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Informe del Mercado
Residencial Barcelona
Metropolitana
Resumen Ejecutivo
Octubre 2011
11
aguirrenewman.com
22 de julio de 2008
Índice
I.
INTRODUCCIÓN………………………………………….………………………………3
2.
METODOLOGÍA Y DIVISIÓN GEOGRÁFICA………..………….………………….…3
3.
LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO ………..………….………………...…7
4.
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO……………………....………….………………..…11
Contacto Aguirre Newman
Pelayo Barroso Olazábal
Director Operaciones Análisis e Investigación de Mercados
(34) 91 319 13 14
pelayo.barroso@aguirrenewman.es
David Alonso Fadrique
Analista de Mercado
(34) 91 319 13 14
david.alonso@aguirrenewman.es
Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a
la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o
garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo.
Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se
realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman
Octubre 2011
Estudio del Mercado Residencial de Barcelona y su Corona
1.-Introducción
El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en el
municipio de Barcelona y en los principales municipios de su corona metropolitana. La fecha de
cierre del trabajo de campo del presente informe ha sido el 14 de octubre de 2011, habiéndose
obtenido la información durante los meses de septiembre y octubre del presente ejercicio.
2. Metodología y División Geográfica
El presente estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado de la vivienda plurifamiliar
(pisos) libre de nueva construcción en el municipio de Barcelona y en aquellas poblaciones del
área metropolitana de Barcelona ubicadas en su entorno próximo y que se detallan en el
presente apartado.
El informe se ha realizado sobre un total de 270 promociones de vivienda plurifamiliar en
régimen libre de las cuales a la fecha de cierre de la recogida de datos (14 de octubre de 2011)
201 se encontraban en comercialización, 60 se encontraban vendidas, mientras que 9 mantenían
su desarrollo y comercialización paralizadas. El trabajo de campo se ha realizado durante los
meses de septiembre y octubre del presente año.
La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los diferentes
distritos que administrativamente conforman la ciudad de Barcelona y por 10 de los principales
municipios de su corona metropolitana. El sistema seguido para la obtención de los datos ha sido
la simulación de compra de vivienda. Este método utilizado obliga a Aguirre Newman a declinar
cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde las promociones encuestadas.
A continuación se detallan los municipios analizados en el presente informe.
L´Hospitalet de Llobregat
Esplugues de Llobregat
El Prat de Llobregat
Santa Coloma de Gramanet
Cornellà de Llobregat
Badalona
Sant Boi de Llobregat
Cerdanyola del Vallès
Viladecans
Sant Cugat del Vallès
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Estudio del Mercado Residencial de Barcelona y su Corona
La selección de estos municipios de la Corona Metropolitana se ha realizado combinando la
proximidad a la ciudad de Barcelona, la actividad inmobiliaria y la población existente en el
momento de realización del estudio.
La información relativa a la superficie de las viviendas, metros cuadrados construidos, (m²) se
refiere:
M² construidos sin parte proporcional de zonas comunes.
En las promociones que incluían en el precio final de la vivienda el valor de la plaza de
garaje y/o trastero, se ha descontado al precio comercial del piso una cantidad (el
importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se
ubicaban) por dicho concepto, de cara a una correcta comparabilidad de la
información.
No se ha realizado análisis de las viviendas unifamiliares en el municipio de Barcelona ni en su
corona metropolitana debido a la escasez de la muestra y su diversidad, por lo que los resultados
podrían presentar sesgos importantes.
Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos posible con la realidad del
mercado, se ha realizado una zonificación tanto de Barcelona ciudad como de su corona
metropolitana que queda reflejada en el cuadro y el mapa que se incluyen a continuación.
Los distintos distritos que componen el municipio de Barcelona no se encuentran, por regla
general, enteramente adscritos a una zona determinada del análisis, sino que pueden formar
parte de zonas diferentes. Las diferentes zonas hacen referencia al mayor o menor grado de
exclusividad. De manera que aquellas áreas de la ciudad de Barcelona incorporadas en la zona
“prime” serán las más exclusivas, mientras que las que aparecen incorporadas en la zona A3
serían las menos exclusivas.
