PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR, EN LA ZONA SUR

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR, EN LA ZONA SUR-MANZANA
D-1, UBICADA ENTRE LA AVDA. DE LA VENDIMIA, C/. JARDINEROS Y
C/. HERRERIAS – EDIFICIO “VIÑA NUEVA”, DE LA UNICA UNIDAD DE
ACTUACIÓN DEL PLAN PARCIAL LA VIÑA (URPI-13) DEL PGMO DE
LORCA. BARRIO DE LA VIÑA LORCA.
(Diciembre de 2.012)
(APROBACION DEFINITIVA)
MEMORIA.
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INDICE
I MEMORIA.
1.- MEMORIA INFORMATIVA Y ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS.
1.1.- OBJETIVOS DEL PLAN ESPECIAL.
1.2.- NATURALEZA Y JUSTIFICACIÓN DE LA FORMULACIÓN.
1.3.- JUSTIFICACIÓN DE LA REFORMA INTERIOR.
1.3.1.- Antecedentes-Exposición de Motivos.
1.3.2.- Situación actual-análisis de la Ordenación heredada.
1.3.3.- Objeto del presente proyecto de Reforma Interior-Criterios de
Intervención.
1.4.- FUNDAMENTOS LEGALES Y TRAMITACIÓN.
1.5.- MEMORIA INFORMATIVA-ESTADO ACTUAL.
1.5.1.- Situación delimitación del ámbito.
1.5.2.- Estado Actual.
1.5.3.- Determinaciones del Planeamiento Vigente de Aplicación.
1.5.4.- Estructura de la Propiedad.
1.6.- MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN.
1.6.1.- Justificación de la conveniencia y oportunidad del Plan
Especial-Objetivos Propuestos.
1.6.2.- Objetivos y criterios de la Ordenación.
1.6.3.- Justificación del modelo elegido y descripción de la
Ordenación.
1.6.4.- Justificación de las determinaciones del Plan General - Estudio
Comparativo.
1.6.5.- Gestión del Planeamiento. Ficha de Gestión
1.7.- NORMAS URBANÍSTICAS.
1.7.1.- Objeto y ámbito de aplicación.
1.7.2.- Desarrollo del presente PERI.
1.7.3.- Régimen urbanístico.
1.7.4.- Normas Generales.
1.7.5.- Normativa Particular.
1.7.5.1.- Normativa Particular.
Reconstrucción.
Zona
Edificación
Abierta-
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1.7.6.- Vigencia.
1.8.- PROGRAMA DE ACTUACIÓN.
1.8.1.- Objetivo.
1.8.2.- Plan de Etapas.
1.8.3.- Revisión.
1.8.4.- Actuaciones Municipales y de iniciativa Privada.
1.9.- ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO.
1.10.- CONCLUSIÓN
II.- ANEXO 1. JUSTIFICACIÓN AMBIENTAL.
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MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA.
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PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR, EN LA ZONA SUR-MANZANA
D-1, UBICADA ENTRE LA AVDA. DE LA VENDIMIA, C/. JARDINEROS Y
C/. HERRERIAS – EDIFICIO “VIÑA NUEVA”, DE LA UNICA UNIDAD DE
ACTUACIÓN DEL PLAN PARCIAL LA VIÑA (URPI-13) DEL PGMO DE
LORCA. BARRIO DE LA VIÑA LORCA.
PROMOTOR:
EXCMO. AYUNTAMIENTO DE LORCA (A instancias de la
Comunidad de Propietarios Edificio “Viña Nueva” de 88 Viviendas y
Locales, sito en Avda. de la Vendimia, C/. Jardineros y C/. Herrerías,
del Barrio de la Viña. Lorca.)
ARQUITECTOS:
D. Juan B. García Pedrero.
D. Agustín Ancosta Benavent.
D. José Joaquín Pascual Ruiz.
D. Pedro J. García González.
I.- MEMORIA
1.- MEMORIA INFORMATIVA Y ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS.
1.1.
OBJETO DEL PLAN ESPECIAL.
Por encargo del Excmo. Ayuntamiento de Lorca (a instancias de la Comunidad de
Propietarios Edificio “Viña Nueva”), se redacta el “Plan Especial de Reforma Interior en
la Manzana D-1, sita en Avda. de la Vendimia, C/. Jardineros y C/. Herrerías, incluida
en la única unidad de actuación del Plan Parcial “La Viña” (U.R.P.I-13) del P.G.M.O.
de Lorca”, para facilitar la reconstrucción de los inmuebles que componen la manzana y
que como consecuencia de los seísmos del pasado 11 de Mayo de 2011 fue derribado
por el Excmo. Ayuntamiento de Lorca debido a los graves daños estructurales existentes
en el mismo.
El presente P.E.R.I. es promovido por el Excmo. Ayuntamiento de Lorca (a
instancias de la Comunidad de Propietarios “Viña Nueva”, y es redactado por los
Arquitectos D. Juan B. García Pedrero, D. Agustín Ancosta Benavent, D. José Joaquín
Pascual Ruíz y D. Pedro J. García González.
Según el Plan Parcial “La Viña” la parcela está clasificada como Suelo Urbano y el
objeto del presente Plan Especial es posibilitar una nueva Ordenación con edificios
aislados. Las nuevas determinaciones se concretan exclusivamente para ésta
parcela D-1, que forma parte de la manzana denominada D en el Plan Parcial “La
Viña”, para la que se realizan unas nuevas Ordenanzas, teniendo en cuenta que los
terrenos tienen condición de Suelo Urbano al encontrase urbanizados y por lo tanto le
resultaría de aplicación la Normativa establecida por el Plan General para este tipo de
parcelas.
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1.2.
NATURALEZA Y JUSTIFICACIÓN DE LA FORMULACIÓN.
El Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia en su artículo 107
establece que:
"El Plan Especial es el instrumento adecuado para la implantación de usos y
actuaciones urbanísticas especiales en las distintas clases y categorías de
suelo, en desarrollo del planeamiento general o, en el caso de no estar previsto
en el mismo, cuando se justifique su procedencia.”
Según el art.108, tendrá por finalidad:
1. En desarrollo de las previsiones contenidas en el planeamiento general
municipal, los Planes Especiales podrán tener por finalidad la ordenación
sectorial de un territorio, la realización de actuaciones urbanísticas específicas
o el establecimiento de determinadas medidas de protección, según proceda de
acuerdo con su objeto.
2. Los Planes Especiales no podrán sustituir a los Planes Generales en su
función de instrumentos de ordenación integral del territorio, por lo que, en
ningún caso, podrán clasificar suelo, aunque sí introducir modificaciones y
limitaciones a los usos previstos.
El objeto de los Planes Especiales se define en el art.109:
Con carácter meramente enunciativo, los Planes Especiales podrán tener por
objeto:
a) El desarrollo de los sistemas generales de comunicaciones, infraestructuras,
espacios libres y equipamiento comunitario.
b) La protección de vías de comunicación, vías verdes e itinerarios de especial
singularidad.
c) Obras y servicios de saneamiento.
d) La reforma interior y rehabilitación urbana.
e) La ordenación y protección de conjuntos históricos, sitios históricos, zonas
arqueológicas o áreas declaradas Bien de Interés Cultural.
f) La ordenación de núcleos rurales.
g) La adecuación urbanística de áreas de especiales características.
h) La protección del paisaje.
i) Complejos e instalaciones turísticas.
j) Cualesquiera otras finalidades análogas.
Como se ha expuesto anteriormente el Plan Parcial “La Viña”, se encuentra
definitivamente aprobado. La Parcela objeto del P.E.R.I se encuentra actualmente
urbanizada, por lo tanto le resulta de aplicación lo establecido en el artículo 128 del Título
II- Capitulo 9 de las Normas Urbanisticas del P.G.M.O. referente al REGIMEN DE SUELO
URBANO.
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El Plan Especial se formula para justificar la ordenación de la nueva manzana con
bloques aislados.
Esta nueva ordenación urbanística, no prevista en el planeamiento general, no
altera la estructura fundamental del Plan General y constituye únicamente una reforma
interior del Plan Parcial para su adaptación al mismo.
1.3.- JUSTIFICACIÓN DE LA REFORMA INTERIOR.
Como se expuso anteriormente, el objeto del Plan Especial es posibilitar una nueva
Ordenación con edificios aislados, introduciendo mejoras en el entorno inmediato (la
manzana) donde se sustituye la horizontalidad por la verticalidad para liberar el mayor
suelo posible, creando espacios intermedios de relación, plazas, soportales, etc., todos
ellos peatonales que favorezcan el comercio y las relaciones sociales.
El Plan Especial contiene los documentos necesarios
para recoger las
determinaciones propias de su naturaleza y finalidad, con el grado de precisión adecuado
a sus fines, según establece el art.124 del TRLSRM, que se concretan en los documentos
siguientes:
- Memoria descriptiva y justificativa de la ordenación
- Planos de información y ordenación a escala adecuada.
- Justificación del cumplimiento de la Ley 4/2009 en cuanto a la evaluación ambiental de
planes y programas.
- No se estima necesario Plan de Actuación dado que no altera el contenido en el plan
parcial y la iniciativa de esta actuación es pública sobre parcelas de equipamiento
público.
- No es necesario Catálogo de bienes y espacios protegidos dada la finalidad del plan
especial.
- No varía el contenido del Estudio Económico y ejecución del planeamiento del plan
parcial.
