PDF Memoria 2013 - Inmobiliaria Manquehue

CARTA DEL PRESIDENTE
Estimados Accionistas:
El año 2013 fue un año en que la compañía tuvo que desenvolverse bajo un
escenario de mayor incertidumbre y desaceleración. Lo anterior, producto del menor
crecimiento de China y la baja en precios de los principales commodities. Es así como la
economía de Chile, creció un 4,1% muy por debajo del 5% estimado a comienzos de año.
A este escenario macroecómico, debemos agregar los efectos propios del rubro
inmobiliario en donde si bien el costo de mano de obra dejó de aumentar, se mantuvo alto
durante el año, impactando fuertemente en los costos de construcción.
Con todo, durante el año las ventas inmobiliarias, incluyendo el proyecto Ciudad del
Sol, aumentaron un 3,5%, con lo que la compañía alcanzó ventas totales por MM$88.198,
lo que representa un decrecimiento de un 11% respecto al año 2012. Lo anterior, debido
fundamentalmente a la menor actividad de Piedra Roja, producto del ciclo propio de su
estrategia de negocio. Por otra parte la ganancia total alcanzó los MM$9.621, los que se
compara positivamente con los MM$9.358 del año anterior.
Dentro de los proyectos, cabe mencionar el exitoso término de ventas que tuvieron
Barrio Privado La Fuente y Barrio Privado Los Candiles en Piedra Roja, éxito que hemos
capitalizado al empezar ya a escriturar sus proyectos sucesores, Barrio Privado
Montepiedra y Barrio Privado Los Maderos respectivamente.
Todo lo anterior refleja el esfuerzo que hemos hecho por seguir mejorando la gestión
y mantener nuestro liderazgo en el mercado de casas nuevas en el segmento alto de la
región Metropolitana.
Queremos aprovechar los desafíos y las oportunidades que nos ofrece este 2014,
año para el cual estamos proyectando ofrecer casas y departamentos con propuestas de
valor innovadoras en sectores selectivos de Piedra Roja, como son Barrio Privado Aguas
Claras y Edificios de Hacienda. Al mismo tiempo seguiremos desarrollando nuevos
proyectos en pujante sector de Machalí, VI región, en el donde estamos marcando la pauta,
haciendo barrios con el sello Manquehue.
Mención aparte merece la asociación que estamos concretando con un actor
relevante en el mercado inmobiliario como es Aconcagua, con quien nos hemos incorporado
a Hacienda El Peñón, proyecto con una duración estimada de 8 a 9 años, el cual diversifica
muy bien la actual cartera de proyectos de la compañía.
Inmobiliaria Manquehue S.A, agradece por intermedio de su Presidente, la confianza
de los accionistas y el esfuerzo desplegado por todo el equipo de Manquehue, ya que estos
resultados han sido posibles gracias a la calidad del trabajo diario de cada integrante de la
gran familia Manquehue.
Canio Corbo Lioi
Presidente Inmobiliaria Manquehue S.A.
INDICE
Pág.
DIRECTORIO Y ADMINISTRACIÓN
Directorio……………………………………………………..….
3
Ejecutivos Principales……………………………………..……
4
Estructura de la Empresa …………………..………………….
5
Remuneración de la Administración………….....................…
7
Dotación…………………………………………………………
8
ACTIVIDADES Y NEGOCIOS
Comentario Anual………………………………………….…..
10
Actividades y Negocios de la Sociedad………………….….
10
Reseña Histórica……………………………………………….
11
Características Generales de la Industria……………………
13
Tendencias de la Industria…………………………………….
20
Descripción y Estructura de Negocios……………………….
23
La Competencia…………………………………………………
25
Participación Relativa y Evolución…………………………….
25
Políticas de Inversión y Financiamiento………………………
26
IDENTIFICACION DE LA EMPRESA………………………………..
28
PROPIEDAD Y CONTROL……………………………………………
29
Inmobiliaria Manquehue S.A.