La denominación de las zonas y la adscripción de las promociones a las mismas, se basa en el
conocimiento de Aguirre Newman del mercado y de la percepción de las mismas por su
ubicación, calidades y entorno.
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ZONA
DISTRITO
L´Eixample
Pza. Francesc Macia – Av. Diagonal – Av. De Sarriá – Pº Manuel Girona – Bosch I
Gimpera – Cardenal Vives i Tutó – Fontcoberta – Carrer dels Vergós – Pza. de Oriente
– Vía Augusta – Calvet – Travessera de Gracia – Vía Augusta – Av. Diagonal – Pza.
Francesc Macia.
Ronda del General Mitre – Vía Augusta – Ronda de Dalt (Ambos lados)– Av. República
Argentina – Ronda del General Mitre.
Av. Diagonal – Av. De Sarriá – Travessera de Les Corts – Gran Vía de Carles III – Av.
Diagonal – D’ esplugues – Eduardo Toldrá – Ardemans – Cº de Finistrelles – Nogueres
– Avellaners – Ametllers – Font del Lloc – Mare de Deu de Lordá – Montevideo – Av.
España – Bosch i Gimpera – Mulhacén – Pº de Manuel Girona – Av. Sarriá.
Pº de Gracia entre Gran Vía de Les Corts Catalanes y Av. Diagonal
Sarriá – Sant Gervasi
Travessera de Gracia – Vía Augusta – Av. Del Príncipe de Asturias – Ronda del General
Mitre – Vía Augusta – Clavet – Travessera de Gracia.
Sarriá – Sant Gervasi
PRIME
Les Corts
A-1
A2
A3
PERÍMETRO
Les Corts
Travessera de Les Corts – Gran Vía de Carles III – Av. Madrid – Av. Joseph Tarradellas
– Travessera de Les Corts.
L´Eixample
Pza. Francesc Macia – C/ Comte d´Urgell – C/ Córcega – C/ Muntaner – C/ Valencia –
C/ Balmes – Gran Vía de Les Corts Catalanes – C/ Girona – C/ Córcega – Av. Diagonal
– Pza. Francesc Macia.
Ciutat Vella
Frente Marítimo del Pº de Colom y del Pº de Joan de Borbo Comte de Barcelona
Ciutat Vella
Barrio Gótico
Les Corts
Gran Vía de Carles III – Av. Madrid – Ctra. Collblau – Travessera de Les Corts – Gran
Vía de Les Corts.
L´Eixample
Pza. Francesc Macia – Av. Joseph Tarradellas - Pza. Paisos Catalans – C/ Tarragona –
Pza. España – Gran Vía de Les Corts Catalanes – Pza. Universitat – C/ Pelai – C/
Fontanella – Ronda Sant Pere – C/ Ribes – C/ Marina – Av. Diagonal – C/ Girona – Gran
Vía de Les Corts Catalanes – C/ Balmes – C/ Valencia – C/ Muntaner – C/ Córcega – C/
Comte d´Urgell – Pza. Francesc Macia
Gracia
Distrito Entero
Sant Martí
Pza. dels Voluntaris – C/ La Marina – Av. D´Icaria – C/ Taulat – Diagonal Mar – Ronda
Litoral – Pza. dels Voluntaris
Les Corts
Sants Montjuïc
Ciutat Vella
Sant Martí
Sant Andreu
Nou Barris
Horta Guinardo
Resto del distrito
Distrito Entero
El Raval, Ribera y La Barceloneta
Distrito Entero salvo Frente Marítimo definido en A2
Distrito Entero
Distrito Entero
Distrito Entero
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Respecto a los municipios incluidos en el presente estudio, a continuación se adjunta un mapa con su
ubicación geográfica.
