Nota informativa – Mayo 2012 - Pérez

Nota informativa – Mayo 2012 MEDIDAS PARA INCENTIVAR EL MERCADO DEL ALQUILER Y
COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA
(Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del
Mercado de Alquiler de Viviendas)
Entre las diferentes medidas aprobadas en el último Consejo de Ministros adquieren especial
relevancia aquellas decisiones encaminadas a dinamizar el mercado del alquiler de viviendas en
nuestro país, como un paso más para intentar cambiar la tendencia histórica de España de
priorizar la propiedad por encima del alquiler. Factores recientes como la creciente movilidad de
trabajadores con sus respectivas familias por una parte o el exceso de stock de viviendas por
todos conocido por otro, hacen oportuna a la vez que necesaria esta apuesta del Gobierno para
instrumentar acciones que ayuden a incentivar el mercado del alquiler de cara a aumentar el
actual 17% de la población española que opta por alquilar, con el objeto de aproximarlo a los
ratios de otros países europeos donde dicho porcentaje es mucho más elevado.
Con dicho objeto, el Consejo de Ministros abordó el informe sobre el Anteproyecto de Ley de
medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas (el “Anteproyecto de Ley)”
presentado por el Ministerio de Fomento.
El referido Anteproyecto de Ley pretende dinamizar el mercado del alquiler de viviendas
estableciendo un conjunto de medidas que persiguen los siguientes objetivos:
i.
Flexibilización del mercado de alquiler de viviendas.
La principal novedad perseguida por el Anteproyecto de Ley para flexibilizar el mercado de
alquiler de viviendas se centra en intentar substituir el riguroso régimen legal fijado por la
vigente Ley de Arrendamientos Urbanos que deja muy poco margen de negociación a las
partes, por un sistema más abierto en el que se priorizará dicha voluntad de las partes,
ampliándose más allá de las meras condiciones económicas del alquiler, su capacidad para
negociar otras condiciones del contrato. A título de ejemplo, se podrá pactar un sistema
alternativo al incremento del Índice General de Precios al Consumo para de actualización de la
renta o la renuncia por parte del arrendatario al derecho de adquisición preferente sobre la
vivienda previsto en la actual regulación.
No obstante, habrá que esperar al texto definitivo aprobado de la Ley para determinar dónde
queda esta ampliación de la libertad de negociación de las partes para fijar los términos del
contrato de arrendamiento a suscribir.
Otra de las novedades que nos ofrece el Anteproyecto de Ley y ayudará sin duda a dinamizar el
mercado del alquiler es tanto la reducción del número de años de obligado cumplimiento para
el arrendador, que baja de 5 a 3 años, como el régimen de prórroga tácita que se reduce
significativamente de 3 a 1 año. Con ello, el plazo máximo de duración del contrato de
arrendamiento, en el caso de ser de aplicación la prórroga tácita, se reduce a la mitad del
régimen actual, esto es a 4 años.
Nota informativa – Mayo 2012 El Anteproyecto de Ley equipara los dos supuestos de hecho regulados por la normativa actual
en relación a la facultad de desistimiento del contrato por parte del arrendatario,
estableciéndose en dicho Anteproyecto de Ley que con independencia de la duración del
contrato y del plazo transcurrido sobre el mismo, el arrendatario podrá desistir en cualquier
momento del arrendamiento comunicándolo con un mes de antelación. Hará falta esperar hasta
la aprobación de la Ley para verificar si el trato más beneficioso dado por el Anteproyecto de
Ley a la facultad de desistimiento unilateral por parte del arrendatario irá acompañado de la
facultad de las partes de pactar en el contrato la aplicación de una indemnización equilibrada
para el caso de hacer uso de dicha facultad de resolución anticipada por parte del arrendatario.
Otra de las medidas previstas por el Anteproyecto de Ley para dinamizar el mercado del alquiler
de viviendas guarda relación con la posibilidad de recuperar la vivienda arrendada por parte del
arrendador, para el caso de precisar la vivienda para su uso o el de sus familiares de primer
grado. Las principales novedades en este apartado son tanto la inclusión en los supuestos de
aplicación del cónyuge en caso de divorcio o nulidad matrimonial, como el hecho de que dicho
derecho del arrendador es de aplicación con independencia de que el mismo se haya o no
previsto en el contrato de arrendamiento suscrito. El plazo de preaviso en dichos supuestos
establecido en el Anteproyecto de Ley es de 2 meses.
