INFORME DE TASACIÓN DE TERRENOS**

INFORME DE TASACIÓN DE
TERRENOS**
NUMERO, NOMBRE Y PUEBLO
DEL PROYECTO
(Incluir Número de Proyecto Federal)
:
PARCELA NÚMERO
:
PARTE CON INTERES
(Si hay varios herederos, indicarlos)
:
TELEFONO DE CONTACTO
:
DIRECCION POSTAL DE LA PARTE CON
INTERES
:
DIRECCION RESIDENCIAL DE LA PARTE
CON INTERES
:
DIRECCION FISICA DE LA PROPIEDAD
OBJETO DE AVALUO
:
PREPARADO POR
:
ACT-
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LISTADO DE PARTES CON INTERES; SI APLICA Y DISPONIBLE
Nombre
Dirección
Teléfono
1.
2.
3.
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico
Departamento de Transportación y Obras Públicas
AUTORIDAD DE CARRETERAS
Área de Adquisición y Administración de Propiedades
RESUMEN DE DATOS Y CONCLUSIONES SOBRESALIENTES
I. Sobre el Proyecto:
A. Número, Nombre y Pueblo del Proyecto: ACTB. Número de Proyecto Federal:
C. Número(s) de Parcela(s):
D. Parte con Interés:
II. Descripción de la Finca Principal o del Todo:
A. Localización:
B. Cabida:
m.c. =
cdas
C. Topografía:
D. Zonificación Específica:
E. Uso Actual:
__Vacante
Ocupado
F. Mejor Uso:
G. Existen Gravámenes Físicos o de Naturaleza que
Sí_ _ No _ Se Desconoce
Afecte su Valor:
H. Remanente Finca Principal:
m.c.=
I. Accesos Finca Principal:
J. Número de Catastro:
cdas.
III. Descripción y Valoración de la Propiedad a Adquirirse
A. Tipo de Adquisición: Total Parcial
B. Cabida:
m.c. =
cdas.
C. Área Remanente a Adquirirse:
D. Valor Total de los Terrenos a Adquirirse:
E. Valor de las Estructuras y Mejoras a Adquirirse:
F. Valor de la Estructura de Otros Dueños a Adquirirse:
G. Valor Unitario del Terreno:
Por Cuerda
Por Metro Cuadrado
H. Valor Total Reconciliado:
I. Enfoque(s) de Valoración Utilizado(s) Para Tasar la Propiedad Objeto:
Como parte del Todo Predio Individual
__ Costo _ Comparación Directa _ Capitalización de Ingresos
IV. Fecha de Efectividad de la Tasación: ____________________________
Día / Mes / Año
V. Fecha de Informe de Tasación: ____________________
Día / Mes / Año
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
AUTORIDAD DE CARRETERAS Y TRANSPORTACION
OFICINA DE TASACION
SUPOSICIONES GENERALES Y CONDICIONES LIMITANTES
SUPOSICIONES GENERALES
1.
El tasador no será responsable por la descripción legal, por cabidas, por
problemas legales o por consideraciones de título. Se asume que el título de la
propiedad es bueno y transferible a menos que se especifique lo contrario.
2.
La propiedad se tasará libre de embargos o demandas a menos que se
especifique lo contrario.
3.
Se asume una administración responsable de la propiedad.
4.
Se asume que la información suministrada por terceras personas es cierta y es
confiable. Sin embargo, no se garantiza tal precisión. Cambios en éstas, anularán
el informe de tasación y el valor tasado.
5.
Todos los estudios de ingeniería se presumen correctos. Los planos de mensura
y/o cualquier material ilustrativo incluido en este informe de tasación están
incluidos sólo con el propósito de asistir al lector a visualizar la propiedad.
6.
Se asume que no existen condiciones ocultas o no observables en la propiedad,
en el subsuelo o en la(s) estructura(s) que incidan en un valor menor de la
propiedad. No se asume ningún tipo de responsabilidad por tales condiciones o
por obtener estudios necesarios para descubrir tales condiciones.“El evaluador
licenciado no será responsable por los defectos o vicios de construcción
de las propiedades objeto de tasación”; (Reglamento de la Junta
Examinadora de Evaluadores de Bienes Raíces Capitulo 9 Articulo 9.2
inciso D “).
7.
Se asume que la propiedad objeto de estudio y las comparables tienen buen
drenaje a menos que se observe lo contrario al momento de la inspección del
tasador.
8.
Se asume que la propiedad objeto de estudio y las comparables tienen todos los
servicios típicos de la zona incluyendo agua, luz y teléfono; entre otros, a menos
que se observe lo contrario al momento de la inspección.
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9.
Se asume que la propiedad cumple con todas las leyes estatales o alguna otra
ley pertinente y con las regulaciones ambientales aplicables entre otras. El
tasador no esta realizando un estudio en asuntos de tal naturaleza.
10.
Se asume que la propiedad ha cumplido con todos los reglamentos y
restricciones aplicables de zonificación, excepto donde el incumplimiento se haya
señalado, indicado, definido y considerado en este informe de tasación.
11.
Se asume que todas las licencias, certificaciones de ocupación, consentimientos y
otros permisos otorgados por el estado, entidad privada u organización, pueden
ser obtenidas o renovadas en lo que concierne al uso de la propiedad en que
esta fundamentada esta tasación.
12.
Se asume que la utilización de la tierra y de las mejoras están dentro de las
colindancias de la propiedad o propiedad descrita y no existen invasiones o
traspasos; a menos que se indique lo contrario en este informe.
13.
A menos que esté indicado en el informe de tasación; la existencia de materiales
peligrosos (los cuales pueden estar presente como también pueden no estar
presentes) en la propiedad no fueron detectados y/u observados por el tasador.
El tasador no tiene conocimiento de la existencia de este tipo de materiales en la
propiedad objeto de estudio. En este caso el tasador no esta cualificado para
detectar tales substancias. La presencia de substancias como asbestos y de otros
materiales potencialmente peligrosos puede tener un efecto sobre el valor de la
propiedad objeto. El valor concluido esta sujeto a la suposición de que no existen
tales materiales en la propiedad que pudiesen tener un efecto negativo sobre la
misma. No se asume ningún tipo de responsabilidad por tales condiciones o por
la falta de conocimiento experto necesario para realizar este tipo de hallazgo. De
ser necesario se urge al usuario de esta tasación a contactar a un experto en el
campo de evaluación de presencia de substancias y materiales adversos a la
propiedad.