Cerdanyola del Vallés
San Cugat del Vallés
Sant Just Desvern
Esplugues de Llobregat
Sant Boi de Llobregat
Santa Coloma de Gramanet
Cornellá de Llobregat
Viladecans
Hospitalet de Llobregat
El Prat de Llobregat
Badalona
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3.- La coyuntura general del mercado
El año 2010 supuso la salida de la economía española de la fase de contracción económica en la
que llevaba inmersa durante seis trimestres consecutivos. No obstante, la evolución de la
economía a lo largo de los años 2010 y 2011 ha estado más cercana al estancamiento que a un
crecimiento real de la economía, algo que queda reflejado en un crecimiento anual durante el
año 2010 del PIB del -0,1% y una estimación de crecimiento del 0,7% durante el año 2011. Por
otro lado, esta atonía económica dificulta la mejora del mercado de trabajo que se mantiene en
tasas cercanas al 21% de paro, y sin perspectivas de mejora a lo largo del presente año.
El siguiente gráfico presenta la evolución del PIB nacional en el periodo 1996-2010 y la previsión
para el año 2011. Tras un periodo prolongado de fuerte desarrollo económico caracterizado por
crecimientos anuales del PIB superiores al 3,0%, una reducción de la tasa de desempleo en más
de 10 puntos porcentuales, una tasa de inflación controlada y por la generación recurrente de
superávits públicos, se observa como durante el año 2008 la estabilidad en el crecimiento se
pierde produciéndose un cambio radical en la situación económica. Este cambio desembocó a
partir del cuarto trimestre de 2008 en una recesión económica que se prolongó durante 6
trimestres consecutivos.
La restricción en el crédito derivada de una crisis mundial en los mercados financieros, una
recesión generalizada en el crecimiento de las economías de los países desarrollados y una crisis
en los mercados inmobiliarios, especialmente virulenta en España por su fuerte exposición al
sector, desembocaron en una profunda crisis económica que se ha prolongado desde el último
trimestre de 2008 hasta el primero de 2010.
Producto Interior Bruto (PIB)
6.0%
5.0%
4.5%
5.0%
3.9%
4.0%
3.0%
4.7%
3.6%
2.7%
2.4%
3.1%
3.3%
3.6%
4.0%
3.6%
2.77%
2.0%
0.9%
1.0%
0.85%
0.0%
-0.10%
-1.0%
-2.0%
-3.0%
-3.7%
-4.0%
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011 e
Fuente: INE y elaboración propia
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El mercado de trabajo ha mostrado durante este periodo un comportamiento especialmente
negativo incrementándose la tasa de paro desde el 7,95% (2T 2007) al 20,89% (2T 2011). El
mal comportamiento del mercado de trabajo, unido a las dificultades para la obtención de
financiación y al “efecto precaución”, que lleva a aquellos con una economía personal en mejor
situación a reducir el gasto, sigue afectando de manera muy negativa al consumo.
La situación económica de España sigue siendo muy preocupante a la vista de los últimos datos
macroeconómicos conocidos. Los datos adelantados del tercer trimestre, presentados por el
Banco de España, muestran en líneas generales una atonía en la actividad económica y una
continuidad en la ralentización mostrada a lo largo de la primara mitad del año. El Banco de
España fundamenta el “parón” en la desaceleración de la demanda nacional y en la caída del
gasto público. Otros tres factores que siguen mostrando una debilidad importante son el sector
de la construcción, que sigue reflejando una contracción en su comportamiento, y la actividad del
sector industrial y servicios que sigue mostrando una falta de
vigor en su crecimiento.
Únicamente muestra una mejora relevante el sector vacacional con un comportamiento por
encima de las previsiones iniciales consecuencia del mejor comportamiento del turismo
extranjero.
El escenario más probable para la economía española para el final de 2011 y comienzo de 2012
es la de un mantenimiento de mínimas tasas de crecimiento económico positivas, si bien, la
probabilidad de que dicho escenario no se alcance se ha incrementado en los últimos meses. El
riesgo de que no se logre el compromiso de déficit fiscal, principalmente por la situación de las
comunidades autónomas, y las dudas sobre la posibilidad de impago por parte de determinados
emisores de deuda soberana, están actuando como factores de riesgo para el débil crecimiento
de nuestra economía.
