrollo 2005-2011 que así lo requieran........................................................... 57
3.3.3.2. Criterios particulares para la ubicación territorial de los macroproyectos estratégicos
según tipo de reserva ..................................................................................................................... 58
4. Proyectos estratégicos ............................................................................................................................ 59
4.1. Coordinación interinstitucional ......................................................................................................... 60
4.2. Bolsa de suelo.................................................................................................................................. 61
4.3. Actualización de Planes ................................................................................................................... 62
4.4. Regularización de la tenencia de la tierra........................................................................................ 64
4.5. Modernización del catastro .............................................................................................................. 66
5. Instrumentación ....................................................................................................................................... 68
5.1. Mecanismos fiscales y financieros................................................................................................... 68
5.1.1. Fideicomiso-fondo de suelo del estado de Nayarit .................................................................. 68
5.1.2. Recuperación de plusvalías...................................................................................................... 71
5.2. Administrativos................................................................................................................................. 74
5.2.1. Reconversión del IPROVINAY ................................................................................................. 74
5.2.2. Reconversión del Instituto Catastral del Estado de Nayarit ..................................................... 75
5.2.3. Polígonos de Actuación Concertada ........................................................................................ 76
5.2.4. Convenios, acuerdos y contratos ............................................................................................. 77
5.2.5. Participación social ................................................................................................................... 78
5.2.6. Consejos de Participación Ciudadana...................................................................................... 78
5.2.7. Institutos Municipales de Planeación ....................................................................................... 78
5.2.8. Requerimientos y procedimiento para aplicar el Programa Suelo Libre .................................. 79
5.3. Técnicos ........................................................................................................................................... 81
5.3.1. Sistema Único de Información de Suelo .................................................................................. 81
5.3.2. Observatorios urbanos ............................................................................................................. 82
5.4. Jurídicos ........................................................................................................................................... 83
5.4.1. Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit................... 84
5.4.2. Ley Registral y Catastral del Estado de Nayarit ....................................................................... 84
5.4.3. Reglamentación Municipal en materia de suelo....................................................................... 84
5.4.4. Adecuaciones al marco jurídico en materia de catastro e impuesto predial ............................ 86
6. Coordinación y concertación ................................................................................................................... 86
6.1. Coordinación .................................................................................................................................... 87
6.2. Concertación .................................................................................................................................... 89
7. Evaluación ............................................................................................................................................... 90
7.2. Mecanismos generales para la evaluación del Programa ............................................................... 90
7.2. Mecanismos para la evaluación....................................................................................................... 91
3
1. Antecedentes
La definición del marco jurídico e instrumental en el que recae la pertinencia del Programa de Suelo y
Reservas Territoriales del Estado de Nayarit, se centra en la especificación de los vínculos del Programa
con la legislación vigente, así como con los diferentes Programas que forman parte de los Sistemas
Nacional y Estatal de Planeación.
1.1. Fundamentación jurídica y programática 1
Su desarrollo considera el marco jurídico del ámbito federal que parte de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos, hasta la normatividad sectorial de planeación urbana, suelo, vivienda y
reservas territoriales. Así mismo, considera bajo la misma lógica al marco normativo estatal, que da
mayor pertinencia al Programa y los ámbitos sectoriales de acción.
1.1.1. Legislación Federal
Diversos son los ordenamientos legales que de manera directa e indirecta deben ser considerados en la
elaboración y puesta en marcha del presente Programa de Suelo, los que resultan de particular
relevancia se enumeran a continuación:
• Constitución Política de los Estado Unidos Mexicanos
• Ley General de Asentamientos Humanos
• Ley General de Población
• Ley de Vivienda
• Ley Agraria
• Ley de Aguas Nacionales
Específicamente, las siguientes disposiciones legales son las que de manera directa hacen referencia al
suelo y las actividades tendientes a constituir y regular las reservas territoriales, sobre todo las de tipo
urbano.
La Ley General de Asentamientos Humanos, en el capítulo sexto, señala que la Federación, las
Entidades Federativas y los Municipios llevarán a cabo acciones coordinadas en la materia, con el objeto
de establecer una política integral de suelo urbano y reservas territoriales, mediante la programación de
las adquisiciones y la oferta de tierra para el desarrollo urbano y la vivienda, que permita asegurar la
disponibilidad de suelo para los diferentes usos y destinos.
Bases Jurídicas para el establecimiento de reservas territoriales.
El máximo ordenamiento legal, la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en su
artículo 27 señala textualmente que “la nación tendrá en todo el tiempo el derecho de imponer a la
propiedad privada las modalidades que dicte el interés público; así como el de regular, en beneficio
social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de aprobación con objeto de hacer
una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo
equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana. En
consecuencia se dictarán las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer
adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques a efecto de ejecutar obras
públicas y de planear y regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de
población”.
Asimismo, a través de su artículo 115, faculta a los Municipios para participar en la creación y la
administración de sus reservas territoriales.
Por otra parte, en correspondencia con el marco legal agrario y urbano, la Ley Orgánica de la
Administración Pública Federal en su artículo 32, fracción XI, le confiere a la Secretaría de Desarrollo
Social, atribuciones para elaborar, apoyar y ejecutar Programas para satisfacer las necesidades del
suelo urbano y el establecimiento de provisiones y reservas territoriales para el adecuado desarrollo de
los centros de población, en coordinación con las dependencias y entidades de la Administración Pública
1
La información contenida en este apartado se obtuvo de la consulta a Leyes, Programas y Decretos referidos en la bibliografía del
presente Programa.
4
Federal correspondientes y los Gobiernos Estatales y Municipales y con la participación de los diversos
grupos sociales.
De lo anterior, se han establecido Planes y Programas de coordinación como el ahora denominado PISO
el cual incluye las acciones del PROCEDE y la constitución de Inmobiliarias Ejidales, los cuales
deberán ser evaluados, orientados e inducidos por los participantes.
Por su parte, La nueva Ley de Vivienda (Junio de 2006) en su titulo quinto, señala como uno de los
lineamientos de la política nacional de vivienda, la constitución de reservas territoriales y el
establecimiento de oferta pública de suelo para vivienda de interés social, para evitar la especulación
sobre suelo urbano, prever sus requerimientos y promover los medios y formas de adquisición del mismo.
Asimismo, establece que las entidades de la administración pública federal que lleven a cabo acciones de
vivienda dentro sus programas operativos anuales, deberán considerar sus necesidades de suelo,
reservas territoriales y la forma de atenderlas.
Considera además como causa de utilidad publica la adquisición de tierra para la construcción de
viviendas de interés social o para la constitución de reservas territoriales destinadas a fines
habitacionales.
Finalmente, establece que se podrán firmar convenios y acuerdos de coordinación del Gobierno Federal
con los Estados, el Distrito Federal y los municipios para la transmisión de suelo urbano o reservas
territoriales para el desarrollo de fraccionamientos populares y Programas de vivienda.
La Ley General de Asentamientos Humanos en su artículo 40, determina que las Entidades
Federativas y los Municipios llevarán a cabo acciones coordinadas en materia de reservas territoriales
destinadas al desarrollo urbano y la vivienda con el objeto de establecer una política integral de suelo
urbano y reservas territoriales mediante la programación de adquisiciones y la oferta de tierra; evitar la
especulación de inmuebles aptos para el desarrollo urbano y la vivienda; reducir y abatir los procesos de
ocupación irregular de áreas y predios mediante la oferta de tierra, que atienda preferentemente las
necesidades de los grupos de bajos ingresos; asegurar la disponibilidad de suelo para los diferentes usos
y destinos que determinen los Planes o los Programas de Desarrollo Urbano y garantizar su
cumplimiento.
Asimismo, determina que para efecto de ordenar y regular los asentamientos, los Planes zonificarán el
suelo en áreas urbanas, urbanizables y no urbanizables. Las urbanizables son aquellas que se definen
por atención a políticas y estrategias de desarrollo urbano, así como por reunir condiciones favorables
para ser dotadas de servicios, reservándose para el futuro crecimiento de los centros de población o las
que se prevean para la fundación de otros nuevos.
1.1.2. Plan Nacional de Desarrollo 2001-2006
Las directrices generales para determinar la importancia que tiene el suelo para el desarrollo de la vida y
de las actividades de los nayaritas están dadas en las diversas áreas que integran el Plan Nacional de
Desarrollo (PND). En ellas se presentan los objetivos rectores que inciden en el desarrollo del suelo en el
territorio nacional, y que impactan en el presente Programa.
• ÁREA DE DESARROLLO SOCIAL Y HUMANO
- Niveles de educación y bienestar, objetivo rector 1.
Mejorar los niveles de educación y bienestar de los mexicanos.
- Cohesión y capital social, objetivo rector 4.
Fortalecer la cohesión y el capital sociales.
- Desarrollo en armonía con la naturaleza, objetivo rector 5.
Lograr un desarrollo social y humano en armonía con la naturaleza.
• AREA DE ORDEN Y RESPETO
- Relaciones entre los poderes de la Unión y un auténtico federalismo, objetivo rector 4
Construir una relación de colaboración responsable, equilibrada y productiva entre los poderes de
la Unión y avanzar hacia un auténtico federalismo.
5
•
-
AREA DE CRECIMIENTO CON CALIDAD
Competitividad, objetivo rector 2
Elevar y extender la competitividad del país
1.1.3. Programa Sectorial de Vivienda 2001–2006
Este Programa conjuga los objetivos rectores señalados en el PND y plantea objetivos rectores de gran
visión, objetivos estratégicos, vertientes y programas de trabajo que se deben tener en cuenta para el
desarrollo del suelo y la Vivienda dentro del Estado y que impacta el desarrollo del presente Programa
Estatal de Suelo y Reservas Territoriales.
1.1.4. Legislación Estatal
A nivel estatal, el Programa deberá fundamentarse también sobre ordenamientos legales que, de manera
directa e indirecta, incidan en la regulación de suelo y reservas territoriales del Estado, siendo de
particular relevancia los que se enumeran a continuación:
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Nayarit.
• Código Civil para el estado de Nayarit.
• Ley de la Administración Pública Paraestatal.
• Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit.
• Ley Catastral y Registral del Estado de Nayarit.
• Ley para creación, fomento y protección de nuevos conjuntos, parques y ciudades industriales en el
estado de Nayarit.
• Ley de Planeación del Estado de Nayarit.
• Ley Estatal del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente del Estado de Nayarit.
• Ley de Expropiación del Estado de Nayarit.
• Ley Orgánica del Poder Ejecutivo del Estado de Nayarit.
• Ley de Protección Civil para el Estado de Nayarit.
• Ley que crea el Instituto Promotor de Vivienda, Desarrollo Urbano y Ecología de Nayarit.
• Diversos reglamentos de zonificación y usos del suelo en determinados centros de población.
• Otros ordenamientos legales: Planes y Programas relativos a suelo urbano y reservas territoriales.
Las siguientes disposiciones legales hacen referencia al territorio y al suelo (en relación con los
Asentamientos Humanos); a las Instituciones que intervienen en su planeación, regulación y uso; así
como a las actividades tendientes a su conservación, sobre todo las de tipo urbano y de sustentabilidad
ambiental:
• Constitución Política del Estado
La Constitución Política del Estado es el principal órgano regulador de las autoridades, la planeación y el
desarrollo del Estado, y por ende, del desarrollo de este Programa; dentro de sus artículos 69 y 134
señala lo referente a este rubro.
• Ley Orgánica del Poder Ejecutivo del Estado
Esta Ley señala todo lo relacionado con las dependencias y sus atribuciones en materia de desarrollo
urbano. En sus artículos 30, 31, 32, 34, 35 y 39 se menciona todo lo relacionado con este Programa y
circunstancias de su sustento.
• Ley de Planeación del Estado
Esta Ley es el principal órgano regulador del desarrollo urbano del Estado, la cual señala dentro de sus
artículos 2, 3, 4, 5, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 18, 21, 28, 29, 30, 31, 32, 33 y 35 lo relacionado con la
legislación del presente Programa Estatal de Suelo y Reservas Territoriales.
• Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit
Este ordenamiento señala todo lo relacionado con este Programa Estatal y sus atribuciones en materia
de asentamientos humanos, dentro de sus artículos 1, 2, 3, 5, 6, 13-21, 117-141, 143, 144, y 213-220.
6
• Decreto de Creación del IPROVINAY
El Instituto Promotor de Vivienda, Desarrollo Urbano y Ecología de Nayarit, fue creado en base al Decreto
7838, publicado en el Periódico Oficial el 29 de Marzo de 1995. Dentro de sus artículos 3, 4, 5, 10, y 13
señala sus atribuciones, competencias y obligaciones en materia de suelo y vivienda, y en específico lo
relacionado con el presente Programa.
• Programa Estatal de Ordenamiento Territorial de Nayarit
Derivado del Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio, el Programa Estatal
de Ordenamiento Territorial de Nayarit (PEOT), es el marco de referencia obligado para soportar los
planteamientos normativos y estratégicos que en el presente Programa Estatal de Suelo y Reservas
Territoriales de Nayarit se propongan.
El PEOT vigente considera de manera relevante la sustentabilidad del medio ambiente, acorde al análisis
de los suelos de conservación y productividad silvícola y agropecuario, y señalando los grados de
deterioro actual y las políticas de crecimiento urbano y condicionantes que deberán considerarse en el
establecimiento de las reservas territoriales a futuro.
1.1.5. Plan Estatal de Desarrollo 2005–2011
Dentro de las políticas fundamentales que establece este Plan, se encuentra la de fortalecer la gestión de
reservas urbanas y territoriales que permitan entre otros factores, incrementar la calidad de vida de todos
los nayaritas.
El apartado E4, Desarrollo Sustentable y Ordenamiento Territorial y Urbano, maneja como elemento
de suma importancia el ordenamiento de las actividades productivas en el territorio y el sano crecimiento
de las localidades urbanas, lo cual deberá permitir preservar el medio ambiente y los recursos naturales,
redundando al final, en una elevación de la calidad de vida de la población nayarita. Este apartado
conlleva forzosamente un reordenamiento territorial.
Para el Plan Estatal de Desarrollo resulta de suma importancia el desarrollo sustentable de la Entidad,
siendo el ordenamiento de las actividades productivas en el territorio y el adecuado crecimiento de las
localidades urbanas una premisa indispensable, ya que de esta forma se podrá también preservar el
medio ambiente y los recursos naturales.
A través del reordenamiento territorial planteado se deberá lograr:
• Revertir el deterioro ambiental y el aprovechamiento racional de los recursos naturales.
• Desarrollar y aplicar sistemas de producción que permitan la compatibilidad y
complementación de actividades productivas como la agricultura, la ganadería y el turismo.
• Consolidar un Sistema de Ciudades.
la
Dentro de sus líneas de acción, resulta fundamental mencionar las siguientes:
• Gestionar el apoyo con asistencia técnica y promover el otorgamiento de financiamiento
recuperable a los núcleos agrarios que lo soliciten, en la desincorporación del régimen ejidal o
comunal de predios aptos para el desarrollo urbano y la vivienda.
• Proporcionar asistencia técnica y capacitación en materia de regularización de la tenencia de la
tierra y de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y la vivienda, así como impulsar
la actualización de sus sistemas de registro y catastro de la propiedad inmobiliaria.
• Gestionar la generación de reservas territoriales aptas para el desarrollo urbano y vivienda, con
óptica de un alcance mínimo para cubrir 5 años de requerimiento de suelo mediante esquemas
de financiamiento blando.
• Promover la adquisición y la enajenación de suelo y reservas territoriales para el desarrollo
urbano y la vivienda, en coordinación con dependencias y entidades federales, Gobiernos Estatal
y Municipales, y en concertación con los sectores social y privado, particularmente con los
núcleos agrarios.
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Instrumentos específicos
Son los Comités de Planeación para el Desarrollo del Estado de Nayarit y los Organismos relacionados
con la presentación de propuestas y seguimiento de acciones relacionadas con el desarrollo de vivienda
dentro del Estado, así como los Convenios de Desarrollo Social y de Coordinación para el Desarrollo de
la Vivienda y el Suelo.
1.2. Prospectiva
1.2.6. Análisis FODA
En el presente apartado se identifica la situación actual de Nayarit en cuanto a suelo y reservas
territoriales, permitiendo de esta manera obtener un diagnostico preciso que permita tomar decisiones
acordes con los objetivos y las políticas a formular.
1.2.6.1. Fortalezas
• El 89% de los núcleos agrarios existentes en la Entidad ya se encuentran certificados (corresponde a
1’825,475.05 Has.) las cuales, si llegan a adquirir el dominio pleno, serian potencialmente útiles para
el desarrollo urbano.
• La aplicación del SULI en Nayarit ha logrado la obtención de 566.07 Has. de reserva en el municipio
de Bahía de Banderas, obteniéndose 56,400 beneficiados.
• Los ejidos que se localizan en los municipios de Santiago Ixcuintla, San Blas, Compostela y Bahía de
Banderas cuentan con un potencial turístico muy importante al ubicarse en la costa.
• La expropiación de núcleos agrarios ha permitido el desarrollo planeado de complejos turísticos.
• La delimitación de zonas de reserva territorial con la que cuentan los Planes de Desarrollo Urbano.
• La definición de reservas en Planes y Programas están orientadas a satisfacer la demanda de suelo
para vivienda.
• La competencia entre un número reducido de promotores inmobiliarios
• La Oferta de vivienda de interés social.
• La demanda solvente (ingresos medios y altos) satisfecha.
• La presencia de inversión extranjera en los desarrollos turísticos costeros.
• El organismo publico encargado de la promoción de suelo y vivienda.
• Los promotores locales no cuentan con grandes extensiones para reserva.
• La reserva esta destinada para nuevos desarrollos a construir a corto plazo.
• La competencia entre inmobiliarios por construir vivienda de interés social obliga a bajar costos y
mejorar diseños.
• El marco normativo estatal promueve y garantiza la definición de reservas territoriales mediante la
instrumentación de Planes y Programas.
• La existencia de instituciones estatales encargadas de la planeación del desarrollo urbano y de la
promoción y asignación de reservas territoriales, como el IPROVINAY y la SOP.
• Las instituciones estatales promueven la generación de instrumentos para la conformación de
reservas territoriales.
• El gobernador de la Entidad tiene la facultad de promover la expropiación de propiedad social para el
desarrollo de proyectos turísticos e inmobiliarios.
• La descentralización del catastro.
• El promisorio desarrollo económico a futuro que se estima fomentará el crecimiento urbano de los
principales centros de población.
• La existencia de baldíos con suelo apto y urbanizado al interior de los centros de Población de
Nayarit.
• El crecimiento favorable de la oferta de suelo urbano y rural por la instalación de agroindustrias
relacionada con la acuacultura (granjas camaroneras) así como de cultivos agrícolas tropicales que
incentivarán la instalación de empacadoras en la región del centro de población de Santiago Ixcuintla.
• La promoción de un importante desarrollo turístico en el municipio de San Blas que requerirá de
oferta de suelo apto para su implementación.
• La conurbación Tepic-Xalisco seguirá consolidándose al ser el centro poblacional eje del Sistema
Urbano Estatal, con características de concentración de actividades económicas y de servicios.
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El municipio de Compostela presenta varios atractivos culturales, turísticos y agropecuarios que
fomentarán activamente la actual administración estatal, lo cual incentivará la oferta de suelo en la
región.
La operación y la entrada en funciones de la Presa Hidroeléctrica “el Cajón” así como la construcción
de la Presa Hidroeléctrica de “la Yesca” representará un fuerte impulso social y económico para Ixtlán
del Río.
La franja costera del municipio de Bahía de Banderas dispone de importantes reservas de suelo para
hacer frente al auge turístico que está teniendo la región.
El presente Programa Estatal de Suelo y Reservas Territoriales de Nayarit permitirá contar con
lineamientos generales que establezcan las reservas necesarias de suelo urbano.
El Gobierno del Estado a través del FIBBA ha previsto reservas de suelo que en la actualidad se
requieren para el desarrollo turístico que se está promoviendo.
La presencia de terrenos costeros subutilizados adquiridos hace tres décadas por el FIBBA y que son
aptos para el desarrollo urbano integral.
La constitución de reservas territoriales para la creación de Proyectos integrales como el CIP Nayarit,
lo que permite optimizar las reservas territoriales para todos los usos permisibles del suelo en la
zona.
La vocación agroindustrial de Nayarit deberá generar el desarrollo de importantes complejos
agroindustriales que permitirán el aprovechamiento de aquella reserva territorial apta para ese tipo de
actividad.
El Estado dispone de gran biodiversidad que repercute en el suelo de conservación, lo que a su vez
lo convierte en escenario de protección de importantes especies vegetales y animales endémicas.
1.2.6.2. Oportunidades
• El apoyo del Gobierno Federal para la certificación de núcleos agrarios, ya que continúa fomentando
la aplicación del PROCEDE en la Entidad.
• Los programas federales para la incorporación de suelo ejidal a propiedad privada, favorecen la
disposición de suelo para reserva en aquellos centros de población que ya no cuentan con superficie
disponible para el crecimiento urbano.
• El programa HABITAT asigna recursos para la adquisición de reservas territoriales.
• La existencia de programas federales que apoyan a la población de bajos recursos para satisfacer la
demanda de suelo y vivienda.
• El impulso turístico en algunos municipios del Estado, generará la oferta de empleo formal para
algunos sectores de la población, lo cual les permitirá adquirir mayores ingresos que les proporcionen
la posibilidad de tener acceso a una vivienda.
• Los programas federales para apoyar la oferta de suelo subsidiado y suelo con vivienda económica.
• El marco jurídico federal contempla y promueve la creación de reservas territoriales para la
satisfacción de las necesidades de suelo urbano.
• La Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit, promueve la
ocupación del suelo ejidal para la constitución de reservas territoriales, siempre y cuando se
considere lo previsto en la Ley Agraria.
• El marco federal promueve y garantiza la regularización de la tenencia de la tierra y el dominio pleno
en suelo ejidal, dando la posibilidad de incorporación al suelo urbano.
• La federación, a través de programas de regularización, promueve el abatimiento de la irregularidad
en la propiedad social.
• Las importantes inversiones federales, privadas e internacionales en materia turística y agroindustrial
que repercutirán en la economía de los centros de población, generando oferta de suelo.
• Los programas federales de apoyo a proyectos productivos y de desarrollo social que indirectamente
benefician la dotación de infraestructura que permita generar oferta de suelo apto disponible para
estos proyectos productivos y para las nuevas zonas habitacionales que de ellos se deriven en el
centro de población de Santiago Ixcuintla.
• El FONATUR eligió a San Blas como integrante básico del proyecto turístico Escala Náutica del Mar
de Cortes, el cual detonará la oferta de suelo para diversos usos.
• Los inversionistas inmobiliarios siguen viendo con buenas perspectivas de crecimiento a la zona
conurbada Tepic-Xalisco, por lo que invertirán en nuevos desarrollos habitacionales y comerciales.
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Las diversas instituciones públicas y privadas, el FONATUR y las Cadenas Hoteleras nacionales y
extranjeras, ante la saturación de los tradicionales centros turísticos nacionales de playa, tienen
proyectado dirigir sus inversiones hacia el corredor costero del Estado.
La importante atracción de grandes cadenas comerciales nacionales a Ixtlán del Río, como claro
ejemplo del nuevo auge que a nivel regional tendrá el municipio.
El FONATUR, en conjunto con importantes desarrolladores privados nacionales e internacionales de
“resorts”, complejos hoteleros, condominales, e inmobiliarios diversos, están apostando fuertemente
al desarrollo turístico en la franja costera de Bahía de Banderas.
La Federación, a través de la SEDESOL y otras instituciones gubernamentales, está apoyando para
que Estados y consultores especializados mantengan actualizados los inventarios de las reservas
territoriales necesarias para el crecimiento urbano.
Las instancias federales que promueven el desarrollo de polos turísticos -como FONATUR y
BANOBRAS- están adquiriendo reservas territoriales debidamente regularizadas en cuanto a
tenencia jurídica y disponibilidad de servicios.
El FONATUR es el principal promotor de este tipo de reservas para proyectos urbanos integrales,
que pudieran ser replicados en otras zonas de Nayarit.
La inversión privada para proyectos productivos agropecuarios innovadores está siendo una realidad
ante la fuerte demanda de este tipo de bienes en el extranjero. Tal es el caso de la creación de
granjas camaroneras y de ostión, así como la producción de frutales de alta rentabilidad, lo que
requerirá de agroindustrias para su procesamiento, empacado y comercialización, repercutiendo en la
necesidad de reservas territoriales para este uso.
1.2.6.3. Debilidades
• El 78.6% de la superficie estatal es de propiedad social, lo que representa un freno al desarrollo
urbano al no poder incorporar estos terrenos de manera formal al crecimiento de los centros de
población, hasta desincorporarse de dicho régimen.
• El régimen de propiedad de la tierra ha estado ligado históricamente a la actividad agrícola; sin
embargo, únicamente el 20% se destina a esta actividad, quedando el porcentaje restante para usos
distintos al agrícola, predominando bosque y selva.
• El 27.6% de los ejidos se encuentran en la sierra y se consideran no aptos para el desarrollo urbano.
• El suelo ejidal dedicado a la agricultura que actualmente rodea los centros de población de Tepic,
Bahía de Banderas, Compostela, Ixtlán del Río, Santiago Ixcuintla, San Blas y Xalisco, está
propenso al cambio de uso de suelo al incorporarse de manera irregular al desarrollo urbano, dada la
presión demográfica existente.
• En 28,798.81 Has. de superficie ejidal y comunal existen asentamientos humanos, dentro de núcleos
agrarios certificados; sin embargo, dichos asentamientos son irregulares al no estar inscritos en el
Registro Público de la Propiedad y por tanto, no pueden incorporarse de manera formal al desarrollo
urbano.
• El 11% de los núcleos agrarios de la Entidad no se han certificado, por lo que su irregularidad es
inminente al no tener certeza jurídica en cuanto a su propiedad.
• Únicamente el 12.4% de los ejidos certificados han adquirido el dominio pleno. El porcentaje de
ejidos que se han incorporado de manera formal al desarrollo urbano es muy bajo y corresponde a
14,114.16 Has.
• Algunos ejidos no se han incorporado al PROCEDE; sin embargo, se han urbanizado.
• La dotación de ejidos se dio sobre propiedad federal (zona de playas), provocando litigios con la
propiedad social.
• El nivel medio del mar ha cambiado su localización (aproximadamente en 200 metros hacia la costa),
creando zonas de litigio toda vez que la federación esta reclamando derechos de concesión a raíz de
los desplazamientos.
• Algunos ejidos presentan conflictos internos, por lo que no ha sido posible su regularización.
• Los movimientos migratorios al interior de la Entidad han dado como resultado que más del 50% de
su población total se encuentre concentrada en Tepic, Santiago Ixcuintla, Bahía de Banderas y
Compostela, hecho que implica contar con reservas territoriales para satisfacer la demanda de suelo
y vivienda de esta población.
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Las reservas determinadas para los principales centros de población, en su mayoría han sido
rebasadas por el crecimiento urbano.
Las reservas han sido motivo de especulación del mercado inmobiliario, generando con ello que sea
adquirida por agentes privados para su futura venta a particulares.
Los Planes de Desarrollo Urbano de Centro de Población y Municipales se encuentran obsoletos en
su mayoría y la asignación de reserva territorial no ha promovido un crecimiento urbano ordenado y
equilibrado
No existen mecanismos de seguimiento y evaluación de la ocupación de reservas definidas en
Planes y Programas
Los Planes y Programas de Desarrollo Urbano no abordan de forma homogénea el suelo urbano,
careciendo en muchos casos de tablas de usos de suelo, y las pocas que existen son muy limitadas
para su operación.
En Planes y Programas no se abordan de manera homogénea los asentamientos irregulares.
Los Planes de Desarrollo Urbano no establecen los instrumentos adecuados para la incorporación del
suelo de propiedad social que les permita dar un tratamiento adecuado como reserva.
El bajo poder adquisitivo por parte de la población ocupada para acceder a una vivienda y suelo en el
mercado formal.
La ausencia de suelo barato para satisfacer las necesidades de la población de bajos recursos
(mercado informal).
El surgimiento de organizaciones sociales que se aprovechan de la demanda de suelo por parte de la
población de bajos ingresos.
La escasa oferta de suelo para usos urbanos, como equipamiento e infraestructura, limitándose a la
oferta de suelo para vivienda.
La escasa oferta de suelo urbanizado.
Los altos costos de suelo en las áreas urbanas consolidadas.
El sector inmobiliario no se encuentra organizado.
Los propietarios de grandes extensiones de tierra especulan y mantienen ociosos espacios
intraurbanos.
Los procesos burocráticos en el desarrollo de conjuntos habitacionales que retrazan el inicio de la
obra.
Las pocas alternativas de suelo privado, dada la presencia de una gran cantidad de núcleos agrarios.
El marco normativo no tiene previsto dar seguimiento y evaluación a la ocupación urbana del suelo
que en algún momento fue ejidal.
La Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit define como
beneficiarios de la regularización de la tenencia de la tierra a una sola persona, evitando que los
habitantes sean beneficiados con más de un lote; sin embargo, no prevé que la asignación u
ocupación de reservas territoriales sea bajo este principio, generando el acaparamiento por grupos,
organizaciones y agentes inmobiliarios.
La duplicidad de atribuciones entre dependencias del Gobierno del Estado, de forma específica entre
el IPROVINAY y el Departamento de Desarrollo Urbano de la SOP.
La ausencia de instrumentos que regulen las zonas de litigio entre la propiedad ejidal y federal en la
zona costera.
La frecuente existencia de procedimientos burocráticos largos y deficientes en la ejecución de
proyectos inmobiliarios y la utilización de reserva.
El IPROVINAY no cuenta con recursos suficientes para la adquisición de reserva que garantice la
satisfacción de la demanda de suelo urbano.
Los datos referentes a suelo y reservas se encuentran dispersos y no cuentan con un sistema
integral de información para la toma de decisiones.
No hay capacidad institucional para prevenir, evitar ni regular los asentamientos humanos irregulares.
No hay atlas de riesgos actualizados para la Entidad y los Municipios.
La falta de automatización de trámites y procedimientos para la eficiencia administrativa de las
instituciones que tienen como atribución definir, asignar y vigilar la ocupación del suelo.
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La escasez de terrenos aptos para soportar el crecimiento de algunos centros de población
existentes, lo que pudiese ocasionar la invasión de terrenos no adecuados por parte de población
demandante.
La pobreza económica que prevalece en el municipio de Santiago Ixcuintla, lo que repercute en las
condiciones reales de dotación de terrenos aptos para usos productivos agropecuarios y urbanos.
Estrictamente el polígono urbano actual de San Blas no dispone de áreas aptas para oferta de suelo
urbano a futuro por estar rodeado de marismas. Las zonas de reserva actual están muy limitados y
son potencialmente vulnerables a fenómenos meteorológicos.
La reserva de suelo condicionada a programas de regularización e incorporación de propiedad social
al desarrollo urbano de Tepic-Xalisco.
El posible desbordamiento de la oferta formal de suelo, sobre todo en Rincón de Guayabitos y La
Peñita de Jaltemba, por la generación de nuevas fuentes de empleo que demandarán zonas
habitacionales y de servicios urbanos para su población en el centro de población de Compostela.
No poder satisfacer la oferta actual del suelo con el posible crecimiento urbano que se genere en el
centro de población de Ixtlán del Río.
La saturación a corto plazo de la oferta de suelo formal por usos no previstos en los Planes, por
ejemplo, el crecimiento habitacional de los sectores poblacionales derivados del potencial desarrollo
de actividades económicas marginales en el municipio de Bahía de Banderas.
Los conflictos de posesión de suelo entre los ejidatarios y la federación en la zona costera de Nayarit,
pudiera ser factor de confusión en la integración del inventario de suelo.
El fenómeno especulatorio del suelo podrá originar escasez de reserva territorial de bajo precio para
desarrollos habitacionales populares.
Este tipo de desarrollos exige una perfecta coordinación entre las distintas dependencias estatales
que intervienen directa e indirectamente en este tipo de proyectos; por lo tanto, el incumplimiento de
esta premisa básica podría llevarlos al fracaso.
Las zonas productoras agropecuarias, generalmente se ubican en zonas próximas a las de
protección ecológica, lo cual seria condicionante para la ubicación próxima de complejos
agroindustriales, siendo amenaza latente para el ecosistema.
El desarrollo urbano y agropecuario es una amenaza latente para los suelos de conservación
ambiental.
1.2.6.4. Amenazas
• Los consorcios inmobiliarios de fuera del Estado, especulan con los ejidos para la creación de
desarrollos turísticos e inmobiliarios.
• Las reservas definidas en los municipios con importante actividad turística, es adquirida por agentes
inmobiliarios y particulares extranjeros.
• La aptitud territorial del suelo limita la disponibilidad de reservas, por lo tanto, se especula mucho con
ésta.
• La concentración de población en zonas urbanas implica retos para el sector vivienda, ya que si no
se planea adecuadamente, conlleva a problemas de disponibilidad de suelo con aptitud para la
construcción de vivienda; provocando a su vez fuertes presiones para generar oferta de vivienda
accesible a los grupos de menores ingresos.
• La participación de grupos inmobiliarios de otras regiones del país.
• Los consorcios inmobiliarios que buscan oportunidades de suelo barato para grandes desarrollos.
• El Estado, en sus tres ámbitos de gobierno, no ha tenido la capacidad de prever y satisfacer las
necesidades de suelo urbano de forma adecuada, creando para ello instituciones de regularización,
permeadas de falta de coordinación interinstitucional
• Los programas creados para la regularización de la tenencia de la tierra han sido una tarea habitual,
cuando su pertinencia debiera ser emergente.
• La falta de coordinación interinstitucional en los tres ámbitos de gobierno para abordar fenómenos y
problemas de suelo y reservas
• Los procesos de regularización de tenencia de la tierra son muy prolongados debido a la falta de
seguimiento eficiente por parte de autoridades federales.
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La falta de seguimiento de las Instituciones Federales que transfieren recursos a los Estados para su
erogación en suelo y vivienda, habiendo una carencia de garantías en adquisición de suelo apto para
reservas y la creación de vivienda digna.
Otros Estados vecinos pudieran atraer las inversiones federales y privadas que se desincentiven por
falta de previsión de políticas adecuadas de provisión de suelo apto para desarrollos urbanos y
especiales.
La no existencia de oferta real de terrenos aptos para el crecimiento urbano y productivo, pudiera ser
un factor de desaliento para los inversionistas en el centro de población de Santiago Ixcuintla.
La limitante natural para generar nueva oferta de suelo para usos turísticos y urbanos pudiera
bloquear nuevas inversiones externas a futuro en el centro de población de San Blas.
El riesgo de que las inversiones en servicios no se establezcan por falta de áreas aptas para el
Desarrollo Urbano en los centros de población Tepic-Xalisco.
El riesgo de que se frenen las inversiones federales y privadas si no existe una adecuada oferta de
suelo formal para el crecimiento de la zona turística y pueblos de apoyo en el centro de población de
Compostela.
Que estas inversiones federales (construcción de hidroeléctricas) no generen el crecimiento
esperado, y la oferta de suelo programada y real fracase (se convierta en baldíos) en el centro de
población de Ixtlán del Río.
La falta de coordinación entre desarrolladores, promotores y autoridades en materia de desarrollo
urbano, puede originar crecimientos no deseados en zonas carentes de oferta de suelo formal en el
municipio de Bahía de Banderas.
Que por cambios administrativos federales, se deje de apoyar la constitución de reservas territoriales
aptas para el crecimiento urbano y el establecimiento de equipamiento productivo (agroindustria,
turismo, y otros).
Los conflictos de posesión de suelo entre los ejidatarios y la federación en la zona costera de Nayarit.
Las inversiones turísticas en la zona se cotizan en dólares, lo que repercute en el costo del suelo
expresado con el mismo parámetro, lo cual estaría disociado del mercado de reservas para
desarrollos habitacionales de interés social, poniendo en riesgo la reserva debidamente planificada.
Que algunos inversionistas privados no tengan experiencia en la implementación de proyectos
inmobiliarios turísticos bajo la concepción de Integralidad Urbana.
Las inversiones en este tipo de industria suelen estar sujetos a las necesidades de los mercados
externos, lo que incidiría en la temporalidad de su emplazamiento y en un eventual abandono del
suelo empleado.
1.2.7. Ámbitos de atención prioritaria
Este apartado consiste en elaborar un enunciado a partir del FODA, en el cual debe quedar claro el tema
que se esta abordando y el sector al que pertenece. Debe denotar situaciones, problemáticas o posibles
aspectos estratégicos para el desarrollo del área urbana. Es importante destacar que los ámbitos pueden
ser la conjunción de dos o más elementos del FODA. Los ámbitos de atención prioritaria, definidos para
el Programa, son los siguientes:
ƒ Propiedad social y asentamientos irregulares
ƒ Coordinación interinstitucional
ƒ Mercado Inmobiliario
ƒ Reservas para usos urbanos
ƒ Reservas especiales
ƒ Aptitud territorial
1.2.7. Escenario factible
En este escenario se enlistan enunciados cuya descripción denota una situación posible de ser
alcanzada y que probablemente represente un gran reto; no obstante, la definición de este tipo de
escenarios debe incentivar cambios sustanciales, que si bien no pueden concretarse en una
administración municipal, si pueden sentarse las bases para que en lo posterior se les de continuidad.
13
AMBITO DE ATENCIÓN
PRIORITARIA
Propiedad social y
asentamientos
irregulares
Coordinación
interinstitucional
Mercado Inmobiliario
Aptitud territorial
Reservas urbanas
Reservas especiales
ESCENARIO FACTIBLE
Solo quedan algunos núcleos agrarios sin certificar, sin embargo, se incrementan las acciones
encaminadas a resolver los conflictos internos que han frenado su certificación.
Al promover la adquisición del dominio pleno en los ejidos que rodean los centros de población,
se disminuye el porcentaje de irregularidad, incorporando formalmente al desarrollo urbano los
terrenos que aún no estaban inscritos en el Registro Público de la Propiedad.
Aún persisten asentamientos en condiciones de irregularidad, pero están localizados y en proceso
de regularización.
En polígonos específicos de interés para el desarrollo de proyectos turístico-habitacionales y
comerciales, se logra concertar acciones con los ejidatarios para su desarrollo. Aún es necesario
expropiar algunos ejidos para llevar a cabo proyectos estratégicos de carácter estatal.
Se crean instrumentos de coordinación interinstitucional de corto plazo que permiten tomar
decisiones de manera colegiada y asignar acuerdos de forma equilibrada con base en
atribuciones y capacidades.
Se mejoran los procesos administrativos en materia de suelo y reservas en el ámbito estatal y
municipal, implementando para ello innovación tecnológica y automatización de procesos, que
van de la mano con una mejora en los servicios profesional y civil de carrera entre los
administradores públicos.
Las agencias gubernamentales encargadas de promover la generación de instrumentos de
planeación del desarrollo urbano, crean mecanismos de seguimiento y evaluación tanto en su
aplicación, como en los resultados esperados.
Catastro sigue apoyando a los municipios de menor proporción y crecimiento urbano, mientras
que los 7 principales centros de población cuentan con catastros descentralizados logrando Tepic
estar a la vanguardia en automatización y eficiencia en los procesos administrativos.
El impulso económico que logra en Nayarit en los rubros turístico, industrial, agroindustrial, y
comercial, logra la apertura sostenida de plazas de empleo mejor remuneradas, lo que ocasiona
una mejor distribución del ingreso y un incremento sustantivo en la capacidad adquisitiva de la
población; generando un incremento en la demanda de suelo.
Crecen los grupos inmobiliarios locales y regionales que mantienen su operación dentro del nicho
de mercado dirigido al interés social y la vivienda subsidiada.
Se mantienen los estándares mínimos de calidad y habitabilidad en las viviendas económicas.
Se incorporan los principales núcleos agrarios de manera regular al mercado formal del suelo, y
los representantes participan intensamente en la formación de inmobiliarias sociales y con suelo
en proyectos habitacionales y turísticos. Aún persisten áreas irregulares que se encuentran
inventariadas, localizadas y en proceso de regularización.
El precio del suelo se incrementa en el centro de las localidades, pero en la periferia aún existen
oportunidades de precios accesibles.
Se expropian fracciones de núcleos agrícolas en la costa para el desarrollo de proyectos turísticos
y habitacionales.
El Gobierno del Estado de Nayarit consolida una bolsa de suelo para atender formalmente a la
población de bajos ingresos.
