Documento -Vizcaya-marzo-2009

DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Documento Técnico de Soporte.
Arq. Julián Fernando Arango Arroyave.
Arq. Andrés Buccella.
Arq. Verónica Alejandra Ortiz Murcia.
Febrero de 2.009.
MEDELLIN.
POLÍGONO Z5_CN1_4. OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL CENTRO COMERCIAL VIZCAYA
PLANIFICACIÓN Y DISEÑO. julianarang@gmail.com
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
1. CONTENIDO
El presente documento técnico de soporte expone los contenidos desarrollados durante la
fase de diagnostico y formulación de la Operación Urbana Especial del Centro Comercial
Vizcaya, acorde a las exigencias planteadas por el Decreto Nacional 2181 de 2006 que señala
las disposiciones referidas a los contenidos y procedimientos requeridos para la adopción de
planes parciales, y el Acuerdo 046 de 2006 que reglamenta la revisión del Plan de
Ordenamiento Territorial para Medellín y da marco normativo a la disposiciones
complementarias propuesta en el plan parcial.
El Polígono que nos ocupa corresponde al Z5_CN1_4 ubicado en la Zona Suroriental del
Municipio de Medellín, en una localización estratégica en la que confluyen ejes tan
importantes como la Calle 10 y la Calle 9.
Cumpliendo con lo establecido en el Decreto Nacional 2181 de 2006, el cual reglamenta a
nivel nacional los contenidos y procedimientos para la elaboración y aprobación de un Plan
Parcial, este documento se compone de los siguientes capítulos:
1. Contenido.
2. Memoria Justificativa de la Operación Urbana Especial del Centro Comercial Vizcaya.
2.1.
Justificación de la Operación Urbana Especial en el marco de los lineamientos del
Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín (POT).
2.1.1. De los Sistemas Estructurantes Generales.
2.1.1.1.
Del Sistema Vial y de Transporte.
2.1.1.2.
Del Sistema de Centralidades.
2.1.1.3.
Del Sistema de Equipamientos.
2.1.2. De los proyectos que contribuyen a la consolidación de la plataforma
competitiva metropolitana.
2.1.3. De los Tratamientos Urbanísticos.
2.1.4. De los Aprovechamientos Específicos por zonas.
2.2.
Justificación de la Operación Urbana Especial en el marco de los lineamientos del
Plan Especial de Ordenamiento Territorial de El Poblado (PEOP).
2.2.1. Plan de Estructura.
2.2.2. De la estructura Natural.
2.2.3. De la estructura Artificial.
2.2.3.1.
Sistema de Ejes.
2.2.3.2.
Sistema de Centralidades.
2.2.3.3.
Sistema de Espacio Público.
2.2.4. Propuesta de Espacio Publico y equipamientos planteada por el Plan Especial
de Ordenamiento de El Poblado.
2.2.5. Áreas de proyecto.
2.2.6. Ficha de Resumen Normativo.
2.3.
Marco Jurídico.
2.3.1. Capitulo I: Marco Legal.
2.3.1.1.
Constitución Nacional 1.991.
2.3.1.2.
Ley 9 de 1.989.
2.3.1.3.
Ley 388 de 1.997.
2.3.1.4.
Decreto 2181 de 2.006.
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2.3.1.5.
Decreto 1212 de 2.000.
2.3.1.6.
Decreto 46 de 2.006.
2.3.1.7.
Decreto 409 de 2.007.
2.3.2. Capitulo II: Principios Generales.
2.3.2.1.
A. Principios Generales de la Constitución Nacional, de la Ley y el
POT.
2.3.2.2.
B. Principios del Plan Parcial.
2.3.3. Capitulo III: Objetivos y Políticas de Desarrollo.
2.4.
Objetivos de la Operación Urbana Especial del Centro Comercial Vizcaya.
2.4.1. Objetivo General.
2.4.2. Objetivos Específicos.
2.5.
Estrategias de Intervención aplicadas en la Operación Urbana Especial del Centro
Comercial Vizcaya.
3. Delimitación del Área de Intervención.
3.1. Definición del área de Influencia inmediata.
3.2. Definición del área de Intervención.
4. Diagnostico del área de planificación y de sus
áreas de influencia.
4.1.
Diagnostico Urbanístico.
4.1.1. Marco de Referencia.
4.1.2. El Centro Comercial Vizcaya y su localización en el Contexto del Sector.
4.1.3. Subzonas y delimitación del Área de Influencia Inmediata.
4.1.4. Ocupación y Usos del Suelo.
4.1.5. Sistema estructurante General.
4.1.5.1.
Componentes Naturales.
4.1.5.2.
Componentes Artificiales.
4.1.6. Problemáticas Asociadas al Espacio Publico.
4.2.
Diagnostico de Vías y Movilidad.
4.2.1. Proyectos previstos en el sector de estudio.
4.2.2. Formulación y Análisis de alternativas.
4.2.3. Análisis de la alternativa 2C.
4.2.4. Análisis comparativo de las propuestas.
4.2.4.1.
Análisis Cualitativo.
4.2.4.2.
Análisis Cuantitativo.
4.2.5. Estimación de la demanda de viajes que generara la Operación Urbana
Especial del Centro Comercial Vizcaya.
4.3.
Diagnostico Ambiental.
4.3.1. Componente Atmosférico.
4.3.2. Muestreo de Calidad de Aire.
4.3.3. Ruido.
4.3.4. ComponenteHidrosferico.
4.3.5. Componente Geosferico.
4.3.6. Caracterización y Diagnostico ambiental según usos del suelo.
4.3.7. Análisis de los Polígonos.
4.3.7.1.
Polígono 4 (Locales comerciales “Color y Forma” y “Decoraciones”).
4.3.7.2.
Polígono 1 (Restaurante EL CORRAL).
4.3.7.3.
Polígono 6 (Deposito La 10).
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4.3.7.4.
Polígono de Uso Residencial 2 y 5.
4.3.7.5.
Polígono de Zona verde 3.
4.3.8. Componente Forestal y Arbóreo.
4.3.9. De la sostenibilidad de la propuesta urbanistica.
4.3.10. Conclusiones derivadas de la Línea Base.
4.4.
Diagnostico Socioeconómico.
4.4.1. Aspectos Generales.
4.4.2. Matriz de Diagnostico Socioeconómico.
5. Planteamiento urbanístico.
5.1.
Propuesta Metodológica de la Operación Urbana Especial.
5.2.
Objetivo General del planteamiento urbanístico.
5.3.
Objetivo General del planteamiento arquitectónico.
5.4.
Estrategias del Planteamiento urbanístico.
5.5.
Planteamiento Urbano Propuesto.
5.6.
Aprovechamientos y Obligaciones.
5.6.1. Aprovechamientos.
5.6.2. Áreas de cesión publica y contribuciones especiales.
5.6.3. Cesión de Suelo para vías: Construcción y adecuación.
5.6.4. Normativa Básica.
5.6.5. Determinantes para el Modelo Arquitectónico de la Operación Urbana Especial
del Centro Comercial Vizcaya.
6. Sistema de Reparto de cargas y beneficios.
6.1.
Cargas de la U.A.U.
6.2.
Aprovechamientos de la operación urbana especial.
7. Estrategias de gestion y ejecucion de la operación urbana especial del centro comercial
vizcaya.
7.1.
Gestión Socioeconómica.
7.2.
Plan de Manejo Ambiental (PMA) para el desarrollo de las obras civiles.
7.2.1. Identificación de Impactos Ambientales.
7.2.2. Manejo operativo del PMA.
7.2.3. Normatividad Aplicable.
7.2.4. Aseguramiento de Capacidades del PMA.
7.2.5. Resumen de los Programas que deben adelantarse.
7.2.6. Labores de Monitoreo y Seguimiento Ambiental.
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Con el presente Documento Técnico de Soporte de la “OPERACIÓN URBANA ESPECIAL
DEL CENTRO COMERCIAL VIZCAYA” se protocolarizan como soporte planimétrico los
siguientes planos:
Pl 1: Contexto Zonal
Pl 2: Área de Planificación
Pl 3: Sistemas estructurantes
Pl 4: Usos actuales
Pl 5: Equipamientos
Pl 6: Propuesta Urbana
Pl 7: Propuesta Urbana y Obligaciones Urbanísticas
Pl 8: Propuesta de Movilidad
Pl 9: Trazado de Redes de servicio público.
Pl 10: Diseño geométrico vía Cra 32 D
Pl 11: Proyecto Arquitectónico
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2.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA OPERACIÓN
URBANA ESPECIAL DEL CENTRO COMERCIAL
VIZCAYA.
El Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín-POT-, revisado y ajustado mediante el
Acuerdo 046 de 2006, se constituye en la base para el desarrollo físico del Municipio y es
el instrumento de planificación que da vida a los planes parciales como herramienta de
planificación y gestión, mediante el cual se desarrollan y complementan las disposiciones
de los planes de ordenamiento para áreas determinadas del suelo urbano o de expansión.
De esta forma, tanto el POT como el PEOP ofrecen el marco normativo que sumado a las
condicionantes territoriales del polígono en cuestión, son los aspectos que constituyen los
determinantes que se han tomado para la planificación y la propuesta de gestión de la
Operación urbana especial.
A continuación se exponen los principales lineamientos normativos que tienen incidencia
en la Operación Urbana Especial para el polígono Z5_CN1_4:
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2.1. JUSTIFICACIÓN DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL EN EL MARCO DE
LOS LINEAMIENTOS DEL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLIN_
POT.
El polígono Z5_CN1_4 está catalogado como área de tratamiento de Consolidación en
suelo urbano, lo que implica que el objetivo principal de estos desarrollos urbanísticos
tenga como objetivo principal cualificar, mantener y ordenar el desarrollo urbanístico de
acuerdo con los requerimientos del sector respectivo.
La generación de las nuevas dotaciones que se requieran por el proceso de
redensificación tales como espacios públicos u otras infraestructuras, se logrará
principalmente mediante cumplimiento de obligaciones urbanísticas y constructivas,
aportes de suelo y de recursos para la financiación de las obras a través de mecanismos
especiales de gestión asociada, no necesariamente sujetos a plan parcial, como son los
ámbitos de reparto e instrumentos como la contribución de valorización o la participación
en plusvalía. (Art. 246, POT).
Imagen 001. Plano del Sistema Estructurante General. Tomado del Acuerdo 046 de 2006 (POT)
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2.1.1. De los Sistemas Estructurantes Generales1.
Según el POT, los sistemas estructurantes se clasifican en aquellos constitutivos de
origen natural y los constitutivos artificiales o construidos. Muchos de los elementos que
conforman cada uno de los sistemas, comparten el mismo espacio físico, aunque hagan
parte funcional de diferentes sistemas, generando así una estrecha interdependencia
entre sí, dichos componentes serán los analizados durante el proceso de la Operación
Urbana Especial.
ƒ Componentes Naturales:
a. Sistema Hidrográfico.
b. Sistema Orográfico.
c. Ecosistemas Estratégicos.
ƒ
a.
b.
c.
d.
e.
Componentes Artificiales:
Sistema Vial y de Transporte.
Sistema de Centralidades.
Sistema de Equipamientos.
Sistema de Espacio Público.
Sistema de Servicios Públicos.
Del Sistema Vial y de Transporte2.
a. Los Ejes Viales Metropolitanos.
El Centro Comercial Vizcaya esta relacionado directamente con el siguiente eje vial de
carácter metropolitano:
• Avenida El Poblado: Es otro corredor de conexión con la zona sur del valle.
2.1.1.1.
Adicional al anterior eje de transporte, el Centro Comercial se relaciona con el siguiente
eje vial arterial transversal al río y pasa a desnivel sobre el sistema vial del río:
• Calle 10
2.1.1.2.
Del Sistema de Centralidades3.
Las centralidades se generan alrededor de un espacio público de convocatoria, en función
de la suma de una serie de equipamientos colectivos en sus diferentes tipologías: salud,
educación, recreación, cultura, bienestar social y seguridad, además del patrimonio y la
mezcla de usos del suelo.
El Centro Comercial Vizcaya por su ubicación hace parte de la siguiente centralidad:
b. Centralidad de ámbito de ciudad.
• Centro de Equilibrio Sur
2.1.1.3.
Del Sistema de Equipamientos4.
El sistema de equipamientos está conformado por los espacios y construcciones de uso
público o privado, destinados a satisfacer las necesidades colectivas básicas, tanto las
1
Tomado del Articulo 14º del Acuerdo 046 de 2.006 _ POT.
Ibíd.
3
Ibíd.
4
Ibíd.
2
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que permiten la prestación de servicios públicos a la comunidad como las que soportan el
funcionamiento y operación de la ciudad en su conjunto.
El Centro Comercial Vizcaya se clasifica como equipamiento, en la categoría de:
EQUIPAMIENTOS DE INFRAESTRUCTURAS COMERCIALES – EIC.
Según el Acuerdo 046 de 2.006 (POT), “Los Equipamientos de Infraestructuras
Comerciales corresponden a los Centros Comerciales, Malls, Hipermercados, grandes
superficies y similares, los cuales se regirán por las normas específicas y su ubicación
será la estipulada en el Plano de Usos Generales del Suelo5”.
2.1.2. De los Proyectos que contribuyen a la consolidación de la plataforma
competitiva metropolitana.
El Centro Comercial Vizcaya y su área de influencia inmediata entran en la siguiente
categoría:
c. Proyectos de generación de equilibrio urbano.6
Centro de Equilibrio Sur. Propuesta de generación de una nueva centralidad de
segundo nivel, articulada a la estación del Metro del Poblado; orientada a equilibrar el
sistema de centralidades de la ciudad, a consolidar el corredor metropolitano del río y a
constituirse en núcleos conectores del sector oriental y occidental de la ciudad con el río.
La centralidad propuesta tiene una proyección hacia el área metropolitana y albergara
actividades mixtas con presencia de comercio, vivienda y una rica dotación de espacio
público. En esta nueva centralidad, se localizaran actividades mixtas y nuevos usos
especializados con intensidades acordes con la jerarquía de las mismas.
Imagen 002. Plano de los Proyectos Estratégicos. Tomado del Acuerdo 046 de 2006 (POT)
5
6
Ibíd.
Tomado del Articulo 130º del Acuerdo 046 de 2.006 _ POT.
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2.1.3. De los Tratamientos Urbanísticos7.
Los tratamientos, son decisiones de ordenamiento que permiten orientar diferencialmente
la forma de intervenir el territorio, en función de los procesos que se prevé se cumplirán
en la respectiva zona, con miras a lograr los objetivos globales de desarrollo definidos
para el suelo urbano y de expansión del Municipio y los particulares, establecidos para
cada zona homogénea específica. Mediante los tratamientos, se establecen los objetivos
y lineamientos generales de ordenamiento y desarrollo, gestión y financiación de todos los
sectores de la ciudad.
Por su localización, al Centro Comercial Vizcaya le corresponde un Tratamiento de
Consolidación _ Nivel 1, que se define como:
ƒ Del tratamiento de consolidación (CN)8
Este tratamiento corresponde a las zonas homogéneas identificadas como “zonas con
tendencia a un desarrollo definido y estable” y consecuentemente con éstas se pretende
afianzar su desarrollo de conformidad con las tendencias que presentan, a partir de unas
directrices generales definidas para cada una. La tendencia de desarrollo que presentan
algunas de estas áreas es hacia procesos de redensificación con mayor o menor
intensidad, de acuerdo con sus condiciones morfológicas, forma de ocupación y
capacidad de carga.
Los parámetros de ordenamiento establecidos para estos sectores estarán orientados a
consolidar los usos del suelo y los valores urbanísticos, ambientales o paisajísticos que
presentan y a corregir el déficit que afecta su adecuado funcionamiento, teniendo en
cuenta las condiciones de saturación a futuro.
En general, se propiciará la generación de dotaciones de espacio público, equipamientos,
infraestructura vial y movilidad, considerando el déficit actual y las nuevas demandas que
se presentarán con el aumento de la población, de acuerdo con los estándares
establecidos en este plan.
ƒ Nivel 1 (CN1). Ordenación y mantenimiento.9
Corresponde a aquellos sectores del suelo urbano que presentan una morfología predial y
urbana, ocupación y densificación acorde con el modelo de ciudad pretendido por el
presente plan y con una dotación de espacio público, equipamiento e infraestructura vial y
de servicios públicos mas adecuada que las otras áreas del suelo urbano, y que la
mayoría de los sectores a los cuales se les asigna este nivel, tienen la posibilidad de
redensificarse mediante el desarrollo constructivo de predios que aún no han
aprovechado el suelo de acuerdo con los estándares de aprovechamiento e intensidad de
uso determinados en este plan y de igual forma lograr la dotación de espacio público y
equipamientos requeridos para la nueva población.
El objetivo de la asignación de este nivel, es el de cualificar, mantener y ordenar el
desarrollo urbanístico, de acuerdo con los requerimientos del sector respectivo.
7
Tomado del Articulo 239º del Acuerdo 046 de 2.006 _ POT.
Tomado del Articulo 242º del Acuerdo 046 de 2.006 _ POT.
9
Ibíd.
8
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 003. Plano de los Tratamientos e Intervenciones. Tomado del Acuerdo 046 de 2006 (POT)
2.1.4. De los Aprovechamientos específicos por zonas.
Para el caso de la Operación urbana Especial del Centro Comercial Vizcaya el
aprovechamiento estará calculado con base en el Documento de Referencia
“Determinantes de Actuación para la formulación de la Operación Urbana Especial del
Centro Comercial Vizcaya” del 23 de Marzo del 2007, Mercurio 200700094856.
ƒ Zona 5 – El Poblado:
Para la Zona 5, El Poblado, las densidades asignadas por franja son menores, debido a la
deficiencia en la capacidad de soporte vial y las limitaciones para su ampliación.
La franja de densidad que se establece es la siguiente:
Franja de Densidad Alta, con una densidad entre 76 y 200 viviendas por hectárea.
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Imagen 004. Plano de Densidades por Polígono de Tratamiento. Tomado del Acuerdo 046 de 2006 (POT)
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
2.2. JUSTIFICACIÓN DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL CENTRO
COMERCIAL VIZCAYA EN EL MARCO DE LOS LINEAMIENTOS DEL PLAN
ESPECIAL DE ORDENAMIENTO DE EL POBLADO_ PEOP.
2.2.1. Plan de Estructura10.
Se entiende como “Plan de Estructura” o Sistema Estructurante del desarrollo territorial, la
Estructura General compuesta por un conjunto de elementos que actúan como
ordenadores de la configuración urbanística y el desarrollo territorial. La definición de esta
estructura y las actuaciones recomendadas sobre ella hacen parte de los principales
componentes de los planes de ordenamiento territorial.
Los elementos del sistema se pueden agrupar en dos grandes categorías, según sean de
tipo natural o artificial o construido.
2.2.2. De la Estructura Natural.11
En el Poblado tanto el sistema orográfico como el hídrico presentan condiciones de alta
complejidad y vulnerabilidad, cuya comprensión y adecuado manejo son requisito para
garantizar la sostenibilidad ambiental y la calidad urbanística del territorio, las cuales
aseguran la calidad de vida de su población.
Como elementos determinantes de la configuración urbanística del área de influencia
inmediata al Centro Comercial Vizcaya se tiene:
ƒ Hidrología.
Las quebradas o afluentes del río que atraviesan el Área de Influencia inmediata de la
Operación Urbana son: La Poblada, La Presidenta y Acequia o Quebrada La Chacona
(Ver Anexo del Componente Ambiental). El Imaginario de El Poblado y el modelo de
Ciudad del POT asignan a estas quebradas el carácter de ejes ambientales, los cuales
deben preservarse como elementos naturales para la conformación de corredores
ecológicos y, en la medida de lo posible, incorporarse al espacio público permitiendo su,
visibilidad y accesibilidad peatonal.
10
11
Tomado del “Plan Especial de Ordenamiento de El Poblado _PEOP”
Ibíd.
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Imagen 005. Plano de los Elementos Naturales del Sistema Estructurante. Tomado del Plan Especial de Ordenamiento de
El Poblado (PEOP)
ƒ Aptitud Geológica.
La aptitud geológica para el uso y ocupación del suelo en el área de influencia inmediata
de la Operación Urbana Especial se clasificará de la siguiente manera:
ZONAS "B". Áreas con restricciones geológicas leves (estables de pendientes
utilizables). Son zonas relativamente estables por sus condiciones naturales, pero que por
su conformación geológica, geomorfológica y topográfica son susceptibles a sufrir
procesos geológicos puntuales o de poca magnitud o verse afectados por el manejo
inadecuado y/o evolución de sectores aledaños. Puede requerirse la realización de
acciones puntuales de estabilización de carácter preventivo. Las restricciones para su
desarrollo se derivan de las condiciones geotécnicas de los diferentes materiales que
constituyen el subsuelo, las cuales deben ser analizadas en un estudio geológico geotécnico o sismogeotécnico de detalle; además requieren pautas técnicas de manejo
que permitan conservar su estabilidad.
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Imagen 006. Plano de la Aptitud geológica (POT)
2.2.3. De la Estructura Artificial.12
Los componentes artificiales se agrupan en tres categorías:
ƒ Los ejes que articulan las centralidades,
ƒ Los centros (nodos) y áreas de actividad, y
ƒ Los espacios públicos, equipamientos comunitarios y bienes de interés cultural,
que por su capacidad de convocatoria y apropiación comunitaria, se constituyen
en referentes del territorio.
2.2.3.1.
Sistema de Ejes.
Ejes de Primera Jerarquía: Para el Centro Comercial Vizcaya los ejes de esta jerarquía
que lo afectan directamente son:
12
Ibíd.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
ƒ Calle 10.
Eje de importancia en el origen y conformación del territorio urbano de El Poblado.
Combina la función de eje arterial en sentido Oriente-Occidente con su carácter de
corredor urbano con alta intensidad de uso comercial y de servicios. Es el eje del Centro
de Equilibrio del Sur propuesto en el POT.
La intervención en la 10 es uno de los mayores retos en términos de transformación de la
cultura del automóvil hacia una cultura esencialmente urbana en la cual se combine la
importancia de la movilidad con énfasis en el transporte público, la calidad del espacio
destinado al peatón y la ciudad de primer piso para el encuentro ciudadano.
Ejes de Cuarta Jerarquía: Para el Centro Comercial Vizcaya los ejes de esta jerarquía
que lo afectan directamente son:
ƒ Los ejes de quebradas
El proyecto piloto del Parque Lineal de la Quebrada la Presidenta, pretende crear un
modelo para este propósito que estudie, tanto la configuración espacial del parque, como
los instrumentos de tipo jurídico y financiero para darle viabilidad.
Imagen 007. Plano del Sistema de Ejes del Sistema Estructurante. Tomado del Plan Especial de Ordenamiento de El
Poblado (PEOP)
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2.2.3.2.
Sistema de Centralidades.
Centralidades de Primera Jerarquía: El Centro Comercial Vizcaya hace parte de la
siguiente centralidad:
ƒ Centro de Equilibrio del Sur.
Incluye el centro expandido de El Poblado (incorporando el barrio Manila y su entorno
inmediato), el nodo conformado por la intersección de la calle 10 con el río, la estación
Poblado del Metro y el entorno del eje de la 10 en el costado occidental del río. Este
centralidad debe ser objeto de un proyecto especial.
Centralidades de Tercera Jerarquía: El Centro Comercial Vizcaya hace parte de la
siguiente centralidad:
ƒ Centros Comerciales.
Hacen parte del área central, Monterrey, Vizcaya y El Éxito, y los malles - Pinar del
Río/Inter10, Verona, Ventura, Plaza y Drive In (Campestre) Carulla.
Ante la ausencia de espacios públicos y calles con actividades barriales, los centros
comerciales y malles se han posicionado como la oferta tanto comercial como de punto de
encuentro de la comunidad. Acorde con las características de la zona estos nodos de
actividad son altamente dependientes del uso del automóvil.
La propuesta del plan de estructura reconoce su papel y los incorpora como parte del
sistema de centralidades, mediante su articulación a los corredores urbanos que en el
futuro deberán brindar comodidades para la circulación peatonal y nuevas alternativas
para el encuentro ciudadano.
Imagen 008. Plano del Sistema de Centralidades Sistema Estructurante.
Tomado del Plan Especial de Ordenamiento de El
Poblado (PEOP)
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2.2.3.3.
Sistema de Espacio Público.
Propuestas de Escala Zonal: El Centro Comercial Vizcaya esta afectado directamente
por las siguientes propuestas:
ƒ Centro de Equilibrio del Sur.
Este proyecto se orienta a contribuir desde El Poblado a la conformación de un modelo
policéntrico y equilibrado de centralidades, consolidando y cualificando la centralidad de
segunda jerarquía representada por el sector central de la comuna, mejorando la
vinculación con el río y el costado occidental de la ciudad.
ƒ Parque Lineal quebrada La Presidenta.
Proyecto piloto orientado a vincular efectivamente al espacio público del centro de El
Poblado y a la red de espacios peatonales los bordes de retiro y protección de la
Quebrada La Presidenta. Incluye el proyecto de parque “Jardín Público Quebrada La
Presidenta”.
I
Imagen 009. Plano del Sistema de Espacio Publico y Equipamientos del Sistema Estructurante. Tomado del Plan Especial
de Ordenamiento de El Poblado (PEOP)
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2.2.4. Propuesta de Espacio Publico y Equipamientos planteada por el Plan de
Ordenamiento de El Poblado13.
Metodológicamente, el PEOP estableció como punto de partida para la identificación de
oportunidades de nuevos espacios públicos a escala barrial, la subdivisión del territorio en
18 unidades o sub-zonas de planificación a partir de la identificación de unas
características de relativa homogeneidad en su desarrollo urbanístico. En las unidades
delimitadas se realizó un reconocimiento de las condiciones actuales de la dotación y la
identificación de algunos elementos clave de su identidad urbanística que pudieran
direccionar la selección de oportunidades para la generación de espacio público.
ƒ
13
SUBZONA 1_Z1: CENTRO
Ibíd.
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SUBZONAS DE PLANIFICACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO BARRIAL
SUBZONA 1: CENTRO Y ÁREA DE INFLUENCIA INMEDIATA
SUBZONA. Delimitación y características:
Incluye el área conocida como Centro Zonal (Barrios El Poblado y Astorga), con algunas prolongaciones, derivadas de las
dinámicas homogéneas que presentan:
o
Hacia el nororiente, las manzanas del Barrio La Florida comprendidas entre calles 7 y 8 y carreras 34 y
36.
o
Hacia el sur, las manzanas de patio Bonito comprendidas entre la A. Las Vegas, la Q. La Presidenta, la
Cra. 43C y la Cl. 5.
o
Hacia el sur-occidente, el barrio Manila, ampliado hacia el nor occidente con fracción de Villa Carlota
donde se ubica la Clínica Santa Ana.
Centralidad de importancia de ciudad y metropolitana.
Población residente estimada (2004):5.542hbts., sin contar los de las fracciones de los barrios Florida y Patio Bonito.
Densidad (2004)22.85viv/ha.73 hab /ha.
