observatorio del mercado de la tierra

OBSERVATORIO DEL
MERCADO DE LA TIERRA
1. ENTRE LA ESPECULACION INMOBILIARIA Y LA RENTABILIDAD DE
PAG. 3
LA AGRICULTURA
2. EL NEOMALTHUSIANISMO Y EL MERCADO GEOESTRATEGICO DE
PAG. 3
LA TIERRA
3. El COMPORTAMIENTO DEL MERCADO DE LA TIERRA EN LA
PAG. 4-6
CRISIS ACTUAL I. ESCENARIO INTERNACIONAL
4. EL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO DE LA TIERRA EN LA
PAG. 5
CRISIS ACTUAL .II .ESPAÑA
5. TIERRAS DE CULTIVOS Y APROVECHAMIENTOS ANTE LA CRISIS
PAG. 6
6. EL PRECIO DE LA TIERRA EN LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS
PAG. 7
7. CONCLUSIÓN
PAG. 7
2 - VALTECSA
MERCADO DE LA TIERRA
ENTRE LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA
Y LA RENTABILIDAD DE LA AGRICULTURA
La posesión y explotación de la tierra ha
ocupado un lugar fundamental en el pensamiento de la humanidad desde tiempo
inmemorial que puede situarse 3.000 años
a.C. con el aprovechamiento del rio Nilo, el
nilómetro y el nacimiento de la Agrimensura
hasta nuestros días, cuando la llamada
“cuestión agraria” toma nuevas formulaciones. Y consecuentemente plantea nuevos
problemas,
que van desde la compra
masiva de tierras en países emergentes por
parte de los países ricos y sociedades de
inversión multinacionales o la consideración
de la tierra como un activo financiero más
en una cesta de valores para configurar una
cartera eficiente que optimice la relación
rentabilidad riesgo, en el sentido del premio
Nobel de Economía Harry Markowitz.
Durante ese periodo de cincuenta siglos
que se corresponden con la historia de la
civilización se han ido acaeciendo acontecimientos importantes y procesos evolutivos
lentos, que pretendían abordar la adaptación del aprovechamiento de la tierra a
medida que aumentaba el progreso social o
se producían cambios de poder. Así
tenemos, por ejemplo, el concepto de
propiedad de la tierra que llega hasta
nuestros días del Derecho Romano, más o
menos aplicado a la conquista y descubrimiento de nuevas tierras, la Revolución
Francesa, los Cerramientos y las Desamortizaciones así como todas la teorías de
economistas clásicos sobre la renta de la
tierra. Otros ejemplos claros y recientes
son la Reforma Agraria, plenamente vigente
en las Cartas Magnas de muchos países, la
supeditación parcial de la propiedad de la
tierra a la utilidad pública en la Constitución
Española de 1978 (Artículos 33 y 47 C.E.),
la PAC de la Unión Europea o las medidas
restrictivas de Brasil, Uruguay y Argentina a
la venta de extensiones de tierra a determinados compradores.
Nos encontramos, pues, ante un escenario complejo del mercado de la tierra
configurado por la coexistencia de problemas anacrónicos como el minifundio, la
baja rentabilidad de la agricultura en determinados contextos y el mundo de la
ingeniería financiera en el cual la tierra es
un activo más pero con características
económicas diferentes en manos de los
poderosos.
EL NEOMALTHUSIANISMO Y EL MERCADO
GEOESTRATÉGICO DE LA TIERRA
La compra masiva de tierras de cultivo
fértiles en países emergentes, caracterizados por una relativamente baja densidad de
población, a favor de otros países más densamente poblados y con tierras difícilmente
cultivables o por partes de sociedades de
inversión que pretenden mejorar el riesgo de
sus carteras se explica perfectamente en lo
que se puede denominar como inversiones
geoestratégicas en un contexto del nuevo
maltusianismo.
Como es sobradamente conocido, Malthus en
un contexto europeo de hambrunas, predijo
un escenario futuro de crecimiento exponencial de la población con un crecimiento lineal
de la agricultura y por consiguiente de disponibilidad de alimentos y, por consiguiente, el
hambre se apoderaría del mundo. Por eso
Malthus proponía la disminución de la tasa de
natalidad frente a la disminución de la tasa de
mortalidad infantil. Sin embargo, se equivocó
en el doble sentido: lo que parecía un
crecimiento exponencial de la población era
simplemente la segunda fase de un crecimiento sigmoidal de la población que tendía a
crecimiento asintóticamente nulo, mientras
que la tecnología agraria sí que crecería y
sigue creciendo exponencialmente, hasta el
punto que la agricultura actual puede alimentar a una población impensablemente mayor,
independientemente de los desajustes que
generan masas de población subalimentada.