1.3.1.- Antecedentes-Exposición de motivos:
1) La ciudad de Lorca, sufrió el día 11 de Mayo de 2.011 un sismo considerado
como el más grave sucedido en los últimos años en España, según
información del Instituto Geográfico Nacional, provocando daños personales y
numerosos daños materiales, sintiéndose con fuerza en diversas poblaciones de la
región y fuera de la misma.
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El terremoto que Lorca sufrió el 11 de Mayo de 2011 fue mucho más que un
colapso emocional.
Estos son algunos datos de lo ocurrido: la superficie de terreno con edificaciones
que ha sido demolida es de 164.458 metros cuadrados según Catastro, el
equivalente a 17 campos de futbol. El volumen de las construcciones perdidas
asciende a casi 500.000 metros cúbicos. El dato más importante es que la mayor
parte de las viviendas estaban habitadas. Todo el patrimonio histórico inmueble de
la ciudad se ha visto afectado. Hubo 9 víctimas mortales.
El Consistorio ha emitido desde el 11 de Mayo una serie de decretos de derribo de
edificios, algunos de los cuales contemplaban la demolición de vario inmuebles y la
zona más afectada por los decretos de ruina es el barrio de La Viña, considerado
“zona cero” de la tragedia donde han desaparecido, 1 manzana completa y 2
medias manzanas, todas contiguas, así como otros inmuebles, todos ellos en el
entorno de la arteria principal que es la Avda. de la Vendimia y las Calles
adyacentes a C/. Herrerías y C/. Jardineros principalmente. Las otras zonas en las
que se han derribado edificios son la Avda. Santa Clara, el barrio de San Fernando,
el conjunto del casco histórico y fuera de la ciudad núcleos rurales como las
pedanías de Río, El Consejero y Tercia.
La zona más afectada fue la del Barrio de la Viña que como consecuencia del
mismo, han tenido que demolerse gran cantidad de inmuebles, aislados
además de las mencionadas manzanas.
2) Por un lado el Ayuntamiento de Lorca y el Consejo Superior de los Colegios de
Arquitectos de España, y la Consejería de Obras Públicas y Ordenación del
Territorio de la Comunidad Autónoma, convocó un Concurso de Ideas para la
Reordenación Integral y Reconstrucción de Los Barrios de la Viña, San
Fernando, Santa Clara, Alfonso X el Sabio, siendo su objetivo principal según sus
bases:
“…La renovación integral de éstos barrios y en espacial el de “La Viña” basada en
una reordenación urbana y una reflexión más global sobre la imagen de la nueva
ciudad. La preordenación y morfología general, volumetría de los solares y los
espacios. La excepcionalidad de la situación permite la admisión de propuestas de
modificación y planeamiento…”
Entre sus objetivos aclara:
“… Las propuestas para los barrios de La Viña y San Fernando deberán atender a:
ƒ
La renovación integral de los barrios de La Viña, San Fernando con
detalle de reordenación urbana de cada uno de ellos y una reflexión más
global sobre la imagen de la nueva ciudad.
8
ƒ
La reordenación y morfología general, volumetría de los solares y los
espacios. La excepcionalidad de la situación permite la admisión de
propuestas de modificación del planeamiento.
ƒ
Son esenciales la seguridad en la edificación, las infraestructuras para la
accesibilidad integral, incluidas las TIC y la eficiencia energética, extensible
en sus beneficios a todos los vecinos del barrio …”.
En su Anexo de Información Técnica, se dice “…las imágenes de la zona afectada
nos muestran un fuerte impacto en el tejido urbano, con viviendas, comercio y
sistemas productivos completamente destruidos … sin embargo, se debe afrontar
el futuro con ambición y asumir la obligación de mejorar el sistema urbano y
promover la calidad de los lugares y barrios donde vive la población…”.
3) Por otro lado la Comunidad de Propietarios que representa la propiedad más
importante de barrio con 88 viviendas y locales, comprendidas entre la Avda.
de la Vendimia, la C/. Herrerías y la C/. Jardineros, que llamamos parcela D1 de la
manzana denominada D, en el Plan Parcial desean realizar una ordenación
donde pueda favorecerse principalmente las viviendas, proyectando plazas
de aparcamiento y peatonalizando todo lo que se pueda su parcela para
favorecer los locales comerciales existentes.
La propuesta presentada a la que hace referencia la presente PERI, se basa en los
principios de reconstrucción como dicen las bases del concurso de “construir algo
mejor” y no pretende otra cosa, que el diseño de las nuevas construcciones y los
espacios urbanos que se generan y se incorporan al espacio público favorecen a
una unidad con una mayor calidad en las viviendas, a mejores condiciones de
seguridad y salud, a instalaciones comunitarias que favorezcan la cohesión social y
que convirtiesen a la zona, una vez reconstruida, en un posible atractivo turístico
de la ciudad y un ejemplo de reconstrucción y puesta en valor que lejos de impedir
la fuga de propietarios, favorezca la reconstrucción y la permanencia en el barrio.
4) El Ayuntamiento de Lorca, con fecha 28 de Noviembre de 2011, Aprobó
Definitivamente “Las Normas Complementarias del PGMO de Lorca para facilitar el
realojo, la reconstrucción y la rehabilitación de inmuebles afectados por acciones
sísmicas y catastróficas”.
Dicha Normativa plantea las condiciones de tolerancia de la aplicación del Plan
General, al considerarlos compatibles básicamente con éste estableciendo la
posibilidad de superar en una planta el máximo fijado por el PGMO, aumentando la
ocupación, el fondo edificable, etc., así como excepcionar las condiciones de
parcela mínima, retranqueos, ocupación, tipologías edificatorias y obligatoriedad de
aparcamientos, etc, pero siempre partiendo de la base de una ordenación
9
semejante a la existente con la misma edificabilidad preexistente antes del
terremoto, por lo que no le sería de aplicación en el caso que nos ocupa,
siendo necesaria la redacción del presente PERI para conseguir los objetivos
que se pretenden urbanísticamente.
El presente PERI plantea la reordenación en éstos términos, donde se liberalizan
espacios en planta baja incorporando el patio interior de manzana a dicho espacio,
creando zonas peatonales y desapareciendo las viviendas en planta baja,
destinándose ésta a locales de negocio o se generan zonas aporticadas o se
destina aparcamiento, en un intento de favorecer la dinamización económica y de
comercio y del movilidad.
Se pretende que se puedan proyectar las mismas viviendas, con la misma
superficie útil, que las existentes antes del terremoto, a pesar de las nuevas
exigencias de la Normativa vigente de aplicación y el incremento de los
elementos comunes (zaguanes, ascensores, etc.), de forma que no se
produzca incremento de edificabilidad útil residencial existente en el edificio
primitivo.
Igualmente, se pretende proyectar los m² destinados a locales comerciales que
tenía el edificio primitivo, generándose además un incremento de éste uso
obligado por la ordenación de los bloques dentro de la manzana, derivadas del
hecho de no existir viviendas en planta baja. La parte no ocupada por los locales
se destina a soportales.
En base a todo lo expuesto, es por lo que, se inicia la tramitación del presente
PERI, tras las conversaciones mantenidas con el equipo de gobierno y la consulta
realizada a los Servicios de Planeamiento y Gestión Urbanística como única forma
posible de llevar a cabo los objetivos planteados:
ƒ
Ruptura de la trama urbana propia de los años 70 de barrios obreros, con
estructura viaria de calles estrechas y manzanas con edificación cerrada
con patio de manzana.
ƒ
Cambio de la tipología edificatoria actual basada en edificios entre
medianeras con caja de escaleras (en éste caso sin ascensor) cada dos
viviendas por planta.
ƒ
Eliminación de las calles de tráfico existentes, considerando la actuación
como un todo, con cambios de tipología edificatoria en bloques exentos
con todas las viviendas exteriores y edificación en altura razonable.
ƒ
Se trata de reestructurar la trama urbana en la que plantear un área
equilibrada donde poder recuperar espacios libres y disponer de
convivencia de usos.
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ƒ
ƒ
A nivel urbanístico se pretende:
-
Adaptar las nuevas viviendas a un solar con las nuevas características
dentro de la trama urbana ya existente.
-
Introducir mejoras en el entorno más inmediato y en su estructura
espacial, creando espacios de relación en sustitución de un mero vial.
-
Una nueva calidad arquitectónica (todas las viviendas exteriores) y un
enriquecimiento del espacio común.
-
La potenciación de la convivencia de usos, donde junto a las viviendas
convivan los locales comerciales, espacios peatonales de juegos para
los niños, y garaje comunitario.
Se trata de realizar un proyecto urbano que favorezca la creación de un
espacio semi-público al concentrar la edificación en altura que permita
liberar suelo en planta baja.
1.3.2.- Situación actual-Análisis de la Ordenación heredada.
El barrio de La Viña se concibe en el 67, y se concretiza su ordenación en el Plan
Parcial “La Viña”, con criterios de la entonces en vigor Ley del suelo de 1956.
El PGMO de Lorca aprobado definitivamente recoge ésta misma ordenación con el
Sector URPI-13 como planeamiento remitido, en éste caso el “Plan Parcial de La Viña”.
Del análisis de la situación planteada de la planificación urbanística podrían decir
que:
•
El terremoto ha puesto de manifiesto la herencia de una trama urbana fruto
de los años 60, que tal vez antes no había sido cuestionada y que el PGMO
recientemente revisado ha recogido como planeamiento incorporado.