14.
Se asume que la(s) propiedad(es) , la parte con interés y el dueño(s) de la(s)
misma(s) incluidos en este informe e identificados por la Autoridad de Carreteras
y Transportación son los correctos y los envueltos en la gestión administrativa de
compra, adquisición y/o expropiación.
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CONDICIONES LIMITANTES
1.
Si aplicase alguna opinión de valor referente a estructuras y/o terrenos no
podrán utilizarse en conjunto con otra tasación y si se utilizan se consideraran
inválidos los resultados obtenidos.
2.
La posesión de este informe o de una copia del mismo no incluye el derecho
para la publicación del mismo.
3.
El tasador solo proveerá consulta, testimonio o comparecencia en corte;
sujeto a consentimiento, coordinación y autorización de la Autoridad de
Carreteras y Transportación.
4.
Este informe, ni ninguna de sus partes, puede ser distribuido al público por
medio de anuncio(s), por relaciones públicas, por las noticias u otro tipo de
medio de comunicación sin la previa autorización y consentimiento por escrito
del tasador.
5.
Los planos, las cabidas de las propiedades y especificaciones provistas e
impartidas para realizar esta tasación pueden estar sujetos a cambios y por
subsiguiente la tarea esta sujeta a las enmiendas y cambios a realizarse en los
planos y especificaciones impartidas.
Tasador
Licencia Estatal#
_EPA
Fecha de Expiración
Técnico de Valoración: Si, _No
Certificación:
________________
Fecha de Expiración
_________
Designación
_______________
Nombre:
_________________
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CONDICIONES DE LA ASIGNACION
Leyes y reglamentos a seguir en lo relacionado a materia de tasación son:
1. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice.
2. Ley 277 aprobada el 31 de Julio de 1974 y el reglamento de implantación de
la misma; reglamento 7205 del Departamento de Estado.
3. El Manual de Procedimientos del Área de Adquisición de la Autoridad de
Carreteras y Transportación que incluye al 49 CFR.
4. El Código Civil de Puerto Rico.
5. La Ley de Expropiación de Puerto Rico de 1903 según enmendada. Uniform
Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970,
según enmendado.
6. Title XI of the Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act
of 1989 (FIRREA).
7. Reglamento Numero 07-002, Venta, Permuta y Arrendamiento de los Bienes
de la Autoridad de Carreteras y Transportación.
8. Este informe de tasación se realiza y se somete considerando las siguientes
excepciones jurisdiccionales. En este caso no se cumple en un 100% la regla
establecida en la sección 3-4,líneas 1070 y 1071, pagina U-34. En esta
sección se indica que cada informe de revisión tiene que estar separado del
trabajo objeto de revisión. En la actualidad el informe de revisión se adhiere a
la caratula del informe de avalúo objeto de revisión. En adición no se cumple
con lo establecido en la regla 2-3, líneas 885-887, U-28 y en la regla 3-6,
líneas 1176-1178, U-36. En ambas secciones se establece que un tasador
y/o un tasador actuando como revisor (“Appraiser” definido por USPAP) que
firma cualquier parte de un informe de tasación o de revisión incluyendo una
carta de trámite tiene que firmar también la certificación. Las reglas del
Manual de Procedimientos del Área de Adquisición de la Autoridad de
Carreteras y Transportación que están en conflicto con el cumplimiento con
USPAP son: la regla 1.1.1.G “Forms and Documents” volumen III, sección 3,
pagina10 de 44 y la regla 1.1.1.G “Forms and Documents” volumen II,
sección 7, página 11 de 79. En ambas secciones se requiere el uso de la
hoja de aprobación ACT-488 y en la sección 1.1.1.G del volumen III se
requiere que se adjunte al informe de avalúo el informe de revisión. En este
caso la hoja de aprobación ACT-488 incluye las firmas de diferentes
funcionarios que ejercen como tasador, como tasador revisor y como
directores de oficinas. Estos con su firman aprueban diferentes procesos y no
firman la certificación del informe de revisión; ni la certificación del informe de
avalúo. El uso de excepciones jurisdiccionales en la práctica de la
tasación,(“appraisal practice”), en proyectos federales de adquisición es
aceptado y esta expuesto en el 49 CFR part 24, Subpart B-Real Property
Acquisition, Sections 24.103 (a) – 24,104 (c).
Otras si algunas:
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SUPOSICIONES EXTRAORDINARIAS
Una Suposición Extraordinaria es una relacionada a una tarea de tasación
específica. Si dicha suposición resulta ser falsa puede afectar las opiniones y
conclusiones del tasador. En una suposición extraordinaria, el tasador, supone
como verdadera y correcta cierta información referente a características físicas,
legales, o económicas del objeto de avalúo o sobre condiciones externas a la
propiedad. Esta información, de no ser considerada como verdadera y correcta
dentro de una suposición extraordinaria, se consideraría como información dudosa,
de poca precisión y con falta de certeza. Se realiza esta tasación sujeta a alguna
suposición extraordinaria? Si , No _. Si escoge si abunde al respecto:
CONDICIONES HIPOTETICAS
Bajo una condición hipotética, se suponen como correctas y existentes
características y condiciones contrarias a la realidad. Estas características y
condiciones incluyen aspectos: físicos, legales, o económicos del objeto de avalúo
y/o sobre condiciones externas al objeto de avalúo como condiciones y tendencias
del mercado o sobre la integridad de la información utilizada en el análisis. Se
realiza esta tasación sujeta a alguna condición hipotética? Si , No _. Si escoge
si abunde al respecto:
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ALCANCE DEL AVALUO
Identificación del Problema
1) Cliente: Autoridad de Carreteras y Transportación
2) Usuarios: Los usuarios de este avalúo son la Autoridad de Carreteras y
Transportación y cualquier entidad envuelta en el proceso de adquisición y/o
expropiación de la propiedad objeto de avalúo. Si la adquisición en cuestión es
financiada por alguna entidad externa a la Autoridad de Carreteras y Transportación
la misma puede realizar una revisión del informe de avalúo.
Descripción del Informe de Avalúo
Este informe de avalúo ha sido preparado de acorde a las necesidades del cliente y
de los usuarios identificados en el informe de tasación. Este informe de tasación es
uno Resumido en un Formato Narrativo.