EP ACTUAL. Extensión y características:
Dotación cuantitativamente aceptable pero insuficiente para el volumen de población flotante que se apropia cotidianamente
de la zona. Cuenta con un total 55.527 m2, de los cuales el 49% corresponde a parques y zonas verdes, el 43% a retiros
de quebradas y el 8% son espacios asociados al sistema vial. Esta dotación representa 7.94 m2 /hab, pero el EP efectivo
es aproximadamente de 6 m2.
Otras Características:
o
Corredores urbanos estructurantes dominados por el intenso uso vehicular.
o
Parques Poblado y Lleras especializados en esparcimiento nocturno.
o
Desaprovechamiento potencial quebradas La Poblada y la Presidenta.
o
Espacio público Barrio Manila invadido por el estacionamiento de automóviles.
o
Ausencia de condiciones para su intenso tráfico peatonal
TENDENCIAS Y OBJETIVOS de desarrollo:
TENDENCIAS.
- Intensificación de desarrollos comerciales y de servicios, con incremento de tráfico vehicular, interno y de travesía.
- Intensificación desarrollos de conjuntos comerciales en Av. 43A.
- Permanencia de actividades recreativas nocturnas, de comercio, servicios y oficinas en Manila y densificación vivienda en
zona sur occidental (Astorga).
OBJETIVO
- Cualificación del espacio peatonal de la centralidad y aporte a la integración oriente–occidente y la consolidación del
Proyecto POT del “Centro de Equilibrio del Sur”
- Mantenimiento características de diversidad funcional y mayor densidad – acorde con capacidad de soporte- preservando
la estructura y escala de las manzanas tradicionales a su interior.
OBJETIVOS EP:
- Consolidar importancia de centralidad zonal y municipal protegiendo y promoviendo actividad residencial en densidad
moderada, mediante transformación acorde con la estructura urbanística de manzana tradicional predominante.
Promover la transformación del actual desarrollo independiente predio a predio a desarrollos que configuren conjuntos de
manzana o “bloques perimetrales” con espacio abierto común central y permeabilidad peatonal.
- Recuperar la calidad multifuncional de los espacios públicos tradicionales. Aprovechar oportunidades para generar
espacio público de importancia zonal y de ciudad.
PROPUESTAS:
Contribución a consolidar Centro de Equilibrio del Sur:
- Recuperación peatonal calles 10 y 10ª, y vinculación efectiva del atrio de la iglesia al Parque El Poblado.
- Parque de ciudad en predio Las Cabañas, con vinculación peatonal a CC Monterrey y sistema peatonal del Nodo Calle 10.
- Recuperación urbana Av. El Poblado, mejorando características paisajistas y para la apropiación peatonal (en marcha).
- Parque lineal Q. La Presidenta.
- Recuperación como Corredor urbano de alto valor paisajístico de la Cra. 43B), entre parque ex-vivero y parque principal,
recuperando para uso comercial o institucional inmuebles de valor patrimonial existentes.
- Ampliación de zona verde pública existente en confluencia de calles 10 y 11, frente al ÉXITO.
- Parque verde de conexión Av. El Poblado-Cra. 43B, inicio de corredor peatonal de calle 14.
- Sucesión de parques vecinales entre Calle 6, Transversal 5 A y calle 5, para conectar peatonalmente la Q. La Presidenta
con Calle 5.
TOTAL nuevo espacio publico propuesto:41.500 m2, aprox.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
ƒ
SUBZONA 8_Z8: LA FLORIDA
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
SUBZONAS DE PLANIFICACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO BARRIAL
SUBZONA 8: LA FLORIDA
SUBZONA. Delimitación y características:
Incluye la casi totalidad del barrio del mismo nombre, comprendido entre la Avenida El Poblado, la
quebrada La Presidenta, la Transversal Inferior y la Loma de Los Parra. Se sustrae el área de las
manzanas comprendidas entre las calles 7 y 8 y las carreras 34 y 36, incluidas en subzona Centro.
Población estimada (2004):6.614 habitantes.
Densidad (2004)26.9 viv./ha.86 hbts./ha. No cuenta con lotes vacantes.
Estimativo global predios redesarrollables103.806 m2.
EP ACTUAL. Extensión y características:
45.608 m2, de los cuales 42.656 (93%) constituyen fajas aledañas a la quebrada La Escopetería, algunas de las cuales
confieren calidad paisajística al sector y cuentan con posibilidades de apropiación. Este corredor ambiental otorga a la
zona un índice de 5.1 m2/hab.
La centralidad de la Visitación se extiende de manera continua sobre la Transversal Inferior, desde la Loma de Los Parra
(Mall Plaza) hasta la Loma de los González.
Marcadas deficiencias en dotación de andenes. Se destaca en este sentido el caso de la Loma de Los Parra.
TENDENCIAS Y OBJETIVOS de desarrollo:
TENDENCIA
- Incremento de densidad habitacional mediante la construcción de conjuntos habitacionales en lotes vacantes y viviendas
unifamiliares, sin significativa dotación de espacio público.
- El corredor urbano de la cra. 34 (en construcción) generará prolongación lineal de la centralidad zonal hacia este sector, al
igual que los nuevos desarrollos comerciales y empresariales en construcción sobre la Av. El Poblado
- Incremento afluencia vehicular y población flotante.
OBJETIVO
Mantener vocación residencial, con densidad variable:
Media, en la parte localizada entre la Cra. 34 y la Transversal Inferior.
Mayor (acorde con capacidad de soporte) en la porción de la zona comprendida entre la Av. El Poblado
y la Cra.34.
OBJETIVOS EP:
-
PROPUESTAS:
-
Aprovechar el potencial de la quebrada La Presidenta como espacio público y mejorar vinculación
peatonal del sector con el centro del Poblado y los nuevos desarrollos comerciales sobre Av. El
Poblado.
Parque Lineal quebrada La Presidenta.
Equipamiento público en costado occidental de cra. 34, entre calles 10 y 10 A
Jardín público zonal, aledaño a la quebrada La Presidenta y la Av. El Poblado.
Parque barrial sobre costado Norte de Loma Los parra (calle 1 sur), entre calles 38 y 38B.Creación de
parques a lo largo de la Cra. 34, en confluencia cras. 34-35 y entre calles 5 y 1 sur.
Adecuación de zona verde en paso peatonal entre Transversal Inferior y Calle 5F.
TOTAL nuevo espacio publico propuesto: 13.253 m2, sin aporte parque lineal qu. La Presidenta.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
SUBZONA
1
CENTRO
Y área de
influencia
inmediata
DELIMITACIÓN
Incluye el área conocida
como
Centro
Zonal
(Barrios El Poblado y
Astorga),incluyendo
hacia el sur-occidente, el
barrio Manila, ampliado
hacia el noroccidente
con fracción de Villa
Carlota, y algunas otras
manzanas, en razón de
las
dinámicas
homogéneas
que
presentan,
hacia
el
nororiente, en el Barrio
La Florida, y hacia el sur,
en Patio Bonito.
ESPACIO PUBLICO
POBLACION
ACTUAL
(m2)
PROPUESTO
(m2)
TOTAL
POSIBLE
(m2)
Estándar
Propuesto
m2/hab.
Población
asociada
al
estándar
propuesto
Población
Estimada
Población
Adicional
recomendable
31.900
41.500
73.400
6
12.233
5.542
6.692
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
2.2.5. Áreas de Proyectos14.
Las áreas de proyecto son aquellas porciones del territorio sobre las que coinciden o se
agrupan una serie de espacios públicos y equipamientos. El Centro Comercial Vizcaya se
ubica en las siguientes Áreas de Proyecto: 10. Corredor Ambiental de la Quebrada La
Poblada y 12. Par Vial de la Avenida 34-Provenza.
14
Ibíd.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
CENTRO DE EQUILIBRIO SUR
Características Principales:
Se trata de la consolidación de una centralidad de segundo orden que contribuye de un lado a la conformación de un
modelo policéntrico y equilibrado a escala de ciudad, y de otro a la articulación de los dos costados de la ciudad y a su
vinculación con el río.
Proyecto Urbano:
Conformado por tres sectores claramente identificados:
- El centro tradicional en damero (incluyendo el Barrio Manila)
- El nodo de confluencia de la Calle 10, la Avenida de las Vegas, el eje del río, la estación del metro y
la avenida Regional,
- La zona de influencia de la Calle 10 en el costado occidental del río, hasta el Aeropuerto Olaya
Herrera.
A su vez el proyecto incluye varios subproyectos que por su importancia pueden tener valor por si mismos, siempre que
se guarden las adecuadas relaciones con los otros proyectos y el conjunto.
Estos son:
- Corredor Urbano de la calle 10
- Creación de un espacio público de escala de ciudad en lote “Las Cabañas”.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
2.3. MARCO JURÍDICO.
2.3.1. CAPITULO I: MARCO LEGAL
2.3.1.1. CONSTITUCIÓN NACIONAL 1991.
Articulo 58: Modificado por el articulo 1º del acto legislativo No. 1 de 1999: “Se garantizan
la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las Leyes civiles, los
cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la
aplicación de una Ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren
en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el
interés privado deberá ceder al interés público o social.
La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente
una función ecológica……..”
2.3.1.2.
LEY 9 DE 1989.
Artículo 5º.- Entiéndase por espacio público el conjunto de inmuebles públicos y los
elementos arquitectónicos y naturales de los inmuebles privados, destinados por su
naturaleza, por su uso o afectación, a la satisfacción de necesidades urbanas colectivas
que transcienden, por tanto, los límites de los intereses, individuales de los habitantes.
Artículo 6º.- El destino de los bienes de uso público incluidos en el espacio público de las
áreas urbanas y suburbanas no podrá ser variado sino por los concejos, juntas
metropolitanas o por el consejo intendencial, por iniciativa del alcalde o intendente de San
Andrés y Providencia, siempre y cuando sean canjeados por otros de características
equivalentes.
Artículo 7º.- Cuando las áreas de cesión para zonas verdes y servicios comunales sean
inferiores a las mínimas exigidas por las normas urbanísticas, o cuando su ubicación sea
inconveniente para la ciudad, se podrá compensar la obligación de cesión, en dinero o en
otros inmuebles, en los términos que reglamenten los concejos,
2.3.1.3.
LEY 388 DE 1997.
ARTICULO 2o. PRINCIPIOS. El ordenamiento del territorio se fundamenta en los
siguientes principios:
1. La función social y ecológica de la propiedad.
2. La prevalencia del interés general sobre el particular.
3. La distribución equitativa de las cargas y los beneficios.
ARTICULO 19. PLANES PARCIALES. Los planes parciales son los instrumentos
mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de
ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el
suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades
de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de
acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los
términos previstos en la presente ley. El plan parcial o local incluirá por lo menos los
siguientes aspectos:
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
1. La delimitación y características del área de la operación urbana o de la unidad mínima
de actuación urbanística contemplada en el plan parcial o local.
2. La definición precisa de los objetivos y las directrices urbanísticas específicas que
orientan la correspondiente actuación u operación urbana, en aspectos tales como el
aprovechamiento de los inmuebles; el suministro, ampliación o mejoramiento del espacio
público, la calidad del entorno, las alternativas de expansión, el mejoramiento integral o
renovación consideradas; los estímulos a los propietarios e inversionistas para facilitar
procesos de concertación, integración inmobiliaria o reajuste de tierras u otros
mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y los beneficios vinculadas
al mejor aprovechamiento de los inmuebles; los programas y proyectos urbanísticos que
específicamente caracterizan los propósitos de la operación y las prioridades de su
desarrollo, todo ello de acuerdo con la escala y complejidad de la actuación o de la
operación urbana contemplada.
3. Las normas urbanísticas específicas para la correspondiente unidad de actuación o
para el área específica objeto de la operación urbana objeto del plan: definición de usos
específicos del suelo, intensidades de ocupación y construcción, retiros, aislamientos,
empates y alturas.
4. La definición del trazado y características del espacio público y las vías y,
especialmente en el caso de las unidades de actuación, de la red vial secundaria; de las
redes secundarias de abastecimiento de servicios públicos domiciliarios; la localización de
equipamientos colectivos de interés público o social como templos, centros docentes y de
salud, espacios públicos y zonas verdes destinados a parques, complementarios del
contenido estructural del plan de ordenamiento.
5. Los demás necesarios para complementar el planeamiento de las zonas determinadas,
de acuerdo con la naturaleza, objetivos y directrices de la operación o actuación
respectiva.
6. La adopción de los instrumentos de manejo del suelo, captación de plusvalías, reparto
de cargas y beneficios, procedimientos de gestión, evaluación financiera de las obras de
urbanización y su programa de ejecución, junto con el programa de financiamiento.
En los casos previstos en las normas urbanísticas generales, los planes parciales podrán
ser propuestos ante las autoridades de planeación municipal o distrital para su
aprobación, por personas o entidades privadas interesadas en su desarrollo. En ningún
caso podrán contradecir o modificar las determinaciones de los planes de ordenamiento ni
las normas estructurales de los mismos.
PARAGRAFO. Los planes parciales también podrán ser aplicables para complementar la
planificación de las localidades en el caso de los distritos, cuando así lo señalare el Plan
de Ordenamiento Territorial, evento en el cual se denominará planes locales.
ARTICULO 27. PROCEDIMIENTO PARA PLANES PARCIALES. Para la aprobación de
los planes parciales de que trata la presente ley, se tendrá en cuenta el siguiente
procedimiento:
1. Los proyectos de planes parciales serán elaborados por las autoridades municipales o
distritales de planeación, por las comunidades o por los particulares interesados, de
acuerdo con los parámetros que al respecto determine el plan de ordenamiento territorial.
2. Una vez que la autoridad de planeación considere viable el proyecto de plan parcial, lo
someterá a consideración de la autoridad ambiental correspondiente, para su aprobación,
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
si ésta se requiere de acuerdo con las normas sobre la materia, para lo cual dispondrá de
ocho (8) días.
3. Una vez aprobado el proyecto por las respectivas autoridades ambientales, se
someterá a consideración del Consejo Consultivo de Ordenamiento, instancia que deberá
rendir concepto y formular recomendaciones dentro de los treinta (30) días hábiles
siguientes.
4. Durante el período de revisión del proyecto de plan parcial se surtirá una fase de
información pública, convocando a los propietarios y vecinos, para que éstos expresen
sus recomendaciones y observaciones.
5. Una vez aprobado, el alcalde municipal o distrital adoptará el plan parcial por medio de
decreto.
ARTICULO 37. ESPACIO PÚBLICO EN ACTUACIONES URBANÍSTICAS. Las
reglamentaciones distritales o municipales determinarán, para las diferentes actuaciones
urbanísticas, las cesiones gratuitas que los propietarios de inmuebles deben hacer con
destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público en general, y señalarán
el régimen de permisos y licencias a que se deben someter así como las sanciones
aplicables a los infractores a fin de garantizar el cumplimiento de estas obligaciones, todo
ello de conformidad con lo dispuesto en el capítulo XI de esta ley.
ARTICULO 38. REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS. En desarrollo del
principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento
territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos
que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del
ordenamiento urbano entre los respectivos afectados.
Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de
construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito.
ARTICULO 39. UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA. Los planes de
ordenamiento territorial podrán determinar que las actuaciones de urbanización y de
construcción, en suelos urbanos y de expansión urbana y de construcción en tratamientos
de renovación urbana y redesarrollo en el suelo urbano, se realicen a través de unidades
de actuación urbanística.
Como Unidad de Actuación Urbanística se entiende el área conformada por uno o varios
inmuebles, explícitamente delimitada en las normas que desarrolla el plan de
ordenamiento que debe ser urbanizada o construida como una unidad de planeamiento
con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las
normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a sus propietarios, de la
infraestructura para el transporte, los servicios públicos
domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de las cargas y
beneficios.
PARAGRAFO. Las cargas correspondientes al desarrollo urbanístico que serán objeto del
reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de Actuación incluirán entre
otros componentes las cesiones y la realización de obras públicas correspondientes a
redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado,
energía y teléfonos, así como las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares
y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes matrices de
servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de las
mismas y deberán ser recuperados mediante tarifas, contribución de valorización,
participación en plusvalía, impuesto predial o cualquier otro sistema que garantice el
reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones.
2.3.1.4.
DECRETO 2181 DE 2006.
ARTÍCULO 1o. ÁMBITO DE APLICACIÓN. Las disposiciones contenidas en el presente
decreto reglamenta de manera general la formulación y adopción de los planes parciales
de que trata el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, y de manera especial, el contenido de
los planes parciales para las áreas sujetas a tratamiento de desarrollo dentro del
perímetro urbano y las áreas comprendidas en el suelo de expansión urbana para su
incorporación al perímetro urbano, en concordancia con las determinaciones de los planes
de ordenamiento territorial y los instrumentos que los desarrollen o complementen.
PARÁGRAFO. Los planes parciales no podrán, en ningún caso, modificar la clasificación
del suelo, ni las determinaciones y demás normas urbanísticas adoptadas en los planes
de ordenamiento territorial que desarrollan y complementan.
ARTÍCULO 2o. DEFINICIONES. Para efecto de lo dispuesto en el presente decreto, se
adoptan las siguientes definiciones:
1. Aprovechamiento del suelo o aprovechamiento urbanístico. Es el número de
metros cuadrados de edificación para un determinado uso que la norma urbanística
autoriza en un predio.
2. Aprovechamiento urbanístico básico. Es el beneficio urbanístico que indica la
superficie máxima construible, según usos para suelo urbano y de expansión, a que
tienen derecho los propietarios del área del plan parcial, en forma proporcional a su
participación en las cargas locales de que trata el artículo 27 del presente decreto.
3. Aprovechamiento urbanístico adicional. Es la superficie máxima construible por
encima del aprovechamiento básico, según los usos establecidos por el plan parcial, a
que tienen derecho los propietarios cuando participen en las cargas generales de que
trata el artículo 28 del presente decreto.
4. Área bruta. Es el área total del predio o predios sujetos a plan parcial.
5. Área neta urbanizable. Es el área resultante de descontar del área bruta, las áreas
para la localización de la infraestructura para el sistema vial principal y de transporte, las
redes primarias de servicios públicos y las áreas de conservación y protección de los
recursos naturales y paisajísticos.
6. Área útil. Es el área resultante de restarle al área neta urbanizable, el área
correspondiente a las zonas de cesión obligatoria para vías locales, espacio público y
equipamientos propios de la urbanización.
7. Índice de construcción. Es el número máximo de veces que la superficie de un
terreno puede convertirse por definición normativa en área construida, y se expresa por el
cociente que resulta de dividir el área permitida de construcción por el área total de un
predio.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
8. Índice de ocupación. Es la proporción del área de suelo que puede ser ocupada por
edificación en primer piso bajo cubierta, y se expresa por el cociente que resulta de dividir
el área que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta por el área
total del predio.
9. Infraestructura o red vial principal. Es la conformada por la malla vial principal,
arterial y demás vías de mayor jerarquía que hacen parte de los sistemas generales o
estructurantes del plan de ordenamiento territorial y que soportan los desplazamientos de
larga distancia, permitiendo la movilidad dentro del respectivo municipio o distrito a escala
regional, metropolitana y/o urbana.
10. Infraestructura o red vial secundaria. Es la conformada por el conjunto de vías que
permiten la movilidad y articulación entre la malla vial arterial o principal y la red vial local.
11. Infraestructura o red vial local. Es la conformada por el conjunto de vías que
permiten la comunicación entre las urbanizaciones y la red vial secundaria, garantizando
la accesibilidad interna a cada una de las unidades prediales de la urbanización.
12. Plan Parcial. Es el instrumento mediante el cual se desarrollan y complementan las
disposiciones de los planes de ordenamiento territorial, para áreas determinadas del suelo
urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que
deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras
operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las
normas urbanísticas generales, en los términos previstos en la Ley 388 de 1997.
Mediante el plan parcial se establece el aprovechamiento de los espacios privados, con la
asignación de sus usos específicos, intensidades de uso y edificabilidad, así como las
obligaciones de cesión y construcción y dotación de equipamientos, espacios y servicios
públicos, que permitirán la ejecución asociada de los proyectos específicos de
urbanización y construcción de los terrenos incluidos en su ámbito de planificación.
13. Sistemas generales o estructurantes. Corresponden a las infraestructuras de la red
vial principal y las redes matrices de servicios públicos domiciliarios, así como los
equipamientos colectivos y espacios libres destinados para parques y zonas verdes
públicas de escala urbana o metropolitana y que sirven a toda la población del municipio o
distrito, según lo previsto por el plan de ordenamiento territorial.
14. Tratamientos urbanísticos. Son las determinaciones del plan de ordenamiento
territorial, que atendiendo las características físicas de cada zona considerada, establecen
normas urbanísticas que definen un manejo diferenciado para los distintos sectores del
suelo urbano y de expansión urbana. Son tratamientos urbanísticos el de desarrollo,
renovación urbana, consolidación, conservación y mejoramiento integral.
15. Tratamiento urbanístico de desarrollo. Son las determinaciones del componente
urbano del plan de ordenamiento territorial o de los instrumentos que lo
desarrollan y complementan que regulan la urbanización de predios en suelo urbano o de
expansión urbana.
16. Uso del suelo. Es la destinación asignada al suelo por el plan de ordenamiento
territorial o los instrumentos que lo desarrollen o complementen, de conformidad con las
actividades que se puedan desarrollar sobre el mismo. Los usos pueden ser principales,
compatibles, complementarios, restringidos y prohibidos.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
ARTÍCULO 3o. INICIATIVA DE LOS PLANES PARCIALES. Los proyectos de planes
parciales serán elaborados por las autoridades municipales o distritales de planeación,
por las comunidades o por los particulares interesados, de acuerdo con los parámetros
que al respecto determine el plan de ordenamiento territorial.
ARTÍCULO 4o. ETAPAS PARA LA FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DE LOS PLANES
PARCIALES. Para la formulación y adopción de los planes parciales se seguirá la
siguiente secuencia de tres etapas, conforme con lo dispuesto en los artículos siguientes:
1. Etapa de formulación y revisión.
2. Etapa de concertación y consulta.
3. Etapa de adopción.
2.3.1.5.
DECRETO Nº 1212 DE 2000 (Diciembre 5).
ARTÍCULO 2°- DEFINICIÓN DE PLAN PARCIAL.
Instrumento mediante el cual se desarrollan y complementan las disposiciones de los
Planes de Ordenamiento Territorial, para áreas determinadas del suelo urbano y para las
áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que se deban desarrollar
mediante Unidades de Actuación Urbanística (UAU), macroproyectos u otras operaciones
urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas del Acuerdo 062 de
1999.
Como autorizaciones emanadas del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, se
entiende la posibilidad de proponer planes parciales en cualquier porción del suelo urbano
y la obligación de formularlos y adoptarlos para el desarrollo de cualquier suelo de
expansión.
ARTICULO 4°- INICIATIVA DE LOS PLANES PARCIALES. Los planes parciales podrán
ser propuestos a la administración municipal para su aprobación por entidades públicas,
personas o entidades privadas o mixtas interesadas, y serán de obligatorio cumplimiento
para los particulares y las autoridades municipales. La Administración Municipal también
podrá proponer planes parciales en desarrollo del POT.
ARTÍCULO 7°- ÁREA DE PLANIFICACIÓN. Se entenderá como área de planificación del
plan parcial, la propuesta por éste para su diseño e implementación, delimitada por un
perímetro continuo, que contemple las áreas mínimas de planificación previstas en el
artículo 208 del Acuerdo Municipal 062 de 1.999, Plan de Ordenamiento Territorial, a
saber:
- El área mínima de planificación en polígonos con tratamiento de desarrollo, en el suelo
urbano y de expansión y en los de mejoramiento integral, conservación y renovación
urbana
será
el
correspondiente
al
respectivo
polígono.
- El área mínima de planificación para un plan parcial en los tratamientos de redesarrollo
y consolidación será una manzana de las existentes en los respectivos polígonos.
Sin perjuicio de lo anterior, el área de planificación podrá ser propuesta incluyendo más
de un polígono o porciones de otros polígonos contiguos, respetando los objetivos y
características normativas de cada uno de ellos.
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31
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
2.3.1.6. DECRETO 46 DE 2006, DE LA ALCALDÍA DE MEDELLÍN.
Área mínima de planificación: Art. 242, 339 y 343
En el artículo 343º del Capítulo III: Normas Sobre Planes Parciales, del acuerdo 46 de
2006 POT, se define “el área mínima de planificación será la del polígono”.
En el artículo 339º, del mismo capítulo, se define “Están sujetos a la formulación de plan
parcial los suelos clasificados como de expansión urbana, los suelos urbanos con
tratamiento de desarrollo, redesarrollo segundo grupo, y renovación y conservación, los
polígonos Z1_RED3 y Z3_RED2, así como los suelos que hacen parte de operaciones
urbanas especiales o macroproyectos. Además de lo anterior, podrán formularse
planes parciales en otros tratamientos del suelo urbano previo concepto favorable
del Departamento Administrativo de Planeación, y el cumplimiento de los requisitos
y formalidades propias del mencionado instrumento”.
En el artículo 242º del Título III, capítulo I, Sección I: Aprovechamiento Urbanísticos,
identifica el tratamiento de Consolidación (CN) como “Zonas homogéneas identificadas
como “zonas con tendencia a un desarrollo definido y estable” y consecuentemente con
éstas se pretende afianzar su desarrollo de conformidad con las tendencias que
presentan, a partir de unas directrices generales definidas para cada una”.
Más adelante, en este mismo artículo, se define “El desarrollo de los predios ubicados al
interior de las zonas a las cuales se les asigna este tratamiento se podrá realizar de forma
individual predio a predio; o mediante integración inmobiliaria, acorde con los
aprovechamientos, densidades, estándares de espacio público y equipamiento y
vialidad, determinados en el presente Acuerdo.”
A continuación define el tratamiento para el nivel de Consolidación 1 (CN1), como se
expresa en el capitulo 2.1.3 : “Corresponde a aquellos sectores del suelo… , tienen la
posibilidad de redensificarse mediante el desarrollo constructivo de predios que aún no
han aprovechado el suelo de acuerdo con los estándares de aprovechamiento e
intensidad de uso determinados en este plan y de igual forma lograr la dotación de
espacio público y equipamientos requeridos para la nueva población El objetivo de la
asignación de este nivel, es el de cualificar, mantener y ordenar el desarrollo
urbanístico, de acuerdo con los requerimientos del sector respectivo. La generación
de las nuevas dotaciones que se requieran por el proceso de redensificación tales como
espacios públicos u otras infraestructuras, se logrará principalmente mediante
cumplimiento de obligaciones urbanísticas y constructivas, aportes de suelo y de recursos
para la financiación de las obras a través de mecanismos especiales de gestión
asociada,...”
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32
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Aplicación de aprovechamientos y alturas:
Índice de Ocupación
Se aplicó lo estipulado en el artículo 256º del acuerdo 46 de 2006, que trata De los Índices
de Ocupación en el cual se determinó lo siguiente:
Centro Tradicional y Representativo, áreas y corredores de actividad múltiple, Corredor
Recreativo y Turístico:
Densidad 200 Viv/Ha
I.C no aplica
Altura 5 pisos
Para la ocupación se definió lo siguiente:
80% del área neta del lote en plataforma
60% del área neta del lote en torre
Aplicación de Alturas
Artículo 254°. De las alturas.