El nuevo maltusianismo está basado en
predicciones de la misma naturaleza de
escasez de recursos futuros con población
creciente pero más complejo o multidimensional en el cual la alimentación es solo una parte
de la escasez.
Efectivamente, diversos estudios, entre los
que destacan los realizados por la FAO,
estiman que la relación Hectáreas de tierra
disponible/Habitante (He/Ha) va disminuir
en los próximos años, ya que se prevé un
crecimiento del denominador, (Ha, población)
y va a disminuir el numerador, (He, superficie
rural).
Probablemente, una extensión de la tecnología agraria disponible en estos y la que se
desarrolle en los próximos años destinada a
producir alimentos sea capaz de abastecer a
la población del planeta, aun cumpliéndose las
previsiones más alcistas.
Menos probable parece el freno al crecimiento de la población ya que mientras los países
desarrollados se encuentran ya en la zona de
crecimiento cero o decreciente como consecuencia de la incorporación de la mujer al
mundo del trabajo, una parte de la población
de los países emergentes no ha superado aún
la zona de tasa de natalidad y de mortalidad
alta y, por ello, se encuentran en el inicio de la
zona de crecimiento elevado.
Pero no solo de pan vive el hombre en una
sociedad moderna y la tierra es, también,
fuente de recursos energéticos, medioambientales y lúdicos cuya demanda aumentará
en los próximos años en la medida que
aumente la población y la renta de la misma.
Sólo una terrible recesión mundial desconocida hasta el momento convertiría en una
decisión errónea la inversión a largo plazo
materializada en compra de tierra.
VALTECSA - 3
MERCADO DE LA TIERRA
El COMPORTAMIENTO DEL MERCADO DE LA TIERRA
EN LA CRISIS ACTUAL 1. ESCENARIO INTERNACIONAL
La tesis que considera la tierra de uso
agrícola como la inversión segura por
excelencia puede contrastarse con el
comportamiento de los valores de mercado
como estimadores de los precios en
diferentes ámbitos y escenarios.
Efectivamente, en el ámbito del mercado
internacional se dispone de datos más o
menos actualizados, según países, sobre la
evolución de los precios medios de mercado
de la tierra de uso agrario en el periodo que
va desde 2007-2008 hasta 2012-2013 en
los países occidentales más representativos y
afectados por la crisis financiera la Tabla 1 y
cuya representación aparece en la Figura 1.
Una primera característica del comportamiento del mercado de la tierra en los países
señalados durante el periodo de 2007 a
2009 es la ruptura de la tendencia alcista a
partir del año 2007, lo cual puede interpretarse como la vinculación del mercado de la
tierra a la situación de la economía general de
cada país. La única excepción es el caso de
Canadá, lo que unido a la pronta recuperación
EE.UU. y Reino Unido a partir de 2009, frente
al comportamiento a la baja del mercado de la
tierra en España permite pensar en una
correlación entre el mercado de la tierra e
intensidad de la crisis en cada país.
Las diferentes tendencias del mercado en los
diferentes casos, representadas por la
pendiente de cada grafica particular, puede
explicarse tanto por el comportamiento de la
economía de cada mercado en lo referente
principalmente al uso del suelo y a los resultados de la agricultura, como al hecho de que
los datos que figuran en la Tabla 1 y la Figura
1 se corresponden con valores medios de un
conjunto de tierras muy diferentes en la
calidad y ubicación de las mismas.
En cuanto al uso del suelo, conviene resaltar la
relación existente entre el comportamiento
del mercado de la tierra de uso agrario y el
mercado de la vivienda, y, muy especialmente,
en épocas de crisis ya que de este análisis se
pueden deducir conclusiones del riesgo que
comporta la inversión en cada activo inmobiliario. Téngase en cuenta que la tierra de uso
agrícola, como espacio físico, es el activo
inmobiliario por excelencia, al participar
totalmente de la propiedad de inmovilidad,
mientras la vivienda es el activo inmobiliario
por excelencia desde la perspectiva económica y financiera.
La Figura 2 representa la comparación de
evolución porcentual del precio medio de la
vivienda (color azul) y de la tierra (color rojo)
en el periodo 2007-2013 en Reino Unido,
EE.UU. y España. Se puede observar, por
una parte, cierta correlación entre el
mercado de la tierra y el mercado de la
vivienda, muy nítida en el caso de Estados
Unidos y en el caso de España, ampliado en
la Figura 3. También es perceptible que
esta relación se produce cronológicamente
con retraso de un año del comportamiento
del mercado de la tierra con respecto al
mercado de la vivienda.