3) Uso del Avalúo: Este avalúo será utilizado como base para determinar la justa
compensación, a la fecha de efectividad de este avalúo, de la propiedad objeto de
estudio dentro del proceso de expropiación y/o adquisición de la misma por la
Autoridad de Carreteras y Transportación.
4) Tipo y Definición de Valor: Esta tasación se realizará utilizando la definición de
valor en el mercado como se expresa a continuación:
El precio de venta mas probable que una propiedad produciría dentro de un
mercado abierto y competitivo, bajo todas las condiciones requeridas para
considerarse como una venta justa, en donde el comprador y el vendedor estén
actuando prudentemente, con pleno conocimiento y asumiendo que el precio no es
afectado por presiones indebidas. En esta definición se encuentra implícito que la
venta se realiza en una fecha específica y que se transfiere la titularidad de un
vendedor a un comprador, sujeto a las siguientes condiciones:
1.
2.
3.
4.
5.
El comprador y el vendedor están típicamente
motivados.
Las partes envueltas están bien informadas o bien
aconsejadas y que están actuando en lo que consideran
como sus mejores intereses.
Se confiere un periodo de tiempo razonable para la
exposición de la propiedad en el Mercado.
El pago se realice en términos monetarios de dólares
norteamericanos.
El precio representa la consideración normal de la
propiedad vendida sin ser afectada por financiamiento
especial o creativo y que ninguna concesión se realizó
sobre la transacción.
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Valor
Si la propiedad a adquirirse es parte de un predio y no tiene vida
propia o posibilidades de tener vida propia, ésta se tasará Como Parte
del Todo. La tasación de una propiedad “Como Parte del Todo” se
sustenta con el principio de contribución; “El principio de contribución
señala que el valor de un componente determinado se mide en
términos de su contribución o aportación al valor de toda la
propiedad”. También se define como la cantidad que, de no existir el
componente, se restaría del valor de la propiedad.”(”El Avalúo de
Bienes Raíces” “Appraisal Institute”.)
Cuando se tasa una propiedad Como Parte del Todo, se tasa la
totalidad del área del predio (el todo), que incluye el área a adquirirse,
luego se determina el valor del componente objeto de avalúo según su
contribución o aportación al valor de la totalidad de la propiedad (el
todo).
Derecho Objeto de Avalúo
Pleno Dominio,
Otro, abunde
5) Fecha de Efectividad de las Opiniones y Conclusiones del Tasador:
A) Fecha de Efectividad de la Tasación:
Día / Mes / Año
B) Fecha de la Última Inspección de la Propiedad:
Día / Mes / Año
C) Fecha del Informe de Tasación:
_
Día / Mes / Año
6) Grado de la Identificación de la Propiedad: La propiedad objeto es identificada
por estudios de campo realizados por la Autoridad de Carreteras y Transportación.
La propiedad se identifica por la dirección física provista y por el número de
estructura provisto en los planos de adquisición.
7) Grado de la Inspección de la Propiedad Objeto: La propiedad objeto
la
inspeccionó,
no la inspeccionó, el tasador al menos desde la perspectiva desde
No se realizó un recorrido general sobre
su vía de acceso principal. Se realizó
la propiedad con el propósito de observar sus diferentes características.
La adquisición incluye, _no incluye estructura(s). Si se incluye estructura(s) se
realiza una inspección desde su
exterior
interior.
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8) Tipo de Información Investigada y Grado de Investigación:
A) Inspección: Al momento de la inspección se realiza un recorrido general por el
sector inmediato a la propiedad para evaluar los accesos, facilidades, servicios
disponibles, el patrón habitual de uso de los terrenos en el vecindario y las
características socioeconómicas generales del vecindario. Se realiza un análisis de
mercado de Nivel Inferencial y el tipo de análisis es de Base Económica. La
información de Tipo General utilizada para desarrollar el mismo se desprende de
información elaborada por:
B) Información concerniente al objeto: se obtiene de documentos provistos por el
cliente. La cabida de la parcela a adquirirse para propósito de esta tasación es la
provista en:
; su copia esta incluido(a) en la sección de anejos. La cabida de
la finca principal para propósito de esta tasación es la provista en:
; su copia
esta incluido(a) en la sección de anejos. La cabida del remanente para propósito de
esta tasación es la provista en
su copia esta incluido(a) en la sección de
anejos. Si fue calculada esta se obtuvo mediante:
.
Si se incluyen estructuras en la adquisición su cabida se obtuvo de unas medidas
realizadas
por:
el tasador al momento de la inspección,
otro, especifique
C) Ventas Comparables: La búsqueda de ventas comparables se realiza utilizando
los sistemas de información privados y públicos; estos son:
. La
información recopilada es corroborada con alguna de las partes envueltas en la
transacción.
D) Método de Costos (se aplico
Si,
No): Si se incluyen en la adquisición
estructuras misceláneas o estructuras a ser adquiridas por motivos de seguridad,
entrevistas con contratistas u otro tipo
los costos a utilizarse fueron obtenidos de
de profesional,
información obtenida de compañías dedicadas a la confección de
costos de construcción,
por extracción de mercado. Los costos utilizados
incluyen
no incluyen el incentivo y la ganancia del contratista y del desarrollador.
En adición los costos incluyen gastos directos e indirectos. Si se utiliza el método de
costo se aplicará el método de
reproducción,
reemplazo. El método de costo
a aplicarse es el
método comparativo por unidad,
el método de unidad
colocada o el de
método de estudio cuantitativo.
E) Depreciación:
aplica,
no aplica. La depreciación acumulada se estima
mediante el
método de extracción del mercado,
_método de edad vida,
método de desglose. Abundar sobre la investigación y la recopilación de
información para desarrollar la depreciación.
F) Los resultados son expresados en la(s) reconciliación(es) acorde al
comportamiento histórico del mercado y no por meras cifras productos de cálculos
matemáticos.
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G) No se está realizando un estudio de suelos, razón por la cual, no se esta
desarrollando un estudio de integridad o de condición de los mismos; y no se es
responsable por sus deficiencias. Particularidades observables a simple vista al
momento de la inspección, que no requieran el conocimiento de un experto en
suelos, son tomadas en consideración.