INFORMACION SOBRE EMPRESAS FILIALES Y COLIGADAS
32
HECHOS RELEVANTES……………………….…………………….
38
POLÍTICA DE DIVIDENDOS…………………………….……………
39
ANÁLISIS RAZONADOS………………………………………………
40
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS………………………
50
ESTADOS FINANCIEROS DE FILIALES……………………………
163
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD………………………….
178
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Directorio
CANIO CORBO LIOI
Presidente
Ingeniero Civil Industrial PUC
Rut Nº 3.712.353-6
JOSE ANTONIO RABAT VILAPLANA
Vice - Presidente
Ingeniero Comercial PUC
Rut Nº 4.770.732-3
ELIZABETH LEHMANN COSOI
Directora
Ingeniero Comercial PUC
Rut Nº 11.625.647-9
CARLOS ALBERTO RABAT VILAPLANA
Director
Ingeniero Civil PUC
Rut Nº 6.555.191-8
JOSE LUIS RABAT VILAPLANA
Director
Abogado PUC
Rut Nº 6.371.724-K
PELAYO RABAT VILAPLANA
Director
Abogado U. Diego Portales
Rut Nº 8.574.779-7
JORGE LAMA FERNANDEZ
Director
Ingeniero Comercial, PUC
Rut Nº 6.370.939-5
Inmobiliaria Manquehue S.A. 3
Ejecutivos Principales
FABIAN WULF WERNER
Gerente General
Ingeniero Civil Industrial, PUC
Rut Nº 9.258.214-0
MARIA REBECA BASCUÑÁN JIMÉNEZ
Gerente Legal
Abogado, PUC
Rut Nº 5.548.482-1
MARTÍN SWETT TOBAR
Gerente de Administración y Finanzas
Ingeniero Comercial, UAI
Rut Nº11.978.378-K
CRISTIAN COMINETTI ZARATE
Gerente Piedra Roja
Ingeniero Civil Químico, PUC
Rut Nº 8.677.301-5
FRANCISCO DIAZ-VALDES OLAVARRIETA
Gerente Constructora
Ingeniero Civil, PUC
Rut Nº 9.805.138-8
JUAN ENRIQUE NESTLER GEBAUER
Gerente Comercial
Ingeniero Civil PUC
Rut Nº 10.329.630-7
CLAUDIA SEPÚLVEDA OSTERGAARD
Gerente de Estudios
Ingeniero Civil Industrial, U. de Chile
Rut Nº 9.746.252-6
PABLO GONZÁLEZ PÉREZ
Gerente Inmobiliario
Ingeniero Civil PUC
Rut Nº 13.561.634-6
MAURICIO MANIEU BRICEÑO
Gerente Inmobiliario
Ingeniero Civil PUC
Rut N°7.741.548-3
Inmobiliaria Manquehue S.A. 4
ESTRUCTURA DE LA EMPRESA
INMOBILIARIA
MANQUEHUE S.A.
"IMSA"
100%
MANQUEHUE
SpA
100%
99,99%
99,9%
99,9%
0,1%
0,1%
50%CM
99,9%MD
0,1%
99,9% CM
0,1%
50% CM
99,9%MD
50%MD
0,1%
75% CM
99,9%MD
25% ACB
50%MD
0,1%
99,9%MD
50%MD
0,1%
99,9%MD
0,1%
70%MD
99,9%MD
0,1%
70%MD
7
99,9%MD
0,1%
70%MD
7
99,9%MD
0,1%
70%MD
99,99%MD
0,01%
50%MD
50% MSPA
100%MD
99,9%MD
0,1%
100%
60%MD
99,0%MD
1,0%
100%
70%MD
Inmobiliaria Manquehue S.A. 5
INMOBILIARIA
MANQUEHUE S.A.
