casos por falta de pago para caseros ¿Qué es un caso por falta de pago? Ubicaciones de la Corte de Vivienda Bronx 1118 Grand Concourse Bronx, NY 10451 718-466-3025 Brooklyn 141 Livingston Street Brooklyn, NY 11201 347-404-9200 Harlem Community Justice Center 170 East 121 Street New York, NY 10035 212-360-4113 Manhattan 111 Centre Street New York, NY 10013 646-386-5500 Queens 89-17 Sutphin Boulevard Jamaica, NY 11435 718-262-7145 Red Hook Community Justice Center 88-94 Visitation Place Brooklyn, NY 11231 718-923-8200 Staten Island 927 Castleton Avenue Staten Island, NY 10301 718-675-8452 dónde conseguir ayuda Housing Court Answers provee ayuda diariamente en mesas de información en la Corte de Vivienda. La mesa de Harlem sólo está disponible, lunes, jueves y viernes. No tenemos una mesa de información en la Corte de Red Hook. Ofrecemos información gratis a todos que no tienen representación legal. El personal de la mesa puede proveer información sobre grupos de vecindario, suministradores de servicios legales y otros servicios para la prevención del desalojo. Hay información disponible en nuestra página electrónica HousingCourtAnswers.org. O usted puede hablar con alguien que puede contestar sus preguntas y referirle a otros servicios de prevenir al desalojo al llamar a nuestra línea abierta al 212-962-4795. La Corte de Vivienda de NYC ofrece información en su página electrónica (busque NYC Housing Court) y en una línea de información, al 646-386-5750. La Administración de Recursos Humanos (HRA) tiene una unidad de Asistencia Pública en cada Corte de Vivienda que ofrece servicios tanto para las personas que reciben asistencia pública como para los que solo buscan ayuda con renta atrasada. Cada Corte de Vivienda tiene un Centro de Ayuda que incluye un Abogado de la Corte que está disponible para ofrecer ayuda legal a las personas sin representación. La corte de vivienda también ofrece una programa electronica interactiva para ayudarle a llenar los formularios: http://www.courts.state.ny.us/courts/nyc/housing/interactive.shtml Esta hoja informativa fue compuesta por Housing Court Answers. No se debe considerar como consejos legales. Si es posible, consulte a un abogado. Un caso por falta de pago es una demanda presentada por un casero en contra de un inquilino para cobrar alquiler sin pagar. Usted está pidiendo a la Corte de Vivienda que obligue al inquilino pagar el alquiler o ser desalojado. El inquilino tiene el derecho a impugnar la demanda y presentar evidencias. ¿Cómo inicio un caso por falta de pago? Antes que nada, usted tiene que reclamar el alquiler al inquilino y advertirle que usted iniciará un caso en la Corte de Vivienda si no paga. Después de reclamar el alquiler, si el inquilino todavía no paga, usted puede presentar un aviso de petición y petición en la Corte de Vivienda para iniciar el caso en contra del inquilino. Tendrá que comprar un número de índice de la oficina del secretario de la corte. Esto cuesta $45; se puede pagar en efectivo, con un giro postal o cheque bancario. Usted puede pedir una exención de la tarifa si tiene bajos ingresos. Después de comprar el número de índice y finalizar los trámites, usted tiene que entregar el aviso de petición y la petición al inquilino. ¿Cómo entrego los documentos judiciales? Usted mismo no puede entregar los documentos judiciales. Estos tienen que ser entregados por una persona de más de 18 años que no sea parte del caso y no viva con usted. Algunos caseros contratan a un oficial notificador para entregar los documentos. La entrega debe realizarse en una de las siguientes maneras. Entrega en persona quiere decir que alguien le da los documentos en la mano del inquilino. Usted tiene que intentar hacer la entrega en persona primero. Entrega por sustitución quiere decir que los documentos son entregados a una persona de edad apropiada que vive o trabaja en su hogar y que se envía una copia al inquilino por correo certificado y normal. Se puede hacer la entrega conspicua sólo después de intentar la entrega en persona; consiste en pegar los documentos en la puerta o pasarlos por debajo de ella y enviarlos