H) Zonificación: la identificación y la descripción de la zonificación de la propiedad
se realiza de manera general. La zonificación y regulaciones de construcción atadas
a éstas, pueden variar por cada municipio y pueden ser muy detalladas. Además los
mapas de zonificación, muchas veces, no son muy detallados y la identificación de
las propiedades dentro de ciertas zonas solo puede realizarse de manera general,
estimada y depende del juicio y experiencia del tasador. La precisión y exactitud en
su identificación, esta fuera del alcance de esta tasación. En esta tasación no se
esta realizando un estudio minucioso y detallado de cada característica de la
zonificación ni en reglamentación. Un estudio complejo, detallado y minucioso del
cumplimiento con todas las regulaciones que afecten tanto al solar como a las
mejoras esta fuera del alcance de esta tasación. La información referente a la
zonificación de la propiedad objeto de estudio y de las ventas comparables se
obtuvo de:
I) Mapas de inundación: los mapas de inundación, proveen escaso detalle para
poder identificar con precisión la localización de las propiedades dentro de las
diferentes zonas indicadas en dichos mapas. El tasador no esta brindando peritaje
en esta materia. La identificación de las propiedades dentro de los mapas de
inundación se realiza de una manera general, estimada y depende de la experiencia
y juicio del tasador. Un estudio minucioso, detallado y de alta precisión en lo
concerniente a los asuntos referentes a las características de inundabilidad de las
propiedades mencionadas en este informe está fuera del alcance de esta tasación.
La susceptibilidad a inundación del predio bajo estudio se determinó utilizando los
siguientes mapas:
J) Condiciones y características ambientales: En este caso, no se esta realizando
esfuerzo alguno en lo concerniente a características ambientales que pueden
afectar a las propiedades. No se está realizando un estudio minucioso al respecto.
Factores ambientales claramente notables al momento de la inspección que puedan
afectar el valor de las propiedades son observados y tomados en consideración.
Está fuera del alcance de esta tasación, el realizar un estudio minucioso referente a
las características ambientales que puedan afectar a las propiedades mencionadas
en este informe de tasación.
K) La información referente al historial de compraventa del objeto de avaluó se
obtuvo de:
.
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ANALISIS DEL VECINDARIO
Un vecindario, es un grupo de usos del suelo localizados en un área geográfica
específica que se complementan entre sí. Se observa un grupo relacionado de
habitantes, edificios y/o de empresas. La vecindad constituye el medio ambiente
que rodea una propiedad y que está influenciado en forma similar por las fuerzas
sociales, económicas, políticas, gubernamentales, culturales, uso de terrenos,
desarrollo físico, accesos, calidad del ambiente, aspecto visual y otros factores
análogos, ya sean de índole positivo o negativo.
En algunos vecindarios resulta fácil aproximar los lindes geográficos de la zona de
usos homogéneos, ya que existen fronteras naturales o artificiales que permiten
definirla claramente. En otros no existen estas barreras y el Tasador tiene que
utilizar su criterio basado en su más sano juicio para establecer o definir los lindes
de la vecindad.
Estipulación y Descripción de los Límites Geográficos
Descripción, Cambios y Tendencias en los Usos de Suelo Predominantes
Características Sociales, Económicas, Gubernamentales y Ambientales Relevantes
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DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD (FINCA PRINCIPAL/EL TODO)
DESCRIPCIÓN LEGAL:
DATOS DE INSCRIPCIÓN:
La finca principal, consta inscrita en el Registro de la Propiedad del Municipio de:
, Folio
del Tomo
, Finca #
HISTORIAL DE TITULO (Mínimo Últimos 5 Años)
A) Nombre del Dueño:
B) Fecha de Última Compraventa:
C) Precio de Venta:
D) Otras Observaciones si Alguna:
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FOTOGRAFIAS DE LA PROPIEDAD OBJETO
Foto 1 Frente
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Foto 2
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ACCESO
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DESCRIPCIÓN DE LA(S) PROPIEDAD(ES) A SER ADQUIRIDA(S)
PARCELA NÚMERO:
Predio de terreno con una cabida superficial de
equivalentes a
cuerdas y en lindes por el:
NORTE
:
SUR
:
ESTE
:
OESTE
:
metros cuadrados
PARCELA NÚMERO:
Predio de terreno con una cabida superficial de
equivalentes a
_ cuerdas y en lindes por el:
NORTE
:
SUR
:
ESTE
:
OESTE
:
__ metros cuadrados
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DESCRIPCIÓN FISICA:
Localización:
Codificación:
De acuerdo a los mapas preparados por el Centro de Recaudaciones de Ingresos
Municipales, la propiedad esta codificada como:
Acceso y Frente a Carretera:
El acceso es a través de:
Topografía y Suelos:
Forma:
Tiene una forma
Regular
_Irregular.
Estructuras Presentes:
Facilidades y Servicios:
Condición de Inundación:
Clasificación de la Zona y su Descripción:
Número de Mapa:
Es Inundable la Propiedad Si,
No
Fecha de Efectividad del Mapa de Inundación:
Condición de Contaminación o Material Tóxico:
El tasador pudo observar , no pudo observar la existencia de materiales peligrosos que
pudiesen tener un impacto negativo en el valor de la propiedad. No obstante, el tasador no
está realizando un estudio para detectar la presencia de dichas substancias.
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Condiciones ambientales adversas:
Se suministró , no se suministró un estudio de carácter ambiental. No existe,
_existe alguna condición ambiental adversa conocida o aparente que pudiera causar un
impacto negativo en el valor de la propiedad. Aparentemente es definido como aquello que
es visible, obvio o manifiesto para el tasador.