Desde el punto de vista residencial, son los mercados residenciales situados dentro de los cascos
urbanos los que mejor comportamiento están teniendo. Estos mercados presentan una menor
oferta de desarrollos de obra nueva en comercialización como consecuencia de la mayor
consolidación urbana y del menor volumen de suelos para desarrollo residencial. Por otro lado,
están enfocados a un perfil de población con un nivel socioeconómico más elevado y, en
principio, menos afectado por la crisis económica. Por otro lado, los mercados situados en la
periferias de las grandes ciudades muestran un peor comportamiento debido a los importantes
desarrollos llevados a cabo en la época de crecimiento económico y por estar enfocados a dos
de los grupos de población más afectados por la actual situación de crisis económica: jóvenes en
edad de emanciparse y población inmigrante.
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Aunque en los últimos años el ajuste en precios ha sido considerable, de media en Barcelona
capital han pasado de los 6.929 €/m2 de 2007 a los 4.167 €/ m2 de la actualidad y en la corona
metropolitana desde los 4.734 €/m2 de 2007 a los 3.320 €/m2, hay claros frenos que siguen
impidiendo el despegue de la demanda:

precios de venta por encima de las posibilidades financieras de muchos compradores
interesados, que se ven expulsados del mercado.

potenciales compradores con capacidad económica para afrontar la compra, no acaban
de decidirse ante la probabilidad de que los precios se ajusten aun más y puedan
comprar con mayor descuento en unos meses.

compradores de reposición que para poder acceder a una nueva vivienda necesitan
vender en el mercado de segunda mano la que en estos momentos tienen en
propiedad.

existencia de un “efecto precaución” que en general está frenando el consumo y en
particular hace que potenciales compradores de viviendas, ante la posibilidad de la
pérdida del puesto de trabajo o del empeoramiento de su situación laboral, estén
retrasando como precaución su decisión de compra.
Al margen de los ajustes de precio que se están produciendo desde hace 3 años y que suponen
una mejora en la accesibilidad a la vivienda, es absolutamente imprescindible una vuelta de la
confianza a los compradores que pasa por un crecimiento consolidado de nuestra economía y
por un retorno a la creación de puestos de trabajo. En ambos aspectos el consenso de los
analistas no es positivo. Si bien es cierto que el presente año nuestra economía va a mostrar
tasas de crecimiento positivas, dicho crecimiento va a ser muy suave, por debajo del 1% y con
crecimientos muy moderados en el medio plazo que van a ser insuficientes para crear empleo de
manera vigorosa. Históricamente, la economía española no ha generado empleo neto con
crecimientos del PIB inferiores al 2,0%, con lo cual, no se verá una creación de empleos
consistente en el medio plazo. Sin un retorno a un crecimiento fuerte de la economía que genere
empleo de manera sólida va ser muy difícil un retorno de la confianza a los consumidores que
provoque un incremento en el número de compraventas.
Tras realizar este trabajo de investigación, podemos concluir que la actividad en el mercado
residencial de Barcelona durante el periodo analizado ha mantenido un comportamiento muy
similar al del periodo 2008-2010, caracterizado por un ajuste progresivo en los precios de venta
desde máximos de 2007, unos importantes márgenes de negociación, una disminución de la
actividad compradora y una limitada actividad promotora.
A continuación se detalla la información básica del ejercicio en el mercado residencial de
Barcelona capital y su corona metropolitana. A lo largo del presente informe los datos
presentados en las siguientes tablas serán desarrollados entrando a comentar aquellas
particularidades y circunstancias concretas consideradas de mayor interés.