Así en los datos correspondientes al
periodo 2007-2008, la tendencia del precio
de la vivienda es a la baja, mientras que el
mercado de la tierra mantiene la tendencia
al alza (prácticamente constante en
España). La tendencia a la baja aparece en
el mercado de la tierra un año después
(2008-2009) que repuntará enseguida en
EE.UU. y Reino Unido mientras continua a la
baja en España, aunque siempre por arriba
de la tendencia del precio de la vivienda.
En cuanto a los rendimientos de la agricultura destacan por arriba Canadá y Estados
Unidos donde se dan las mayores subidas
del precio de la tierra que en algunos casos
de tasas que se acercan al 30% anual
debido a las expectativas bioenergéticas,
altos precios de los cereales y créditos
favorables. Estas tasas de plusvalía tan
altas para la tierra han hecho pensar en la
posibilidad de una burbuja inmobiliaria rural
análoga a la ocurrida con el mercado de la
vivienda en 2014, como consecuencia de la
subida de costes, encarecimiento del
crédito y posibles bajas en los precios de los
alimentos, pero de momento solo se
percibe estabilidad y disminución de tasas
de crecimiento positivas.
En una situación intermedia se puede situar
Francia, que ha mantenido un crecimiento
menor pero sostenible debido, entre otras
cosas, al efecto positivo sobre el mercado
de la tierra ejercido por la revaluación de las
viñas con denominación de origen, las
explotaciones forestales y la demanda de
tierras destinadas a la construcción de
casas en el medio rural.
La Tabla nº2 y la Figura nº2 representa la comparación de evolución
porcentual del precio medio de la
vivienda (color azul) y de la tierra
(color rojo) en el periodo 2.0072.013 en UK, USA y España.
4 - VALTECSA
MERCADO DE LA TIERRA
EL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO DE LA
TIERRA EN LA CRISIS ACTUAL. 2. ESPAÑA
Como país industrializado más afectado por la
crisis financiera actual, el mercado de la tierra
en España se ha comportado en el periodo de
2007 a 2012, siguiendo el esquema general
observado en el resto de países en función de
la evolución del precio de la vivienda con un
año de retardo y, con menor intensidad, en
función de la evolución de la renta, pero con
algunas particularidades propias, como lo
demuestra la Tabla 3 y la Figura 3.
En primer lugar, el efecto del precio de la
vivienda sobre el precio de la tierra adquiere
mayor relevancia que el en el resto de países
comparados, el mayor descenso y perma-
nencia de la evolución del precio de la vivienda
en España en el periodo comparado y prolongado un año más hasta 2013 al disponer de
información de la misma fuente actualizada.
En segundo lugar, el efecto de la evolución de
la Renta Agraria sobre el precio de la tierra
es mucho menor, pero también perceptible,
al estar sometido a menos variaciones en las
expectativas agrarias de España en ligero
descenso en el periodo de crisis.
En tercer lugar, esta explicación de la
evolución del precio de la tierra en función del
precio de la vivienda y la Renta Agraria Nacional es extrapolable a un periodo más largo
que incluye tanto fases de crisis como fases
positivas de 2000 a 2013.
En cuarto lugar, la información contenida en
la Tabla 3 permite un tratamiento cuantitativo
en el cual el precio de la tierra como variable
endógena se puede explicar a partir de las
variables explicativas valor de la vivienda con
retardo de un año y variable Renta Nacional
Agraria con los siguientes resultados:
Precio Tierra = 2783,39 + 2,830 x
PrecioViviendaRetardo + 0,097 x
RentaAgrariaNacional
Con un R2 = 0,984
VALTECSA - 5
MERCADO DE LA TIERRA
TIERRAS DE CULTIVOS Y
APROVECHAMIENTOS ANTE LA CRISIS
El comportamiento del mercados de la tierra
en el marco macroeconómico de los propios
Estados solo constituye una primera información que en una economía global condiciona
parcialmente lo que ocurre dentro cada país
donde, además de las variables de carácter
general, el precio de la vivienda es susceptible de ser considerado como un factor de
estimación del mercado inmobiliario general
6 - VALTECSA
al que pertenece la tierra y la Renta Agraria
Nacional en su condición de indicador de la
rentabilidad de inversión en agricultura, se
debe tener en cuenta los efectos sobre la
tierra dedicada a cada aprovechamiento o
cultivo en concreto, así como a las condiciones económicas y sociales de cada entorno
más próximo. En este sentido, la Tabla 4 y la
Figura 4 recogen la información desglosada
por aprovechamientos y cultivos de la
correspondiente evolución general del precio
de la tierra, en base a las tablas y figuras
anteriores, según la misma fuente. En la
referida Tabla 4 se han añadido los valores
absolutos para cada cultivo y aprovechamiento al principio y final de la época estudiada (2007 y 2012), así como el índice
general porcentual (año 1997=100) y un
nuevo índice porcentual que parte de 100
para 2008.