“En el Centro Tradicional y Representativo y en las Áreas de Actividad Múltiple de
Cobertura Zonal, la altura mínima de las edificaciones será de 3 pisos para obras
nuevas. La volumetría que se genera con la edificación a esa altura se denominará
plataforma o zócalo urbano.”
Gracias a la definición de este proyecto como una operación urbana especial en la cual se
pueden aplicar herramientas de planificación como las unidades de actuación urbanísticas
y los planes parciales, se presenta la oportunidad de disminuir la ocupación máxima
determinada en el POT acuerdo 046 del 80%, con el fin de generar espacio publico en
sector ya deficitado y con el fin de garantizar uno de los principios fundamentales de la ley
388, El reparto de cargas y beneficios, la edificabilidad que no se desarrolla en dicha
ocupación pasará a ser desarrollado en altura, altura que será normatizada el presente
plan parcial.
El artículo 130º del acuerdo 46 de 2006 que tiene que ver con los proyectos de
Generación de Equilibrio Urbano.
“Mejoramiento de espacio público de corredores estructurantes de ciudad o
zonales. Este proyecto pretende lograr el equilibrio entre el espacio vehicular y peatonal
de los corredores representativos de la ciudad, a partir del rediseño de la sección vial de
los mismos, con el fin de garantizar el adecuado y seguro desplazamiento y uso por
parte de los peatones.” Este puede ser uno de los argumentos para la autorización de
mayores alturas en el plan, además de lo expuesto en el DTS.
Edificabilidad
Para el cálculo de la edificabilidad se tomó el índice de ocupación de 80% para Áreas de
Actividad Múltiple de Cobertura Zonal.y la plataforma que puede ser, como mínimo, de
tres (3) pisos, y se aplicó a los cinco (5) pisos que permite la norma.
Los aprovechamientos se definieron de acuerdo al artículo 252º Tabla de Densidades,
Aprovechamientos y Obligaciones”, que, para este polígono determinó lo siguiente:
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
TABLA DE DENSIDADES APROVECHAMIENTOS Y OBLIGACIONES
Polígono
Aprovechamientos
Obligaciones
Código
Polígono
2006
Z5_CN1_4
Notas
Densidad
(Viv/Ha)
200
m2/100
IC
% AN
Altura m2/Hab m2. otros
(AN)
mínima
usos
5
5,6
20
18%
En la aplicación de los aprovechamientos para el proyecto de crecimiento de Vizcaya, la
metodología a implementar considera las especificidades del proyecto, además de ser
una adición sobre una construcción actual, también se contempla la posibilidad de actuar
con alturas que sobrepasen los 5 pisos establecidos para el polígono; cabe aclarar que
esto debe ser resultado de un área mayor para espacios públicos y una menor ocupación
en primer piso, y como alternativa desarrollar los aprovechamientos en pisos que
sobrepasen los establecidos.
La metodología para la aplicación de los aprovechamientos se describe en el capitulo de
Planteamiento Urbanístico del presente Plan parcial.
Justificación de la realización de una Operación Urbana Especial:
1. En el artículo 19º de la ley 388 de 1997 se menciona: “ARTICULO 19. PLANES
PARCIALES. Los planes parciales son los instrumentos mediante los cuales se
desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para
áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de
expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de
actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de
acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en
los términos previstos en la presente ley…”
En los numerales 2, 3 y 5 de este mismo artículo se hace referencia a las operaciones
urbanas en lo referente a lo que deben contener y desarrollar:
“2. La definición precisa de los objetivos y las directrices urbanísticas específicas
que orientan la correspondiente actuación u operación urbana, en aspectos tales
como el aprovechamiento de los inmuebles; el suministro, ampliación o
mejoramiento del espacio público, la calidad del entorno, las alternativas de
expansión, el mejoramiento integral o renovación consideradas; los estímulos a los
propietarios e inversionistas para facilitar procesos de concertación, integración
inmobiliaria o reajuste de tierras u otros mecanismos para garantizar el reparto
equitativo de las cargas y los beneficios vinculadas al mejor aprovechamiento de
los inmuebles; los programas y proyectos urbanísticos que específicamente
caracterizan los propósitos de la operación y las prioridades de su desarrollo, todo
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
ello de acuerdo con la escala y complejidad de la actuación o de la operación
urbana contemplada.”
“3. Las normas urbanísticas específicas para la correspondiente unidad de
actuación o para el área específica objeto de la operación urbana objeto del plan:
definición de usos específicos del suelo, intensidades de ocupación y construcción,
retiros, aislamientos, empates y alturas”
4. Los demás necesarios para complementar el planeamiento de las zonas
determinadas, de acuerdo con la naturaleza, objetivos y directrices de la
operación o actuación respectiva.”
ARTÍCULO 338°. Conceptos básicos de los Planes Parciales.
Los planes parciales son instrumentos de planificación y gestión urbana a escala
intermedia, que tienen por objeto desarrollar, los principios, el modelo de ocupación y los
sistemas estructurantes definidos desde el POT. En esta escala de intervención se debe
resolver los requerimientos en términos de habitabilidad definidos mediante estándares
mínimos por habitante o vivienda, que deben ser asumidos con el concurso o aporte
colectivo de los propietarios del suelo, los urbanizadores responsables de los nuevos
desarrollos, o por un gestor inmobiliario público o privado.
El modelo urbanístico fundamentado en procesos de gestión asociada, que se desarrollen
a través del plan parcial, busca articular de manera clara y específica los objetivos del
ordenamiento con los de gestión del suelo, concretando las condiciones técnicas,
jurídicas, sociales, económicas, urbanísticas y financieras de manera que logre la
transformación de los espacios urbanos, buscando potenciar los resultados sobre la
generación de espacio público, mejores estándares de habitabilidad para los
nuevos residentes y mayor calidad urbana, sin ir en detrimento de las condiciones de
rentabilidad de los proyectos inmobiliarios.
Como instrumento de gestión con la aplicación de la figura jurídica de Plan Parcial se
concreta en el territorio de manera efectiva, los principios de: la función social y ecológica
de la propiedad y pública del urbanismo, y el principio de distribución equitativa de cargas
y beneficios derivados del Desarrollo Urbano.
PARÁGRAFO. Sin perjuicio de lo anterior, la administración municipal, a través del
Departamento Administrativo de Planeación, podrá, por una sola vez, hacer
requerimientos técnicos adicionales a cada caso presentado para su revisión y posterior
aprobación mediante Decreto del Alcalde.
ARTÍCULO 340°. De la propuesta de plan parcial. La propuesta de plan parcial debe tener
en cuenta las directrices y lineamientos que se definen en el Plan de Ordenamiento
vigente, los objetivos de éste que permitan concretar el modelo de ocupación
incorporando en todo caso los elementos determinantes y vinculantes tales como, los
sistemas estructurantes y las normativas de carácter estructural y general, además de los
aspectos fundamentales y de gestión propios de los planes parciales cuyo alcance
dependerá de la complejidad del plan y de la concertación que se realice entre la
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Administración Municipal y los proponentes relativa a aspectos específicos de cada
sector.
PARÁGRAFO. Los planes parciales podrán recoger los resultados de los procesos de
planificación zonal.
ARTÍCULO 341°. De los objetivos del plan parcial. Son objetivos de los planes parciales:
• Planificar articuladamente un sector de la ciudad, teniendo como fundamento los
principios y objetivos generales descritos en este acuerdo y atendiendo a las
características y condiciones propias de dicho sector.
• Dar cumplimiento de los fines sociales, ambientales y económicos previstos en este Plan
y en los planes de desarrollo que adopte cada administración municipal en el ámbito de
aplicación del plan parcial.
• Articular en zonas específicas de la ciudad las decisiones sectoriales previstas en los
distintos instrumentos de planificación, y acorde con los requerimientos que suscitan los
nuevos desarrollos, concretar fuentes de financiación de las obras de infraestructura vial,
redes de servicios, áreas verdes y recreativas, equipamientos sociales ligadas a los
mismos procesos de desarrollo urbano y establecer las etapas y condiciones de ejecución
de las mismas.
• Concretar la programación temporal de la incorporación de suelo de expansión para
usos urbanos, de la vinculación de los suelos urbanos no desarrollados, o las
transformaciones de la ciudad construida a través de operaciones de redesarrollo o
renovación y las fuentes públicas y privadas de financiación de las obras de sustento a
dichos procesos
• Definir la aplicación de los distintos instrumentos de gestión del suelo y financiación
previstos en la Ley 388 de 1997 y las normas que la desarrollen y en el Plan de
Ordenamiento territorial.
• Definir los ámbitos espaciales de distribución equitativa de las cargas y beneficios, a
través de unidades de actuación urbanística u otros sistemas que posibiliten la
cooperación entre partícipes y aseguren el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas
en función de los estándares urbanísticos adoptados en el Plan de Ordenamiento vigente
y establecer las condiciones para su conformación y ejecución.
• Establecer las condiciones de participación en las obligaciones y en los
aprovechamientos urbanísticos de los propietarios de suelo.
• Atender situaciones específicas o de carácter excepcional que requieran de actuaciones
urbanísticas integrales que puedan ser recuperadas mediante la gestión asociada y con la
aplicación de reparto de cargas y beneficios.
• Permitir el aprovechamiento y recuperación de suelos que por sus características se
haga inviable su desarrollo individual y solo sea desarrollable mediante la gestión
asociada.
ARTICULO 344°. De las obligaciones urbanísticas en planes parciales.
Se distribuirán de manera equitativa entre los propietarios de los terrenos incluidos dentro
de cada plan parcial, las obligaciones urbanísticas que le corresponden a partir de las
determinaciones del presente acuerdo, tales como los suelos para vías, espacio público y
equipamientos, así como su construcción y adecuación; de manera que el Municipio
obtenga dentro del área de planificación, el suelo y la ejecución de las obras o acciones
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
necesarias en proporción a las necesidades de la población que residirá en el área del
plan parcial.
Además de dichas obligaciones en materia de vías, áreas verdes y recreativas, y
equipamientos sociales se podrán incluir las compensaciones, incentivos o estímulos a los
propietarios de inmuebles de interés cultural o de conservación ambiental, o por
mitigación de impactos, de conformidad con la legislación nacional o local y las políticas y
normas previstas sobre el tema en el Plan de Ordenamiento Territorial vigente.
Cuando los diagnósticos y estudios demuestren que el área de planificación está
suficientemente servida frente a los parámetros y metas del presente Plan de
Ordenamiento Territorial, o por imposibilidad de completar la totalidad de la obligación
ante las condiciones del terreno, el Departamento Administrativo de Planeación
determinará el sitio donde parte de dichas obligaciones, puedan ser aportadas; así mismo
se determinará la tipología y la conversión equivalente para establecer el pago
correspondiente. Estas obligaciones deberán ser preferentemente localizadas dentro del
área de influencia del plan parcial; sin embargo, en casos excepcionales podrán ser
localizadas en la misma Comuna o Zona.
De todas maneras se deberá dejar al interior del Área de Planificación por lo menos el
50% de áreas destinadas para el cumplimiento de estas obligaciones.
PARÁGRAFO 1. Cuando la propuesta urbana del plan parcial esté definida en cuanto
densidades y usos, se deben calcular y proponer los equipamientos requeridos para
atender la totalidad de la población, partiendo de los diagnósticos e incorporando la
población proyectada de manera que se destinen los suelos necesarios para garantizar la
construcción de los equipamientos requeridos.
PARÁGRAFO 2. Solamente en las áreas con tratamiento de desarrollo un porcentaje del
área a ceder podrá corresponder a áreas con limitaciones ambientales como retiros a
quebradas, zonas de riesgo no recuperable o inestable de manejo especial, siempre y
cuando cumplan con las características que para ellas se establecen en la reglamentación
específica o en el plan parcial.
2.3.2. CAPITULO II: PRINCIPIOS GENERALES.
2.3.2.1. A. PRINCIPIOS GENERALES DE LA CONSTITUCIÓN NACIONAL, DE LA LEY
Y DEL POT:
1. La función social y ecológica de la propiedad
2. La prevalencia del interés general sobre el particular.
3. La distribución equitativa de las cargas y los beneficios.
Contenido de estos principios: Los dos primeros principios tienen fundamento
constitucional y han sido definidos por el articulo 58 de La Carta Política así: Articulo 58:
Modificado por el articulo 1º del acto legislativo No. 1 de 1999: “Se garantizan la propiedad
privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las Leyes civiles, los cuales no
pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de
una Ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto
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los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado
deberá ceder al interés público o social.
La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente
una función ecológica……..”
El principio de la distribución equitativa de las cargas y los beneficios tiene el siguiente
contenido:
a- Potenciales derechos de participación en beneficios de los propietarios de
los inmuebles o lote involucrados, en proporción al monto y calidad de los
inmuebles aportados, de acuerdo con su localización y área y con base en
una valoración previamente pactada.
b- Los aportes que se efectúan a cargas urbanísticas en cada una de las
unidades y en relación a los derechos de los propietarios de los lotes y/o
inversionistas y promotores involucrados en la unidad, su correspondiente
proporción de aporte y responsabilidad.
c- Los beneficios que se esperan recibir en términos físicos
(aprovechamientos, edificabilidad, ocupación privada), como sus
consecuentes beneficios en términos económicos (participación en
utilidades, rentabilidad y retorno de la inversión) presentes en cada una de
las unidades y en relación a los derechos de los propietarios de los lotes
y/o inversionistas y promotores involucrados en la unidad, beneficios que
deberán ser adjudicados en estricta proporcionalidad a sus aportes, siendo
tanto el suelo involucrado por los propietarios en el plan parcial, como las
unidades de gestión, un aporte que confiere potencial participación en
beneficios.
No debe olvidarse que tanto los potenciales beneficios como las cargas establecidas en el
Plan Parcial, se asignan por el POT de manera global a toda el área de intervención del
plan parcial, por lo que al aplicarlos a lotes en particular, no implica que estos lotes
reciban un mayor o menor puntaje, sino que por el contrario todos los lotes serán
responsables de manera equitativa y proporcional de las cargas y los beneficios globales,
en proporción al numero de puntos con que participan en el plan parcial y su
correspondiente unidad a la que pertenezca.
2.3.2.2. B. PRINCIPIOS DEL PLAN PARCIAL.
Además de los principios señalados en el literal anterior, este plan parcial, adoptará sus
propios principios que se enuncian así:
Convivencia: El Plan de Ordenamiento Territorial definió como uno de sus objetivos,
consolidar a Medellín como una plataforma metropolitana y regional competitiva. A partir
de este objetivo se definieron y calificaron corredores, áreas y centralidades, estratégicos
de los cuales hace parte la manzana de interés ubicada en el polígono Z5_CN1_4
calificado como área de actividad múltiple, que por su localización estratégica, tiene como
finalidad ofrecer equipamientos, servicios, comercio y espacio público; así como un área
de atracción de actividades e inversiones, que contendrá las directrices urbanísticas y las
condiciones del aprovechamiento del suelo, los mecanismos para garantizar el reparto
equitativo de cargas y beneficios y concretará la adopción de los instrumentos de gestión
del suelo”(Art. 131° del POT).
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Flexibilidad: Se sustenta en que, dada la ubicación del Centro Comercial, resulta
altamente estratégico otorgarle al polígono la mayor posibilidad presente y futura de
utilización con una amplia gama de actividades
2.3.3. CAPITULO III: OBJETIVOS Y POLÍTICAS DE DESARROLLO.
En cumplimiento de los objetivos estratégicos establecidos para el ordenamiento del
territorio en el Municipio de Medellín, el desarrollo de esta operación urbana especial debe
estar dirigida principalmente a:
- Consolidar el sistema de centralidades como lugares de convocatoria ciudadana,
incluyendo oferta de facilidades y servicios y actividades económicas en el ámbito del
barrio.
- Convertir el espacio público en el elemento principal del sistema estructurante urbano,
factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la integración social y la
construcción de ciudadanía:
- Contribuir desde Medellín a consolidar una plataforma metropolitana y regional
competitiva.
- Contribuir desde el ordenamiento del territorio a la construcción de una ciudad equitativa
y a la consolidación de una cultura de planeación y gestión urbanística democrática y
participativa, mediante la protección a los habitantes y moradores de sectores sometidos
a procesos planificados de transformación, sin detrimento del principio de prevalencia del
interés general sobre el particular.
- Otorgar prioridad al mejoramiento de la infraestructura para la movilidad peatonal en la
ciudad y articularla convenientemente al metro y al sistema de transporte público en
general.
2.4.
OBJETIVOS DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL CENTRO
COMERCIAL VIZCAYA.
Son objetivos de la presente operación urbana especial:
Objetivo General.
Presentar una propuesta que resuelva aspectos tales como: La estructura general del
espacio público, la infraestructura vial y movilidad vehicular y peatonal, el pago de
obligaciones destinado a la construcción de equipamientos, la ocupación del espacio
privado, la tipología formal y espacial en consonancia con su ubicación, el manejo
ambiental y la infraestructura de servicios públicos, la cual consultará además las
determinaciones del Plan de Ordenamiento para el sector, el Plan Especial de Espacio
Publico y Equipamientos y el Plan Especial del Poblado. En general, pretende propiciar la
generación de dotaciones de espacio público, equipamientos, infraestructura vial y movilidad,
considerando el déficit actual y las nuevas demandas que se presentarán con el aumento de
la población, de acuerdo con los estándares establecidos en esta Operación Urbana
Especial.
Objetivos Específicos:
ƒ
Desde lo urbanístico
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
- Redesarrollar la parte del corredor metropolitano de servicios incluida en esta área de
planificación, de forma tal que promueva la integración de este territorio a los sistemas
estructurantes tanto naturales como construidos y sirva de soporte para la aparición de
usos múltiples en condiciones armónicas, contribuyendo a la consolidación de la
plataforma competitiva.
- Potenciar las oportunidades que busca ofrecer la nueva Centralidad Sur, articulando e
integrando los elementos del espacio público (que conforman el sistema estructurante) en
un solo sistema, con el propósito de contribuir a renovar y vitalizar el Centro Comercial
Vizcaya a través de la reestructuración urbana de la zona.
ƒ Desde lo ambiental
Generar las condiciones de sostenibilidad ambiental dentro de esta planificación y de la
futura gestión, que posibiliten la permanencia de los usos existentes, y la convivencia de
éstos con los posibles nuevos usos que genere el desarrollo de la Operación Urbana,
mediante un manejo acertado de la sana mezcla de usos.
ƒ Desde la movilidad
Optimizar el acceso teniendo en cuenta otros proyectos que se encuentran en tramite con
son el bulevar de la calle 10, El Corredor de movilidad de La Avenida 34, la estación del
Metroplús, la transformación del parque Lleras y la Vía El Tesoro, de tal forma que sea
posible integrar los nuevos desarrollos a este sistema, complementando la oferta de
infraestructura y racionalizando su utilización.
ƒ Desde lo social
Construir las instancias de participación social, concertación y corresponsabilidad que
posibiliten el redesarrollo en el tiempo, de los objetivos, políticas y estrategias del modelo
de ocupación propuesta en el presente plan parcial.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
2.5.
ESTRATEGIAS DE INTERVENCIÓN APLICADAS A LA OPERACIÓN URBANA
ESPECIAL DEL CENTRO COMERCIAL VIZCAYA.
Se consideran como estrategias de intervención y organización territorial para este plan
parcial las siguientes:
ƒ Urbanísticas
Identificar las determinantes metropolitanas que inciden en el área de planificación en
materia de movilidad, usos y capacidad de soporte para generar un desarrollo óptimo e
intensivo del territorio dentro del contexto urbanístico Metropolitano.
Buscar una ocupación y densificación acorde con el modelo de ciudad pretendido por el
presente plan, con una dotación de espacio público, equipamiento e infraestructura vial y de
servicios públicos mas adecuada que las otras áreas del suelo urbano, y que la mayoría de
los sectores a los cuales se les asigna este nivel, teniendo en cuenta la posibilidad de
redensificarse mediante el desarrollo constructivo de predios que aún no han aprovechado el
suelo de acuerdo con los estándares de aprovechamiento e intensidad de uso determinados
en este plan y de igual forma lograr la dotación de espacio público y equipamientos
requeridos para la nueva población.
Para la operación urbana especial se deberá incluir además, las previsiones relacionadas
con la habilitación y el mejoramiento de las infraestructuras, equipamientos y espacio
público necesario para atender las nuevas densidades y usos del suelo asignados a la
zona.
Establecer una estructura urbana integrada a la ciudad en cuanto a espacio público, a
circulaciones vehiculares y peatonales.
ƒ Ambientales
Determinar con precisión las condiciones actuales de contaminación de los usos en
funcionamiento en el área de planificación, mediante un protocolo ambiental, de forma tal,
que sea elemento de partida para el diseño de un plan de manejo ambiental que garantice
condiciones adecuadas.
Establecer como uno de los criterios para el diseño urbano que el proyecto se realice de
forma tal que contribuya a mitigar los efectos negativos ambientales y a efectuar la
transición entre los desarrollos nuevos y los espacios productivos existentes mientras
éstos continúen funcionando.
ƒ De movilidad
Proponer sistemas alimentadores que permitan hacer uso eficiente del Sistema de
Transporte Masivo y promover la utilización del trasporte público con prelación sobre el
uso del vehículo particular
Identificar alternativas de movilidad vehicular.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Integrar las calles previstas como proyectos viales por el Departamento de Planeación
Municipal con otras vías públicas, que generen un sistema alternativo y complementario al
arterial dispuesto en la periferia del área de planificación, altamente eficiente en la medida
que permita la movilidad tanto en el sentido oriente/occidente como norte/sur.
Establecer jerarquías viales que definan los corredores de transporte público, las vías
colectoras y las secundarias, identificando aquellas en las que tendrán prelación el ciclista
y el peatón, las cuáles deben ser coherentes con la jerarquización vial de la ciudad.
Concretar el concurso de la municipalidad para la construcción de los intercambios viales
que están por fuera del área de planeamiento y cuya construcción será necesaria a futuro
para garantizar la conectividad del sector con la ciudad.
ƒ Sociales
Promover un diálogo amplio y abierto que propicie la participación activa de los diferentes
agentes sociales involucrados en el proceso de implementación de la operación urbana
especial, de manera que respete la confluencia de los distintos intereses y garantice las
condiciones necesarias para generar los acuerdos que permitan acometer la ejecución de
los programas, proyectos y obras determinadas para lograr con gran calidad los
objetivos propuestos dentro del Plan.
Vincular en el proceso de discusión de la Operación urbana a las organizaciones
Gremiales y Cívicas existentes en la zona, de manera que este proceso no sólo convoque
a los propietarios de los predios incluidos en el área de planificación, sino que contemple
a la población de la periferia que se verá influenciada por el proceso de redesarrollo y así
socializar las oportunidades que éste a futuro le puede generar al barrio.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
3. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE INTERVENCIÓN Y
DE INFLUENCIA INMEDIATA DE LA OPERACIÓN
URBANA ESPECIAL DEL CENTRO COMERCIAL
VIZCAYA.
La presente Operación Urbana Especial tiene como propósito la reactivación de la zona
del Centro Comercial Vizcaya y la generación de un polo de atracción en el sitio de
remate del Bulevar de la Calle 10; dicha Operación se encuentra enmarcada en el
polígono Z5_CN1_4 correspondiente al tratamiento de Consolidación Nivel 1 en suelo
urbano, conforme a lo planteado en el plano “Tratamientos e intervenciones” que fue
protocolizado en el Acuerdo 046 de 2006, Plan de Ordenamiento Territorial para Medellín.
Imagen 10: Aerofotografía donde se localiza el área de influencia inmediata y el área de intervención del centro
Comercial Vizcaya.
POLÍGONO Z5_CN1_4. OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL CENTRO COMERCIAL VIZCAYA
PLANIFICACIÓN Y DISEÑO. julianarang@gmail.com Calle 8 N 43B 148 Medellín. Tel 266 92 85
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
El área de intervención se encuentra ubicada en el extremo occidental del polígono en el
vértice donde se encuentran la Calle 10 y la Carrera 32D. La intervención de interés
comprende la manzana ubicada entre las calles 9 y 10, entre la carrera 32D y la vía de
acceso a Vizcaya y el lote ocupado actualmente por el Centro comercial Vizcaya.
CR 32D
CLL 10
Imagen 11: Aerofotografía donde se localiza el área de intervención del centro Comercial Vizcaya.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
3.1.
DEFINICIÓN DEL ÁREA DE INFLUENCIA INMEDIATA.
Se define el Área de Influencia Inmediata a aquellas áreas circundantes que de una u otra
forma se ven afectadas directamente con la ejecución de la Operación Urbana Especial
del Centro Comercial Vizcaya.
Dicha área la clasificó el Acuerdo 46 de 2006 (Artículo 244) como una zona en
tratamiento de Consolidación nivel uno, localizado en el polígono con código Z5_CN1_4,
calificado como área de actividad múltiple, “zonas que por su localización estratégica
tienen como finalidad ofrecer equipamientos, servicios, comercio y espacio público a la
ciudad, así como un área de atracción de actividades e inversiones”.
A continuación se define el Área de Influencia inmediata para la Operación Urbana
Especial del Centro Comercial Vizcaya:
Imagen 12: Aerofotografía donde se localiza el área de influencia inmediata del centro Comercial Vizcaya.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
3.2.
DEFINICIÓN DEL ÁREA DE INTERVENCIÓN.
Siguiendo lo dispuesto en el Decreto Nacional 2181 de 2006, el Área de Intervención será
denominada Área Neta, es decir, el área de intervención será la conformada únicamente
por los predios a planificar y desarrollar urbanísticamente y a los cuales se les aplicará el
sistema de reparto de cargas y de beneficios y los instrumentos de gestión necesarios;
además de se le establecerá la normatividad específica.
La intervención de interés comprende los lotes de la manzana ubicada entre las calles 9 y
10, entre la carrera 32D y la vía de acceso a Vizcaya y el lote ocupado actualmente por el
Centro comercial Vizcaya; El área de intervención para esta operación urbana especial
deberá actuar sobre los suelos correspondientes a sus propios inmuebles y sobre áreas
de tenencia publica o de destinación publica considerados por Planeación Municipal. Se
busca la integración de diferentes proyectos sobre el espacio publico, propuestos en El
Plan Especial de El Poblado y en el POT, entre ellos: El Parque Lineal Quebrada La
Presidenta, El Bulevar de la calle 10, El corredor de movilidad sobre la Avenida 34,
Estación de Metroplús, transformación del Parque Lleras y La Vía El Tesoro.
El Área de Intervención para la Operación Urbana Especial del Centro Comercial Vizcaya
esta conformada por una única Unidad de Actuación Urbanística, la cual será
construida mediante la gestión asociada de 2 manzanas, para facilitar la dotación de la
infraestructura para la movilidad, los servicios públicos y demás cargas que garanticen la
ejecución de la Operación urbana especial del centro Comercial Vizcaya.
ƒ
Área de Vía a Trasladar
Para la Operación urbana Especial del Centro Comercial Vizcaya, se establece como área
de Vía a trasladar la vía que actualmente funciona como acceso a Vizcaya (1.393m2) y el
predio No.44 del Municipio de Medellín (216m2), con un área total de 1.609 m². Esta vía
se pretende trasladar para formar un par vial con la Carrera 32D.
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46
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 13: Aerofotografía donde se localiza el área de Intervención del centro Comercial Vizcaya.