Se da una disminución de la ocupación de áreas no aptas para el desarrollo urbano, al mismo
tiempo, que se define suelo apto derivado de la incorporación de ejidos a la propiedad social con
reducción en potencial agrícola y que está próximo a las áreas urbanas. Aunque en algunos
centros de población aún prevalece una importante proporción de lotes baldíos, las políticas de
densificación y ocupación se presentan como una importante alternativa de suelo disponible ante
la ausencia de áreas aptas para el crecimiento urbano.
Se actualizan los instrumentos de planeación del desarrollo urbano en centros de población y
municipios, en los que se establecen de manera puntual nuevas reservas territoriales en función
de la disponibilidad de suelo apto y de la congruencia de usos de suelo. Se establecen las
políticas de mejoramiento en el aprovechamiento de la zona costera para usos turísticos y
ambientales, preservando y regulando áreas con riqueza natural.
A nivel urbano aún se establecen asentamientos en áreas no aptas pero en menor medida, y la
presencia y especulación de grupos y agentes inmobiliarios se sujeta a un control de asignación y
ocupación de las reservas territoriales, coordinado por las instituciones estatales con atribuciones
en materia de planeación y control de suelo urbano.
Se promueve una política adecuada que genera oferta de suelo formal, sobre todo para vivienda
de interés social.
Se promueve una política de regularización, expropiación y adquisición anticipada de aquellos
suelos en áreas ejidales o de pequeña propiedad que cuenten con factibilidad urbana.
Se crean bases para una política de coordinación interinstitucional para adquirir y administrar las
reservas de suelo que se requieren para los distintos usos urbanos.
Los distintos agentes privados y públicos trabajan para que la promoción de infraestructura
turística se dé en forma ordenada y controlada, creando la reserva necesaria para usos urbanos y
la vivienda para la población que trabaje en los desarrollos turísticos.
El Gobierno Estatal, de manera conjunta con los diversos actores sociales y privados, está
generando esquemas y políticas necesarios para la creación de reservas para Proyectos Urbanos
Integrales (fraccionamientos habitacionales integralmente planeados, parques industriales
sustentables, entre otros).
14
El Gobierno y las cámaras industriales trabajan coordinadamente para promover la instalación de
industrias sustentables en el Estado, incluyendo la previsión de suelo adecuado para su
instalación.
Se trabaja de forma integral entre los distintos órdenes de Gobierno y los agentes sociales y
privados interesados en la conservación de la biodiversidad, para preservar las reservas naturales
de suelo orientando el desarrollo urbano hacia zonas factibles.
2. Nivel normativo
2.1. Aptitud territorial
Para definir la aptitud territorial del Estado, es importante tomar en cuenta los principales factores físicos
que definen si el territorio es apto, condicionadamente apto o no apto para el desarrollo urbano.
El Estado tiene limitantes de origen natural para el adecuando desarrollo de los asentamientos
humanos 2 , ya que el 81.84% del territorio esta limitado por condiciones físicas y el 11.58% por limitantes
químicas. Dentro de las limitantes físicas se encuentran las elevadas pendientes que existen debido a
sus condiciones fisiográficas (encontrando pendientes mayores al 35%); la extensa ocupación de suelo
con bosques y selvas (entre otros ecosistemas) y la gran variedad de tipos de suelo existentes. Es
precisamente en los tipos de suelo donde tiene origen la limitante química del territorio, debido al alto
contenido en sales.
De manera general, elementos como en el clima influyen en las actividades de la población; sin embargo
para este análisis no es considerado como un factor que defina si el territorio es apto o no para el
desarrollo urbano. A este respecto se tiene que el clima cálido es el que predomina en la Entidad,
cubriendo el 60.66% con temperaturas que van de 18°C a 22°C. En menor medida se ubican otros tipos
de clima: el semicálido comprende el 31.25% de la superficie total, el templado abarca el 6.39% y el clima
semiseco comprende cerca del 1.7% de la superficie estatal.
2.1.1. Zonas aptas para el desarrollo urbano
Dentro de esta categoría se encuentran aquellas áreas que por sus componentes físicos, son
consideradas como adecuadas para los asentamientos humanos. El estado de Nayarit se caracteriza por
tener una enorme riqueza natural, entre las que se encuentran áreas naturales protegidas, manglares y
un sinnúmero de cuerpos de agua que restan zonas potenciales para el desarrollo urbano.
Dado lo anterior, se tiene que únicamente el 1% del territorio estatal reúne las condiciones adecuadas
para urbanizarse. Estas zonas son muy pequeñas y se ubican en los municipios de Jala, Santa María del
Oro y El Nayar (véase mapa D-10).
Los elementos que definen que estas pequeñas zonas sean aptas son los siguientes: 3
• Pendientes: aquellas que van de 0 a 15% y que representan riesgo de nivel bajo a medio para la
población, son las de menor presencia en el Estado. Se ubican cuatro provincias fisiográficas: Sierra
Madre Occidental, Eje Neovolcánico, Llanura Costera del Pacífico y Sierra Madre del Sur.
• Uso potencial de suelo: aquellas zonas consideradas como aptas para los asentamientos humanos.
• Tipos de suelo: es uno de los factores que tiene mayor influencia para la determinación de la aptitud
del territorio y existen varios tipos en el Estado; sin embargo, los que están dentro de estas zonas
consideradas como aptas son los suelos que no se ven afectados por factores como hundimientos,
corrosión, inundaciones y colapsamiento; tales como: feozem háplico, luvisol férrico y luvisol crómico.
• Riesgos naturales: en estas zonas se tiene la vulnerabilidad más baja, presentándose fenómenos
como: tormentas eléctricas, sequías, ondas cálidas, erosión y contaminación de agua y suelo.
• No hay presencia de fallas, fracturas ni Áreas Naturales Protegidas.
2
3
INEGI, Síntesis geográfica del estado de Nayarit, 2000, México.
Los polígonos considerados como aptos se obtuvieron del cruce de edafología, geología, fisiografía, topografía,
hidrología y riesgos naturales.
15
2.1.2. Zonas condicionadamente aptas para el desarrollo urbano
En esta categoría se encuentra el suelo que podría utilizarse con fines urbanos en el Estado; sin
embargo, se deben dar de manera condicionada, ya que existen factores que limitan de manera parcial el
desarrollo urbano, a reserva de que se tomen medidas pertinentes para aminorar el efecto de dichos
limitantes. Estas zonas representan el 31% del territorio estatal, distribuido en los siguientes municipios:
El Nayar, La Yesca, Huajicori, Acaponeta, Tecuala, Tuxpan, Ruiz, Santiago Ixcuintla, Tepic, Santa María
del Oro, San Pedro Lagunillas, Ahuacatlán, Amatlán de Cañas, Ixtlán del Río, Compostela, Xalisco y
Bahía de Banderas.
Los elementos que definen que estas zonas sean condicionadamente aptas para el desarrollo urbano son
los siguientes:
• Pendientes: aquellas que van de 15 a 35%. Dada su altitud, son consideradas con un nivel de riesgo
medio y representan poca dificultad para la introducción de infraestructura.
• Fallas y fracturas: una de las principales condicionantes es la presencia de estructuras geológicas,
ubicadas en los municipios de Huajicori, Acaponeta, Tuxpan y Tepic.
• Uso potencial: corresponde a zonas consideradas con potencial para el fomento o ampliación de los
asentamientos humanos.
• Tipos de suelo: los que condicionan el uso urbano son cambisol eutrico, fluvisol eutrico y regosol
eutrico.
• Riesgos naturales: se tiene vulnerabilidad media a medianamente alta. Los fenómenos que se
presentan son: erosión, deslizamientos, derrumbes, tormentas eléctricas, ciclones, torrentes de agua
y lodo, heladas, granizadas y ondas cálidas.
• No tiene Áreas Naturales Protegidas
De acuerdo a lo anterior, en los polígonos considerados como condicionadamente aptos, se deben tomar
medidas necesarias para adecuar el suelo a la urbanización, aminorando los aspectos negativos que lo
condicionan. Entre sus principales limitantes están su topografía, la existencia de fallas o fracturas y su
vulnerabilidad ante fenómenos hidrometeorológicos.
2.1.3. Zonas no aptas para el desarrollo urbano
Dentro de esta categoría se encuentra el 68% del territorio estatal. Las limitantes físicas del terreno, la
vegetación y una gran cantidad de cuerpos de agua existentes dentro de la superficie estatal disminuyen
el área para los asentamientos humanos. La ubicación de estas zonas corresponde básicamente a la
parte oriente y la franja costera del Estado (véase mapa D-10).
Los elementos que definen que estas zonas no sean aptas para el desarrollo urbano son los siguientes:
• Pendientes: en Nayarit se ubican fracciones de la Sierra Madre Occidental, el Eje Neovolcánico, la
Llanura Costera del Pacífico y la Sierra Madre del Sur. Los polígonos considerados como no aptos
corresponde a las zonas con pendientes altas, es decir, mayores al 35%; y representan un nivel de
riesgo de alto a muy alto, imposibilitando la introducción de infraestructura urbana.
• Fallas, fracturas y cuerpos volcánicos: se ubica un gran número de fallas, entre las que destaca la
conocida como Rosario Viejo, con una longitud de 125 kilómetros, con rumbo noroeste-sureste de 20
a 30 grados paralela a la línea costera del Pacífico que inicia en el río San Pedro, entre los cerros La
Colmena y El Cangrejo y se prolonga hasta el poblado Las Cuevas. También existe un gran número
de fracturas y tres cuerpos volcánicos San Juan, Sangangüey y Ceboruco.
• Cuerpos de agua: el Estado se compone por 5 regiones hidrológicas: Río San Pedro, LermaChapala-Santiago, Ameca, Acaponeta y Las Cañas, donde se concentran 20 ríos, siendo los de
mayor importancia Acaponeta, San Pedro, Santiago, Huicicila y Ameca; así como 14 cuerpos de
agua dulce y salada, que comprenden -entre los más importantes- las Presas de Aguamilpa, San
Rafael, Amado Nervo, y las Lagunas de Agua Brava y Santa María del Oro.
• Uso potencial: las zonas que no son aptas para el desarrollo urbano tienen potencial para el
desarrollo de actividades agrícolas, pecuarias y forestales.
• Áreas Naturales Protegidas: dentro de la superficie no apta se ubica la reserva ecológica “Sierra de
San Juan” que tiene una superficie de 16,118.36 hectáreas cubiertas por siete tipos de vegetación:
bosque de coníferas, selva tropical caducifolia y subcaducifolia y bosque mesófilo de montaña.
16
•
Tipos de suelo: los suelos leptosol, luvisol órtico, luvisol vertico y solanchak gleyico son los que se
encuentran en las zonas consideradas como no aptas. Este último tipo es el que presenta la zona de
manglares, ubicada en la parte noroeste de la zona costera del Estado.
Riesgos naturales: los tipos de riesgos hidrometeorológicos que se presentan en esta área de nivel
alto a muy alto, y están asociados básicamente a la zona costera, por ser la más propensa a este tipo
de fenómenos. Sin embargo, en esta zona existen riesgos por el uso de agroquímicos y pesticidas
tóxicos.
•
Por lo anterior, es recomendable que en las zonas consideradas como no aptas (véase mapa D-10), no
se lleven a cabo acciones de urbanización, ya que pondría en riesgo a la población que ahí se asiente,
además que no cuanta con posibilidades de introducción de infraestructura urbana.
2.2.
Proyecciones de suelo urbanizable acorde al crecimiento demográfico y turístico
2.2.1 Proyección de crecimiento poblacional
Para estimar los requerimientos de suelo urbanizable, la variable más importante a considerar es el ritmo
de crecimiento de la población, por lo que se retoma una proyección municipal de CONAPO 4 para los
años 2011, 2020 y 2030.
Además del crecimiento demográfico, la dinámica económica-turística que tienen algunos Municipios del
Estado promueve que se requiera suelo urbanizable para el desarrollo de este tipo de actividades, por lo
que fue necesario generar una proyección de este rubro.
Tabla 2.2.1.1. Proyecciones de población CONAPO 2006-2030
Entidad federativa o
2000
2006
2011
2020
municipio
Nayarit
962 073
1 003 921
1 032 566
1 074 168
Acaponeta
38 063
38 326
38 301
37 920
Ahuacatlán
15 997
15 796
15 539
14 979
Amatlán de Cañas
12 614
12 785
12 817
12 697
Compostela
69 033
73 049
75 909
80 208
Huajicori
10 772
11 276
11 584
11 922
Ixtlán del Río
26 506
27 449
28 053
28 843
Jala
16 836
16 741
16 537
15 994
Xalisco
39 565
43 658
46 844
52 146
El Nayar
27 926
29 836
31 099
32 668
Rosamorada
36 263
37 682
38 570
39 667
Ruiz
22 671
23 049
23 208
23 268
San Blas
44 831
47 711
49 782
52 928
San Pedro Lagunillas
8 104
8 397
8 570
8 758
Santa María del Oro
21 720
21 588
21 318
20 612
Santiago Ixcuintla
99 013
99 405
99 054
97 477
Tecuala
43 965
43 356
42 585
40 886
Tepic
319 146
335 835
347 765
366 095
Tuxpan
32 396
31 161
30 032
27 996
Yesca, La
13 499
13 655
13 647
13 404
Bahía de Banderas
63 153
73 166
81 352
95 700
2030
1 099 697
36 881
14 176
12 275
83 229
11 911
29 145
15 102
56 954
33 094
39 943
22 909
55 228
8 745
19 474
94 061
38 472
379 671
25 688
12 761
109 978
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
El crecimiento poblacional en el Estado tiene estimado un ritmo muy lento, ya que entre un periodo y otro
se pronostica un incremento de poco más de 40,000 habitantes. Al interior, los municipios que integran la
Entidad tienen distintas dinámicas demográficas, ya que en algunos casos su población decrecerá. Tal es
el caso de Acaponeta, Ahuacatlán, Amatlán de Cañas, Jala, Ruiz, Santa María del Oro, Santiago
4
Consejo Nacional de Población (CONAPO).
17
Ixcuintla, Tecuala, Tuxpan y La Yesca. Los diez municipios restantes tendrán incremento poblacional,
pero en algunos será casi imperceptible.
Como se puede observar en la tabla 2.2.1.1, existe una gran diferencia al interior de la Entidad ya que,
los municipios ubicados en la zona serrana tienen una tendencia decreciente de población. Caso
contrario sucede en los ubicados al centro y al poniente, ya que en estos se desarrolla una dinámica
económica y turística más importante, lo que ha propiciado que en estos municipios se mantenga un
ritmo constante de crecimiento y por ende que en ellos se requiera suelo urbanizable.
De acuerdo con la dinámica demográfica, se estimaron los requerimientos de suelo urbanizable 5 para el
Estado y los Municipios, obteniéndose los resultados de la tabla 2.2.1.2.
Como se puede observar en la tabla anterior, los municipios de Compostela, Tepic y Bahía de Banderas
será los que se requerirán una mayor cantidad de suelo urbanizable.
Tabla 2.2.1.2. Proyección de requerimientos de suelo urbanizable a corto, mediano y largo plazo en hectáreas
Entidad o Municipio
Nayarit
Acaponeta
Ahuacatlán
Amatlán de Cañas
Compostela
Huajicori
Ixtlán del Río
Jala
Xalisco
El Nayar
Rosamorada
Ruiz
San Blas
San Pedro Lagunillas
Santa María del Oro
Santiago Ixcuintla
Tecuala
Tepic
Tuxpan
Yesca, La
Bahía de Banderas
Corto
plazo
2011
443
12
4
4
35
4
12
4
27
12
15
8
23
3
5
30
10
168
5
4
59
Mediano
plazo
2020
697
17
5
6
57
6
17
6
46
19
25
12
39
5
7
43
14
258
5
5
104
Largo
plazo
2030
680
14
3
4
56
5
16
3
50
15
21
10
38
4
4
30
8
272
1
3
123
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx. Octubre de 2006.
2.2.2. Requerimiento de reservas turísticas
De acuerdo con la información proporcionada por la Secretaría de Turismo del Gobierno del Estado de
Nayarit, se analizó la información básica de los principales municipios turísticos, que a continuación se
detalla.
5
Con base en los incrementos de población en los periodos analizados y el número de viviendas proyectadas (CONAPO) para este
incremento. Se refiere al suelo bruto requerido que incluye 60% para lotificación y 40% para urbanización (calles, equipamiento,
2
donación, entre otros) y lotes tipo de 90, 120 y 300 m .
18
Variables
Visitantes
Hoteles
Ocupación promedio (%)
Hospedaje (%)
Hotel
Dpto/casa rentada
Dpto/casa propia
Con familiar
Bahía de
Banderas
Compostela
4,590
2,351
7
12
66
42
35
8
San Blas
506
7
33
Tepic
1,850
17
35
42
13
8
28
43
55
27
7
27
11
40
FUENTE: Secretaría de Turismo, Principales indicadores de la actividad turística del Estado de Nayarit, 2001-04; SEPLADE,
Diagnóstico general y formulación de estrategias para el desarrollo de la actividad turística en el Estado de Nayarit, 1998.
Derivada de esta información, se hace una proyección de visitantes, de acuerdo a la tasa media anual
registrada en el periodo de 1993 y 2000:
Municipio
Bahía de Banderas
Compostela
San Blas
Tepic
Proyección de visitantes
2011
2020
2030
16654
45715
140394
5644
9771
17981
1010
1486
2282
2817
3460
4347
Visitantes
2000
4590
2351
506
1850
FUENTE: Secretaría de Turismo, Principales indicadores de la actividad turística del Estado de Nayarit, 2001-04; SEPLADE,
Diagnóstico general y formulación de estrategias para el desarrollo de la actividad turística en el Estado de Nayarit, 1998.
De esta proyección se calcula el porcentaje de visitantes que se hospedan en hotel, derivándose lo
siguiente:
% de proyección de visitantes
que se hospedan en hotel
Municipio
Bahía de Banderas
Compostela
San Blas
Tepic
2000
2011
5829
3104
424
1211
1607
1293
213
796
2020
16000
5374
624
1488
2030
49138
9889
958
1869
FUENTE: Secretaría de Turismo, Principales indicadores de la actividad turística del Estado de Nayarit, 2001-04; Secretaría de
Planeación y Desarrollo, Diagnóstico general y formulación de estrategias para el desarrollo de la actividad turística en el
Estado de Nayarit, 1998.
Considerando que cada cuarto de hotel hospeda a dos personas, se tiene un requerimiento de cuartos
por municipio de la siguiente manera:
Municipio
Bahía de Banderas
Compostela
San Blas
Tepic
No. de
cuartos
existentes
en el año
1999
4246
2186
531
2073
No de cuartos requeridos
2011
2020
2914
1552
212
606
8000
2687
312
744
2030
24569
4945
479
935
Superávit
de cuartos
2011
1332
634
319
1467
Déficit de cuartos
2020
2030
-5086
-1135
-100
-138
-16569
-2258
-167
-191
FUENTE: Secretaría de Turismo, Principales indicadores de la actividad turística del Estado de Nayarit, 2001-04; Secretaría de
Planeación y Desarrollo, Diagnóstico general y formulación de estrategias para el desarrollo de la actividad turística en el
Estado de Nayarit, 1998.
19
De acuerdo con los datos y las estimaciones anteriores, la infraestructura hotelera y los establecimientos
turísticos hasta el año 2011, existe capacidad suficiente para brindar servicio a visitantes nacionales y
extranjeros, ya que el promedio de ocupación en los hoteles, aún es bajo (del 35 al 66% de ocupación
promedio por año) en comparación con otros destinos turísticos nacionales.
El municipio de Bahía de Banderas registra el mayor porcentaje de ocupación hotelera (66%) en
comparación al resto de los municipios con características turísticas, y es el que mayormente requiere
cuartos de hotel. El crecimiento actual del turismo en esta zona es resultado de la expansión y el
crecimiento acelerado de la actividad turística de Puerto Vallarta; por lo que será indispensable generar
una estrategia de desarrollo turístico para Nuevo Vallarta, que le permita no depender de este gran
complejo turístico (Puerto Vallarta) y sea complementario con sus propios y autosuficientes mecanismos
de operación y promoción turística a mediano y largo plazo, ya que a corto plazo no es necesario ampliar
la infraestructura existente.
Los destinos turísticos ubicados en el municipio de Compostela están en proceso de consolidación, por lo
que en este caso no requerirá de una reserva turística a corto plazo; a mediano y largo plazo el
crecimiento y la urbanización deberán ser moderados, para evitar ocupar toda la bahía y los elementos
paisajísticos del lugar.
Si bien es cierto que el Estado de Nayarit tiene atractivos destinos turísticos en la costa para impulsar su
desarrollo, no ha podido repuntar debido a conflictos de los ejidos ubicados en la franja costera. Lo
anterior ha inhibido la inversión de nuevos desarrollos turísticos, ya que no se puede concebir ningún
desarrollo sin que se tenga certeza en la tenencia de la tierra.
San Blas es un claro ejemplo de esto. Es un municipio con atractivos paisajísticos y potencial para el
desarrollo turístico, además de ser considerado como escala en el Proyecto de la Escalera Náutica. Sin
embargo, a excepción de “Las Islitas” -donde se pretende desarrollar infraestructura turística- todas las
demás zonas son ejidales (hacia el norte, hasta la Boca de Asadero, y hacia el sur la zona turística de la
Bahía de Matanchén, donde se ubican actividades de carácter turístico).
Esta situación dificulta en principio cualquier acción planeada y conjunta que se quiera hacer para el
desarrollo turístico de esta importante zona, ya que incluso en algunos ejidos se ha manifestado la
decisión rotunda de no incorporarse al PROCEDE.
Para detonar la actividad turística en San Blas, se requiere de un macro proyecto en infraestructura
hotelera nueva, que convierta a San Blas en uno de los nuevos destinos turísticos a nivel nacional. Para
ello se requiere de la definición y la dimensión de un nuevo complejo turístico, considerando un promedio
de 4 hectáreas por hotel (5 Estrellas y Gran Turismo), por lo que se sugiere una primera etapa de 10
hoteles (40 hectáreas) a localizar en alguno de los núcleos ejidales que se ubican en la Bahía de
Matanchén.
La experiencia en Bahía de Banderas indica que fue necesario recurrir a la expropiación para tener el
control del suelo y desarrollar un proyecto de impacto nacional. Existen también otras opciones para
incorporar este tipo de suelo, para ello se requiere de un estudio específico que explore estas
alternativas.
Esta acción depende de la política de turismo y la prioridad que establezca la instancia correspondiente;
sin embargo, se sugiere que a la par de una promoción del desarrollo inmobiliario, se lleve a cabo una
política de promoción turística para atraer flujo de visitantes, haciendo ver las ventajas de competitividad
de este nuevo desarrollo.
2.3. Requerimientos de suelo y vivienda
Para llevar a cabo la estimación de requerimientos de suelo y vivienda, se tomó en cuenta información
sobre los estratos de ingreso de la población ocupada para, de esta forma, conocer el tipo de demanda
que se dará a futuro.
20
Con este análisis se detectó que a corto, mediano y largo plazo el estrato de población que recibe menos
de 3vsm es en el que existirá una mayor demanda de vivienda (véase tabla 2.3.1).
El segundo estrato de ingresos más bajo (de 3 a 5vsm) será el siguiente con mayor requerimiento de
vivienda y, en menor medida, los estratos con ingresos más altos. El poder adquisitivo de una gran parte
de la población es muy bajo y es la que requerirá más vivienda a futuro, por lo que es necesario tomar
en cuenta este sector para la futura oferta de vivienda y evitar que se asienten ilegalmente.
A nivel estatal, se estima que se requerirán a corto plazo (2006-2011) 368 hectáreas de suelo
urbanizable para vivienda baja, de las cuales 312 hectáreas son para población con ingresos menores a
3vsm (tipo “A”) y 57 hectáreas para vivienda destinada a población que recibe de 3 a 5vsm (“tipo “B”).
A nivel municipal se refleja el fenómeno de decrecimiento de población (como se puede observar en la
tabla anterior), existiendo municipios en los que no se requerirá suelo para vivienda media o residencial
en los tres plazos. Sin embargo en todos los casos se registra déficit de suelo para vivienda baja “tipo A”,
convirtiéndose a futuro en una de las principales demandas de la población de la Entidad; esto
particularmente en los municipios de Bahía de Banderas, Compostela, San Blas, Xalisco y Tepic. Este
último municipio requerirá una mayor superficie de suelo urbanizable para población de bajos recursos.
2.4. Objetivos
El Programa de Suelo y Reservas Territoriales de Nayarit plantea los siguientes objetivos:
2.4.1. Objetivos generales
• Consolidar la coordinación interinstitucional en los tres ámbitos de gobierno para dar seguimiento
sistemático a las acciones en materia de suelo y reservas territoriales.
• Actualizar las estructuras administrativas para una mejor administración del suelo y las reservas.
• Actualizar el marco normativo en materia de suelo y reserva para contar con instrumentos
jurídicos eficientes y normas urbanísticas acordes a la realidad de los fenómenos urbanos.
• Promover la oferta de suelo, garantizando equidad para todos los sectores de la población.
• Garantizar la certeza en la tenencia de la tierra a la población demandante de tierra para
vivienda.
• Definir reservas territoriales y zonas de crecimiento urbano de forma ordenada, anticipada y a
bajos costos, no sólo con la finalidad de satisfacer las necesidades de suelo, vivienda y
equipamiento urbano; sino de promover el crecimiento ordenado y sustentable del estado de
Nayarit, a través de la definición de suelo apto para el desarrollo urbano, cuyo fin último evite la
formación de asentamientos irregulares y oriente el crecimiento de los centros de población del
Estado de Nayarit.
• Fomentar la incorporación ordenada de núcleos agrarios al desarrollo urbano, especialmente en
aquellos que por su posición geográfica resulten ser estratégicos para el crecimiento de las áreas
urbanas, privilegiando la constitución de asociaciones entre núcleos agrarios y el sector privado.
• Promover que cada Municipio del Estado cuente con los instrumentos de planeación urbana
actualizados.
• Reducir paulatinamente el rezago en regularización de la tenencia de la tierra, haciendo
emergentes los Programas.
• Promover la densificación de los grandes predios baldíos intraurbanos de propiedad y del
comercio público o social, y propiciar y estimular la utilización plena de aquellos de similar
naturaleza, de origen privado, que contando con infraestructura y servicios son objeto de la
especulación inmobiliaria.
2.4.2. Objetivos particulares
• Propiciar la regularización de la tenencia de la tierra de manera programada, disminuyendo
paulatinamente los rezagos, especialmente en las áreas de mayor presión demográfica y las de
impulso al desarrollo turístico-urbano en la Entidad.
21
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Reconvertir al IPROVINAY con funciones para gestionar, enajenar, administrar, y otorgar una
bolsa de suelo que satisfaga las necesidades de los sectores de la población que están fuera del
mercado formal de suelo.
Instrumentar una estrategia de suelo integral para el Estado de Nayarit.
Propiciar la generación de una oferta de suelo al alcance de los distintos sectores de la
población.
Evitar la ocupación del suelo con alto valor para el medio físico-natural y las áreas de producción
agrícola de alta rentabilidad.
Integrar en los Planes de Desarrollo Urbano un apartado de suelo que incluya un análisis predial
detallado de las áreas identificadas como aptas para el crecimiento.
Coadyuvar a que se evite el avance de los asentamientos humanos irregulares en las áreas
urbanas, orientando el crecimiento hacia las zonas sin riesgos físicos y con factibilidad de
dotarlas de servicios, infraestructura y equipamiento.
Actualizar y modernizar el registro y la valuación predial.
Conformar un sistema de información geográfica de suelo y reservas territoriales.
Operar al Instituto Catastral, reconvirtiéndolo en un organismo que atienda las necesidades de
información y cartografía en la Entidad.
Certificar el total de núcleos agrarios de la Entidad para que ejidatarios y comuneros cuenten con
certidumbre jurídica en la tenencia de la tierra de las parcelas que se mantienen dentro del
régimen de propiedad social.
Crear e implementar instrumentos eficientes de conducción y planeación del desarrollo urbano en
el ámbito estatal y municipal.
Eficientar la administración pública mediante la innovación gubernamental para la atención
pertinente de los fenómenos urbanos actuales y futuros.
Dar seguimiento y evaluación a acciones, Planes y Programas de Desarrollo Urbano, suelo y
reservas territoriales definidos para la Entidad y los Municipios.
Adecuar el marco jurídico que confiere atribuciones a las agencias estatales encargadas del
desarrollo urbano para su mejor regulación.
3. Nivel estratégico
3.1. Estrategia del Programa Estatal de Suelo y Reservas Territoriales
Dado lo heterogéneo de la Entidad en cuanto a la dinámica demográfica, el patrón de asentamientos
humanos y la diversidad de recursos naturales, es conveniente territorializar las estrategias.
Para especificar la estrategia de suelo se retomaron las regiones definidas en el Plan Estatal de
Desarrollo 2005-2011, y señaladas a continuación:
I. Tepic-Xalisco: consolidación de la principal área urbana y control de la expansión física futura.
Esta zona se caracteriza por ser el centro económico y administrativo de la entidad, por lo que cuenta con
la mayor zona urbana de todo el estado (está sujeta a las mayores presiones demográficas). El desarrollo
urbano de esta zona, por una parte, se encuentra en proceso de consolidación y por otra, en franco
proceso de expansión urbana.
En esta región se proponen los siguientes lineamientos estratégicos:
• Actualizar Planes y/o formular Planes de Desarrollo Urbano Municipal, localizando las hectáreas
necesarias para alojar el crecimiento de la población asentada en las áreas urbanas, delimitando la
expansión física al año 2030 y formulando planes parciales en áreas libres con vocación para el
desarrollo urbano.
• Elevar gradualmente la densidad bruta promedio en las áreas de expansión.
• Inspeccionar, vigilar y controlar los asentamientos humanos irregulares en áreas urbanas periféricas.
• Concluir la regularización de los asentamientos irregulares identificados y continuar de manera
selectiva en los casos que se dictaminen como factibles.
22
•
•
•
•
•
Incorporar los núcleos agrarios con base en las áreas de crecimiento establecidas en los planes y/o
programas, buscando asociaciones idóneas con la iniciativa privada para lograr las mejores ventajas
comerciales para los ejidatarios y comuneros.
Autorizar selectivamente conjuntos urbanos y fraccionamientos acordes a lo establecido en los
planes de desarrollo urbano municipal y en la normatividad urbana de la localidad, garantizando una
adecuada integración a las áreas urbanas.
Usar de forma intensiva el área subutilizada mediante la saturación de baldíos intraurbanos con
densidades brutas promedio altas.
En áreas libres se dé un uso intensivo la expansión se limitará por lo que se deberán autorizar sólo
fraccionamientos y conjuntos habitacionales de alta densidad.
Establecer acciones de reciclamiento urbano en zonas y barrios centrales, a efecto de aprovechar
aún más la infraestructura instalada.
II. Sierra.
El Estado de Nayarit presenta al oriente una importante zona forestal a ser conservada, por lo que las
estrategias de suelo son las siguientes:
• Formular un plan de ordenamiento territorial de la zona para definir con precisión las vocaciones del
suelo, el comportamiento de los asentamientos humanos y la definición de políticas de cambio de
usos del suelo.
• Restringir y desincentivar el desarrollo urbano en las localidades de la región.
• Restringir la incorporación de tenencia social al desarrollo urbano.
• Continuar con la elaboración de planes parciales sobre todo en municipios que cuenten con áreas
libres aptas para el desarrollo intraurbano.
• Intensificar la inspección, vigilancia y control de asentamientos humanos irregulares localizados en
áreas de crecimiento y suelo de conservación.
• Regularizar, de manera programada, los asentamientos pendientes para concluir en el mediano
plazo.
• Restringir la autorización de fraccionamientos, conjuntos habitacionales y nuevos asentamientos.
• Reubicar los asentamientos localizados en suelo de conservación y zonas de riesgo.
• Controlar el cambio de uso del suelo agropecuario por forestal.
• Evitar la instalación de nuevos asentamientos en la región.
III. Región Sur.
La región sur se ha caracterizado por ser expulsora de población; sin embargo, proyectos nacionales
como la hidroeléctrica de la Yesca, podría impactar en la región, demandado suelo para vivienda destinado a técnicos y empleados- y reactivando en parte, la economía regional. En ese sentido se
establecen las siguientes estrategias:
• Formular planes de desarrollo urbano y de centro de población para definir las zonas con vocación
habitacional.
• Fomentar el desarrollo urbano en las localidades de la región con función habitacional.
• Controlar la incorporación de tenencia social al desarrollo urbano.
• Continuar con la elaboración de planes parciales sobre todo en municipios que cuenten con áreas
libres aptas para el desarrollo intraurbano y que sean consideradas como receptoras de población.
• Intensificar la inspección, la vigilancia y el control de asentamientos humanos irregulares localizados
en áreas de conservación.
• Regularizar, de manera programada, los asentamientos pendientes para concluir en el mediano
plazo.
• Fomentar la autorización de fraccionamientos, conjuntos habitacionales y nuevos asentamientos,
ordenados y articulados a las trazas actuales.
En las regiones costa sur y norte se encuentran los mayores potenciales turísticos y comerciales de la
entidad, debido a la presencia de playa y recursos paisajísticos. Para la zona se proponen las siguientes
estrategias de impulso al desarrollo turístico-urbano:
• Formular, de manera prioritaria, un plan microregional de ordenamiento territorial y planes de
desarrollo urbano municipal, en los que se determinen reservas para alojar los incrementos
23
•
•
•
•
•
•
•
•
•
poblacionales más importantes; así como reservas para ubicar los servicios turísticos de las zonas.
Por la importancia de la zona, se formularán los planes parciales para definir con precisión usos de
suelo y proyectos de desarrollo urbano a desarrollar, especialmente sobre suelo social.
Actualizar los Planes de Desarrollo Urbano Municipal, incluyendo los proyectos turísticos (que son
prioridad Estatal y Nacional). Diferenciando las áreas reservadas para uso turístico y las reservadas
para uso habitacional.
Determinar las reservas territoriales en los centros de población que darán alojamiento a la población
que labore en los sectores turístico y comercial, cuya principal función será la habitacional. En estos
se requiere la formulación de planes de centro de población, planes parciales o en su defecto,
esquemas de desarrollo urbano.
Autorizar conjuntos habitacionales y fraccionamientos, evitando que se ocupen las playas con este
tipo de uso y dando preferencia a servicios turísticos.
Inspeccionar, vigilar y controlar los asentamientos humanos irregulares localizados en áreas urbanas
y en áreas con valor paisajístico. En estas zonas se requerirá de especial atención, a efecto de evitar
una expansión de estos tipos de asentamientos.
Promover la definición de los límites entre núcleos ejidales y zonas federales marítimas.
Promover la distensión de conflictos territoriales costeros de la propiedad social, a efecto de impulsar
proyectos urbanos y turísticos.
Regularizar asentamientos irregulares identificados.
Incorporar de forma programada los núcleos agrarios y seleccionar aquellos de carácter estratégico,
para determinar los que deberán expropiarse y los que se incorporaran mediante la promoción de
asociación ejidatarios-inmobiliarias privadas. (Por su localización se identificaron los siguientes
núcleos como susceptibles de ser incorporados al desarrollo urbano).
Evitar asentamientos en zonas de esteros, playas o puertos dedicados a productos del mar.
3.1.1. Estrategia para la identificación de reservas territoriales
Con base en los Planes De Desarrollo Urbano, la legislación urbana y agraria vigente, establece la
obligación de determinar las reservas territoriales, definidas como las áreas para futuro crecimiento de los
centros de población.
Sin embargo, la definición de dichas áreas no asegura ni su adecuada utilización, ni el control de la
especulación sobre el suelo urbano; por lo que en diferentes administraciones se establecieron diversos
programas para su adquisición.
Los programas para la constitución de reservas territoriales se han basado fundamentalmente en la
adquisición de suelo y en su caso, la expropiación de terrenos ejidales o comunales que implican una
serie de procedimientos e involucran a diversos actores sociales, lo que hace demasiado lento el
proceso; Por lo tanto, los resultados de estas acciones han sido muy limitados.
Por lo anterior, es necesario redefinir el significado de las reservas territoriales en el marco de una
estrategia de largo plazo, y dimensionar el suelo potencialmente disponible para el desarrollo urbano en
sus diversas modalidades.
Siendo el Plan o el Programa de Desarrollo Urbano el instrumento rector del ordenamiento del territorio,
es importante la revisión de metodología, alcances, obligatoriedad y autoridad responsable de su
ejecución, particularmente en lo que respecta a la regulación de suelo previsto para el crecimiento.
La metodología para la formulación de planes y programas de desarrollo urbano no ha cambiado
significativamente en los últimos 20 años, por lo que se requiere de nuevos enfoques, como la planeación
estratégica y prospectiva. Así, con base en nuevas técnicas, se promueva la planeación a largo plazo,
con escenarios deseables y al mismo tiempo factible, que orienten la acción de gobierno,
independientemente de los períodos administrativos.
En la elaboración de estos instrumentos, es conveniente precisar el contenido en materia de suelo. Si
bien la planeación tradicional avanzó en contar con cartografía urbana que orienta el otorgamiento de
licencias de construcción y usos del suelo, ésta con el tiempo ha quedado rebasada al no existir
24
procedimientos ágiles para su actualización y/o modificación parcial, lo que se convierte en una limitante
para la incorporación de predios que en el momento de formular el plan o el programa no fueron
considerados como parte de la expansión futura de los centros de población y que años después se
convierten en alternativas idóneas para el crecimiento, dado que las condiciones de la zona cambiaron
con el tiempo.
En este sentido esta línea estratégica propone:
• Contar con Planes y Programas de Desarrollo Urbano actualizados y con vigencia jurídica,
considerando -en lo posible- la coincidencia y la continuidad de usos y acciones de infraestructura en
zonas limítrofes.
- Actualizar el Plan de la Aglomeración Urbana Tepic- atendiendo los ordenamientos urbanoambientales vigentes y que en el momento de su elaboración no existían.
- Formular el Programa de la Zona Metropolitana de Vallarta- Nuevo Vallarta.
- Actualizar el Plan Estatal de Desarrollo Urbano.
• Formular, de manera paralela a la elaboración de Planes y/o Programas, los reglamentos municipales
asociados que refuercen legalmente el contenido de los mismos, regulando el uso del suelo en áreas
actuales y futuras, los mecanismos de inspección y vigilancia entre otros.
• Incluir en la metodología una evaluación predial que establezca la vocación de los predios
circundantes a los centros de población identificando su tenencia y determinando con precisión el
destino de aquellos de origen social, las etapas de desarrollo y la prioridad que tienen para el
crecimiento de las áreas urbanas. Ello permitirá elegir el mecanismo más adecuado para incorporar
de manera programada a los núcleos agrarios que, por su localización en el centro de población
adquieran importancia estratégica, permitiéndole a los Gobiernos Estatal y Municipales utilizar el
derecho de preferencia.
• Incorporar en la formulación de Planes o Programas una tabla especial de usos de suelo para las
áreas de preservación ecológica, no urbanizables o equivalentes, para precisar las actividades
permisibles y adoptar medidas de incentivación, o en su caso, de control de dichas áreas,
especialmente si éstas se localizan en áreas naturales protegidas y de riesgo.
• Flexibilizar a los Planes de Desarrollo Urbano para que faciliten la urbanización, al permitir
densidades habitacionales acordes con los Programas para la vivienda social progresiva, de interés
social y popular.
• Adquirir reservas territoriales que no sólo le permitan al IPROVINAY cumplir con al función para lo
cual fue creado, sino que sirvan para solucionar la problemática de los asentamientos irregulares.
• Planear, programar, y apoyar la gestión para la adquisición de reservas territoriales para vivienda,
especialmente la de menores ingresos.
• Identificar las tierras de origen ejidal que puedan ser incorporadas para su urbanización.
• Conformar un fondo especial de suelo para que el IPROVINAY cuente con una bolsa de suelo
suficiente para satisfacer las necesidades de la población de más escasos recursos.
• Promover la dotación de infraestructura y servicios en las reservas territoriales, con la finalidad de
crear mecanismos de regulación en los precios de la tierra.
• Diseñar un modelo de evaluación predial en el que se considere la incorporación de áreas periféricas
a urbanas con la finalidad de poder asignar usos con base en la vocación (potencial) de cada área.
Definir zonas aptas y no aptas para el desarrollo de asentamientos humanos, con base en las
características físicas de la Entidad.