"IMSA"
100%
MANQUEHUE
SpA
100%
99,99%
99,9%
99,9%
0,1%
0,1%
60,6684 %
40,13 %
59,87 %
50%
99,99999%
26,467%
99,994%
0,006%
0,000001%SpA
ChC
3ros
5,033%
99%
68,5%
1%
HSA
99,9325%
0,0675%
HSA
99,990214%
99,998%
0,009786%
HSA
99,9%
0,1%
ChC
0,01%
ChC
99,99%
1,0%
99%
ChC
Inmobiliaria Manquehue S.A. 6
REMUNERACIÓN DE LA ADMINISTRACION
Remuneraciones Gerentes y Principales Ejecutivos
La Remuneración total de los gerentes y los principales ejecutivos de Inmobiliaria
Manquehue S.A., alcanzó a M$ 1.081.350.- por concepto de remuneraciones fijas y
variables.
Para el conjunto de gerentes y los principales ejecutivos de Inmobiliaria Manquehue S.A. y
filiales, la remuneración total alcanzó la suma de M$ 1.709.315.-, compuesta por
remuneraciones fijas y variables. Las cifras señaladas comprenden los totales pagados a
todos los ejecutivos durante el año 2013, por lo que incluyen los valores de aquellos que
dejaron la compañía durante el período.
No existen compensaciones ni opciones de compra de acciones de Inmobiliaria Manquehue
S.A., para Directores y Gerentes.
Indemnizaciones por años de servicio
La indemnización por años de servicio percibida por los gerentes y principales ejecutivos de
inmobiliaria Manquehue S.A., y filiales alcanzó a M$ 49.340.-
Inmobiliaria Manquehue S.A. 7
DOTACIÓN INMOBILIARIA MANQUEHUE
Dotación
Gerentes
Profesional y Técnico
Empleados
Obras
Total
Total Final
Matriz
9
28
81
118
2012
Filiales
Inmobiliarias Constructora
1
3
3
50
40
42
1.399
44
1.494
1.656
Matriz
9
29
89
127
2013
Filiales
Inmobiliarias Constructora
1
2
2
46
48
53
1.759
51
1.860
2.038
Distribución de Personal por Género
La distribución del personal considerando todas las empresas, indica que el 19% de la dotación es
de género femenino.
Distribución de Personal por Género Holding
Manquehue
19%
Femenino
81%
Masculino
Inmobiliaria Manquehue S.A. 8
Distribución de Personal por Edad
La distribución del personal considerando todas las empresas, indica que el 51,03% de la dotación
se ubica en el rango de edad entre 20 y 39 años.
Distribución de Personal por Edad Casa Matriz
1,32%
7,16%
Menores de 20
Entre 20 y 39
51,03%
Entre 40 y 59
Mayores de 60
40,48%
Inmobiliaria Manquehue S.A. 9
ACTIVIDADES Y NEGOCIOS
1. COMENTARIO ANUAL
Desde el punto de vista de los consumidores, el año 2013 en términos generales estuvo
marcado por bajos índices de desempleo, positivas expectativas económicas según los
índices IPEC Adimark, y bajas tasas de interés para las operaciones hipotecarias, aun
cuando se mantuvieron condiciones más restrictivas para la aprobación de las mismas.
Asimismo, por el lado de la oferta, se presentan ajustes a la baja en los niveles de stock de
casas y departamentos, con precios que mantuvieron una tendencia creciente durante el
año. Finalmente, desde el punto de vista de la economía global se aprecia una tendencia
sostenida hacia un menor nivel de actividad.
En este escenario, las ventas de viviendas nuevas de acuerdo al informe inmobiliario
preparado en forma trimestral por GFK Adimark, si bien presentan un crecimiento en montos
transados del 5,5%, en unidades se aprecia una caída del 8,7%, con un incremento en el
precio promedio de las unidades transadas de un 16%.- También es posible observar que
de acuerdo a las cifras presentadas, al analizar la información por segmentos de precio, se
aprecia un importante retroceso en las ventas de viviendas bajo UF 2.000, principalmente
en el mercado de departamentos, así como un importante incremento en las ventas de
viviendas sobre UF 5.000.Por otro lado, otro factor determinante en la actividad ha sido la disponibilidad de suelo,
tanto para el desarrollo de vivienda en extensión como en altura. Al respecto, la aprobación
del PRMS 100 constituye un hito importante, aun cuando se deben definir una serie de
aspectos hasta que sea aplicable y se puedan desarrollar proyectos inmobiliarios. Por el
lado del desarrollo de la vivienda en altura, el creciente grado de restricciones que se ha ido
imponiendo por parte de la autoridad, también ha ido generando un aumento en la escasez
de suelo para este fin.