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Of Inicial
Stock en
unidades
% Stock
/Of Inicial
Precio €/m²
CIUTAT VELLA
GRACIA
HORTA GUINARDÓ
L´EIXAMPLE
LES CORTS
NOU BARRIS
SANT ANDREU
SANT MARTÍ
SANTS-MONTJUÏC
SARRIA-SANT GERVASI
TOTAL
323
320
208
425
155
55
195
750
259
99
2.789
15
137
111
109
136
17
71
141
57
37
831
4,6%
42,8%
53,4%
25,6%
87,7%
30,9%
36,4%
18,8%
22,0%
37,4%
29,8%
4.838
4.088
3.717
5.373
3.603
3.030
3.755
3.579
3.736
6.199
4.167
MUNICIPIO
Of Inicial
Stock en
unidades
% Stock
/Of Inicial
Precio €/m²
698
105
492
43
265
820
981
198
46
242
3.890
285
26
147
11
107
108
260
106
27
51
1.128
40,8%
24,8%
29,9%
25,6%
40,4%
13,2%
26,5%
53,5%
58,7%
21,1%
29,0%
2.654
2.907
3.194
2.818
3.960
4.198
3.254
3.034
3.043
4.067
3.230
DISTRITO
BADALONA
CERDANYOLA DEL VALLÈS
CORNELLA DE LLOBREGAT
EL PRAT DE LLOBREGAT
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
L' HOSPITALET DE LLOBREGAT
SANT CUGAT DEL VALLES
SANT BOI DE LLOBREGAT
SANTA COLOMA DE GRAMENET
VILADECANS
TOTAL
Plazo
Comercialización
(meses)
43,5
91,7
85,3
65,9
52,6
55,1
68,3
72,6
78,2
96,2
66,7
Plazo
Comercialización
(meses)
80,5
66,0
50,0
77,2
56,3
71,6
66,3
48,3
61,0
67,2
64,7
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4.- Conclusiones
Tras realizar este trabajo de investigación podemos concluir que la actividad en el mercado
residencial de Barcelona durante el periodo analizado se ha caracterizado por 8 circunstancias
clave que a continuación se enumeran.
1.
El precio medio de la vivienda libre en comercialización en Barcelona capital en
octubre de 2011 es un 14,7% inferior a la del producto que se encontraba en
venta en 2010. Este descenso supone el cuarto consecutivo desde el precio máximo del
m2 alcanzado en el año 2007. El descenso acumulado en los precios desde máximos de
2007 hasta 2011 ha supuesto que el precio medio por m2 haya pasado de los 6.929 €/m2 a
los 4.167 €/m2. Se mantienen los amplios márgenes de negociación ya observados en el
periodo 2008-2010. En la actualidad los promotores están aceptando márgenes medios que
varían entre el 5% y el 15% sobre el precio oficial de salida.
Un piso medio en Barcelona capital tiene una superficie media de 92 m², un precio medio
del m² de 4.167 € y un precio medio final de 384.774 €. Para hacer frente a su compra y
considerando un préstamo hipotecario al 3,5% de interés, debe pagarse 82.435 euros en
concepto de entrada y desembolsarse mensualmente 1.514 euros durante 25 años ó 1.358
euros durante 30 años. De esta manera la tasa de esfuerzo en Barcelona capital, medida la
misma como el porcentaje de la renta bruta disponible del hogar destinado al pago de la
hipoteca (30 años), se sitúa en términos medios en el 33%, un porcentaje en línea con lo
requerido por un mercado equilibrado. No obstante, si lo que se analiza es el ratio de
accesibilidad a la vivienda derivado de dividir el precio medio de la vivienda entre la renta
bruta disponible del hogar, se observa como el mismo sitúa en el 7,8, una cifra considerada
muy por encima de la que un mercado sano admitiría. En un mercado sano el precio de la
vivienda no debe superar en más de 4,5 veces la renta bruta disponible del hogar.
En el caso de los municipios analizados de la corona metropolitana de Barcelona, el ajuste
en el precio medio en los últimos 12 meses ha sido del 11,15%. El descenso acumulado en
los precios desde máximos de 2007 ha supuesto que el precio medio por m² haya pasado
de 4.734 €/m² a 3.230 €/m², para la tipología de vivienda plurifamiliar (pisos).