3.1.2. Estrategia de Incorporación de suelo social
En la actualidad, y dada la falta de capacidad financiera y técnica por parte de autoridades locales al
constituir y administrar las reservas territoriales, se limitan los resultados obtenidos en los Programas de
reservas, vía expropiación de terrenos ejidales y comunales, por lo que se hace necesario replantear
alternativas diferentes que permitan introducir cambios en el patrón de ocupación del suelo del Estado de
Nayarit y que, aprovechando las reformas a la Legislación Agraria, permitan la incorporación de suelo
social al desarrollo urbano de manera ordenada, oportuna y encaminada a satisfacer prioritariamente las
necesidades de suelo de la población de menores ingresos, a fin de evitar los procesos de ocupación
irregular del mismo. Por lo anterior, esta línea de estrategia propone lo siguiente:
25
• Regular la incorporación y la ocupación del suelo, a través de una mayor participación de las
autoridades municipales en la determinación de usos de suelo (Planes de Desarrollo Urbano
Municipal) y en la emisión de permisos y licencias (de uso del suelo, subdivisiones, lotificaciones,
relotificaciones, entre otras).
• Aprovechar las posibilidades que plantea la Ley Agraria para la incorporación de tierras ejidales y
comunales a las áreas urbanas, que van desde la expropiación directa, hasta esquemas de asociación
entre ejidatarios y agentes inmobiliarios privados y públicos, procurando las mejores ventajas
económicas para los núcleos agrarios.
• Reforzar al IPROVINAY para constituirlo en un Organismo Estatal responsable de instrumentar y
operar las acciones en materia inmobiliaria.
• Establecer mecanismos innovadores para el manejo adecuado de las plusvalías que el Gobierno
genera para incorporar suelo al desarrollo urbano, regulando el valor del suelo.
• Homologar la normatividad urbana y los trámites entre los municipios de la entidad.
• Integrar un inventario de suelo que garantice el uso y el aprovechamiento del mismo para incorporarlo
de manera programada.
• Identificar, integrar e involucrar acciones y programas de la Procuraduría Agraria, tanto la ejecución
del PROCEDE como la creación de inmobiliarias ejidales y en general las acciones del sector agrario
que incidan en el sector urbano (por ejemplo: la ampliación de las zonas urbanas ejidales y la
titulación de solares urbanos).
• Solicitar a la dependencia responsable del control patrimonial de los Gobiernos Federal y Estatal, la
desincorporación y transferencia de los inmuebles de propiedad federal, como capital semilla que
detone la administración de una bolsa de suelo.
• Proponen reglas claras en las acciones de coordinación de los tres ámbitos de gobierno se en las que
el Estatal sea la instancia que induzca acciones e inversiones que aporten la infraestructura necesaria,
además de los inmuebles de propiedad estatal.
• Por su parte los Gobiernos Federal (a través de la SEDESOL), Estado y municipal, regularán las
acciones del PROCEDE, así como la creación de inmobiliarias ejidales y en general, las acciones del
sector agrario que incidan en el sector urbano y los programas de regularización de la tenencia de la
tierra.
• El IPROVINAY se encargará de administrar una bolsa de suelo y promover la incorporación de suelo
social al desarrollo urbano, así como de coordinar un programa de identificación y monitoreo de
asentamientos irregulares.
• Asesorar y capacitar a ejidatarios y comuneros respecto a los mecanismos de incorporación de suelo
social al desarrollo urbano.
• Inducir el desarrollo de proyectos inmobiliarios ejidales en la planeación del desarrollo urbano de los
centros de población.
Mecanismos para la incorporación de suelo social
Con base en las alternativas que establece la Ley Agraria para el cambio de régimen de la tenencia
social a otra modalidad, se pueden identificar tres procedimientos para su incorporación al desarrollo
urbano.
• Adopción del dominio pleno de la tierra parcelada.
Implica necesariamente la adopción del dominio pleno del ejidatario titular sobre la misma, en virtud de
que el cambio de uso de suelo y su posible comercialización solo podrá darse una vez que dicha tierra
quede desincorporada del régimen ejidal.
La adopción del dominio pleno no implica cambio alguno en la naturaleza jurídica de las demás tierras
que conforman el ejido, ni cambio de uso de suelo.
La falta de estrategias adecuadas para la incorporación de suelo social, puede generar para el ejidatario,
la adquisición del dominio pleno de su parcela y su inmediata enajenación a terceros, sin posibilidad para
el ejidatario de involucrarse en el desarrollo de dichas áreas.
26
La obtención del dominio pleno puede provocar algunas desventajas para su incorporación al desarrollo
urbano, ya que al presentarse la posibilidad de comercializar la tierra en tantas fracciones como parcelas
haya, la autoridad no podrá ni ordenar el crecimiento urbano, ni el mercado de tierra urbana.
Por otro lado, los ejidatarios, que comercializan sus tierras de manera inmediata, obtienen menos
beneficios que los adquiridos al aportarlas en sociedades inmobiliarias, dándole participación de las
utilidades generadas por los proyectos.
• Aportación de tierras de uso común a una sociedad civil o mercantil.
La aportación de este tipo que tenga por objeto la incorporación de tierras al desarrollo urbano, resulta
una alternativa altamente redituable, tanto para los ejidatarios, como para los particulares y autoridades.
La aportación de tierras de origen ejidal o comunal a una sociedad mercantil puede formalizarse bajo
diversos esquemas asociativos, que van desde una inmobiliaria con participación puramente ejidal; una
empresa paraestatal o paramunicipal, integrada con la participación de los ejidatarios y el sector público;
una inmobiliaria privada con la intervención de los propios ejidatarios y el sector privado; o hasta una
inmobiliaria mixta en la que se conjuguen los esfuerzos, tanto de los ejidatarios como de los sectores
público y privado.
Una de las alternativas que puede proporcionar a los socios una mayor rentabilidad para la
comercialización de las tierras, es la suscripción de un contrato de asociación en participación, donde la
propia inmobiliaria ejidal participe con una empresa desarrolladora de proyectos inmobiliarios, aporte los
terrenos y la empresa constructora desarrolle la urbanización y comercialización, generando utilidades
para ambas partes.
Este esquema de asociación representa para los ejidatarios la ventaja de distribuir ganancias equitativas
entre ellos, mejorar el precio de la tierra y otros beneficios a largo plazo; a las autoridades les permite
direccionar el desarrollo urbano, ordenar el mercado inmobiliario y hacer efectivo su derecho de
preferencia de manera oportuna; y los inversionistas -entre otros- les evita la descapitalización, al no
utilizar recursos en adquirir suelo, y agilizar la obtención de autorizaciones estatales y municipales para
los proyectos a desarrollar.
• Expropiaciones
La expropiación es una figura jurídica que encuentra su fundamento en lo dispuesto en el artículo 27
Constitucional, que textualmente previene que: “las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de
utilidad pública y mediante indemnización”.
Toda expropiación deberá tramitarse ante la Secretaría de la Reforma Agraria y determinarse por Decreto
Presidencial. Para solicitarla, es necesario que exista una causa de utilidad pública, que de acuerdo con
el artículo 93 de la Ley Agraria las causas relacionadas con el presente Programa son:
- Establecimiento, explotación o conservación de un servicio o una función pública.
- Realización de acciones para el ordenamiento urbano y ecológico, así como la creación y
ampliación de reservas territoriales y áreas para desarrollo urbano, vivienda, industria y turismo.
- Establecer acciones para promover y ordenar el desarrollo y la conservación de recursos
agropecuarios, forestales y pesqueros.
- Explotación de otros elementos naturales pertenecientes a la Nación y la instalación de plantas
de beneficio asociadas a dichas explotaciones.
- Regularización de la tenencia de la tierra urbana y rural.
- Creación, fomento y conservación de unidades de producción de bienes o servicios de indudable
beneficio para la comunidad.
- Construcción de puentes, carreteras, ferrocarriles, campos de aterrizaje y demás obras que
faciliten el transporte, así como aquellas sujetas a la Ley de Vías Generales de Comunicación y
líneas de conducción de energía, obras hidráulicas, sus pasos de acceso y demás obras
relacionadas.
- Las demás previstas en la Ley de Expropiación y otras leyes.
27
Si bien es cierto que la realización de acciones para el ordenamiento urbano y ecológico, así como la
creación y ampliación de reservas territoriales y áreas para el desarrollo urbano son consideradas por la
Ley como causales de expropiación, se plantea utilizar este recurso preferentemente para los casos de
regularización.
De manera selectiva, la expropiación se promoverá cuando existan terrenos comunales o ejidales que no
cuenten con asentamientos humanos y presenten fuertes presiones para su ocupación irregular y/o
tengan una localización estratégica para el desarrollo de proyectos de alto impacto urbano.
3.1.3. Estrategia para la regularización de tenencia social y privada
Debido a la falta de una oferta oportuna y adecuada de suelo urbano para la población de menores
ingresos, ésta se ha cubierto a través de la invasión o la adquisición de suelo dentro del mercado ilegal.
Ante esta situación, el sector público ha tenido que instrumentar diversos programas de regularización,
dependiendo del tipo de tenencia afectado por este proceso; lejos de erradicar esta problemática, ha
institucionalizado dichos procesos a tal grado que a la fecha la política de suelo urbano se ha centrado
fundamentalmente en estas acciones de tipo correctivo después de que se presenta el fenómeno.
En este sentido es conveniente lograr una reconversión de los Programas de regularización de la
tenencia de la tierra, para que operen sólo como Programas emergentes y puedan manejarse. Así, la
irregularidad urbana es incentivada por el fomento de las políticas de regularización, por lo que se
proponen las siguientes estrategias:
• Considerar a corto plazo la conclusión de los Programas de regularización de la tenencia de la tierra,
para lo cual se deberá generar una oferta masiva de suelo destinada a la población de menores
ingresos, sobre todo la que percibe menos de 3 vsm y que queda excluida de los diversos programas
de suelo y vivienda, a fin de contrarrestar el mercado ilegal.
• Concluir la regularización de los asentamientos identificados como tales y continuarla de manera
selectiva en los casos que se dictaminen como factibles, disminuyendo paulatina, gradual y
programadamente la irregularidad de la tenencia de la tierra.
•
Privilegiar acciones de incorporación de suelo libre aprovechando y optimizando las facultades de
instancias como la CORETT, acotando la utilización del mismo con acciones específicas, y que las
acciones de regulación de la tenencia de la tierra sean acompañadas de programas de mejoramiento
urbano canalizando recursos del Ramo 33.
• Realizar un padrón de las familias que viven en situación de irregularidad.
• Monitorear periódicamente la periferia de las localidades para detectar oportunamente nuevos
asentamientos.
• Evaluar cada asentamiento, determinando su factibilidad de regularización en función de su tenencia,
localización y disponibilidad de servicios.
• Instrumentar mecanismos de reubicación programada y asociada a programas de vivienda progresiva
en casos de asentamientos humanos localizados en zonas de riesgo.
• Promover apoyos administrativos y fiscales del Estado de Nayarit y de los municipios, para simplificar
y desgravar los procesos de escrituración y de Registro Público de la Propiedad, con el objeto de
reducir en el menor tiempo posible los procesos de regularización.
• Fortalecer la capacidad administrativa, jurídica y técnica de los ayuntamientos a fin de que, como lo
establece la Ley, participen en las diferentes etapas de los procesos de regularización de la tenencia
de la tierra, a través de incorporar los inventarios al sistema catastral, dictaminar la viabilidad de la
introducción de los servicios públicos municipales, habilitar programas emergentes de servicios con la
participación de la comunidad y promover Programas de mejoramiento de vivienda, entre otras
acciones.
• Fortalecer acciones de inspección y vigilancia mediante la reglamentación de la participación
ciudadana, promoviendo el otorgamiento de estímulos a las comunidades que eviten la ocupación
ilegal del suelo. Con ello se iniciará un proceso de autocontrol por parte de la sociedad.
• Coordinar los programas de regularización de tenencia de la tierra, a efecto de llevar un seguimiento
de etapas, avances y prioridad de la aplicación de estos; y sumar esfuerzos institucionales para evitar
28
•
•
duplicidad de tareas técnicas (inventarios prediales y de población y delimitación de predios por
colonia y/o fraccionamiento).
Concertar acuerdos para la solución de conflictos internos en núcleos agrarios que no han aceptado
ningún programa de regularización, que tengan áreas de litigio entre grupos o con niveles de
gobierno, especialmente los asuntos relacionados con las zonas marítimas federales.
Reubicar familias asentadas en zonas de alto riesgo, en coordinación con organismos de los tres
ámbitos de Gobierno.
Las autoridades locales deberán contar con medidas específicas en caso de que se generen nuevos
asentamientos irregulares para su reubicación inmediata evitando la permanencia en el lugar y su
consolidación.
3.1.4. Estrategia de saturación de baldíos
En prácticamente todas las localidades del Estado existe un alto porcentaje de predios intraurbanos no
utilizados y subutilizados, por lo general de propiedad privada y substraídos del mercado en espera del
incremento de su valor. Con esta situación se desaprovecha la plena capacidad de infraestructura,
equipamiento y servicios existentes, dificultando y encareciendo el crecimiento planeado de las ciudades.
Los predios baldíos a que se hace referencia son aquellos sin construcciones o con construcciones con
un grado de deterioro que no es posible su utilización, generalmente de propiedad privada o del dominio
privado de algún organismo público, que tienen un alto valor comercial. Se encuentran en zonas
urbanizadas con equipamiento suficiente para permitir su aprovechamiento pleno y cuya extensión
permite la regularización de Programas de Desarrollo Urbano de beneficio general y particularmente de
vivienda de interés social y media.
Los logros en el aprovechamiento de baldíos solo han correspondido a hechos coyunturales ya que no
existen políticas públicas que atiendan sistemática y globalmente el problema de su utilización. En tal
virtud, sería recomendable estructurar una estrategia global de aprovechamiento de terrenos baldíos.
Mediante acciones de reglamentación, inducción y concertación, se deberá establecer una política de
densificación urbana, que estimule la edificación en baldíos urbanizados.
Para su operación, es necesario diseñar o adecuar diversos instrumentos jurídicos, fiscales, financieros y
administrativos; así como ofrecer alternativas de comercialización y utilización urbana que permitan
conciliar y encauzar equitativamente los intereses legítimos de los tres niveles de gobierno y de los
sectores privado y social, con base en Planes y Programas públicamente debatidos y aprobados en un
contexto de participación.
Los elementos que se deberán contemplar para la formulación del diagnóstico y las estrategias para el
aprovechamiento de baldíos son:
Económico financieras: Donde se contemplen los diversos elementos de orden económico y financiero
que han provocado la subutilización de predios, así como las fuentes de financiamiento existentes para
impulsar acciones de desarrollo urbano, considerando la posibilidad de establecer las líneas de crédito
específicas para el aprovechamiento y saturación de predios baldíos.
Jurídicas: donde se analice el estado actual de las normas jurídicas y se considera la necesidad de
proponer ajustes a los ordenamientos legales que regulan o condicionan el uso y aprovechamiento de
inmuebles para apoyar la densificación urbana y, derivado de ello, precisar las formas de gestión
existente para la participación de los diversos agentes sociales involucrados.
Fiscales: Donde se conozcan y analicen impuestos, derechos y otros tributos sobre la actividad
inmobiliaria, con el fin de definir los que pueden reducirse, aumentarse o graduarse para estimular la
utilización de los predios baldío; y de formular los instrumentos de política fiscal que pueden aplicarse
para desalentar la desocupación.
29
Tal es el caso de gravar, después de un periodo de 2 años a tasas altas el predial en baldíos o exentar
en el mismo período del impuesto quién en ese lapso construya.
Administrativas: Donde se ofrece un panorama de la situación orgánica con la que se cuenta en las
localidades seleccionadas para la administración del Programa, así como los elementos que pueden ser
retomados o reformulados al efecto.
Políticas y sociales: Donde se caractericen los elementos institucionales y las conductas sociales que
inhiben o promueven estos procesos.
3.1.5. Estrategia de Catastro
Es conveniente que la Secretaría de Finanzas realice los esfuerzos necesarios para modernizar el
catastro y descentralizarlo. Así mismo, es importante rediseñar el Instituto Catastral, reorientándolo para
que en su materia adopte funciones generales como asesor, capacitador y proveedor de tecnología a los
municipios, a efecto de que el proceso de transferencia de las funciones se realice con información
actualizada y sistemas municipales homologados.
En una primera etapa, el Catastro Estatal puede modernizar su cartografía, contratando un vuelo
reciente para estar en posibilidades de actualizar los registros catastrales gráficamente. Así mismo, es
conveniente que en este proceso se cambie también la plataforma tecnológica (software) para construir
un sistema de información geográfica catastral.
Por lo que toca a los archivos estadísticos, es importante actualizar los sistemas de registro para
ingresar, modificar y cancelar registros en el padrón.
En una segunda etapa se realizará el proceso de descentralización de manera ordenada y con
programas permanentes de capacitación hacia los ayuntamientos para garantizar la operación de los
sistemas incluyendo los orientados a la atención de la ciudadanía.
Finalmente, es importante reorganizar al Instituto Catastral que la Ley Catastral y Registral del Estado de
Nayarit señala y que actualmente no se encuentra en operación para que absorba funciones de
información estadística y cartográfica estatal, con lo que sería conveniente su reubicación hacia otra área
de Gobierno Estatal, como lo podrían ser la Secretaría de Planeación o el IPROVINAY.
Las líneas de acción que se desprenden de estas estrategias son:
• Contratar un vuelo (escala 1:1000) para actualizar la imagen recomendada de las principales
localidades (de 2,500 habitantes y más) en todo el territorio estatal, para actualizar los registros
catastrales.
• Descentralizar en una primera etapa y de forma paulatina Catastro Estatal hacia los municipios de:
Ixtlán del Río, San Blas y Santiago Ixcuintla. En una segunda a los municipios de Acaponeta,
Ahuacatlán, Amatlán de Cañas, Jala, Rosamorada, Ruiz, San Pedro Lagunillas, Santa María del Oro,
Tecuala y Tuxpan y finalmente a los municipios El Nayar, Huajicori y La Yesca.
• Definir el personal en cada Ayuntamientos que deberá trabajar en el área de Catastro.
• Actualizar los métodos de valuación catastral, diseñando modelos propios para el cálculo del precio
del suelo.
• Realizar vuelos sobre todo el territorio estatal por lo menos cada 6 años para actualizar la información
geográfica y catastral.
• Formular un programa de difusión ciudadana para informar a la población sobre la actualización de la
información y los valores.
• Elaborar manuales, tomos e instructivos para el manejo del Catastro Municipal.
• Equipar a Ayuntamientos con sistemas y equipos de cómputo con los cuales puedan operar los
procesos catastrales.
• Actualizar la plataforma técnica de cartografía automatizada, migrando a programas de cómputo que
permitan la interfase entre cartografía y bases de datos y tendiendo a la conformación de un sistema
estatal de información geográfica.
30
•
•
•
•
•
•
Operar el Instituto Catastral, redefiniendo sus funciones para convertirlo en una organización
normativa y de manejo estadístico y cartográfico estatal.
Homologar los sistemas de administración de catastro municipal.
Actualizar paulatinamente los valores catastrales, equiparándolos a los comerciales.
Actualizar la Ley Catastral y Registral del Estado de Nayarit.
Formular de Reglamentos Municipales Catastrales.
Formular programas de capacitación.
3.1.6. Estrategia del mercado inmobiliario
En cuanto al mercado formal de suelo, se plantean las siguientes estrategias:
• Organizar a promotores y grupos inmobiliarios en la constitución de la delegación estatal de la
CANADEVI a efecto:
- Contar con una organización colegiada para participar de manera organizada en la política estatal
de suelo.
- Promover el desarrollo de vivienda, desde la fase de planeación de los proyectos hasta la
titulación de la vivienda.
- Intercambiar experiencias y participar en le elaboración de un compendio técnico-normativo.
- Distribuir la parte de la bolsa de tierra destinada a vivienda de interés social entre los miembros
participantes.
- Controlar la oferta de suelo y vivienda.
- Establecer de manera organizada, convenios con otras cámaras, gobiernos estatal y municipal.
- Promover la capacitación para la aplicación de nuevas técnicas constructivas, de marketing,
esquemas de financiamiento entre otros temas.
•
Formular estudios de demanda de vivienda, así como sondeos sobre gustos al consumidor en
cuanto a los productos que se oferten.
•
Promover la desregulación en trámites y procesos gubernamentales para la autorización de Planes
Parciales, usos de suelo, licencias de construcción, fraccionamientos entre otros. Como parte de
esta estrategia sería conveniente la automatización de procesos con software propio y homologado
entre municipios.
•
Revisar la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit a efecto
de actualizar las normas relativas al tamaño de lote y construcción de vivienda.
•
Formular un estudio en relación a las dimensiones mínimas de vivienda económica y
características constructivas.
•
Limitar la dimensión de los fraccionamientos y establecer Planes Parciales en zonas de
fraccionamientos para el diseño de espacios públicos que no es encuentren contemplados en las
áreas de donación que la ley establece.
•
Promover la venta de lotes y vivienda económica en todos los municipios especialmente en
aquellos en los que se tiene previsto desarrollar algún proyecto nacional o estatal de impacto
regional y por ende, se prevea un incremento de demanda.
•
Crear una bolsa de suelo por parte del IPROVINAY para enfrentar la escasez de oferta de suelo
urbanizado garantizando que al menos una parte del sector de la población que percibe bajos
ingresos tenga una oferta suficiente para satisfacer su necesidad básica de asentamiento. Esta
bolsa de suelo puede ser el patrimonio de un Fondo Especial de Reservas Territoriales en el que
participe el IPROVINAY.
•
Conformar un submercado formal y legal de suelo a precios accesibles a estratos de ingresos
básicos, aunado a la bolsa de suelos con las estrategias:
- Aparte de los mecanismos tradicionales de incorporación de suelo social al desarrollo urbano 6 se
plantea la posibilidad de que los terrenos de uso común y tierras parceladas que cuenten con el
certificado otorgado por el PROCEDE, se adhieran a un fondo o fideicomiso en el que participen
los tres ámbitos de gobierno, a través del cual se cuente con terreno propicio para el desarrollo
de proyectos inmobiliarios habitacionales y turísticos, garantizando a ejidatarios y comuneros
6
Como son: la adquisición de tierras ejidales parceladas en las que se adopte el dominio pleno; la aportación de tierras ejidales de
uso común a una sociedad mercantil o civil, únicamente por ejidatarios o con la participación de terceros (sector privado, público
o social); la expropiación de tierra ejidal por causa de utilidad pública; y la donación.
31
-
•
-
-
-
esquemas mas justos por la enajenación del terreno y la conformación de sociedades en los que
participen activamente.
Para la oferta de suelo económico es necesario coordinar procedimientos burocráticos ágiles y a
costos subsidiados, por lo que será necesario concertar acuerdos con municipios, notarios, y
dependencias estatales y federales involucradas para subsidiar o en su caso exentar pagos por
la tramitología que se requiera.
Será importante que se privilegie la oferta de lotes con servicios e incluso lotes con obras de
cabeza, buscado la introducción progresiva de los servicios con la activa participación de la
propia sociedad.
Ampliar el acceso de las familias al mercado formal de suelo mediante diversos mecanismos 7
como:
El ahorro paulatino, previo a la adquisición de terrenos, con lo que se pretende rescatar el
esfuerzo individual y familiar, fomentando una “cultura del ahorro”, seguro y constante para
incrementar su solvencia económica. Los contratos de ahorro previo son figuras que pueden
utilizarse para la población no asalariada y de muy bajos ingresos mediante las cuales las
familias pueden comprobar capacidad de endeudamiento; estos mecanismos pueden combinarse
con otros como el premio a ahorradores mediante subsidios directos. Instituciones bancarias,
privadas o sociales pueden instaurar estos mecanismos de ahorro, incluso el IPROVINAY puede
participar en la apertura (dentro del Fondo especial de suelo de estas figuras) para que la
población vaya abonando ciertas cantidades al fondo y una vez llegado al tope conveniente,
sean beneficiados de algún lote servido.
El subsidio directo que otorgan algunos Programas Federales dentro de la modalidad Hábitat de
SEDESOL. También el Gobierno del Estado puede otorgar, a través del IPROVINAY, subsidios
directos a la población más necesitada bajo reglas claras de operación, controles justos para el
otorgamiento de los subsidios basados en la aplicación de estudios socioeconómicos a la
población para comprobar las necesidades de vivienda o un espacio-patrimonio propio
detectando a los grupos de la población más vulnerable. Estos mecanismos deben otorgarse a
familias en lo individual y no a organizaciones sociales para evitar que se desvirtúe el objetivo del
subsidio.
Se otorga por única vez a los jefes de familia necesitados, de acuerdo con reglas y
procedimientos preestablecidos, y consiste en un título de crédito para acceder a la solución
habitacional que seleccionen: compra, construcción, ampliación, mejoramiento o liquidación de
pasivos de las ofertas del mercado o de las organizaciones comunitarias.
Requiere del ahorro previo de las familias y se complementa con financiamiento preferencial, con
lo que se genera una capacidad mínima de compra que permite acceder al menos a un lote con
servicios y a un pie de casa.
Subsidiar a las familias de menores ingresos -bajo cualquier esquema- impone ponderar sus
alcances y efectos (Iracheta 2004).
El tercer mecanismo es el del crédito hipotecario; estos esquemas de financiamiento lo otorgan
diferentes instituciones como INFONAVIT, SOFOLES, FOVISSSTE, SHF, FONAHAPO, entre
otras. La mayoría otorgan créditos para vivienda económica y el último para la adquisición de
lotes con servicios. No solo se pretenden continuar con estos esquemas sino que el propio
IPROVINAY formule esquemas propios de crédito a través del Fondo Especial de Suelo.
Estos tres mecanismos pueden combinarse en nuevas estructuras para financiar la adquisición de lotes
con servicios destinados a autoconstrucción de vivienda. También es conveniente que se asocien estos
esquemas con la adquisición de materiales a precios bajos o subsidiados que apoyen la
autoconstrucción de viviendas estables y seguras.
Con las primeras experiencias se pueden generar polígonos demostrativos que sirvan de ejemplo para la
población y constituyan una de las principales campañas de promoción de acciones en materia de oferta
de tierra económica.
7
Dado que la principal causante del acceso a la tierra es el nivel de ingreso de la población, es importante coadyuvar a que la
demanda sea solvente.
32
Iracheta y Rébora (2004) 8 señalan que la generación de oferta de suelo urbano debe partir de la
promoción de acciones concertadas de propietarios, promotores y gobiernos locales; es decir, para
facilitar la acción de los agentes económicos urbanos, se requiere establecer normas, procedimientos y
estímulos que garanticen la satisfacción de las necesidades de la mayoría y el imperio de la Ley.
3.1.7. Estrategia de coordinación interinstitucional
Debido a que actualmente las dependencias federales, estatales y municipales encargadas de abordar
los temas relacionados con suelo y reservas, operan de manera asilada y sin coordinación, se sugiere
implementar las siguientes estrategias generales:
• Creación de instancias o mecanismos de coordinación que reúnan a las instituciones federales,
estatales y municipales en materia de suelo, reservas territoriales, planeación y crecimiento urbano
para que de manera colegiada e integral se dé respuesta oportuna y eficiente a los problemas de la
Entidad.
• Implementación de un sistema de información que contenga datos actualizados y homogéneos de
todos los municipios de la Entidad, referente a reservas territoriales actuales y de nueva creación,
ocupación, asignación y control del suelo urbano y tenencia de la tierra.
• Automatización de procesos federales, estatales y municipales relacionados con trámites, premisos,
licencias, autorizaciones, regularización y asignación de suelo urbano.
• Revisión de estructuras administrativas para realizar los ajustes en cuanto a distribución de
funciones, para evitar duplicidades y lograr eficiencias en los procesos.
• Implementación de cronogramas de seguimiento por parte de las agencias estatales, para la
aplicación y ejecución de Planes de Desarrollo de Centros de Población.
• Generación del sistema de evaluación de resultados que permita dar seguimiento a la
implementación y ejecución de Planes y Programas.
• Creación de mecanismos de contraloría integrados por los sectores gubernamental, privado y social.
• Promoción de la efectiva autonomía municipal para la eficiente administración del suelo urbano
mediante mecanismos normativos y dando aplicación y seguimiento a los instrumentos de planeación
del desarrollo municipal.
• Innovación y modernización del marco normativo para la asignación de créditos destinados a la
vivienda y la adquisición de suelo, buscando atender a los sectores vulnerables.
• Mejoramiento de los mecanismos de control y regularización de los procesos de asignación y venta
de reservas territoriales, evitando la especulación de agentes y organizaciones que ofertan el suelo y
la vivienda de acuerdo a sus intereses.
• Creación de políticas de ocupación del territorio de forma armónica y ordenada, ya sea a través de
reservas territoriales o de ocupación de baldíos.
• Promoción de seminarios, conferencias y foros para discutir con autoridades, expertos y ciudadanía
nuevas alternativas de solución a los problemas de suelo y reservas territoriales.
3.1.8. Estrategias relativas a contribuciones especiales
La localización, la cercanía al equipamiento y la introducción de servicios e infraestructura son, entre
otros, factores que elevan el valor y el precio del suelo. Este beneficio es solo para el propietario original,
sin que las autoridades que invirtieron en dichos servicios recuperen alguna parte. El impuesto predial
podría ser una de las vías de recuperación; sin embargo, este se encuentra muy por debajo del valor
comercial del suelo. Este sobre-valor es reconocido con el nombre de plusvalía.
Lo anterior es una de las causales de la especulación del suelo, por lo que representa un beneficio
económico el no ingresar al mercado áreas libres y lotes baldíos, esperando que estos aumenten su
valor. Sin embargo este fenómeno entorpece el desarrollo urbano toda vez que se subutilizan espacios
intraurbanos, obligando a que la demanda busque terrenos disponibles que preferentemente se ubican
en la periferia, extendiendo así las áreas urbanas.
8
Resultados del proyecto “Política Nacional de Suelo Urbano, realizado por El Colegio Mexiquense para la SEDESOL, con la
coordinación general del primero y la coordinación técnica del segundo.
33
La tolerancia a la especulación ha sido considerada por las autoridades hasta hoy como “normal”, sin
embargo, para combatirla se han estado explorando algunos mecanismos que tienen que ver con nuevas
imposiciones fiscales.
Dichos mecanismos permiten que las ciudades se apropien de una parte de las plusvalías que generan –
lo que parece constituirse en un principio de uso cada vez más generalizado 9 – internalizándolas
mediante mecanismos equitativos y transparentes, pues resultan imprescindibles para garantizar que los
nuevos desarrollos urbanos dispongan de infraestructura de calidad y den respuesta a las necesidades
de vivienda de los grupos más pobres, principalmente vivienda de interés social (Iracheta 2004).
Por ello se proponen las siguientes líneas de estrategia generales:
• Promover el gravamen de las plusvalías generadas por la acción gubernamental.
• Crear un impuesto municipal a las plusvalías generadas por acciones de las autoridades municipales
y estatales, tales como la incorporación de suelo rústico al suelo urbano, los cambios de uso de
suelo, el cambio en la intensidad de uso del suelo (cambios en los COS y CUS 10 ), y la construcción
de obra pública (infraestructura, vialidades, equipamiento, entre otros).
• Desincentivar baldíos por la vía del impuesto diferenciado especial aplicado a baldíos y áreas libres
catastradas. En un lapso determinado este puede elevarse con el objeto de provocar su ocupación, y
si en ese lapso se ocupan, puede haber algunos incentivos o exenciones temporales.
• Promover y gestionar que los gobiernos locales establezcan la obligación de los desarrolladores
de producir y comercializar suelo servido barato, con el doble objeto de generar oferta y mitigar la
segregación económica-territorial.
Dicha obligación traería como consecuencia que los desarrollos de vivienda económica, media y
residencial 11 , así como los industriales, comerciales y de servicios, incluyan un porcentaje de la tierra
vendible para vivienda de interés social o para Programas de lotes con servicios mínimos, obligación que
puede sustituirse por una contribución especial, en efectivo o en tierra servida 12 .
La obligación que se propone constituye una contribución especial 13 , impuesta a los desarrolladores por
los gobiernos locales 14 , a cambio de las autorizaciones de desarrollo. Está a precisar en términos de
base y monto, se negociaría con los desarrolladores a cambio de la eliminación de las diversas
contribuciones injustificadas, en particular las “políticas” a las que están sujetos en el momento actual.
Los recursos obtenidos podrían ser fideicomitidos para aplicarse de forma transparente en Programas de
lotes y servicios bajo reglas predeterminadas (Iracheta, 2004: 41,42).
Estas estrategias conllevan también a replantear las regulaciones vigentes en materia de lotificación,
dimensiones de lote y vivienda y la redefinición del concepto Vivienda Básica Nayarita.
La liberalización, la reorientación y la simplificación de la normatividad en la materia debe articularse con
acciones que tienden al establecimiento de contribuciones especiales y estímulos fiscales, y negociarse
en conjunto para equilibrar costos y beneficios entre autoridades y desarrolladores (Iracheta, 2004).
3.1.9. Estrategia de la organización de la comunidad
En cualquiera de las estrategias antes planteadas, es importante la participación organizada de la
sociedad, especialmente los grupos de bajos ingresos que han quedado fuera del mercado formal y
buscan bajo diversas formas y submercados no legales satisfacer la necesidad de asentamiento.
9
Como lo muestra el caso español, cuya Constitución establece (artículo 47), en complemento al derecho de una vivienda digna y
adecuada que “los poderes públicos regularán la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la
especulación” y que “la comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.
10
Coeficiente de Ocupación el Suelo y Coeficiente de Uso del Suelo respectivamente.
11
La económica para familias con ingresos menores a 5 vsm, la media con ingresos de 5 a 10 vsm y la residencial con ingresos
mayores a 10 vsm.
12
En aquellos casos en que no deban o puedan incorporar vivienda de interés social.
13
‘Exaction’ en los países anglosajones; en México una contribución especial.
14
Originada en sus esfuerzos por atender sus responsabilidades básicas de regular los usos del suelo y proveer infraestructura y
servicios básicos.
34
En consecuencia se propone reconocer política y legalmente la “producción social del hábitat” y fomentar
la conformación de organizaciones sin fines de lucro que integren y/o apoyen a las familias de más bajos
ingresos en:
• La producción y/o adquisición legal de un lote con servicios mínimos;
• La construcción progresiva de sus viviendas mediante cualquier fórmula, (esfuerzo propio, ayuda
mutua o contratación de servicios); así como facilidades y estímulos para avanzar en el
cumplimiento del precepto constitucional sobre vivienda digna.
Sus fórmulas legales de organización pueden ser diversas: cooperativas y asociaciones civiles o de
colonos para integrar los esfuerzos comunitarios; u organizaciones no gubernamentales, entidades y
fondos altruistas para brindarles apoyo. Dichas organizaciones deben orientar sus acciones
preponderantemente a soluciones habitacionales con precio menor a 10vsm salarios mínimos
anualizados 15 , precio de las opciones más económicas del mercado formal.
Las facilidades y apoyo que deben brindarles los tres ámbitos de gobierno son de naturaleza variada,
comprenden:
• El impulso y la asistencia legal para su constitución y operación (otorgamiento de fondos,
confiriéndoles el carácter de organizaciones de interés público).
• El apoyo para la celebración de convenios y contratos con grupos organizados, propietarios,
desarrolladores y gobiernos.
• El soporte para la evaluación y en su caso fomento de fórmulas de tenencia colectiva
(cooperativas de vivienda).
• La asesoría técnica con apoyo de estudiantes universitarios y colegios profesionales para la
elaboración de proyectos y supervisión de su desarrollo.
• El suministro de planos tipo para la construcción progresiva de viviendas.
• La desregulación y facilidades administrativas para la obtención de autorizaciones y permisos.
• El apoyo financiero para la conformación de bancos de materiales, y la capacitación de sus
integrantes para la autoconstrucción de la vivienda, entre muchas otras (Iracheta, 2004:54).
3.2. Políticas de suelo y reservas territoriales
Las políticas-entendidas como lineamientos-normativos que permiten encausar las estrategias y cumplir
los objetivos trazados son las siguientes:
• Pactar mecanismos que permitan una distribución equilibrada de beneficios y cargas al desarrollo
urbano.
• Lograr que todos los municipios de la Entidad cuenten con Planes o en su caso, Programas de
Desarrollo Urbano actualizados y actualizables incluyendo un apartado especial de suelo en el que se
analice a detalle: la tenencia de la tierra, estudios de aptitud del suelo y análisis específicos de uso
del suelo, intensidad de uso y ocupación del suelo; así como identificación de proyectos a desarrollar
en áreas de crecimiento.
• Consolidar a corto plazo la coordinación interinstitucional a través de un programa de trabajo que
permita dar seguimiento y evaluar periódicamente todas las acciones que, en materia de suelo y
reservas, lleven a cabo las diferentes dependencias y entidades involucradas.
• A corto plazo es importante redefinir las funciones del IPROVINAY para que se haga cargo de todas
las acciones en cuanto a suelo y reservas se refiera.
• Disminuir paulatinamente la irregularidad a través de la oferta de suelo accesible, sobre todo a la
población de más bajos recursos y al mismo tiempo, reconvertir los programas de regularización de
la tenencia de la tierra, para que operen sólo como programas emergentes que atiendan casos
específicos.
• Incorporar suelo libre mediante paquetes de proyectos urbanos con factibilidad de desarrollarse en
los que se privilegie la asociación de núcleos agrarios y promotores privados, sobre todo para la
oferta social de suelo.
• Redensificar las áreas urbanas privilegiando la saturación de baldíos respecto a la incorporación de
área nueva, incluyendo para ello:
15
Del orden de $150 mil pesos de 2003.
35
-
•
•
•
•
•
•
El desarrollo de proyectos o paquetes de proyectos autosuficientes que aprovechen la
infraestructura existente y utilicen el suelo de manera intensiva.
- La saturación hormiga con vivienda de alta densidad.
- La construcción de megaproyectos vinculados e integrados a la traza y dinámica de las
localidades.
Ampliar las acciones de reciclamiento urbano a barrios y colonias de las áreas urbanas consolidadas.
Evitar asentamientos humanos en zonas y áreas protegidas, en áreas de alto valor agropecuario y en
zonas de riesgo para la población.
Hacer participe a la sociedad mediante acciones de inspección, control y vigilancia para la
identificación y registro oportuno de asentamientos humanos irregulares.
Destinar la bolsa de suelo del IPROVINAY, preferentemente a la oferta de lotes con servicios y
vivienda económica subsidiada y orientada a satisfacer las necesidades de la población de más bajos
recursos.
Garantizar las mejores condiciones de participación de los núcleos agrarios en las operaciones de
incorporación de suelo, mediante la priorización de proyectos inmobiliarios ejidales y asociaciones en
participación, sin descartar otras formas participativas que los propios núcleos deseen.
Expropiar privilegiando la incorporación de suelo urbano para vivienda social y popular.
3.3. Definición de reserva territorial de localidades prioritarias
3.3.1. Definición de zonificación primaria (área urbana, urbanizable y no urbanizable)
El incluir las condicionantes de suelo de los centros de población en el Programa de Suelo y Reservas
Territoriales de Nayarit, tiene pertinencia si se considera que son los principales espacios en donde se
concentra la población, y tiene cabida el mercado de las actividades económicas, donde se concentra el
uso de suelo habitacional, entre otros muchos factores. Por ello, no se podría pensar en la definición de
“políticas y estrategias de suelo y reservas territoriales” si no se plantean en función de las características
de los centros de población con mayor dinamismo socioeconómico de la Entidad y con ello, la previsión
del crecimiento urbano.
Esta previsión de suelo debe considerar la identificación del suelo apto para el desarrollo urbano, el
desocupado, las tendencias de crecimiento y la tenencia de la tierra. En consecuencia se define las áreas
que presentan algún uso urbano, las que están en posibilidades de ocupación y las que por condiciones
imperantes descartan algún uso de suelo urbano.
A esta caracterización se le denomina zonificación primaria, establecida para cada centro de población
prioritario, y estructurada en función de áreas urbanas, urbanizables y no urbanizables, definidas como:
• Áreas urbanas: Espacios constituidos por usos urbanos en dónde se localiza vivienda, servicios,
equipamiento e infraestructura urbana.
• Áreas urbanizables: Formadas por reservas programadas para el desarrollo urbano y las áreas
consideradas como provisión urbana futura. Son espacios con que cuenta el territorio para
urbanizarse a corto, mediano y largo plazo.
• Áreas no urbanizables: son zonas que deberán considerarse para estabilizar el medio ambiente,
o aquellas que representan un riesgo para el desarrollo urbano por sus características naturales
o artificiales.
3.3.1.1. Centros de población de Bahía de Banderas 16
Es importante señalar que hay municipios que presentan más de un centro de población con importancia
regional y municipal, tal es el caso de Bahía Banderas y Compostela, donde la zonificación presentada
por las dimensiones de su realidad urbana se plantea un tanto general (regional).