Del mismo modo, en el siguiente plano topográfico del área de intervención, señala los
predios con sus números catastrales los cuales se enlazan en el cuadro siguiente con su
respectivo folio de matricula inmobiliaria, y que hace parte del soporte cartográfico que
acompaña el presente documento, se indica la localización geográfica de cada predio:
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Con base en la descripción realizada se presenta en el siguiente cuadro “Área de
Intervención”, los predios y demás información catastral, los cuales serán urbanizables
según los parámetros establecidos en el documento técnico de soporte y el decreto que
acompaña este plan parcial.
# Lot.
Catastro
MATRICULA
INMOBILIARIA
39
43
44
15
001-719155
499829
16
17
18
19
20
21
22
23
24
41
44+41
001-71517
001-15526
001-15525
001-226757
001-114900
001-46305
001-590215
001-11082
001-432800
001-116551
001-9719
Area del lote
8.456,00
1.241,00
216,00
72,80
368,00
310,00
354,00
282,00
316,00
283,00
255,00
150,00
270,00
401,00
1.393,00
1.609,00
12.758,80
PORCENTAJE
DE
Area
PARTICIPACION Construida
66,28
9,73
38.166,00
546,00
0,57
2,88
2,43
2,77
2,21
2,48
2,22
2,00
1,18
2,12
3,14
54,00
275,00
249,00
123,00
156,00
348,00
234,00
213,00
108,00
0,00
249,00
Uso Actual
Franja del Municipio
Vivienda
Vivienda
Vivienda y comercio
Deposito de materiales
En Arrendamiento
En Arrendamiento
Galería de arte y marquetería
Galería de arte y marquetería
Vivienda
En Demolición
Comercio
Via publica Cr 32D
DIRECCION
Cl 9 # 30-440
Cl 9 # 30-440
CRA 32 D # 9-06
CRA 32 D # 9-26
CRA 32 D # 9-28
CRA 32 D # 9-32
CRA 32 D # 9-40
CRA 32 D # 9-48
CRA 32 D # 9-58
CRA 32 D # 9-66
CRA 32 D # 9-70
100,00
NOTA: El area de la Via a Trasladar se tomo directamente de la Planimetria producto del levantamiento Topografico realizado por Vizcaya.
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48
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
El predio Número 39 corresponde al Centro Comercial Vizcaya, el cual está subdividido
en 151 destinaciones, las cuales se referencian en el siguiente cuadro, la lista de
propietarios puede cambiar en el tiempo, por tanto se aclara que la lista de propietarios es
la establecida a junio de 2008:
LOCAL
PROPIETARIO
108
106
133
352
312
ALIANZA FIDUCIRIA /
ALEJANDRO MEJIA A.
ALVARO CORREA
ALVARO TOBON VILLEGAS
ANTONIO ALVAREZ
AUTO GERMACO
107
115
117
127
129
136
137
138
139
140
141
147
148
149
152
222
223
226
228
230
231
234
236
238
240
248
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
AREA
% PARTIC
57,42
57,42
44,01
28,00
21,00
0,6709%
0,3354%
0,5420%
0,2120%
0,3611%
57,42
57,73
50,90
1.647,69
45,79
52,60
230,80
4,00
30,45
4,00
10,00
55,43
60,47
61,00
9,00
478,47
180,29
125,95
25,97
16,10
137,90
89,50
92,40
99,10
144,79
611,18
0,6709%
0,6731%
0,6129%
3,8162%
0,2800%
0,3151%
1,2111%
0,1360%
0,3010%
0,1360%
0,2010%
0,6570%
0,6908%
0,6938%
0,2640%
1,38495%
0,60505%
0,9334%
0,1057%
0,2860%
0,9902%
0,7848%
0,7973%
0,8200%
1,0198%
1,65105%
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49
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
PROPIETARIO
LOCAL
252
330
331
333
341
355
356
357
401
402
9604
9605
9606
9607
9704
9706
9709
9801
9901
9906
9910
9912
9915
9916
9920
9920
101
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BANCOLOMBIA
BBVA
160
AREA
24,43
554,36
53,65
77,90
27,94
81,93
30,09
30,32
193,22
325,00
42,17
23,24
640,30
199,50
40,84
64,25
4,00
4,00
318,00
9,00
4,00
230,00
440,67
219,86
65,50
% PARTIC
71,91
0,5661%
1,3897%
0,5910%
0,7282%
0,4229%
0,37695%
0,22045%
0,2215%
0,3729%
0,6266%
0,1299%
0,1429%
1,11245%
0,3462%
0,1581%
0,2481%
0,0740%
0,0740%
0,73625%
0,0830%
0,0770%
0,5327%
0,76475%
0,59425%
0,1010%
0,70695%
0,7650%
BBVA
70,45
0,7560%
153
CARICIA INTIMA LTDA.
28,00
0,3619%
154
155
156
157
CEMENTOS ARGOS
CEMENTOS ARGOS
CEMENTOS ARGOS
CEMENTOS ARGOS
43,95
51,60
51,09
50,30
0,5409%
0,6200%
0,6150%
0,6069%
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
PROPIETARIO
LOCAL
210
210
CINE COLOMBIA HALL CINES
CINE COLOMBIA SALAS
210
116
127
128
129
131
132
134
136
142
143
144
145
146
150
151
215
217
222
223
228
242
243
248
313
330
332
337
347
353
355
AREA
% PARTIC
1.220,82
1.734,76
5,1703%
7,3589%
CINE COLOMBIA SUBESTACION
61,43
0,2128%
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
67,25
0,7340%
3,8162%
0,5539%
0,2800%
0,5550%
0,5510%
0,5480%
0,31505%
0,2010%
0,1360%
0,3010%
1,2111%
0,1360%
0,6938%
0,6829%
0,2040%
0,2040%
1,38495%
0,60505%
0,1057%
0,4420%
0,9632%
1,65105%
0,1430%
1,3897%
0,5900%
0,2780%
0,3930%
0,4150%
0,37695%
45,13
45,23
44,88
44,60
10,00
4,00
30,45
230,80
4,00
61,00
59,27
11,00
11,00
25,97
38,90
132,00
6,00
53,30
15,00
24,70
27,00
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51
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
LOCAL
PROPIETARIO
356
357
401
402
9606
9607
9609
9701
9901
9908
9912
9915
9916
9918
9919
9920
9920
9923
9919
100
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA
CISA (UTIL SOTANO 2)
158
109
9804
130
112
213
335
159
339
338
135
228
352
113
COMERCIA
CRISTIAN TORO
DROGUERIA POPULAR
ELENA RODRIGUEZ DE DIAZ
FABIO POLANCO
FEDERICO ARANGO
FEDERICO ARANGO
FERNANDO IGNACIO VELEZ.
FERNANDO IGNACIO VELEZ.
FRANCISCO ARIAS - OTRO
GLORIA BOLAÑOS CASTAÑO
INMEL S.A.
INVERSIONES I RPO (S EN C)
JAIME ALBERTO VELEZ
AREA
% PARTIC
5,61
4,00
4,00
71,95
51,62
13,38
0,00
30,00
49,50
57,42
105,70
41,07
57,40
10,34
10,65
48,96
23,86
23,04
47,78
25,94
57,45
POLÍGONO Z5_CN1_4. OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL CENTRO COMERCIAL VIZCAYA
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0,22045%
0,2215%
0,3729%
0,6266%
1,11245%
0,3462%
0,0520%
0,0740%
0,73625%
0,0770%
0,5327%
0,76475%
0,59425%
0,4438%
0,3590%
0,1010%
0,70695%
0,1240%
0,2442%
0,1041%
0,5991%
0,6709%
0,6532%
0,5099%
0,6711%
0,0960%
0,1060%
0,5929%
0,3841%
0,3751%
0,5809%
0,3417%
0,2120%
0,6709%
52
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
PROPIETARIO
LOCAL
114
344
110
228
354
334
343
111
336
340
9707
342
102
103
104
105
106
228
213
335
JAIME ALBERTO VELEZ
JOSE DARIO BETANCUR
JUAN RAFAEL VELEZ-OTRO
LADRILLERA ALTAVISTA
LUCKY GLOBAL ELEVATORS
LUZ STELLA LOPEZ GIRALDO
MIRIAM DE CATAÑO- OTRO
OSCAR SALDARRIAGA
PASTELITOS PRJ
PATRIMONIO AUT. VIZCAYA
PERIODICO EL POBLADO
PRECOMPRIMIDOS LTDA
SADDLE ENTERPRISES INC
SADDLE ENTERPRISES INC
SADDLE ENTERPRISES INC
SADDLE ENTERPRISES INC
SADDLE ENTERPRISES INC
SALM0R S.A
TOMAS URIBE
TOMAS URIBE
345
346
348
349
350
351
9805
VALORA
VALORA
VALORA
VALORA
VALORA
VALORA
VALORA
244
YUDY VIVIANA LOPEZ
TOTAL
AREA
57,42
29,69
57,42
25,97
21,70
10,65
30,12
57,42
10,85
29,10
70,35
25,84
50,09
57,42
57,42
57,42
25,94
% PARTIC
0,6709%
0,4371%
0,6709%
0,2993%
0,3600%
0,2120%
0,4411%
0,6709%
0,2150%
0,4330%
0,2710%
0,4040%
0,6051%
0,6709%
0,6709%
0,6709%
0,3355%
0,0997%
0,0960%
0,1060%
52,65
51,80
62,45
46,35
47,47
42,84
915,87
0,5879%
0,5850%
0,6210%
0,5630%
0,5680%
0,5430%
3,1834%
18,00
0,3060%
15.318,68
99,99995%
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53
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
•
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Listado de Propietarios a junio de 2008.
GRANDES PROPIETARIOS:
BANCOLOMBIA.
CISA.
CINE COLOMBIA.
CEMENTO ARGOS.
BBVA.
SADDLE ENTERPRISES INC.
- OTROS PROPIETARIOS:
1. TOMAS URIBE.
2. PATRIMONIO AUT. VIZCAYA.
3. JAIME ALBERTO VÉLEZ.
4. FEDERICO ARANGO.
5. ÁLVARO CORREA.
6. ALIANZA FIDUCIARIA / ALEJANDRO MEJIA A.
7. CRISTIAN TORO.
8. JUAN RAFAEL VÉLEZ-OTRO.
9. OSCAR SALDARRIAGA.
10. CRISTIAN TORO.
11. FABIO POLANCO.
12. ELENA RODRÍGUEZ DE DIAZ.
13. ÁLVARO TOBÓN VILLEGAS.
14. GLORIA BOLAÑOS CASTAÑO.
15. CARICIA INTIMA LTDA.
16. COMERCIA.
17. FERNANDO IGNACIO VÉLEZ.
18. LADRILLERA ALTAVISTA.
19. SALM0R S.A.
20. YUDY VIVIANA LÓPEZ.
21. AUTO GERMACO.
22. LUZ STELLA LÓPEZ GIRALDO.
23. PASTELITOS PRJ.
24. FRANCISCO ARIAS - OTRO.
25. FERNANDO IGNACIO VÉLEZ..
26. PRECOMPRIMIDOS LTDA.
27. MIRIAM DE CATAÑO- OTRO.
28. JOSÉ DARÍO BETANCUR.
29. ANTONIO ÁLVAREZ.
30. INVERSIONES I RPO (S EN C).
31. LUCKY GLOBAL ELEVATORS.
32. PERIÓDICO EL POBLADO.
33. DROGUERÍA POPULAR.
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54
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
4. DIAGNÓSTICOS DEL ÁREA DE INTERVENCIÓN Y
SUS ÁREAS DE INFLUENCIA.
Para la descripción y análisis del Área de Intervención y sus áreas de influencia se
retoman como método de presentación los sistemas y elementos naturales y artificiales,
que fueron analizados como parte de los componentes ambiental, vías y movilidad,
además de la estructura de espacios públicos y equipamientos.
El Polígono Z5_CN1_4, correspondiente a la Operación Urbana Especial del Centro
Comercial Vizcaya, se localiza en el Municipio de Medellín en la Zona 5, Comuna 14 El
Poblado, dicha Operación Urbana pretende crear un proyecto integral entre el predio del
centro comercial y la manzana ubicada entre las calles 9 y 10, y entre la carrera 32D y la
vía de acceso a Vizcaya.
Imagen 014. Aerofotografía de la Ubicación en el Contexto zonal del área de intervención.
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55
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Obedeciendo al reconocimiento de la importancia de los sistemas estructurantes
naturales, artificiales existentes y proyectados que el actual POT, Acuerdo 046 de 2006
reconoció dentro de su componente general y estructural, a continuación se presentan los
diagnósticos ambiental, de movilidad e infraestructura vial y urbanístico; los cuales
servirán de base para la argumentación de la propuesta urbanística presentada en el
capítulo siguiente:
POLÍGONO Z5_CN1_4. OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL CENTRO COMERCIAL VIZCAYA
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56
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
4.1. DIAGNÓSTICO URBANÍSTICO.
El diagnóstico urbanístico se presenta inicialmente haciendo una descripción de un marco
de referencia general de la Comuna, posteriormente se describen los usos del suelo, el
sistema de espacios públicos y los equipamientos existentes para el área de influencia
inmediata y el área de intervención de la Operación Urbana Especial.
4.1.1. Marco de Referencia.
A comienzos de los años 50 del siglo pasado, la zona conocida como El Poblado se
constituyó en un sector de residencia semicampestre, comunicada mediante rieles o
caminos estrechos con la vía Medellín-El Poblado-Envigado, sin vinculación al sistema de
acueducto y alcantarillado de la ciudad.
La transformación de este modelo de ocupación comenzó a gestarse en los años 50 del
siglo pasado cuando aparecieron los barrios Lleras, Colombia y otros vecinos al parque
principal. No obstante, es en la década de los 60, con el comienzo del desarrollo vial de
las transversales, la Avenida Las Vegas y el mejoramiento de algunas vías de servicio,
que comienza decididamente el desarrollo residencial, predominantemente unifamiliar, en
lotes amplios y con zonas verdes generosas15
Imagen 015. Evolución Histórica de la Comuna 14_El Poblado.
Fuente: Planimetría tomada del “Plan especial de Espacio Publico y equipamientos para Medellín.
Actualmente, El Poblado es una de las dieciséis comunas (la Nº 14) en que se encuentra
sectorizada administrativamente la ciudad de Medellín. Se localiza en el extremo suroriental de la ciudad, limitando hacia el norte con las comunas de La Candelaria y Buenos
Aires, el perímetro urbano y el corregimiento de Santa Elena; al oriente con el perímetro
urbano y el corregimiento de Santa Elena; al sur con el municipio de Envigado; y al
15
Texto tomado del “Plan especial de Ordenamiento de El Poblado”
POLÍGONO Z5_CN1_4. OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL CENTRO COMERCIAL VIZCAYA
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57
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
occidente con el río Medellín, la comuna Nº 15 (Guayabal) y el extremo nor-oriental del
municipio de Itagüí. Tiene una extensión de 1.432 hectáreas, distribuidas en 23 barrios.
La topografía de la comuna es pendiente, con variaciones que van de suave a moderada
(6 a 12%) entre el río y la Transversal Inferior, y altas (12 a 25%) en la parte superior,
localizada hacia el oriente de esta transversal. Cuenta también con un sector de
pendiente mayor al 25%, ubicado entre la parte alta del barrio Castropol y la carretera de
Las Palmas.
Geológicamente, El Poblado es una zona compleja, ya que cuenta con cinco tipos de
formaciones que generan una gran variedad de suelos, algunos de ellos con problemas
geotécnicos asociados, como el fenómeno de reptación en los depósitos de ladera. El
Poblado cuenta con una gran densidad hídrica, con la presencia en su territorio de 9 de
las 16 cuencas hidrográficas que se localizan en la zona sur oriental de la ciudad : La
Asomadera, Castropol, La Poblada, La Presidenta, La Olleta, La Sucia, La Volcana, La
Aguacatala y La Zúñiga16.
Municipio de Medellín y la Comuna 14 - El Poblado, se tiene una población estimada y por
sexo con la siguiente distribución:
POBLACIÓN ESTIMADA
HOMBRES
MEDELLÍN
EL POBLADO
MUJERES
TOTAL
960.005
1.133.619
2.093.624
41.143
53.561
94.704
Fuente: Anuario Estadístico Metropolitano 2005.
Esta población representa densidades poblacionales en este territorio de 63.1 hab./ha. y
de 21Viv/ha. Para el año 2005 El Poblado participa con el 4.52% de la población del
municipio17.
A nivel de movilidad y de conexiones de ciudad y metropolitanas, las estaciones del Metro
Industriales, Poblado y Aguacatala, constituyen nodos que facilitan la conexión peatonal
con el occidente y la comunicación con el resto de la ciudad, facilitando la afluencia
cotidiana de población flotante atraída por la oferta de empleo y servicios, del corredor
metropolitano, de la zona Industrial del Barrio Colombia, del sector central de El Poblado,
y del sector de La Aguacatala.
El Poblado tiene actualmente un papel destacado en la oferta de comercio y servicios,
acorde con la transformación que ha venido experimentando la vocación económica de la
ciudad. Debido a su imagen de prestigio, se constituye también la localización deseada
16
17
Ibíd.
Ibíd.
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58
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
de empresas -locales, nacionales y extranjeras- que quieren mostrar una imagen de
modernidad, contribuyendo así a la competitividad de la ciudad.
4.1.2. El Centro Comercial Vizcaya y su localización en el Contexto del Sector.
La manzana ocupada por el Centro Comercial Vizcaya, polígono Z5-CN1-4, por su
ubicación, tiene una influencia directa de la Zona Rosa del Poblado que se extiende a
través del corredor de La Calle 10.
Esta zona esta caracterizada por ser el punto donde se encuentran 2 ejes viales
estructurantes: la carrera 32 D actual vía al Centro comercial El tesoro y salida hacia la
vía Las Palmas, con la calle 10 que se extiende hasta el núcleo conformado por el
Aeropuerto Enrique Olaya Herrera y La Terminal de Transportes del Sur. Debido a su
influencia directa de la Zona Rosa y el corredor de la Calle 10 y a las actividades y
servicios localizados en su entorno inmediato se caracteriza también, como nodo de
actividad múltiple, que debería constituirse en un atractor de población.
Pero a su vez, su ubicación le da una fuerte condición de intersección vial, además su
pronunciada pendiente y los corredores urbanos que la circundan que privilegian el
transito vehicular, hacen que la movilidad peatonal tenga grandes dificultades, lo que
ocasiona que actualmente dicho centro comercial sea inaccesible peatonalmente.
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59
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 016. Aerofotografía de la ubicación del Centro Comercial Vizcaya con relación al Sector.
4.1.3. Subzonas y Delimitación del Área de Influencia Inmediata.
El Centro Comercial Vizcaya se encuentra ubicado en el extremo occidental del polígono
en el vértice donde se encuentran la Calle 10 y la Carrera 32D. Limita al norte con la Calle
10 y el Hogar Geriátrico Vizcaya, al sur con la quebrada La Presidenta, al oriente con la
vía de acceso a Vizcaya y la manzana donde se encuentra Hamburguesas El Corral, y al
occidente por un lote privado construido.
El área de influencia Inmediata de la manzana de Vizcaya (área de intervención)
comprende el área delimitada entre la Calle 7 hacia el sur y la Quebrada La Presidenta
hacia el norte, la Carrera 36 al oriente, y la Transversal Inferior al occidente, vinculadas
perpendicularmente a través de la Calle 10.
Imagen 017. Planimetría del Área de Influencia Inmediata del Centro comercial Vizcaya.
4.1.4. Ocupación y Usos del Suelo.
4.1.5.
La Comuna 14_El Poblado tiene actualmente un papel destacado en la oferta de comercio
y servicios, acorde con la transformación que ha venido experimentando la vocación
económica de la ciudad. Debido a su imagen de prestigio, El Poblado constituye también
la localización deseada de empresas -locales, nacionales y extranjeras- que quieren
mostrar una imagen de modernidad, contribuyendo así a la competitividad de la ciudad.
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60
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
A nivel del área de Influencia Inmediata, ésta se relaciona directamente con la
denominada Zona Rosa, que está conformada por el Parque Principal del Poblado y su
entorno, La Calle 10 y el Parque Lleras que presentan una marcada vocación comercial.
En el marco de los usos inmediatos al área de intervención sobresale un marcado uso
comercial pero que se mezcla con un uso residencial que aun hace parte del barrio
tradicional, pero a su vez de un uso residencial que responde a las nuevas demandas de
vivienda.
Imagen 018. Aerofotografía con esquema de usos actuales del suelo.
4.1.6. Sistema Estructurante General.
El sistema estructurante esta constituido por aquellos componentes de origen natural y
artificial. Muchos de los elementos que conforman cada uno de los sistemas, comparten el
mismo espacio físico, aunque hagan parte funcional de diferentes sistemas, generando
así una estrecha interdependencia entre sí.
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61
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Para la Operación urbana especial del centro Comercial Vizcaya, se analizaran los
sistemas de cada componente de la siguiente manera:
ƒ Componentes Naturales:
d. Sistema Hidrográfico.
ƒ Componentes Artificiales:
f. Sistema Vial y de Transporte.
g. Sistema de Equipamientos y Espacio Público.
4.1.6.1.
Componentes Naturales.
El Área de intervención de la Operación Urbana Especial se encuentra ubicada entre los
corredores ambientales de las Quebradas La Poblada, La Presidenta y la Acequia La
Chacona, sin embargo no existe una conexión transversal entre ambas. Sin embargo,
actualmente se está desarrollando el proyecto de la Quebrada La Presidenta, se pretende
adecuar e integrar al espacio público del centro de El Poblado y al sistema de movilidad
peatonal, los bordes de retiro y protección de la Quebrada la Presidenta, validándolo
como una de las acciones piloto del Plan Integral de Ordenamiento y Manejo de esta
micro-cuenca, y como modelo para otras intervenciones.
Además, esta propuesta incluye, desde la perspectiva de espacio público:
- Arborización complementaria a la existente.
- Adecuación de andenes y senderos de borde de quebrada.
- Obras adicionales de protección y adecuación de espacios tales como puentes o
plazoletas.
- Redes de alumbrado público, alcantarillado, telefonía, amoblamiento urbano, paneles
informativos, etc.
- Conexión con el sistema vial y de transporte público,
- Conexión con otros espacios públicos del centro, como el Parque Lleras, el Parque de El
Poblado y el de Astorga.
- Adquisición y recuperación de los bordes invadidos actualmente por inmuebles en la
Zona Rosa,
- Aprovechamiento de inmuebles residuales para crear un frente de animación sobre el
espacio público.
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62
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 019. Componentes Naturales del sistema estructurante
.
4.1.6.2.
Componentes Artificiales.
ƒ Sistemas de Movilidad Vehicular.
La Calle 10 se convierte en el eje de movilidad mas importante que afecta directamente la
Operación urbana Especial del Centro Comercial Vizcaya, este eje tiene un sentido
Occidente-Oriente con un fuere carácter de corredor urbano con alta intensidad de uso
comercial y de servicios.
Actualmente se viene desarrollando, la intervención en la 10 que representa uno de los
mayores retos en términos de transformación de la cultura del automóvil hacia una cultura
esencialmente urbana en la cual se combine la importancia de la movilidad con énfasis en
el transporte Público, la calidad del espacio destinado al peatón y la ciudad de primer piso
para el encuentro ciudadano.
ƒ
Sistemas de Movilidad Peatonal.
Los flujos peatonales en el sector son mínimos, debido a la fuerte pendiente y a los
pequeños andenes existentes.
Flujos con Sentido Oriente- Occidente.
Se realiza principalmente a principios de la mañana y finales de la tarde por personas que
trabajan y se dirigen hacia El Metro y la Avenida El Poblado, el cruce peatonal en el punto
donde se encuentran la Calle 10 y La Carrera 32D no se ha resuelto todavía y se hace
peligroso y tortuoso para el peatón.
La Calle 10 actualmente presenta andenes pequeños y discontinuos, compartidos por el
paso de vehículos para el parqueo, generando peligro para el peatón.
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63
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Flujos con Sentido Norte –Sur.
La Calle 10 se constituye en la columna vertebral que posibilita el flujo peatonal en este
sentido, sin embargo a su vez bloquea la posible transversalidad que se puede generar
entre los sistemas ambientales de las quebradas La Poblada y La Presidenta.
Imagen 020. Sistema de Flujos vehiculares y peatonales del sistema estructurante.
ƒ Sistemas de Espacio Público y Equipamientos.
Es claro, que en el área de influencia inmediata y en el área de intervención del Centro
Comercial Vizcaya, no existe un sistema coherente y continúo de espacialidades públicas
y de equipamientos que permitan la fluidez por parte del peatón.
Se identifican claramente, el parque Lleras y el parque principal de El Poblado como los
únicos espacios públicos aprovechables. Sin embargo, actualmente se viene adelantando
el proyecto de La Calle 10 y la Quebrada La Presidenta, que buscan constituirse a futuro
como potenciales espacios de conexión y transición, que a su vez se convierten en una
excelente oportunidad para generar plazas y parques que se puedan conectar con estos
dos sistemas.
Por otro lado,
el Plan Especial de Ordenamiento de El Poblado, plantea el
Reordenamiento de la Zona Comercial y Recreativa del Centro de El Poblado y cuyo
Proyecto piloto es el del Parque Lleras. Con esta propuesta se busca trata de reconocer
la vocación recreativa del centro de El Poblado y ordenar las actividades con base en la
calidad del espacio público que las circunda, un control efectivo y campañas de cultura
ciudadana.
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64
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 021. Sistema de Espacio Publico y equipamientos del sistema estructurante.
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65
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
4.1.7. Problemáticas Asociadas al Espacio Público.
El análisis del Espacio Publico evidencia una problemática constante relacionada con la
falta de continuidad y la inconexión que por su ubicación presenta el centro Comercial
Vizcaya con su entrono inmediato.
A continuación se relacionan los Espacios Públicos que hacen parte del Área de
Influencia Inmediata y sus respectivas problemáticas:
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66
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
4.2. DIAGNÓSTICO DE VÍAS Y MOVILIDAD.
A continuación se presentan los aspectos más relevantes del estudio de vías y movilidad;
para conocer los detalles y ampliar la información, ver el documentó de vías y movilidad
(Anexo 3).
4.2.1. Proyectos previstos en el Sector en estudio.
Dentro de los estudios que se tienen previstos en el Área de Planificación, se encuentran
los siguientes:
•
Construcción de la Alameda de la Calle 10, a través de la reducción de la calzada
vehicular de tres a dos carriles, con el fin de realizar la ampliación de los andenes
en ambos costados. Este proyecto se encuentra actualmente en ejecución y se
tiene previsto hasta el Centro Comercial en estudio.
•
Construcción del Parque Lineal Quebrada La Presidenta, el cual se ubica a lo
largo de esta quebrada, llegando al sector donde se localiza el Centro Comercial
Vizcaya.
•
Construcción de la calzada occidental de la Avenida 34, así como de una tercera
calzada en el costado oriental de esta misma, entre las calles 10 y 10A; esta última
con el objeto de permitir una parada del transporte público Metroplús, el cual se
tiene previsto que funcionará a través de la Avenida 34 en ambos sentidos,
compartiendo la calzada con el tránsito mixto.