•
El terremoto y la reconstrucción donde han desaparecido una manzana
completa y más de la mitad de otra dos hace cuestionarnos esta herencia
recibida, el análisis de dicha trama y las posibilidades de mejora que se
pueden introducir en el paisaje urbano.
•
El barrio de La Viña al igual que el barrio colindante y éste tramo de ciudad
desde las Casas Baratas hasta el barrio de San Antonio, es un barrio obrero
creado en los años 60 que tiene una desarrollo muy compacto, un centro (La
Avda. de la Vendimia), en donde no fueron proyectadas en su momento
plazas de aparcamiento, ni en las edificaciones construidas, ni en
superficie.
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•
Actualmente el barrio de La Viña ha heredado unas parcelas o manzanas
edificables rectangulares de edificación cerrada, generadas desde unos
viales estrechos (calles de 8 metros) y unas manzanas cerradas con patios
de manzana en su interior de igual anchura que los viales (8 metros) y con
fondos edificables que obligan a su vez a la necesidad de patios interiores
para ventilación de las viviendas.
La compacidad de la trama con viviendas en planta baja, en casi todas
las manzanas, y la carencia de plazas de garaje ha dejado un barrio
intransitable a pie, en donde el tráfico domina la calle.
•
La urgente necesidad de creación de plazas de aparcamiento ayudará
necesariamente en la reducción del tráfico y a la desaparición de los
aparcamientos en las calles.
•
Se plantea la posibilidad con ésta ordenación de una posible solución
a todos estos problemas basado principalmente en los cambios
tipológicos, pasando en la medida de lo posible de manzanas cerradas a
manzanas abiertas, a la eliminación de las viviendas en plantas baja,
creando plazas de aparcamiento en estas plantas o en planta sótano
mezcladas con la potencialización de locales comerciales y la
eliminación del tráfico rodado.
1.3.3.- Objeto del presente Plan de Reforma Interior – Criterios de Intervención.
El presente Plan Especial plantea ajustándose a la legislación vigente la propuesta
urbanística deseada por la propiedad del solar, la Comunidad de Propietarios “Viña
Nueva”, con los criterios de intervención y planteamientos urbanísticos expuestos en la
exposición de motivos.
Analizada la manzana y los espacios vacantes que han dejado los inmuebles
derribados, se pretente reorganizar dichos espacios, con un urbanismo capaz de
hacer ciudad, introduciendo mejoras en el entorno más inmediato (la manzana),
donde se sustituye la horizontalidad del edificio por la verticalidad para liberar el mayor
suelo posible, creando los espacios peatonales (pequeña plaza, soportales, etc.), en
esa búsqueda de nuevas formas edificatorias.
Se trata, por tanto, de plantear una nueva ordenación, con edificios en altura B+ 7
+ Ático, edificios lo más exentos posibles, sin patios de luces y con una calidad
arquitectónica y estructural fuera de toda duda, sin viviendas en planta baja, con plantas
bajas diáfanas aporticadas o con locales y con sótano comun para toda la parte de
manzana ocupada por el solar, destinado a aparcamientos, en una búsqueda de crear
espacios de relación edificio-ciudad reivindicando esa justaposición entre lo público y lo
privado, donde la calidad de las viviendas es inseparable del tejido urbano en el que
se insertan.
Los criterios de intervención son los que se hace referencia en los apartados
anteriores que posiblitan el cumplimiento de los objetivos planteados
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1.4.- FUNDAMENTOS LEGALES Y TRAMITACION.
Para la redacción de este Plan Especial se tiene en cuenta:
- Legislación estatal básica, ley 8/2007 de Suelo.
- Ley 9/2006 sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas
en el medio ambiente.
- Legislación autonómica, Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de
Murcia, DL 1/2005 de 10 de junio.
- Ley 4/2009 de Protección Ambiental Integrada.
- Reglamentos de planeamiento, gestión y disciplina de 1978.
- PGMO de Lorca.
- Ley 7/1985 de Bases de Régimen Local.
- Decreto de 17 de junio de 1995, Reglamento de Servicio de las Corporaciones
Locales.
Siendo una figura que no está prevista en el planeamiento general, la tramitación se
ajustará al art. 141 del TRLSRM:
“La tramitación de los Planes de desarrollo no previstos expresamente en el
Plan General se ajustará al procedimiento regulado en el artículo anterior, con
la peculiaridad de que el periodo de información pública, tras la aprobación
inicial y el trámite de audiencia a organismos competentes, será de dos meses,
cuando no esté recogido un plazo mayor en la legislación sectorial aplicable.
Y por referencia al art. 140:
“a) La aprobación inicial se otorgará por el Ayuntamiento, sometiéndolo a
información pública durante un mes mediante anuncio en el Boletín Oficial de la
Región y en dos diarios de mayor difusión regional.
Cuando se trate de planes de iniciativa particular el acuerdo habrá de
notificarse individualmente a los titulares que consten en el Catastro, para que,
en el mismo plazo, puedan alegar lo que a su derecho convenga.
Simultáneamente el Plan se someterá a informe de la Dirección General
competente en materia de urbanismo, sobre aspectos de legalidad y
oportunidad territorial, y de todos los organismos que resulten afectados
conforme a la legislación sectorial específica; informes que deberán emitirse en
el plazo de un mes.
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La denegación de la aprobación inicial de los Planes de iniciativa particular sólo
podrá producirse cuando presenten defectos que no sean subsanables a lo
largo del procedimiento o cuando sean manifiestamente contrarios a la
ordenación urbanística.
b) A la vista del resultado de la información pública, y previo informe de las
alegaciones y de los informes emitidos, el Ayuntamiento acordará sobre su
aprobación definitiva.
c) El Plan aprobado y copia del expediente completo se remitirán a la Dirección
General competente para su conocimiento y efectos oportunos, notificándose a
todos los interesados que consten en el expediente.”
1.5.- MEMORIA INFORMATIVA. ESTADO ACTUAL.
1.5.1. Situación de la delimitación del ámbito.
1) La Comunidad de Propietarios “Viña Nueva” era propietaria de un inmueble, hoy
demolido por el terremoto y trasformado en solar, que se corresponde con parte de
la manzana comprendida entre la Avda. de la Vendimia, C/. Jardineros y
C/. Herrerías.
El solar de forma rectangular tiene 71,80 mt. por la C/. Jardineros y C/. Herrerías y
44 m, de fachada a la Avd. de la Vendimia, lo que hace una superficie de 3.160 m².
La edificabilidad permitida por el Plan Parcial es la que resulta de la ocupación en
planta, con fondos edificables grafiados en el Plan Parcial y con un patio de
manzana de 8 mt. de anchura y 4 plantas.
La memoria del proyecto original redactado por el arquitecto José M. Espín
Sánchez, realiza el cálculo de la edificabilidad utilizando los criterios del Plan
General del año 72, en base a 8 m³/m² sobre el solar y las semicalles.
2) El PGMO de Lorca Aprobado Definitivamente, remite al Suelo Urbano con
planeamiento incorporado, que en el caso del Barrio de La Viña denomina URPI13 (Plan Parcial La Viña) con calificación global de uso residencial.
3) El presente Plan Especial introduce en éste y en consecuencia en dicho
planeamiento de desarrollo las modificaciones precisas para llevar a cabo la
reconstrucción del solar propiedad de ésta comunidad de propietarios con
los objetivos previstos y los criterios de intervención recogidos en el
documento hoy en tramitación.
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1.5.2.- Estado Actual.
Los terrenos se encuentran en la actualidad urbanizados, por lo que han adquirido
la condición de suelo urbano, y están libres de edificaciones.
Todo el sector está totalmente urbanizado y está también edificado.
1.5.3.- Determinación del Planeamiento Vigente-Ordenanzas de Aplicación.
El PGMO de Lorca en su aprobación definitiva, recoge el suelo como suelo urbano
remitido a planeamiento denominado URPI-13.
Dicho planeamiento en vigor es el Plan Parcial de la Viña del año 1967 y elaborado
conforme a la Ley del suelo 1956.
Se describen a continuación el contenido de dicho Plan Parcial.
Zonificación
Se delimitan dentro del polígono 3 zonas según la densidad y tipos de edificación
previstos.
a) zona Sur, contigua a la carretera
Edificabilidad: edificación cerrada 8 m3/m2.
b) zona Intermedia
Edificabilidad: edificación semi-abierta 6 m3/m2.
c) zona Norte o Superior
Edificabilidad: edificación abierta 3 m3/m2.
Edificabilidad media del polígono: 5 m3/m2.
Ordenanzas reguladores del uso de los terrenos en cuanto a volumenes, destino y
condiciones sanitarias y esteticas de las construcciones y elementos naturales en cada
una de las zonas.
Todas las construcciones y elementos naturales que se hayan de construir lo harán
de acuerdo con las normas emanadas de las presentes Ordenanzas, las cuales se
supeditan y son complementarias a la Normas de suelo de reserva urbana del plan
general de ordenación de Lorca.
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Quedan divididas en los siguientes títulos:
Título I
- Zonificación
Título II
- Tramitación
Título III
- Condiciones generales de Volumen y tipos de edificaciones.
Título IV
- Condiciones generales de uso.
Título V
- Condiciones generales sanitarias.
Título VI
- Condiciones generales estéticas.