2.
Incremento generalizado de los plazos de comercialización en todos los distritos
de Barcelona capital. El plazo medio para la comercialización de una promoción en
Barcelona capital (28 viviendas de media) es de 66,7 meses, frente a los 55,8 meses del año
2010. El incremento de los plazos de comercialización en el periodo 2009-2011 ha sido
mucho más suave que en periodos anteriores.
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Los municipios de la corona metropolitana presentan en 2011 unos plazos de
comercialización notablemente superiores a los del anterior periodo analizado. En la
tipología de vivienda plurifamiliar (39 viviendas de media por promoción) el plazo medio de
comercialización se sitúa en los 64,7 meses frente a los 45,6 meses de 2010.
3.
En línea con lo que ha ocurrido en el resto de España, las compraventas de
viviendas libres nuevas han mantenido un comportamiento condicionado por las
medidas fiscales tomadas por el gobierno. Durante el cuarto trimestre de 2010 se
observó en tasa interanual un incremento en el número de transacciones ante la
desaparición el 1 de enero de 2011 de la desgravación por la adquisición de vivienda
habitual. Mientras, las cifras de ventas del primer semestre del año en el municipio de
Barcelona muestran una clarísima contracción en las ventas. En comparación con el primer
semestre de 2010 la venta de viviendas de obra nueva registra un descenso del 52,3%.
EVOLUCIÓN VENTAS VIVIENDAS OBRA NUEVA. BARCELONA CAPITAL
PRIMER SEMESTRE 2004-2011
2.000
1.800
1.888
1.767
1.600
1.408
1.400
1.200
1.052
1.000
919
860
745
800
600
438
400
200
0
2004
2005
2006
207
2008
2009
2010
2011
Fuente: Ministerio de Fomento
4.
Se mantiene la tendencia ya mencionada en años anteriores por la que la
actividad promotora muestra una importante contracción con el objetivo de no
incrementar el stock de viviendas en el actual contexto de baja demanda. Por otro
lado, esta baja actividad promotora es también consecuencia de las dificultades de los
promotores para obtener financiación para el desarrollo de proyectos residenciales. Las
entidades financieras exigen a los promotores que desean desarrollar un proyecto, como
condición para dar la financiación, unos niveles de preventas muy difíciles de conseguir en el
actual entorno de mercado. No obstante, se ha apreciado en comparación con el año 2010
una mayor actividad promotora que ha supuesto el inicio de la comercialización de al
menos 9 nuevos proyectos en Barcelona capital y 10 en los municipios de su corona
metropolitana analizados en el presente estudio. Por otro lado, se han detectado el retorno
al mercado de un considerable volumen de proyectos que durante la realización del estudio
de 2010 se encontraban paralizados.
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El siguiente gráfico muestra la evolución del número de viviendas terminadas en la provincia
de Barcelona en el periodo 1991-2010. Se observa como el año 2010 muestra el menor
número de viviendas terminadas de toda la serie.
EVOLUCIÓN VIVIENDAS TERMINADAS. BARCELONA PROVINCIA
VIVIENDAS TERMINADAS
PROMEDIO PERIODO 1991-2010
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0
Fuente: Ministerio de Fomento
5.
La baja actividad promotora está provocando un descenso en la oferta de
viviendas tanto en Barcelona capital como en los municipios de su corona
metropolitana. La entrada en el mercado de nuevas promociones residenciales sigue
siendo baja, lo que unido a la lenta pero progresiva venta de viviendas, la paralización de
proyectos o la comercialización de los mismos bajo el formato de alquiler con opción de
compra, está reduciendo la oferta de viviendas disponibles.
6.