Descripción de la Zonificación:
Zonificación:
Definición de la Zonificación:
Cabida Mínima de Solar Permitida:
Propósito y Algunos Usos Permitidos en el Distrito:
Gravámenes (Servidumbres):
No hay evidencia,
propiedad.
hay evidencia de gravámenes físicos u otros que puedan afectar la
Uso Actual:
_Vacante,
Ocupado
Si esta ocupada la propiedad indicar el uso:
Industrial,
Turístico,
Agrícola
_Residencial,
Comercial,
Describir el uso actual de la propiedad:
Si esta ocupada por persona diferente a la parte con interés incluir:
Nombre del Ocupante(s):
Si hay renta; presentar sus términos:
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Evaluación del Mayor y Mejor Uso:
Uso Legalmente Permisible: De acuerdo a la zonificación, a la posibilidad de cambio en
zonificación (si alguna), a la posibilidad y tendencia de uso y cambio de uso en el mercado
y diferentes restricciones legales los usos que recaen como legalmente permisibles son:
Residencial
Comercial
Industrial
Turístico
Agrícola
Análisis y Conclusiones:
Usos Físicamente Posibles: Se procede a evaluar la posibilidad física de los usos
caracterizados como legalmente permisibles. Características físicas como: el tamaño,
localización y cercanía a usos complementarios, la forma, condiciones del subsuelo,
topografía, sus accesos y las características climáticas entre otras; son elementos que
posee la propiedad que sustentan el uso:
Residencial
Comercial
Industrial
Turístico
Agrícola
Análisis y Conclusiones:
Uso Financieramente Viable: Se procede a evaluar la viabilidad financiera de los usos
caracterizados como físicamente posibles y legalmente permisibles. Un uso es
financieramente viable siempre y cuando el valor y/o ganancias provenientes de este uso
sean iguales o superen todos los gastos asociados al uso. Se consideran como financiera
mente posible los siguientes usos:
Residencial
Comercial
Industrial
_ Turístico
Agrícola
Análisis y Conclusiones:
Uso de Mayor Rendimiento Económico: El uso de mayor rendimiento se determina por el
uso físicamente posible, legalmente permisible y como financieramente viable que genere
el valor residual mas alto del terreno como vacante.
Análisis y Conclusiones:
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DESCRIPCIÓN DEL REMANENTE (
Luego de la Adquisición de la(s) Parcela(s)
sigue:
m.c.=
CABIDA TOTAL:
Aplica,
No Aplica)
_ el remanente se describe como
cdas.
Colindancias del Remanente:
Norte
Sur
Este
Oeste
:
:
:
:
DAÑOS AL REMANENTE
Se producen daños al remanente por motivo de esta adquisición.
Queda enclavado el remanente
No se producen daños al remanente por motivo de esta adquisición.
Si hay un remanente y existen daños o beneficios en valor sobre el mismo
exponerlos. Explicar, presentar y exponer el valor de éstos daños y o beneficios
sobre el remanente.
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PROCESO DE VALORACION
El proceso de valoración comprende de una serie de procedimientos sistemáticos
que un tasador lleva a cabo para proveerle respuestas acerca del valor de cierta
propiedad al cliente. Este proceso se puede adaptar para proveer una amplia
variedad de respuestas sobre diferentes problemas que inciden en el valor de la
propiedad objeto de estudio. El proceso de valoración empieza cuando el tasador
acepta una tarea de tasación y termina cuando se proveen los resultados de la
tarea al cliente. El proceso de valoración se lleva a cabo mediante varios pasos. El
número de pasos a seguir dependen en la naturaleza del problema de tasación y
de la disponibilidad de la información. La búsqueda de información empieza luego
de que se ha definido e identificado el problema de tasación. Este análisis de
información ayuda al tasador a entender el problema y empieza en éste caso con
una investigación de tendencias observadas a nivel del mercado nacional, regional
y del vecindario. Este análisis de información, ayuda al tasador a entender las
relaciones entre los principios, fuerzas y factores que afectan el valor de las
propiedades en un área de mercado en específico.
En éste caso, el objetivo del proceso de valoración es presentar una opinión de
valor debidamente sustentada y creíble, reflejando todos los factores que
influencian el valor en el mercado de la propiedad objeto de estudio. Para
efectivamente lograr este objetivo, el tasador estudia al objeto desde tres
perspectivas diferentes que se conocen como métodos de avalúo y/o tasación. Los
tres métodos de tasación son: Método de Costo, Método de Comparación
Directa y Método de Capitalización de Ingresos.
El MÉTODO DE COSTO es una serie de procedimientos mediante los cuales una
indicación de valor es derivada por el interés en pleno dominio de una propiedad.
Esto se realiza estimando el costo corriente de construcción (incluyendo costos
directos e indirectos, y un incentivo o ganancia empresarial) de una reproducción o
de un reemplazo de las estructuras existentes, mas las ganancias o incentivos,
deduciendo la depreciación del costo total y añadiendo el valor estimado del
terreno. Otros ajustes pueden ser realizados al valor indicado en pleno dominio de
la propiedad objeto de estudio para reflejar el valor del interés a valorarse. Al
momento de elegir si se utilizará el método de costo de reproducción o el de
reemplazo, se considera el mercado y la condición física de la propiedad objeto de
avalúo. Estos factores son indicadores utilizados para determinar cual de los dos
métodos emula el comportamiento del mercado. Si típicamente en el mercado se
construiría un reemplazo de la propiedad objeto de avalúo o si típicamente se
construiría una reproducción.
El tasador estima el costo de construcción de las estructuras objeto de estudio y de
las mejoras al terreno utilizando uno de tres métodos: el método comparativo por
unidad, el método de unidad colocada y el estudio cuantitativo.
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La depreciación a deducirse de las mejoras se determina utilizando uno o más de
los siguientes métodos: el método de extracción del mercado, el método de edad y
vida económica y el método de desglose.
El METODO DE COMPARACION DIRECTA comprende una serie de
procedimientos sistemáticos de los cuales se deriva una indicación de valor
mediante la comparación de la propiedad objeto de estudio con propiedades que se
hayan vendido recientemente, propiedades que estén expuestas a la venta, o que
estén opcionadas para las cuales hay ofertas de compra y depósito sometidas.
Estas se analizan aplicando unidades de comparación aplicadas y realizando
ajustes a los precios de las comparables basados en diferentes elementos de
comparación.
Los procedimientos a seguir en este método son:
A) Búsqueda en el mercado competitivo de información de transacciones de venta,
listados y ofertas de compra o venta de propiedades similares a la propiedad objeto.
El objetivo es encontrar propiedades que sean lo mas similar posible al objeto en
asunto de tipo de propiedad, fecha de venta, tamaño, condición física, localización y
restricciones de uso.
B) Verificación de la información confirmando su certeza y que las transacciones
obtenidas reflejen una venta de mercado “arm’s lenght transaction”. Los tasadores
deben verificar la información y deben entender la motivación de compra y venta de
cada transacción. Esto se realiza mediante una comunicación con el vendedor y/o
con el comprador si es posible sino con corredores y/o vendedores de bienes
raíces, instituciones financieras, tasadores, vecinos etc.