Titulo I- Zonificación
Artº 1º.- Definición.- Constituye el suelo del polígono los terrenos que comprende el
presente Plan Parcial, con los límites especificados en los planos correspondientes.
Artº 2º.- Se divide el suelo en las siguientes zonas:
Zona Sur, tiene forma trapezoidal, con una base apoyándose en la carretera
número 340 de Cádiz y Gibraltar a Barcelona, y la superior a una distancia de la 1ª de
107,50 mts. Su superficie es de 28.226,25 m2.
Zona Intermedia, tiene forma trapezoidal con una base, la Sur coincidente
con la Norte de la Zona Sur y la Superior a una distancia de 63,50 mts. de la anterior. Su
superficie es de 13.668,25 m2.
Zona Norte, tiene igualmente forma trapezoidal, con sus bases, la Sur
coincidente con la Norte de la Zona Intermedia, y la base Norte , coincidente con el
perímetro de la zona de Reserva de Torrecilla en el plan general y a una distancia de
aquella de 66 mts.
Titulo III.- De las Condiciones Generales de Volumen y Tipos de Edificaciones.
Artº 7º.- Tipos de edificación admitidos.
Contenido: Comprende el presente título las siguientes especificaciones: Tipos de
edificación, volúmenes en relación con ellas, alineaciones y rasantes, alturas de la
edificación.
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Los tipos de edificación admitidos son:
Zona Sur. Edificación cerrada. …………………..…
Zona Intermediea. Edificación semi-abierta. ……..
8 m³/m².
6 m³/m².
Zona Norte. Edificación abierta. ……………………
3 m³/m².
Artº 8º.- Definición de los tipos admitidos:
Edificación cerrada: es edificación intensiva, que tiene alguna habitación vividera
abierta a espacio cerrado (patio) cuya relación entre diámetro de circulo inscrito (D) y
altura (H) de la edificación sea inferior a 1/2; D/H<1/2
Edificación Semi-abierta o de transición: Es la edificación semi-intensiva, con doble
o triple o quíntuple crujía con alguna habitación vividera abierta a espacio cerrado (patio)
cuya relación entre diámetro de círculo inscrito (D) y altura (H) de la edificación, esté
comprendida entre 1/2 y 1; 1/2 < D/H < 1
Edificación abierta: Es la edificación extensiva que tiene todas sus habitaciones
vivideras abiertas a espacios abiertos cuya relación entre diámetro de círculo inscrito (D) y
altura (H) de la edificación va igual o superior a 1; D/H > 1
La altura H se medirá, desde el suelo inferior del espacio cerrado o abierto hasta la
coronación del pretil de la azotea si éste es macizo o hasta la parte superior de la cornisa,
caso de no existir dicho pretil o ser diáfano.
Artº 9º.- Volúmenes admitidos en relación con los tipos de edificación y la
zonificación:
Edificabilidad en edificación cerrada 8 m3/m2.
Edificabilidad en edificación semi-abierta 6 m3/m2
Edificación en edificación abierta 3 m3/m2
Edificabilidad media 5 m3/m2
Zona Sur.- Edificación cerrada, parcelas con fachadas paralelas a carretera con un fondo
de 22 m. pudiendo edificar sólo 18 metros de profundidad, con los 4 m. posteriores sin
edificar y con los 4 de la edificación opuesta recayente a la calle paralela siguiente, se
constituye el patio de manzana de 8 m. de anchura. Esta limitación en las facultades
dominicales debe escriturarse e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
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Las parcelas recayentes a calles normales a carretera, tendrán un ancho de 10 m.
pudiendo dar luces al patio de manzana, a excepción del bloque comprendido entre las
calles 6 y 7, que deja un patio interior de 8 m. y se edifican 14 m.
Los patios interiores tendrán un diámetro del círculo inscrito igual o mayor que 1/5
de la altura de la edificación recayente a este patio medido en forma similar al artículo
anterior y lado mínimo de 3 m.
Estos patios interiores podrán ser mancomunados, pero para que el patio
resultante pueda acogerse a las medidas mínimas antes citadas, será preciso que se
escriture e inscriba en el Registro la condición que fija la situación del patio, para que sean
coincidentes los semipatios correspondientes.
A efectos de los voladizos o balcones, dentro de los patios, el diámetro a que se
hacía mención anteriormente, tendrá que ser considerado como diámetro, no de un
círculo, sino de un cilindro que pueda inscribirse en el interior del patio.
En caso de patios mancomunados con diferentes alturas, se contará la media de
las reales recayentes.
Una vez alcanzada la altura máxima, y caso de la posibilidad de adición de nuevas
plantas, si ello permiten los índices de edificabilidad establecidos, será preciso el
retranqueo de las nuevas fachadas recayentes a los patios, de forma que un plano
inclinado que parta hacia arriba desde la cornisa inferior, con inclinación de 45 º no
encuentre a las nuevas fachadas.
Alturas permitidas.Manzanas A y B a 5 plantas y 16 m. de altura, a excepción de las zonas
recayentes a la calle 1 que serán de 4 plantas y 12 m. Se sigue manteniendo la altura de
5 plantas en las esquinas de la citada calle 1 con la calle 5, en una profundidad de 12 m.
aproximadamente, pero será preciso que el cambio de altura o desfasamiento no se
produzca en una medianería para que pueda ser tratado como fachada. Es decir, las
manzanas A y B en sus fachadas recayentes a calle 1, tendrán altura de 12 m. a
excepción de las dos zonas contiguas a la calle 5, las cuales tendrán 5 plantas y 16 m. en
una longitud de 12 m. cada una.
Manzana C, 5 plantas y 16 m.
Manzana D y E, 4 plantas y 12 metros.
La variación del número de plantas con respecto a las máximas antes citadas, será
de dos como máximo, en toda la zona.
18
Zona Intermedia.- Edificación semi-abierta, parcelas con fachadas paralelas a
carretera con un fondo de 12 m., con los 4 m. posteriores sin edificar y con los 4 de la
edificación opuesta recayente a la calle paralela siguiente, se constituye el patio de
manzana de 8 m. de anchura. Esta limitación en las facultades dominicales debe
escriturarse e inscribirse en el registro de la Propiedad.
Quedan prohibidos los patios interiores y la edificación es de doble crujía con la
fachada posterior recayente al patio de manzana.
Las alturas máximas permitidas en toda la zona son de 4 plantas y 12 m. y la altura
mínima de 2 plantas.
Zona Norte.- Edificación abierta con calles en fondo de saco normales a carretera;
anchura de manzana 24 m. de los cuales los últimos cuatro posteriores, deben dejarse sin
edificar para formar con los 4 que deja el edificio recayente a la calle antigua, los 8 m. del
patio de manzana. Estas limitaciones en las facultades dominicales deben igualmente
inscribirse y escriturarse en el Registro de la Propiedad.
La altura máxima permitida es la de 2 plantas, y la mínima de 1 plantas.
Artº 10º.- Alineaciones y rasantes.- Las alineaciones y rasantes a las que deben
supeditarse todas las edificaciones, son las que se fijan en los planos correspondientes.
Será preciso antes del comienzo de obras y después de obtenida la correspondiente
licencia municipal, proceder al replanteo y tira de cuerdas, por las que quedarán fijadas
las correspondientes alineaciones y rasantes, de las cuales se levantará el acta
correspondientes que quedará como constancia de dicho replanteo, suscrita por la
propiedad y los técnicos municipales.
Titilo IV.- De las Condiciones Generales de Uso
Contenido: comprende el presente título las siguientes especificaciones:
Uso de vivienda
Uso de Industria
Uso de garaje y estacionamiento
Uso público
19
USO DE VIVIENDAS
Artº 11º.- Se permiten las viviendas en segunda categoría (vivienda colectiva) y en
primera categoría (unifamiliar) solamente en Zona Norte.
Artº 12º.- Uso de industria. Definiciones y clasificaciones:
Industria de 1ª categoría: Sin molestias para las viviendas; se caracterizan por
constituir actividades artesanas o de comercio o talleres de carácter familiar o individual.
Industrias de 2ª categoria: Compatibles con las viviendas, comprende talleres o
pequeñas industrias, que producen algunas molestias, tolerables en mayor o menor
grado.
Situaciones comunes a las dos categorías: En relación con la ubicación:
Primera situación:
Edificios de viviendas.
Segunda situación: En naves o edificios exclusivos, ubicados en patios de
manzana o parcelas interiores, sin recaer fachadas a vía pública.
1.5.4.- Estructura de la Propiedad.
Las propiedades incluidas en el ámbito son:
-
La Comunidad de Propietarios “Viña Nueva”. …….…. 3.160 m².
TOTAL. ………………..
3.160 m².