En determinados mercados, principalmente áreas de Barcelona capital, el stock
disponible de viviendas nuevas y libres se ha ido reduciendo en los últimos años y
se corre el riesgo en el corto y medio plazo, si no se inician nuevos desarrollos, de
situarse en niveles residuales. En estos mercados el interesado en adquirir una vivienda
debería, en su caso, acudir al mercado de segunda mano donde la oferta a nivel general es
amplia en todos los distritos de Barcelona. Ejemplos de distritos con bajo stock disponible
de vivienda nueva son Ciutat Vella, Nou Barris y Sarria-Sant Gervasí.
7.
Se mantiene la tendencia mencionada en 2010 por la que las entidades financieras
se han convertido en competencia directa de los promotores a la hora de
comercializar las promociones que se están adjudicando.
Las posibilidades de las entidades financieras de vender el producto eliminando el margen
del promotor e incluso desde este límite bajando aun más el precio, aunque suponga
incurrir en pérdidas, es una posibilidad a la que la mayoría de los promotores no puede
acceder. A la entidad financiera le interesa recuperar liquidez lo antes posible aun a costa de
asumir pérdidas controladas, a la vez que sigue colocando el producto de manera
progresiva para evitar un desplome en los precios.
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Por otro lado, las entidades financieras siguen ofreciendo préstamos hipotecarios con
condiciones más ventajosas para la financiación de las compras de sus propias promociones
que a proyectos ajenos.
8.
Como se ha mencionado en el apartado de coyuntura global, hay determinados
factores surgidos en los últimos meses que están dificultando aun más la
compraventa de viviendas. Entre estos factores desfavorables, habría que destacar la
desaparición de la desgravación por la compra de la vivienda habitual (1 de enero de 2011)
o el incremento en el coste de la financiación derivado de los mayores diferenciales
aplicados sobre el Euribor y de las mayores exigencias por parte de las entidades
financieras.
En el siguiente gráfico se observa el fuerte repunte de la inflación que se sitúo en un
máximo de 3,8% en el mes de abril. El tipo de interés del Banco Central Europeo se ha
incrementado en 25 puntos porcentuales en el mes de abril después de mantenerse situado
23 meses en el 1,00%. Por su parte, el Euribor ha mostrado una tendencia creciente a lo
largo de 2011 que en los dos últimos meses ha mostrado signos de relajarse.
Euribor (12 meses)
Tipo Interes (BCE)
IPC
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
-1,00
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
octubre
noviembre
diciembre
enero
febrero
marzo
abril
mayo
junio
julio
agosto
septiembre
-2,00
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente: INE
El siguiente gráfico muestra los índices hipotecarios de referencia aplicados por las
entidades financieras en España, bancos y cajas de ahorro, y como a pesar del descenso en
el Euribor a partir de julio de 2011 estos han mantenido una tendencia creciente ante el
progresivo incremento de los diferenciales por parte de bancos y cajas de ahorro.
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Departamento de Análisis e Investigación de Mercados
Octubre 2011
Estudio del Mercado Residencial de Barcelona y su Corona
Índices Hipotecarios de Referencia (%)
6,5%
5,5%
Banca
6,33
6,28
5,64
5,323
4,5%
5,248
4,35
5,20
4,68
4,49
3,743
4,12
3,5%
Euribor
6,08
6,16
6,15
Cajas de Ahorro
3,182
3,089
3,355
2,924
3,002
3,144
3,010
2,622
2,5%
3,428
3,238
2,786
2,554
2,627
2,432
2,476
1,909
1,412
1,526
1,373
1,215
1,231
2,067
2,144
1,924
1,5%
3,694
3,471
3,490
3,452
sep-11
jul-11
ago-11
jun-11
abr-11
may-11
feb-11
mar-11
dic-10
ene-11
oct-10
nov-10
sep-10
jul-10
ago-10
jun-10
abr-10
may-10
feb-10
mar-10
dic-09
ene-10
oct-09
nov-09
sep-09
jul-09
ago-09
jun-09
abr-09
may-09
feb-09
mar-09
dic-08
ene-09
oct-08
nov-08
sep-08
ago-08
0,5%
Fuente: AHE
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Residencial
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