En el municipio de Bahía de Banderas destacan los centros de población de Higuera Blanca, Canal del
Risco, Emiliano Zapata, Destiladeras y Bucerias, que presentan un importante crecimiento urbano, e
16
Consultar esquemas 3.3.1.1.1, 3.3.1.1.2 y 3.3.1.1.3 al final del documento.
36
influencia regional. De manera específica, el área urbana está conformada por uso de suelo habitacional,
predominando en los poblados de Valle Dorado (San José del Valle), El Porvenir, San Juan, y CTM
INFONAVIT (El Risco), entre otros.
Tabla 3.3.1.1.1 Localidades con usos del suelo predominantes
Localidad o poblado
Uso del suelo
Características
Aguamilpa
Habitacional
Bucerias
Mixto
El Risco
Habitacional
Nuevo Corral del Risco
Mixto
Emiliano Zapata
Habitacional
Colomo
Habitacional
Coatante
Habitacional
Complejo Costa Banderas, Valle Banderas
Turístico
Destiladeras
Mixto
Huamuchil
Habitacional
El Porvenir
Habitacional
De apoyo turístico
Fortuna de Vallejo
Habitacional
Higuera Blanca
Mixto
Punta de Mita
Turístico
La Cruz de Huanacaxtle
Turístico
La Jarretadera
Habitacional
De apoyo turístico
Litibú
Turístico
Lo de Marcos
Turístico
Los Sauces
Habitacional
Mezcales
Mixto
De apoyo turístico
CTM INFONAVIT
Habitacional
De apoyo turístico
Mezcalitos
Mixto
De apoyo turístico
Nuevo Vallarta
Turístico
San Francisco
Turístico
San José del Valle
Mixto
Valle Dorado
Habitacional
San Juan de Abajo
Mixto
San Quintín
Habitacional
San Vicente
Habitacional
De apoyo turístico
Santa Rosa Tapachula
Mixto
Sayulita
Turístico
NOTAS: El uso definido como mixto comprende la predominancia del uso del suelo habitacional con el turístico.
La característica definida como de apoyo turístico se refiere a población que labora en el sector turismo, ya que en su
lugar de residencia o en otras localidades, ésta último como más frecuente.
FUENTE: Dirección de Desarrollo Urbano del H. Ayuntamiento de Bahía de Banderas, Octubre 2006.
Un segundo uso urbano con relevante ocupación es el turístico, ya que Bahía de Banderas cuenta con
espacios de riqueza y belleza paisajística que han sido sujetos de promoción, fomento e inversión
turística y habitacional residencial, en toda la parte costera. Las principales localidades con esta
dinámica han sido los poblados de Punta de Mita (Higuera Blanca), Complejo Costa Banderas, Las
Destiladeras, Litibú, lo de Marcos, San Francisco y Nuevo Vallarta.
Este último espacio territorial ha sido motivo de gran desarrollo inmobiliario turístico, integrado por la
oferta de bienes inmuebles habitacionales como casas o condominios, y por la oferta de servicios de
hotelería y de esparcimiento. Su colindancia con Puerto Vallarta (en el estado de Jalisco) lo hace una
alternativa de enclave.
El conocimiento de los usos predominantes, genera elementos para abordar, en el contexto municipal,
áreas de influencia y predominio mediante regiones territoriales, que para su estudio y toma de
decisiones, se han conformado de acuerdo a los usos del suelo predominantes en las localidades, la
influencia, las relaciones funcionales y la conectividad vial.
De acuerdo con el Plan de Desarrollo Municipal de Bahía de Banderas y con base en investigación de
campo, se homologan las regiones del municipio. La región norte se caracteriza por abarcar aquellas
37
regiones con poca dinámica sociodemográfica y netamente habitacional. Comprende poblados rurales
de la sierra que se dedican a la agricultura y la ganadería. Presenta fenómenos de migración entre la
población masculina hacia EE.UU. El valor de la tierra en esta región es el más reducido (entre $60 y
$80 pesos por metro2).
La región Valle, tiene un área urbana con uso de suelo predominante habitacional. Se localiza la
cabecera municipal (Valle de Banderas) y en el resto de las localidades a excepción de San José del
Valle, Mezcales, Mezcalitos y San Juan de Abajo presentan una dinámica se usos mixtos. Contiene
también poblados con vivienda de interés social, combinados con turismo medio, comunidades ejidales y
poblados rurales.
Cabe puntualizar que en esta región la mayoría de los asentamientos son ciudades dormitorio, fungiendo
como apoyo a la región Bahía, toda vez que la población residente trabaja en actividades económicas,
de los sectores turístico y de servicios. Como ya se ha señalado -la región Bahía, por su condición
costera- se ha definido como área urbana formada principalmente por el sector inmobiliario residencial,
hotelero y de servicios turísticos de gran turismo y campos de golf.
En la región Pacífico se localizan también poblados costeros, con áreas urbanas de turismo medio. Son
asentamientos combinados con vivienda media, comunidades ejidales y poblados rurales.
El área no urbanizable, está compuesta por zonas no aptas para el desarrollo urbano por sus
condicionantes físicas y por las áreas de preservación y conservación ambiental que están definidas para
una porción importante del territorio municipal.
Otra condicionante que contribuye a la definición de suelo no apto es la tenencia de la tierra,
considerando que la propiedad ejidal presenta una importante dimensión en el municipio. Las condiciones
en las que se encuentra el dominio y la certificación de ejidos, permitiría verter la definición de área
urbanizable o no urbanizable.
En cuanto a núcleos agrarios, los ejidos –estén o no certificados- no son aptos para el uso urbano, y por
lo tanto, aquellas porciones que por su aptitud física podrían ser una posibilidad de área urbanizable,
presentan una condicionante de tenencia de la tierra.
La aptitud territorial, catalogada así por el Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Bahía de
Banderas, ha sido la base para definir áreas de reserva territorial y con ellas la posibilidad de áreas
urbanizables. Éstas se encuentran definidas a lo largo de la costa sur del Océano Pacífico.
Los centros de población que presentan mayor aptitud urbana corresponden a los situados en la franja
costera sureste 17 , principalmente en las localidades de Bucerias, Mezcales y Mescalitos. Los poblados y
las localidades de la región Valle (debido a su uso habitacional predominante) también tienen definidas
importantes áreas de reserva territorial y con ello, la detección de áreas urbanizables.
Sin embargo, hay una fuerte necesidad de seguir contando con áreas urbanizables, ya que las existentes
en los Planes de Desarrollo Urbano de Población y el Plan de Desarrollo Urbano Municipal son limitadas,
lo que ha provocado en los últimos años una fuerte especulación del suelo, elevando su valor en la zona
turística del pacífico (entre $1,200 y $3,000 pesos por metro cuadrado).
El área urbanizable también requiere satisfacer la necesidad de espacios públicos para los centros de
población, ya que hay un déficit de equipamiento y servicios.
3.3.1.2. Centro de población de Compostela
Las condiciones topográficas de los principales centros de población del municipio de Compostela limitan
su crecimiento y accesibilidad.
38
Esta condicionante reduce las zonas aptas para futuro crecimiento, principalmente en las Varas y Rincón
de Guayabitos. El tipo de riesgos a los que está propenso este municipio son de origen
hidrometeorológico, al limitar con la costa. 18
La cabecera municipal de Compostela no tiene las limitaciones topográficas como los casos de las Varas
y Rincón de Guayabitos, y cuenta con zonas aptas para el desarrollo urbano.
La Peñita de Jaltemba es un asentamiento que está muy cerca de playa, por lo que los riesgos y la
vulnerabilidad de la población asentada en esta localidad se incrementan.
Rincón de Guayabitos se ubica en el perímetro de la costa. Su potencial de crecimiento es limitado, ya
que esta rodeado por elevaciones que funcionan como barrera natural y no son aptas para la
urbanización.
Además de las condiciones topográficas antes mencionadas, la situación de la tenencia de la tierra en el
municipio es un factor que ha frenado el desarrollo de proyectos turísticos y habitacionales que buscan
aprovechar el potencial del municipio en beneficio de la población.
En cuanto a las condiciones de la tenencia de la tierra, existen ejidos con dominio pleno, ejidos sin
certificar, ejidos certificados y comunidades sin certificar. La cabecera municipal se encuentra rodeada
de ejidos que han adquirido el dominio pleno, esto significa que ya están inscritos en el Registro Público
de la propiedad, y ya pueden incorporarse de manera formal al desarrollo urbano; es decir, el centro de
población cuenta con superficie que se puede destinar a su futuro crecimiento.
El centro de población de Las Varas también se encuentra rodeado de ejidos y la mayoría ya ha
adquirido dominio pleno; sin embargo, si su crecimiento se da hacia el oriente, sería sobre ejidos
certificados, pero con régimen de propiedad social, urbanizando de forma irregular.
El centro de población de la Peñita de Jaltemba no ha sido sometido a algún programa de regularización
debido a la existencia de problemas internos que hasta el momento no se han solucionado, generando la
especulación de terrenos y el crecimiento del ejido. El caso de Rincón de Guayabitos es el mismo, cuenta
con superficie que se mantiene sin regularización, no obstante en ambos casos se ofrecen servicios
turísticos.
En el municipio de Compostela es necesaria la implementación de los programas de regularización de la
tierra, pero con carácter emergente, ya que los problemas actuales van en este sentido. Al mismo tiempo,
es necesario resolver la problemática que ha impedido la incorporación de ejidos a programas de
regularización.
En lo referente al valor del suelo, Catastro Municipal inició sus funciones a partir del 2003 y empezó a
operar con el cobro del impuesto predial. El padrón al 2005 tiene 27,800 registros en todo el municipio y
faltan por registrarse más del 20% de los asentamientos humanos.
Hay un desfase de hasta el 200% o 300% entre los valores comerciales y los catastrales por ejemplo:
• La desactualización de los valores comerciales del suelo son de $80 por m2 en la cabecera
municipal y $300 por m2 en el centro (valor catastral).
• Los valores en Rincón de Guayabitos son $150 por m² en valor catastral y de $1,500 m2 a
$5,000 m2 en valor comercial.
• En la periferia de la cabecera municipal de Compostela el valor catastral es de $200 a $300 por
m2 y el valor comercial de $2,500 por m2.
• Las Varas de $500 por m2 en la periferia (valor comercial) y $2,000 por m2en el centro (valor
comercial).
18
Se localiza en una zona de riesgos con categoría de vulnerabilidad muy alta. Consultar esquema 3.3.1.3.1 al final del documento.
39
Los altos precios con los que se está especulando el suelo en las localidades de La Peñita de Jaltemba y
Rincón de Guayabitos están dejando fuera de la oferta de suelo a la población de los estratos
económicos más bajos y por otro lado, ha obligado a los ejidatarios a vender sus predios a extranjeros.
En los Planes de Desarrollo Urbano de Centro de Población de Las Varas y Compostela están definidos
polígonos de reserva que aún no se ocupan y es necesario tomarlos en cuenta para asentamientos
humanos futuros. Además de polígonos de reserva urbana, también existen zonas de reserva natural y
preservación ecológica. 19
En resumen, los principales centros de población del municipio de Compostela tienen diferencias en
cuanto a sus opciones de futuro crecimiento; por un lado, la cabecera municipal tiene definidas las zonas
de reserva y no se identifican riesgos importantes que limiten fuertemente su crecimiento.
Las Varas es una localidad que tiene definida su superficie de reserva, la cual, aún se encuentra
disponible. Tiene problemas de accesibilidad y riesgos al ubicarse pendientes prolongadas sin embargo,
es posible controlar su crecimiento ya que predomina la propiedad privada.
La Peñita de Jaltemba es un asentamiento irregular en el que el fenómeno de la especulación es muy
fuerte y no ha sido posible resolver los conflictos internos que han limitado la regularización jurídica del
suelo.
Caso similar es el de Rincón de Guayabitos: sin embargo, ésta localidad tiene más limitantes para su
crecimiento por sus condiciones naturales y por contar con suelo apto para el desarrollo urbano.
3.3.1.3. Centro de Población de Ixtlán del Río
En este municipio el área urbana sólo existe en su cabecera municipal y en las últimas décadas, más que
registrar crecimiento poblacional, ha tenido una importante expulsión de población provocada por la
migración hacia Estados Unidos de América y por la baja productividad de la actividad en el sector
primario.
Sin embargo, esta situación no exenta la necesidad de definir reservas territoriales para el crecimiento
urbano; (áreas urbanizables); ya que los fenómenos sociales son impredecibles y una administración
pública eficiente debe seguir tomado decisiones en función de los posibles requerimientos de la
población, sin descuidar el abordaje de la condición actual.
La aptitud territorial del centro de población está condicionada por los riesgos de inundación. La
topografía del suelo con pendiente menor a 15% hace que su condición de valle genere en tiempos de
lluvia suelo susceptible a la contención de la precipitación, condicionando en gran medida la posibilidad
de la ocupación del suelo para usos urbanos.
Gran parte del área urbana del centro de población es susceptible de inundación. 20 No obstante, es
importante señalar que la dinámica y las tendencias actuales de crecimiento son hacia el poniente, sin
considerar el riesgo que implica la condición natural del suelo.
La zona poniente presenta también riesgo de incendios y explosiones, al ubicarse dentro del radio de
afectación de algunas instalaciones especiales allí establecidas.
La definición de reservas territoriales, de acuerdo con el Plan Parcial del Centro de Población, 21
comprende en su mayor parte las zonas medianamente aptas -ubicadas al oriente del área urbana- y
definidas para éste estudio como zonas urbanizables. Sin embargo, en la parte noreste existen riesgos
por derrumbes y, con base en la situación tendencial al interior del centro de población, esta zona es la
segunda alternativa próxima de ocupación ante la demanda de suelo para el crecimiento urbano.
19
20
21
Ver esquema 3.3.1.2.2 al final del documento.
Consultar esquema 3.3.1.3.1 al final de este documento.
Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Ixtlán del Río, 2004.
40
Por otra parte, esta tendencia de crecimiento a corto plazo pareciera poner en riesgo el área de
protección patrimonial, considerada como no urbanizable e integrada por una importante zona de
vestigios arqueológicos que se ha explorado en los últimos años, -llamada los Toriles-, dando al
municipio indicios de la gran riqueza cultural que antecede a su población y que representa la zona más
importante de la Entidad en su tipo.
El entorno territorial está condicionado y a la vez favorecido por las áreas de preservación ecológica,
(áreas no urbanizables) que sirven como zonas de amortiguamiento al crecimiento y promueven la
conservación de especies vegetales y animales.
La propiedad del suelo en el centro de población de Ixtlán del Río es mayormente Pequeña Propiedad
Privada; sin embargo, en la parte sur -contigua a la zona urbana-, existe propiedad ejidal con dominio
pleno que permite la incorporación a la propiedad social; es decir, la disponibilidad de ocupar el suelo
como propiedad privada.
Cabe destacar que esta porción de suelo podría incorporarse como medianamente apto para el
desarrollo urbano, ya que en la actualidad no está contemplado como reserva territorial. 22
El ejido situado al noroeste de Ixtlán del Río, pese a estar en proceso de regularización (presentándose
como certificado), es considerado como área de preservación ecológica, lo que limita su disponibilidad
para el crecimiento urbano y lo hace beneficiario de acciones y políticas de conservación.
Es importante señalar que actualmente el municipio de La Yesca, ubicado al noreste, es receptor de uno
de los más importantes proyectos federales, -la construcción de la hidroeléctrica el Cajón-, lo que
implicaría en un corto plazo la probabilidad de cambios en la dinámica económica y demográfica para el
centro de población y las localidades vecinas.
3.3.1.4. Centro de Población de San Blas 23
Este centro de población tiene una superficie aproximada de 20,291.08 has, en el se localizan las
instalaciones necesarias que hacen posible la vida cotidiana de los habitantes, las reservas para la futura
expansión de la población y las áreas constituidas por aquellos elementos naturales que cumplen con la
función de preservación.
Por esta razón, resulta importante analizar diferentes factores como la aptitud territorial, las reservas
territoriales y los asentamientos irregulares, para determinar las áreas destinadas al futuro crecimiento de
la población.
La mayor parte de la superficie del Centro de Población de San Blas corresponde a un régimen de
tenencia ejidal. Esta situación ha propiciado que el crecimiento urbano se de fuera de cualquier marco
legal, ya sea agrario o de asentamientos humanos. La parte oeste del centro de población se encuentra
rodeado por ejidos con dominio pleno; es decir, ejidos que fueron regularizados y su régimen de
propiedad ha cambiado a privado.
Si la tenencia de la tierra es considerada como un factor determinante para la asignación de futuras áreas
de crecimiento, en su mayoría, toda la superficie quedaría descartada, a menos de que se realizaran
asociaciones entre agentes inmobiliarios, ejidatarios y propietarios privados de tierra, para incorporar de
manera ordenada suelo para el crecimiento urbano.
Ahora bien si se analiza la aptitud territorial se puede observar que las zonas no aptas para el desarrollo
de asentamientos humanos se localizan principalmente en la parte norte del centro de población; sin
embargo, la tendencia actual de crecimiento urbano se ha dado hacia éstas zonas, situación por la cual
se han catalogado como asentamientos humanos irregulares y en zonas de riesgo las colonias: Tres
Lomas, ampliación Benito Juárez, Luís Donaldo Colosio, y otras, ya que su ubicación ha provocado la
22
23
Consultar esquema 3.3.1.3.2 al final de este documento.
Consultar esquemas 3.3.1.4.1 y 3.3.1.4.2 al final del documento.
41
invasión del estero (manglar), que en épocas de lluvias y huracanes, incrementan su nivel de agua,
provocando daño por inundaciones a dichos asentamientos, aunado al constante peligro en el que se
encuentra la población debido a la existencia de fauna silvestre como cocodrilos y otras especies.
En lo que a reservas territoriales y zonas aptas para el crecimiento urbano respecta, en el municipio de
San Blas es difícil definir una zona apta; sin embargo, con base en el esquema anterior, se puede
observar que las zonas más aptas para el crecimiento urbano se localizan al sur del municipio; aunque
con ciertas restricciones; en especial para la introducción de infraestructura hidráulica y sanitaria por la
topografía y las características del suelo (se vuelve pantanoso en temporada de lluvias).
Cabe destacar la situación actual del fraccionamiento Palmar de los Cocos, ya que a pesar de disponer
de todos los servicios públicos, no se ha podido consolidar debido a los altos costos del suelo, situación
que ha originado asentamientos irregulares y de riesgo hacia la parte norte del centro de población.
Otra zona apta para el crecimiento urbano se localiza en terrenos cercanos al rastro municipal y la
localidad de Singayta, por ser terrenos planos, altos con respecto al emplazamiento original del puerto y
no contener manglares; sin embargo se tendría que invertir en infraestructura carretera para reducir el
tiempo de traslado al puerto y hacer atractiva a la inversión inmobiliaria y a la población la adquisición de
lotes o vivienda en esta atractiva zona.
Los costos del suelo se han incrementado, principalmente en las zonas aptas para crecimiento, como
resultado de las inversiones que ha realizado FONATUR con el proyecto de la escala náutica.
Los valores catástrales vigentes, del centro de población, y del municipio, datan de 1993, lo que se
traduce en un rezago catastral. La información está en proceso de ser entregada por la Dirección de
Catastro e Impuesto Predial del Estado; sin embargo, el número de registros que tiene el padrón
catastral, así como los registros estimados como faltantes y de acuerdo a los asentamientos nuevos e
irregulares denotan un rezago aproximado del 50%. 24
Los valores catastrales en el centro de población, varían de $60 por m2 en la zona centro a $120 por m²
en la periferia.
Con base en los elementos anteriores, se observa que el crecimiento urbano en el municipio de San Blas
se ha dado de forma anárquica, siendo causantes las características físicas del centro de población y la
tenencia de la tierra, la cual influye en los valores del suelo y por lo tanto, en la distribución de los
asentamiento humanos.
3.3.1.5. Centro de población de Santiago Ixcuintla
Este municipio forma parte de la región norte de la Entidad y está ubicado al noroeste del municipio de
Tepic. Su cabecera municipal es uno de los centros urbanos más importantes del Estado por su
concentración poblacional y por la dinámica económica que presenta. Su estructura urbana en los últimos
años no ha sufrido grandes modificaciones y su expansión se ha dado de manera pausada, conservando
sus características urbanas, estructurales y socioeconómicas.
El poco crecimiento urbano que presenta se ha dado hacia el norte y ha correspondido a la dinámica de
oferta y demanda de suelo para usos urbanos, que en gran medida está definida por la aptitud territorial y
con ella la definición de áreas de reserva urbana. 25
La aptitud territorial se define en función de diversas variables que descarta el uso del suelo por
condicionantes naturales o artificiales que propicien afectaciones en su ocupación.
Una de las condicionantes para la aptitud territorial son los riegos que para el centro de población de
Santiago Ixcuintla, se dan tanto al interior de la estructura urbana, como en la ya definida área de reserva
24
De acuerdo con información proporcionada en entrevista con servidores públicos del H. Ayuntamiento de San Blas, Octubre,
2006.
25
Información obtenida en el Plan de Desarrollo urbano del Centro de Población de Santiago Ixcuintla, 2001. Ver esquema 3.3.1.5.1
al final de este documento.
42
urbana y sus alrededores. En el área urbana ya consolidada existen riesgos por inundación en temporada
de lluvia y como consecuencia, el incremento del caudal del río Grande de Santiago. También se
presentan riesgos por inundación y fragilidad del suelo, ya que es muy blando.
Existen además riesgos por equipamientos especiales, correspondientes a gaseras, gasolineras y
empresas de producción de hielo (usan amoniaco). En la parte norte, existe riesgo por la presencia de
fauna silvestre , debido a que algunas porciones del suelo definido como reserva se combinan con la
producción de caña de azúcar, provocando de manera frecuente la introducción de víboras de cascabel y
otras en casas habitación y en vialidades.
El área de reserva urbana 26 , corresponde a la definida por el Plan de Desarrollo Urbano del Centro de
Población de Santiago Ixcuintla, rodeando de este a oeste al centro de población por la parte norte;
mientras que en la parte sur, el crecimiento se ha limitado por la presencia del río Grande de Santiago, y
con él, la definición de la zona federal como derecho de vía y de protección a causes y cuerpos de agua.
Recientemente el IPROVINAY adquirió reserva territorial para promoción y oferta de vivienda de interés
social 27 en este centro de población, destinándola a la generación de vivienda bajo el esquema de cuarto
redondo, no apto para el estilo de vida de ésta población por las condiciones climáticas, propiciando con
ello: la no ocupación, la mala inversión de los recursos provenientes del Programa Federal Tu Casa, y el
descontento entre la población “beneficiada” esta oferta de vivienda se encuentra localizada al noroeste
del centro de población y representa un riesgo socio-organizativo.
La presencia de baldíos o suelo de propiedad pública podría representar una alternativa de reserva
territorial para la oferta de suelo apto y por tanto, de área urbanizable; sin embargo, depende de la
voluntad política para canalizarlo y de las posibilidades del planteamiento de mecanismos para su
adecuada conducción. De ahí que una consideración indispensable sea la evaluación del valor comercial
de suelo en la ciudad, que para la zona centro es aproximadamente de $2,000 a $2,500 por m2, en la
zona contigua a la zona urbana es de $800 a $1,200 por m2 y en la periferia (incluyendo la actual reserva
territorial), es aproximadamente de $200 a $300 por m2.
La aptitud territorial depende también de la propiedad social del suelo, de la Entidad, mayormente
corresponde a la propiedad ejidal, siendo una de las principales condicionantes de la disponibilidad de
suelo para el uso urbano y con ello, el surgimiento de uno de los principales problemas: la irregularidad
en la tenencia de la tierra.
Como ya ha sido definido en apartados anteriores, la dinámica de los ejidos con tendencias a ocupación
urbana ha sido abordada de manera deficiente y poco dinámica por Programas e Instituciones Federales,
que han promovido -bajo diversos mecanismos- la regularización de la tenencia de la tierra para la
incorporación y la transformación del suelo ejidal a la propiedad privada, derivando en varias
condiciones. Una en aquellos ejidos que están en proceso de incorporación, definiéndose como ejidos
certificados, que para el caso del centro de población de Santiago corresponde a la parte sur conocido
como el ejido de La Presa y que es uno de los principales asentamientos ocupados que por no tener la
plenitud de la tenencia se considera como el mayor asentamiento irregular, al igual que el identificado al
noreste y que es parte de la reserva territorial, que de darse el fenómeno de ocupación caería en la
misma situación de irregularidad.
El centro de población de Santiago Ixcuintla, a pesar de no presentar tendencias de crecimiento
importantes en los últimos años, debe de considerar los riesgos y la aptitud territorial para la ocupación
del suelo, valorando las condiciones que presenta la actual reserva territorial definida en el Plan de
Desarrollo Urbano del Centro de Población y generando las condiciones adecuadas para la necesaria
oferta de suelo y vivienda para la población que lo demande.
26
27
Definida como área urbanizable en el esquema 3.3.1.5.2, consultar al final del documento.
Información proporcionada por el representante del IPORVINAY en el municipio de Santiago Ixcuintla.
43
3.3.1.6. Centro de Población de Tepic 28
Tepic, por ser la capital del Estado de Nayarit, es sin duda el municipio que mayor número de habitantes
concentra. Por esta razón se ha dado un fenómeno de conurbación entre los municipio de Xalisco y
Tepic. Sin embargo la expansión urbana ha sido el resultado de la libre oferta de suelo con régimen ejidal
y la especulación.
La ciudad de Tepic, el crecimiento poblacional ha dado lugar a la inclusión de terrenos ejidales al
desarrollo urbano. Más del 60% del asentamiento humano es considerado como irregular, por ubicarse
en suelo ejidal no regularizado.
La población que no puede acceder a la compra formal de suelo, se asienta en estas zonas que no están
contempladas dentro los Planes de Desarrollo Urbano y por tanto, carecen de servicios básicos que
dignifiquen las condiciones de vida de la población. Aunado a lo anterior algunos de los asentamientos
irregulares, están localizados en zonas de riesgo poniendo en peligro la vida de la población.
La mayor parte de los asentamientos ubicados en la periferia de la ciudad de Tepic, que son ejidos que
a lo largo de los años ha originado asentamientos irregulares en dichas zonas, es decir, un crecimiento
urbano fuera de cualquier marco legal, agrario o de asentamientos humanos.
Bajo este criterio, es importante analizar las condiciones de las zonas que actualmente rodean la ciudad,
de Tepic ya que, del régimen que estas tengan, dependerá la oportunidad de tener reservas para una
futura expansión. En la mayor parte de los ejidos existen también núcleos agrarios ya regularizados por el
PROCEDE, localizados al suroeste. Han, adquirido por medio de la vía de adopción de dominio pleno, la
desincorporación definitiva del régimen de propiedad social quedando inscritos en el Registro Público de
la Propiedad de la Entidad.
• En cuanto a la aptitud territorial de los ejidos antes mencionados, Tepic sólo cuenta con pequeñas
porciones de superficie apta para el crecimiento urbano, localizadas en las partes noroeste y al este
La Cantera.
• En el resto de las direcciones se identifican áreas no aptas para el crecimiento urbano, por presentar
pendientes superiores a 30%.
• En lo que respecta las partes noroeste y suroeste, se localizan zonas con condicionantes severas
para el crecimiento urbano, ya que por su tipo de pendientes son zonas propensas a inundación.
Con base en lo anterior, se puede observar que la zona con mayor aptitud para el desarrollo urbano se
orienta al poniente, correspondiente a la Cantera. La reserva localizada en la parte sur oriente se
encuentra ubicada en un terreno con condicionantes severas para el crecimiento urbano.
La ciudad de Tepic tiene escasas reservas disponibles y conforme a la Ley, ya no se dispone de zonas
aptas las zonas de mayor aptitud son La Cantera y El Aguacate, existen zonas aptas pero condicionadas
con densidad baja. La asignación y la definición de reservas territoriales tiene en Tepic una doble
problemática, la limitación por la tenencia de la tierra limita mucho esta asignación y la disponibilidad de
suelo apto.
Esta última gira en torno a la especulación por organizaciones de lotificadores, que buscan adquirir
reservas en ejidos sin aptitud para el crecimiento urbano, para su posterior reventa. Aunado a ello, la
conurbación Tepic- Xalisco exige sometimiento, razón por la que dos instrumentos que rigen el fenómeno
urbano; ya que por un lado el Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población de Tepic y el Plan del
área conurbana Tepic- Xalisco, que presentan incongruencias entre si en la definición de áreas aptas
para del crecimiento urbano.
El valor catastral es otro de los factores que influyen en la especulación del suelo y el crecimiento urbano,
ya que la gente que no puede acceder al mercado formal de suelo recurre a las organizaciones antes
mencionadas. Los valores del suelo en Tepic, se establecen con base en su cercanía al centro de la
28
Consultar esquemas 3.3.1.6.1. 3.3.1.6.2 y 3.3.1.6.3 al final del documento.
44
ciudad, a las avenidas principales que estructuran y a la calidad de las viviendas y el tamaño de sus
lotes. Bajo estas condiciones, los valores disminuyen hacia la periferia, sin ser homogéneos.
De manera general, las áreas vacantes de la ciudad tiene un valor catastral promedio de $300 a $600 por
m² mientras que las de la periferia, principalmente las que se encuentran localizadas en zonas ejidales
sin servicio y con algún tipo de riesgo, oscilan entre los $30 y $60 por m².
3.3.1.7. Centro de población de Xalisco 29
El futuro crecimiento del centro de población de Xalisco está condicionado a la disponibilidad de
superficie apta para el desarrollo urbano. Esta superficie debe responder a características específicas
como: no ser vulnerable a riesgos, no estar en suelo de propiedad social y que el suelo disponible sea de
precio accesible para la población de los estratos más bajos para evitar la aparición de asentamientos
irregulares.
En cuanto al tipo de riesgos que se tiene se puede observar que de arriba las condiciones topográficas
de la zona, limitando el desarrollo urbano en su extremo oriente por ser considerado no apto para los
asentamientos humanos en el Plan de Centro de Población, además de que una parte está propensa a
inundaciones y deslaves.
Pese a lo anterior, la tendencia de crecimiento más importante es hacia esa dirección. Hay pequeñas
porciones vacantes dentro del área urbana, así como otras en las que es propicia la urbanización de
manera condicionada, ya que predominan las zonas no aptas y que existen asentamientos en ellas. La
concurrencia de varios factores de riesgo y las condiciones naturales restan superficie para el crecimiento
adecuado del centro de población.
En cuanto a la problemática de la tierra de propiedad social, como ya se abordo en el capitulo
correspondiente, existen núcleos agrarios que rodean los centros de población prioritarios,
incorporándose de manera informal al desarrollo urbano.
Para el caso de Xalisco, la propiedad de la tierra está conformada por ejidos certificados, comunidades
no certificadas y ejidos que han adoptado el dominio pleno.
En la parte norponiente del centro de población existen ejidos certificados, vulnerable a asentamientos
irregulares si no se adquiere el dominio pleno. El resto de los ejidos que rodean el centro de población ya
están inscritos en el Registro Público de la Propiedad, convirtiéndolos en superficie que podría integrarse
de manera formal al crecimiento del centro de población.
El asentamiento conocido como “colonias integradas” es identificado como irregular por estar asentado
en propiedad social, sin embargo, ya cuentan con todos los servicios como (agua, drenaje, luz), por lo
que es de vital importancia ubicar anticipadamente este tipo de asentamientos para que se regularicen
oportunamente. Por lo tanto, para el crecimiento del centro de población de Xalisco se cuenta con
superficie que, de ser incluida en los Planes de Desarrollo Urbano, contribuiría a su crecimiento de
manera ordenada.
En lo referente al valor del suelo, el municipio cuenta con catastro propio; sin embargo, los valores
catastrales son de 1991, provocando una desactualización importante: El valor catastral en el centro es
de $50 a $60 por m2 y de $2 a $1.5 por m2 en la periferia; y en un terreno que cuesta $25 el m2
catastralmente, se esta vendiendo en $700 entre particulares. Se tiene un nivel muy bajo de recaudación
por el cobro del impuesto predial, que va del 18% al 20% a pesar de tener valores catastrales tan bajos.
Actualmente existe una alta especulación inmobiliaria en el centro de población y se esta promoviendo la
instalación de fraccionamientos tipo residencial, por lo que los precios comerciales del suelo se elevaron
mucho con respecto al valor catastral. Si bien es cierto que la instalación de este tipo de fraccionamientos
eleva la plusvalía del suelo, también a la población con poder adquisitivo más bajo y que por lo tanto no
29
Véase esquemas 3.3.1.7.1, 3.3.1.7.2 y 3.3.1.7.3 al final de este documento.
45
limita el acceso a este tipo de vivienda ya que su precio es elevado. Si se construyen solo este tipo de
fraccionamientos en los espacios disponibles, un gran sector de la población estaría fuera del acceso a
suelo y vivienda.
En el Plan de Centro de Población se tienen identificadas áreas de reserva para el crecimiento urbano.
Algunas de ellas se mantienen desocupadas hasta el momento. En dicho plan hay incongruencia ya que
el oriente es considerado como no apto y es donde se encuentra la mayoría de los polígonos de reserva
y hacia donde se dirige la tendencia de crecimiento.
La tendencia de crecimiento del centro de población es en dirección de la zona marcada como no apta;
sin embargo hay superficie que podría ser aprovechada para el desarrollo urbano de manera
condicionada, ya que la mayoría núcleos agrarios que lo rodean han adquirido el dominio pleno pudiendo
incorporarse de manera formal al desarrollo urbano. 30
3.3.2. Etapas generales de crecimiento (corto, mediano y largo plazo)
Las epatas que se consideraron para proyectar los requerimientos de suelo y vivienda en los centros de
población prioritarios son: corto plazo, 2006-2011; mediano plazo, 2011-2020; y largo plazo, 2020-2030.
Para cada período se consideró la proyección de población y viviendas de CONAPO, mismas que utiliza
CRESPO, y se realizaron algunas estimaciones en localidades que no contaban con proyecciones
específicas.
Estas estimaciones de requerimientos de vivienda fueron agrupadas por estrato socioeconómico con
base en la distribución porcentual de los rangos de ingreso de la población, con el objeto de diferenciar la
demanda de vivienda por grupos según la capacidad económica de la población. Para el corto plazo se
utilizaron cuatro rangos de ingreso censales disponibles que son: Población que percibe menos de 3
veces el salario mínimo (vsm) y que se considera que es el estrato de la población que no cuenta con
ingresos suficientes para adquirir un lote en el merado formal y que corresponde con uno de los grupos
de la población objetivo de este Programa Estatal y a los que habrá que diseñar programas como los de
lotes con servicios o vivienda económica como son los pies de casa, las viviendas que resultaron de este
grupo fueron catalogadas como vivienda baja tipo “A”.
El segundo rango de ingreso utilizado fue la población cuyos ingresos fluctúan entre 3 y 5 veces el salario
mínimo, cuya demanda de vivienda inicia a ser atendida con programas de vivienda de interés social,
pero que también se requiere de reserva pública para garantizar el acceso a suelo, esta demanda fue
identificada como vivienda baja tipo “B”; el siguiente rango fue la población que tiene entre 5 y 10 veces
el salario mínimo, sector de la población que cuenta con mayores posibilidades económicas para acceder
a una vivienda de mejores características físicas por lo que esta demanda de suelo fue catalogada como
vivienda media; finalmente la población que percibe mas de 10 veces el salario mínimo es el sector de la
población que accede a una vivienda de tipo residencial.
Para los períodos mediano y largo, la demanda fue agrupada en 3 categorías que corresponden con los
siguientes rangos: menos de 5 vsm para vivienda baja; 5-10 vsm requerimientos de vivienda media; y
mas de 10 vsm para requerimiento de vivienda residencial.
Una vez estimada la demanda de vivienda se procedió a calcular el requerimiento de suelo para vivienda
aplicando lotes tipos que señala la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de
Nayarit bajo la siguiente correspondencia 90 m2 para la vivienda baja (menos de 5 vsm) 120 m2 para la
vivienda media (5-10 vsm) y 300 m2 para la vivienda residencial (mas de 10 vsm). Con ello se obtuvo el
requerimiento neto de superficie de suelo para vivienda. Se consideró que en promedio la superficie de
uso habitacional es de el 60% de total de la superficie de un área urbana por lo que se realizó un último
ajuste a con base en un cálculo de proporciones para estimar el requerimiento bruto de suelo para
vivienda.
30
Consultar esquema 3.3.1.7.3 al final del documento.
46
Finalmente los requerimientos a corto plazo de suelo para vivienda baja se ubicaron en los principales
centros de población en diferentes alternativas. Es preciso señalar que este requerimiento de suelo se
redondeó a efecto de graficar número completo de hectáreas.
3.3.2.1. Centros de población de Bahía de Banderas
El crecimiento que se visualiza para los municipios en función de suelo urbano se han definido con base
en los requerimientos de vivienda y por tanto, del suelo necesario para su edificación.
Como se ha definido en capítulos anteriores, el suelo urbano y la reserva territorial son demandados en
los centros de población con mayor dinámica poblacional, de ahí que para el caso del municipio de Bahía
de Banderas se presenta el requerimiento de 25 localidades prioritarias.
El municipio de Bahía de Banderas ha ido adquiriendo importancia como destino turístico, situación por la
cual la demanda de suelo, vivienda, servicios e infraestructura es cada vez mayor. Con base en lo
anterior es importante considerar los requerimientos futuros de reservas territoriales que permitan
satisfacer la demanda de la población, principalmente para la de pocos recursos que no pueden tener
acceso al mercado de suelo formal.
• Corto plazo
Para satisfacer la futura demanda de la población que no puede tener acceso a suelo formal por sus
condiciones económicas se requieren a corto plazo un total de 31 hectáreas de suelo, correspondientes a
3,050 viviendas.
Tabla 3.3.2. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del municipio de Bahía de
Banderas a corto plazo
Municipio
Localidad
Bahía de Banderas Valle de Banderas
Bahía de Banderas Bucerías
Bahía de Banderas San Juan de Abajo
Bahía de Banderas San José del Valle
Bahía de Banderas San Vicente
Bahía de Banderas Jarretaderas, Las
Bahía de Banderas Porvenir, El
Bahía de Banderas Mezcales
Bahía de Banderas Cruz de Huanacaxtle
Bahía de Banderas Sayulita
Bahía de Banderas Fraccionamiento E. Zapata
Bahía de Banderas Lo de Marcos
Bahía de Banderas San Francisco
Bahía de Banderas Colomo, El
Bahía de Banderas Higuera Blanca
Bahía de Banderas Aguamilpa
Bahía de Banderas Santa Rosa Tapachula
Bahía de Banderas Mezcalitos
Bahía de Banderas Fortuna de Vallejo (La Gloria)
Bahía de Banderas Sauces, Los
Bahía de Banderas Guamúchil, El
Bahía de Banderas Coatante, El
Bahía de Banderas Nuevo Vallarta
Bahía de Banderas San Quintín
Bahía de Banderas Litibu
Bahía de Banderas Complejo Costa Banderas
Total de principales localidades
Total
Viv. Has.
335
5.5
533
8.8
532
8.7
375
6.2
349
5.7
263
4.3
176
2.9
159
2.6
137
2.3
101
1.7
96
1.6
85
1.4
65
1.1
65
1.1
45
0.7
43
0.7
33
0.5
30
0.5
19
0.3
18
0.3
18
0.3
18
0.3
13
0.2
3
0.1
1
0.0
0
0.0
3,511 57.7
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
baja tipo "A" baja tipo "B" "Baja" (A+B) "Media" "Residencial"
Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has.