20
La relación de propietarios es la siguiente:
HERRERIA
12 3
B
JOSE MATEO CARO
23231938-Y
HERRERIA
20 BAJO
DER
JUAN BARAZA ROMERA
23231496-R
HERRERIA
20 1
DER
ALFONSO MARTINEZ PELEGRIN
23187448-K
HERRERIA
20 2
IZQ
HERRERIA
12 1
A
ANTONIO LORENTE NAVARRO
MIGUEL RUIZ BERMUDEZ / MICAELA
QUIÑONERO CAMPOY
23101046-F
HERRERIA
12 3
C
HERRERIA
12 2
HERRERIA
B
FERNANDO BASTIDA TERRONES
MIGUEL RUIZ BERMUDEZ / MICAELA
QUIÑONERO CAMPOY
23194524-J
23101046-F
12 2
A
ASENSIO AMOROS LUCAS
23240715-C
HERRERIA
12 3
A
CAJA MADRID BANKIA (gestoria pinos XXI)
HERRERIA
12 2
C
MUSTAFA EL QADDOURY
X-1392969-C
HERRERIA
12 1
C
BENIGNO MUÑOZ MERCHAN
23277906-C
HERRERIA
12 1
B
MARIA ELENA LLAMAS RE
23260104-C
HERRERIA
12 BAJO COMERCIAL
IZQ
LUIS MAZUCHELLI SALA
23067646-A
HERRERIA
12 BAJO COMERCIAL
DER
JUANA CORTIJOS PEREZ
HERRERIA
16 2
IZQ
JOSE DAMIAN CAPARROS RUIZ
23248161-Z
HERRERIA
16 1
IZQ
MARIA MARTINEZ SALAS
23205821-V
HERRERIA
22 BAJO
IZQ
JOSEFA RUBIO REVERTE
23199468-N
HERRERIA
22 2
DER
ANTONIO RECHE SANCHEZ
23199896
HERRERIA
22 BAJO
DER
JUAN BELMONTE GARCIA
23230924-G
HERRERIA
18 1
IZQ
ANTONIO MARTINEZ MUNUERA
23187122-V
HERRERIA
18 1
DER
JOSE BASTIDA MARTINEZ
23163181-L
HERRERIA
18 2
IZQ
JOSE PALLARES OLLER
23161673-Y
HERRERIA
18 3
DER
RAFAEL SANCHEZ CARO
23207805-T
HERRERIA
22 3
DER
ABDELAH BERRAFAI
X-3289277
HERRERIA
22 3
IZQ
MANUEL SANCHEZ MORENILLA
23072892-M
HERRERIA
22 2
IZQ
BLAS MERLO GARCIA
23184261-P
HERRERIA
22 1
DER
JESUS PEREZ SANCHEZ
23204324-S
HERRERIA
22 1
IZQ
JOSE LOPEZ RAMIREZ
23191015-T
HERRERIA
20 3
DER
CAIXA CATALUNYA
HERRERIA
20 3
IZQ
FRANKILIN REMACHE QUEDAZA
21
HERRERIA
20 2
IZQ
SEGUNDO PACO CHANGOLVISA VELASQUEZ X-4254328-H
HERRERIA
20 1
IZQ
JOSE MARTINEZ PELEGRIN
HERRERIA
20 BAJO
IZQ
AGUSTIN MARTINEZ NARIN
HERRERIA
18 3
IZQ
CAIXA CATALUNYA
HERRERIA
18 2
DER
STEFAN CIOROGARIU
HERRERIA
18 BAJO
DER
ANTONIO CANO ROMERA
HERRERIA
18 BAJO
IZQ
ANGEL CANO ROMERA
23099427-K
HERRERIA
16 3
DER
MARIA GARCIA GONZALEZ
23145322-P
HERRERIA
16 3
IZQ
MIGUEL RODRIGUEZ BERMEJO
23201834-D
HERRERIA
16 2
DER
JOSE RAMIREZ BASTIDA
23186606-F
HERRERIA
16 1
DER
BARTOLOME NAVARRO BLAZQUEZ
23067697-P
HERRERIA
16 BAJO
DER
LUIS ANTONIO SANCHEZ CIVANTOS
24268412-P
HERRERIA
16 BAJO
IZQ
ANDRES RUIZ JEREZ
23184150-N
JARDINEROS
11 BAJO
IZQ
ANTONIO MARTINEZ NAVARRO
23155583-B
JARDINEROS
11 BAJO
DER
EMILIO MECA LARIO
23187390-D
JARDINEROS
11 1
DER
ANGEL GARCIA PEREZ
23164641-F
JARDINEROS
11 1
IZQ
MARIA CONCEPCION GARCIA LOPEZ
23192400-M
JARDINEROS
11 2
IZQ
JOSE ANTONIO PLAZAS SORIANO
23268696-X
JARDINEROS
11 3
DER
JORGE IVAN CARCELES CAMACHO
23811531-E
JARDINEROS
11 3
IZQ
JOSE PASCUAL ZAMORA HERNANDEZ
23173269-X
JARDINEROS
11 2
DER
WILMER CHRISTIAN NUÑEZ CAMPOVERDE
X4214840-K
23207487-G
X-4854475-A
JARDINEROS
9 BAJO COMERCIAL
IZQ
JOSE SOTO GARCIA
23191240-H
JARDINEROS
9 BAJO COMERCIAL
DER
CARLOS MIÑARRO FLORIDO
23237210-B
JARDINEROS
9 1
A
MARIA HUESO CASTELLANO
23185401-K
JARDINEROS
9 1
C
ANDRES MANCHÓN OLIVARES
23171887
JARDINEROS
9 2
A
ENRIQUE IBARRA DOMENECH
23636665-W
JARDINEROS
9 2
B
ANA BELEN ALBARACIN CARRILLO
23281151-E
JARDINEROS
9 2
C
ENRIQUE MARTIN DE LA FUENTE
46892194-R
JARDINEROS
9 3
B
DOMINGO MANZANARES ANDREO
23207003-A
JARDINEROS
9 3
C
SOLEDAD CARRILLO RABAL
23176967-M
JARDINEROS
15 BAJO
DER
JOSE ANTONIO GILBERTE LORENTE
23197016-K
JARDINEROS
15 1
DER
CARMEN MANZANERA RODENAS
23215915-Z
22
JARDINEROS
15 2
DER
AGUSTIN ARCAS SANCHEZ
23611750-L
JARDINEROS
15 3
IZQ
FRANCISCA GARCIA GINER
23258471-C
JARDINEROS
15 3
DER
RICARDO PEDROUZO JANEIRO
22886853-J
JARDINEROS
9 1
B
MIGUEL ANGEL GINER SEGURA
23262529-F
IZQ
BARTOLOME MATEO PEREZ
23237372-N
A
GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIO
B-64921091
JARDINEROS
17 BAJO
JARDINEROS
9 3
JARDINEROS
13 3
DER
GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIO
B-64921091
JARDINEROS
13 3
IZQ
JOSE RUIZ LOPEZ
23204311-W
JARDINEROS
13 2
DER
FRANCISCO DOMINGO ROS LLORENTE
23213751-N
JARDINEROS
13 2
IZQ
ANTONIO GARCIA GARCIA
23185779-P
JARDINEROS
13 1
DER
MARIA DOLORES GONZALEZ GONZALEZ
23230483-T
JARDINEROS
13 1
IZQ
MARIA ALCAZAR GINER
23198567-P
JARDINEROS
13 BAJO
DER
GIOVANI FABRICIO CABRERA BELTRAN
23334662-N
JARDINEROS
13 BAJO
IZQ
MAXIMILIANO PICON LOPEZ
75181201-G
JARDINEROS
15 2
IZQ
GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIO
B-64921091
JARDINEROS
15 1
IZQ
SERVIHABITAT XXI (GEFINCO)
A-63379135
JARDINEROS
15 BAJO
IZQ
UNICAJA
G-93040565
JARDINEROS
17 3
DER
DOMINGO GARCIA MARTINEZ
23099434-M
JARDINEROS
17 3
IZQ
ROQUE MARTINEZ GAZQUEZ
23241650-N
JARDINEROS
17 2
DER
GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIO
B-64921091
JARDINEROS
17 2
IZQ
MATEO BLAZQUEZ ANGULO
23091274-X
JARDINEROS
17 1
DER
SACRAMENTO BERMEJO TOLINO
23204955-W
JARDINEROS
17 1
IZQ
MANUEL MAYO ESTRELLA
X4307145-G
JARDINEROS
17 BAJO
DER
ESPERANZA VALERO GALERA
23205547-L
VENDIMIA
21 3
DER
JORGE BOLIBAR TENECELA SOLORZANO
X-3110423-H
VENDIMIA
21 3
IZQ
GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIO
B-64921091
VENDIMIA
21 2
DER
JOSE GARCIA MARTINEZ
23221603-K
VENDIMIA
21 2
IZQ
GUILLERMO SALAS LOPEZ
23149454-T
VENDIMIA
21 1
DER
JUAN CARRASCO PARRA
23159653-X
VENDIMIA
21 1
IZQ
FRANCISCO MARTINEZ LOPEZ
5037037-Z
VENDIMIA
21 BAJO COMERCIAL
DER
LUIS MAZUCHELLI SALA
23067646-A
VENDIMIA
21 BAJO COMERCIAL
IZQ
ANGEL BERMEJO TOLINO
23206364-P
23
1.6.- MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACION.
La determinación de este Plan Especial es ordenar la nueva manzana con bloques
aislados, creando una ordenanza particular de bloque aislado y que se corresponde con la
parcela que denominamos D-1.
La nueva ordenación no reduce la superficie de la parcela destinada a
equipamientos públicos por el Plan Parcial, con lo que tampoco se reducen los estándares
dotacionales previstos por la legislación y planeamiento urbanístico vigentes.
También se estima que el nuevo uso de las parcelas no tendrá incidencia negativa
en el entorno urbanístico puesto que la red viaria y redes de infraestructura ejecutadas
tienen suficiente capacidad para absorber la afluencia de usuarios y las nuevas demandas
de servicios que, en su caso, se pudiesen generar.