C) Seleccionar unidades de comparación adecuadas como por ejemplo: precio por
cuerda, por pie cuadrado, por unidad adquisitiva, por metro cuadrado, por pie lineal
frontal etc. El objetivo es identificar y definir la unidad de comparación que facilite el
análisis del comportamiento del mercado.
D) Identificar diferencias entre las comparables y el objeto de estudio, utilizando
elementos de comparación. Luego, estos elementos de comparación se examinan
con evidencia del mercado para determinar que diferencias en estos inciden sobre
el valor de la propiedad. Este paso envuelve típicamente el uso de las comparables
más similares al objeto y la eliminación de las ventas que no son útiles ni
representativas del comportamiento del mercado.
E) El último paso consiste en realizar una reconciliación de los diferentes
indicadores de valor producto del análisis de las comparables. La reconciliación de
indicadores en el método de comparación directa se puede realizar en una sola cifra
o en un rango de valores. En este caso se reconcilia en una sola cifra.
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El MÉTODO DE INGRESOS en este método el tasador analiza la capacidad de la
propiedad de generar beneficios futuros y capitaliza esos ingresos para obtener una
indicación de valor presente. El principio de anticipación es fundamental en este
método. Técnicas y procedimientos de este método se utilizan para analizar las
ventas comparables y para medir obsolescencia en el método de costo.
Para realizar el método de capitalización de ingresos existen dos metodologías
básicas, estas son: la capitalización directa y la de capitalización de rendimiento. En
el método de capitalización directa se utiliza la relación de los ingresos de un año
para concluir un valor. En el método de capitalización del rendimiento se considera
una serie de flujos de ingresos durante el periodo de tenencia y considerando el
valor de reversión al final de dicho periodo. A pesar de que existen dos
metodologías básicas y varias técnicas en el método de capitalización de ingresos
existen varios pasos generales para llevar a cabo este método y se presentan a
continuación.
A) Búsqueda de información de ingresos y gastos de la propiedad objeto de estudio
y de las comparables.
B) Estimar el ingreso bruto de la propiedad mediante la sumatoria del ingreso
atribuible a la renta y de algún otro ingreso potencial.
C) Estimar la desocupación y la pérdida en ingresos atribuibles a la renta.
D) Restar la desocupación y la pérdida en ingresos atribuibles a la renta del ingreso
bruto potencial para obtener el ingreso efectivo bruto de la propiedad objeto de
estudio.
E) Estimar los gastos operacionales de la propiedad objeto mediante la sumatoria
de gastos fijos, gastos no fijos, y monto para reemplazo.
F) Obtener un Ingreso Neto substrayéndole a la renta bruta efectiva el total de los
gastos operacionales.
G) Aplicar una de las técnicas de la capitalización directa o de la capitalización del
rendimiento, a la información obtenida y analizada para obtener una indicación de
valor.
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MÉTODO DE AVALUO UTILIZADO
Para cada tarea de tasación el enfoque de Costo, de Comparación Directa y de
Capitalización de Ingresos son considerados pero no todos son necesarios ni
aplicables para todo tipo de tasación.
1) Método(s) a Aplicarse y Justificación:
2) Método(s) a Excluirse y Justificación:
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TASACION DEL TERRENO
METODO DE COMPARACION DIRECTA
DESCRIPCION DE LAS VENTAS COMPARABLES
LOCALIZACIÓN
:
NUMERO DE CATASTRO :
FECHA DE LA
COMPRAVENTA
:
DATOS LEGALES
:
TERMINOS DEL
FINANCIAMIENTO Y DE
LA TRANSACCION
:
DERECHOS
TRANSFERIDOS
Esc. # ante el Lcdo.
Tomo:
Folio:
Típico
, Atípico
Finca:
_
:
VENDEDOR
:
COMPRADOR
:
FUENTE DE
:
CONFIRMACION DE LAS
CONDICIONES DE LA
TRANSACCION
Comprador_ _ Vendedor_ __ Tasador_ _
Corredor de Bienes Raíces_ __ Banco__ __
Vecino_ __ Otro, especifique_
__
#Teléfono_
___
No se pudo corroborar_ _
PRECIO DE VENTA
:
VALOR DE LAS
ESTRUCTURAS SI
ALGUNO
:
VALOR DEL TERRENO
:
CABIDA
:
VALOR UNITARIO
:
ACCESO
:
Su acceso es a través de:
FORMA
:
Regular_ __ Irregular_ __
Otra
________________
TOPOGRAFÍA
_
:
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CONDICIÓN
DE INUNDABILIDAD
ZONIFICACIÓN
:
:
USO A LA FECHA DE VENTA
:
MEJOR USO
:
VECINDARIO
:
Vacante
Ocupado
Si esta ocupada la propiedad indicar el uso:
Residencial__ ___ Comercial__ ___
Industrial__ ___ Turístico__ ___
Agrícola__ ___ Otro_
___
FOTO VENTA NUMERO 1
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VENTA NÚMERO 2
LOCALIZACIÓN
:
NUMERO DE CATASTRO :
FECHA DE LA
COMPRAVENTA
:
DATOS LEGALES
:
TERMINOS DEL
FINANCIAMIENTO Y DE
LA TRANSACCION
:
DERECHOS
TRANSFERIDOS
:
VENDEDOR
:
COMPRADOR
:
FUENTE DE
:
CONFIRMACION DE LAS
CONDICIONES DE LA
TRANSACCION
Esc. # ante el Lcdo.
Tomo:
Folio:
Típico_
__ Finca:
___, Atípico_
__
___
Comprador
Vendedor Tasador_ __
Corredor de Bienes Raíces_ __ Banco_
Vecino_ __ Otro, especifique_
___
#Teléfono_
____________
No se pudo corroborar_ __
PRECIO DE VENTA
:
VALOR DE LAS
ESTRUCTURAS SI
ALGUNO
:
VALOR DEL TERRENO
:
CABIDA
:
VALOR UNITARIO
:
ACCESO
:
Su acceso es a través de:
FORMA
:
Regular_ __ Irregular_
Otra
________
TOPOGRAFÍA
:
__
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CONDICIÓN
DE INUNDABILIDAD
:
ZONIFICACIÓN
:
USO A LA FECHA DE VENTA
:
MEJOR USO
:
VECINDARIO
:
Vacante __ __ Ocupado_ ___
Si esta ocupada la propiedad indicar el uso:
Residencial__ ___ Comercial__ ___
Industrial_ ____ Turístico__ ___
___
Agrícola__ ___ Otro_
FOTO VENTA NUMERO 2
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VENTA NÚMERO 3
LOCALIZACIÓN
:
NUMERO DE CATASTRO :
FECHA DE LA
COMPRAVENTA
:
DATOS LEGALES
:
TERMINOS DEL
FINANCIAMIENTO Y DE
LA TRANSACCION
:
DERECHOS
TRANSFERIDOS
:
VENDEDOR
:
COMPRADOR
:
FUENTE DE
:
CONFIRMACION DE LAS
CONDICIONES DE LA
TRANSACCION
Esc. # ante el Lcdo.