216 3.2
75
1.1 291
4.4 35 0.7
9
0.4
344 5.2 119
1.8 463
6.9 56 1.1
14
0.7
343 5.1 119
1.8 462
6.9 56 1.1
14
0.7
242 3.6
84
1.3 326
4.9 40 0.8
10
0.5
225 3.4
78
1.2 303
4.5 37 0.7
9
0.5
170 2.5
59
0.9 229
3.4 28 0.6
7
0.3
113 1.7
39
0.6 153
2.3 19 0.4
5
0.2
103 1.5
35
0.5 138
2.1 17 0.3
4
0.2
89 1.3
31
0.5 119
1.8 15 0.3
4
0.2
65 1.0
22
0.3
87
1.3 11 0.2
3
0.1
62 0.9
21
0.3
83
1.2 10 0.2
2
0.1
55 0.8
19
0.3
74
1.1
9 0.2
2
0.1
42 0.6
15
0.2
57
0.9
7 0.1
2
0.1
42 0.6
14
0.2
56
0.8
7 0.1
2
0.1
29 0.4
10
0.2
39
0.6
5 0.1
1
0.1
28 0.4
10
0.1
38
0.6
5 0.1
1
0.1
21 0.3
7
0.1
28
0.4
3 0.1
1
0.0
19 0.3
7
0.1
26
0.4
3 0.1
1
0.0
12 0.2
4
0.1
17
0.2
2 0.0
0
0.0
12 0.2
4
0.1
16
0.2
2 0.0
0
0.0
12 0.2
4
0.1
16
0.2
2 0.0
0
0.0
12 0.2
4
0.1
16
0.2
2 0.0
0
0.0
8 0.1
3
0.0
11
0.2
1 0.0
0
0.0
2 0.0
1
0.0
3
0.0
0 0.0
0
0.0
0 0.0
0
0.0
0
0.0
0 0.0
0
0.0
0 0.0
0
0.0
0
0.0
0 0.0
0
0.0
2,266 34.0 784 11.8 3,050 45.7 370 7.4
91
4.6
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
Es importante mencionar que el municipio Bahía de Banderas por su vocación turística, es un municipio
atractor de población. Por esta situación por la cual se debe prever la creciente demanda de servicios y
equipamiento, así como de reservas territoriales habitacionales, en condiciones de ser desarrolladas a
corto plazo.
47
Las localidades que mayor superficie de suelo requieren son Bucerias y San Juan de Abajo, ya que son
las principales localidades con actividad turística y oferta de empleo características por su uso mixto; es
decir, la población vive y trabaja en zonas turísticas. 31
La superficie requerida para el resto de las localidades esta definida por la función que éstas tienen
dentro del municipio. Jarretaderas, San Vicente y San José del Valle, fungen como Centros de Apoyo
Turístico, ya que son localidades que, por su cercanía a las localidades con vocación turística, fungen
como centros habitacionales para la población que trabaja en las localidades eminentemente turísticas.
El requerimiento de suelo y vivienda para el mediano y largo plazo continúa con la misma dinámica, ya
que siguen siendo las localidades de Bucerias y San Juan de Abajo las que mayor superficie de suelo
requieren para vivienda.
Tabla 3.3.2.1.2. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del municipio de Bahía
de Banderas a mediano plazo
Municipio
Total
Localidad
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Viv.
Has.
Bahía de Banderas Valle de Banderas
641
9.6
557
8.4
Bahía de Banderas Bucerías
1021 15.3
887
13.3
Bahía de Banderas San Juan de Abajo
1019 15.3
885
13.3
Bahía de Banderas San José del Valle
719 10.8
624
9.4
Bahía de Banderas San Vicente
668 10.0
580
8.7
Bahía de Banderas Jarretaderas, Las
504
7.6
438
6.6
Bahía de Banderas Porvenir, El
337
5.1
293
4.4
Bahía de Banderas Mezcales
304
4.6
264
4.0
Bahía de Banderas Cruz de Huanacaxtle
263
4.0
229
3.4
Bahía de Banderas Sayulita
193
2.9
167
2.5
Bahía de Banderas Fraccionamiento E. Zapata
184
2.8
159
2.4
Bahía de Banderas Lo de Marcos
163
2.4
142
2.1
Bahía de Banderas San Francisco
125
1.9
109
1.6
Bahía de Banderas Colomo, El
124
1.9
108
1.6
Bahía de Banderas Higuera Blanca
87
1.3
75
1.1
Bahía de Banderas Aguamilpa
83
1.2
72
1.1
Bahía de Banderas Santa Rosa Tapachula
63
0.9
54
0.8
Bahía de Banderas Mezcalitos
58
0.9
50
0.8
Bahía de Banderas Fortuna de Vallejo (La Gloria)
36
0.5
32
0.5
Bahía de Banderas Sauces, Los
35
0.5
31
0.5
Bahía de Banderas Guamúchil, El
35
0.5
30
0.5
Bahía de Banderas Coatante, El
34
0.5
30
0.4
Bahía de Banderas Nuevo Vallarta
24
0.4
21
0.3
Bahía de Banderas San Quintín
6
0.1
5
0.1
Bahía de Banderas Litibu
1
0.0
1
0.0
Bahía de Banderas Complejo Costa Banderas
0
0.0
0
0.0
Total de principales localidades
6,729 100.9 5,844 87.7
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
68
108
107
76
70
53
36
32
28
20
19
17
13
13
9
9
7
6
4
4
4
4
3
1
0
0
1.0
1.6
1.6
1.1
1.1
0.8
0.5
0.5
0.4
0.3
0.3
0.3
0.2
0.2
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.0
0.0
0.0
0.0
17
26
26
19
17
13
9
8
7
5
5
4
3
3
2
2
2
2
1
1
1
1
1
0
0
0
0.2
0.4
0.4
0.3
0.3
0.2
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
710
10.6
175
2.6
• Mediano plazo
En cuanto al mediano plazo, no se registra una demanda de suelo para viviendas de tipo residencial; sin
embargo, las hectáreas de suelo requerido para vivienda baja tipo “A” se duplicaron.
31
El esquema 3.3.2.1 muestra la propuesta de ubicación de la reserva para el crecimiento urbano, definida con base en al aptitud
territorial y el tipo de propiedad de la tierra (área azul).
48
• Largo plazo
A largo plazo, los requerimientos de vivienda y áreas urbanizadas para el municipio de Bahía de
Banderas serán mayores, ya que dada la importancia de la actividad turística en la región, se plantea un
escenario de expulsión/densificación de población. Con base en lo anterior se calcula un requerimiento
total de 7,314 viviendas de diferente clasificación, por lo que la superficie de suelo urbanizable requerido
para alojarlas es de 120.2 hectáreas (ver tabla 3.3.2.1.3), de la cuales el 79.2% será destinado a
viviendas bajas tipo “A”, mientras que sólo el 7.9% será para vivienda de tipo residencial.
Tabla 3.3.2.1.3. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del municipio de Bahía
de Banderas a largo plazo
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Total
"Baja"
"Media"
"Residencial"
Municipio
Localidad
Viv.
Has.
Viv.
Has. Viv. Has. Viv. Has.
605
9.1
74
1.5
18
0.9
Bahía de Banderas Valle de Banderas
697 11.5
964
14.5
117
2.3
29
1.4
Bahía de Banderas Bucerías
1110 18.2
Bahía de Banderas San Juan de Abajo
1108 18.2
962
14.4
117
2.3
29
1.4
679
10.2
82
1.6
20
1.0
Bahía de Banderas San José del Valle
782 12.8
631
9.5
77
1.5
19
0.9
Bahía de Banderas San Vicente
726 11.9
Bahía de Banderas Jarretaderas, Las
548
9.0
476
7.1
58
1.2
14
0.7
318
4.8
39
0.8
9
0.5
Bahía de Banderas Porvenir, El
366
6.0
287
4.3
35
0.7
9
0.4
Bahía de Banderas Mezcales
331
5.4
Bahía de Banderas Cruz de Huanacaxtle
286
4.7
249
3.7
30
0.6
7
0.4
182
2.7
22
0.4
5
0.3
Bahía de Banderas Sayulita
209
3.4
Bahía de Banderas Fraccionamiento E. Zapata
200
3.3
173
2.6
21
0.4
5
0.3
154
2.3
19
0.4
5
0.2
Bahía de Banderas Lo de Marcos
177
2.9
118
1.8
14
0.3
4
0.2
Bahía de Banderas San Francisco
136
2.2
Bahía de Banderas Colomo, El
135
2.2
117
1.8
14
0.3
4
0.2
82
1.2
10
0.2
2
0.1
Bahía de Banderas Higuera Blanca
94
1.6
78
1.2
10
0.2
2
0.1
Bahía de Banderas Aguamilpa
90
1.5
Bahía de Banderas Santa Rosa Tapachula
68
1.1
59
0.9
7
0.1
2
0.1
55
0.8
7
0.1
2
0.1
Bahía de Banderas Mezcalitos
63
1.0
34
0.5
4
0.1
1
0.1
Bahía de Banderas Fortuna de Vallejo (La Gloria)
40
0.7
Bahía de Banderas Sauces, Los
39
0.6
33
0.5
4
0.1
1
0.0
33
0.5
4
0.1
1
0.0
Bahía de Banderas Guamúchil, El
38
0.6
32
0.5
4
0.1
1
0.0
Bahía de Banderas Coatante, El
37
0.6
Bahía de Banderas Nuevo Vallarta
26
0.4
23
0.3
3
0.1
1
0.0
6
0.1
1
0.0
0
0.0
Bahía de Banderas San Quintín
6
0.1
1
0.0
0
0.0
0
0.0
Bahía de Banderas Litibu
1
0.0
Bahía de Banderas Complejo Costa Banderas
0
0.0
0
0.0
0
0.0
0
0.0
Total de principales localidades
7,314 120.2 6,353 95.3 771 15.4
190
9.5
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
3.3.2.2. Centros de población de Compostela
• Corto plazo
Además de la cabecera municipal, se incluyeron en el presente Programa otras localidades prioritarias al
estimar requerimientos de suelo y vivienda.
El municipio de Compostela es uno de los más dinámicos de la Entidad, distinguiéndose por sus
aspectos demográficos, económicos y turísticos.
Para este periodo se estima que se requerirán 1,428 viviendas y las localidades que tendrán una mayor
demanda serán Compostela y Las Varas. 32
32
Consultar esquema 3.3.2.2 al final de este documento.
49
Tabla 3.3.2.2.1. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del Municipio de
Compostela en el corto plazo
Municipio
Localidad
Compostela
Compostela
Compostela
Rincón de Guayabitos
Compostela
Peñita de Jaltemba, La
Compostela
Varas, Las
Compostela
Zacualpan
Total de principales localidades
Total
Viv. Has.
525
8.3
47
0.8
252
4.0
429
6.8
175
2.8
1428 22.6
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
baja tipo "A" baja tipo "B" "Baja" (A+B) "Media" "Residencial"
Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has.
423 6.3
65
1.0 488
7.3 28 0.6
9
0.4
38 0.6
6
0.1
44
0.7
3 0.1
1
0.0
203 3.0
31
0.5 234
3.5 14 0.3
4
0.2
345 5.2
53
0.8 399
6.0 23 0.5
7
0.3
141 2.1
22
0.3 163
2.4
9 0.2
3
0.1
1150 17.3 177
2.7 1,328 19.9 77 1.5
23
1.2
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx , Octubre de 2006.
La cabecera municipal por ser el asentamiento mas consolidado del municipio, requerirá 525 viviendas a
corto plazo correspondientes a 8.3 hectáreas; sin embargo, llama la atención que la mayor demanda de
vivienda será para población de bajo ingresos.
El suelo para vivienda “tipo A” destinado a la población que recibe menos de 3 vsm, es demandado en
todas las localidades, predominando en la cabecera municipal con un total de 7 has.
Se contemplaron tres opciones para la ubicación de un polígono con dicha superficie: 33
Opción 1:
Ubicado en la parte oriente del centro de población, es una superficie con dominio pleno
y es hacia donde se puede dirigir la tendencia de crecimiento de la población.
Opción 2:
Este polígono se ubica al oriente del Centro de Población; sin embargo, es de propiedad
privada.
Opción 3:
Se ubica al sur del Centro de Población. Es el área de reserva con mayor superficie, sin
embargo se encuentra en ejido que adopto el dominio pleno y es una zona poco
consolidada.
En el caso de las Varas se requerirán 429 viviendas equivalentes a 6.8 has. Al igual que en la cabecera
municipal, en esta localidad el tipo de vivienda que más se demandará es la baja ”tipo A”, para la cual se
estima que son necesarias 5.2 has y casi una hectárea más para vivienda “tipo B”, orientada a la
población que recibe de 3 a 5 vsm.
Para determinar la ubicación de la superficie requerida, se dio prioridad a la reserva urbana determinada
en el Plan de Centro de Población, y a la consolidación de baldíos intraurbanos, determinando 3
opciones: 34
Opción 1:
Es el más recomendable debido a su ubicación y la tenencia de la tierra, ya adquirió
dominio pleno, siendo viable su incorporación al desarrollo urbano de la localidad.
Opción 2:
Este polígono también adquirió dominio pleno y cuenta con buena accesibilidad,
haciéndolo factible.
Opción 3:
Se ubica al sur de la localidad y hacia esta zona se ubica la menor porción de superficie de
reserva, por lo que no es una opción viable.
Para las localidades de Rincón de Guayabitos y La Peñita de Jaltemba no fue posible ubicar áreas de
reserva ya que es suelo sin certificar y no se puede contemplar en los Planes de Desarrollo Urbano. Para
caso de la localidad de Zacualpan, no se contó con la información necesaria.
• Mediano plazo
A mediano plazo se requerirán 2,328 viviendas de las cuales, 900 se demandarán en la cabecera
municipal y 746 en Las Varas, manteniéndose como las localidades de mayor demanda.
De forma adicional, se requerirán 2 hectáreas para vivienda media. La mayor demanda será de vivienda
para ingresos bajos se requerirán 32 hectáreas distribuidas en las localidades como se muestra en la
tabla 3.3.2.2.2.
33
34
Véase esquema 3.3.2.2.1 al final del documento.
Consultar esquema 3.3.2.2.2 al final del documento.
50
Tabla 3.3.2.2.2. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del municipio de
Compostela en el mediano plazo (2011-2020)
Municipio
Total
Localidad
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Viv.
Has.
836
12.5
Compostela
Compostela
900 13.5
Compostela
Rincón de Guayabitos
70
1.0
65
1.0
Compostela
Peñita de Jaltemba, La
361
5.4
336
5.0
Compostela
Varas, Las
746 11.2
693
10.4
Compostela
Zacualpan
251
3.8
233
3.5
Total de principales localidades
2328 34.9 2164 32.5
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
49
4
20
40
14
0.7
0.1
0.3
0.6
0.2
15
1
6
12
4
0.2
0.0
0.1
0.2
0.1
126
1.9
38
0.6
• Largo plazo
A largo plazo se requerirán 2,213 viviendas y la principal demanda de suelo será para la vivienda
destinada a estratos de ingreso más bajos, requiriéndose casi 31 hectáreas para la construcción de este
tipo de vivienda. Únicamente Compostela y Las Varas son las localidades que requerirán mayor cantidad
de suelo para vivienda media y residencial.
Tabla 3.3.2.2.3. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del municipio de
Compostela a largo plazo
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Total
"Baja"
"Media"
"Residencial"
Municipio
Localidad
Viv.
Has.
Viv.
Has. Viv. Has. Viv. Has.
757
11.4
44
0.9
13
0.7
Compostela
Compostela
814 12.9
67
1.0
4
0.1
1
0.1
Compostela
Rincón de Guayabitos
72
1.1
Compostela
Peñita de Jaltemba, La
374
5.9
347
5.2
20
0.4
6
0.3
Compostela
Varas, Las
693 11.0
645
9.7
38
0.8
11
0.6
Compostela
Zacualpan
260
4.1
241
3.6
14
0.3
4
0.2
2213 35.1 2057 30.9 120
2.4
36
1.8
Total de principales localidades
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
3.3.2.3. Centros de población de Ixtlán del Río
• Corto plazo
La cabecera municipal de Ixtlán del Río requerirá en el corto plazo de 648 viviendas, las cuales
corresponden a 10.6 has. En comparación con otros centros de población, es el que requerirá una menor
superficie de suelo urbanizable debido al actual fenómeno de emigración. 35
Tabla 3.3.2.3.1. Requerimientos de suelo y vivienda para el centro de población de Ixtlán del Río a corto plazo
Municipio
Ixtlán del Río
Localidad
Ixtlán del Río
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
baja tipo "A" baja tipo "B" "Baja" (A+B) "Media" "Residencial"
Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has.
648 10.6
510 7.6
73
1.1 583
8.7 48 1.0
18
0.9
Total
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
De acuerdo con los cálculos de requerimientos de Ixtlán del Río, se demandarán una hectárea para
vivienda media y 0.9 para tipo residencial.
El requerimiento que predomina es el suelo para vivienda “tipo A”, referido a 8 hectáreas para la
población que recibe menos de 3 vsm. El segundo tipo de requerimiento que predomina es la vivienda
“tipo B”, dirigida a la población que recibe de 3 a 5 vsm y correspondiente a 1 hectárea.
35
Ver esquema 3.3.2.3 al final del documento.
51
En las áreas de reserva que marca el Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población, se ubicaron
tres posibles polígonos para la adquisición de las 9 has, necesarias para responder a la demanda de
vivienda baja que se dará a corto plazo:
Opción 1: Localizado en zona apta para el desarrollo urbano y hacia donde se esta dando la tendencia
de crecimiento más marcado.
Opción 2: Se ubica al oriente, en una de las zonas de reserva más grandes de la localidad.
Opción 3: Ubicada al sur, donde existe suelo apto, y tendencia de crecimiento.
• Mediano plazo
Se requerirán 1,025 viviendas, equivalentes a 15.4 has. El tipo de vivienda más demandada de suelo es
la baja (cerca de las 14 has.). Se demandará un mínimo de suelo para vivienda tipo residencial y sólo 1.1
ha para vivienda media.
Tabla 3.3.2.3.2. Requerimientos de suelo y vivienda para el centro de población de Ixtlán del Río en el
mediano plazo (2011-2020)
Municipio
Ixtlán del Río
Total
Localidad
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
Viv.
Has.
921
13.8
75
Ixtlán del Río
1025 15.4
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
1.1
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
28
0.4
• Largo plazo
Se requerirán 900 viviendas y la principal demanda será la dirigida a los estratos de ingreso más bajos,
requiriéndose 12.1 hectáreas para la construcción de este tipo de vivienda. Únicamente en Compostela y
Las Varas se requerirá suelo para vivienda media y residencial (ver tabla 3.3.2.7.3).
Tabla 3.3.2.3.3. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del municipio de
Compostela a largo plazo (2020-2030)
Municipio
Ixtlán del Río
Total
Localidad
Viv.
Has.
900 14.7
Ixtlán del Río
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Vivienda
Vivienda
"Media"
"Residencial"
Viv. Has. Viv. Has.
809
12.1
66
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
1.3
25
1.2
3.3.2.4. Centros de población de San Blas
El municipio de San Blas, localizado al oriente del Estado de Nayarit, se caracteriza por su actividad
agrícola predominante; sin embargo, los servicios comerciales y turísticos han desempeñado un papel
importante en su desarrollo se pronostica que a futuro, con el proyecto de la escala náutica, las
actividades del sector turismo serán mayores, debido a la generación de empleo y la re-densificación
poblacional.
Considerando esta realidad, resulta importante contar con reserva apta para el crecimiento urbano con la
finalidad de satisfacer la demanda de suelo y vivienda tanto para la población futura del municipio como
para la población migrante.
• Corto Plazo
Con base en las proyecciones demográficas, se calculó un déficit de suelo de 5.5 hectáreas a corto
plazo, las que cubrirán el requerimiento de 358 viviendas. 36
Tabla 3.3.2.4.1. Requerimientos de vivienda y suelo para el Centro de Población de San Blas a corto plazo
Municipio
San Blas
Localidad
San Blas
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
baja tipo "A" baja tipo "B" "Baja" (A+B) "Media" "Residencial"
Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has.
351
5.5
306 4.6
29
0.4 335
5.0 12 0.2
4
0.2
Total
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre 2006.
36
Ver esquema 3.3.2.4 al final del documento.
52
Para determinar la superficie requerida a corto plazo, se hicieron tres propuestas, de las cuales, la
primera resulta ser la más apta para el crecimiento urbano, ya que se encuentra en el límite de los
manglares y en propiedad privada, además de contar con infraestructura básica (ver esquema 3.3.2.4.1).
Las otras opciones también son aptas para el crecimiento urbano; sin embargo, la opción dos contiene
valiosos elementos del paisaje, mientras que la zona tres está más cercana a terrenos que, por sus
características, son propensos a inundación.
Es importante destacar que estos requerimientos de suelo para el corto plazo sólo serán utilizados para
cubrir los requerimientos de vivienda baja tipo “A” y “B”.
• Mediano plazo
Se requerirá satisfacer una demanda de 556 viviendas, las cuales requieren alojarse en una superficie de
8.3 hectáreas que casi en su totalidad serán destinadas a satisfacer la demanda de vivienda baja.
Tabla 3.3.2.4.2. Requerimientos de vivienda y suelo para el Centro de Población de San Blas a mediano plazo
Municipio
San Blas
Localidad
Total
Viv.
Has.
556
8.3
San Blas
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
530
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
8.0
19
0.3
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
6
0.1
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre 2006.
• Largo plazo
En cuanto a los requerimientos de suelo a largo plazo, en el centro de población de San Blas se
necesitará una superficie de 6.5 hectáreas, correspondientes a 432 viviendas bajas tipo “A”.
Tabla 3.3.2.4.3. Requerimientos de vivienda y suelo para el largo plazo
Municipio
San Blas
Localidad
San Blas
Total
Viv.
Has.
453
7.1
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
432
6.5
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre 2006.
Vivienda
Vivienda
"Media"
"Residencial"
Viv. Has. Viv. Has.
16
0.3
5
0.3
Como se puede observar, los requerimientos de vivienda y suelo en San Blas son mínimos en
comparación con otros municipios; sin embargo, su importancia como lugar turístico, se refleja en el
crecimiento urbano del Municipio en general, situación por lo cual resulta importante definir las reservas
territoriales para el crecimiento, ya que así, las autoridades municipales mantendrán un crecimiento
ordenado con beneficios para todos los habitantes del Municipio.
3.3.2.5. Centros de población de Santiago Ixcuintla
Santiago Ixcuintla no ha registrado una dinámica demográfica importante en las últimas décadas, por el
contrario, sus tasas de crecimiento son ligeramente negativas (excepto en le período 2000-2005 en el
que se registra la mayor tasa negativa).
Por lo anterior, para los próximos años no se esperan incrementos demográficos ni requerimientos de
suelo relevantes en la localidad.
• Corto plazo
De acuerdo con las tendencias de población establecidas por CONAPO, los requerimientos de vivienda a
corto plazo (2006-2011), ascienden 326 unidades. 37
37
Ver esquema 3.3.2.5 al final del documento.
53
3.3.2.5.1. Requerimientos de vivienda y suelo para centro de población de Santiago Ixcuintla en el corto plazo
Municipio
Santiago Ixcuintla
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
baja tipo "A" baja tipo "B" "Baja" (A+B) "Media" "Residencial"
Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has.
326
5.1
283 4.2
28
0.4 311
4.7 12 0.2
3
0.2
Total
Localidad
Santiago Ixcuintla
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre 2006.
Este requerimiento demanda 4 hectáreas de suelo urbano, superficie que incluye todos los usos
complementarios al habitacional como son vialidad, equipamiento, espacios libres, entre otros.
La localidad de Santiago Ixcuintla se caracteriza por contar con una amplia zona apta para el desarrollo
urbano ubicada al norte. El Plan de Desarrollo Urbano vigente establece las reservas para la expansión
física de la localidad en esta misma zona y en una extensión localizada sobre la carretera hacia Tepic.
Para la localización de los requerimientos a corto plazo, se han seleccionado tres alternativas al poniente
de la localidad, hacia donde es más fuerte la tendencia de crecimiento.
Las áreas se localizan en la periferia, donde el suelo registra valores comerciales mas bajos que el
centro; es tierra de propiedad privada (excepto una fracción al norponiente donde se localiza un núcleo
agrario), están alejadas de las zonas inundables y, aunque existen riesgos por fauna silvestre (víbora de
cascabel) debido a la cercanía con los cañaverales, éstos pueden atenuarse con zonas de
amortiguamiento entre áreas habitacionales y áreas productoras de caña.
Con la promoción de estas áreas se pretende desincentivar la ocupación de suelo no apto, localizado al
sur y del otro lado del río, en donde se han asentado colonias precarias.
El IPROVINAY cuenta con una reserva de poco mas de 13 hectáreas en la localidad, donde se tiene
previsto el desarrollo de vivienda económica. Una alternativa es reconsiderar el proyecto para ofrecer
lotes con servicios, evitando con ello la adquisición de más reserva a corto plazo.
• Mediano plazo
La demanda de vivienda a mediano plazo para la población objetivo asciende a 447 viviendas que
demandarán un total de casi 7 hectáreas adicionales para el crecimiento de la localidad.
3.3.2.5.2. Requerimientos de suelo y vivienda para centro de población de Santiago Ixcuintla a mediano plazo
Municipio
Santiago Ixcuintla
Total
Localidad
Santiago Ixcuintla
Viv.
Has.
469
7.0
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
447
6.7
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
17
0.3
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
5
0.1
Fuente: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre 2006.
• Largo plazo
A largo plazo la demanda de viviendas o lotes para el estrato de población de bajos ingresos es de 266,
que representan un total, para este sector de la población de de 4 hectáreas.
3.3.2.5.3. Requerimientos de suelo y vivienda para centro de población de Santiago Ixcuintla a largo plazo
Municipio
Santiago Ixcuintla
Total
Localidad
Santiago Ixcuintla
Viv.
Has.
279
4.3
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
266
4.0
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre 2006.
Vivienda
Vivienda
"Media"
"Residencial"
Viv. Has. Viv. Has.
10
0.2
3
0.1
3.3.2.6. Centros de población de Tepic
De forma particular, el Centro de Población de Tepic enfrenta grandes retos, ya que a través de los años
ha reportado tasas de crecimiento superiores a las de la Entidad, aunque con el paso de los años ésta ha
ido disminuyendo. Sin embargo, por las funciones que desempeña como capital del estado, seguirá
54
experimentando un crecimiento social, lo que implica la definición de áreas para el futuro crecimiento de
la población.
• Corto plazo
Considerando el planteamiento anterior y con base en las proyecciones demográficas, los requerimientos
de vivienda y áreas urbanizadas se calcularon bajo el escenario de expulsión/densificación de su
población. El requerimiento total a corto plazo es de 8,683 viviendas de diferente clasificación, por lo que
el suelo urbanizable requerido para alojarlas es de 147.1 hectáreas. 38
Tabla 3.3.2.6.1. Requerimientos de vivienda y suelo para el centro de población de Tepic a corto plazo
Municipio
Tepic
Localidad
Tepic
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
baja tipo "A" baja tipo "B" "Baja" (A+B) "Media" "Residencial"
Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has.
8683 147.1 5753 86.3 1625 24.4 7379 110.7 960 19.2 344 17.2
Total
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
Cabe destacar que cerca del 59% de la superficie requerida a corto plazo será destinada para vivienda
baja tipo “A”, la cual satisfacerá la demanda de la población que percibe menos 3 vsm mensuales,
mientras que el 11.6% del suelo requerido es para satisfacer la demanda de vivienda de tipo residencial.
Sin embargo, considerando los problemas que la población de bajos recursos tiene para acceder a suelo
y vivienda, se definió, la localización de aproximadamente 111 hectáreas, que satisfacerán la demanda
de vivienda baja tipo “A” y “B”.
La asignación de áreas para satisfacer los requerimientos de suelo a corto plazo, principalmente para la
población que por sus condiciones económicas no puede tener acceso al mercado formal de suelo, se
hizo considerando las reservas definidas en el Plan de Centro de Desarrollo Urbano del Centro de
Población de Tepic. Sin embargo, dadas las características de aptitud territorial y la condición de tenencia
de tierra, se definieron 25 hectáreas para satisfacer los requerimientos de suelo, localizadas al este del
centro de población, en la reserva urbana de La Cantera.
El resto de la superficie requerida para satisfacer la demanda de suelo a corto plazo (86 hectáreas) fue
definida en la parte noroeste del centro de población, en los Ejidos Lo de Lamedo y Las Delicias ya que,
con base en el análisis de aptitud territorial y núcleos agrarios, se determinó que esta superficie cumple
con las condiciones necesarias para el crecimiento urbano además de ser ejidos con dominio pleno.
• Mediano plazo
Para el mediano plazo, se requerirá satisfacer una demanda de 15,111 viviendas, ubicadas en una
superficie de 226.7 hectáreas, de las que el 84.9% serán destinadas a la demanda de vivienda baja, el
11.1% a vivienda media y el 4.0 % vivienda residencial.
Tabla 3.3.2.6.2. Requerimientos de vivienda y suelo para el mediano plazo
Municipio
Tepic
Localidad
Tepic
Total
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
Viv.
Has.
15111 226.7 12841 192.6 1671
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre 2006.
25.1
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
599
9.0
• Largo plazo
En lo que respecta a los requerimientos de suelo para el largo plazo en el centro de población de Tepic,
se necesita una superficie de 239.7 hectáreas, correspondiente a 14,152 viviendas.
38
Consultar esquema 3.3.2.6 al final del documento.
55
Tabla 3.3.2.6.2: Requerimientos de vivienda y suelo para el largo plazo
Municipio
Tepic
Total
Localidad
Tepic
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Viv.
Has.
14152 239.7 12027
Vivienda
Vivienda
"Media"
"Residencial"
Viv. Has. Viv. Has.
180.4 1565
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre 2006.
31.3
561
28.0
El centro de población de Tepic, a corto plazo 24.5 hectáreas por año, en promedio 22.7 hectáreas a
mediano plazo y 23.9 a largo plazo, lo que denota que la población crecerá a mas del doble. Sin
embargo, la limitada existencia de reservas con suelo apto para el crecimiento urbano obliga a realizar
una revisión de baldíos, con la finalidad de darles uso; o bien, buscar opciones en centros nuevos o
alternativos para absorber el crecimiento urbano de la población.
3.3.2.7 Centros de población de Xalisco
El municipio de Xalisco es uno de los más importantes. Se distingue por integrar, junto con Tepic, la
conurbación más importante de la Entidad.
• Corto plazo
La cabecera municipal, por ser el asentamiento mas consolidado del municipio, requerirá a corto de plazo
1,129 viviendas correspondientes a una demanda de 18.1 has. Sin embargo, llama la atención que la
mayor demanda de vivienda será para población de bajo ingresos. 39
Tabla 3.3.2.7.1. Requerimientos de suelo y vivienda para el centro de Población de Xalisco a corto plazo
(2006-2011)
Municipio
Xalisco
Localidad
Xalisco
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
baja tipo "A" baja tipo "B" "Baja" (A+B) "Media" "Residencial"
Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has.
1129 18.1
859 12.9 170
2.6 1029 15.4 79 1.6
21
1.1
Total
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
A diferencia de otros centros de población, Xalisco tendrá requerimiento de vivienda media (1.6 has.) y
residencial (1.1 has.), lo que indica que este municipio puede ser un gran atractivo para las empresas
inmobiliarias que se dedican a la construcción de este tipo de viviendas.
El requerimiento que predomina es el suelo para vivienda “tipo A” correspondiente a 13 has. El segundo
tipo es para vivienda tipo “B”, que demandará una superficie equivalente a 3 hectáreas.
La estrategia en los centros de población consistió en generar tres opciones en los polígonos de reserva
que marca el Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población, para la ubicar un polígono con
superficie de 16 has, necesarias para responder a la demanda de vivienda baja que se dará a corto
plazo. Estas opciones son:
Opción 1:
este polígono se ubica en zona apta para el desarrollo urbano y hacia donde se esta dando
la tendencia de crecimiento más importante, se trata de un ejido que ya adquirió el dominio
pleno.
Opción 2:
ubicado al sur en una de las zonas de reserva más grandes de la localidad y en propiedad
ejidal con dominio pleno.
Opción 3:
esta opción la conforman dos polígonos ubicados al sur del centro de población; hacia
suelo no apto, sin embargo, hay tendencia de crecimiento hacia esta zona.
• Mediano plazo
En el crecimiento a mediano plazo se requerirán 2,177 viviendas, las cuales equivalen a 33 has. El tipo
de vivienda que tendrá más demanda es la baja (29.8 has.). También se requerirá vivienda tipo
residencial 0.6 hectáreas y 2.3 hectáreas para vivienda media.
39
Consultar esquema 3.3.2.7 al final del documento.
56
Tabla 3.3.2.7.2. Requerimientos de suelo y vivienda para el centro de población de Xalisco a mediano plazo
(2011-2020)
Municipio
Xalisco
Localidad
Total
Viv.
Has.
2177 32.7
Xalisco
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
1984
29.8
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
152
2.3
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
41
0.6
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
• Largo plazo
A largo plazo se requerirán 2, 399 hectáreas y la principal demanda será la vivienda para los estratos de
ingreso más bajos, requiriéndose 32.8 has para la construcción de este tipo de vivienda. Se requerirán
además 3.4 hectáreas de suelo para vivienda media y 2.2 has para vivienda residencial.
Tabla 3.3.2.7.3. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del centro de población
de Xalisco a largo plazo (2020-2030)
Municipio
Xalisco
Localidad
Xalisco
Total
Viv.
Has.
2399 38.4
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Vivienda
Vivienda
"Media"
"Residencial"
Viv. Has. Viv. Has.
2187
32.8
168
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
3.4
45
2.2
3.3.3. Tipología de reservas
3.3.3.1. Consideraciones para las necesidades de suelo de los Macroproyectos derivados del Plan
Estatal de Desarrollo 2005-2011 que así lo requieran
Cada entorno territorial comprende ciertas características que su naturaleza geográfica, jurídica,
económica y social le confiere. Es bajo esta conceptualización como los usos idóneos se debieran ir
generando en cada espacio físico.
Este apartado tendrá como finalidad el ubicar cada Macroproyecto Estratégico resultante del Plan Estatal
de Desarrollo 2006 – 2011 en la tipología mas acorde a sus necesidades, señalando los marcos
normativos y de planeación que le deben generar sus características de ubicación, compatibilidad de
usos y normas de dimensionamiento físico espacial, debido a que por la naturaleza de la información que
generó los Macroproyectos Estratégicos, motivo a una siguiente fase de análisis para su territorialización
puntual.
Los procedimientos que deben seguirse para territorializar los Macroproyectos Estratégicos son:
expuestos en el cuadro.
• Estimación de Suelo en base a Normas Sectoriales.
- Manual de Normas de Equipamiento Urbano, publicadas por SEDESOL (Documento con
cierto grado de obsolescencia, por lo cual se sugiere consultar normatividad específica en
dependencias cabeza de sector).
• Ubicación General-Localización de cada Macroproyecto considerando alternativas de sitios según
Planes, Programas y estudios generales de zonas aptas y reservas.
- Consultar disposiciones jurídicas locales de desarrollo urbano, rural y/o regional, así como la
Zonificación contenida en Planes o Programas aplicables en la materia.
• Criterios de “sustentabilidad” del Macroproyecto en relación a su zona de ubicación e influencia –
Desarrollo Sostenible (vinculación de los aspectos económicos, sociales y ecológicos de
desarrollo dentro del contexto global).
• Ubicación Específica a nivel predial.– Localización de cada Macroproyecto en la zona
seleccionada, efectuando estudio detallado de:
- Tenencia de la tierra
- Factibilidad de servicios urbanos y/o regionales.
- Accesibilidad
- Densidad del suelo permitida por otros ordenamientos legales (COS y CUS)
- Situación Fiscal e hipotecaria (libre de gravámenes)
57
-
Características especificar y normativas de localización
Análisis normativo de disposiciones normativas reglamentarias que condicionen ubicación y
uso del Macroproyecto
Realización de la Manifestación de Impacto Urbano
Realización de la Manifestación de impacto Ambiental
Las particularidades por clasificación de reserva (habitacional y urbano regional; comercial y de
servicios; industrial y agroindustrial; turística; y ambiental y agropecuaria) en materia de previsión
territorial de los Macroproyectos que se enumeran, se especifican al final de este apartado.
3.3.3.2. Criterios particulares para la ubicación territorial de los macroproyectos estratégicos
según tipo de reserva
• Reserva habitacional y urbano regional. Bajo esta clasificación se considerarán los proyectos
habitacionales (incluye adquisición de reserva para su construcción), la previsión de zonas para
reubicar asentamientos irregulares, los criterios para regularizar asentamientos humanos, los
mejoramientos barriales y las vialidades inter e intraregionales. Adicionalmente a los
procedimientos generales señalados al principio del apartado, hay que considerar los siguientes
criterios particulares:
a) Para ubicación de Desarrollos Habitacionales, Reubicaciones y Regularizaciones de
Asentamientos Humanos.
Estudio de mercado habitacional.
Impacto de los procesos de desgravación y desregulación de la vivienda según prototipo
financiero y socioeconómico.
b) Para ubicación de Vialidades Interurbanas e intraurbanas.
- Estudios de origen – destino;
Mecánica de suelo, modalidad específica según norma SCT.
Aforos Vehiculares en vías actuales, similares y alternas.
Estudio de impacto regional según criterios SCT, IMT 40 y SEDESOL, entre otros.
• Reserva comercial y de servicios.- Relativo al equipamiento urbano y regional, como escuelas,
centros de salud, campos deportivos, centros comerciales, unidades administrativas y edificios de
gobierno, entre otros. Criterios particulares:
- Normas específicas de construcción y dotación de equipamiento, según la instancia
gubernamental que reglamente el servicio que se brindará.
- Reglamento de Construcciones, en su caso.
• Reserva industrial y agroindustrial.- Incluye la industria pesada y la agroindustria (industria
verde). El perfil detectado para Nayarit es mayoritariamente agroindustrial, razón por la cual se
particularizará en este rubro. Criterios Particulares:
- Normas Oficiales Mexicanas (NOM) e Internacionales en materia de ubicación urbana y
regional de naves industriales.
- Reglamento de Construcciones, en su caso.
- Estudios integrales de Impacto Urbano y Ambiental, en sus modalidades específicas a estos
usos, según lo establezca el INADES o la instancia reglamentaria procedente.
De acuerdo a lo expresado por diversas autoridades gubernamentales SEPLAN, Agosto 2006; H.
Ayuntamientos de Santiago Ixcuintla, San Blas, y Compostela, Octubre 2006 se expuso como
macroproyecto agroindustrial el establecimiento de empresas procesadoras y empacadoras de frutas
típicas de la región, como guanábana, nanchi, yaka, sandia, mango, café y coco, entre otros; así como
productos derivados de la acuacultura en granjas y marismas (Esteros), como camarón y ostión, cuyas
instalaciones deberán cubrir reglamentaciones de ubicación regional, como las ya expuestas aquí.
Físicamente, estas instalaciones agroindustriales formarían un circuito regional integrado por los
municipios de Santiago Ixcuintla, San Blas y Compostela. La ubicación puntual de las instalaciones
40
Instituto Mexicano del Transporte
58
dependerá de estudios específicos que los sectores involucrados deberán realizar de manera coordinada
con las dependencias encargadas de la planeación urbano regional, estatal y municipal.
Por su parte algunos empresarios ligados al cultivo del tabaco y la caña de azúcar 41 , plantearon otras
iniciativas para repuntar la actividad agroindustrial de ambos cultivos, ligado a productos alternos como la
fabricación del metanol o etanol como combustible alterno a la gasolina o bien, cigarrillos para
exportación con clasificación orgánica y otros subproductos del tabaco, lo cual en un mediano plazo
requerirá de un estudio puntual para la ubicación selectiva de sus plantas agroindustriales.
•
Reserva turística. Bajo esta clasificación se considera a Centros Integralmente Planeados
(CIP’s); Proyectos Turísticos Integrales (PTI’s); Unidades Turísticas aisladas (UT); Productos
Turísticos específicos como Complejos Hoteleros, Condominales y “Resorts” de alto impacto
territorial hasta los elementos de apoyo como Campos de Golf, Marinas y Zonas Adaptadas para
la practica del Turismo de Aventura y Ecoturismo. Criterios Particulares:
- Criterios Normativos emitidos por instancias privadas y oficiales: Fondo Nacional de Fomento
al Turismo (FONATUR), Nacional Financiera BANOBRAS Consejo Consultivo de Turismo,
entre otros.
- Norma Oficial Mexicana NMX-TT-007 1996IMNC.
- Reglamentos específicos de impacto ambiental en zonas marítimas federales, de acuerdo a
criterios de SEMARNAT y PROFEPA.
- Reglamento de Construcciones, en su caso.
Derivado del trabajo de campo realizado durante Octubre del 2006 y de la consulta a diversos
documentos de Planeación de la zona turística de Nayarit. 42
Se determinó que el desarrollo turístico establecido en el Plan Estatal de Desarrollo 2005 – 2011 y por
consecuencia, la demanda de reservas a corto plazo, están prácticamente resueltas en el municipio de
Bahía de Banderas con la oferta de suelo disponible en terrenos ya vendidos con anterioridad por el
Fideicomiso Bahía de Banderas (FIBBA), pero que sus propietarios aun los tienen subutilizados. El resto
de la reserva patrimonial del FIBBA está disponible para los proyectos que está programando FONATUR
en Litibú y el Capomo, bajo la modalidad de CIP’s.