El año 2013 también estuvo marcado por alzas relevantes en los costos de construcción,
fundamentalmente a nivel de mano de obra especializada, lo que impactó en forma negativa
en los resultados de las empresas constructoras, debido fundamentalmente a los aumentos
de plazos de construcción.
Dentro de este contexto, Inmobiliaria Manquehue, cuenta con una estructura integrada que
le permite absorber los impactos señalados en materia de costos pero le plantea un desafío
hacia futuro, al cual ha abocado su accionar en cuanto al desarrollo de sistemas y procesos
que permitan incorporar esta nueva realidad con una adecuada planificación estratégica.
Asimismo, por el lado del suelo, cuenta con importantes reservas de suelo para el desarrollo
de viviendas durante los próximos años, lo que le permite abordar en forma ordenada la
planificación de las inversiones a futuro en esta materia.
2. ACTIVIDADES Y NEGOCIOS DE LA SOCIEDAD
Inmobiliaria Manquehue S.A. surge en 1978 con el desarrollo del prestigioso barrio Santa
María de Manquehue, emplazado en la comuna de Vitacura, ciudad de Santiago.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 10
Actualmente su actividad inmobiliaria, se centra fundamentalmente en el desarrollo de
macroproyectos residenciales en la Región Metropolitana.
La empresa está presente en todo el proceso de creación de valor del negocio inmobiliario,
esto es, en la identificación de oportunidades de negocios, desarrollo de proyectos,
construcción, venta y posventa de sus viviendas.
Los siguientes pilares fundamentales destacan en la estrategia general de negocios de la
compañía:
·
Focalización en macroproyectos de largo plazo: el desarrollo de proyectos a gran
escala permite transferir entre etapas los beneficios de las inversiones realizadas
desde un comienzo, generando con ello plusvalías en los saldos de terrenos por
desarrollar.
·
Dentro de la estrategia señalada, el Desarrollo Inmobiliario “Piedra Roja”
constituye una pieza estratégica esencial, donde Manquehue desarrolla exitosos
proyectos residenciales.
·
Desarrollo de proyectos que sean referentes en sus respectivos segmentos
socioeconómicos y constituyan barrios integrales con equipamientos, áreas
verdes, y conectividad, entre otros.
·
Diversificación socioeconómica, abordando los distintos mercados a través de
una oferta de viviendas entre las UF 1.500 y UF 40.000.-
·
Diversificación geográfica en la Región Metropolitana.
·
Integración al participar en todos los niveles de la cadena de valor inmobiliaria,
incluida la construcción.
·
Estrategia de marca a través de un adecuado balance entre la marca del
proyecto o “barrio” y la marca “Inmobiliaria Manquehue” o marca soporte.
3. RESEÑA HISTORICA
Inmobiliaria Manquehue nace con la decisión de la familia Rabat de desarrollar el proyecto
“Santa María de Manquehue” a principios de la década de los 80, en los terrenos ocupados
en ese entonces por las viñas existentes en el lugar. Este barrio, que se constituyó en un
referente por el nuevo estándar que impuso en el mercado, se transformó en el sello de los
primeros años de la compañía enfocada a urbanizaciones y venta de sitios, que continuó el
año 1991 con la incorporación del proyecto “El Golf de Manquehue”, ubicado en el Valle de
Los Trapenses, comuna de Lo Barnechea, en una extensión de 250 hectáreas.