A primera vista la información precedente
puede resultar confusa, aunque es necesaria para mantener la visión de conjunto. Pero
si elegimos los tres cultivos y aprovechamientos que mejor han resistido la crisis,
caracterizados por la menor pérdida de valor
de la tierra o hasta un aumento en el periodo
2007-2012, por una parte y por otra los
correspondientes a aquellos otros tres cuya
depreciación de la tierra ha sido mayor se
obtiene una conclusión observada en otros
países y reflejada para el caso español.
Los tres cultivos que han experimentado
mayor riesgo durante la crisis, estimado
como disminución/variación en % del precio
de la tierra, han sido los tres cultivos cuya
tierra era más cara, por consiguiente
cultivos más intensivos (cítricos, invernaderos y platanera), y que, además, habían
experimentado la mayor plusvalía en los
últimos años (183%, 223% y 430%),
mientras los tres cultivos y aprovechamientos que mejor han resistido la crisis, con
disminuciones de precios de la tierra menores y hasta con ligera plusvalía, se corresponden con cultivos extensivos: precios de la
tierra bajos y plusvalías en los últimos años
baja (144%, 125%, 151%).
MERCADO DE LA TIERRA
EL PRECIO DE LA TIERRA EN LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Previsiblemente, si se cumple la relación
funcional del final del Epígrafe 4, mediante la cual la variable que mayor influencia
tiene sobre el precio de la tierra es el
precio de la vivienda en el plano cronológico estatal, y se extrapolara al ámbito
regional podría pensarse en relacionar el
precio de la tierra con el precio de la
vivienda en el contexto regional. Esto
conduciría a la consideración de un
contexto complejo y confuso dada la
complejidad del mercado de la vivienda
tanto en el plano sectorial como espacial.
Mucho más interesante para el agricultor, el inversor o el analista financiero
resulta conocer la influencia de los
precios de la tierra correspondientes
cultivos sobre el precio medio de la tierra
en aquellas comunidades con un tipo de
agricultura o ganadería concreto.
Así, por ejemplo, la Tabla 5 y su correspondiente representación gráfica en la
Figura 5 representan las tres comunidades autónomas cuyos precios de mercado de la tierra han sido más afectadas y
aquellas otras que mejor han resistido
los efectos de la crisis financieras donde
se puede vislumbrar la correlación entre
el precio de la tierra en el ámbito autonómico y la estructura agraria de cada
región.
CONCLUSIÓN
El mercado de la tierra de uso agrario ha evolucionado hacia una mayor complejidad debido a la globalización y a la incorporación de la tierra al
mercado financiero como activo inmobiliario. Su característica principal es la seguridad y resistencia al riesgo en cualquier circunstancia. Así ha
ocurrido en la actual crisis financiera, como lo demuestra su comportamiento en comparación con otros activos inmobiliarios como la vivienda.
Ha ocurrido tanto en el ámbito nacional como internacional, en ambos con menos variabilidad y más pronta recuperación.
Emergen así nuevas posibilidades futuras en inversión de tierra de uso agrícola y rural, tanto para grandes inversores como para pequeños
propietarios, que se analizarán en futuros números de esta publicación.
VALTECSA - 7
SLOVAKIA
COLOMBIA
En la confección y redacción de este número han participado:
D. Vicente Caballer Mellado
Catedrático de la Universidad Politécnica de Valencia.
Asesor del Ministerio de Fomento en el Reglamento de la Ley del Suelo y
autor de numerosos libros sobre valoración.
Valtecsa es una sociedad perteneciente a Krata
sociedad de tasacion líder en España y Portugal.
D. Eduardo Albisu Aguado
Fundador de Valtecsa. Ingeniero de Minas por la Universidad Politécnica de
Madrid. Miembro del American Institute of Mining Engineers y Vocal del
Jurado de Expropiación de la Comunidad de Madrid. Con amplia experiencia
de más de 30 años en valoración en cuatro continentes.
Valtecsa es una sociedad de valoración especializada en activos agrícolas,
industriales e inmateriales, y en valoración de explotaciones económicas y
empresas.
Valtecsa realiza informes y estudios de mercado "ad-hoc" de distintos sectores
y mercados. Contacte con nosotros y le propondremos soluciones a medida.
Edita: Valtecsa S.A.
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