•
Conexión de la calle 8A con la carrera 36, para mejorar la integración de la malla
vial local.
En la siguiente ilustración, se muestran de manera esquemática la localización y el
trazado de los proyectos que se han relacionado arriba.
POLÍGONO Z5_CN1_4. OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL CENTRO COMERCIAL VIZCAYA
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67
P2
9
Carrera 32D
AMPLIACIÓN Y
REMODELACIÓN
CENTRO
COMERCIAL
VIZCAYA
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P1
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Calle 10
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
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CONSTRUCCIÓN
PARQUE LINEAL
QUEBRADA
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PROYECTO
CONSTRUCCIÓN
BOULEVARD
CALLE 10
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PROYECTO CONSTRUCCIÓN
SISTEMA DE TRANSPORTE
DE MEDIANA CAPACIDAD
“METROPLÚS” POR
LA AVENIDA 34
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Ví rcia
e
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Imagen 022. Localización General Proyectos en Ejecución y/o Previstos en el Área de Estudio.
FUENTE: Planeación Municipal Medellín – Elaboración Propia
4.2.2. Formulación y Análisis de Alternativas.
El Diagnostico de Vías y Movilidad, presenta la formulación y análisis de las alternativas
que se han considerado desde el punto de vista de la infraestructura vial, para efectos de
mitigar el impacto que va a generar el proyecto sobre la movilidad del sector adyacente,
así como para facilitar el ingreso y la salida de los usuarios desde el Centro Comercial
Vizcaya, teniendo en cuenta los diferentes modos de transporte en los cuales pueden
llegar y/o salir, como son: vehículo particular, taxi, transporte público colectivo, a pie; y el
transporte de carga que se requiere para surtir los diferentes negocios del Centro
Comercial Vizcaya.
Adicionalmente, se han considerado en la formulación de las alternativas de
infraestructura vial, las propuestas del proyecto urbanístico que a la fecha se han
planteado con el fin de que éstas sean coherentes.
En total se han formulado tres alternativas:
ƒ La Alternativa 1 sugiere la conservación de la red vial actualmente existente.
ƒ
La Alternativa 2 modifica la infraestructura en cuanto a la ubicación de la carrera
32D y la vía El Tesoro, convirtiendo el par vial actual en una sola vía de dos
calzadas, cada una en un sentido, las cuales se conectan a la red vial existente
utilizando la calle 10ª.
POLÍGONO Z5_CN1_4. OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL CENTRO COMERCIAL VIZCAYA
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68
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
ƒ
La Alternativa 3 considera la doble calzada ya descrita, pero la conexión la realiza
por medio de distintas opciones a las planteadas anteriormente.
Cada una de las alternativas descritas, y sus correspondientes variables son expuestas
en el documento de Vías y Movilidad anexo, en este aparte del documento describiremos
la propuesta más conveniente y eficiente para la Operación Urbana Especial del Centro
Comercial Vizcaya.
4.2.3. Análisis de la Alternativa 2C.
Esta alternativa posee las siguientes características:
ƒ Mantiene trazado de la calle 10ª.
ƒ Acerca cruce vía El Tesoro – Calle 10, al actual (reduce afectación a lote
adyacente).
ƒ Optimiza cruce vía El Tesoro – Calle 9
En esta opción se plantea una mayor afectación de la manzana donde se tiene previsto
realizar la ampliación del Centro Comercial, con el fin de acercar la vía El Tesoro a la calle
10A en un sitio similar a donde se encuentra hoy en día el cruce de la carrera 32D con la
calle 10. De esta manera se reduce el impacto sobre el lote adyacente. Ver Ilustración
019.
Adicionalmente, se plantea en el cruce de la Calle 9 con la Carrera 32D, una intersección
que aprovecha los dos puentes vehiculares existentes sobre la quebrada, canalizando las
entradas por el puente del oriente; y la salida por el occidente, desde el cual solo se
puede girar a la derecha para seguir hacia la calle 10 o la calle 10A. Este cruce
posiblemente debe quedar funcionando con semáforos para proteger los movimientos
peatonales desde el Centro Comercial hacia el sector del Hotel existente y viceversa.
Ventajas de la implementación de la alternativa 2C.
• Aprovecha totalmente el tramo de la calle 10A existente entre la calle 10 y la
carrera 34, reduciendo los costos por concepto deconstrucción de vías.
•
Reduce el área de afectación del lote adyacente al sito donde se tiene previsto
realizar la ampliación del Centro Comercial.
•
La longitud del carril de entrada sobre la calle 10, auque es menor que en las
alternativas 2A y 2B; de igual forma permite la localización de una parada con
bahía para el transporte público colectivo, y posiblemente una parada para la
llegada de usuarios en taxi y o carro particular que siguen su recorrido.
•
Acerca el cruce semaforizado de la calle 10 con la calle 10A y la carrera 32D hacia
la zona central del tramo de la calle 10, lo cual permite proteger el cruce peatonal
en este sector.
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69
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Los cruces de la vía El Tesoro, con las calles 10 y 10A, quedan muy cerca, lo cual
reduce los tiempos perdidos en la intersección, por causa de la distancia de
despeje.
Calle 10
•
P1
Ca
l
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9
P2
Carrera 32D
CENTRO
COMERCIAL
VIZCAYA
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32 D
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Imagen 023. Esquema de la red Vial propuesta para la Alternativa 2C. Cierre Carrera 32d
Construcción segunda calzada Vía El Tesoro entre Calles 9 y10.
FUENTE: Planeación Municipal Medellín – Elaboración Propia
entre Calles 9 y 10.
Desventajas de la implementación de la alternativa 2C.
• Aumenta el área de afectación del lote donde se tiene previsto realizar la
ampliación del Centro Comercial, ya que la nueva calzada, aunque se traza
paralela a la existente, antes de llegar a la calle 10 se abre hacia el oriente,
buscando empalmar con la calle 10A, de tal manera, que se conserva la
trayectoria de avance del vehículo.
4.2.4. Análisis Comparativo de las propuestas.
4.2.4.1.
Análisis Cualitativo.
Al analizar las ventajas y desventajas que ofrece cada alternativa so observa que en las
diferentes opciones de las Alternativas 2 y 3, los recorridos de entrada y salida de los
vehículos desde el Centro Comercial Vizcaya son similares, en los cuales se observa,
dada la red vial existente en el sector, que las entradas se concentran principalmente en
la portería P1, (ubicada sobre la calle 10), y las salidas se concentran en la Portería P5,
(ubicada sobre la vía El Tesoro). Además se observa, que dichas entradas y salidas se
cruzan entre sí, en la intersección de la calle 10 con la vía El Tesoro.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Adicionalmente, se observa en las opciones de las Alternativas 2 y 3, que el recorrido que
deben realizar los vehículos que salen del Centro Comercial Vizcaya, para poder dirigirse
hacia el destino 5 (vía El Tesoro), es mucho mayor y presenta mayores demoras, porque
implica cruzar varias intersecciones.
En cuanto a costos de inversión en infraestructura vial, se observa que las Alternativas 1
son más económicas que las opciones de las Alternativas 2 y 3, por cuanto aprovechan
totalmente la red vial existente, reducen las distancias de recorrido, mejoran la
accesibilidad vehicular al Centro Comercial, y el cruce entre los flujos que entran y salen
del mismo.
La movilidad peatonal, en el cruce con la calle 10 con carrera 33, se mejora, porque éstos
quedan protegidos por el semáforo propuesto en este cruce.
Finalmente se menciona que las vías en doble sentido, tienden a convertirse en barreras
físicas que separan sectores y dividen la ciudad, mientras que vías en un solo sentido,
son más amigables para el peatón, porque éstos solo deben estar pendientes del tránsito
en un solo sentido, y por lo tanto, generan un impacto barrera que es mucho menor que
en el caso anterior, facilitando la integración de espacios urbanos.
4.2.4.2.
Análisis Cuantitativo.
Para efectos de realizar el análisis cuantitativo, se ha recurrido a los resultados obtenidos
en los conteos de tránsito realizados en las intersecciones principales del área de estudio,
durante los períodos de 7:00 a.m. – 10:00 a.m. y de 5:00 p.m. – 8:00 p.m., durante un día
típico de la semana y en un día sábado. De estos conteos se han determinado los
períodos pico en la mañana y en la tarde, los cuales se han resumido en forma gráfica, en
las Ilustraciones 13 a 15, respectivamente para las intersecciones de la carrera 32D con
calle 9 y calle 10; y de la carrera 34 con la calle 10ª; del documento anexo.
Se han ajustado los volúmenes de tránsito que en la actualidad llegan desde la calle 10,
los cuales se considera que han sido afectados por la construcción de las obras del
boulevard que se adelanta en esta vía. El ajuste se realizó teniendo en cuenta los valores
registrados en el año 2002, en el estudio que se adelantó para llevar a cabo el diseño del
Boulevard, considerando como referencia los volúmenes registrados en la carrera 32D,
los cuales se ha supuesto que no han sido afectados por las obras.
En las siguientes Imágenes 019 y 020 se resumen los valores obtenidos en el año 2002,
en la intersección de la carrera 33 con calle 10, respectivamente para los períodos pico de
la mañana y de la tarde.
Los cálculos que se han realizado para ajustar los volúmenes de tránsito en la calle 10 se
resumen en la Tabla 4.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 024. Volúmenes Horarios de Tránsito - Intersección carrera 33 – calle 10 Hora Pico 7:00 – 8:00 a.m. 2002 (veh / h)
Fuente: SALAZAR RODRIGO Y JIMENEZ MARGARITA. Proyecto Alameda. Año 2002.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 025. Volúmenes Horarios de Tránsito - Intersección carrera 33 – calle 10 Hora Pico 5:00 – 6:00 p.m. 2002 (veh / h)
Fuente: SALAZAR RODRIGO Y JIMÉNEZ MARGARITA. Proyecto Alameda. Año 2002.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Período Pico: 7:00 a.m. – 8:00 a.m.
TIPO VEHÍCULO
Factor
Equivalencia
Movimiento
M3 (C10-Cra 32D) M2 (C10- Cra 32D)
Directo Calle 10
Directo Cra 32D
M1 (C9-Cra 32D)
Directo Cra 32D Oriente
Auto
1
51%
84%
54%
Taxi
1
24%
9%
21%
Bus
2,25
9%
1%
4%
Camión
1,75
1%
1%
3%
Moto
0,33
Factor de Composición, Fc
5%
5%
18%
0,9865
0,9865
0,9519
Volumen q (veh/h)
Año 2007
332
1216
649
Volumen (veh equivalentes/h)
Año 2007
328
1200
618
Volumen (veh equivalentes/h) (*)
Año 2002
415
837
896
70%
Relación Volumen 2002 - 2007
Estimación Volumen (veh equiv/h)
Año 2007
595
1200
1285
Estimación Volumen – Día Jueves (veh/h)
Año 2007
604
1217
1350
1,82
1
2,08
Factor de Ajuste aplicado en día Jueves
Volumen Día Sábado
Año 2007
347
716
400
Volúmenes Ajustados Sábado
Año 2007
632
717
833
Período: 5:00 p.m. – 6:00 p.m.
TIPO VEHÍCULO
Factor
Equivalencia
Movimiento
M3 (C10-Cra 32D) M2 (C10- Cra 32D)
Directo Calle 10
Directo Cra 32D
M1 (C9-Cra 32D)
Directo Cra 32D Oriente
Auto
1
73%
66%
76%
Taxi
1
9%
12%
12%
Bus
2,25
4%
1%
2%
Camión
1,75
0%
1%
0%
Moto
0,33
Factor de Composición, Fc
14%
19%
10%
0,9562
0,8827
0,958
Volumen q (veh/h)
Año 2007
384
1109
856
Volumen (veh equivalentes/h)
Año 2007
368
979
821
Volumen (veh equivalentes/h) (*)
Año 2002
560
920
810
Relación Volumen 2002 - 2007
94%
Estimación Volumen (veh equiv/h)
Año 2007
596
979
Estimación Volumen – Día Jueves (veh/h)
Año 2007
624
1110
900
1,63
1
1,05
Factor de Ajuste aplicado en día Jueves
862
Volumen Día Sábado
Año 2007
335
716
661
Volúmenes Ajustados Sábado
Año 2007
545
717
695
TABLA 4. Estimación Volúmenes de Tránsito en calle 10 - días Jueves y Sábado.
(*) Datos obtenidos del Estudio Alameda Calle 10.
Fuente: SALAZAR RODRIGO Y JIMÉNEZ MARGARITA. Proyecto Alameda. Año 2002. Elaboración Propia.
De acuerdo con los datos registrados en la intersección de la carrera 32D con calle 10
(Imagen 019), se observa que el tránsito que llega del sur por carrera 32D, es el más
fuerte que se presenta en la intersección durante el período pico de la mañana de un día
hábil de la semana; cuando los volúmenes son más altos, dado que se presentan 1.216
vehículos que siguen recto más 96 vehículos que giran a la derecha, para un total de
1.312 vehículos.
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74
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
En el pico de la tarde de un día hábil de la semana, también es alto el volumen, con 1.214
veh/h. Los días sábados, aunque la demanda se reduce, el tránsito que llega del sur por
la carrera 32D, sigue siendo el más alto, con 786 veh/h en la mañana y 917 veh/h en la
tarde.
Por otro lado, al realizar el ajuste del tránsito que llega al mismo cruce, pero desde el
occidente por la calle 10, se observa que en promedio, este tránsito es del orden de 600
veh/h, en cada uno de períodos pico, en día de semana y de fin de semana, lo cual
representa una cifra importante.
Los valores anteriores indican que el tránsito que llega del sur por la carrera 32D, y el que
llega del occidente por la calle 10, demandan una trayectoria que sea suave, para efectos
de optimizar la capacidad de la intersección.
4.2.5. Estimación de la demanda de viajes que generara la Operación Urbana
Especial del Centro Comercial Vizcaya.
Para estimar la demanda que se espera genere el Centro Comercial Vizcaya, se optó por
analizar aquella que ingresa y sale actualmente en otro Centro Comercial de similares
condiciones al propuesto por la Reconversión y Ampliación de aquel en estudio, y que
además se encuentre ubicado en el sector. De esta manera, se selecciona de común
acuerdo con Planeación Municipal, el Centro Comercial Oviedo.
Se llevaron a cabo conteos en las cuatro porterías que actualmente posee el Centro
Comercial Oviedo (carrera 43A ó avenida El Poblado, calles 6 y 9 sur; y carrera 43C);
registrando durante un día típico de la semana (Jueves) y otro de fin de semana
(Sábado), los vehículos que ingresan y salen durante el período de 4:00 p.m. a 8:00 p.m.
Del análisis de esta información, la cual se presenta en detalle en el Anexo 3, se obtuvo
que el período pico en el día hábil de la semana, se registra entre las 5:15 y 6:15 p.m., y
los días sábados, entre las 6:15 p.m. y 7:15 p.m.
Teniendo en cuenta los indicadores obtenidos en el Centro Comercial Oviedo, se procedió
a estimar la demanda para el Centro Comercial Vizcaya, determinándose con base en el
área total construida y el área privada que tendrá este complejo comercial una vez se
ejecute su ampliación y reconversión.
De este análisis, se opta por realizar el análisis del impacto que genera el Centro
Comercial Vizcaya, con la demanda de 542 veh/h que ingresan y 483 veh/h que salen, en
la hora pico de un día hábil de la semana; y con 739 veh/h que ingresan y 791 veh/h que
salen, en la hora pico de un día sábado.
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75
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
4.3. DIAGNÓSTICO AMBIENTAL.
4.3.1. Componente Atmosférico.
Información secundaria disponible.
Para el análisis de calidad de aire se utilizo información de la Red de Vigilancia de Calidad
del Aire del Valle de Aburrá (REDAIRE), específicamente los datos más recientemente
recolectados en la estación Politécnico (POLI). Que es la estación más cercana al
polígono en estudio en la Foto 026 y en la Tabla 1 se puede observar la ubicación y la
distancia en metros de las estaciones a la operación urbana especial Centro comercial
Vizcaya.
A continuación se presentan los aspectos más relevantes del Diagnostico Ambiental, para
conocer los detalles y ampliar la información, ver el Documento ambiental Anexo.
Imagen 026. Estaciones REDAIRE cercanas a la operación urbana especial Centro comercial Vizcaya. (Fotografía extraída
y adaptada de Google Earth)
Estación
POLI
Distancia a
Vizcaya
(m)
Ubicación respecto al
Centro Comercial Vizcaya
(Dirección)
Coordenada
N
N 85º W
6º 12,710´
1480
Coordenada
W
75º 34.868´
Tabla 1. Estación Politécnico (POLI) de REDAIRE
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Partículas Suspendidas Totales (TSP, por sus siglas en ingles).
Éste es el nombre que se les da a los contaminantes atmosféricos que no están en forma
de gas sino en su forma sólida o de aerosoles. Se pueden dividir en dos grandes grupos
en función de su tamaño. Primero encontramos a las partículas de mayor tamaño, estas
se depositan por efecto de la gravedad y suele llamárseles partículas sedimentables o
polvo. Por otro lado encontramos las partículas de diámetro pequeño, estas partículas no
se sedimentan fácilmente y forman en el aire suspensiones estables, se denominan
partículas en suspensión o aerosoles.
Gráfico 1 Resumen Partículas Suspendidas Totales (Abril de 2006 a Marzo de 2007) Fuente: REDAIRE. Informe Gráfico
Redaire marzo 2007
Índice de Calidad de Aire (ICA) para TSP en %.
En el
Gráfico 2 se muestran los Índices de Calidad del Aire para TSP de las estaciones del Área
Metropolitana. Se puede observar como la estación Politécnico presenta un ICA bueno el
65% del tiempo y el resto del tiempo es aceptable.
Gráfico 2 Índice de Calidad de Aire ICA (Valores acumulados Enero de 2006 a Diciembre de 2006)
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77
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
SO2
Como se puede observar en el Gráfico 3 tanto los valores promedio anuales como los
diarios se encuentran muy por debajo de los valores máximos permitidos por la legislación
colombiana, al igual que en el tema de TSP, para SO2, las concentraciones en Vizcaya
deben ser inferiores a las de la estación POLI dado que se presenta un menor flujo
vehicular y posiblemente se encuentra más alejado de la zona de influencia directa de las
concentraciones procedentes de la zona norte del Valle de Aburrá.
Gráfico 3 Resumen concentración de SO2 (Abril de 2006 a Marzo de 2007)
NO2
En el
Gráfico 4 se puede observar como el valor promedio anual y aun el valor promedio
mensual de la estación POLI están por debajo del límite anual permitido por la norma
colombiana. Aunque hubo un valor diario que supero la norma anual, representado por el
máximo anual, durante el último año reportado no se encontró ningún sobrepaso de la
norma diaria.
Gráfico 4 Resumen concentración de NO2 (Mes de Marzo y Acumulados de Abril de 2006 a Marzo de 2007)
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
4.3.2. Muestreo de calidad de aire.
Se seleccionaron cuatro puntos de muestreo con los cuales se logro conocer las
condiciones de borde del estudio. (Ver detalles de los parámetros de medición en el
anexo ambiental)
Se realizó una medición con su respectiva replica, ambos muestreos fueron realizados en
horario diurno durante un periodo aproximado de 5min hasta que las concentraciones
reportadas se estabilizaran.
En la Foto 027 se muestra la ubicación de los puntos de muestreo, todos los puntos están
ubicados en zonas de uso mixto residencial y comercial.
Imagen 027. Ubicación de los puntos de muestreo. (Fotografía extraída y adaptada de Google Earth)
Las concentraciones medidas no superan los límites establecidos por la legislación
colombiana, se asume que esto se debe a que no hay un transito masivo de vehículos.
En la Tabla 2 se pueden observar los resultados de los muestreos realizados el 29 de
mayo del presente año:
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Punto
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
Fecha
Año
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
Mes Día
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
29
29
29
29
29
29
29
29
29
29
29
29
Hora Inicio
15:46
15:50
15:56
16:09
16:20
16:25
16:29
16:34
16:39
16:44
16:48
16:54
Unidades
CO (ppm)
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
OBSERVACIONES
piso húmedo
piso húmedo
piso húmedo
piso húmedo –semáforo en rojo
piso húmedo
piso húmedo
piso húmedo
piso húmedo -semáforo en rojo
piso húmedo
piso húmedo
piso húmedo
piso húmedo-semáforo rojo
Tabla 2. Resultados de la evaluación de CO
4.3.3. Ruido.
El 10 de abril de 2007 se realizaron las evaluaciones ambientales de ruido en el área de
desarrollo del centro comercial Vizcaya. Estas evaluaciones se hicieron en cuatro puntos
alrededor de la manzana que se proyecta transformar, anexa al centro comercial. (Ver en
el anexo ambiental Metodología de muestreo)
Se hicieron muestreos en cada punto, en jornada diurna y en jornada nocturna. En las
horas pico de la mañana se efectuaron dos mediciones en cada punto, realizando dos
rondas por todos los puntos, igualmente se procedió en el horario nocturno.
Todas las mediciones se hicieron a 1.2m de altura sobre el nivel del suelo en la acera
circundante.
ƒ Resultados.
En la Tabla 3 se presentan los datos obtenidos en la evaluación, según lo establecido por
la legislación el horario diurno es de 7:00am a 9:00pm y el horario nocturno 9:00pm a
7:00am.
En la Tabla 4 se presentan los datos obtenidos en la evaluación, según lo establecido por
la legislación el horario diurno es de 7:00am a 9:00pm y el horario nocturno 9:00pm a
7:00am.
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80
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Punto
1
2
3
4
1
2
3
4
Punto
1
2
3
4
1
2
3
4
Hora inicio
09:27
09:48
10:06
10:26
10:43
11:01
11:19
11:39
Hora final
Lmin Lmax
09:44
54,3
85,6
10:04
58,2
82,8
10:22
68,3
89,5
10:41
55,4
86
10:59
55,9
86,9
11:17
57,7
86,9
11:35
68,7
85,5
11:54
54,1
88,5
Hora inicio
21:02
21:24
21:43
22:02
22:21
22:39
22:56
23:16
Leq
71,9
70,2
73,2
70,1
74,5
70,5
72,1
72,2
L90
61
62
69,3
60
63,1
61,1
69,6
61,1
Observaciones
A 1m de la quebrada
A 6m de un semáforo
A 1m de la quebrada
A 6m de un semáforo
Hora final
Lmin Lmax Leq L90
Observaciones
21:18 54,5 87,7 68,2 57,3
21:40 56,4 81,7 65,4 58,5
21:58 69,5 79,4 71,8 71,1 A 1m de la quebrada
22:18 52,8 84,7 65,2 56,8 A 6m de un semáforo
22:37 54,3 81,9 65,8 55,6
22:55
56 77,3 63,7 56,6
23:11 69,4
75 70,8 70,5 A 1m de la quebrada
23:31 51,7 76,7
60 54,1 A 6m de un semáforo
Tabla 3. Resultados de la evaluación de ruido. Horario diurno
Tabla 4. Resultados de la evaluación. Horario nocturno
ƒ
Análisis y Conclusiones
Los valores obtenidos en las mediciones realizadas (Leq) son superiores a los valores
limites permitidos por la norma para zona residencial o exclusivamente destinadas para
desarrollo habitacional, hotelería y hospedajes, inclusive, son superiores a los límites
permitidos para zonas de uso comercial, como centros comerciales, almacenes, etc. La
principal fuente de este ruido es el parque automotor y las mediciones deben variar
levemente según la cercanía que se tenga a los semáforos y de acuerdo a la hora de
medición.
Lo anterior implica entonces que el ruido medido corresponde específicamente al
generado por las vías de la zona, y en zonas alejadas de las vías, en función de las
distancias pueden apreciarse efectos de atenuación, además de los propios del diseño
arquitectónico del proyecto a desarrollar.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
4.3.4. Componente Hidrosferico.
El polígono objeto de desarrollo no es atravesado por ningún cuerpo de agua, no
obstante, la Quebrada La Presidenta, uno de los cuerpos de agua más importantes del
sector suroriental de la ciudad, cruza cerca del costado sur del área de intervención. La
Quebrada La Poblada cruza a 500m aproximadamente hacia el norte y sobre este mismo
costado cruza, por debajo de la Calle 10, barrera artificial del polígono, la quebrada La
Chacona.
La calidad de estos cuerpos de agua es bueno en la parte alta y media de la cuenca,
según los análisis realizados en la Formulación del Plan de Manejo (PIOM) de La
Microcuenca de La Presidenta, en la parte baja, a la altura de la Avenida El Poblado, la
calidad del agua es media presentando restricciones para algunos usos y dificultades para
la vida acuática. Este deterioro se debe a las descargas de residuos sólidos, escombros y
aguas residuales. (Véase descripción detallada de las Quebradas en el anexo del
Componente Ambiental).
ƒ
Análisis y conclusiones
Aunque el área a intervenir no ocupa ni interfiere de manera directa ninguno de los
cuerpos de agua se deberán tomar medidas que garanticen la calidad del recurso durante
las actividades de adecuación, construcción y ocupación de los espacios generados
Dado el proceso de ordenamiento del cual es objeto la quebrada La Presidenta es
necesario que el proyecto contemple estrategias que vinculen los nuevos espacios
generados.
4.3.5. Componente Geosferico.
En el sector de El Poblado predominan los depósitos de flujo de escombros y/o lodos, que
se han asentado en diferentes periodos y como tal presentan condiciones diferentes de
estabilidad. Este tipo de suelo no posee las condiciones óptimas para soportar la
densidad de edificación a la que está siendo sometido.
Debido a las altas pendientes de la ladera del sector suroriental de la ciudad y en parte de
baja del corregimiento de Santa Elena es común encontrar patrones torrenciales en los
cuerpos de agua del sector, por esta razón los procesos erosivos actuales de la comuna
14 están asociados a los cauces de las quebradas. A parte de esto debido a la alta
densidad de construcción y las explanaciones se han venido observando procesos
erosivos asociados.
La estabilidad geológica no presenta problemas en cuanto al tema de movimientos
tectónicos. (Véase descripción detallada de la Aptitud Geológica en el anexo del
Componente Ambiental).
4.3.6. Caracterización y Diagnóstico Ambiental según Usos del Suelo.
Buscando tipificar los diferentes usos del suelo en el polígono enmarcado por la
Operación Urbana Especial Centro Comercial Vizcaya se realizó un recorrido por la zona
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
reconociendo por medio de la observación directa y con el apoyo de fotografías aéreas las
diferentes actividades que se realizan para luego proceder a clasificarlas, agruparlas,
delimitarlas espacialmente y caracterizarlas según los impactos ambientales significativos
del uso encontrado y las actividades especificas de cada uno de los polígonos interiores.
En la Foto 028 se pueden identificar los diferentes usos del suelo enmarcados dentro del
Plan Parcial Vizcaya.
Imagen 028. Usos del suelo en el área de planificación de la operación urbana especial Centro comercial Vizcaya
(Fotografía extraída y adaptada de Google Earth)
En la Tabla 5 se muestran aspectos ambientales significativos que se producen en el
polígono que enmarca el Plan Parcial y se califican para cada uno de los polígonos que
delimitan los diferentes usos del suelo que se muestran. El Índice de Impacto Ambiental
(IIA) de cada uno de los polígonos es el resultado del producto entre la naturaleza del
impacto, Positivo (+) o negativo (-), La Magnitud (M), Intensidad (I) y Frecuencia (F) del
aspecto ambiental en el área en cuestión.