La documentación del presente PERI, incluye determinaciones reflejadas en el
artículo 29 del R. P.
Teniendo presente la escasa entidad del ámbito objeto del presente proyecto y la
peculiaridad de ser promovidas a instancias de la Comunidad de Propietarios del edificio
“Viña Nueva”. Se entiende que el presente Plan Especial puede y debe fijar las
condiciones urbanísticas del mismo hasta sus mínimos detalles conforme a la legislación
urbanística vigente. En consecuencia se recoge en el presente documento una
ordenanza específica particular, que denominaremos Edificación Abierta (zona de
reconstrucción) (Plan Parcial La Viña), de aplicación al solar que nos ocupa.
No se precisa definir ningún tipo de gestión urbanística ya que nos e requiere
ningún tipo de cesión y que no se produce ningún tipo de incremento de edificabilidad de
uso residencial.
Se pretende llevar a cabo la reconstrucción mejorando la ordenación
existente teniendo en cuenta la aplicación de la nueva normativa de aplicación y el
incremento sustancial de los elementos comunes, poder recuperar la superficie
neta de las viviendas existentes, así como de los locales también existentes, por lo
que, no se produce incremento neta de edificabilidad alguna de uso residencial.
El incremento de edificabilidad ubicado en la planta baja se produce por tanto como
consecuencia de la ordenación y en todo caso se destinará a soportales a garaje
aparcamiento o a locales comerciales.
1.6.1.- Justificación de la conveniencia y oportunidad del presente PERI –
Objetivos Propuestos.
Dicha justificación y conveniencia ha quedado clara en los apartados anteriores.
Se precisa la necesidad de un PERI, como figura de planeamiento para
reordenar las manzanas con los criterios de intervención previstos:
24
ƒ
-
Adaptar las nuevas viviendas a un solar con las nuevas características
dentro de la trama urbana, donde se plantean convivenicias de uso y
liberalización de espacios peatonales esponjando la trama urbana.
-
Introducir mejoras en el entorno más inmediato y en su estructura
espacial, creando espacios de relación en sustitución de un mero vial.
-
Una nueva calidad arquitectónica (todas las viviendas exteriores) y un
enriquecimiento del espacio común.
-
La potenciación de la convivencia de usos, donde junto a las viviendas
convivan los locales comerciales, espacios peatonales de juegos para
los niños, etc., y garaje comunitario.
-
La creación de plazas peatonales y zonas aporticadas que sustituye a lo
que antes era un patio de manzana de 8 metros se convierte en un
espacio de relación entre el grupo de viviendas y la ciudad,
convirtiéndose en un nuevo espacio de relación. Es un espacio de
extensión entre lo público y lo privado y viceversa donde se potenciará
la sociabilización.
Se trata de realizar un proyecto urbano que favorezca la creación de un
espacio semi-público al concentrar la edificación en altura que permita
liberar suelo en planta baja.
1.6.2.- Objetivos y criterios de la Ordenación.
Los objetivos y criterios de la ordenación de la Parcela denominada D-1, ya
han sido claramente indicados en los puntos anteriores de la memoria.
Siguiendo los objetivos propuestos y los criterios de la ordenación indicados en la
Memoria, se plantea una ordenación en donde se pretende actuar:
Sobre el conjunto
•
Se trata de organizar un proyecto residencial donde el programa de las
viviendas y la ordenación espacial forman parte del proyecto urbano
equilibrado.
•
•
Se proyecta una única planta de sótano, destinada a garaje, con acceso a
nivel de la C/. Herrerías.
Organización espacial del conjunto.
•
Claridad formal de composición.
25
•
Arquitectura sostenible con reducción de núcleos de escaleras y
ascensores.
•
Eliminación de patios de luces.
•
Equilibrio entre número de viviendas por planta y alturas del conjunto.
•
Locales comerciales exteriores, conformándose el espacio interior, en un
área comercial unitaria.
•
Retranqueo de la edificación, ampliando la C/. Herrerías y la C/. Jardineros,
a 12 mts., de anchura.
•
Retranqueo a la Avda. de la Vendimia, la creación de un espacio peatonal
adyacente que conecta con la plaza a interior.
De las viviendas.
•
Todas las viviendas son exteriores, sin parios de luces, con fachadas a
calles o plazas.
•
Desaparecen las viviendas en planta baja.
•
Distribución mejorada de las existentes, sin largos pasillos.
•
Uniformidad e igualdad entre pisos, con características propias de viviendas
de VPO.
•
Nueva seguridad en la edificación con nuevas normas de construcción
sismoresistentes e infraestructuras para la accesibilidad integral incluidas las
tic y la eficacia energética.
1.6.3.- Justificación del modelo elegido y descripción de la Ordenación.
El presente PERI recoge la nueva ordenación con las nuevas alturas, con los
planteamientos y criterios expuestos en la Memoria Informativa y de Ordenación. No se
rompen los viarios que interrelacionan la trama urbana del barrio, solo se propone su
peatonalización, en su caso, remitiéndonos por tanto, a la reordenación interna de la
parcela.
26
1.6.4.- Justificación de las Determinaciones del Plan General de Lorca.
Ver Anexo nº 2 justificativo del cálculo de la edificabilidad neta residencial y la
edificabilidad preexistente del Plan Parcial.
1.6.5.- Estudio Comparativo Plan Parcial y PERI.
Edificio Existente-Plan Parcial
PERI (Propuesta de Ordenación)
Edificabilidad neta uso residencial:
Edificabilidad neta uso residencial:
8.555 m2.
Edificab. Existente uso Comercial
730 m2. Sup. construida
8.555 m2.
Edificab. otros usos
Sup. construida = 1.550 m2
Alturas: 4 plantas
Alturas: B+7 + planta retranqueada
(Contabilizada a nivel C/. Jardineros)
Nº viviendas = 88
Nº. viviendas = 88
Ordenación:
Manzana cerrada con patio y profundidad
18 mts. edificables.
- Surgida de la ordenación del P. Parcial y
las 4 alturas permitidas
- A razón de 8 m3./m2. teniendo en cuenta
las semicalles.
Ordenación:
Edificación abierta, bloques exentos, con
los polígonos de movimiento definidos en
los planos
Garaje: No obligatorios
(no existen)
Garaje- aparcamiento – Trasteros:
Obligatorio.
Ubicados en planta baja a nivel C/.
Herrerías, sótano C/. Jardineros.
27
1.7.- NORMAS URBANISTICAS-ORDENANZAS DE APLICACIÓN.
1.7.1.- Objeto y ámbito de aplicación.
El PGMO de Lorca Aprobado Definitivamente en el caso de La Viña, remite al
planeamiento incorporado, en éste caso al Plan Parcial de La Viña, por lo que, la presente
Plan Especial introduce en dicho planeamiento de desarrollo las modificaciones precisas
para llevar a cabo la reconstrucción del solar propiedad de la Comunidad de Propietarios
“Viña Nueva”, con los objetivos y criterios urbanísticos especificados en las Memorias.
El ámbito de actuación de las presentes ordenanzas, por tanto, a dicho solar.
1.7.2.- Desarrollo del presente PERI:
Se prevé el desarrollo y concreción del presente PERI directamente
iniciativa privada, con las gestiones previstas en el presente documento.
por
la
1.7.3.- Régimen Urbanístico.
Los terrenos objeto del presente PERI continúan clasificados como suelo urbano.
El suelo tras el presente PERI, quedará zonificado con las siguientes zonas de
Normativa homogéneas que tenía, añadiendo la ordenanza particular de la parcela D-1.
Parcela D-1: Ordenanza Particular Zona Edificación Abierta-Reconstrucción.
1.7.4.- Normas Generales.
Serán de aplicación las Normas Generales y Particulares descritas en las
presentes Ordenanzas, no obstante, por lo que la Normativa General de edificación se
refiere, se remite al PGMO de Lorca en cuanto a conceptos y normas fundamentales, así
como a las normas de edificación con referencia a las condiciones técnicas.
El PGMO en los suelos urbanizables, regula el régimen de usos con carácter
meramente global e incompatibles, concretándose su pormenorización en la Normativa
General y Ordenanzas particulares de los correspondientes Planes Parciales (en éste
caso el Plan Parcial “La Viña”) (Art. 39 del PGMO).
Por tanto, la Normativa General en cuento a las Nomas de Edificación recogidas en
el PGMO se realiza de forma específica para el suelo urbano y se concretiza en la
normativa propia del uso a que se destine y en la ordenanza particular de aplicación de
las diferentes zonas que lo integran.
28
Sin embargo, en el suelo urbanizable, se debe pormenorizar en la Normativa
General y en las ordenanzas Particulares del correspondiente Plan Parcial, la regulación
de los distintos usos, especialmente el uso residencial, concretándose además a efectos
de pormenorización en el establecimiento de condiciones particulares recogidas como
ordenanza particular del planeamiento de desarrollo.
En el ámbito de actuación del presente PERI, referido a la parcela D-1 a reconstruir
por el terremoto, se estará a lo dispuesto en las presentes Ordenanzas Generales y
Particulares, que se definen a continuación, con el fin de facilitar dicha reconstrucción.
1.7.5.- Normativa Particular.
1.7.5.1. Ordenanza Parcela D-1. Zona Edificación Abierta-Reconstrucción.
Definifición y ámbito de aplicación:
El ámbito de actuación es la parcela D-1 de la manzana que constituye el
ámbito de actuación del presente PERI.