al inquilino por correo certificado y normal. ¿Hay otras partes a quienes tengo que notificar? Si usted recibe alquiler a través de un programa de subvenciones, puede tener que notificar a la agencia pertinente; revise el contrato de arrendamiento o el arreglo. ¿Qué hago después de entregar los documentos al inquilino? Una vez que reciba los documentos judiciales, el inquilino tiene 5 días para responder en la Corte de Vivienda. Si el inquilino responde: Cuando el inquilino responda, dirá sus defensas al secretario. El secretario marcará el formulario de respuesta y lo pondrá en el expediente judicial. La corte le enviará una tarjeta postal con la fecha, la hora y el número de sala de la cita. Si el inquilino no responde: y el alquiler sigue sin pagarse, usted puede solicitar un fallo por incumplimiento en la oficina del secretario. Se le requerirá presentar una declaración jurada que muestra que el inquilino no está en el servicio militar, ni es dependiente de alguien que lo está. LS-NP-JAN12 ¿Qué es una defensa? Una defensa es una razón por qué el inquilino dice que no pagó parte o todo el alquiler que usted dice que debe. El inquilino puede decir que no se hizo la entrega correctamente o usted hizo otros errores con los documentos, que no se hicieron reparaciones, que la cantidad que usted dice que se debe no es la cantidad correcta o que parte o todo del dinero ya se pagó. ¿Cómo me preparo para la cita judicial? Tendrá que traer los siguientes documentos a la cita judicial: • el título de propiedad original o una copia certificada de él • el contrato de arrendamiento del apartamento (aun si ha vencido) • copias certificadas de declaraciones de inscripción (DHCR o MDR) • libro de registros o listados de computadora del alquiler • cualesquier otros documentos pertinentes • testigos Si no puede conseguir ciertos documentos, o si un testigo se niega a ir a la corte, usted puede pedir una citación (subpoena). Una citación es un documento que obliga a alguien, incluidas agencias municipales o estatales, a presentarse en la corte o presentar documentos. Hay más información sobre citaciones en el Centro de Ayuda de la Corte de Vivienda. ¿Qué sucederá en la cita judicial? Llegue temprano a la cita judicial para tener tiempo de pasar por los detectores de metales y estar en la sala de la corte asignada a tiempo. Si no está preparado para seguir con el caso en este momento, puede conseguir un aplazamiento, una nueva cita judicial, para poder reunir documentos o consultar a un abogado. El primer día, se le asignará a una parte de resolución donde usted y el inquilino, o el abogado del inquilino, tratarán de hacer un arreglo para resolver el caso. Decidirán cuánto alquiler se debe y cuándo se pagará. Usted puede acordar un plan de pago con el inquilino para el alquiler que se debe. Este acuerdo se llama un arreglo. Usualmente, el arreglo se escribe en una estipulación que también puede incluir fechas límite para las cuales usted hará reparaciones o proveerá servicios. Si usted no contrató a un abogado para representarle, no se nombrará a un abogado para hacerlo. Si ni usted ni el inquilino tiene abogado, usted puede pedir una conferencia para que el abogado de la corte ayude a los dos a llegar a un arreglo. Usted puede pedir una conferencia si el inquilino tiene abogado y usted no. El abogado de la corte no está para representar a ninguna de las partes. Si usted hace un arreglo con el abogado del inquilino, el juez debe leerle el arreglo y preguntarle si lo entiende. Usted puede hacerle preguntas al juez sobre el arreglo y cualesquier consecuencias que pueda traer. Después de que diga al juez que entiende y está de acuerdo con la estipulación, el juez la firmará y dará una copia a usted y al inquilino. ¿Y si yo y el inquilino no podemos llegar a un arreglo? Si usted y el inquilino no pueden llegar a un arreglo después de una conferencia, usted puede pedir un juicio. El juicio se puede programar para otra fecha o celebrarse el mismo día. Puede que haya procedimientos complejos en un juicio; usted debe hablar con un abogado o el Centro de Ayuda de la Corte de Vivienda