Tabla 5. Matriz de Calificación de Aspectos Ambientales significativos
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Se puede observar como los polígonos están ordenados de manera decreciente, de
mayor a menor impacto, y a su vez se puede ver cuales son los aspectos ambientales de
mayor relevancia según el total del índice de impacto ambiental para cada uno de ellos.
4.3.7. Análisis de los Polígonos.
4.3.7.1.
Polígono 4 (Locales comerciales “Color y
Forma” y “Decoraciones”).
La Galería de Arte y Tapicería Color y forma se encuentra ubicada en la Carrera 32D #940 y el local comercial Decoraciones se encuentra ubicado contiguo a éste, en la Carrera
32D#9-32, este último se dedica a la restauración de muebles, pintura, tapicería y
enchapes. Ambos locales se dedican a actividades relativamente similares y por ende
originan el mismo tipo de impactos.
En la Tabla 6 se muestran los Aspectos Ambientales significativos generados por una
actividad este tipo y se califican según la naturaleza del impacto, Positivo (+) o negativo (), la Magnitud (M), Intensidad (I) y Frecuencia (F), como se explicó anteriormente.
Polígono 4
Aspectos ambientales
M
I
F
IIA
Vertimiento de aguas residuales
-2
3
10
-60
Generación de residuos sólidos
-2
3
10
-60
Consumo de energía
Generación de emisiones
atmosféricas
Generación de aguas de
escorrentía
-2
1
10
-20
-1
3
10
-30
-1
1
3
-3
Total Polígono
Total
-173
Tabla 6. Calificación de Aspectos Ambientales, Polígono 4
4.3.7.2.
Polígono 1 (Restaurante EL CORRAL).
Los principales impactos producidos por El Corral son la generación de aguas residuales
y de residuos sólidos.
Las aguas residuales producidas son de una naturaleza similar a la doméstica ya que se
encuentran cargadas materia principalmente por materia orgánica y jabones y aceites en
menor medida. El impacto se basa en las cantidades producidas y en la ausencia de
sistemas de tratamiento para este sector de la ciudad. Este tipo de aguas residuales están
contaminadas en su mayoría con materia orgánica, sólidos suspendidos, detergentes y
grasas entre otros. El principal problema se presenta en torno a la materia orgánica dado
que la descomposición de ésta demanda el oxigeno presente en los cuerpos de agua,
aporta sólidos suspendidos, produce malos olores lo que afecta enormemente la calidad
fisicoquímica y biológica de las aguas.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Polígono 1
Aspectos ambientales
M
Vertimiento de aguas residuales
I
-2
F
2
IIA
10
-40
Generación de residuos sólidos
-3
1
10
-30
Consumo de energía
Generación de emisiones
atmosféricas
-2
1
10
-20
-2
1
10
-20
Generación de aguas de escorrentía
-1
1
3
-3
Total Polígono
Total
-113
Tabla 7. Calificación de Aspectos Ambientales, Polígono 1
4.3.7.3.
Polígono 6 (Deposito LA 10).
Esta local comercial se encuentra ubicada en la Carrera 32D#9-26 y se dedica a la venta
de materiales de construcción y artículos de ferretería. El principal impacto de este tipo de
actividad y en particular de este local comercial, se debe a la generación de aguas
residuales aportadas al alcantarillado y posteriormente al río Medellín, estas aguas están
cargadas de sólidos sedimentables, principalmente arenas, almacenadas en los
depósitos, arrastradas por el agua lluvia durante las épocas de invierno.
Polígono 6
Aspectos ambientales
M
Vertimiento de aguas residuales
Generación de residuos sólidos
Consumo de energía
Generación de emisiones
atmosféricas
Generación de aguas de
escorrentía
Total Polígono
I
F
IIA
-3
-2
-1
3
1
1
3
10
10
-27
-20
-10
-1
1
10
-10
-1
1
3
Total
-3
-70
Tabla 8. Calificación de Aspectos Ambientales, Polígono 6
4.3.7.4.
Polígono de Uso residencial 2 y 5.
Este polígono es de uso residencial. La tipificación y caracterización de los impactos
producidos por fuentes domésticas se encuentra ampliamente documentada, en este
estudio se hace apenas un recuento de los impactos y las características de estos a nivel
general, sin estudiar en detalle ni caracterizar los residuos producidos en los polígono 2 y
5.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Polígono 2
Aspectos ambientales
M
I
F
Polígono 5
IIA
M
I
F
IIA
Vertimiento de aguas residuales
-1
2
10
-20
-1
2
10
-20
Generación de residuos sólidos
-1
1
10
-10
-1
1
10
-10
Consumo de energía
-1
1
10
-10
-1
1
10
-10
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Generación de emisiones atmosféricas
Generación de aguas de escorrentía
Total Polígono
Total
-40 Total
0
-40
Tabla 9. Calificación de Aspectos Ambientales, Polígonos 2 y 5
4.3.7.5.
Polígono de Zona Verde 3.
Este es un pequeño polígono ubicado en el costado oriental del área de estudio, está
poblado por rastrojo bajo y no contiene especies arbustivas mayores ni con gran
importancia ambiental. El beneficio ambiental producido en muy pequeña escala se basa
en la facilidad que este tipo de coberturas proporciona a la infiltración del agua lluvia en el
suelo. Al contrario del resto de polígonos dentro del Plan Parcial que se encuentran
construidos e impiden la infiltración de aguas lluvias y por ende aumentan el aporte de
escorrentía al río, este polígono la favorece aunque debido a su área reducida no es
significativo el aporte.
Polígono 3
Aspectos ambientales
M
I
F
IIA
Vertimiento de aguas residuales
0
0
0
0
Generación de residuos sólidos
0
0
0
0
Consumo de energía
0
0
0
0
Generación de emisiones atmosféricas
0
0
0
0
Generación de aguas de escorrentía
1
1
3
3
Total Polígono
Total
3
Tabla 10. Calificación de Aspectos Ambientales, Polígonos 3
4.3.8. Componente Forestal y Arbóreo.
La zona objeto de análisis se caracteriza por estar ocupada en su totalidad, ello le
confiere al componente forestal las siguientes características:
¾ El corredor verde de la zona se encuentra asociado a la zona de retiro de la
quebrada La Presidenta, que se encuentra ubicada por fuera del polígono.
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86
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
¾ Las vías del área no poseen árboles o arbustos de aislamiento, con excepción de
dos ceibas ubicados en le antejardín de la Calle 10 a la altura del centro Plaza
Rosa.
¾ Las otras especies están ubicadas en el jardín posterior de las viviendas
localizadas en el polígono 2.
Como puede apreciarse no existen restricciones derivadas de este componente dado su
alto nivel de intervención. Esta condición implica además que el proyecto podrá reorientar
el manejo de este componente y desarrollará áreas en las cuales se podrán sembrar
algunas especies que contribuyen con el mejoramiento de la calidad de la zona. (Ver
Plano Forestal Anexo)
Imagen 029. Plano del Componente Arbóreo existente.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
4.3.9. De la Sostenibilidad de la Propuesta Urbanística
Aunque los procesos de ocupación en el Valle de Aburrá y en general de la mayoría de
ciudades del mundo distan mucho del concepto de sostenibilidad dada la gestión actual
de los residuos sólidos, aguas residuales y energía sumada al uso de fuentes de materias
primas y alimentos para los procesos productivos que abastecen la ciudad. Se debe
analizar las bondades medio ambientales que representa el proyecto urbanístico
planteado por la Operación Urbana Especial Vizcaya Rosa. Hablando en términos de
usos del suelo el modelo planteado propugna por la reestructuración de la zona
cambiando usos actuales del suelo como comerciales con procesos industriales
artesanales, residenciales y comerciales de distribución de materiales y prestación de
servicios por suelos de uso comercial, lo cual va en la misma dirección de las directrices
planteadas por el PEOP para la centralidad suroriental de la cual hace parte el polígono
en estudio. El proyecto tendrá su vez valores ambientales como una correcta gestión de
los residuos en el interior del centro comercial y consumo austero de los recursos agua y
energía. La correcta planeación urbanística brinda a su vez ventajas tales como la
facilidad de acceso a sistemas de transporte como el metro para las centralidades y la
facilidad de acceso a bienes y servicios en instalaciones menos distantes al usuario.
4.3.10. Conclusiones derivadas de la línea base
De acuerdo con el diagnóstico ambiental presentado en los numerales anteriores, puede
indicarse:
¾ La zona se puede identificar como un área urbana con una alta ocupación, que ha
desplazado las coberturas vegetales existentes y que se encuentra fuertemente
influenciada por las vías que lo circundan.
¾ No existen en el área restricciones o elementos ambientales que impliquen una
consideración especial en relación con áreas de protección o aislamiento
¾ Se destaca en el área la cercanía con la zona de retiro de la quebrada La
Presidenta, que ofrece posibilidades de conectividad del proyecto y que podría
potencializar aún más las bondades urbanísticas propuestas.
¾ Los niveles de contaminación de aire referidos en el estudio son sólo un indicativo
de las condiciones del lugar y se ubican en un rango de buenos a aceptables, con
la tendencia a mejorar en el sitio específico del predio. La propuesta urbanística,
que implica un reordenamiento vial conduce a mejoras en las condiciones de
movilidad y por ende en las condiciones de calidad de aire.
¾ Los niveles de ruido medidos a borde de vía refuerzan el concepto de la alta
influencia de éstas en las condiciones del sector. Estos valores corresponden a la
emisión crítica de borde de vía y sufrirán atenuaciones por las mejoras en la
movilidad; la presencia de distanciamientos propios del proyecto urbanístico
propuesto y por los elementos arquitectónicos del mismo.
¾ La intervención planteada se convierte en una oportunidad para enriquecer
paisajísticamente la zona dadas sus falencias actuales.
El modelo de ocupación propuesto deberá confrontarse con los potenciales impactos
ocasionados para definir las medidas de manejo ambiental correspondiente
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
4.4. DIAGNÓSTICO SOCIOECONÓMICO.
4.4.1. Aspectos Generales.
Los inmuebles ubicados en la manzana con los siguientes predios: 43, 44, 15, 16, 17, 18,
19, 20, 21, 22, 23 y 24, presentan un desarrollo socio económico predio a predio que no
aporta a la construcción de ciudad, al encontrarnos con inmuebles que van desde casas
abandonadas, casas ocupadas con construcciones que presentan alto deterioro
(construcciones de hace 50 años sin remodelación alguna), lotes con viviendas
prefabricadas, pasando por establecimientos de comercio que causan un impacto
negativo al sector (depósitos de materiales) hasta llegar a solo 4 inmuebles donde se
ubican establecimientos comerciales que hacen parte de la vocación comercial del sector.
Así las cosas, se ha logrado un acercamiento del proyecto con los propietarios de los
inmuebles con los siguientes resultados:
ƒ
Lotes y construcciones antigüas destinadas a vivienda: Se han mostrado
interesados en que se les realice una oferta de compra de los mismos, para lo cual
se les propone su adquisición por parte de inversionistas del proyecto a un valor
comercial, según avalúo realizado por un perito inscrito en la Lonja de Propiedad
Raíz de Medellín y Antioquia.
ƒ
Locales comerciales: Se les ha invitado a participar en el proyecto; algunos se
muestran interesados, para lo cual sugieren que se les realice una oferta
económica de vinculación al proyecto, o de reubicación en un inmueble en el
sector.
ƒ
Local de comidas rápidas. Se encuentra interesado en participar en el proyecto,
aportando el inmueble.
ƒ
Depósito de Materiales. El aspecto negativo que la destinación de este inmueble
representa en la zona, se sanea con la reubicación del establecimiento de
comercio, lo cual fue sugerido incluso por su propietario, en un área cercana al
proyecto, encontrándose receptivo a recibir una propuesta de participación al
proyecto.
En conclusión se hace necesario reubicar el Depósito de Materiales en una zona cercana
donde el uso sea permitido; absorber los establecimientos de comercio consolidados en
el sector integrándolos dentro de la nueva edificación; A los además propietarios de los
inmuebles que no tienen destinación comercial y que su edificación presenta alto deterioro
se les dará la posibilidad de participar en el proyecto en proporción al área de su predio
y/o adquirir su inmueble a valor comercial.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
4.4.2. Matriz del Diagnostico Socioeconómico.
No. Predio.
15
PROPIETARIO:
ALBERTO SALDARRIAGA.
MATRICULA INMOBILIARIA:
0001-71517
DIRECCIÓN:
CALLE 9 #30-440
ASPECTOS JURÍDICOS:
Según la matricula 001-15525, anotación Nro 6, el Señor Saldarriaga Jaramillo Alberto ya
falleció, pues dicha anotación es una adjudicación por sucesión de este Señor a Saldarriaga
Margarita de Jesús, por tal motivo se debe sanear el titulo.
DESCRIPCIÓN:
Casa Abandonada.
TIPO DE USO:
Vivienda.
IMPACTO URBANO:
Negativo.
ACTIVIDAD ACORDE CON ÉL:
No.
HABITANTES:
Ninguno.
VISITANTE ACTUAL DEL LUGAR:
Ninguno.
EVALUACIÓN SOCIOECONÓMICA:
Se debe recuperar la edificación.
COMUNICACIÓN ESCRITA:
Si.
PARTICIPACIÓN EN EL PROYECTO:
Sus propietarios se encuentran interesados en recibir una oferta de compra del inmueble.
INTERÉS DE NEGOCIO:
Si.
CONOCIMIENTO DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL C.C. VIZCAYA:
Si.
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90
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
No. Predio.
15
No. Predio.
16
PROPIETARIO:
MARGARITA DE JESÚS SALDARRIAGA JARAMILLO.
MATRICULA INMOBILIARIA:
001-15526
DIRECCIÓN:
CALLE 9 #30-440
ASPECTOS JURÍDICOS:
Medida cautelar, embargo por jurisdicción coactiva por Empresas Publicas de Medellín y
acción de petición de herencia (téngase en cuenta como heredera a Jiménez Ramírez
Matilde Maria de las Mercedes), sentencia 0 del 12 de enero de 2001 juzgado 12 de familia
de Medellín.
DESCRIPCIÓN:
Casa Abandonada.
TIPO DE USO:
Vivienda.
IMPACTO URBANO:
Negativo.
ACTIVIDAD ACORDE CON ÉL:
No.
HABITANTES:
Ninguno.
VISITANTE ACTUAL DEL LUGAR:
Ninguno.
EVALUACIÓN SOCIOECONÓMICA:
Se debe recuperar la edificación.
COMUNICACIÓN ESCRITA:
Si.
PARTICIPACIÓN EN EL PROYECTO:
Sus propietarios se encuentran interesados en recibir una oferta de compra del inmueble.
INTERÉS DE NEGOCIO:
Si.
CONOCIMIENTO DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL C.C. VIZCAYA:
Si.
PROPIETARIO:
ANTONIO SALDARRIAGA JARAMILLO Y OTROS.
MATRICULA INMOBILIARIA:
001-15525
DIRECCIÓN:
CARRERA 32 D # 9-06
ASPECTOS JURÍDICOS:
Debe tenerse en cuenta como heredera a Matilde Maria de las Mercedes Jiménez Ramírez
por sentencia 0 de 12 de enero de 2001 juzgado 12 de familia de Medellín.
DESCRIPCIÓN:
Casa de cerca de 50 años de ocupación.
TIPO DE USO:
Vivienda - Cafetería en el parqueadero - Depósito y taller de restauración de inmuebles.
IMPACTO URBANO:
Negativo.
ACTIVIDAD ACORDE CON ÉL:
No.
HABITANTES:
Dos de sus propietarios residen allí, más el propietario de la cafetería.
VISITANTE ACTUAL DEL LUGAR:
Familia a la casa, y clientes de la cafetería que son normalmente habitantes del barrio.
EVALUACIÓN SOCIOECONÓMICA:
La edificación se encuentra en mal estado.
COMUNICACIÓN ESCRITA:
Si.
PARTICIPACIÓN EN EL PROYECTO:
Sus propietarios se encuentran interesados en recibir una oferta de compra del inmueble.
INTERÉS DE NEGOCIO:
Si.
CONOCIMIENTO DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL C.C. VIZCAYA:
Si.
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91
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
No. Predio.
17
No. Predio.
18
PROPIETARIO:
GUSTAVO GAVIRIA ESCOBAR.
MATRICULA INMOBILIARIA:
001-226757
DIRECCIÓN:
CARRERA 32 D # 9-26
ASPECTOS JURÍDICOS:
Ninguna.
DESCRIPCIÓN:
Deposito la 10.
TIPO DE USO:
Comercial.
IMPACTO URBANO:
Negativo.
ACTIVIDAD ACORDE CON ÉL:
No.
HABITANTES:
Empleados del establecimiento de comercio.
VISITANTE ACTUAL DEL LUGAR:
Constructores informarles del sector y habitantes del sector.
EVALUACIÓN SOCIOECONÓMICA:
Uso no permitido en la zona.
COMUNICACIÓN ESCRITA:
Si.
PARTICIPACIÓN EN EL PROYECTO:
El propietario esta interesado en recibir una propuesta de compra del inmueble, reubicar el
depósito y pago de una prima comercial.
INTERÉS DE NEGOCIO:
Si.
CONOCIMIENTO DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL C.C. VIZCAYA:
NO.
PROPIETARIO:
MARGARITA DE JESÚS SALDARRIAGA JARAMILLO.
MATRICULA INMOBILIARIA:
001-114900
DIRECCIÓN:
CARRERA 32 D # 9-28
ASPECTOS JURÍDICOS:
Pendiente matricula.
DESCRIPCIÓN:
Lote.
TIPO DE USO:
Lote con vivienda prefabricada en mal estado.
IMPACTO URBANO:
Negativo.
ACTIVIDAD ACORDE CON ÉL:
No.
HABITANTES:
Casa de familia en mal estado.
VISITANTE ACTUAL DEL LUGAR:
Ninguno.
EVALUACIÓN SOCIOECONÓMICA:
La edificación es una casa prefabricada en mal estado.
COMUNICACIÓN ESCRITA:
Si.
PARTICIPACIÓN EN EL PROYECTO:
Sus propietarios se encuentran interesados en recibir una oferta de compra del inmueble.
INTERÉS DE NEGOCIO:
Si.
CONOCIMIENTO DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL C.C. VIZCAYA:
Si.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
No. Predio.
19
No. Predio.
20
PROPIETARIO:
ALICIA GÓMEZ DE LÓPEZ Y OTROS .
MATRICULA INMOBILIARIA:
001-46305
DIRECCIÓN:
CARRERA 32 D # 9-32
ASPECTOS JURÍDICOS:
Ninguna.
DESCRIPCIÓN:
Replicas el Antaño.
TIPO DE USO:
Comercial - Muebles.
IMPACTO URBANO:
Positivo.
ACTIVIDAD ACORDE CON ÉL:
Si.
HABITANTES:
Establecimiento comercial.
VISITANTE ACTUAL DEL LUGAR:
Clientes en vehículos.
EVALUACIÓN SOCIOECONÓMICA:
Local Comercial posicionado en el sector.
COMUNICACIÓN ESCRITA:
Si.
PARTICIPACIÓN EN EL PROYECTO:
En el establecimiento comercial se encuentra la arrendataria del local; no se ha localizado el
propietario.
INTERÉS DE NEGOCIO:
CONOCIMIENTO DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL C.C. VIZCAYA:
NO.
PROPIETARIO:
JUAN RODRIGO RODRÍGUEZ.
MATRICULA INMOBILIARIA:
001-590215
DIRECCIÓN:
CARRERA 32 D # 9-40
ASPECTOS JURÍDICOS:
Pendiente matricula.
DESCRIPCIÓN:
Color y Forma.
TIPO DE USO:
Comercial – Galería y Marquetería.
IMPACTO URBANO:
Negativo.
ACTIVIDAD ACORDE CON ÉL:
Si.
HABITANTES:
Establecimiento comercial.
VISITANTE ACTUAL DEL LUGAR:
Clientes en vehículos.
EVALUACIÓN SOCIOECONÓMICA:
Local Comercial posicionado en el sector.
COMUNICACIÓN ESCRITA:
Si.
PARTICIPACIÓN EN EL PROYECTO:
El propietario esta interesado en recibir una propuesta de compra del inmueble, reubicar el
depósito y pago de una prima comercial.
INTERÉS DE NEGOCIO:
CONOCIMIENTO DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL C.C. VIZCAYA:
NO.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
No. Predio.
21
No. Predio.
22
PROPIETARIO:
JUAN RODRIGO RODRÍGUEZ.
MATRICULA INMOBILIARIA:
001-11082
DIRECCIÓN:
CARRERA 32 D # 9-48
ASPECTOS JURÍDICOS:
Ninguna.
DESCRIPCIÓN:
Color y Forma.
TIPO DE USO:
Comercial – Galería y Marquetería.
IMPACTO URBANO:
Negativo.
ACTIVIDAD ACORDE CON ÉL:
Si.
HABITANTES:
Establecimiento comercial.
VISITANTE ACTUAL DEL LUGAR:
Clientes en vehículos.
EVALUACIÓN SOCIOECONÓMICA:
Local Comercial posicionado en el sector.
COMUNICACIÓN ESCRITA:
Si.
PARTICIPACIÓN EN EL PROYECTO:
El propietario esta interesado en recibir una propuesta de compra del inmueble, reubicar el
depósito y pago de una prima comercial.
INTERÉS DE NEGOCIO:
CONOCIMIENTO DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL C.C. VIZCAYA:
NO.
PROPIETARIO:
MARGARITA DE J. SALDARRIAGA SALDARRIAGA.
MATRICULA INMOBILIARIA:
001-432800
DIRECCION:
CARRERA 32 D # 9-58
ASPECTOS JURIDICOS:
Ninguna.
DESCRIPCION:
Casa abandonada.
TIPO DE USO:
Vivienda.
IMPACTO URBANO:
Negativo.
ACTIVIDAD ACORDE CON ÉL:
NO.
HABITANTES:
Ninguno.
VISITANTE ACTUAL DEL LUGAR:
Ninguno.
EVALUACION SOCIOECONOMICA:
La edificación se encuentra en mal estado.
COMUNICACIÓN ESCRITA:
Si.
PARTICIPACION EN EL PROYECTO:
Sus propietarios se encuentran interesados en recibir una oferta de compra del inmueble.
INTERES DE NEGOCIO:
Si.
CONOCIMIENTO DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL C.C. VIZCAYA:
SI.
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94
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
No. Predio.
23
No. Predio.
24
PROPIETARIO:
YOLANDA MEJIA DE BOTERO Y OTROS.
MATRICULA INMOBILIARIA:
001-116551
DIRECCION:
CARRERA 32 D # 9-58
ASPECTOS JURIDICOS:
Ninguna.
DESCRIPCION:
Lote con fachada.
TIPO DE USO:
Ninguno.
IMPACTO URBANO:
Negativo.
ACTIVIDAD ACORDE CON ÉL:
NO.
HABITANTES:
Ninguno.
VISITANTE ACTUAL DEL LUGAR:
Ninguno.
EVALUACION SOCIOECONOMICA:
El inmueble fue adquirido recientemente por unos inversionistas que vienen adquiriendo este
tipo de edificaciones en la zona, para sin licencia de construcción adecuar oficinas que
comparten servicios comunes.
COMUNICACIÓN ESCRITA:
Si.
Participación en el proyecto:
No se ha logrado contacto con la propietaria.
INTERES DE NEGOCIO:
CONOCIMIENTO DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL C.C. VIZCAYA:
NO.
PROPIETARIO:
HAMBURGUESAS DEL CORRAL.
MATRICULA INMOBILIARIA:
001-9719
DIRECCION:
CARRERA 32 D # 9-70
ASPECTOS JURIDICOS:
Ninguna.
DESCRIPCION:
Casa abandonada.
TIPO DE USO:
Vivienda.
IMPACTO URBANO:
Negativo.
ACTIVIDAD ACORDE CON ÉL:
NO.
HABITANTES:
Ninguno.
VISITANTE ACTUAL DEL LUGAR:
Ninguno.
EVALUACION SOCIOECONOMICA:
Promotores del proyecto del plan parcial.
COMUNICACIÓN ESCRITA:
Si.
PARTICIPACION EN EL PROYECTO:
Confirmado.
INTERES DE NEGOCIO:
Si.
CONOCIMIENTO DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL C.C. VIZCAYA:
SI.
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95
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
No. Predio.
43
PROPIETARIO:
HAMBURGUESAS DEL CORRAL.
MATRICULA INMOBILIARIA:
001-499829
DIRECCION:
CARRERA 32 D # 9-92
ASPECTOS JURIDICOS:
Pendiente matricula.
DESCRIPCION:
Color y Forma.
TIPO DE USO:
Establecimiento de comercio.
IMPACTO URBANO:
Positivo.
ACTIVIDAD ACORDE CON ÉL:
Si.
HABITANTES:
Empleados del establecimiento de comercio.
VISITANTE ACTUAL DEL LUGAR:
Clientes en vehículos y empleados de la zona.
EVALUACION SOCIOECONOMICA:
Promotores del proyecto del plan parcial.
COMUNICACIÓN ESCRITA:
Si.
PARTICIPACION EN EL PROYECTO:
Confirmado.
INTERES DE NEGOCIO:
Si.
CONOCIMIENTO DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL C.C. VIZCAYA:
Si.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
4.4.3. Centro Comercial Vizcaya: Propietarios y Locales Activos.
PROPIETARIO
1
2
3
4
5
6
ALIANZA FIDUCIARIA
ÁLVARO CORREA
ÁLVARO TOBON VILLEGAS
ANTONIO ÁLVAREZ
ÁUTOGERMACO
BANCOLOMBIA
NEGOCIO
LOCALES
OCUPADOS
BEBESTH
LOCALES
VACÍOS
1
1
1
1
1
DERMATOLÓGICA
HERNANDOS PELUQUERÍA
LABORATIOR MEDICO LAS
AMERICAS
MTWO HANDS
1
1
1
BODY TECH GYM
MUNDO FORTUNA BINGO
1
1
1
28
7
BANCOLOMBIA-CISA
8
9
10
11
12
BBVA
CARICIA INTIMA LTDA
CEMENTOS ARGOS
CINECOLOMBIA-HALL CINES, SALAS,
SUBESTACIÓN
CISA
13
14
15
16
17
CISA (ÚTIL SÓTANO 2)
COMERCIA
CRISTIAN TORO
DROGUERÍA POPULAR
ELENA RODRÍGUEZ DE DÍAZ
18
19
20
FABIO POLANCO
FEDERICO ARANGO
FERNANDO IGNACIO VÉLEZ
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
FRANCISCO ARIAS - OTRO
GLORIA BOLAÑOS CASTAÑO
INVERSIONES I RPO - OTRO
JAIME ALBERTO VÉLEZ
JOSÉ DARÍO BETANCUR
JUAN RAFAEL VÉLEZ - OTRO
LADRILLERA ALTAVISTA
LUCKY GLOBAL ELEVATORS
LUZ STELLA LÓPEZ GIRALDO
MIRIAM DE CATAÑO - OTRO
OSCAR SALDARRIAGA
PASTELITOS PRJ
PATRIMONIO AUT. VIZCAYA
PERIÓDICO EL POBLADO
PRECOMPRIMIDOS LTDA
SADDLE ENTERPRISES INC
37
38
18
2
1
YAMAHA-MUSICAL
CINE COLOMBIA
4
3
HARRIS DELI
1
28
1
YAMAHA MUSICAL
1
BOTICA JUNÍN
SONIA YÉPEZ-ALQUILER DE
VESTIDOS
AVIATUR
1
1
1
1
2
YAMAHA-MUSICAL
YAMAHA-MUSICAL
1
PELUQUERÍA JAIME ALBERTO
KEBAS
GLORIA PELÁEZ & PÓRTELO
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
JENOS PIZZA
1
DRACO LUDOTECA
1
1
2
1
1
CAMPANA ACCESORIOS
ESCUELA BALLET FOLCLÓRICO
1
4
SALMOR SA
TOMAS URIBE
FITNESS SHOP
1
39
VALORA
CAFÉ PARADISO
1
40
YUDY VIVIANA LÓPEZ
1
1
6
1
TOTAL
33
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106
97
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
5.