________
Tomo:
_Folio:
Finca:
Típico__
__, Atípico_
Tasador_
Comprador_ _ Vendedor_
Corredor de Bienes Raíces_ __ Banco_
_
Vecino_ __ Otro, especifique
#Teléfono_
No se pudo corroborar_ __
PRECIO DE VENTA
:
VALOR DE LAS
ESTRUCTURAS SI
ALGUNO
:
VALOR DEL TERRENO
:
CABIDA
:
VALOR UNITARIO
:
ACCESO
:
Su acceso es a través de:
FORMA
:
Regular_ __ Irregular_
Otra
__
TOPOGRAFÍA
___
__
___
__
:
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CONDICIÓN
DE INUNDABILIDAD
:
ZONIFICACIÓN
:
USO A LA FECHA DE VENTA
:
MEJOR USO
:
VECINDARIO
:
Vacante _ ___ Ocupado_ ___
Si esta ocupada la propiedad indicar el uso:
Residencial_ ____ Comercial_ ____
Industrial_ ____ Turístico__ ___
Agrícola__ ___ Otro_
___
FOTO VENTA NUMERO 3
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TABLA DE AJUSTES***
FACTORES
OBJETO
VENTA 1
AJUSTES
VENTA 2
AJUSTES
VENTA 3
Precio de
Venta
Cabida en:
Derechos
Transferidos
Precio
Ajustado
Financiamiento
Condiciones
de la Venta
Precio
Ajustado
Unitario Básico
Fecha de
Venta
Precio Unitario
Ajustado
/Tiempo
(Condiciones
de Mercado)
Cabida
Localización
Accesos
Topografía
Zonificación
y/o Permisos
Mejor Uso
Forma
Condición de
Inundación
Factor de
Ajuste
Total
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AJUSTES
EVALUACION CUALITATIVA***
# de Venta
y el Objeto de Avalúo
Fecha
Evaluación Cualitativa
Cabida
Precio de
/ Área
Precio por
Venta no
Ajustado
Unidad
Comparación
General
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ANALISIS DEL METODO DE COMPARACION DIRECTA
VENTA
FECHA
OBJETO
1
2
3
VALOR
CABIDA
PRECIO
TOTAL DE LA
VENTA
PRECIO
UNITARIO
VALOR
AJUSTADO
Para establecer una opinión de Valor de Mercado, se seleccionaron #_
___ ventas
comparables
localizadas
en
el/(los)
municipio(s)
de:_
_________________________________________________________________
__. Estas fueron seleccionadas basadas en su uso, localización, proximidad a la propiedad
objeto de avalúo, accesos, topografía, y demás condiciones. Estas se analizaron utilizando
un análisis
cuantitativo,
cualitativo,
ambos (cualitativo y cuantitativo). La unidad de
comparación utilizada en este análisis es (son):
precio por cuerda,
precio por
precio por unidad adquisitiva u
otra, _
.
metro cuadrado,
Ajustes Realizados y su Justificación
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Reconciliación de Indicadores del Método de Comparación Directa
Luego de un análisis de las ventas se obtiene un rango de valores que fluctúan
entre $_
_ y los $
; con una media de $
.
Se concluye por concesión de mayor peso a una comparable.
Se concluye por la media.
Se concluye por tendencia en valor prevaleciente entre dos o más
comparables.
Se concluye por tendencias en valor entre dos o más comparables incluidas
en un análisis cualitativo.
La conclusión de valor en el mercado determinada, está condicionada al periodo de
exposición. Luego de un análisis de las ventas comparables se determina como un
periodo de exposición adecuado un periodo de tiempo que fluctúa entre:
Observaciones y Conclusiones
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AVALUO DE PROPIEDAD(ES) A ADQUIRIRSE
CONCLUSION:
A raíz del unitario de valor concluido se procede a calcular el valor de la(s)
propiedad(es) a adquirirse.
A: TERRENO
Parcela#
Cabida
Unitario
Valor
Redondeado a:
DOLARES
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METODO DE COSTO
_aplica, no aplica
Descripción y condición de las mejoras:
Aplicación del método de costo:
Avaluó de la(s) estructura(s):
Depreciación:
Valor de terreno(s) a adquirirse:
Reconciliación de Indicadores del Método de Costo
Luego de realizar el método de costo que incluye una opinión de valor sobre el
terreno, sumada a los costos de construcción de las estructuras, más la ganancia
del originador, menos la depreciación acumulada se concluye que el valor en el
mercado de la propiedad objeto de avalúo es de:
Redondeado a:
DOLARES
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RECONCILIACION DE METODOS
Se concluye por el método de
___
__
__Comparación directa ya que el avalúo solo incluye el terreno como
vacante y se determina que el método de comparación directa es el idóneo
para obtener resultados creíbles.
Observaciones:
___Costo ya que el avalúo solo incluye el terreno como vacante y estructuras
misceláneas. Es el único método aplicable en este caso para establecer una
opinión de valor sobre la propiedad que incluye estructuras y terrenos. Este
incluye la suma del valor del terreno, más los costos de construcción de las
estructuras, menos la depreciación acumulada.
Observaciones:
El valor concluido es de $
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico
Departamento de Transportación y Obras Públicas
AUTORIDAD DE CARRETERAS Y TRANSPORTACIÓN
Área de Adquisición de Propiedades
Oficina de Tasación
CERTIFICACION DEL TASADOR
NUMERO, NOMBRE Y PUEBLO DEL
PROYECTO : ACTPARCELA NÚMERO
:
CERTIFICO:
El tasador que firma este informe y la certificación realizó una inspección personal
de la propiedad que es objeto de avalúo. Se inspeccionó la propiedad aquí tasada
en compañía de
___________________(parte con interés o su representante)
y que también hice una investigación sobre el terreno de las ventas comparables,
que en esta tasación se les da peso o consideración. El objeto de avaluó y las
ventas comparables mencionadas en esta tasación son las representadas por las
fotografías incluidas en dicha tasación.