antes de pedir uno. ¿Qué pasa después? Si resolvió el caso a través de un arreglo, saldrá de la corte con una estipulación del arreglo. Esto puede ordenar al inquilino hacer un pago para cierta fecha o rastrear un giro postal o buscar más documentos de una agencia municipal. También puede ordenarle a usted hacer reparaciones o proveer servicios. Si va a un juicio, el juez decidirá cuánto alquiler se debe. El juez también puede descontinuar el caso si usted no puede presentar los documentos necesarios para establecer la validez del caso. Usted también puede retirar el caso, pedir una suspensión y presentar el caso otra vez en otra ocasión. ¿Y si el inquilino no paga para la fecha límite? Si usted firmó una estipulación que no incluyó una sentencia final, tendrá que regresar al juez para pedir la sentencia y la orden de desalojo. Tendrá que hacer una orden para mostrar causa (order to show cause, OSC) para reabrir el caso. Si la estipulación incluye la sentencia o si recibió una sentencia después de un juicio, usted puede contratar a un aguacil para llevar el desalojo a cabo. El aguacil pedirá la orden de desalojo. Sólo un aguacil municipal puede desalojar al ocupante de un apartamento en la Ciudad de Nueva York. Para encontrar una lista de los aguacils en la ciudad, búsquela en la guía telefónica o el sitio Web del Departamento de Investigación. El abogado de la corte en el Centro de Ayuda puede darle más información sobre los aguacils. El inquilino puede hacer una orden para mostrar causa (OSC) para pedir más tiempo o decir a la corte que usted no hizo reparaciones. Si el juez firma la OSC, el inquilino se la entregará y usted tendrá que regresar a la corte para la fecha programada. Si usted no se presenta en esta cita, el inquilino puede detener el desalojo y usted puede tener que conseguir una nueva sentencia y orden de desalojo. ¿Qué pasa si el inquilino paga todo para la fecha límite? En un caso por falta de pago, el inquilino puede quedarse en el apartamento si paga todo el alquiler atrasado. La ley le obliga a usted a presentar una satisfacción de la sentencia a la corte si hubo una sentencia y el inquilino la pagó. ¿Qué pasa si el inquilino no se presenta en la corte? Si el inquilino no se presenta en la corte en la primera cita o en citas subsecuentes, usted puede pedir al juez un fallo por incumplimiento. Tendrá que mostrar que siguió los debidos procedimientos de entrega. También tendrá que proveer una declaración jurada no militar, un formulario en el que jura que ha investigado y averiguado que el demandado no está en servicio militar activo ni es dependiente de alguien que lo está. Una vez que reciba la sentencia, puede contactar a un aguacil para seguir con la petición para la orden de desalojo y llevar el desalojo a cabo. ¿Qué pasa después de que se desaloja al inquilino? Usted puede pedir al aguacil una posesión legal o un desalojo completo. En una posesión legal el aguacil cambiará las cerraduras y dejará las pertenencias del inquilino en el apartamento. En un desalojo completo el aguacil removerá todas las pertenencias del inquilino y las almacenará. Si usted escoge la posesión, tendrá que hacer un arreglo con el inquilino para que éste remueva sus pertenencias. Si el inquilino no lo hace, usted será el responsable para almacenarlas. Usted no puede quedarse con las pertenencias del inquilino. Después de ser desalojado, el inquilino puede regresar a la corte y pedir más tiempo para conseguir el alquiler atrasado. Esto se llama una orden para mostrar causa después del desalojo. Si el juez concede la OSC después del desalojo, se le puede ordenar dejar las pertenencias del inquilino en el apartamento y no arrendarlo otra vez hasta después de una nueva cita judicial. También se le puede ordenar proveer al inquilino acceso limitado al apartamento para recoger algunas pertenencias. ¿Debo contratar a un abogado? Si su edificio es propiedad de una compañía, es obligatorio que un abogado le represente en la Corte de Vivienda. Usted puede contactar al colegio de abogados (Bar Association) para encontrar a un abogado de vivienda privada. LS-NP-JAN12