Así pues, estas medidas de flexibilización del mercado del alquiler de viviendas establecidas en
el Anteproyecto de Ley persiguen hacerlo más ágil, dinámico y en consecuencia más atractivo
para los operadores tanto nacionales como internacionales del mismo.
ii.
Reforzamiento de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
Si bien el Anteproyecto no establece la obligatoriedad de inscribir en el Registro de la Propiedad
los arrendamientos de vivienda, sí que establece una modificación que puede tener efectos muy
relevantes en dicha materia, al determinar que el comprador de una vivienda arrendada sólo
estará obligado a mantener el inquilino en aquellos arrendamientos efectivamente inscritos en
dichos Registros de la Propiedad, no existiendo dicha obligación de mantenimiento en los
demás casos.
Sin duda, este puede ser uno de los puntos del Anteproyecto de Ley que genere más debate
en su tramitación parlamentaria. De mantenerse dicho precepto, podría dar lugar a situaciones
quizá no deseadas por el legislador, como podrían ser (i) el incremento de los costes
inherentes a la suscripción de los arrendamientos para el arrendatario al ser necesario para
dicha inscripción registral que el arrendamiento se eleve a público ante notario, siendo además
dicho otorgamiento uno de los supuestos de aplicación del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados; así como (ii) el incremento
de la complejidad del negocio jurídico, al ser necesario en beneficio del arrendador que el
arrendatario le otorgue en escritura pública el correspondiente poder para dejar liberada del
arrendamiento su finca registral una vez este último se resuelva, cualquiera que fuera la causa.
Nota informativa – Mayo 2012 iii.
Mejora de la regulación del procedimiento de desahucio.
El Anteproyecto de Ley anuncia tres medidas destinadas a agilizar la tramitación de los
procedimientos judiciales de desahucio: (i) el establecimiento de un plazo de diez días para que
el deudor pague la deuda pendiente, (ii) la simplificación de la comisión judicial y (iii) la
duplicación de la capacidad operativa de los juzgados.
Recordemos que hasta ahora el deudor podía enervar el desahucio en cualquier momento
previo a la celebración del acto del juicio, pagando todas las rentas adeudadas hasta el
momento del pago enervador. El acortamiento de ese plazo a diez días debería contribuir a la
agilización de los procedimientos de desahucio. De igual manera debería contribuir la mejora de
tanto el funcionamiento de la comisión judicial (recordemos, encargada de efectuar los
lanzamientos) como de la capacidad operativa de los juzgados.
iv.
Se incorporan nuevos estímulos fiscales para favorecer el arrendamiento y
adquisición de viviendas.
El Anteproyecto de Ley incluye determinadas medidas en el ámbito fiscal: (i) se incentiva la
adquisición de vivienda hasta el final de año con una exención del 50% de la plusvalía; (ii)
mejora del régimen de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario
(“SOCIMI”); (iii) se introducen nuevas reducciones para equiparar el Impuesto sobre la Renta
de No Residentes (“IRNR”) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (“IRPF”) en la
tributación de las rentas de alquiler de viviendas; y (iv) se introduce una exención en el IRNR
respecto del gravamen especial sobre bienes inmuebles.
a. Mejora del régimen fiscal de las SOCIMI
La Referencia del Consejo de Ministros reconoce expresamente que el régimen jurídico y fiscal
de las SOCIMI “se ha demostrado inoperante”. Por ello, los cambios propuestos “buscan
flexibilizar los requisitos exigidos a este tipo de entidades”. Éstos son los siguientes:
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Las SOCIMI tributarán en función del resultado del ejercicio en el Impuesto sobre
Sociedades (“IS”), como cualquier otra sociedad. Actualmente tributan en función de
los dividendos distribuidos.
Se incrementarán las rentas exentas que procedan de viviendas arrendadas del 20% al
25%, cuando más del 50% del activo de la entidad esté constituido por viviendas.
El tipo de gravamen de todas las rentas se fijará en el 19%, frente al régimen actual en
el que existen determinadas rentas que tributan al tipo general del 30%.
Adicionalmente, se prevé que se simplifiquen los requisitos necesarios para acogerse al régimen
fiscal especial:
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Se reduce el plazo durante el cual los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos
por la entidad debían mantenerse en arrendamiento, de 7 a 3 años.
Nota informativa – Mayo 2012 −
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Se eliminan los requisitos de diversificación actuales, según los cuales la SOCIMI debía
mantener al menos tres inmuebles en su activo, y que ninguno de ellos representara
más del 40% del activo de la sociedad.
Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en un
mercado regulado: capital en circulación mínimo requerido baja del 25% al 15%; y el
número mínimo de accionistas, de 100 a 50.
Se reduce la cifra de capital social mínimo exigido, de 15 a 5 millones de euros.
Se reducen las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la
reinversión: en la actualidad, es obligatorio distribuir el 90%/50% de los beneficios que
no deriven de dividendos (según procedan o no de la transmisión de inmuebles o
acciones y participaciones), y se propone reducir dicho porcentaje al 50%.
Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la SOCIMI no supere el 70% del
activo de la misma.
Incluimos a continuación una tabla resumen de las medidas mencionadas:
Requisito
Plazo de mantenimiento
Diversificación
Requisitos de cotización
Capital social
Distribución de beneficios
Financiación ajena
Actual
7 años
3 inmuebles y ninguno >40% del
activo
Capital circulación ≥ 25% + 100
accionistas
15 M €
90%/50% que no deriven de
dividendos
< 70% del activo
Medidas propuestas
3 años
Capital circulación ≥15% + 50
accionistas
5M€
50% que no deriven de
dividendos
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b. Incentivación de la adquisición de viviendas
Por otra parte, para incentivar la adquisición de activos inmobiliarios se establece, en el Real
Decreto-Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero
aprobado por el Consejo de Ministros, una exención del 50% de las rentas derivadas de la
transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos entre el 11 de mayo de 2011 y el 31 de
diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes.
Queremos llamar la atención sobre la circunstancia de que la exención se aplica en el ejercicio
de transmisión, sin que respecto del mismo se establezca limitación alguna, y por lo tanto, la
medida tiene en principio carácter ilimitado en el tiempo. Obviamente, si la compra se efectúa
en 2012 y la transmisión también, se aplicaría la exención, pero habrá que esperar al texto
normativo para confirmarlo.
c. Equiparación tributaria de residentes y no residentes
En el régimen actual, los residentes fiscales en España (contribuyentes del IRPF) pueden aplicar
las siguientes reducciones al rendimiento neto del capital inmobiliario en los supuestos de
arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda (artículo 23 de la Ley del IRPF):
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Reducción del 60% del rendimiento con carácter general.
Nota informativa – Mayo 2012 -
Reducción del 100% cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30
años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período
impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (“IPREM”).
Dicho beneficio fiscal no existe en la actualidad en el IRNR. Con el objetivo de equiparar el
tratamiento de residentes y no residentes, se introduce para estos últimos una nueva exención
en el IRNR (en la terminología del Consejo de Ministros, aunque realmente se aplica de manera
idéntica a la reducción existente en IRPF) aplicable a los rendimientos derivados del
arrendamiento de viviendas:
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Reducción del 60% con carácter general a todas las personas físicas no residentes
(arrendadores).
Reducción del 100% cuando el arrendador sea una persona física residente en la Unión
Europea, y el arrendatario tenga entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo
superiores al IPREM.
Se prevé expresamente la exclusión de dichas exenciones en el caso de que el contribuyente
sea residente en un paraíso fiscal (jurisdicciones listadas en el Real Decreto 1080/1991, de 5 de
julio).
d. Exención en el gravamen especial sobre bienes inmuebles
En la actualidad, las entidades no residentes que sean propietarias o posean en España, por
cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre éstos, estarán
sujetas al IRNR mediante un gravamen especial (artículos 40 y siguientes de la Ley del IRNR).
La base imponible del gravamen especial está constituida por el valor catastral de los bienes
inmuebles, y el tipo de gravamen es del 3%. No obstante, existen notables exenciones. Así, el
gravamen especial no será exigible a (entre otros) entidades con derecho a la aplicación de un
Convenio con cláusula de intercambio de información, entidades que desarrollen explotaciones
económicas distintas de la simple tenencia o arrendamiento de inmuebles, y sociedades que
coticen en mercados secundarios de valores oficialmente reconocidos.
El Anteproyecto de Ley introduce una nueva exención del gravamen especial, de forma que no
estarán obligados a tributar por dicho gravamen las entidades no residentes en general, con la
excepción de las residentes en paraísos fiscales.
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La información contenida en esta Nota Informativa es de carácter general y no constituye asesoramiento
jurídico. La presente Nota informativa ha sido elaborada a 14 de mayo de 2012 y PEREZ-LLORCA no
asume compromiso alguno de actualización o revisión de su contenido.