Se entiende que dicha tasación podría ser usada en conexión con la adquisición del
Derecho de la propiedad para la construcción de una carretera por el Estado Libre
Asociado de Puerto Rico
Sujeto al mejor conocimiento del tasador, ninguna porción del valor asignado a
dicha propiedad incluye partidas no compensables dentro de las leyes del Estado
Libre Asociado.
No se ha revelado ningún descubrimiento, ni resultado de dicha tasación a ninguna
persona que no sea un funcionario de la Autoridad de Carreteras u Oficial de la
Administración Federal de Carreteras, que esté propiamente acreditado para saber
dichos descubrimientos y resultados. Además, que no se hará hasta ser autorizado
por dichos funcionarios cuando sea requerido por el debido procedimiento de ley, o
cuando sea relevado de esta obligación por haber testificado públicamente de estos
descubrimientos y resultados.
Las presentaciones de hechos contenidas en este informe son ciertas y correctas.
Los análisis, opiniones y conclusiones presentadas están limitadas solo por las
suposiciones y condiciones limitantes expuestas en el informe y son resultado de mi
análisis profesional, mis opiniones y conclusiones imparciales y sin prejuicios.
No tengo interés presente ni futuro en la propiedad objeto de avalúo y no tengo
interés personal con respecto a las partes envueltas, ni en ningún beneficio
relacionado a la adquisición.
Página 40 de 47
No tengo ningún prejuicio ante la propiedad objeto de avalúo ni ante las partes
envueltas en la encomienda de esta tasación.
El hecho de ser empleado o ser contratado para realizar este estudio no es
contingente con el desarrollo de resultados predeterminados.
La compensación y/o condición de empleo del tasador que realiza este estudio no
es contingente con: el desarrollo o conclusión de un valor predeterminado, de una
dirección en el valor que favorezca la causa del cliente, la cantidad del valor, la
obtención de un resultado estipulado, o la ocurrencia de un evento subsiguiente
directamente relacionado al uso predispuesto de la tasación.
Los análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este informe ha sido
preparado, en conformidad con los Estándares Uniformes para la Practica
Profesional de la Tasación (USPAP), de acuerdo con la Ley 277, aprobada el 31 de
julio de 1974 según enmendada, con el reglamento de la Junta Examinadora de
Evaluadores de Bienes Raíces y con las exigencias expuestas en el Manual de
Operaciones del Área de Adquisición de Propiedades de la Autoridad de Carreteras
y Transportación.
Nadie, brindó asistencia profesional significativa a la persona que firma esta
certificación. Si alguien brindo asistencia profesional a la persona que firma esta
tasación,
establecer
el
nombre
de
la
misma:
_
_______________________________
El tasador no tiene razones para dudar sobre la credibilidad del trabajo producto de
la asistencia profesional brindada por individuos que no firman esta certificación (si
alguno).
Es la opinión del tasador que firma el informe de avalúo que la justa compensación
por la propiedad tasada es de $_
_______.00,
Tasador
Licencia Estatal#
____EPA
Fecha de Expiración_
______
Técnico de Valoración: _Si, __No
Certificación:
___________
Fecha de Expiración_
_______
Designación_
_____________
Nombre: _
__________
Fecha:
__________________
Día / Mes / Año
Firma: _
_______________
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MAPA DE INUNDACION DEL OBJETO DE
AVALUO
Página 42 de 47
MAPA DE ZONIFICACION DEL OBJETO DE
AVALUO
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MAPA DE CATASTRO DEL OBJETO DE
AVALUO
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PLANO DE ADQUISICION y TABLAS DE
CABIDAS
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UN SOLO MAPA DE LOCALIZACION QUE
INCLUYA LAS COMPARABLES y A EL
OBJETO DE AVALUO
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HOJA DE COTEJO
Tasación
SI
Tasación
NO
SI
Número, Nombre y Pueblo del
Proyecto
Número de Parcela
Topografía y Suelos
Parte con Interés
Facilidades y Servicios
Dirección Postal y Residencial
de la Parte con Interés
Dirección del Proyecto
Condición de Inundación
Forma
Condición de Contaminación
Suposiciones Generales y
Condiciones Limitantes
Condiciones Ambientales
Adversas
Descripción del Tipo de Informe
de Tasación (Resumido en
Formato Narrativo)
Descripción de la Zonificación
Alcance de la Valoración
Gravámenes / Servidumbres
Identificación del Cliente
Uso Actual
Identificación de los Usuarios
del Informe
Evaluación del Mayor y Mejor Uso
Identificación del Uso del Avalúo
Descripción del Remanente
Identificación de Tipo e
Identificación de Valor
Exposición del Método o de los
Métodos de Avalúo Utilizados
Fecha de Efectividad de la
Tasación y del Informe
Presentación de la Información del
Mercado(ventas, rentas, costos,etc)
Grado de Identificación del
Objeto de Avalúo
Grado de Inspección del Objeto
de Avalúo
Tabla(s) de Análisis de la
Información del Mercado, (costo,
comparación directa, y/o
capitalización de ingresos)
Reconciliación de Indicadores de
cada Método Utilizado
Tipo de Información Investigada
y Grado de Investigación
Reconciliación de los Métodos
Utilizados
Análisis del Vecindario
Certificación Firmada del Tasador
Descripción Legal
Croquis (Si alguno)
Datos de Inscripción
Mapa de Inundación del Objeto de
Avalúo
Historial de Título (Últimos 5
Años)
Mapa de Zonificación del Objeto de
Avalúo
Fotografías del Objeto de Avalúo
y de las Comparables
Mapa de Catastro del Objeto de
Avalúo y de las Comparables
Descripción de la(s)
propiedad(es) a adquirirse
Plano de Adquisición y Tablas de
Cabidas de las Parcelas
Localización
Inclusión en Un Mapa de
Localización del Objeto de Avalúo y
de las Comparables
Codificación
Certificación Registral o
Documentación Legal del Objeto de
Avalúo
Acceso y Frente
NO
Anejos
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