PLANTEAMIENTO URBANÍSTICO DE LA
OPERACIÓN URBANA ESPECIAL DEL CENTRO
COMERCIAL
Como están enunciados los objetivos y las estrategias específicos que plantean las bases
de la estructura urbana a desarrollar en esta Operación Urbana Especial, es esencial
presentar una propuesta que resuelva aspectos tales como: La estructura general del
espacio público, la infraestructura vial y movilidad vehicular y peatonal, el pago de
obligaciones urbanísticas, la ocupación del espacio privado, la tipología formal y espacial
en consonancia con su ubicación, el manejo ambiental y la infraestructura de servicios
públicos.
A continuación se relaciona la Matriz de los Componentes Estructurantes que son la base
para el desarrollo de la definición de la Operación Urbana Especial del Centro Comercial
Vizcaya:
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98
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
5.1.
PROPUESTA METODOLÓGICA DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL.
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99
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
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100
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
La propuesta metodológica planteada para la Operación Urbana Especial del Centro
Comercial Vizcaya frente al Objetivo Principal plantea como Estrategia de Intervención,
definir 3 Acciones Urbanísticas las cuales deben estar sujetas a los requerimientos
básicos en términos de Infraestructura, Movilidad, Espacio Publico y Arquitectura.
Cada Acción Urbanística reconoce dichas categorías al momento de dar una respuesta
desde el punto de vista urbano y arquitectónico, buscando potenciar y consolidar al centro
Comercial en una Estructura Urbana de Intercambio que posibilite el cruce de los
diferentes Sistemas de Movilidad (peatonal y vehicular) y de las Espacialidades Publicas.
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101
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
5.2.
OBJETIVO GENERAL DEL PLANTEAMIENTO URBANÍSTICO.
Potenciar las oportunidades que ofrece la ubicación estratégica del centro comercial,
articulando e integrando los elementos del espacio público (que conforman el sistema
estructurante) en un solo sistema, con el propósito de contribuir a renovar y vitalizar el
Centro Comercial Vizcaya a través de la reestructuración urbana de la zona.
Contribuir a la renovación urbana del nodo de actividad múltiple (el cual hace parte de la
centralidad zonal del Poblado) generado en el punto donde se divide la Calle 10 y se
cruza con otros sistemas estructurantes.
5.3.
OBJETIVO DEL PLANTEAMIENTO ARQUITECTONICO.
Diseñar un equipamiento colectivo de abastecimiento que se vincule al sistema de
espacios públicos y equipamientos actuales y futuros en el entorno de la operación
Urbana Especial, y que adicionalmente se convierta en un elemento de referencia del
sector, de remate del bulevar de la calle 10.
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102
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
5.4.
ƒ
ESTRATEGIAS DEL PLANTEAMIENTO URBANÍSTICO.
Estrategia de Movilidad Peatonal
Potenciar los ejes viales estructurantes brindándole al peatón opciones de ruta a través de
una red peatonal continua.
Generar espacios peatonales que se vinculen a los proyectos urbanos que se desarrollan
en el sector.
Fomentar la permeabilidad del Centro comercial Vizcaya, desde el punto de vista
peatonal, generando en él una vocación de pasaje comercial.
ƒ
Estrategia de Espacio Público
Crear nuevos espacios públicos efectivos que vitalicen el espacio y propicien el encuentro
y la convivencia. Integrar los espacios públicos existentes y propuestos.
Fomentar la apertura de las fachadas del Centro Comercial, para lograr una relación
efectiva del espacio privado con el espacio público.
Potenciar los espacios públicos verdes que mitiguen los problemas ambientales y vinculen
de una manera efectiva los corredores ambientales de la Quebrada La Presidenta.
ƒ
Estrategia de Usos
Localización de usos estratégicos que sean grandes atractivos, como usos comerciales
para “permanecer” que eviten que la zona se muera en la noche, que propicien el
encuentro y vitalicen el espacio publico.
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103
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
5.5. PLANTEAMIENTO URBANO PROPUESTO
De acuerdo con el diagnostico urbano preliminar y las necesidades del Centro Comercial
Vizcaya la propuesta urbanística va dirigida al ordenamiento de tres aspectos principales.
1. El mejoramiento de la movilidad peatonal.
2. La creación de nuevos espacios públicos efectivos, que sean un aporte para la
ciudad y para el Centro Comercial.
3. Lograr la permeabilidad del Centro Comercial Vizcaya, haciendo efectiva su
relación con el espacio público (a nivel de fachadas).
Estos aspectos se buscan definir por medio de la ejecución de 3 Acciones Urbanísticas
cada una de las cuales esta encaminada a dar una solución integral en términos de
consolidar un proyecto integral desde el punto de vista tanto urbano como arquitectónico.
Imagen 030. Planteamiento urbano propuesto. Para la Operación urbana especial del Centro Comercial Vizcaya.
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104
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Propuesta Urbana: Análisis de las 3 Acciones
Operación Urbana.
ƒ
Urbanísticas planteadas para la
Acción Urbanística 01.
Imagen 031. Planteamiento urbano propuesto - Acción Urbanística 1.
ƒ
Acción Urbanística 01.
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105
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Generación de un zócalo urbano en el Centro Comercial Vizcaya y la Continuidad en
primer nivel desde el espacio publico hacia la construcción actual y la adición propuesta.
Acondicionamiento del paramento de la Manzana del actual centro comercial Vizcaya
recualificando el área de anden existente y a su vez generar un primer nivel permeable en
la adición al centro comercial, con el fin de configurar un zócalo urbano que responda a
las demandas de espacio publico que requiere la zona.
Sustentación:
• Potencia la recuperación peatonal del eje de actividad múltiple de la Calle 10 y
potencia la relación con el proyecto urbano de la Quebrada La Presidenta.
• Esta recualificación posibilita integrarse con más fuerza a la propuesta de adición
planteada, configurando así una unidad de proyecto que responda a las demandas
de espacio publico requeridas en este lugar.
• Esta intervención articula los flujos que vienen de la Calle 10 y del proyecto de la
Quebrada La Presidenta, resolviendo el problema de movilidad peatonal a través
de la nueva jerarquía que adquiere el zócalo urbano.
Operaciones Urbanas:
• Abrir toda la fachada y retrasar los locales para tener una plazoleta que se
consolida como el remate de la calle 10.
• Trasladar la actual vía distribuidora que pasa por el costado occidental del centro
comercial, redefiniendo su sección vial como par vial de la carrera 32d, este
desplazamiento posibilita unificar el centro comercial con la adición propuesta.
• Enfatizar en la fachada abierta en primeros niveles, que le dan un nuevo carácter
al Centro Comercial.
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106
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
ƒ
Acción Urbanística 02.
Imagen 032. Planteamiento urbano propuesto - Acción Urbanística 2.
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107
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
ƒ Acción Urbanística 02.
Redefinir la sección vial de la Carrera 32d y diseñar el nuevo espacio público que se
consolide como el remate de la calle 10.
Diseñar la nueva sección vial de la carrera 32d permitiendo desplazar la actual vía
distribuidora del Centro comercial posibilitando unificar las dos manzanas, y plantear un
espacio público que se consolide como remate de la calle 10.
Sustentación:
• Consolidar esta área como Remate urbano del bulevar de la Calle 10.
• La creación de un jardín y plazoleta pública como remate que aprovecha varias
oportunidades para conectar y tejer ejes estructurantes, mejorar la cantidad y
calidad de los espacios públicos del sector.
• Potenciar la recuperación peatonal de la calle 10 en este punto de intersección,
que permitiría prolongar su condición como eje de actividad múltiple y en cuyos
costados se desarrolla una fuerte actividad comercial.
Operaciones Urbanas:
• Diseñar un Espacio a la manera de jardín público con plazoletas, el cual encauce
los flujos peatonales en sentido occidente - oriente.
• Complementar dicha intervención con actividades comerciales que vitalicen el
espacio y le brinden seguridad.
• Enfatizar en la necesidad de la semaforización peatonal en la intersección de la
calle 10 con el centro comercial Vizcaya.
• Generar un nuevo edificio con fachadas abiertas en primer piso que vitalicen el
nuevo espacio publico y financien la inversión.
Esta Acción urbanística va acompañada de una propuesta de Movilidad que se presentará
a continuación:
ƒ Propuesta Definitiva de Movilidad.
Teniendo en cuenta los argumentos técnicos de los arquitectos encargados del proyecto
arquitectónico, urbanístico y paisajístico, y de la Unidad de Vías y Transporte en
Planeación Municipal, se opto por seleccionar, la Alternativa denominada como 2C; la
cual plantea redefinir el trazado de la carrera 32D, dentro de la manzana donde se tiene
previsto llevar a cabo la Ampliación del Centro Comercial Vizcaya, ya que el flujo vehicular
que llega por este corredor vial es alto y requiere tener un recorrido menos sinuoso.
En la Imagen 031 se esquematiza el trazado vial propuesto, donde es posible visualizar
en el fondo la red vial actual, para efectos de mostrar la incidencia de esta solución sobre
la manzana donde se va a desarrollar la Ampliación del Centro Comercial.
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Calle 10
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
P2
Ca
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9
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Carrera 32D
CENTRO
COMERCIAL
VIZCAYA
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Imagen 033. Trazado esquemático de la Alternativa 2C mejorada – Opción Seleccionada
Fuente: SALAZAR RODRIGO Y JIMENEZ MARGARITA. Proyecto Alameda. Año 2002.
El Plan que se ha formulado para el sector del Centro Comercial Vizcaya, contempla los
siguientes programas, asociados a la alternativa seleccionada:
-
Programa General de Infraestructura.
Programa de Movilidad de los Vehículos Particulares.
Programa de Movilidad del Servicio de Transporte Público Colectivo.
Programa de Movilidad del Servicio de Transporte en Taxi.
Programa de Movilidad Peatonal.
Programa de Movilidad del Transporte de Carga
Programa de Accesibilidad al Centro Comercial
Programa de Semaforización, Señalización y Demarcación.
De esta manera se consideran acciones para cada uno de las modalidades de transporte,
con el fin darle solución cómoda, ordenada y segura, a todos los componentes de
movilidad de la demanda que generará el Centro Comercial Vizcaya, así como minimizar
su impacto sobre el resto del tránsito y de los predios adyacentes.
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109
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
De igual manera, se ha buscado reducir el impacto barrera que generan normalmente las
vías de doble calzada sobre el tejido urbano, a través de la instalación de semáforos
peatonales que permitan integrar el Centro Comercial con los sectores adyacentes así
como con los proyectos del Boulevard de la calle 10 y de la quebrada La Presidenta.
El análisis de capacidad realizado a las intersecciones que están adyacentes al Centro
Comercial, considerando la demanda que va a generar éste, por causa del proyecto de
ampliación y remodelación, indica que las intersecciones de la carrera 32D con las calles
9 y 10, pueden funcionar muy bien con semáforos, de manera coordinada, con un tiempo
de ciclo de 45 segundos, ofreciendo al inicio del proyecto un nivel de servicio “B” que es
bueno.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 034. Diseño en Planta de la Nueva Vía-Carrera 32d
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 035. Diseño de Perfiles de la Nueva Vía-Carrera 32.
Seccione de vía Propuestas.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
•
Prediseño de redes de servicio:
Alcantarillado:
Este plano contiene las redes de aguas lluvias y aguas residuales para dotación de la
nueva calzada de la Carrera 32D.
Imagen 036. Plano del Alcantarillado existente y propuesto para la operación urbana del Centro Comercial Vizcaya.
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114
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Acueducto:
La propuesta de acueducto, proyecta un tramo de red de acueducto que “cierra” y
reemplaza el circuito suspendido al anular la red de la Carrera 32B. Este contiene dos
hidrantes obligados por las normas de Diseño de EPM y puede servir para la conexión de
la domiciliaria del Centro Comercial.
Imagen 037. Plano del Acueducto existente y propuesto para la operación urbana del Centro Comercial Vizcaya.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
ƒ
Acción Urbanística 03.
Imagen 038. Planteamiento urbano propuesto - Acción Urbanística 3.
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116
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
ƒ Acción Urbanística 03.
Consolidar el Sistema estructurante de espacio publico y equipamientos en el sector que
vincule la operación urbana del centro comercial con los proyectos urbanos que se vienen
desarrollando en el sector.
Diseñar el remate de la calle 10 como espacio publico que se vincule al sistema de
espacios públicos del sector, creando una base de sistemas estructurantes coherentes.
Sustentación:
• Consolidar el Remate urbano de la Calle 10 como parte del sistema de espacio
publico del sector.
• La creación de una plazoleta pública que articula el proyecto urbano de la
Quebrada La presidenta, el corredor de la calle 10, el proyecto del Parque lleras, el
proyecto de la quebrada La Poblada y que posibilita conectar y tejer ejes
estructurantes.
• Potenciar la recuperación peatonal de la intersección de la Calle 10, posibilitando
los flujos peatonales hacia el centro comercial Vizcaya.
• Vincular el edificio al sistema de equipamientos del sector.
Operaciones Urbanas:
• Diseñar un Espacio público, que permita activar los flujos peatonales en sentido
occidente - oriente.
• Complementar el diseño del espacio público con una propuesta de zócalo urbano
que de la opción de trabajar fachadas abiertas.
• Enfatizar en la necesidad de la semaforización peatonal en la intersección de la
calle 10 con el fin de permitir la conexión del centro comercial con los proyectos
urbanos circundantes.
• Integrar de manera efectiva los proyectos de espacio público desarrollados y por
desarrollar en el sector.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
5.6.
APROVECHAMIENTOS Y OBLIGACIONES.
Basados en el documento “Lineamientos para la Operación Urbana Especial del Centro
Comercial Vizcaya” del 23 de Marzo de 2007, Mercurio 200700094856; se han definido
para dicha operación lo concerniente a los aprovechamientos, las obligaciones y los usos.
Densidad 200 Viv/Ha
I.C no aplica
Altura 5 pisos
Ocupación
80% del área neta del lote en plataforma
60% del área neta del lote en torre
5.6.1. Aprovechamientos.
Para definir la base para el calculo del aprovechamiento máximo se tiene que la
Operación Urbana Especial del Centro Comercial Vizcaya, se desarrollará en un predio de
12.758.8 mt², correspondiente a la Unidad de Actuación; el POT, Acuerdo 046 definió
además que el área neta a ocupar en primer piso será la correspondiente al 80%, lo que
equivale a 10.207.04 mt², la norma adicionalmente definió una altura máxima de 5 pisos,
por lo que se multiplica el área neta por 5 para obtener el aprovechamiento máximo de un
proyecto nuevo en metros cuadrados 51.035.2 mt², en esta área están incluidas tanto las
áreas comunes como las privadas, la nueva construcción que se plantea para el Centro
Comercial Vizcaya tiene una relación entre áreas comunes y privadas del 50% / 50%;
obteniendo así el área máxima base para la definición de los aprovechamientos y
obligaciones urbanísticas 25.517.6 mt².
Aunque la Operación Urbana Especial de Vizcaya, contempla la vinculación del actual
edificio del centro comercial, esta edificación no será intervenida de forma directa debido
a que su comportamiento estructural haría inviable cualquier modificación; por lo que para
obtener la cantidad de metros cuadrados nuevos a ejecutar en la unidad de actuación, se
resta los metros cuadrados de lo ya construido y a permanecer, 15.559.09 mt², del área
obtenida denominada área máxima base para índice de construcción y obligaciones
urbanísticas 25.517.6 mt²; obteniendo 9.958.51 mt², que serán el máximo
aprovechamiento en metros cuadrados a ser ejecutados en la Operación Urbana
Especial.
CONCEPTO
Area Neta unidad de actuacion
Area a ocupar (80% del Lote)
Área Maxima de aprovechamiento mt
Áreas privadas del proyecto (50%)
Área Construida Actualmente
Area máxima desarrollable Futura
Area a desarrollarse en el proyecto
Area en mt2
Porcentaje
12.758,80
10.207,04
51.035,20
25.517,60
15.559,09
9.958,51
7.588,00
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100,0
61,0
39,0
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Sin embargo debido a condicionantes técnicos, la operación Urbana Centro Comercial
Vizcaya, solo construirá 7.588 mt²; sobre los cuales se establecerán de manera concreta
y definitiva las obligaciones y normativas urbanísticas derivadas del proyecto a
desarrollar.
5.6.2. Áreas de cesión pública y contribuciones especiales.
Según las obligaciones urbanísticas establecidas en el Acuerdo 046 de 2006, referidas a
la cesión de suelo para áreas verdes, recreacionales, equipamiento y construcción de
equipamiento comunitario se plantea:
ƒ
Suelo para espacio público y equipamientos:
* 20m² por cada 100m² construidos en otros usos.
* O un mínimo del 18% del área neta, para todos los usos, el cual se calcula
proporcionalmente a las áreas que se adicionan.
Se toma la resultante mayor para el cumplimiento de la obligación, en este caso 20 m² por
cada 100m².
7588m² x 20 /100= 1517,60 m² Área a ceder para Espacio Público y Equipamientos
* Cesión de Espacio Público dentro del Área De Planificación.
La operación urbana especial del Centro comercial Vizcaya plantea la cesión de espacio
público en la esquina occidental del área de planificación, plazoleta principal que será el
remate del proyecto del Bulevar de la Calle 10.
El Área de Cesión definitiva dentro del Área de Planificación será de 1.785 m2, por lo que
la Operación Urbana Especial del Centro Comercial Vizcaya esta planteando un Área de
Cesión Adicional Total dentro del Área de Planificación de 267,4 m2. El espacio público
estará dispuesto en consonancia con las recomendaciones de los diferentes proyectos de
espacio público que se adelantan en el sector propuestos por el Plan Especial del
Poblado y el POT-046.
* Adecuaciones adicionales de Espacio Público Fuera del Área De Planificación.
Adicionalmente fuera del Área de Planificación se hizo una Adecuación Adicional de
Espacio Publico de 748,3 m2, que pretende generar y vincularse al sistema de espacio
público planteado para esta zona. El espacio público estará dispuesto en consonancia
con las recomendaciones de los diferentes proyectos de espacio público que se adelantan
en el sector propuestos por el Plan Especial del Poblado y el POT-046.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 039. Planta de la propuesta arquitectónica en primer piso con el área de cesión de espacio publico.
ƒ Obligaciones Especiales
La Operación Urbana Especial Centro Comercial Vizcaya, posee adicionalmente una
obligación especial que consiste en dejar una zona privada de uso publico ó común
mínima equivalente al 10% del área neta del lote (Articulo 336°).
12.758.8m² x 10/100 = 1.275.8m² (zona verde privada)
Dicha sesión se hará de forma fragmentada en el área de planificación y dadas las
características del uso netamente comercial se generaran una serie de áreas privadas de
uso común cubiertas, duras y zonas verdes para el cumplimiento de dicha obligación.
ƒ
Construcción de equipamiento
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
1 % del área total construida en otros usos.
7.588m² x 1/100 = 75,88 m² área para construcción de Equipamientos
La cesión para construcción de equipamientos será de 75,58m², la cual podrá ser
trasladada en un sector cercano o hacia los equipamientos de planes parciales cercanos
como Argos 1, Argos 2, o Simesa, para la conformación de un equipamiento de mayor
jerarquía; igualmente el equipamiento dispuesto por el plan parcial podrá ser construido
por la unidad de actuación, en la cantidad de metros establecida en el presente plan
parcial, en el proceso de ejecución de la licencia de construcción que dicha unidad
genere; su uso y localización serán los establecidos en el presente plan parcial, pudiendo
la Administración Municipal disponer su pago en otras formas con la misma exclusiva
destinación para equipamientos a construir en la zona.
5.6.3. Cesión de Suelo para vías: Construcción y adecuación
Para la conformación de la unidad de actuación se deberá realizar el traslado de la
carrera 32D sentido oriente occidente, hacia el tramo de la carrera 32D sentido occidente
oriente, para formar un par vial de la vía al tesoro, el área de vía publica que se trasladará
será la existente, adicionalmente se mejoran las condiciones de andenes y antejardines
de la nueva vía.
Área a trasladar carrera 32D:
1.609 mt²
Imagen 040. Planta de la propuesta de Movilidad con la vía a trasladar.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
ƒ
Esquemas de la Vía a Trasladar y la Nueva Carrera 32D.
Imagen 041. Esquemas del Área de Vía Trasladar. Y del Área de Espacio Publico a ceder.
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122
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
5.6.4. Normativa Básica.
Parqueaderos: se establece como exigencia de estacionamientos de vehículos para el
presente Plan Parcial un mínimo de una (1) celda de estacionamiento privado por cada
100 mt² construidos y para visitantes una (1) celda de estacionamiento por cada 100 mt²
construidos; Para las motocicletas una (1) celda por cada 100 mt² construidos, los
parámetros anteriores nunca podrán inferiores a lo establecido en la norma básica
vigente para el Municipio de Medellín.
Se destinarán para personas con movilidad reducida una (1) celda por cada cincuenta
(50) celdas de los parqueaderos de visitantes. Estas estarán incluidas dentro del número
total de parqueaderos de visitantes exigidos.
Como referencia de la cantidad de parqueaderos para vehículos que se podrán generar
con la presente propuesta basada en el anteproyecto presentado se tiene que el Centro
Comercial Vizcaya, una vez se encuentre ampliado y modificado, se encontrarán un
aproximado de 23.147 mt2 de área privada, dividiendo esta área por (50m²), resulta en un
total de 463 celdas de parqueo requeridas, como mínimo en el proyecto.
La distribución de este número de celdas debe adecuarse de tal manera que en cada uno
de los accesos peatonales al Centro Comercial a través de los estacionamientos, se
ubiquen dos celdas destinadas a emergencias y/o personas de movilidad reducida.
Además, los espacios destinados para estacionamiento de vehículos Taxi dentro del
Centro Comercial son adicionales al requerimiento planteado en este capítulo.
Alturas: para el desarrollo del área de planeamiento se deberá considerar las alturas que
defina la autoridad aeronáutica de conformidad con el Decreto 266 de febrero 1 de 2.006,
o las normas que lo amplíen, modifiquen o sustituyan.
Ascensores: los edificios que requieran sistemas mecánicos de elevación (ascensores),
deberán hacer un estudio de tráfico de acuerdo a los estándares nacionales e
internacionales para determinar su número, velocidad y capacidad.
OTRAS NORMAS DE URBANIZACIÓN Y CONSTRUCCIÓN
Las normas no contempladas en este documento se regirán bajo la reglamentación
urbanística básica vigente para la ciudad de Medellín que se consideren aplicables en el
área de planificación del presente plan parcial.
5.6.5. Determinantes para el Modelo Arquitectónico de la Operación Urbana
Especial del Centro Comercial Vizcaya.
La operación urbana especial tiene como uno de sus objetivos el desarrollo arquitectónico
de la reconversión del centro Comercial Vizcaya, para dicho se deberán tener en cuanta
los siguientes lineamientos:
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
ƒ
El primer nivel del Centro Comercial Vizcaya deberá garantizar una relación directa
con el espacio público, por medio de accesibilidad, fachadas permeables y usos
comerciales más inmediatos para el transeúnte.
ƒ
Deberá garantizar las conexiones peatonales existentes y generar otras hacia los
costados norte y occidente, manteniendo esta área como suelo privado de uso
común.
ƒ
Es indispensable conformar un zócalo público a doble altura con fachadas
permeables que permitan la relación interior-exterior del edificio del Centro
Comercial.
ƒ
Se deberán reorganizar los accesos y las salidas de los parqueaderos con el fin de
aminorar los impactos negativos en la movilidad.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 042. Relación del primer Nivel con el Espacio Publico propuesto.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 043. Definición del Zócalo urbano con el manejo de fachadas permeables.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
6. SISTEMA DE REPARTO DE CARGAS Y
BENEFICIOS
El sistema de reparto de cargas y beneficios, se plantea para la distribución equitativa de
las cargas entre los participantes al interior de la unidad de actuación urbanística. Ya que
estando conformada la operación Urbana Especial por una solo unidad de actuación está
asumirá todas las cargas y todos los beneficios generados. Por lo anterior, el ejerció de
reparto se centrará en plantear cuales son las cargas que asumirá la UAU, y cuales es el
mecanismo por el cual los participantes o propietarios de dicha unidad se distribuirán
dichas cargas.
6.1. CARGAS DE LA UAU.
Las cargas del plan parcial son en general cesión y adecuación de suelo para vías y
andenes, cesión y adecuación de suelo para espacio público y construcción o dación en
dinero para equipamientos.
ƒ
Cesiones de suelo:
OBLIGACIONES URBANISTICAS - CARGASCONCEPTO
Cesion de suelo para espacio publico - Plaza Vizcaya - mt²
ƒ
Puntos
22.312,50
Mt² - Ml
1.609,00
1.785,00
1.609,00
1.785,00
749,00
120,00
Puntos
965,40
1.071,00
3.218,00
4.462,50
1.498,00
120,00
Construcción y/o adecuaciones:
OBLIGACIONES URBANISTICAS - CARGASCONCEPTO
Demolicion de Via Cr 32 D
Demolicion de zonas para espacio publico - plaza VizcayaConstruccion Via Nueva Cr 32D anden + via mt² + ampliacion puente
Construccion y adecuacion de espacio publico mt² - plaza VizcayaEspacio publico y via anexo fuera area de planificación. Construccion
Construccion de redes de Acueducto, Alcant, resi. Ml
ƒ
Mt² - Ml
1.785,00
Otras obligaciones- construcción y gastos técnicos:
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
OBLIGACIONES URBANISTICAS - CARGASCONCEPTO
Obligaciones especiales Suelo privado comun exterior mt² adecuacion
Elaboracion del plan parcial $
ƒ
Puntos
1.533,60
1.500,00
Mt² - Ml
Puntos
36.681,00
22.312,50
Total de Cargas:
OBLIGACIONES URBANISTICAS - CARGASCONCEPTO
Total de las cargas en pesos
Total metros cuadrados -espacio publico efectivo-
ƒ
Mt² - Ml
1.278,00
1.785,00
Valores de referencia utilizados:
VALORES DE SUELO
CONCEPTO
Centro comercial
Manzana por desarrollar
VALOR $
2.300.000
1.250.000
EQUIVALENCIA
EN PUNTOS
23,0
12,5
El valor de m² del centro comercial es el valor de m² de local comercial, el valor de la
manzana por desarrollar es el valor del suelo por mt²
COSTOS DE URBANISMO
CONCEPTO
Construccion de vias mts² + puente
Construc. Adecuacion Parques, Plaza mts²
Construccion de redes de servicio mt lineales
Engramado y aborizacion de zv y antejardin
Demoliciones
Construccion de Equipamiento
VALOR EN
EQUIVALENCIA
PESOS X mt²
EN PUNTOS
200.000,00
2
250.000,00
2,5
100.000,00
1
120.000,00
1,2
60.000,00
0,6
1.000.000,00
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
6.2.