Condiciones de desarrollo:
El presente Plan Especial recoge la Ordenación de la parcela con suficiente
detalle, no precisándose ningún desarrollo posterior, mediante ninguna
figura de planeamiento.
Tipología edificatoria:
Se corresponde con la tipología de vivienda colectiva, en bloque multifamiliar
abierto, que se encuentra retranqueado respecto a la alineación oficial, (coincidente
con los límites de parcela) y respecto de la parcela colindante, teniendo todos sus
frentes la consideración de fachada, y por tanto, se considera como vivienda
exterior toda aquella que dé a vial público, o a espacio libre público o a espacio
libre privado, nacido de la ordenación de los bloques dentro de la parcela.
Ordenación:
La ordenación volumétrica del conjunto surge de la ocupación recogida en
los planos para las distintas plantas que se consideran áreas de movimiento de
la edificación que son el perímetro envolvente en que aquella puede quedar
contenidad, dentro de los cuales se situará la edificación cuya volumetría debe ser
definida en los correspondientes proyectos de edificación.
Alineaciones, rasantes y alturas:
29
-
La alineación de la parcela se corresponde con el límite de ésta con
fachada a la Avda. de la Vendimia, C/. Herrerías y C/. Jardineros.
Las alturas y nºde plantas y rasantes son los recogidos en los
correspondientes planos de PERI, tomadas como referencia desde la
C/. Jardineros.
Posición de las
desarrollo:
edificaciones en el interior de la parcela-condiciones de
1) La edificiación se encuentra retranqueada respecto a la alineación
oficial y respecto a la medianería de la parcela colindante con la que
se crea una servidumbre de luces y vistas de ésta (predio dominante)
sobre la parcela D1 (predio sirviente), teniendo a todos los efectos la
consideración de la fachada. Dichas espacios de retranqueo tienen la
consideración de espacios libres privados.
2) Se autorizan vuelos de 1 mt en edificación cerrada y 1,20 en
edificación abierta más alla de las áreas de movimientos definidos
para las plantas de viviendas en las zonas de retranqueo a C/.
Jardineros y Avda. de la Vendimia y C/. Herrerias, sin más restricción
de no sobrepasar las condiciones de edificabilidad neta permitidas en
el presente PERI.
No se permiten vuelos sobre el resto de los espacios libres ni sobre
la plaza peatonal del interior de la parcela.
Condiciones de Volumen:
Edificabilidad de uso residencial:
Se considera la edificabilidad de uso residencial como la
edificabilidad neta residencial que permitía el Plan Parcial vigente y
que se mantiene en el presente PERI.
Edificabilidad neta residencial = 8.555 m² techo.
Se localiza a partir de la planta 1ª, destinada a viviendas, quedando
prohibido dicho uso en las plantas bajas.
El cómputo de dicha edificabilidad neta seguirá los criterios recogidos
en el Anexo 2 de la presente Memoria.
Edificación otros usos (uso terciario):
Edificabilidad otros usos = 1.550 m² techo.
30
Contabilizarán a efectos de edificabilidad las superficies destinadas a
locales comerciales con fachada a C/. Herrerías o espacios de uso
público (ELP2) del interior de la parcela, así como los zaguanes de
acceso a viviedas.
No contabilizarán como edificabilidad los espacios destinados a
infraestructuras (cuartos de instalaciones, ascensores, etc.) ni reserva
de espacios de cuartos de basura.
Los espacios cubiertos no ocupados por la edificación en planta baja
(soportates) no contabilizarán como edificabilidad, teniendo la
consideración de espacios libres privados de uso público (ELP2).
No contabilizarán a efectos de edificabilidad las superficies
destinadas a uso garaje, ubicadas a nivel planta baja C/. Herrerías –
Sótano C/. Jardineros.
Otras condiciones desarrollo:
-
La ocupación del subsuelo (sótano a nivel de C/. Herrerías) podrá ser
en su caso del 100% de la totalidad de la parcela.
-
Las áreas de movimiento definidas para las distintas plantas podrán
ser redefinidas mediante el correspondiente estudio de detalle.
-
No se establece parcela mínima. La parcela D-1, se considera
indivisible para lograr una ejecución unitaria de la actuación.
-
Los espacios libres de parcela se consideran de titularidad privada,
distinguiéndose entre espacio libre privado ELP1 propiamente dicho y
espacio libre privado ELP2 de uso público con el fin de garantizar las
condiciones de las viviendas y los locales, con fachadas a espacios
públicos.
-
La conservación y mantenimiento de éstos espacios es privada y
corresponde a la Comunidad de Propietarios.
-
La cuantificación de los espacios privados ELP1 y ELP2, no se
concretiza, y nace de la diferencia de m² entre la superficie de la
parcela y la ocupación en planta de las áreas de movimiento
reflejadas en planos.
A éstos efectos también tendrán la consideración de espacios libres
de uso público (ELP2) aquellos que definitivamente no sean
ocupados por la edificación a nivel de planta baja y que quedarán a
modo de soportales como espacios libres cubiertos.
31
Se podrán interconectar dichos espacios a modo de pasaje, debiendo
tener una anchura libre mínima de 2,00 metros, y que tendrán la
consideración de espacio libre privado de uso público (ELP2).
El reflejado en los planos de ordenación de la planta baja del
presente PERI no es vinculante, siendo en correspondiente proyecto
arquitectonico el que lo proyectará y definirá en su caso.
-
No se establece la obligatoriedad de un mínimo de plantas para la
reconstrucción de la edificación.
El número de plantas mínimo a edificar será el que se establezca
como consecuencia del nº de viviendas último que vayan a ser
reconstruidas, pudiendose agotar o no la edificabilidad máxima
permitida.
Uso característico:
Residencial.
Usos complementarios:
Garaje-Aparcamiento.
Usos Compatibles:
Las del Plan Parcial Aprobado.
Condiciones Estéticas:
-
La cubierta de los edificios podrá ser plana o inclinada.
-
La terrraza de la última planta podrá ser transitable, para acceso a las
instalaciones.
1.7.6.- Vigencia.
Indefinida en conformidad con el P.G.M.O. de Lorca.
1.8.- PROGRAMA DE ACTUACION.
El del PGMO de Lorca vigente.
32
1.9.- ESTUDIO ECONOMICO - FINANCIERO.
Será el del Plan General de Ordenación Urbana vigente.
De acuerdo con el artículo 2 del R.P. en el que se especifica el contenido del
estudio económico- financiero, las inversiones a realizar para la ejecución de la previsión
del Plan General en la zona afectada por éste Plan Especial es de carácter privado.
El presente Plan Especial en nada altera el estudio económico- financiero del Plan
General de Lorca.
En éste caso de reconstrucción, los costes de infraestructura externa referidos a la
actuación, relativos a redes y centros de servicio necesarios para conexiones relativa a
abastecimiento, saneamiento y electrificación (media y baja tensión y centros de
transformación, etc.), deberían de ser sufragados por la Administración Actuante mediante
los correspondientes proyectos de infraestructuras realizada al efecto, que desarrollarían
un Plan Especial de Infraestructuras para el barrio de la Viña. Las comunidades de
propietarios no disponen de los medios económicos suficientes, al contar solo con las
cantidades percibidas del consorcio y o las subvenciones concedidas.
Hay que recordar que la reconstrucción es obligatoria del Decreto y a diferencia de
cualquier promoción inmobiliaria no existe beneficio alguno, sino todo lo contrario.
La reconstrucción de las obras de Infraestructuras deberían ser revisadas y
reconstruidas tras el terremoto, ajustándose a las nuevas condiciones técnicas.
1.10.- CONCLUSIÓN.
En conclusión se plantea el presente Plan Especial, en consonancia con la
Legislación Urbanística Aplicable, a instancias de la Comunidad de Propietarios “Viña
Nueva”, para su tramitación entendiendo que la Aplicación del Art. 149 del LSRM, procede
su tramitación como Plan Especial de Reforma Interior, al no afectar a los elementos que
conforman la estructura general y orgánica del territorio.
LOS ARQUITECTOS:
33
ANEXO Nº 1.
JUSTIFICACIÓN AMBIENTAL
1. - JUSTIFICACIÓN AMBIENTAL.
Ley 4/2009 de Protección Ambiental Integrada. Título V Evaluación ambiental de
planes y programas.
Cumplimiento de los supuestos generales y específicos de no sujeción a
evaluación ambiental (art. 104 y anexo IV)
A-2.1.NO SOMETIMIENTO A EVALUACIÓN AMBIENTAL
El Plan Especial de Reforma Interior en la manzana sita, en Avda. de la Vendimia,
C/. Jardineros y C/. Herrerías, del Plan Parcial La Viña, cumple los siguientes requisitos:
• Con la información urbanística hasta ahora conocida, no constituye el marco
para la futura autorización de proyectos legalmente sometidos a EIA
• No requiere evaluación conforme a la normativa reguladora de la Red Natura
2000
• Establece el uso de equipamiento en zonas urbanas de reducido ámbito.
• Se trata de una modificación menor dentro de un sector ya urbanizado (el
uso residencial y comercial son usos previstos en el Plan Parcial ).
Por tanto no se encuentra en supuesto general de sujeción a evaluación ambiental
de acuerdo al art. 104.
En cuanto a los supuestos específicos, cumple los siguientes requisitos:
•
•
No afecta a suelo no urbanizable protegido.