Las zonas que estarían sujetas a la programación de reservas aptas para su impulso turístico son las
ubicadas en el corredor Rincón de Guayabitos, La Peñita de Jaltemba, Las Varas, Platanitos y en la
franja costera San Blas- Matanchén-Los Cocos, cuya principal limitante es la dualidad de su problemática
de tenencia de la tierra, expresado en suelos de posesión ejidal y zona federal a cargo de la SEMARNAT.
• Reserva ambiental y agropecuaria. Bajo esta clasificación se consideran los territorios que
forman los diversos ecosistemas de la Región, incluidas Áreas de Protección decretadas,
Reservas Naturales de la Biosfera y Parques Naturales; así también, zonas con vocación para
actividades primarias, bajo la clasificación agropecuaria y forestal:
- Las disposiciones Normativas que para este tipo de actividades emiten la Secretaria de
Agricultura, Ganadería, Desarrollo Rural, Pesca y Alimentación (SAGARPA), la Secretaría de
Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT), la Comisión Nacional para el
Conocimiento y Uso de la Biodiversidad (CONABIO), la Comisión Nacional del Agua
(CONAGUA); la Comisión Nacional Forestal (CONAFOR), y la Comisión Nacional de Áreas
Naturales Protegidas (CONANP), entre otros organismos.
4. Proyectos estratégicos
Para la atención de los problemas prioritarios de suelo y reservas territoriales se han definido 5 proyectos
estratégicos.
Para cada uno de ellos, se determinó un perfil general que incluye nombre del proyecto, objetivo general,
justificación, localización, población objetivo a atender, temporalidad en la que se desarrollará, líneas de
acción y fuentes de financiamiento requeridas para su implementación.
41
42
British American Tobacco México (BAT)/ Ingenio El Molino, S. A. de C. V. (Menchaca), Septiembre-2006.
Programa Regional de Desarrollo Urbano, Turístico y Ecológico del Corredor Costero de los municipios de San Blas,
Compostela y Bahía de Banderas, Estado de Nayarit.
59
Paralelamente podrán existir otras acciones de menor importancia que complementen estos proyectos;
sin embargo, de no aplicar estos u otros que lo sustituyan, se ignorarían al no atender las causas del
problema sino sus efectos, estos con el tiempo tenderán a agravar (como se planteó en el capítulo de la
prospectiva).
En este sentido, los proyectos adquieren el carácter de “estratégicos” por atender temas críticos o
ámbitos de atención prioritaria que provienen del FODA descrito en el diagnóstico.
4.1. Coordinación interinstitucional
Objetivo
Crear una instancia de coordinación interinstitucional que promueva una mayor gestión en la Entidad,
incidiendo en la eficiencia administrativa de las agencias gubernamentales en materia de suelo y
reservas y en mayores beneficios a la población.
Justificación
El suelo y las reservas presentan una gran variedad de aspectos a abordar: irregularidad en la tenencia
de la tierra, planeación urbana, conformación de reservas territoriales, asentamientos en zonas de
riesgos, registro e impuesto predial, y mercado formal e informal de suelo. En cada uno de estos
aspectos existen variadas problemáticas que deben ser abordadas por Instituciones de los tres ámbitos
de gobierno, de manera integral, coordinada, programada, ordenada y consensuada.
Si bien existen buenas intenciones y coordinaciones parciales entre dependencias éstas no se ha
expresado en soluciones integrales, sino que han sido acciones gubernamentales que no abordan de
manera holística los problemas y los fenómenos urbanos en materia de suelo y reservas territoriales.
A efecto de hacer mas eficientes las políticas gubernamentales, se requiere de la creación de un instituto
que reúna a dependencias federales (SEDESOL, RAN, PA, RAN, CORETT), estatales (Registro Público
de la Propiedad, IPROVINAY, INADES, Protección Civil, Catastro Estatal y Obras Públicas) y
municipales (Protección Civil, Catastro municipales y Desarrollo Urbano), para sumar esfuerzos que
atiendan a cada uno de los problemas derivados: discutir, consensuar, plantear y encadenar acciones, y
marcar prioridades.
Localización
Siendo este un proyecto estratégico de carácter estatal, se propone que la instancia de coordinación
resida en la ciudad de Tepic y eventualmente ésta se reúna en las sedes itinerantes de las diferentes
regiones, para atender los problemas de carácter local.
Población objetivo
Dada la dimensión y variedad de problemas en materia de suelo y reservas, la instancia de coordinación
privilegiará a población de escasos recursos para que estén en posibilidades de acceder a lotes
económicos y, en la medida de lo posible, con servicios.
Temporalidad
Debido a que los problemas relativos se resolverán a largo plazo, la instancia deberá ser permanente y
evaluada constantemente para reforzar sus funciones y atribuciones.
Líneas de acción
• Definir el tipo de instancia a instituir. Se considera que la mejor figura es el Consejo Estatal de Suelo
y Reservas Territoriales del Estado de Nayarit.
• Definir las dependencias participantes, así con los funcionarios titulares y suplentes.
• Establecer reglas de operación e institucionalizarlas en un reglamento interno.
• Diseñar el acuerdo de coordinación con el que se instalará el Consejo.
• Convocar a las dependencias involucradas a un acto de instalación y firma del convenio que dé
origen institucional, formal y legal.
60
•
•
•
•
Formular una agenda anual de trabajo.
Conformar un directorio de funcionarios involucrados.
Conformar grupos de coordinación por sub-tema.
Establecer los mecanismos de seguimiento y evaluación de resultados.
Fuentes de financiamiento
Tratándose de una instancia intergubernamental, ésta no requerirá de fuentes de financiamiento, en
todo caso las acciones a realizar serán con los presupuestos asignados a cada una de las dependencias.
Otros recursos
El Consejo o la figura que se considere mas apropiada para la coordinación interinstitucional, podrá
formar parte de alguna otra o constituirse como algún grupo de trabajo de un Consejo de mayor jerarquía.
También puede explorarse la conformación de un grupo de trabajo de alguno de los subcomités del
Comité de Planeación del Estado de Nayarit.
4.2. Bolsa de suelo
Objetivo
Constituir y administrar una bolsa de suelo apto, promoviendo su incorporación al desarrollo urbano y
destinado a satisfacer las necesidades de la población de más bajos recursos.
Justificación
Un amplio sector de la población carece de solvencia económica para adquirir un predio en el mercado
inmobiliario, por lo que tiene que acudir a mercados informales e irregulares para acceder a un lote
acorde a sus posibilidades económicas.
Ello genera áreas que presentan condiciones deficientes de habitabilidad, toda vez que son zonas que
carecen de servicios y certidumbre en cuanto a la tenencia de la tierra.
Dado que el mercado inmobiliario atiende los principios microecómicos de maximizar las utilidades, éste
se orienta a la población que cuenta con ingresos suficientes para acceder a terrenos bien localizados,
con todos los servicios y con la documentación legal en orden. Aunado a lo anterior, no existe oferta de
lotes para construcción, ya que en la mayoría de los casos los productos que se ofertan son viviendas,
desde la económica, construida de manera masiva y en dimensiones muy reducidas, hasta la residencial,
construidas de manera unitaria.
Ante la magnitud de la demanda insatisfecha, los programas gubernamentales hasta ahora han resultado
insuficientes y en muchos de los casos, continúan siendo inaccesibles económicamente a la población de
muy bajos recursos y no asalariada que sistemáticamente ha quedado fuera de estos.
Bajo este contexto se requiere:
• Focalizar un proyecto que atienda exclusivamente esta demanda.
• Diseñar nuevos instrumentos técnico-financieros viables que den respuesta a la demanda de suelo,
principalmente a la población de menores ingresos que no puede acceder al mercado formal.
• Constituir reservas territoriales que permitirían pasar de una práctica de adquisición emergente e
insuficiente, a la generación de una oferta amplia, oportuna, estratégica, selectiva y autofinanciada
del suelo urbano en la Entidad.
• Crear mecanismos de coordinación inter e intrainstitucional que optimicen los escasos recursos
gubernamentales, para que las acciones y los programas de suelo tengan un impacto sobre el
ordenamiento territorial, especialmente en zonas de mayor presión demográfica.
Localización
Este proyecto debe estar ubicado en cada uno de los principales centros de población donde se requiera
la conformación de una bolsa de suelo.
61
Población objetivo
Familias que por su baja solvencia económica no puedan acceder a un lote en el mercado formal (menos
de 3 vsm).
Temporalidad
La constitución de una bolsa de tierra requiere de un periodo largo, aunque puede iniciarse a corto plazo
con la adquisición de predios específicos para atender necesidades más urgentes y con mayor presión
social o casos derivados de emergencias y desastres.
Líneas de acción
• Constituir una bolsa básica de suelo con:
- Las adquisiciones que el IPROVINAY pueda realizar
- La des-incorporación a favor del IPROVINAY del patrimonio inmobiliario público.
- Las expropiaciones que se puedan promover
- Las aportaciones que puedan realizar los núcleos agrarios.
• Integrar un inventario de suelo en el que se incluya la bolsa básica.
• Determinar las alternativas de los polígonos a adquirir en cada centro de población a mediano y largo
plazo. Valorar la pertinencia de adquisición, costos y aptitud de los mismos.
• Ampliar la bolsa con la recuperación de aportaciones de los beneficiarios por enajenación de lotes y
nuevas adquisiciones.
• Integrar un padrón de solicitantes y beneficiarios potenciales.
• Formular los proyectos de lotificación de cada una de las fracciones de suelo.
• Formular proyectos de introducción de infraestructura.
• Construir la infraestructura básica.
• Elaborar escrituras públicas y el otorgamiento de lotes.
La bolsa puede estar administrada por instrumentos como el del fondo de suelo o fideicomisos
particulares, donde el IPROVINAY puede aportar suelo. En estos casos, el recurso forma parte del
patrimonio fideicomizado y puede mezclarse con otras aportaciones para el desarrollo de proyectos
urbanos.
Fuentes de financiamiento
La principal fuente de financiamiento es el presupuesto que el Gobierno del Estado, a través del
IPROVINAY, pueda destinar.
También existen otras fuentes de aportaciones a la bolsa en especie, provenientes de patrimonio público,
donaciones de fraccionadores, aportaciones de núcleos ejidales, entre otros.
Estos se pueden complementar con inversión pública federal, estatal y municipal para la introducción de
infraestructura.
4.3. Actualización de Planes
Objetivo
Fomentar los procesos de formulación, implementación, ejecución y evaluación de Planes de Desarrollo
Urbano Municipales y de Centros de Población en el Estado de Nayarit.
Justificación
La conducción del desarrollo urbano está regida con base en el marco jurídico específico en la materia.
En Planes de Desarrollo Urbano Municipales y principalmente de Centros de Población, se deben: definir
objetivos, metas, políticas y estrategias de crecimiento y conducción del desarrollo urbano; especificar
usos y destinos del suelo, requerimientos de equipamiento e infraestructura; y principalmente definir
reservas territoriales, en función de las tendencias de crecimiento urbano en cuanto a población,
actividades económicas, y usos del suelo con base en la aptitud territorial.
62
La generación de Planes y Programas, considerados en su conjunto como proyecto estratégico, se deriva
de las deficiencias presentadas actualmente y la limitada pertinencia del instrumento de desarrollo urbano
que los regula, incidiendo en una serie de fenómenos:
• No hay actualización de los Planes de Desarrollo Urbano de Centros de Población y sólo en algunos
casos se ha dado a partir del 2006.
• No se desarrollan de forma homogénea, lo que dificulta integrar bajo rigor metodológico y generar
información que permita a la Entidad y a los Municipios la toma de decisiones.
• No cuentan con uso de suelo específico, careciendo en su mayoría de tablas al respecto.
• No se define la reserva territorial en función de los diversos usos urbanos.
• Las reservas establecidas en los Planes de Desarrollo Urbano de Centro de población, de Tepic y los
principales centros de Bahía de Banderas, han sido rebasadas por ocupación o por adquisición para
la especulación en el mercado inmobiliario.
• La reserva territorial está definida en suelo no apto para el desarrollo urbano, como es el caso del
centro de población de San Blas.
• La reserva territorial no corresponde con las tendencias de crecimiento, la accesibilidad al suelo
urbano o las necesidades de ocupación, como es el caso de Compostela, Xalisco, e Ixtlán del Río.
• Algunos centros de población, presentan expulsión de población, y con ella, la desocupación del
suelo, por lo que la definición de la reserva territorial se ha visto rebasada por el fenómeno de
migración o disminución de las tasas de crecimiento, es el caso de Ixtlán del Rió y Santiago Ixcuintla.
Por lo anterior, es prioritario poner atención en actualizar, el diseñar, formular, implementar, ejecutar y
evaluar los instrumentos de conducción del desarrollo urbano de los centros de población del Estado de
Nayarit.
Localización
En los centros de población de los 20 municipios de Nayarit, con especial atención en los que presentan
tendencias de crecimiento y expansión urbana, agotamiento de reserva territorial y rescindida
disponibilidad de suelo con aptitud territorial.
Población objetivo
Población que integra los centros de población de los 20 municipios del Estado principalmente localizada
en asentamientos mayores a 2,500 habitantes.
Temporalidad
Aunque la generación y actualización de Planes de Desarrollo Urbano no tiene especificado un periodo,
se considera pertinente su revisión a corto plazo, -5 a 6 años-, y con base en el nivel de operatividad, su
inmediata renovación en los casos que han sido rebasados por fenómenos territoriales.
Líneas de acción
• Actualizar los Planes de Desarrollo Urbano de Centros de Población y los Municipales que ya no son
operativos al haber sido rebasados por fenómenos territoriales o inoperables ante las condiciones
actuales.
• Generar Planes de Desarrollo Urbano de Centro de Población a localidades que -con base en el dato
más reciente-registren una población igual o mayor a 10,000 habitantes y que anteriormente no eran
reguladas por algún instrumento de desarrollo urbano de manera particular.
• Formular esquemas de desarrollo urbano para localidades que no cuentan con instrumentos de
planeación urbana y que tienen -con base en el último dato oficial- una población de 2,500 a 10,000
habitantes, en los que se especifiquen polígonos de localización según los requerimientos de suelo,
considerando la disponibilidad de abastecimiento de servicios públicos y la certeza en la tenencia de
la tierra.
• Generar mecanismos de evaluación a corto plazo que califiquen la pertinencia y la vigencia de los
Planes de Desarrollo Urbano de Centros de Población y Municipales, al menos cada 6 años.
63
•
•
•
•
•
•
•
Evaluar y modificar la metodología con la que se estructuran e integran los Planes de Desarrollo
Urbano, considerando la pertinencia y la vanguardia de nuevos enfoques que atiendan de manera
eficiente los fenómenos sociales y territoriales.
Definir con especial énfasis el tema de suelo, abordando de manera detallada su dinámica,
ocupación, tendencia, e irregularidad.
Considerar mecanismos de participación de los sectores, gubernamental, privado y social, para
formular, diseñar y ejecutar políticas de desarrollo urbano definidas para los Planes.
Definir, bajo norma, que la creación de Planes de Desarrollo Urbano presenten mecanismos de auto
evaluación para medir el cumplimiento de metas, objetivos y estrategias.
Fomentar la actualización y la creación de Planes de Desarrollo Urbano (tarea del IPROVNAY),
cuidando que sean generados por especialistas en planeación territorial.
Vigilar la oportuna congruencia con otros niveles de planeación.
Utilizar enfoques y técnicas modernas, como la planeación estratégica y prospectiva y utilizar los
sistemas de información geográfica y la teledetección, respectivamente.
Fuentes de financiamiento
Para llevar a cabo este Proyecto, se pueden utilizar recursos del presupuesto municipal y Estatal a través
de programas y proyectos de fomento al desarrollo urbano o de agencias gubernamentales como el
IPROVINAY. El Gobierno Federal puede aportar recursos mediante programas y proyectos de fomento al
desarrollo urbano, como actualmente lo es el programa HÁBITAT.
4.4. Regularización de la tenencia de la tierra
Objetivo
Reducir el rezago que actualmente existe en la regularización de la tenencia de la tierra, logrando que
los actuales poseedores de parcelas ejidales o comunales tengan total certidumbre jurídica de los
inmuebles que poseen.
Justificación
El 78.6% de la superficie estatal esta conformada por núcleos agrarios (ejidos y comunidades) y la
mayoría de las localidades importantes están rodeadas de suelo con este tipo de tenencia.
Actualmente existe una presión demográfica por ocupar suelo con éste régimen, ya que representa una
alternativa para adquirir suelo barato, especialmente para aquel sector de la población de bajos recursos
económicos que no puede acceder, a los productos que se ofrecen en le mercado formal, como lotes
comerciales o vivienda económica.
Esta situación ha dado lugar a la formación de un mercado informal que se manifiesta en el territorio
como una nueva forma de precarismo o “neo-precarismo urbano”, entendido como las nuevas formas que
se utilizan para desincorporar tierra del régimen agrario, para su aprovechamiento urbano ordenando y
acondicionando el territorio y en contravención de las disposiciones agrarias, urbanas, ambientales,
civiles y penales (entre otras), que lo rigen, lesionando derechos públicos, privados y sociales.
Entre ellas destaca la constitución o la ampliación de zonas de urbanización en ejidos y la venta masiva e
indiscriminada de solares urbanos en ejidos peri-urbanos, que sin ser rigurosamente ilegal 43 en términos
de legislación agraria, es contraria a su espíritu 44 , que las contempla para albergar a ejidatarios y
avecindados que coadyuven en su desarrollo como unidades productivas primarias (Iracheta, 2004: 2930).
43
En términos de las fracciones VII y VIII del artículo 23, así como los artículos 63 a 72 de la Ley Agraria que otorgan a las
asambleas derechos suficientes para regularizar la tenencia de la tierra, delimitar las tierras del asentamiento humano y arrendar
o enajenar sus solares a las personas que deseen avecindarse.
44
La protección sobre la tierra para el asentamiento humano-unidad irreductible, inalienable, inembargable e imprescriptible-se
contrapone con las disposiciones referidas que facultan a la asamblea a delimitarlo y a enajenar sus solares urbanos, acciones
que se traducen en su desincorporación, enajenación y probable desaparición.
64
La regularización de la tenencia de la tierra tiene como objetivo poner término a la situación de ilegalidad
de la mayoría de los nuevos asentamientos urbanos y dar certidumbre jurídica a la propiedad,
convirtiéndose en el programa institucional más común respecto a adquisiciones o invasiones irregulares
de predios.
Los programas de regularización han sido la razón de la intervención del Estado, a fin de enfrentar los
problemas de los servicios públicos, generados por la expansión desmedida e incontrolada de las
ciudades y por la dominación de un mercado privado de tierra urbana que obliga a grandes sectores de la
población a invadir o adquirir en forma ilegal o irregular un espacio en donde asentarse (Iracheta, 1984:
400).
Las organizaciones sociales no institucionalizadas, denominadas sector social o popular, generan el
mayor crecimiento urbano, ocupando tierra tanto en zonas ejidales o comunales, como en áreas públicas
y privadas.
La proliferación de asentamientos irregulares generados a través de este proceso, implica diversos
problemas, entre los que destacan la inseguridad jurídica de la propiedad y la mala calidad de los
servicios y la vivienda.
En general, dichos asentamientos se localizan en terrenos sin urbanizar, con difícil acceso e incluso no
aptos para uso habitacional, lo cual repercute en el tipo de construcción de vivienda, en localizaciones
inadecuadas de usos del suelo y en desordenadas trazas urbanas.
El acelerado crecimiento de la población y su incapacidad económica para incorporarse al mercado
formal de la tierra, genera gran demanda de tierra en la periferia. En este sentido, existe una estrecha
relación entre niveles de ingreso y mercados de suelo y vivienda, donde los sectores con más bajos
ingresos se localizan en lugares inaccesibles, debido a sus bajos precios, y con condiciones mínimas
para vivir.
Ante esta situación, el sector público ha instrumentado diversos programas de regularización,
dependiendo del tipo de tenencia afectado por este proceso, que lejos de erradicar la problemática, ha
institucionalizado los procesos, al grado tal que a la fecha, la política de suelo urbano se ha centrado
fundamentalmente en acciones de tipo correctivo. Los programas de regularización deben operar como
emergentes.
Localización
El programa se llevará a cabo en todos los municipios que tengan núcleos agrarios con asentamientos
humanos no regularizados.
Población objetivo
La que habita en asentamientos humanos localizados en núcleos agrarios aledaños a las áreas urbanas.
Temporalidad
El proyecto se desarrollará a corto plazo con la elaboración del inventario de asentamientos humanos
irregulares y la regularización de polígonos con rezago en el trámite; así como la regularización de
nuevos polígonos.
A mediano plazo se concluirá con el proceso de regularización de todos los polígonos identificados y a
largo plazo solamente se vigilará y atenderá la creación de nuevos asentamientos irregulares.
Líneas de acción
Se pretende erradicar a largo plazo y de forma paulatina la irregularidad en la tenencia de la tierra,
reconvirtiendo el programa a emergente mediante las siguientes líneas de acción:
• Realizar un inventario de asentamientos irregulares existentes en la Entidad, y llevar a cabo
acciones permanentes de monitoreo para evitar el surgimiento de nuevos asentamientos.
65
•
•
•
•
•
•
•
Identificar los asentamientos susceptibles de regularización, considerando grado de consolidación,
viabilidad para dotación de servicios públicos, normatividad urbana local, y ubicación (no estar en
zonas de riesgo o de preservación ecológica.
En caso de que se generen nuevos asentamientos irregulares, promover con las autoridades locales
mecanismos para desalentar oportunamente el desarrollo informal del suelo y simultáneamente,
proponer alternativas de re-localización en áreas aptas para el crecimiento urbano, si este fuera el
caso.
Determinar las razones por las cuales los ejidatarios no han aceptado someterse a ningún proceso de
regularización.
Focalizar la operación en forma emergente en núcleos agrarios que acepten entrar a algún programa
de regularización;
Establecer la coordinación entre los programas de regularización de la tenencia de la tierra, a efecto
de llevar un seguimiento de los núcleos agrarios que ya están en proceso de concluir con la
regularización.
Concertar acuerdos entre los sectores implicados para la resolución de conflictos internos en núcleos
agrarios que han impedido su incorporación a los programas de regularización.
Instrumentar acciones de monitoreo urbano para la detección oportuna de asentamientos humanos,
acción que puede llevarse a cabo entre autoridades locales y la propia sociedad, organizada en
comités de vigilancia.
Fuentes de financiamiento
Para la operación de estos programas, se requiere la participación coordinada de los tres ámbitos de
gobierno quienes, de acuerdo a sus respectivos presupuestos, destinarán recursos para llevar a cabo
este proyecto estratégico.
4.5. Modernización del catastro
Objetivo
Actualizar registros, valores, plataformas cartográficas, estructuras, sistemas automatizados y procesos
administrativos catastrales con la finalidad de que los gobiernos municipales cuenten con una base
registral moderna, homogénea y actualizada, bajo supervisón y normatividad del Gobierno Estatal, para
que funcione como una instancia técnica que actualice la base gravable del impuesto predial y
contribuya a incrementar la recaudación, principal fuente de recursos.
Justificación
La Constitución Política en su artículo 27, se ocupa de la propiedad de tierras y aguas comprendidas
dentro de los límites del territorio nacional, así como de las modalidades que pueden imponerse a la
propiedad privada por el interés público. El artículo 31, fracción IV, establece como obligación de los
mexicanos el contribuir para los gastos públicos municipales. El articulo 36, fracción I, que señala como
otra obligación del ciudadano de la República, inscribirse en el catastro de la municipalidad, manifestando
la propiedad que el mismo ciudadano tenga.
El artículo 115 Constitucional, fracción IV, especifica que los municipios administran libremente su
hacienda, pudiendo obtener contribuciones a través de impuestos aplicados a la propiedad inmobiliaria, a
su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejora, así como las que tengan por base el
cambio de valor de los inmuebles.
El artículo 121 de la Carta Magna, fracción II, dispone que los bienes muebles e inmuebles se rijan por la
Ley del lugar de su ubicación.
La Ley de Información Estadística y Geográfica, de competencia federal, establece las normas de
funcionamiento de los servicios nacionales de información geográfica y estadística, y coordina la
participación en la materia de las instancias federal, estatal y municipal. Considera como parte de estos
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servicios, todo tipo de censos realizados en el territorio nacional, donde se incluyen tanto el catastro
urbano y rural.
Sin embargo, la función catastral en Nayarit está centralizada en la Dirección de Catastro de la Secretaría
de Finanzas del Gobierno del Estado, quién ha desconcentrado la función en un reducido número de
Municipios.
Mediante convenio el Gobierno del Estado realiza estas funciones de manera deficiente ya que opera
desde las oficinas centrales de la capital del Estado y desde algunas oficinas desconcentradas que
funcionan sin infraestructura necesaria, limitándose a realizar la gestoría entre ciudadanía y oficina
central.
Existe un importante rezago de registros, ya que el catastro -tanto estatal como municipal- opera con
información obtenida por un vuelo realizado a fines de los años setenta. Lo anterior establece una base
catastral desactualizada que se traduce en un gran número de propiedades sin registrar o bien, la
información tampoco refleja “nuevas” subdivisiones construcciones, fusiones, demoliciones u otro
movimiento inmobiliario. Por otro lado, los valores catastrales están muy por debajo de los comerciales,
como en el caso de Tepic, cuyos valores están 300% desfasados.
Aunado a lo anterior, el impuesto predial es la principal fuente de ingresos propios, por lo que su
fortalecimiento es fundamental para elevar los niveles de recaudación municipal, razón por la cual los
municipios deben tener mayor autonomía en la gestión catastral.
Debido a que el padrón catastral es la base de información geográfica mas desglosada a nivel urbano, su
actualización representa una fuente de información importante para la realización de Planes de carácter
urbano (municipales, de centro de población y parciales), por lo que es conveniente vincular esta base de
datos con otras que puedan conformar un sistema municipal único de información geográfica, asociada a
un sistema de información estatal.
Localización
Este proyecto abarca a toda la Entidad, dirigida en dos grandes bloques: la modernización de los
catastros de Tepic, Xalisco, Bahía Banderas y Compostela y la modernización y la descentralización del
catastro municipal en los 16 municipios restantes.
Población objetivo
Dueños de bienes inmuebles, cuyo registro deberá ser actualizado en la cartografía y en valor catastral
que le corresponda.
Temporalidad
Dado el rezago de información que se tiene en materia de catastro, la primera etapa deberá realizarse a
corto plazo, para que en el periodo 2012- 2020 se realice la segunda etapa (descrita en las líneas de
acción).
Líneas de acción
Primera etapa
• Modernizar los registros catastrales a través de fotografías actualizadas y técnicas modernas de fotoidentificación, con respaldos en trabajo de campo.
• Actualizar la plataforma cartográfica, a efecto de migrar la información hacia un nuevo sistema de
información geográfica que permita asociar el padrón con las bases de datos.
• Diseñar el mecanismo de desconcentración del catastro estatal al resto de los municipios, en el que
se especifiquen los lineamientos de coordinación y seguimiento que se le dará al proceso.
• Ejecutar convenios de colaboración administrativa en materia de catastro entre los gobiernos estatal
y municipal, para definir la transferencia de información, equipos, sistemas y documentación a los
municipios
67
•
Elaborar, para los catastros estatal, y municipales, propuestas de modificación al marco jurídico, los
manuales de organización, las políticas, procedimientos y guías de operación para cada uno de los
sistemas de cómputo.
Segunda etapa
• Operar el proceso de descentralización catastral hacia los municipios y paralelamente, impartir
capacitación técnica y operativa; adecuar las estructuras municipales para la apertura de los
catastros municipales.
• Modernizar los registros catastrales de los principales centros de población, mediante el uso de un
software propio para actualización y consulta de información catastral.
• Iniciar con la producción de información cartográfica catastral, completa y actualizada, que permita
orientar acciones de rezago social, como regularización y certificación de la tenencia de la tierra, y
planificación y ordenamiento del desarrollo urbano de la Entidad.
• Simplificar los procesos administrativos referentes a la captación de ingresos por parte de los
ayuntamientos.
Tercera etapa
• Actualizar constantemente la información catastral para mejorar la calidad de la información.
• Llevar a cabo evaluaciones periódicas, en función de una evaluación por resultados, que midan: el
avance de la simplificación de procesos administrativos en tiempos y costos; la descentralización de
agencias catástrales y los convenios de colaboración entre los tres ámbitos de gobierno; y la
capacitación técnica y operativa.
Fuentes de financiamiento
Para el desarrollo de este proyecto ser requiere de la combinación de recursos provenientes de los
presupuestos municipales y estatal. Así mismo, se podrá recurrir a créditos como los que otorga el
BANOBRAS para estos efectos.
5. Instrumentación
La instrumentación es una etapa de la planeación en la que se definen los mecanismos para la aplicación
y la operación del presente Programa y tiene como principal finalidad hacer cumplir los objetivos y las
metas del mismo.
En este apartado se definen y describen los instrumentos que requieren ser creados o impulsados para la
aplicación de las estrategias señaladas, entre las que destacan: la creación de una bolsa de suelo; la
construcción de un sistema de información de suelo y reservas; la regularización de la tenencia de la
tierra; la actualización de Planes y Programas; y la modernización del catastro.
5.1. Mecanismos fiscales y financieros
5.1.1. Fideicomiso-fondo de suelo del estado de Nayarit
La ausencia de una instancia que reúna a las diferentes dependencias y entidades de gobierno para
discutir y aplicar políticas y estrategias en materia de planeación urbana y suelo, ha limitado la toma de
decisiones conjuntas para orientar el desarrollo urbano. Sin embargo, la operación de programas y
acciones relacionadas a la incorporación de suelo al desarrollo urbano queda sujeta a la decisión de los
gobiernos federal y del estado, en el ámbito de sus competencias de manera aislada.
A efecto de que la federación y el estado incidan de manera directa y coordinada en el mercado
inmobiliario, se deberá contemplar la promoción y el fomento de mecanismos de financiamiento y
aportación de recursos para el desarrollo de programas de vivienda de interés social, existiendo la
alternativa de crear un instrumento estatal responsable de operar las acciones en materia de suelo
accesible a grupos de escasos recursos.
Para ello, se propone la figura de un fondo con participación y capacidad financiera de los tres órdenes
de gobierno, encargado de llevar a cabo tareas de coordinación entre las distintas entidades y
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dependencias federales y locales, involucradas en controlar, manejar, y operar programas de suelo,
especialmente lo relativo a la oferta de éste; con facultades plenas para actuar en materia de suelo.
La Ley General de Asentamientos Humanos, en el artículo 6°, establece que “las atribuciones que en
materia de ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y de desarrollo urbano de los centros
de población tiene el Estado, serán ejercidas de manera concurrente por la Federación, las entidades
federativas y los municipios, en el ámbito de la competencia que les determina la Constitución Política de
los Estados Unidos Mexicanos”.
La administración pública ofrece alternativas para conjuntar esfuerzos de las diferentes instancias de
gobierno, como lo es la constitución de fideicomisos. Los fideicomisos públicos federales tienen sustento
jurídico en la Ley Federal de Entidades Paraestatales y en la Ley Orgánica de la Administración Pública
Federal, por lo que la creación de estos organismos tiene viabilidad jurídica.
La necesidad de constituir un organismo administrador de reservas territoriales a nivel estatal surge del
compromiso de establecer reservas territoriales suficientes para alojar al crecimiento futuro de la
población, establecido en la Ley General de Asentamientos Humanos, el Plan Nacional de Desarrollo y
los instrumentos de planeación de cada una de las instancias involucradas en el ámbito territorial del
Estado de Nayarit.
Dicha instancia pretende, con la coordinación y la participación de los gobiernos locales del Estado de
Nayarit y el apoyo del Gobierno Federal, crear una instancia estatal que estructure, instrumente y opere
acciones de incorporación de suelo, destinadas al desarrollo urbano y la vivienda. Lo anterior en estricto
apego a la competencia de las instancias involucradas.
Las consideraciones fundamentales para diseñar y operar un organismo de este tipo son:
• Aportar recursos federales, estatales, municipales y de otras fuentes, según su disponibilidad, para la
creación de un fondo revolvente que permita contar con un capital inicial para la operación del
Fideicomiso.
• Evaluar la utilización de terrenos de propiedad federal y estatal, y el capital inicial que detone las
acciones del fondo.
• Evaluar los esquemas asociativos que establecen la Ley Agraria, la Ley General de Asentamientos
Humanos y la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, así
como la participación de los sectores social y privado.
• Analizar y definir la forma de estructurar la participación de los sectores social y privado.
• Puntualizar la participación y la responsabilidad de los gobiernos Federal y Estatal.
El Fideicomiso es la figura jurídica idónea para diseñar y operar un organismo encargado de incorporar,
manejar y la administrar el suelo en el Estado de Nayarit, que atienda las necesidades de suelo de
manera ágil, oportuna, ordenada y programada, permitiendo la participación de los sectores público,
privado y social.
Cualquier fideicomiso se crea a través de la suscripción de un contrato en el cual el fideicomitente
transmite la titularidad de bienes o derechos al fiduciario quién está obligado a disponer de los bienes y a
ejercer los derechos de acuerdo a las estipulaciones pactadas en beneficio de un tercero, el
fidecomisario.
Las características de este tipo de instrumento permiten el manejo del suelo y del presupuesto de
manera coordinada, consensuada y transparente, al colegiar las decisiones y no ejercerlas de manera
unilateral por una única autoridad.
Se propone la creación de un fideicomiso de administración de reservas territoriales, en el que los bienes
sean transmitidos a un fiduciario para su resguardo y administración, con base en reglas claras de
operación. La creación del fideicomiso será de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de la Administración
Pública Paraestatal del Estado de Nayarit.
69
Este fideicomiso tendría como fin constituir una bolsa de suelo para incorporar al desarrollo urbano de la
Entidad, por lo que la materia del fideicomiso, es decir, el conjunto de bienes o derechos que el
fideicomitente transmite al fiduciario para la realización del fin, sean las aportaciones presupuéstales del
Gobierno del Estado de Nayarit y las aportaciones de tierra de origen social expropiada, social con
domino pleno, federal, estatal o local y eventualmente de origen privado.
Este Fideicomiso se estructurará de la siguiente manera:
Fideicomitente. Figura encargada de transmitir la titularidad de bienes o derechos al fideicomiso.
Por su carácter estatal, el fidecomiso tendría como fideicomitente a la Secretaría de Finanzas de
Gobierno del Estado de Nayarit.
Fiduciario. El encargado de la administración del patrimonio fideicomitido (BANOBRAS, Banco
Comercial).
Fideicomisarios. Los que reciben los beneficios del Fideicomiso que, para estos efectos, pueden
ser las inmobiliarias ejidales y privadas, los beneficiarios organizados o individuales incluso el
propio Gobierno del Estado de Nayarit y sus municipios.
La autoridad máxima del Fideicomiso es el Comité Técnico, quien estará integrado por representes del
fideicomitente y del Gobierno Estatal. Así mismo, se estima que participen como vocales los
representantes de dependencias relacionadas con el sector agrario, como Procuraduría Agraria, Registro
Agrario Nacional y Secretaria de Reforma Agraria; así como dependencias y entidades encargadas de
regularizar la tenencia de la tierra, como La Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra
(CORETT). Participarían con invitación a los representantes de ayuntamientos y otras delegaciones
federales cuando en las diferentes sesiones se traten asuntos relacionados con sus territorios.
Para la operación del fideicomiso es conveniente la creación de una estructura administrativa que atienda
las siguientes áreas.
Área técnica: encargada de generar y actualizar la información; realizar estudios de preinversión
y proyectos ejecutivos; y formular normas técnicas.
Área administrativa: encargada de la contabilidad del fideicomiso y el control de aportaciones y
presupuesto.
Área jurídica: encargada de los asuntos legales del fideicomiso.
Área de promoción: encargada de la promoción de proyectos y la constitución de figuras
asociativas de núcleos agrarios con inmobiliarias privadas.
Un criterio de viabilidad financiera es lograr que este organismo sea autosuficiente presupuestalmente,
para lo cual será necesario que se obtengan ingresos suficientes para su mantenimiento y ampliación a
través de los servicios que preste el organismo; tales como:
• La oferta de suelo con infraestructura y obras de cabecera.
• La formulación de estudios y proyectos.
• La venta de la cartera de predios disponibles para ser incorporados al desarrollo urbano.
Por las características de este fideicomiso y su finalidad, se propone que el organismo se encargue de
administrar una bolsa de tierra y promover la incorporación de suelo de origen social al desarrollo urbano,
mediante una estrecha coordinación con dependencias y entidades del sector agrario, logrando que dicha
incorporación se realice de manera planeada y garantizando con ello, las mejores condiciones
económicas para ejidatarios y comuneros.
Así mismo, el fideicomiso podría ampliar sus funciones para coordinar la detección oportuna de
asentamientos humanos irregulares a través de acciones de inspección y vigilancia.
Para evitar la creación de nuevas estructuras administrativas, se propone que el Fideicomiso- sea
operado por el Instituto Promotor de la Vivienda, Desarrollo Urbano y Ecología de Nayarit (IPROVINAY),
bajo su propia estructura orgánica. Los miembros del Comité Técnico no cobrarían honorarios por el
desempeño de sus funciones, quedando su cargo en carácter honorífico o colegiado.
70
5.1.2. Recuperación de plusvalías
El artículo 115 contempla los mecanismos tributarios asociados a la propiedad inmobiliaria en diversas
esferas como:
• El impuesto predial (grava la propiedad inmobiliaria).
• Los impuestos al fraccionamiento (gravan los fraccionamientos, divisiones).
• El impuesto a la adquisición de inmuebles (grava la traslación).
• Las contribuciones especiales (gravan las mejoras).
• Impuesto a la ‘plusvalía’ incluido en algunos casos (que en teoría gravaría lo correspondiente al
cambio de valor de los inmuebles).
Los ingresos propios de los gobiernos locales se han basado tradicionalmente en el esquema del cobro
del impuesto predial, el cual ha tenido una eficiencia limitada ya que, aunque permite financiar parte de
las actividades propias de la administración pública, no constituye una herramienta efectiva que distribuya
las cargas y los beneficios del desarrollo urbano, pues los recursos se integran a la ‘bolsa general’ y
pocas veces se utilizan para superar los rezagos de infraestructura y servicios. (SEDESOL, 2002:184).
Recientemente se ha discutido la pertinencia de gravar el sobrevalor que los terrenos baldíos adquieren
por efecto de acciones urbanísticas, como la introducción de infraestructura, el cambio de uso de suelo,
la construcción de equipamientos y la apertura de vialidades, entre otros aspectos. Esta plusvalía es
apropiada exclusivamente por el propietario del terreno, sin haber realizado ninguna erogación.
Por lo anterior, se considera justo que las autoridades recuperen parte de esta inversión o bien, se
distribuya de forma equitativa este sobre valor, mediante una contribución adicional con la que se puede
financiar la adquisición de reserva territorial.
En resumen, la plusvalía es considerada como “beneficios o derechos del propietario”, y raramente se les
enfoca a la función social de la propiedad en términos urbanos, particularmente a la devolución de parte
de los beneficios obtenidos por la inversión social efectuada. El impuesto a la plusvalía es el mecanismo
que tiende a recuperar -para la población- el incremento en el valor de la tierra o en los inmuebles,
asociado con acciones públicas o con decisiones en materia de planeación u ordenamiento del territorio
por el sector público, tal como los cambios en intensidad, uso u otras modificaciones a la normatividad
urbana aplicable (Furtado, 1999; Doebele, 1998).
Para ello, se han explorado diversas modalidades de esta nueva forma de gravamen inmobiliario como lo
es la captación de plusvalías por:
• La construcción de obra pública.
Genera impactos diferenciados en el valor de la tierra, dependiendo del tipo de obra, la función pública
que en ella se ejerce, su localización, dimensión, entre otros factores. Este tipo de gravamen pretende
determinar cuotas a los beneficiarios directos por el impacto de estas obras. Aun cuando existen algunas
experiencias en América Latina, como Venezuela, es recomendable profundizar en la pertinencia jurídica,
social, económica y política de la aplicación de este instrumento.
•
Las modificaciones o las especificaciones técnicas que se establecen en los Planes de
Desarrollo Urbano.
Ya que éstos le asignan al suelo un uso, una densidad de vivienda, y una intensidad (mediante la
definición de COS Y CUS). Cada uno de estos factores también influye en la modificación del valor de los
terrenos, de aquí que uno de los efectos de los Planes es la adquisición adelantada y la especulación, de
tal suerte que, una vez decretado el Plan, el valor se incrementa automáticamente.
En esta modalidad se pretende gravar este sobrevalor ocasionado por los Planes.