APROVECHAMIENTOS DE LA OPERACIÓN
URBANA ESPECIAL.
PISO
PISO 1
PISO 2
PISO 3
PISO 4
SOTANO 1
SOTANO 2
SOTANO 3
SOTANO 4
TOTAL
PISO
PISO 1
PISO 2
PISO 3
PISO 4
SOTANO 1
SOTANO 2
SOTANO 3
SOTANO 4
TOTAL
AREA VENDIBLE EXISTENTE AREA VENDIBLE NUEVA
TOTAL AREA VENDIBLE
1409,3
3.871,9
5.281,2
4.080,2
1552,3
5.632,5
150,5
3.595,3
3.745,8
0
357,5
357,5
1.625,0
435,2
2.060,2
1912,5
1.018,0
2.930,5
1170,5
175,8
1.346,3
835,3
957,9
1.793,2
7588,2
15.559,0
23.147,2
TOTAL AREA VENDIBLE
5.281,2
5.632,5
3.745,8
357,5
2.060,2
2.930,5
1.346,3
1.793,2
23.147,2
VALOR. M² promedio ventas
Valor de venta X m²
$
$
$
$
$
$
$
$
7.000.000,00
4.000.000,00
3.500.000,00
3.500.000,00
4.000.000,00
3.500.000,00
4.500.000,00
7.000.000,00
TOTAL DE VENTAS $
$
$
$
$
$
$
$
$
$
36.968.400.000,00
22.530.000.000,00
13.110.300.000,00
1.251.250.000,00
8.240.800.000,00
10.256.750.000,00
6.058.350.000,00
12.552.400.000,00
110.968.250.000,00
$
4.794.024,76
ƒ Mecanismo de reparto al interior de la unidad de actuación urbanística.
Para la distribución equitativa de las cargas a asumir por la operación urbana espacial de
Vizcaya se tendrán como parámetro de distribución los beneficios a generarse.
Imagen 044. Definición del Bloque 1 y 2 en Sección.
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 045. Definición del Bloque 1 y 2 en Planta.
Para el cálculo de beneficios se va a diferenciar la unidad de actuación en dos bloques: el
primero Boque 1, conformado por las áreas vendibles del actual edificio de Vizcaya
(15.559.09mt²), y el segundo Bloque 2, conformado por los predios de la manzana sin
desarrollar con una área potencial vendible de 7.588 mt².
ƒ
El Bloque 1 genera los siguientes beneficios:
metros vendibles actuales
Valor actual de venta
15.559,09
2.300.000,00
metros vendibles readecuacion
Valor futuro de venta
15.559,09
4.794.024,76
Valor total actual
m²
35.785.907.000,00
Valor total futuro
m2
74.590.662.753,70
Beneficios en
puntos
357.859
Beneficios en
puntos
745.907
Los beneficios finales del bloque 1, se obtienen de la diferencia entre la venta de los
metros cuadrados a costo actual y la venta de los metros cuadrados con el desarrollo de
la Operación.
Total de beneficios nuevos
VALOR DEL PUNTO
Diferencia de
Beneficios en
puntos
388,048
100,000
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1
130
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Se lleva los valores a puntos para facilitar la actualización de los valores finales en la
operación, aunque los valores de venta de aumente o disminuyan, la cantidad de puntos
se mantendrá constante y lo que se actualizará será el valor del punto, dicho valor se
actualizara con base el incremento que registre el IPC.
ƒ
El Bloque 2 genera los siguientes beneficios:
Los beneficios finales del bloque 2, se obtienen del total de las ventas de los metros
cuadrados. 363.771 puntos.
BLOQUE 2 MANZANA
metros vendibles
Valor de venta
Valor total m2
7.588,00
4.794.024,76
36.377.059.903,57
Beneficios en
puntos
363.771
Se obtiene la proporción de beneficios por bloque, obtenidos gracias a la Operación
Urbana Especial:
BENEFICIOS DERIVADOS DE LA OPERACION URBANA ESPECIAL
En Puntos
Porcentaje
TOTAL DE BENEFICIOS BLOQUE 1
388.047,56
51,61
TOTAL DE BENEFICIOS BLOQUE 2
363.770,60
48,39
TOTAL DE BENEFICIOS
751.818,16
100,00
Los bloques asumirán las cargas en la proporción en que poseen beneficios, el bloque 1
asumirá el 51.61% de las Cargas equivalente a $1.893.273.604,66 pesos aprox; el bloque
2 asumirá el 48.39% de las Cargas equivalente a $1.774.826.695,34 pesos aprox. En el
tiempo se podrá actualizar el valor del punto, y el valor final de las cargas pero se
mantendrá constante la cantidad de puntos de cargas a asumir por la unidad de actuación
y por los bloques a su interior.
Bloque 1 Cargas
Bloque 2 Cargas
En Pesos $
1.893.273.304,66
1.774.826.695,34
En Puntos
18.932,73
17.748,27
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131
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
ƒ
Simulación urbanístico financiera de la operación urbana especial del centro
comercial Vizcaya.
A continuación se presenta una simulación general de la ejecución del plan parcial como
referencia de la factibilidad del proyecto.
COSTOS PREFACTIBILIDAD RECONVERSION BLOQUE 1
AREA DEMOLER P5-VACIO ANCLA
AREA A DEMOLER - LOCALES PARA CONEXIÓN
AREA A DEMOLER - ESCALERAS
REFORZAMIENTO ESTRUCTURAL TOTAL
AREAS DE SOTANOS 1-2-3-4
AREA CONSTRUIR BLOQUE SOBRE ESCALERAS
AREA REFORMAR P 1
AREA REFORMAR P 2
AREA REFORMAR P3
RECONVERSION DE FACHADA
COSTOS PREFACTIBILIDAD AMPLIACION BLOQUE 2
AMPLIACION OBRA NUEVA VIZCAYA ROSA
SOTANO TIPO 7-6- 5- 250 PARQUEOS Y MOTOS
AREA A CONSTRUIR SOTANO 4
AREA A CONSTRUIR SOTANO 3
AREA A CONSTRUIR SOTANO 2
AREA A CONSTRUIR SOTANO 1
AREA A CONSTRUIR PISO 1
AREA A CONSTRUIR PISO 2
AREA A CONSTRUIR PISO 3
mt²
AREA RECONVERTIDA
AREA A CONSTRUIR NUEVA
Total costos directos
Construcción Costo
directo
41.164.407.000,00
12.206.507.500,00
Total Costos
87.411.492.000,00
$ 0,00
$ 166.980.000,00
$ 25.800.000,00
$ 0,00
$ 547.680.000,00
$ 2.012.360.000,00
$ 224.350.000,00
$ 323.610.000,00
$ 256.340.000,00
$ 1.350.000.000,00
Total en $
7.842
1.982
1.532
2.094
26
1.813
1.681
1.657
$ 600.000,00
$ 1.000.000,00
$ 1.000.000,00
$ 1.000.000,00
$ 1.000.000,00
$ 1.000.000,00
$ 1.000.000,00
$ 1.000.000,00
$ 4.705.200.000,00
$ 1.982.000.000,00
$ 1.532.400.000,00
$ 2.094.000.000,00
$ 26.000.000,00
$ 1.812.900.000,00
$ 1.681.000.000,00
$ 1.656.600.000,00
6.864
18.627
$ 714.865,10
$ 831.598,39
$ 4.907.120.000,00
$ 15.490.100.000,00
25.491
Costo terreno +
Locales
Honorarios
1.670
258
0
913
2.875
321
462
366
5.400
mt²
$ X mt²
$ 250.000,00
$ 100.000,00
$ 100.000,00
$ 150.000,00
$ 600.000,00
$ 700.000,00
$ 700.000,00
$ 700.000,00
$ 700.000,00
$ 250.000,00
$ X mt²
20.397.220.000,00
Costos Indirectos
Administración Financieros.imp.
12.206.507.500,00
Ventas
110.968.250.000,00
Costos directos
Cargas urbanísticas
sin suelo
Total en $
$ 20.397.220.000,00
Total Directos
1.436.850.000,00 62.998.477.000,00
Total Indirectos
24.413.015.000,00
$
Utilidad
% sobre ventas
23.556.758.000,00
21,23
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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
7.
ESTRATEGIAS DE GESTION Y EJECUCION
DE LA OPERACIÓN URBANA ESPECIAL
DEL CENTRO COMERCIAL VIZCAYA.
Para la puesta en marcha de la ejecución del proyecto se plantea el siguiente
organigrama de gestión administrativa:
ETAPA PROYECTO Y OBRA
ACTUAL – F1
COPROPIEDAD
(PRIVADA Y COMUNAL) A
PROYECTO
RECONVERSIÓN
CCV
X%
PROYECTO
AMPLIACIÓN
CCV
Y%
NUEVA– F1
INVERSIÓN
(CAPITALIZACIÓN)
B
ƒ CUOTA EXTRA
(PATRIMONIO
AUTONOMO)
ƒ DERECHO FIDUCIARIO
PROPIETARIOS
MANZANA VECINA– F2
A (PAGO EN DINERO EN
DERECHOS
NUEVA INVERSIÓN – F2
B
(VENTA DE DERECHOS
FIDUCIARIOS)
ETAPA
OPERACIÓN
B1 A
B1
B1 B
RECURSOS
ƒ ZONAS
COMUNES
ƒ COMPRAR E
INTERVENIR Z.
PRIVADA
EDIFICACIÓN
RECONVERTID
A
INTERSECCI
X%
Y%
B2 A
B2 B
B2
EDIFICACIÓN
NUEVA
AMPLIACIÓN
RECURSOS
PARA
PROYECTO
Y OBRA
EDIFICACIÓN INTEGRADA
GRAN COPROPIEDAD CENTRO COMERCIAL VIZCAYA
ROSA
El manejo de la unidad de actuación se dividirá en dos bloques, el proyecto de
Reconversión Bloque 1 (edificio existente de Vizcaya) y el proyecto de ampliación Bloque
2 (construcción nueva), cada uno de los bloques tendrá un manejo administrativo
independiente pero coordinado por la copropiedad general.
El concepto planteado es retomado para el planteamiento del reparto de cargas y
beneficios al interior de la unidad de actuación.
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133
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
7.1.
GESTIÓN SOCIO ECONÓMICA.
Estrategias de gestión para la asociación o vinculación de predios de la unidad de
actuación.
Se han realizado reuniones informativas con los propietarios y arrendatarios de los
predios del centro comercial y de la manzana por desarrollar, de dichas reuniones se
concluyeron de manera general dos actuaciones:
1- La compra de los predios o derechos de propiedad.
2- La vinculación como socios del proyecto proporcional al área del predio o el derecho de
propiedad.
Con los predios 15, 16, 18, 19, 21, 22 y 23 se busca:
La adquisición del lote a precio comercial, según avalúo comercial realizado por un
perito avaluador de la Lonja de Propiedad Raiz de Medellín y Antioquia. Sin
embargo se hace necesario el saneamiento jurídico de los inmuebles.
Imagen 046. Imagen de los Predios 15, 16, 18, 19, 21, 22 y 23.
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134
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Con el predio 17 se propone:
La adquisición del lote, según avalúo comercial realizado por un perito avaluador de
la Lonja de Propiedad Raiz de Medellín y Antioquia. Adicionalmente se pretende la
reubicación del establecimiento de comercio en un lote cercano, de acuerdo a los
intereses del propietario, pero según autorización previa de la autoridad de
planeación, por las implicaciones que un depósito de material, establecimiento de
comercio, pueda generar en el sector.
Imagen 047. Imagen del Predio 17.
Con los predios 20, 24 y 43 se plantea:
Los propietarios se encuentran interesados en aportar el lote al proyecto y recibir
en dación en pago un local resultante en el proyecto. La adquisición se realizará
según avalúo comercial realizado por un perito avaluador de la Lonja de Propiedad
Raíz de Medellín y Antioquia.
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135
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Imagen 048. Imagen de los Predios 20, 24 y 43.
La copropiedad del Centro Comercial como representante de los propietarios de dicho
edificio ha manifestado la necesidad de participar de la Operación Urbana Especial.
En total se encuentra informado el 90% de propietarios participantes en la operación
urbana especial, este 90 % representa un área de 10.668. mt² equivalentes al 82.14% del
área neta de la unidad de actuación urbanística.
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136
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
7.2.
PLAN DE MANEJO AMBIENTAL (PMA) PARA EL DESARROLLO DE LAS
OBRAS CIVILES.
A continuación se presentan las medidas de manejo ambiental genéricas que deben ser
adoptadas al momento de adelantar las obras civiles. Estas medidas, además de las
recomendaciones generales derivadas del diagnóstico, se complementarán con base en
los resultados finales de la propuesta urbanística.
A través del PMA se establecen las medidas que pueden prevenir, mitigar, corregir y/o
compensar los impactos identificados como posibles a causa de la ejecución de un
proyecto urbanístico genérico.
7.2.1. Identificación de Impactos Ambientales.
Los impactos ambientales causados a partir de obras civiles de estas características se
encuentran ampliamente documentados. Una manera clara y resumida de ilustrar las
afectaciones medio ambientales se pude lograr a partir del uso de La Matriz de Leopolod,
una herramienta pensada para este tipo de obras.
La Tabla 47 relaciona cada una de las actividades realizadas durante el proceso
constructivo y de ocupación del territorio con las diferentes dimensiones y sus respectivos
componentes, mostrando la afectación en cada uno de ellos por medio de una equis (X)
en la celda correspondiente. Posteriormente se describe el tipo de impacto ocasionado y
el riesgo que se corre ejecutando dicha actividad, en caso de existir alguno.
Tabla 47: Matriz Leopold de impactos ambientales
1.
1.1
ACTIVIDAD
CONSTRUCCIÓN
Cerramiento provisional
1.2
Demoliciones
1.3
Adecuación de campamentos y
construcciones temporales
Economía
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Demografía
Política
Cultura
Social
Hábitats
Flora
Fauna
Suelo
Componente
Biótica
Procesos
Aire
Física
Agua
Dimensión
Impactos Ambientales
Ocupación del espacio público,
transformación del paisaje
Contaminación del aire con material
particulado, generación de ruido,
generación de escombros, ocupación
del espacio público, transformación
del paisaje, interrupción de servicios
públicos, cambios en el uso de
edificaciones
Generación de ruido, generación de
residuos sólidos
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Riesgos
Riesgo de accidentalidad,
caída de materiales,
riesgos operacionales
Incendios
137
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
1.5
Remoción de capa vegetal
1.6
X
X
Excavaciones superficiales
X
X
X
1.7
Excavación de fundaciones
X
X
X
1.8
Carga, retiro y disposición
escombros
X
X
1.9
Disposición de material de lleno
X
X
1.10
Lleno con material de préstamo
1.12
Transporte de materiales
X
1.13
Vaciado de concreto en
fundaciones
Instalación de hierro
X
1.14
X
X
X
X
Consumo de materiales
Preparación y vaciado de
concretos
X
X
X
X
1.16
Mampostería
X
X
X
X
1.17
Cubrimientos (Revoques,
estucos, enchapes)
Instalación de pisos
Conexión de servicios
X
X
1.20
Obras de urbanismo (Andenes,
zonas verdes, parques)
1.21
Desmantelamiento de
instalaciones provisionales
2.
2.1
2.2
OPERACIÓN Y
MANTENIMIENTO
Ocupación de los locales
comerciales
Mantenimiento de la
infraestructura existente
X
X
1.15
1.18
1.19
Alteración de las características del
suelo, contaminación del aire,
generación de sobrantes de
excavación, pérdida de cobertura
vegetal, contaminación del agua
con sólidos suspendidos
Alteración de las características del
suelo, contaminación del aire,
generación de ruido, generación de
sobrantes de excavación,
generación de emisiones
atmosféricas vehiculares
Alteración de las características del
suelo, generación de ruido,
generación de sobrantes de
excavación, interrupción de
servicios públicos, generación de
emisiones atmosféricas vehiculares
Generación de ruido, alteración de
las condiciones del suelo ex-situ,
contaminación con material
particulado, generación de
residuos sólidos, generación de
emisiones atmosféricas vehiculares
Generación de ruido, alteración de
las condiciones del suelo ,
contaminación con material
particulado, generación de
residuos sólidos, generación de
emisiones atmosféricas vehiculares
Generación de ruido, alteración de
las condiciones del suelo in situ,
contaminación con material
particulado, generación de
residuos sólidos, generación de
emisiones atmosféricas
vehiculares, alteración de las
condiciones del suelo ex situ,
disposición de suelo en las vías
Generación de emisiones
atmosféricas vehiculares,
generación de presión sobre el
tráfico vehicular
Contaminación del suelo
Consumo de materiales,
generación de ruido,
contaminación del aire, generación
de escombros, ocupación del
espacio público, transformación del
paisaje
Consumo de materiales,
contaminación del aire, generación
de escombros, ocupación del
espacio público, transformación del
paisaje
Contaminación del aire, generación
de escombros
Generación de escombros
Interrupción de los servicios
públicos, riesgo de inundación
Alteración de las características del
suelo, generación de ruido,
generación de escombros,
ocupación del espacio público,
contaminación del agua con
sólidos suspendidos y
sedimentables, transformación del
paisaje, interrupción de los
servicios públicos
Generación de ruido,
contaminación del aire, generación
de escombros
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Contaminación del recurso hídrico
con aguas residuales, generación
de residuos sólidos, contaminación
del aire, aumento en la demanda
de recursos, bienes y servicios,
aumento del tráfico automotor
Aumento en el consumo de
recursos, generación de residuos
sólidos, generación de escombros
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Movimientos en masa,
deslizamientos, riesgos
operacionales
Riesgo de accidentalidad,
movimientos en masa,
deslizamientos, riesgos
operacionales
Riesgo accidentalidad,
riesgos operacionales
Riesgo accidentalidad,
riesgos operacionales
Riesgo accidentalidad,
riesgos operacionales
Riesgo accidentalidad,
riesgos operacionales
Riesgo accidentalidad,
riesgos operacionales
Riegos operacionales
Caída de materiales,
riesgos operacionales
Caída de materiales,
riesgos operacionales
Riesgos operacionales
Riesgos operacionales
Riesgo de accidentalidad,
riesgos operacionales
Riesgo de incendio,
riesgos de amenazas
naturales
riesgos operacionales
138
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
7.2.2. Manejo Operativo del PMA.
La ejecución de este PMA será llevada a cabo por la empresa constructora de la unidad
de actuación, garantizando el cumplimiento en las actividades aquí definidas y
desarrollándolas efectivamente. Para ello la obra debe contar con una interventoría
ambiental, que además de verificar la debida realización y cumplimiento de las medidas
de manejo ambiental propuestas en el presente estudio, proponga las modificaciones y
nuevas medidas que se hagan necesarias.
7.2.3. Normatividad Aplicable.
Dentro de la normatividad básica que se tiene para el proyecto se cuenta con los aspectos
relacionados con Planeación del Área Metropolitana, además de los aspectos
concernientes a la normatividad en las emisiones de ruido y gases para el área y las otras
normas legales a las que hubiere lugar.
La principal normatividad aplicable a la obra es la siguiente:
•
Ley 99 de 1993 sobre Licencias Ambientales y sus decretos reglamentarios
•
Decreto 2811 de 1974 o Código Nacional de Recursos Naturales Renovables
•
Decreto 02 de 1982 - Contaminación del aire
•
Resolución 541 de 1994 - Manejo de escombros
•
Decreto 1220 de 2005 - Licencias Ambientales
•
Decreto 948 de 1995 – Contaminación atmosférica
•
Decreto 1594 de 1984 Contaminación del agua
•
Resolución 601 de 2006 Sobre niveles de inmisión y calidad de aire
•
Resolución 627 de 2006 Sobre niveles de ruido
7.2.4. Aseguramiento de Capacidades del PMA.
A través de este análisis se pretende definir elementos que ayuden a garantizar que las
labores ambientales de la obra puedan tener el desarrollo adecuado de acuerdo con lo
indicado en este Plan. Para un efectivo aseguramiento de capacidades del PMA se
requiere:
A. Personal: Debe ser personal competente y responsable de todas las acciones
que puedan generar efectos ambientales debido a sus actividades. El ingeniero
director del proyecto es el responsable de la totalidad de las medidas ambientales que
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139
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
B.
C.
D.
E.
deben tomarse dentro de la obra, y es quien podrá delegar la responsabilidad en un
profesional que considere idóneo para la realización de dicho trabajo.
Instrucción y conocimiento: El encargado de dirigir las acciones en la obra deberá leer
el presente documento, haciendo énfasis en las labores ambientales que se desprenden
del PMA. En caso de que existan dudas al respecto de las obras a implementar, estas
deberán ser aclaradas por nuestra oficina tan pronto el ingeniero las solicite.
Es de gran importancia que la totalidad del personal de la obra que labore en
actividades susceptibles de generar impactos ambientales significativos sea consciente
de dichos efectos, lo cual deberá ser informado por el ingeniero de la obra, los maestros,
etc., antes de iniciar la respectiva actividad.
Recursos económicos: Los costos totales del PMA estarán incluidos en el presupuesto
de la obra con el objeto de adelantar todas las actividades según los diseños
presentados.
Asesoría especializada: A lo largo del desarrollo de la obra pueden presentarse eventos
no previstos en el presente PMA. Ante estas eventualidades E&C Ambiental producirá
los informes o aclaraciones pertinentes.
Interventoría ambiental: Con el fin de verificar un cumplimiento adecuado de las
medidas ambientales propuestas en este PMA, la obra debe contar con una interventoría
ambiental de tal modo que igualmente se puedan realizar ajustes a las medidas cuando
las condiciones lo ameriten.
La labor de interventoría ambiental deberá ser realizada por personal idóneo. De acuerdo
con el desarrollo de las obras y la magnitud del impacto ambiental causado, se
recomienda realizar una visita mensual durante las labores de movimiento de tierras y
obra negra. Para el caso de las obras gris y blanca, es recomendable la realización de
una visita bimensual.
Los informes de interventoría producidos en cada una de las visitas serán conservados en
la obra y estarán a disposición de la Unidad Ambiental del Área Metropolitana a si así lo
solicitasen durante una visita de control y seguimiento.
7.2.5. Resumen de los Programas que deben adelantarse.
Con el objeto de garantizar la efectiva aplicación de las medidas de manejo ambiental, se
presenta a continuación, en la Tabla 48, un resumen de las labores que en este sentido
deben llevarse a cabo en la obra con sus objetivos correspondientes:
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140
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
NOMBRE DE LA MEDIDA
OBJETIVO
Cerramiento
Aislar la obra evitando interferencias con otras áreas y a
su vez el ingreso a la obra de personal ajeno
Señalización y control de Evitar accidentes e interferencias con zonas vulnerables.
ingreso
Horario de trabajo y
Evitar molestias a los vecinos
suministro de materiales
Manejo de excavaciones y Garantizar que los estériles generados y el estado parcial
movimientos de tierra
del terreno no se conviertan en factor de deterioro
ambiental, tanto por el material sólido como por el
manejo de sedimentos.
Manejo de Residuos
Asegurar una adecuada disposición de los materiales
Sólidos
sobrantes, permitir la reutilización del material de
descapote y el aprovechamiento de algunos de los
residuos producidos.
Reducción de la
Minimizar las descargas de partículas a la atmósfera
contaminación atmosférica
Manejo de campamentos Establecer las medidas de manejo preventivas y de
mitigación para proteger los recursos agua y suelo por
efecto del establecimiento de los campamentos dentro
del predio.
Manejo de grasas, aceites, Establecer unas medidas de manejo ambiental de tal
lubricantes y combustibles manera que se minimicen la posibilidad de
contaminación por el derrame de grasas, aceites,
lubricantes o combustibles.
Participación comunitaria Mantener oportunamente informada a la comunidad y
responder de manera rápida y ágil a las quejas e
inquietudes
Labores de manejo
Sentar las bases para un adecuado manejo de residuos
ambiental durante la
sólidos y áreas verdes durante el procesos de ocupación
ocupación
del territorio
Manejo de las actividades Minimizar los impactos causados por procesos
constructivas que invaden constructivos en los cuerpos de agua
las áreas de retiro y los
lechos de las quebradas
Tabla 48. Resumen de los objetivos de las obras del PMA
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141
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
7.2.6. Labores de Monitoreo y Seguimiento Ambiental.
Las labores de monitoreo y seguimiento ambiental se presentan en la Tabla 49.
Impacto Ambiental
significativos
Variable a Monitorear
Forma de Monitoreo
Frecuencia
Alteración de las
condiciones del suelo
Estado de cortes , llenos y Verificación visual
zonas descubiertas
Número de viajes a
escombreras con material
inerte
Una vez a la semana
a partir del inicio de la
obra
Incremento del riesgo de
accidentalidad
- Accidentes presentados
-Señalización y
cerramiento
-Disponibilidad y uso de
equipos de protección
personal
Verificación de los
accidentes
Verificación visual de la
señalización y los
cerramientos
Continua a partir del
inicio de las obras
Molestias a vecinos
Quejas recibidas,
cumplimiento de las
labores de manejo
ambiental
Verificación del número de
quejas, seguimiento a los
informes de interventoría y
a las labores propuestas
Continua a partir del
inicio de las obras
Tabla 49. Labores de monitoreo y seguimiento ambiental.
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142
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE.
Generación de material
particulado.
-Estado de las estructuras Verificación visual
de almacenamiento
-Colocación y/o estado
mallas.
-Polvo generado en vías,
zonas de
almacenamiento,
disposición, movimientos
de tierra y zonas de
lavado de vehículos
-Verificación de
certificados de emisiones
de los vehículos
-1 vez al mes a partir
inicio obras.
-1 vez al mes a partir
inicio obras.
-Periodos de fuertes
vientos o verano
intenso
Generación de Residuos
-Estado de las estructuras Verificación visual
de almacenamiento
-Correcta separación y
disposición final adecuada
1 vez al mes a partir
inicio de obra
Generación de Sedimentos
-Estado de canales y
Verificación visual
tanques de sedimentación
-Mantenimiento de los
sedimentadores
-Revisión de las medidas
de contención
1 vez al mes o luego
de fuertes lluvias
Contaminación del recurso
hídrico
-Estado del cerramiento
-Capacidad de los puntos
de acopio temporal de
residuos sólidos
-Número de personas
capacitadas y
cumplimiento de
instrucciones
-Estado de los sistemas
de tratamiento
1 Vez al mes
- Verificación visual
-Verificación de las listas de
asistencia a las
capacitaciones
-Control de efluentes
Tabla 49. Labores de monitoreo y seguimiento ambiental.
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