La reforma interior planteada no afecta a suelos potencialmente
contaminados ni a áreas declaradas por algún tipo de riesgo.
Por tanto no se encuentra en supuesto alguno de sujeción a evaluación ambiental de
acuerdo al anexo IV de la ley.
LOS ARQUITECTOS:
34
ANEXO Nº 2
JUSTIFICACION DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN PARCIAL, REFERIDAS A
LA EDIFICABILIDAD NETA RESIDENCIAL Y LA EDIFICABILIDAD PREEXISTENTE
COMPUTADA COMO SUPERFICIE CONSTRUIDA.
Justificación de las Determinaciones del PGMO de Lorca-Consideraciones
Generales:
El PGMO de Lorca, entre las determinaciones correspondientes al suelo urbano
deben de contener en aplicación del RTLSRM en su Art. 98b, la creación de espacios
libres a razón de 2 m² por cada 100 m² de uso residencial.
En el presente PERI no se produce incremento de edificabilidad neta
residencial respecto a la que permitía el Plan Parcial, por lo que no se precisa
ningún incremento de espacio libre ni de equipamiento derivado de dicho
incremento al no producirse éste.
Como es sabido al llevar a cabo la reconstrucción de las viviendas existentes se
requieren más exigencias de la normativa existente y un incremento sustancial de los
elementos comunes: zaguanes más grandes, elementos comunes de plantas de viviendas
con mayores superficies construidas, y en la mayoría de los casos con vestíbulos de
independencia, necesidad de ascensor, rampa de acceso a garaje, mayores espacios de
cerramientos de fachada, patios de luces, separación entre viviendas, etc.
Se trata por consiguiente que las nuevas viviendas proyectas con las nuevas
normativas y cumplimiento del Código Técnico, no tengan más superficie neta
edificable que la que existía en el edificio existente antes del terremoto.
Para calcular la superficie neta edificable de las viviendas existentes hemos
calculado la superficie resultante de la poligonal de las viviendas existentes interiormente,
es decir, sin contar los anchos de la tabiquería exterior a fachadas, a patios de luces,
medianerías y separación entre viviendas, de modo que así garantizamos no contabilizar
las pérdidas que se producirían en tabiquerías exteriores (5-7 cm) y separación entre
viviendas y elementos comunes (3-4 cm, aproximadamente).
Para garantizar plenamente la pérdida generada por la aplicación de las nuevas
normativas habrá que tener en cuenta las pérdidas en tabiquería interior al pasar de una
tabiquería realizada con el antiguo tabique de 4cm a tabique de 7-9 cm., cantidad que
habrá que deducir del cómputo total de la superficie neta de las viviendas
proyectadas, a los efectos de verificar del cumplimiento de la superficie neta fijada
en el PERI.
Con la nueva ordenación no se incrementa la superficie neta de las viviendas,
manteniendo dicha superficie.
35
Las viviendas proyectas en conformidad con el PERI, diseñadas al amparo de las
Ordenanzas no superaran, por tanto, en su superficie neta la superficie neta fijada
en el presente PERI.
Se calcula a continuación la superficie neta edificable preexistente que serán las
que se fijen en el PERI, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones y análisis:
1) En cuanto a los Parámetros Edificabilidad Edificio Primitivo (conforme Plan
Parcial):
Relativo a la superficie neta de uso residencial:
El edificio se componía de 11 cajas escaleras a razón de dos viviendas por
planta en 9 de ellas y 3 viviendas en las otras dos, y 16 viviendas en planta
baja, lo que hace un total de 88 viviendas.
Del cálculo de las líneas poligonales realizadas sobre el plano del edificio
existente y siguiendo los criterios anteriormente expuesto, se desprende
siguiente cuadro de superficies netas:
- 48 Viviendas Tipo “E” de 100,50 m² = 4.824,00 m².
- 6 Viviendas Tipo “D” de 115,80 m² =
694,80 m².
- 6 Viviendas Tipo “C” de 89,00 m² =
534,00 m².
- 6 Viviendas Tipo “B” de 89,00 m² =
534,00 m².
- 6 Viviendas Tipo “A” de 83,80 m² =
502,80 m².
- 16 Viviendas Tipo “F” de 91,60 m² = 1.465,60 m².
Total Superficie neta de viviendas
= 8.555,00 m².
Se consideran además las pérdidas de tabiquerías interiores que suponen
una merma por vivienda importante, y que habrá que tener en cuenta en el
cómputo de la superficie neta de viviendas fijadas en el PERI.
Sup. neta total preexistente de uso residencial = 8.555 m²
Relativo a la superficie construida permitida por el Plan Parcial:
La ordenación del Plan Parcial realizada al amparo de la Ley del Suelo del
1956, recoge la edificabilidad de la parcela a razón de 8 m³/m² sobre la
superficie del solar y las superficies de las semicalles, así como una
ordenación en planta con patio interior y fondos edificables en nº de plantas
de 4.
36
De la documentación de la Memoria y hoja de características del proyecto
original (cuya fotocopia se adjunta), se extrae:
Volumen proyectado = 31.536 m³
Superficie total construida = 10.512 m².
No obstante, por las condiciones especificas de reconstrucción en el
presente PERI, la superficie neta de vviendas proyectadas en la
reconstrucción no supera el parámetro de 8.555 m², de superficie neta de
uso viviendas, sin tener en consideración las referencias a las superficies
construidas edificables.
2) Parametros edificatorios fijados en el PERI:
En consecuencia con lo anteriormente expuesto fijamos para el PERI los siguientes
parametros edificatorios:
Edificabilidad neta uso residencial = 8.555 m².
Edificabilidad otros usos = 1.550 m².
La edificabilidad neta de las nuevas viviendas proyectadas conforme al presente
PERI, se calculará siguiendo los criterios expuestos en las consideraciones
generales del presente anexo, calculando la poligonal interior de la vivienda entre
paredes exteriores, descontanto pilares, shunt de ventilación, etc., y contabilizando
las terrazas cubiertas y las galerias de cocinas solo en el supuesto de que esten
cerradas por tres de sus lados, teniendo en cuenta además la perdida de superficie
por cambio normativo en los anchos de la tabiquería interior.
El computo de la edificabilidad de otros usos será el recogido en las ordenanzas
particulares del PERI.
LOS ARQUITECTOS:
37
ANEXO Nº 3.
CONTESTACIÓN A LAS ALEGACIONES PRESENTADAS Y AL INFORME DE LA
DIRECCION GENERAL DE TERRITORIO Y VIVIENDA
1. En relación con la Alegación presentada:
La única Alegación presentada realizada pro D. Luis Mazuchelli Sala, en el que
básicamente alega que en la antigua edificación poseía un local de negocio con
fachada a C/. Herrerías, de 185 m² y otro a la Avda. de la Vendimia de 102 m² que
se conectada internamente, aunque a distinto nivel, y que precisa por necesidades
de negocio de disponer de un local comercial con fachada a C/. Herrerías de al
menos 190 m² con acceso a ésta y a la Avda. de la Vendimia sin perjuicio del resto
de los locales se ubiquen a C/. Jardineros de modo que se superponga y puedan
comunicarse interiormente.
En base a la Alegación presentada parece razonable no especificar la ubicación de
dichos locales manteniendo su cómputo total eliminando toda referencia a su
ubicación, y permitiendo, por tanto, que pueda ser recogida en el correspondiente
proyecto edificatorio lo solicitado por Alegante.
Se estima la Alegación y se rectifica el PERI en su propuesta de ordenación de
forma que los locales se redistribuyan tanto con fachada a C/. Herrerías como a los
espacios públicos peatonales proyectados en el PERI.
2. En relación con las consideraciones a tener en cuenta en el Informe de la
Dirección General del Territorio y Vivienda.
En relación a dicho informe se han introducido las siguientes modificaciones:
1) Se justifica con mayor precisión en el Anexo nº 2 de la Memoria, la
edificabilidad preexistente computables como superficie construida en
conformidad con el Plan Parcial vigente a razón de 8 m³/m², conforme la
antigua Ley del Suelo de 1956.
Se realiza el cálculo de la edificabilidad neta residencial existente conforme
a los planos de la antigua edificación, siendo ésta la que fija en el PERI.
2) La Normativa recoge expresamente la referencia a la edificabilidad máxima
residencial fijada en 8.555 m² y la superficie construida de los otros usos
(locales de negocio) que se fija en 1.550 m² construidos, eliminando la
referencia a superficies útiles.
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3) Se ha grafiado con mayor precisión las áreas de movimiento por plantas y el
grafico de los espacios libres ELP1 y ELP2 de las zonas de retranqueo,
aclarando que son espacios privados, teniendo el espacio ELP2 la
consideración de espacio privado de uso público, eliminando la contradicción
existente.
4) Se modifica el apartado 1.7.6 recogiendo la vigencia del PERI como
Indefinida.
5) En cuanto al Programa de Actuación se dice que es el recogido en el PGMO
de Lorca.
6) En la Ordenanza Particular se elimina la parcela mínima, indicándose que la
parcela D-1, es indivisible y su desarrollo es unitario, aclarándose la
servidumbre de luces y vistas de lal parcela colindante (predio dominante)
sobre la parcela D-a (predio serviente).
La nueva documentación aportada recoge dichas modificación en Memorias y
Planos para su Aprobación Definitiva.
LOS ARQUITECTOS:
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