• El uso del sistema de transferencia de derechos de desarrollo
En términos generales, dentro de la experiencia internacional se han establecido Sistemas de
Transferencia que se aplican a:
71
• Preservar de espacios abiertos y de recursos ecológicos.
• Regular usos del suelo.
• Regular la ubicación y el tiempo de crecimiento de una zona urbana.
• Acelerar la producción de vivienda.
Dichos sistemas proveen un mayor control al uso del suelo, dan compensaciones a propietarios de tierra
cuyo uso queda restringido por Planes y Programas de Desarrollo Urbano y son un mecanismo efectivo
para monitorear el crecimiento planeado. El sistema establece reglas de aplicación que buscan ahorrar
tiempo y dinero a los desarrolladores y a los consumidores, con la ventaja de que estos beneficios se
realizan sin un costo directo para el gobierno.
La transferencia de derechos de desarrollo puede definirse como un método para regular los usos del
suelo, con el cual se transfieren de un propietario a otro -los derechos para desarrollar su propio predio,
mediante la cesión del potencial de uso excedente que marcan los Planes de Desarrollo Urbano.
El sistema se caracteriza por la interpolación de tres fases:
1. Reconocimiento de la potencialidad. En la cual el Estado reconoce que, dentro de algunas áreas
de la ciudad, existe una potencialidad de construcción excedente susceptible de aprovecharse, ya
sea para que los propietarios de los predios construyan, o bien, puedan cederla a un tercero que la
utilice para su aprovechamiento en otro predio de esa u otra zona receptora definida en Planes y
Programas.
2. Operación de transferencia. En esta fase se requiere conocer las características de la operación
comercial y la instancia que dará validez a las operaciones de cesión y adquisición de los derechos
de desarrollo. El Estado establece las bases técnicas y jurídicas para realizar estas operaciones de
transferencia.
3. Aplicación de recursos. Esta fase supone que, al realizarse la operación de cesión, se generan
varios caminos de aplicación para:
a) el de los recursos de la cesión en si misma.
b) para el cedente, que recibe una cantidad monetaria para sus fines privados;
c) El adquirente, que con esa intensidad de uso adquirida tiene derecho a construir un área mayor
en su predio;
d) El de las donaciones que, como derechos por la autorización de las cesiones, deben ser
entregados por los adquirentes.
Estas donaciones deben integrar un fondo para programas prioritarios, sean estos para proyectos de
vivienda o de beneficio colectivo, ya sea en la zona donde estén ubicados los predios o en otras con
prioridad de atención por sus condiciones (SEDESOL, 2002). De esta manera se pueden concretar las
siguientes propuestas:
Impuesto al aumento del valor del suelo urbano
Se podría aplicar a toda operación de compra-venta a título oneroso. La base de cálculo podría ser sobre
el incremento del valor catastral del suelo desde la última transmisión, el cual se calcule con base en los
recibos por el pago del impuesto predial que tenga el inmueble. Se recomienda que la tasa que se cobre
sea progresiva y tenga un plazo de aplicación máximo de 30 años, además de establecerse bajo el
supuesto de que la mayor proporción del aumento del valor de los inmuebles a largo plazo proviene de
los esfuerzos del conjunto de la sociedad; es decir, mientras más pase el tiempo, mayor será la tasa
(SEDESOL, 2002).
Impuesto al aumento del valor de inmuebles por modificaciones a las normas urbanas
Podría aplicarse en el momento que se solicite la licencia de uso se suelo o construcción. La base de
cálculo sería una tasa sobre el incremento del valor comercial, obtenido por el cambio en la normatividad
vigente, o una cuota que podría fluctuar entre 1.5 y 3% del valor de la construcción.
Aportación de mejoras
Este tipo de contribución trata de recuperar parte de la inversión aplicada por las autoridades locales y
generalmente se aplican cuotas por tipo de obra sobre la población directamente beneficiada. Es un
mecanismo que se aplica en varias entidades, federativas y municipios.
72
Por lo general, las disposiciones en la materia deben incluir los siguientes aspectos:
• Obras de urbanización o habilitación de suelo: redes secundarias de distribución y tomas
domiciliarias de agua potable, drenaje sanitario y pluvial, pavimentos, guarniciones, banqueta, y
alumbrado público.
• Acciones en materia de equipamiento, siempre y cuando el beneficio sea tangible, tal es el caso
de parques y jardines.
• Obras que se financien por esta vía deben realizarse en un lapso de tiempo no mayor a un año,
con la posibilidad de dividirlas en etapas, las cuales dependerán del éxito de las acciones y de la
recaudación obtenida.
En todos los casos debe incluirse un procedimiento por etapas donde se establezca:
• La planeación técnica y económica de la obra.
• La determinación del monto a derramar y la cuota correspondiente.
• La convocatoria por medio de publicación en el Periódico Oficial y en otro diario de amplia
circulación para dar información a los beneficiarios.
• La aprobación de los beneficiarios y conformación de comité que los represente.
• La ejecución de la obra.
• El cobro de las cuotas.
Es recomendable que se considere la aprobación de las características técnicas y económicas de la obra
por parte de los beneficiarios, por lo que debe considerarse la convocatoria a los beneficiarios, la puesta
a disposición de la información y el otorgamiento de la posibilidad de inconformidad en caso de así
considerarlo necesario.
Como criterio, la proporción de las contribuciones -en relación con la inversión total-, debería depender
del tipo de obra y los beneficiarios. Podrán dividirse las contribuciones de mejoras en obligatorias y
voluntarias. Se recomienda que no rebasen el 50% del costo total de la obra y que las voluntarias puedan
alcanzar el 100% de dicho costo.
Lo anterior se fundamenta en virtud de que en algunos casos en la aportación es una cooperación de la
sociedad debido a la carencia de recursos. En caso de que existan comunidades que quieran aportar la
totalidad de los recursos, deberían apoyarse bajo un esquema legalmente validado.
Los montos individuales que se establezcan como contribuciones, dependen de la determinación del
monto global y del área de beneficio; es por ello que los proyectos deben contar con un plan financiero
para que los desembolsos se hagan de acuerdo a la capacidad de pago de los beneficiarios, ya que de
ello depende la viabilidad de la recuperación y de la participación de las personas. Como criterio, debe
considerarse que la recuperación debe darse preferentemente en un año y, en cualquier otro caso, este
plazo no debe ser mayor a tres años.
Es necesario que los procedimientos sean sencillos en su aplicación y consideren criterios para
determinar las áreas de beneficio. La mejor alternativa es contar con tablas que se apliquen de forma
similar al establecimiento de cuotas en materia de impuesto predial. La Ley de Hacienda correspondiente
deberá incluir dichas tablas, las que deberán ser diseñadas por autoridades en materia de desarrollo
urbano, obras públicas y fiscales.
Las disposiciones hacendarias deben considerar, de forma clara e indubitable, que el destino específico
para estos recursos es el financiamiento parcial o total de las obras públicas correspondientes, y que las
Leyes de Ingresos incluyan los montos correspondientes como afectados a fines específicos.
Se requiere de una coordinación integral para garantizar la consecución de las diversas fases y aspectos
sociales, técnicos, administrativos de la obra o la acción.
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Estos instrumentos financieros pueden aplicarse con el propósito de que las autoridades que las
apliquen, obtengan recursos para la adquisición de reserva; destina a los grupos de más bajos recursos o
bien, esa tierra adquirida aportarla a la bolsa de suelo que podría ser administrada a través del Fondo.
5.2. Administrativos
5.2.1. Reconversión del IPROVINAY
El Instituto Promotor de Vivienda Desarrollo Urbano y Ecología de Nayarit, es un Organismo público
descentralizado con personalidad jurídica y patrimonio propio, creado mediante decreto no. 7838,
publicado en el periódico oficial del Gobierno del Estado con fecha 29 de marzo de 1995. Dicho
organismo tiene como objeto -entre otros-, planear y promover programas de vivienda o adquisición de
suelo, para dotar a los habitantes del Estado que lo requieran; recomendar la revisión y la actualización
de normas jurídicas en materia de ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y de desarrollo
urbano de los centros de población del Estado y en materia de regularización de la tenencia de la tierra,
promover el establecimiento de una política integral del suelo urbano y reservas territoriales, mediante
programas de adquisición y oferta de tierra para el desarrollo urbano y la vivienda. Estos objetivos y
atribuciones que son ejercidos de manera concurrente por el Estado y los municipios.
En el decreto de creación también le fueron asignadas diversas funciones en materia de equilibrio
ecológico y protección al ambiente; sin embargo, la Secretaría de Obras Públicas -en su reglamento
interno publicado el 8 de octubre del 2003- establece que en su estructura administrativa se encuentra la
Dirección General de Planeación y Desarrollo Urbano, dentro de la cual opera el Departamento de
Desarrollo urbano al que se le asignan las siguientes funciones:
• Inspeccionar fraccionamientos y desarrollos inmobiliarios constituidos en el Estado, para constatar el
debido cumplimiento de la Ley en materia y las normas aplicables.
• Inspeccionar y dictaminar de acuerdo a la Ley en materia, las solicitudes de los ayuntamientos para
la creación de nuevos fraccionamientos y desarrollos inmobiliarios en el Estado.
• Emitir los dictámenes de congruencia de los Planes de Desarrollo Urbano solicitados por los
ayuntamientos, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de la materia.
• Elaborar y mantener actualizado el registro de fraccionamientos y desarrollos inmobiliarios del
Estado, así como de asentamientos detectados en situación de irregularidad.
• Inspeccionar y dictaminar sobre las solicitudes presentadas ante los ayuntamientos para la
autorización de obras nuevas o de remodelación en el área de influencia de las zonas catalogadas
como Patrimonio Histórico en el Estado.
• Inspeccionar periódicamente edificios y zonas sujetas a la conservación del patrimonio histórico en el
Estado para constatar el debido cumplimiento de la Ley en materia y las normas aplicables.
• Desarrollar las demás funciones que expresamente le encomiende el Secretario y/o Subsecretario, y
las demás que se señalen en el Manual de Organización de la Secretaría.
Como se puede observar, existe fuerte duplicidad de funciones en materia de desarrollo urbano y
particularmente las relativas a la planeación urbana.
Por otro lado, el 21 de Julio del 2001 se creó el Instituto Nayarita del Desarrollo Sustentable (INADES),
cuyas funciones son conducir, aplicar y evaluar la política ambiental en el Estado; así como identificar
acciones para preservar y restaurar el equilibrio ecológico y la protección al ambiente en la Entidad.
En el decreto de creación del INADES, no se especificó en ningún artículo o transitorio que las funciones
que le fueron asignadas originalmente al IPROVINAY, en materia de ecología, pasaran al INADES,
dejando -a nivel de decretos de creación-, una duplicidad de funciones, aunque en la operación en
materia ambiental, las ejerce en realidad este último.
A efecto de evitar estas dobles funciones y con el objeto de regularizar y actualizar los marcos jurídicoadministrativos, se propone la expedición de nuevos decretos o adendas a los originales, para alinear las
funciones a los objetivos de creación de dichas instituciones.
En este proceso de reconversión del IPROVINAY se sugieren algunos escenarios:
74
•
•
•
•
Que las funciones de la Dirección de Planeación y Desarrollo Urbano pasen a IPROVINAY, lo cual
implicaría que la dependencia se integre a la estructura de la Entidad, obligando a reestructurar su
organigrama.
Otro escenario es que el IPROVINAY absorba las funciones relativas al desarrollo urbano, dejando a
la Secretaría de Obras Públicas las funciones relacionadas con la autorización de fraccionamientos y
desarrollo inmobiliario, en cuyo caso el nombre y el reglamento de la Dirección de Planeación y
Desarrollo Urbano deberían cambiar.
Al respecto es preciso señalar que la tendencia nacional, dentro de la política de descentralización,
es trasladar las funciones relativas a fraccionamientos a los ayuntamientos (según incisos a, b, d, e y
f de la fracción V del artículo 115 Constitucional); en cuyo caso, estas funciones pueden pasar al
IPROVINAY provisionalmente, con la encomienda de realizar la descentralización de las mismas a
los ayuntamientos, mediante programa y calendario específicos.
La eliminación de las funciones en materia ambiental, que actualmente ejerce el INADES, implica
cambiar el nombre oficial del IPROVINAY por el Instituto Promotor de Vivienda y Desarrollo Urbano
de Nayarit o el Instituto Promotor de Desarrollo Urbano y Vivienda de Nayarit, en cuyo caso las siglas
podrían ser IPRODUVINAY.
Con estas modificaciones administrativas se ordenarían las estructuras orgánicas, se actualizarían los
marcos jurídicos que las sustentan y se alinearían las funciones de dependencia y entidades
correspondientes, eliminando la duplicidad de estructuras, atribuciones, personal y recursos
presupuestales y haciendo más eficiente la administración pública en materia de desarrollo urbano,
especialmente la que compete suelo y reservas territoriales.
5.2.2. Reconversión del Instituto Catastral del Estado de Nayarit
Con base en el artículo 3° de la Ley Catastral y Registral del Estado de Nayarit, se creará el Instituto
Catastral y Registral del Estado de Nayarit, que será la autoridad competente en estas materias como
órgano administrativo desconcentrado, autonomía técnica y operativa, jerárquicamente subordinado a la
Secretaría de Finanzas”.
El Instituto tiene como objeto -entre otros-, clasificar, procesar y proporcionar información concerniente a
la tierra y a las construcciones; sin embargo, los municipios demandan mayores atribuciones y autonomía
en la gestión estatal, por lo que se deberá asignar al Estado a través del Instituto Catastral, la emisión de
normatividad, políticas, lineamientos, asesoría y capacitación, ya que -por disposiciones constitucionalesla administración y la operación del catastro corresponde a los ayuntamientos.
El Instituto Catastral ampliaría sus atribuciones a capacitar, recopilar, revisar, integrar y procesar
información e investigación geográfica, estadística, y catastral del territorio del Estado, además de
proporciona asesoría y capacitación a los municipios, y diagnosticar el desarrollo de sus actividades.
Para poder realizar la coordinación entre los ayuntamientos y el Instituto Catastral, se elaborará un
manual de políticas y lineamientos generales, el cual deberá incluir procedimientos técnicos y
administrativos a los que deberá atender la generación de información, la investigación y el desarrollo de
la actividad catastral en el territorio de la Entidad.
La investigación e información catastral deberá comprender:
• Procedimientos, normas y criterios administrativos y técnicos, que servirán para integrar,
organizar y actualizar la información catastral.
• Información estadística y cartográfica catastral de cada municipio, a partir de la información
generada por dependencias del sector público y privado.
• Identificación, localización geográfica, clasificación, valuación e inscripción, control y registro de
inmuebles en los municipios de la Entidad.
• Investigación mobiliaria.
• Investigación de los valores del suelo.
• Avalúos catastrales y comerciales.
• Levantamientos topográficos en materia de catastro.
75
•
Inventario de datos técnicos, administrativos y analíticos.
Las funciones que desarrollará el Instituto Catastral, en coordinación con los ayuntamientos de la
Entidad, son:
• Atención al público y control de gestión para la prestación de servicios y expedición de servicios y
constancias.
• Asignación y registro de clave catastral.
• Levantamientos topográficos catastrales, es decir, se proporcionará a los servidores públicos
responsables de esta actividad, lineamientos, normas y técnicas para la ejecución del
levantamiento.
• Valuación catastral, que consiste en proporcionar a las autoridades encargadas del catastro,
procedimientos y metodologías para la determinación del valor catastral de inmuebles localizados
dentro de su territorio, considerando los valores unitarios propuestos por el ayuntamiento y
aprobado por el Instituto Catastral.
• Operación del sistema de gestión catastral, el cual permitirá analizar y actualizar -de manera
automatizada- datos técnicos y administrativos de inmuebles inscritos en el padrón catastral de
cada municipio.
Para el logro de los objetivos, se requerirá capacitación al personal encargado de la oficina de catastro
municipal, a fin de eficientar el trabajo, brindar un mejor servicio a la ciudadanía y profesionalizar la
actividad gubernamental.
Se requiere de un programa permanente, diseñado para cada uno de los niveles y los perfiles del
personal que labora en la oficina de catastro. Contemplando cursos y seminarios-taller de actualización
en dos vertientes generales, una es el conocimiento de su tarea y responsabilidades administrativas, y
otra es el desarrollo de habilidades como el manejo de sistemas de cómputo, trabajo en equipo,
elaboración de informes técnicos, entre otras.
5.2.3. Polígonos de actuación concertada
Uno de los instrumentos más novedosos y que está empezando a demostrar su viabilidad es el Polígono
de Actuación Concertada (PAC), que se refiere a un territorio con límites definidos, en el que convergen y
se conjugan en forma concertada intereses de diferentes actores para el desarrollo de grandes proyectos
urbanos (macro proyectos).
Se trata de sistemas integrados de instrumentos de coordinación, concertación y acción sobre un
territorio definido, para el desarrollo de proyectos integrales, cuyo objetivo es facilitar la consolidación de
usos del suelo y actividades, y regular las relaciones entre los actores participantes, en un marco de
equidad y seguridad jurídica, proponiendo mecanismos de autofinanciamiento y recuperación financiera y
estableciendo condiciones de obligatoriedad de los actores involucrados. 45
Estos polígonos se integran bajo los principios de justicia social, equidad entre actores, certidumbre
jurídica y eficiencia funcional de los sistemas de actuación.
Su aplicación requiere de instrumentos adicionales como la constitución de asociaciones, la formulación
de mecanismos reglamentarios, la formulación y aprobación de la constitución de los polígonos y los
esquemas de organización, de financiamiento, de agrupamiento predial y de gestión de suelo.
Las ventajas destacables de este instrumento son el reconocimiento explícito de intereses de los actores;
la creación de condiciones de participación equitativa, garantizando la seguridad de las inversiones y
aportaciones, con una eficiente operación de los proyectos; y una justa distribución de costos y
beneficios, mediante mecanismos de compensación.
Para la promulgación de un PAC se deben desarrollar los siguientes aspectos:
45
SEDESOL, Manual para la integración de polígonos de acción concertada.
http://www.sedesol.gob.mx/subsecretarias/desarrollourbano/.
76
•
•
•
•
•
La delimitación del polígono de actuación con la localización de los inmuebles involucrados.
El objetivo del polígono y su naturaleza, comercial, social o ambiental.
Las características más importantes en términos de normatividad mínima requerida.
La estimación de viabilidad de PAC.
Los compromisos del gobierno para su desarrollo.
En este instrumento es de gran importancia identificar para cada polígono, los siguientes actores que en
conjunto serán los encargados de aportar suelo, recursos, ideas y organización para el desarrollo de los
proyectos:
• Propietarios de los predios.
• Titulares de otros derechos reales.
• Otros actores de la comunidad local.
• Inversionistas.
• Desarrolladores inmobiliarios.
• Instituciones públicas y privadas.
• Gobierno en cualquiera de sus ámbitos.
• Agencias de desarrollo.
• Promotores turísticos.
• Asociación de comerciantes.
Las fases que estos instrumentos deben cubrir son:
• Elaboración
- Formulación del anteproyecto de PAC en el que se especifiquen: concepto, objetivos,
beneficios, definición y delimitación del polígono.
- Elaboración del plan maestro.
- Estimación de impactos esperados en términos económicos, urbanos, ambientales y
sociales.
- Congruencia con el modelo de desarrollo urbano.
- Análisis preliminar de factibilidad.
• Aprobación
• Consulta Pública
• Evaluación Técnica por parte del gobierno local
• Publicación del Polígono
Los PAC constituyen una alternativa viable para el desarrollo de los proyectos estratégicos de la bolsa de
suelo, ya que con base en estos polígonos se podrán definir zonas de reserva para, posteriormente y a
través del fondo de suelo del Estado de Nayarit, adquirir reservas para el futuro crecimiento urbano.
5.2.4. Convenios, acuerdos y contratos
Otro instrumento es la celebración de acuerdos y convenios, que son documentos administrativos que la
autoridad municipal suscribe con los gobiernos Federal y/o Estatal, con el fin de coordinar esfuerzos y
recursos para prestación de servicios públicos, construcción de obras y ejecución de acciones y
programas conjuntos.
La estrategia planteada para el Estado de Nayarit en materia de suelo y reservas, requerirá de varios de
estos instrumentos como acuerdos, convenios y contratos para:
•
•
•
La afectación de predios por la ejecución de obras.
La participación de comerciantes, industriales, agentes inmobiliarios y propietarios de la tierra
para la promoción de usos, reservas y destinos.
La coordinación gubernamental con dependencias del Gobierno Federal, Estatal y Municipal.
77
5.2.5. Participación social
Para lograr la implementación de cualquier Plan o Programa, la participación constante de la población
garantiza el correcto desarrollo en las decisiones del Gobierno del Estado de Nayarit, ya que la mayor
fortaleza de una Entidad o un municipio son sus habitantes, por organizarse se pueden convertir en un
factor detonante del desarrollo. Por ello es importante promover mecanismos de organización y de
participación permanente, a efecto de que la planeación se convierta en un ejercicio democrático. La
participación debe ser monitoreada periódicamente con la finalidad de identificar la percepción que tiene
la sociedad del quehacer de la autoridad Estatal y Municipal.
La toma de cualquier decisión deberá ser informada a la población, y divulgando el papel que el Estado y
los municipios -en materia de desarrollo urbano y como agentes de control del mismo- mediante su
facultad, controlan e inhiben el crecimiento de las diferentes zonas con base en criterios preestablecidos
en el propio Programa.
En este sentido, se propone consolidar y mejorar los mecanismos existentes en:
• La información de actividades de comunicación social y educativa en asuntos urbanos para la
concientización de la población en tal sentido.
• La participación directa de grupos sociales o ciudadanos en la decisión, mediante consulta
pública, para recabar sus comentarios, principalmente en proyectos especiales
• La comunicación entre las diversas entidades públicas sobre el Programa, con la finalidad de
organizar y realizar las actividades señaladas.
5.2.6. Consejos de Participación Ciudadana
Con objeto de atender problemas específicos en materia de desarrollo urbano, existe la figura de
Consejos en los que participan las autoridades municipales y la ciudadanía, que de manera conjunta y
coordinada realizan acciones preventivas, y participan en la supervisión de las acciones de Gobierno
Estatal y local.
Se trata de órganos de promoción y gestión social, y se pueden establecer tantos Consejos de
participación como se estime necesario. En su organización, funcionamiento y supervisión, la autoridad
municipal sólo interviene en su integración.
Las atribuciones del organismo:
• Coadyuvar en el cumplimiento eficaz de los Planes y Programas Municipales aprobados.
• Promover la participación y la colaboración de habitantes y vecinos para el control y vigilancia de
asentamientos irregulares.
• Presentar proposiciones al Ayuntamiento para fijar bases y programas municipales o modificarlos
en su caso.
5.2.7. Institutos Municipales de Planeación
Como parte de las políticas de participación de la comunidad, en el país se están creando los Institutos
Municipales de Planeación (IMPLAN) como organismos públicos descentralizados, de interés público y de
carácter preponderantemente técnico, con personalidad jurídica y patrimonio propio.
Estos organismos surgen como centros de vinculación entre la sociedad y la autoridad municipal. En este
sentido, los IMPLAN surgen como un ente ciudadano de consulta y participación social y tiene por objeto
la prestación de servicios técnicos y de asesoría a las autoridades municipales en materia de planeación
del desarrollo urbano. Por ello, este organismo está dirigido por un Consejo Ciudadano en el que aparte
de funcionarios públicos, participan ciudadanos de reconocida calidad moral, méritos, prestigio y
experiencia, relacionadas con la planeación y el desarrollo urbano.
El IMPLAN se crea para ejercer tres funciones básicas: Investigación y planeación estratégica,
coordinación y asesoría en materia de planeación y participación y formación de ciudadanía.
De las actividades que desarrollan, destacan:
• La realización de estudios técnico y económico.
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•
•
•
•
•
•
La elaboración de Planes, Programas y proyectos orientados a mejorar usos y destinos del suelo.
La creación de reservas territoriales, la vialidad, el transporte y el crecimiento de los centros
poblados del municipio.
La prestación de servicios relacionados con la planeación del desarrollo urbano.
El otorgamiento de asistencia técnica a los usuarios de los servicios.
El establecimiento de relaciones de intercambio de información y colaboración con otras
entidades públicas.
La actividad de especialistas en el área de su competencia.
Sus principales logros:
• Los IMPLANES como Organismos descentralizados.
• Agencia Hábitat y Observatorios Urbanos.
• Fortalecer el sustento técnico y multidisciplinario.
• Promover de manera constante la participación social y ciudadana.
• Impulsar y desarrollar Planes Estratégicos.
• Generar y consolidar sistemas de información geográfica como herramientas para la toma de
decisiones.
• Recopilar información de diferentes ámbitos de gobierno, instrumentando y difundiendo
indicadores urbanos.
Los IMPLANES están agrupados en la Asociación Mexicana de Institutos Municipales de Planeación
(AMIMP), encontrando un espacio de intercambio de experiencias e ideas para un mejor desempeño.
En este sentido, se considera conveniente impulsar en una primera etapa, la creación del IMPLAN en
Tepic y Xalisco, por ser la principal zona conurbada y por tanto, la que mayor presión demográfica
presenta en el Estado. A mediano plazo, impulsar la creación de estos organismos en los municipios
donde se están ubicando los grandes desarrollos turísticos, como es el caso de Bahía Banderas y San
Blas.
5.2.8. Requerimientos y procedimiento para aplicar el Programa Suelo Libre 46
El Programa Suelo Libre, operado por la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra,
tiene entre sus objetivos el frenar la tendencia histórica de invasiones de tierras y asentamientos
humanos irregulares en México, a través de la incorporación de tierras con uso agropecuario en las
condiciones antes expuestas, a reserva territorial urbana para el desarrollo urbano.
Los requerimientos del Programa y del procedimiento para incorporar una propiedad al mismo, son los
siguientes:
1. La autoridad en sus tres ámbitos de gobierno, el ejido, la comunidad o un particular deberán
solicitar por escrito a la delegación de la CORETT el ingreso al Programa de Suelo Libre.
2. La CORETT efectuará una investigación exhaustiva para determinar que exista el Decreto de
Dotación Agraria a partir del cumplimiento de los siguientes requisitos:
a. No ser objeto de disputas agrarias, es decir, que se acrediten debidamente propiedad y
sus límites; accidentes, uso y forma del terreno (polígono).
b. Encontrarse dentro del Plan de Desarrollo Urbano vigente.
3. En caso de que el solicitante no cumpla con ninguno de los requisitos anteriores, se notificará a la
representación agraria o al particular que no procede su solicitud de ingreso al Programa. En
caso contrario, se continuará con la investigación para determinar si califica como suelo libre.
De no encontrarse el polígono dentro del plan vigente, la CORETT decidirá, previa evaluación, si
es conveniente continuar con la investigación para determinar si califica como suelo libre. Si la
evaluación no resulta favorable, se notificará que la solicitud de ingreso ha sido rechazada.
4. El personal de la Delegación recabará información documental y de campo para determinar el
grado de ocupación de la superficie del polígono. Si éste es menor al 20% de la superficie total, el
46
Los requerimientos para la incorporación de una propiedad al programa Suelo Libre, fue extraída de la
Guía técnica, consultada en la página de Internet: http://www.corett.gob.mx/suelolibre.html.
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5.
6.
7.
8.
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14.
15.
polígono se considera suelo libre. En caso contrario se rechazará la solicitud de ingreso al
Programa.
Una vez catalogado el polígono como suelo libre, la Delegación promoverá la celebración de una
asamblea del núcleo agrario para otorgar la anuencia a la expropiación y establecer el precio por
hectárea.
En caso de que un polígono se encuentre fuera de Plan de Desarrollo Urbano vigente, la
CORETT procederá a gestionar con las autoridades competentes la inclusión de dicho polígono
en el mencionado Plan mediante un acuerdo de cabildo siempre y cuando los propietarios se
comprometan a dar su anuencia para la expropiación.
Como resultado, la Delegación obtendrá un acuerdo de expropiación en el que estén claramente
anotados los siguientes datos:
a. Si se trata de tierras parceladas, superficie afectada, número de parcelas y nombre de
los ejidatarios.
b. Si se trata de tierras de uso común, superficie acotada.
c. Si se trata de un particular, superficie acotada.
En éstos casos se pactará un precio tentativo por la tierra a expropiar.
De manera simultánea, la Delegación deberá indagar con la representación agraria si existen
"promociones en trámite o en avance" y deberá obtener el plano de proyecto de la promoción
para determinar si existe sobre posición.
Si ha intervenido el Programa de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares
Urbanos (Procede), se deberán obtener los siguientes documentos en la delegación del RAN:
a) Copia del plano interno del ejido con coordenadas internas de la poligonal del ejido y de las
parcelas propuestas para expropiación.
b) Copia del Acta de la Asamblea de Delimitación, Destino y Asignación de Tierras (ADDAT).
c) Copia del Certificado Agrario, por ambas caras, de las parcelas propuestas.
Si no ha intervenido el Procede, se deberá obtener con el RAN el plano definitivo de
dotación, ampliación y/o permuta, donde se muestre la ubicación del área a expropiar,
señalándola con marcador verde.
Una vez obtenidos los documentos señalados en los dos apartados anteriores -personal de la
delegación de CORETT debe efectuar una verificación física y exhaustiva del polígono, de la que
obtendrá material fotográfico.
Se analizará en gabinete la información obtenida en la verificación, y se determinará si el
polígono propuesto contiene zonas federales con infraestructura e instalaciones para conducir,
almacenar o tratar agua potable, aguas negras, energía eléctrica o combustible, que están
consideradas como fuente de riesgo; en este caso, CORETT deberá segregarlas del polígono a
expropiar.
Cumplidos estos requisitos, la delegación, en conjunto con el núcleo agrario, elaborará un
convenio de concertación entre la CORETT y el núcleo agrario u otros interesados en su caso,
para la aplicación del Programa.
Para la adquisición del predio a expropiar, tienen el derecho de preferencia tanto el Gobierno del
Estado como el Municipal, por lo que la delegación deberá informarles de los proyectos a
desarrollar. Si resultara que ninguna de las dos administraciones se interesa por el polígono,
deberán ceder su derecho de preferencia a favor de un tercero que se designará con su
participación.
Una vez designado el comprador, las autoridades competentes asignarán los usos del polígono a
expropiar así, como la viabilidad de dotación de servicios. Posteriormente, la delegación deberá
recabar la documentación correspondiente.
Por su parte, la delegación obtendrá del comprador, una carta compromiso de enajenación del
polígono a expropiar, en la que deberán quedar claramente asentados el precio y las condiciones
de venta.
Cumplidos cabalmente los requisitos anteriores, la delegación procederá a ejecutar los trabajos
técnicos e informativos (TTI), armará un expediente con estos y todos los trabajos anteriores y lo
enviará a la Dirección Técnica.
La Dirección Técnica efectuará las revisiones necesarias y notificará el resultado a la Dirección
de Operación.
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16. La Dirección de Operación practicará un estudio técnico financiero del expediente y emitirá un
dictamen. Si la expropiación es viable, se formalizará un proyecto expropiatorio. En caso
contrario, se declarará la no procedencia y se dará fin al proceso.
17. La CORETT solicitará la instauración del expediente técnico de la expropiación propuesta a la
SRA, mediante un oficio firmado por el Director General.
18. La SRA efectuará todos los trámites pertinentes, seguidos a detalle por la Dirección de
Operación, hasta que la Secretaría de Gobernación (SEGOB) publique el decreto expropiatorio
en el Diario Oficial de la Federación.
19. La Dirección Técnica obtendrá una copia del decreto, y a su vez enviará una copia a la
delegación para que se tramite el ingreso del polígono al Registro Público de la Propiedad (RPP).
20. La Delegación y el núcleo agrario determinarán lugar y fecha del pago de la indemnización, para
lo cual la Dirección de Operación solicitará los recursos correspondientes y efectuará el pago.
Una vez realizado el pago, la SRA ejecutará el decreto expropiatorio y dará posesión del polígono
expropiado a la CORETT.
21. La Delegación hará del conocimiento del comprador la disponibilidad de la reserva territorial y se
procederá a su enajenación en los términos convenidos, con lo que se dará fin al procedimiento.
22. La CORETT efectúa la venta a través de la delegación.
23. A solicitud del comprador, la CORETT elaborará los títulos de propiedad.
5.3. Técnicos
5.3.1. Sistema Único de Información de Suelo
Pese a que uno de los instrumentos fundamentales de cualquier proceso de planeación es la información
actual y oportuna. Dada la participación de diversas dependencias y entidades participantes de los tres
niveles de gobierno, existe gran dispersión de información, en materia de suelo y diferencia de procesos,
ya que los usos de tecnología son diversos.
Es imprescindible homogeneizar los diversos sistemas de información y compatibilizarlos para integrarlos
en un sistema único que dé servicio a todos los usuarios. Los avances tecnológicos permiten proponer
que este sistema de información se encuentre georeferido, posibilitando el manejo de cartografía urbana
automatizada, para lo cual se sugiere que la base de este sistema sea la cartografía catastral.
El fideicomiso antes planteado, puede tener dentro de sus funciones la integración de un único sistema
de información de suelo que cuente con los siguientes subsistemas:
• Subsistema de identificación de asentamientos humanos irregulares.
La localización de los inventarios actuales, así como la identificación de nuevos asentamientos humanos,
permitirá la oportuna toma de decisiones por parte de autoridades municipales y estatales, con la
finalidad de evitar el crecimiento de los mismos y en su caso, su pronta reubicación, antes de que se
inicien los procesos de consolidación de la vivienda y por lo tanto, de la colonia.
Los indicadores básicos de este subsistema son: el número de lotes, la superficie, las familias y la
ubicación georeferida de los asentamientos humanos. Para su operación, es de gran importancia la
función que desempeñan los comités municipales y ciudadanos de vigilancia que operan en el Estado de
Nayarit.
• Subsistema de localización de núcleos agrarios.
Debido a la situación jurídica que presentan actualmente los núcleos agrarios, así como, a la superficie y
localización que tienen respecto a las áreas urbanas de los centros de población prioritarios en el Estado
de Nayarit, éstos representan una posibilidad importante para la incorporación de suelo para el
crecimiento.
En este sentido, es conveniente que el sistema considere la incorporación de información geográfica que
tiene el RAN y el INEGI, para localizar los polígonos de los núcleos que han sido certificados; así como el
avance de los que se encuentra en proceso de certificación.
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Los indicadores para el subsistema son: denominación del núcleo, superficie y número de parcelas,
superficie de uso común, avance en el PROCEDE y en el proceso de la adquisición del dominio pleno,
superficie con asentamientos humanos, número de familias y ubicación georeferida.
Adicionalmente, la información deberá estar registrada en una base de datos, asociada a la cartografía
que tenga información desagregada por tierras para asentamientos humanos, tierras de uso común y
tierras parceladas en cuanto a beneficiarios, lotes y superficies, así como el registro de aquellos núcleos
que vayan adoptando el dominio pleno.
• Subsistema de monitoreo del crecimiento urbano.
Con el objeto de contar con un monitoreo de la expansión de las áreas urbanas, se propone que en este
subsistema se obtengan y analicen fotografías satelitales semestrales o anuales, que permitan detectar
con precisión las áreas de crecimiento, información que deberá ser cruzada con los resultados de los
subsistemas anteriores.
• Subsistema de reservas territoriales.
El sistema también deberá registrar en cartografía las áreas que Planes y Programas de Desarrollo
Urbano determinen para el crecimiento futuro de los centros de población, así como las reservas
territoriales patrimoniales de los diferentes organismos, registrando indicadores como: superficie, uso
actual del suelo, grado de aptitud, tenencia de la tierra, usos propuestos, densidades previstas y
coeficientes de uso y ocupación del suelo.
Por otro lado, se registraran en la cartografía aquellos predios que se hubieran aportado al Fideicomiso y
que constituirían parte de la base para la bolsa de tierra que este organismo tendrá a su cargo y difundirá
entre promotores inmobiliarios.
• Subsistema de información estadística.
En este subsistema se deberá incorporar la información estadística derivada de estudios y proyectos
específicos de suelo que se realicen en la zona y con la que se iría complementando la base de datos
estatal; con indicadores como población, densidades, niveles de ingresos, entre otros.
El diseño de un sistema único de información municipal, así como una red interna que permita el flujo e
intercambio de información, hará más eficientes los procesos, especialmente aquellos que tienen que ver
con la atención a la ciudadanía como: tenencia de la tierra, el Registro Público de la Propiedad (RPP),
catastro y el Registro Agrario Nacional (RAN).
5.3.2. Observatorios urbanos
Los Estados -miembros de la Organización de las Naciones Unidas (ONU), entre ellos México- acordaron
en el año 2000 los objetivos de desarrollo del Milenio. Estos objetivos contemplan la dimensión esencial
de la pobreza y sus efectos sobre la vida de las personas y constituyen, por sí mismos, un compromiso
mundial de los líderes con la pobreza; encarando los problemas relacionados mas apremiantes
problemas relacionadas tales como salud, desigualdades de género, educación y sustentabilidad
ambiental. Para monitorear el avance, estos objetivos se han traducido en 18 metas cuantitativas y 48
indicadores.
La ONU ha asignado a ONU- HABITAT la responsabilidad de prestar asistencia a los Estados -miembro
en el monitoreo y consecución gradual de la meta “ciudades sin asentamientos precarios”, conocida
también como “Meta 11”. (Una de las tres metas del Objetivo 7, “Garantizar la sostenibilidad del
medioambiente”). 47
47
La Meta 11 es: “Para el año 2020, haber mejorado sustancialmente la vida de por lo menos 100 millones de habitantes de
asentamientos precarios.”
82
La Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL) diseñó e instrumentó desde el año 2003 el Programa
Hábitat, con el propósito de articular los objetivos de la política social con los de las políticas de
desarrollo territorial y urbano. Los objetivos del Programa son: contribuir a superar la pobreza urbana,
transformar el hábitat popular y hacer de las ciudades y sus barrios espacios ordenados, seguros y
habitables. El conjunto de objetivos e iniciativas de este Programa comparten los compromisos
establecidos con la ONU y en específico, con los objetivos de desarrollo y metas del milenio.
Es un sistema creado por la ONU para ayudar a sociedades y gobiernos locales a fomentar el desarrollo
sustentable de sus comunidades promoviendo la puesta en práctica de los acuerdos de la Agenda
Hábitat y los objetivos de Desarrollo del Milenio.
El objetivo de los observatorios es monitorear y evaluar de manera sistemática y regular las condiciones
de desarrollo locales, a través de involucrar a entes locales con capacidad de decisión con
organizaciones de la sociedad civil en un diálogo.
Este monitoreo se lleva a cabo mediante un sistema de indicadores estratégicos y estadísticas claves
que dan cuenta del desarrollo urbano, social, económico y ambiental de las comunidades locales y la
difusión del conocimiento de las mejores políticas urbanas hacia la sustentabilidad que hay en el mundo
hoy.
El sistema está integrado por 42 indicadores, acordados entre la SEDESOL y la ONU-HÁBITAT, que
permitirán medir el desarrollo urbano y social de las ciudades respecto al desarrollo de la agenda hábitat
y de las metas de desarrollo del milenio. Ésta se integra por:
• 20 indicadores clave o principales, útiles para formular y evaluar políticas urbanas, compuestos
por datos cuantitativos, porcentajes e índices.
• 9 indicadores basados en listas de datos cualitativos que sirven para hacer valorizaciones en
áreas que no pueden medirse fácilmente en términos cuantitativos. Éstas son preguntas cerradas
que se responden con si o no.
• 13 indicadores extensivos, diseñados para complementar los resultados de los indicadores clave
y de los datos cualitativos, con el fin de proporcionar mayor profundidad en el tema.
Las principales tareas de los observatorios son:
• Dar seguimiento a las políticas urbanas.
• Generar información y retroalimentación con organismos involucrados en la planeación y la
administración de ciudades.
• Medir el comportamiento de las ciudades.
• Consolidar convenios de colaboración con municipios e instancias correspondientes.
• Incorporar al Observatorio Urbano en la Red Global de Observatorios de las Naciones Unidas.
• Sistematizar y actualizar la información.
• Elaborar y difundir informes especializados.
Dada la dinámica urbana de la conurbación Tepic-Xalisco, se propone la creación de un observatorio en
esta zona, con el objeto de establecer un sistema de indicadores estratégicos propios que permitan
monitorear el desarrollo urbano, social, económico y ambiental. La zona que por su desarrollo económico
puede también instalar un observatorio urbano, es la costera de Bahía Banderas.
5.4. Jurídicos
Los instrumentos jurídicos desarrollados en los siguientes puntos pueden generar cambios en el Marco
Jurídico Estatal y Municipal, razón por la cual -para el cumplimiento de los objetivos planteados en el
presente Programa- deberá realizarse una revisión de éstos y en su caso, hacer las modificaciones
convenientes.
83
5.4.1. Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit
Todas las acciones de urbanización en áreas y predios que generen transferencia de suelo rural a
urbano; fusión, subdivisión, y fraccionamiento de terrenos; cambios en la utilización de éstos; obras de
urbanización y edificación que se realicen en la Entidad, con la finalidad de planear, ordenar y regular los
asentamientos humanos; así como fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros
de población; quedan sujetas a cumplir con las disposiciones de esta Ley, siendo obligatoria su
observancia tanto para las entidades públicas como para los particulares.
Es una Ley que se ajusta al nuevo sistema de planeación urbana, que define las facultades del Estado y
Municipios e incorpora conceptos como ordenamiento territorial, programas regionales, programas
municipales de ordenamiento territorial y desarrollo urbano. Ésta Ley se compone por los siguientes
títulos:
• Disposiciones generales.
• De las autoridades y organismos auxiliares.
• De los organismos auxiliares.
• Del sistema de planeación del desarrollo urbano.
• De las regulaciones a la propiedad en los centros de población.
• Del sistema estatal de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y la vivienda.
• De la participación social, financiamiento y fomento para el desarrollo urbano.
• Del fraccionamiento, relotificación, fusión y subdivisión de terrenos.
• Del Programa Estatal de vivienda.
• De las construcciones, infraestructura, equipamiento y servicios urbanos.
• Del patrimonio histórico, turístico, natural y cultural del Estado.
• De las medidas de seguridad, infracciones, sanciones y recursos.
5.4.2. Ley Registral y Catastral del Estado de Nayarit
Todas las atribuciones en materia catastral, es decir, la integración de registros, vigilancia y autorización
de planos catastrales; la localización de cada predio ubicado dentro de la Entidad; la aprobación de
planos y valores unitarios; la organización del Registro Público de la Propiedad en la Entidad; entre otras,
quedan sujetas a cumplir con las disposiciones de esta Ley, siendo obligatoria su observancia tanto para
las entidades públicas como para los particulares.
Sin embargo, la reconversión del Instituto Catastral a un órgano normativo en materia de información
estadística y geográfica, promueve la creación de un reglamento municipal en materia catastral, es decir,
la Ley Registral y Catastral requerirá de una reestructuración en la que se asignen las funciones de
asesoría, con la finalidad de apoyar el desarrollo de los sistemas sectoriales y municipales de información
y su integración a los sistemas estatal y nacional de información; así como la integración y la publicación
de información estadística referida a los diversos ámbitos, sobre la dimensión, estructura y distribución de
los hechos geográficos, económicos y sociales de la Entidad.
5.4.3. Reglamentación Municipal en materia de suelo
En 1983 fue modificado el artículo 115 Constitucional, confiriéndoles a los Ayuntamientos -entre otras
facultades- la reglamentación, producto del rezago jurídico que existía en esta instancia de gobierno. En
diciembre de 1999 se realizan nuevamente reformas y adiciones al artículo 115 Constitucional, con objeto
de apoyar las acciones tendientes a reforzar el federalismo, y otorgar a los Ayuntamientos mayores
facultades.
En materia de desarrollo urbano, destacan las reformas a la fracción V, para quedar de la siguiente
manera:
Los municipios, en los términos de las leyes federales y estatales relativas, estarán facultados para:
• Formular, aprobar y administrar la zonificación y los Planes de Desarrollo Urbano Municipal.
• Participar en la creación y administración de sus reservas territoriales.
84
•
•
•
•
•
•
•
Participar en la formulación de Planes de Desarrollo Regional, los cuales deberán estar en
concordancia con los planes generales de la materia. Cuando la federación o los estados
elaboren proyectos de desarrollo regional deberán asegurar la participación de los municipios.
Autorizar, controlar y vigilar la utilización del suelo, en el ámbito de su competencia, en sus
jurisdicciones territoriales.
Intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra urbana.
Otorgar licencias y permisos para construcciones.
Participar en la creación y la administración de zonas de reservas ecológicas y en la elaboración
y la aplicación de programas de ordenamiento en esta materia.
Intervenir en la formulación y la aplicación de programas de transporte público de pasajeros
cuando aquellos afecten su ámbito territorial.
Celebrar convenios para la administración y la custodia de zonas federales.
En lo correspondiente y de conformidad a los fines señalados en la fracción II del artículo 115
constitucional, se expedirán los reglamentos y las disposiciones administrativas que fueren necesarios.
A partir de las reformas, los Gobiernos Federal y Estatal han realizado importantes esfuerzos para
fortalecer a los ayuntamientos, transmitiéndoles funciones, toma de decisiones y recursos para ejercerlas,
logrando paulatinamente un importante proceso de descentralización hacia los Municipios.
Destaca en materia de suelo, la operación de algunos catastros municipales y atribuciones, como la de
actualizar áreas homogéneas, bandas de valor y valores unitarios de suelo, indicadores básicos para la
determinación del valor catastral que es la base gravable del impuesto predial.
Aunque, este proceso de desconcentración le confiere nuevas atribuciones y fusiones a los
ayuntamientos, los recursos con los que cuentan son desiguales, por lo que solo los ayuntamientos
grandes tienen la capacidad de absorber estas nuevas tareas. En este sentido, cualquier acción de
descentralización debe traer aparejada una redistribución de recursos o bien el otorgamiento de partidas
presupuestales adicionales y etiquetadas para estos efectos. En este sentido cobra especial interés el
ramo 33 en su modalidad de Fondo de Infraestructura Social Municipal.
La facultad reglamentaria, entendida como la capacidad de instrumentar y aplicar las leyes federales y
estatales en el ámbito territorial del municipio a través de reglamentos y disposiciones administrativas,
puede contribuir a ordenar, racionalizar y regular la participación de la autoridad municipal respecto a la
incorporación de suelo y la determinación de reservas territoriales.
Con los reglamentos de suelo se logran establecer los principios de actuación de la autoridad municipal
para formular Planes, determinar usos, reserva y destinos, así como deslindar la participación en cuanto
a la regularización de la tenencia de la tierra, la identificación de asentamientos humanos irregulares y la
incorporación de núcleos agrarios al desarrollo urbano; se resguarda jurídicamente la decisión de la
autoridad en materia de suelo; se genera un orden al especificar a que autoridades les corresponde
operar facultades, funciones y procedimientos relacionados con las materias a reglamentar; y le garantiza
a la comunidad que los actos de gobierno relativos al suelo, se encuentran debidamente fundamentados
en principios de legalidad.
Las experiencias de reglamentación se han enfocado a cuestiones administrativas y de regulación de los
servicios públicos; la regulación de suelo urbano es un campo que hasta ahora no ha sido sujeto a
reglamentación y si se espera que este nivel de gobierno participe de manera importante, es necesario
promover que los municipios formulen estos instrumentos jurídicos.
Por lo anterior, las materias que pueden ser reglamentadas son variadas, proponiéndose dos
alternativas, la primera que se refiere a un solo reglamento que regule todas las materias y la segunda, la
formulación de reglamentos independientes por materia. Los reglamentos son las siguientes:
• Reglamento de Desarrollo Urbano. Regular el contenido de los Planes que involucran la regulación
de áreas de crecimiento, usos, destinos y etapas, permitiéndole a la Autoridad Municipal la
85
•
•
•
posibilidad de tomar decisiones y llevar a cabo actos de autoridad en materia de licencia de usos de
suelo y construcciones con un fundamento jurídico.
Reglamento de los comités de inspección y vigilancia de asentamientos humanos. Este instrumento
puede regular la constitución, las atribuciones y la operación del comité municipal y de los comités
ciudadanos que vigilarían la creación y/o la ampliación de los asentamientos humanos irregulares en
los centros de población.
Reglamento de Catastro. Dado que es el catastro la base geográfica para la ubicación de información
relacionada con asentamientos irregulares, núcleos agrarios, y áreas de crecimiento, es
recomendable que se reglamenten estos apartados. Así mismo, dada la importancia de la
recaudación fiscal y particularmente del impuesto predial como base para estimular o desestimular la
ocupación de predios, es necesario reglamentar esta materia, en la que se señalen procedimientos
de valuación, registro de predios, actualización de áreas homogéneas, bandas de valor y valores
unitarios de suelo; así como procedimientos de apeo; deslinde y actualización del padrón catastral,
entre otros.
Reglamento de procedimientos para la regularización de la tenencia de la tierra y para la
incorporación de núcleos agrarios. Con el objeto de precisar la actuación de las autoridades
municipales en estos procedimientos es conveniente que este instrumento regule la participación de
requisitos, autoridades, sus facultades y atribuciones en estas materias, a efecto de fortalecer el
quehacer gubernamental y sustentarlo jurídicamente.
5.4.4. Adecuaciones al marco jurídico en materia de catastro e impuesto predial
La estrategia de modernización y descentralización de catastro, el proyecto estratégico y la reconversión
del Instituto Catastral implica cambios sustantivos en el marco normativo que regula la actividad catastral
y el cobro del impuesto predial.
Estas modificaciones, dependen de la forma como se apliquen las estrategias y los instrumentos antes
indicados, y requerirán de un análisis jurídico a detalle, a efecto de realizar ajustes y alineaciones con
otras normas legales de mayor jerarquía jurídica.
Además, los cambios a realizar seguramente traerán como consecuencia modificaciones a las
estructuras administrativas y operativas de las dependencias y entidades involucradas.
El marco jurídico que deberá ser ajustado, estará compuesto por las siguientes disposiciones, sin
menoscabo de incluir alguna otra:
• Ley Catastral y Registral del Estado de Nayarit
• Ley de Hacienda del Estado de Nayarit
• Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nayarit
• Ley de Ingresos del Estado Libre y soberano de Nayarit
• Reglamento Interior de la Secretaría de Finanzas
• Ley Municipal para el Estado de Nayarit
• Ley Orgánica del Poder Ejecutivo del Estado de Nayarit
Es importante considerar que estas propuestas se encuentran estrechamente vinculadas entre si por su
carácter integral, por lo que la aplicación de una estrategia que traiga como consecuencia una
modificación de algún ordenamiento jurídico estará encadenada a otras modificaciones en otras
disposiciones.
6. Coordinación y concertación
Siendo el suelo el soporte fundamental de toda actividad humana, se convierte en un recurso estratégico
para el desarrollo urbano y de especial importancia en el Estado de Nayarit, donde casi el 79% está
ocupado por núcleos ejidales, lo que representa una característica propia de la Entidad.
En este sentido, cualquier acción en materia de suelo urbano debe estar necesariamente vinculada a
políticas y estrategias de ordenamiento territorial, catastro, regularización de la tenencia de la tierra,
urbanización de ejidos y comunidades, precarismo urbano en la periferia, demandas insatisfechas,
86
riesgos, entre otros aspectos, lo cual lo hace un tema que tiene que ser abordado desde varios puntos de
vista y con una problemática multifactorial, ya que no se desprende de una causa única.
Todo ello le asigna al tema de suelo y reservas territoriales un carácter privado, toda vez que se trata de
un bien sujeto a un mercado semiartificial, con valores no determinados por el libre juego de la oferta y la
demanda como cualquier otro bien. El valor depende de otros factores como localización, adecuación,
forma, cercanía al centro y a servicios, infraestructura; por lo que está sujeto a múltiples intereses
económicos, ya que de él se extraen ganancias extraordinarias, por ser un mercado donde el bien
escasea, habiendo terreno sin uso (baldíos) sujeto a especulación, para obtener en el futuro mayores
ganancias.
Este tema tiene un carácter social, ya que satisface una necesidad básica de cualquier habitante; sin
embargo, su alto valor hace que el amplio sector de la población con escasos ingresos no pueda acceder
al suelo que se oferta en el mercado formal.
Desde luego, adquiere también un carácter público en cuanto al quehacer de las diferentes instancias de
Gobierno que atiendan los desequilibrios del mercado, así como, los problemas que los sectores privado
y social generan ante el conflicto de intereses que provoca el suelo-negocio y el suelo-bien básico.
En relación a este último aspecto, en Nayarit intervienen una gran cantidad de dependencias y entidades
públicas, cuyas actividades se han dado de manera aislada y poco coordinada. Sólo para la atención de
problemáticas específicas se reúnen las dependencias involucradas con el fin de atender aspectos que,
de acuerdo a su ámbito de competencia, puedan llevar a cabo.
El problema del suelo y las reservas territoriales, requiere de la participación coordinada de dependencias
y entidades federales, estatales y municipales; así como, de la concertación con el sector privado y social
para la atención de problemas específicos y el desarrollo de macroproyectos.
6.1. Coordinación
Para lograr una adecuada coordinación con dependencias y entidades involucradas de los tres órdenes
de gobierno se requiere de la conformación de un espacio administrativo donde se reúna a todas ellas
para analizar, discutir y plantear soluciones concretas a los diferentes problemas que se presenten en
materia de suelo.
Se trata de una instancia en la que se haga sinergia, se conjunten esfuerzos y se sumen recursos para
hacer más eficientes las políticas gubernamentales en esta materia. Para lograrlo, se propone la
conformación de un Consejo Estatal de Suelo y Reservas Territoriales, con los siguientes objetivos:
• Establecer normas, principios y criterios que tiendan a lograr la coordinación de las diversas
instituciones que participan en la constitución de reservas territoriales y en la regularización de la
tenencia de la tierra en ejidos y comunidades, a efecto de que en estos núcleos se desincorporen
terrenos ejidales y comunales a través de la integración de sociedades o asociaciones y
mediante la adopción del dominio pleno.
• Promover -en los casos donde sea necesario- la oportuna expropiación de terrenos ejidales y
comunales, así como su transferencia al Estado y al Municipio, mediante la desincorporación de
inmuebles de propiedad federal susceptibles de incorporarse al desarrollo urbano, en los
términos de las normas federales y locales establecidas en la materia y en las determinaciones
de reservas, áreas susceptibles de desarrollo, usos y densidades que se expidan con base en las
disposiciones de los Planes Urbanos y Regionales que integran el Sistema de Planeación Urbana
Estatal.
• Servir como mecanismo de supervisión de acciones, programas y políticas a implementar en
materia de suelo y reservas.
• Constituirse como un órgano colegiado consultivo en asuntos relacionados con suelo y reserva
territorial, así como un asesor técnico de macroproyectos.
El Consejo se integrará por:
• Presidente, que será el Gobernador Constitucional del Estado.
87
•
•
•
Vicepresidente, que será Secretario General de Gobierno.
Vocal Ejecutivo o Secretario Técnico, que será el Director General del IPROVINAY.
Vocales, que serán los presidentes municipales de los 20 Ayuntamientos de la Entidad; los delegados
estatales de SEDESOL, SRA, Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, PA, RAN,
Coordinador Estatal del INEGI, SEMARNAT, Secretaría de Finanzas (Dirección de Catastro),
Secretaria de Planeación, INADES, Secretaria de Turismo, Coordinación de Fortalecimiento
Municipal de Nayarit, FIBBA; así como cualquier otra dependencia u organismo que proponga su
inclusión el Comité Estatal.
Algunas funciones que pueden adjudicarse al Consejo son:
• Integrar el padrón de los asentamientos humanos irregulares en el Estado, identificando origen y
problemática de la tenencia de la tierra y grado de consolidación de servicios básicos y
equipamiento urbano.
• Elaborar un programa específico para la regularización de asentamientos humanos,
priorizándolos para su atención en función de la planeación del desarrollo urbano.
• Establecer criterios y métodos para que la regularización de los asentamientos humanos se
realice en forma ágil, garantizando que los beneficios del Programa sean preferentemente para
las familias que han ocupado la tierra para establecer su morada.
• Uniformar criterios y procedimientos administrativos de dependencias y organismos federales,
estatales y municipales, para la realización de los objetivos del Convenio.
• Proponer la celebración de convenios con dependencias oficiales, organismos, colegios de
profesionales, asociaciones y cámaras que permitan su participación en la ejecución de este
Programa Estatal.
• Establecer estrategias que permitan erradicar la formación de asentamientos humanos
irregulares.
• Recibir los planteamientos de la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, con
el objeto de atender la problemática social en las colonias sujetas al programa de regularización.
• Recibir de los municipios la información correspondiente y recomendar acciones para encauzar
las demandas de suelo urbano de los grupos sociales marginados, a fin de que se integren
programas específicos con instituciones y promotores de vivienda, que permitan su atención a
través de la constitución de reservas territoriales.
• Participar en la elaboración y la aprobación de la carta regional de reservas territoriales, la cual
define zonas apropiadas al desarrollo sectorial, garantizando el proceso de crecimiento de un
territorio determinado y marcando las bases para una integración jurídica de los terrenos
definidos para el uso que marque la carta.
• Recibir las propuestas de constitución de reservas territoriales de municipios, dependencias y
organismos federales, estatales o municipales, para el desarrollo de vivienda, turismo, industria,
servicios, equipamiento urbano, zonas de preservaciones ecológicas y conservación urbana,
obras de infraestructura y cualquier otra actividad de fomento económico.
• Establecer procedimientos de revisión de las propuestas planteadas en los puntos anteriores y
los criterios técnicos aplicables.
• Recomendar estrategias y el establecimiento de asociaciones, sociedades, fideicomisos y
cualquier otra figura jurídica para la incorporación de suelo al desarrollo urbano, acordes con la
LGAH, la Ley Agraria, la LGEEPA, la Legislación Estatal y las demás disposiciones legales que
incidan en la materia.
Este Consejo deberá sesionar periódicamente para atender los asuntos, previa agenda de sesiones y un
mecanismo específico de operación con reglas claras en cuanto a responsabilidades, compromisos,
seguimiento de acuerdos entre otros aspectos. Estas reglas se pueden concretar en un reglamento
interno de operación del Consejo que se deberá instalar mediante un acuerdo de coordinación
interinstitucional en el que se establezcan objetivos y compromisos de dependencias y entidades
participantes.
El Consejo puede operar mediante grupos de trabajo permanentes para garantizar que los acuerdos se
lleven a cabo.
88
La operación del Consejo tiene, entre otras, las siguientes ventajas:
• Hacer reuniones periódicamente para dar seguimiento detallado a los asuntos acordados.
• Facilitar la construcción de polígonos de actuación concertada.
• Alinear políticas, estrategias, programas y acciones de todas las instancias gubernamentales.
• Dar seguimiento y resolver los problemas administrativos oportunamente.
• Coordinar y encadenar ordenadamente los esfuerzos.
• Concentrar información que se encuentra dispersa.
6.2. Concertación
Para la concertación entre las instancias gubernamentales y el sector privado, se propone que el grupo
de empresas inmobiliarias, constructores y promotores de vivienda se organicen para conformar la
delegación estatal de la CANADEVI (Cámara Nacional de Desarrolladores de Vivienda) a efecto de que
el Consejo pueda tener la instancia adecuada de concertación.
Los beneficios que ofrece esta agrupación son:
•
Representar y defender los intereses de los afiliados ante autoridades públicas, empresas
descentralizadas y de servicios, instituciones privadas y organismos financieros.
• Actuar como mediador o árbitro en conflictos industriales de carácter nacional, relacionados con
actividades industriales de desarrollo y promoción de vivienda.
• Aportar soluciones al problema de la vivienda en México, llevando ante las diferentes dependencias,
experiencia y conocimientos de sus agremiados, en forma ordenada y congruente.
• Celebrar convenios, contratos, acuerdos o cualquier otro acto o instrumento jurídico, para el
cumplimiento de sus fines con dependencias públicas, organismos de viviendas, instituciones
públicas o privadas.
• Hacer reuniones periódicas con diferentes organismos, fondos de vivienda y Secretarias que, de
manera directa, participan en la realización y la mejora continua del desarrollo de vivienda.
• Ser órgano de consulta para facilitar la creación, el desarrollo y la expansión de la actividad
económica que representa.
Esta Cámara realiza gestiones:
• De promoción, para que la entrega de recursos que otorgan los organismos públicos sea eficiente y
oportuna.
• De estrategias con instituciones de vivienda, organismos de gobierno y entidades financieras a corto,
mediano y largo plazo, para ofrecer a los mexicanos vivienda digna en los próximos años.
• De estímulos fiscales, concernientes a los subsidios en diversos conceptos y actividades
relacionados con vivienda de interés social y/o económica.
• De proyectos, de acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano.
• De facilitador de procesos ante autoridades financieras y fondos de vivienda, para facilitar los
procesos para el otorgamiento del financiamiento a desarrolladores.
• De reserva territorial en el precio y las condiciones físicas que requieren los proyectos habitacionales,
sobre todo aquellos enfocados a atender a la población de más bajos ingresos.
• De programas o procesos que pongan al alcance de más personas, la posibilidad de adquirir una
vivienda.
• De trámites y permisos ágiles y transparentes.
Proporciona asesoría para:
• Facilitar la creación y la expansión de la actividad económica que representa, por ser órgano de
consulta y desarrollo.
• Dar seguimiento a trámites realizados ante los fondos de vivienda.
• Crear nuevos esquemas financieros que atraigan mayores recursos económicos para el desarrollo de
vivienda en todo el país.
89
•
•
Impulsar la profesionalización, la modernización y la especialización que requiere esta industria para
lograr que todos los involucrados en ella respondan a la certificación de calidad que debe caracterizar
el trabajo de todos los Afiliados, por medio de capacitación.
Facilitar a los afiliados toda la información inherente a su actividad a través de publicaciones,
circulares, Internet, videoconferencias y cualquier otro medio de comunicación.
Otros apoyos que ofrece a sus agremiados son:
• Apoyar en la colocación de las viviendas de sus afiliados, canalizando las demandas de la población
mediante expos, ferias y encuentros de vivienda.
• Crear infraestructura básica en desarrollos habitacionales (agua, luz, drenaje, vías de comunicación,
entre otras).
• Organizar eventos (conferencias de prensa, convenciones, encuentros nacionales e internacionales)
en los cuales participen representantes de los principales organismos o entidades relacionadas con la
industria de la vivienda.
• Ofrecer a cada socio información de primer orden.
• Intervenir en las sesiones de consejo o asambleas y poder ser electo -en su caso- como miembro del
consejo directivo; así como desempeñar otros cargos directivos y representación de la Cámara,
previa comprobación de su calidad de afiliado.
• Participar en las comisiones mixtas de trabajo, con instituciones de vivienda privadas y de Gobierno,
Estatal y Federal.
• Reunir a actores de la industria y socios de la Cámara, a través de teleconferencias, para discutir
temas urgentes para el sector. 48
La principal ventaja que establece esta agrupación es que la concertación se realiza con un organismo
aglutinador y no con cada uno de los promotores o desarrolladores, por lo que es importante su
promoción y apoyo.
La concertación también se dará con el sector social, espacialmente con aquellos que se encuentren
organizados para promoción de vivienda, aprobación de suelo y desarrollo de proyectos de vivienda. Tal
es el caso de inmobiliarias ejidales, agrupación de colonos y vecinos entre otros.
Por ello es importante establecer una ventanilla única que atienda asuntos relacionados con suelo,
regularización de la tenencia de la tierra, desarrollo de proyectos de vivienda, otorgamiento de lotes con
servicios, entre otros. Estas solicitudes pueden valorase, clasificarse y distribuirse a través del Consejo
propuesto anteriormente.
7. Evaluación
7.2. Mecanismos generales para la evaluación del Programa
Hoy día, la sociedad exige una administración local eficiente, eficaz, transparente, de calidad y que rinda
cuentas claras sobre su desempeño y el destino de los recursos públicos aplicados; además de un
gobierno cuyos resultados satisfagan las necesidades de la comunidad, elementos que en la actualidad
se han vuelto muy escasos.
Para la adecuada implementación y ejecución del Programa Estatal de Suelo y Reservas Territoriales de
Nayarit, es necesario crear mecanismos de evaluación que permitan dar seguimiento a los avances en su
ejecución, llevar un control de cada una de las acciones implementadas y medir los resultados
esperados.
Se plantea integrar la evaluación como un ejercicio periódico y sistemático que permita emitir informes
ejecutivos de avances y logros en la administración del Programa, y a su vez, el nivel de cumplimiento del
IPROVINAY como agencia encargada de su ejecución y seguimiento.
48
Lo referente al CANADEVI fueron obtenidos de la página ww.canadevi.org.mx.
90
Un eficiente y adecuado instrumento de evaluación permitirá dar seguimiento al nivel de avance y
cumplimiento de objetivos y proyectos planteados en este programa, además de contar con la posibilidad
de que se realice de forma periódica, de acuerdo al diseño de los mecanismos de evaluación, como
pueden ser indicadores o tableros de control, entre otros.
De forma puntual se identifican algunas ventajas que brindan la integración y el diseño de mecanismos
de evaluación. Éstas son:
• Medir y valorar el desempeño de administradores públicos estatales encargados de la ejecución del
Plan, en función de los objetivos planteados y los compromisos contraídos con el ámbito estatal y
municipal.
• Evaluar el grado de alcance de objetivos, Programas y acciones.
• Sistematizar alcances y logros en diferentes períodos de tiempo.
• Disponer de información para la toma oportuna de decisiones que permita operar las medidas
correctivas o hacer las modificaciones requeridas y así, superar las limitantes.
• Contar con una herramienta para dar seguimiento sistemático y periódico, para verificar el uso
eficiente de los recursos públicos disponibles, dirigido a los funcionarios municipales y la población en
general.
• Conocer periódicamente avances y alcances logrados a lo largo de administración.
7.2. Mecanismos para la evaluación
Tableros de control
Para sistematizar la información que evaluará el Programa, se integrará un Informe de Ejecución Anual a
través de tableros básicos de control. Este informe será emitido por dependencias y entidades
responsables de acciones, Programas y obras que conformarán cada proyecto estratégico en un reporte
integral en los que se describan los principales logros, así como los rubros que requieran una mayor
prioridad y aquellos que registren mayor rezago en cuanto a su cumplimiento. Ello permitirá emitir las
recomendaciones que deberán llevarse acabo en el período siguiente.
También se pueden elaborar informes ejecutivos mensuales que den seguimiento puntual a Programas y
proyectos estratégicos para:
• Señalar las metas alcanzadas.
• Reconocer los objetivos no alcanzados.
• Identificar los factores que han impedido el alcance de objetivos.
• Proponer los medios para recuperar los objetivos o las metas no alcanzadas.
• Establecer acciones concretas para recuperar los alcances no logrados del Programa.
La periodicidad de estos reportes depende del interés de la Autoridad y la disponibilidad de la
información; asumiendo que a mayor periodicidad, menor posibilidad de corregir o actuar oportunamente
para reorientar Programas y proyectos.
En función de los principales ámbitos identificados en el desarrollo del Programa, se recomienda generar
los siguientes tableros:
• Regularización
• Reservas (ocupada y no ocupada)
• Registros catastrales
• Ejidos con PROCEDE
• Planes y Programas
El contenido de los tableros puede variar en función del grado de coordinación entre las dependencias
participantes y la dependencia concentradora de información. El propósito del tablero de control será
medir el avance de los diferentes Programas, proyectos y acciones que definan los objetivos generales
del Programa y los proyectos estratégicos. Para lo anterior, se considera la dependencia o entidad
responsable, el avance físico y financiero y la población que resultó beneficiada, así como observaciones,
aclaraciones y recomendaciones que se deriven del análisis del avance.
91
Este mecanismo es una forma de dar seguimiento detallado y periódico, permitiendo la oportuna toma de
decisiones, siempre con el fin último de cumplir con los objetivos del Programa.
Definición y construcción de indicadores
Un segundo mecanismo de evaluación es mediante los indicadores de medición de logros. Tienen el
propósito fundamental de medir el nivel de cumplimiento de los objetivos generales del Programa,
planteados en el Nivel Normativo y diseñados en función de los ámbitos de atención estratégicos. Con
estos indicadores se pretende:
• Producir información que destaque el desempeño de cualquier dependencia o entidad y verificar
el cumplimiento de sus objetivos en términos de resultados.
• Prevenir y destacar desviaciones en el logro de los objetivos.
• Proporcionar información de calidad para integrar reportes e informes de avances.
Para lograr lo anterior, es importante considerar que la construcción y la aplicación de indicadores como
los que se sugieren en el siguiente apartado, dependen de la consideración de los siguientes aspectos:
• La disponibilidad de autoridades estatales y municipales para ser evaluados.
• La claridad que dependencias y entidades de la administración pública estatal y municipal tengan
de los objetivos a evaluar.
• La factibilidad de aplicación que los indicadores tengan en cuanto a costo, tiempo y capacidad
técnica para su manejo.
• Las fuentes de información para la construcción del indicador y su posterior actualización sean
fuentes oficiales y validadas por los generadores de las mismas.
• Los indicadores deben ser aceptables, confiables y pertinentes.
Del diseño de indicadores para el seguimiento de objetivos depende el éxito de la evaluación de
Programa Estatal de Suelo y Reservas Territoriales de Nayarit. En este sentido, se proponen algunos
indicadores de evaluación.
Indicadores de objetivos generales
• Consolidar la coordinación interinstitucional en los tres ámbitos de gobierno para dar seguimiento
sistemático a las acciones en materia de suelo y reservas territoriales.
- (Acuerdos solventados y ejecutados)/(total de acuerdos definidos entre los ámbitos de
gobierno en materia de suelo y reservas)(100).
- (Acciones y acuerdos para el desarrollo urbano cumplidos por autoridades estatales y
municipales)/(total de acciones y acuerdos entre los dos ámbitos de gobierno)(100).
- (Convenios
derivados
de
acuerdos
interinstitucionales)/(acciones
acordadas
interinstitucionales)(100).
• Actualizar las estructuras administrativas para una mejor administración de suelo y reservas.
- (Agencias gubernamentales con rediseño de funciones y atribuciones en materia de suelo y
reservas)/(total de agencias gubernamentales con funciones y atribuciones en materia de
suelo y reservas )(100).
- (Procesos automatizados para la administración de suelo y reservas)/(total de procesos
automatizables para la administración de suelo y reservas territoriales)(100).
- (Servidores públicos capacitados de las agencias encargadas del desarrollo urbano)/(total de
servidores públicos de las agencias encargadas del desarrollo urbano)(100).
• Actualizar el marco normativo en materia de suelo y reserva para contar con instrumentos
jurídicos eficientes y normas urbanísticas acordes a la realidad de los fenómenos urbanos.
- (Reglamentos y Leyes con modificaciones en atribuciones y funciones en materia de
desarrollo urbano)/(total de Reglamentos y Leyes que presentan limitaciones para la
adecuada operación de funciones en materia de desarrollo urbano)(100).
- (Procesos o normas urbanísticas mejoradas mediante la implementación de Reglamentos y
manuales / procesos y normas de aplicación urbanística)(100).
• Promover la oferta de suelo, garantizando equidad para todos los sectores de la población.
- (Reserva disponible para vivienda)/(reserva territorial desocupada disponible)(100).
92
(Población que se encuentra en el estrato de menos de 3vsm beneficiada con reserva
territorial)/(total de población que se encuentra en el estrato de menos de 3vsm)(100).
- (Población con menos de 3vsm con acceso a programas de financiamiento de vivienda)/(total
de población con menos de 3vsm demandante de suelo para vivienda)(100).
- (Población beneficiada de los programas de vivienda social)/(población objetivo de
programas de fomento a la vivienda social)(100).
- (Vivienda de bajo costo fomentada en un año)/(vivienda programada )(100).
- (Viviendas ofertadas para población de bajos ingresos)/(total de viviendas ofertadas)(100).
- (Número de apoyos financieros otorgados para construcción o mejoramiento de
vivienda)/(número de apoyos financieros programados)(100).
Garantizar la certeza en la tenencia de la tierra a la población demandante de tierra para
vivienda.
- (Población atendida demandante de tierra regular para vivienda)/(población demandante de
tierra para vivienda)(100).
- (Asentamientos humanos irregulares detectados y atendidos)/(asentamientos humanos
irregulares detectados)(100).
- (Procedimientos nuevos y renovados para la certeza en al tenencia de la
tierra)/(procedimientos existentes para la certeza en la tenencia de la tierra)(100).
- (Reserva territorial regular)/(total de reserva territorial)(100).
- (Predios regularizados)/(total de predios irregulares)(100).
- (Lotes ingresados al Registro Público de la Propiedad)/(total de lotes pendientes a
registrar)(100).
Definir reservas territoriales y zonas de crecimiento urbano de forma ordenada, anticipada y a
bajos costos, con la finalidad no sólo de satisfacer las necesidades de suelo, vivienda y
equipamiento urbano, sino de promover el crecimiento ordenado y sustentable del Estado de
Nayarit, a través de la definición de suelo apto para el desarrollo urbano, cuyo fin último evite la
formación de asentamientos irregulares y oriente el crecimiento de los centros de población del
estado de Nayarit.
- (Reserva ampliada)/(reserva actual –1)(100).
- (Superficie constituida para reservas territoriales)/(superficie desocupada apta para uso
habitacional)(100).
- (Reserva territorial con aptitud)/(Reserva territorial definida en Planes y Programas)(100).
- (Reserva territorial ocupada / total de reserva territorial)(100).
- (Superficie adquirida por los ámbitos gubernamentales para reserva del año en
curso)/(superficie adquirida por los ámbitos gubernamentales para reserva del año anterior 1)(100).
Fomentar la incorporación ordenada de núcleos agrarios al desarrollo urbano, especialmente en
aquellos que por su posición geográfica resulten estratégicos para el crecimiento de las áreas
urbanas, privilegiando la constitución de asociaciones entre los núcleos agrarios y el sector
privado.
- (Superficie ejidal destinada a uso de suelo urbano)/(total de superficie ejidal)(100).
- (Ejidos con PROCEDE)/(superficie total de núcleos agrarios)(100).
- (Ejidos colindantes a área urbana con aptitud con dominio pleno)/(ejidos colindantes a área
urbana con aptitud)(100).
Promover que cada municipio del Estado cuente con instrumentos de planeación urbana
actualizados.
- (Planes de Desarrollo Urbano de Centros de Población, Municipales y esquemas
urbanos)/(total de municipios)(100).
- (Instrumentos de desarrollo urbano estatales y municipales con antigüedad mayor a 6
años)/(total de instrumentos normativos)(100).
- (Proyectos ejecutados de suelo y reservas territoriales)/(proyectos planeados)(100).
- (Instrumentos de regulación y control para el desarrollo urbano renovados)/(total de
instrumentos de regulación y control para desarrollo urbano)(100).
Reducir paulatinamente el rezago en regularización de la tenencia de la tierra, reconvirtiendo los
Programas a emergentes.
-
•
•
•
•
•
93
(Acciones de prevención de irregularidad en la tenencia de la tierra año en curso)/(Acciones
de prevención de irregularidad en la tenencia de la tierra año anterior – 1)(100).
- (Predios regularizados)/(predios urbanos irregulares)(100).
- (Superficie regularizada)/(total de superficie a regularizar programada)(100).
- (Superficie regularizada)/(Superficie por regularizar)(100).
- (Acciones y acuerdos cumplidos por agencias gubernamentales en relación a la
regularización de la tenencia de la tierra)/(acciones y acuerdos tomados)(100).
Promover la densificación de grandes predios baldíos intraurbanos de propiedad y del dominio
público o social, y propiciar y estimular la utilización plena de aquellos de similar naturaleza, de
origen privado, que contando con infraestructura y servicios, son objeto de la especulación
inmobiliaria.
- (Acciones realizadas para la promoción de saturación de suelo baldío)/(acciones
programadas)(100).
- (Superficie baldía)/(superficie total)(100).
- (Acciones de promoción de ocupación de baldíos año en curso)/(acciones de promoción de
ocupación de baldíos año anterior - 1)(100).
-
•
94
Anexo estadístico
95
Tabla 2.3.1. Requerimientos de vivienda por rango de población
Corto plazo 2011
Entidad
federativa o
municipio
Nayarit
Acaponeta
Ahuacatlán
Amatlán de
Cañas
Compostela
Huajicori
Ixtlán del Río
Jala
Xalisco
El Nayar
Rosamorada
Ruiz
San Blas
San Pedro
Lagunillas
Menos
de
3 vsm
20833
589
206
De 3 De 5- Más
No
a5
10
de 10 especifica
vsm vsm
vsm
ingreso
3798 2017
648
794
88
54
13
24
22
10
2
4
Mediano plazo 2020
Más
Menos De 5de
No
de
10
especifica
10
5 vsm
vsm vsm
ingreso
41991 3439 1104
1354
1056
84
20
37
324
14
3
6
Menos
de
5 vsm
37685
780
180
Largo plazo 2030
Más
De 5- de
No
10
especifica
10
vsm vsm
ingreso
3086 991
1215
62
15
27
8
2
3
232
1782
245
558
224
1275
713
910
434
1271
17
275
13
80
21
253
35
53
42
121
8
120
6
52
10
117
15
30
18
51
3
36
1
20
2
31
5
5
5
17
8
83
10
18
10
66
50
25
11
29
370
3554
418
1048
351
2800
1221
1581
759
2456
12
207
10
86
15
215
24
49
29
89
4
62
1
32
3
57
8
8
8
30
12
144
17
29
14
122
82
40
17
52
242
3268
331
899
198
2852
964
1310
591
2324
8
191
8
73
8
219
19
41
23
84
3
57
1
28
1
59
7
7
6
28
8
132
13
25
8
124
65
33
13
49
192
15
6
1
6
334
10
2
10
266
8
2
8
304
29
12
3
7
476
17
4
11
265
10
2
6
Santiago
Ixcuintla
1652
163
69
20
37
2731
104
31
56
1825
70
21
38
Tecuala
Tepic
Tuxpan
Yesca, La
532
6559
252
222
66
1853
33
16
32
1095
15
6
11
392
4
2
27
261
8
9
848
14622
338
338
46
1903
18
9
15
682
5
3
39
454
9
13
457
13635
71
186
25
1774
4
5
8
636
1
2
21
423
2
7
Bahía de
Banderas
2326
804
380
93
143
5999
728
179
274
6521
792
195
298
Santa María
del Oro
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006 e INEGI, 2000.
1
Requerimientos de suelo en la Entidad, por municipio 2011-2030 (superficie en has.) 49
Corto (2011)
Mediano (2020)
Largo (2030)
Suelo
Suelo
Suelo
Suelo para
Suelo
Suelo
Suelo para
Suelo
Suelo
Suelo para
Entidad federativa
para
para
para
vivienda
para
para
vivienda
para
para
vivienda
o municipio
vivienda vivienda vivienda Residencial 52 Vivienda vivienda Residencial Vivienda vivienda Residencial
Baja
Baja
Media 51
Baja
Media
Baja
Media
50
"tipo A"
"tipo B"
312
57
40
32
630
52
17
565
62
50
Nayarit
Acaponeta
9
1
1
1
16
1
0
12
1
1
Ahuacatlán
3
0
0
0
5
0
0
3
0
0
Amatlán de Cañas
3
0
0
0
6
0
0
4
0
0
Compostela
27
4
2
2
53
3
1
49
4
3
Huajicori
4
0
0
0
6
0
0
5
0
0
Ixtlán del Río
8
1
1
1
16
1
0
13
1
1
Jala
3
0
0
0
5
0
0
3
0
0
Xalisco
19
4
2
2
42
3
1
43
4
3
El Nayar
11
1
0
0
18
0
0
14
0
0
Rosamorada
14
1
1
0
24
1
0
20
1
0
Ruiz
7
1
0
0
11
0
0
9
0
0
San Blas
19
2
1
1
37
1
0
35
2
1
San Pedro
Lagunillas
3
0
0
0
5
0
0
4
0
0
Santa María del Oro
5
0
0
0
7
0
0
4
0
0
Santiago Ixcuintla
25
2
1
1
41
2
0
27
1
1
Tecuala
8
1
1
1
13
1
0
7
0
0
Tepic
98
28
22
20
219
29
10
205
35
32
Tuxpan
4
0
0
0
5
0
0
1
0
0
Yesca, La
3
0
0
0
5
0
0
3
0
0
Bahía de Banderas
35
12
8
5
90
11
3
98
16
10
Tabla 2.3.2.
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006..
49
Suelo bruto requerido para cada tipo de vivienda, el cual contempla 60% de la superficie para lotes y el 40% restante para equipamiento, calles, áreas de donación y otros.
2
Superficie requerida con un lote promedio de 90m orientado a niveles de ingreso menor de 5 vsm.
2
Superficie requerida con un lote promedio de 120m orientado a niveles de ingreso entre 5 y 10 vsm.
52
2
Superficie requerida con un lote promedio de 300m orientado a niveles de ingreso mayor de 10 vsm.
50
51
2
1