Junto a lo anterior, y con una visión de largo plazo, el año 1993 se adquiere un predio de
más de 3.000 hectáreas ubicado entre Chicureo y la parte alta de La Dehesa, con el objeto
de desarrollar un gran proyecto inmobiliario integral, que comienza su desarrollo a partir del
año 2000 a través de Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A., marcando un hito en la
evolución de la empresa, al constituirse en el mayor proyecto urbano desarrollado en Chile.
En la actualidad una serie de proyectos en ejecución por parte de Manquehue se desarrollan
en la zona.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 11
Por otra parte, el proyecto denominado “El Carmen de Huechuraba”, en el año 1996, marcó
el inicio de lo que es hoy el foco del negocio de Manquehue, esto es, la construcción y venta
de casas en la Región Metropolitana en barrios que conforman macroproyectos
inmobiliarios. A continuación, se comenzó a avanzar en la diversificación socioeconómica
de la Compañía atendiendo mercados que van desde las UF 1.500 hacia arriba. En este
caso, los proyectos “Ciudad del Sol”, en Puente Alto, y “Valle Lo Campino”, en Quilicura,
marcaron hitos en sus respectivos segmentos.
Adicionalmente, desde el año 2005 Manquehue incorpora a la cartera de proyectos un
desarrollo en la VIª Región, comuna de Machalí, denominado “Polo de Machalí” en torno a
las UF 4.500, sumándole el año 2009 un segundo frente en torno a las UF 2.500 en un
terreno cercano de la zona, denominado “Haras de Machalí”.
Asimismo, en materia de edificios el año 2005 se inicia el desarrollo de edificios en el sector
de Santa María de Manquehue con los proyectos “Terrazas del Cóndor”, y “Cumbres del
Cóndor”, lanzado el año 2011.EVOLUCIÓN COMPAÑIA
Desarrollo Santa María de Manquehue (Vitacura). Primer
barrio con Urbanización Subterránea.
1978
1991 Lanzamiento del proyecto “El Golf de Manquehue” en La
Dehesa.
Adquisición del Fundo de 3.000 hás entre Colina (sector 1993
Chicureo) y Lo Barnechea, donde años más tarde se
desarrollará Piedra Roja
1995 Lanzamiento del proyecto de segunda vivienda “Santa María
del Mar” en Santo Domingo.
Lanzamiento del primer Proyecto de Casas desarrollado por 1996
Manquehue “El Carmen de Huechuraba”
1998 Se da inicio al proyecto de casas “Valle Lo Campino”, que
marca un hito en Quilicura, ampliando el ámbito de operación
de la compañía.
Inicia sus ventas el proyecto de casas “Ciudad del Sol” en 2001
Puente Alto, proyecto con mayores ventas en la comuna.
Aumenta diversificación por GSE.
2002 Se inicia el desarrollo de los proyectos “Piedra Roja” y
“Hacienda Chicureo”, que convertirán a Chicureo en la
extensión natural del sector oriente de la capital.
Lanzamiento de los proyectos “Las Flores” en Piedra Roja, 2005
“Terrazas del Cóndor” en Vitacura (departamentos), y “El
Polo de Machali” en la VI Región.
2006 Comienzo de nuevo desarrollo de casas en Piedra Roja,
proyecto “Los Portones”, ampliando la oferta por GSE en la
zona.
Inscripción de Inmobiliaria Manquehue S.A. en la 2008
SVS.Lanzamiento del proyecto de departamentos para
segmento medio “Parque Viña Manquehue”.
2009 Incorporación de Moreka S.A. a la compañía a través de un
Aumento de Capital.Inicio de ventas del proyecto “Alba de Lo
Campino”. (Quilicura)
Lanzamiento de los Proyectos: Casas de Hacienda II, La 2010
Fuente y Los Candiles en Piedra Roja, Estancia Liray en
Colina y Haras de Machalí en Machalí VI región.
2011 Lanzamiento de los Proyectos : Casas de Los Bosques en
Piedra Roja, y Cumbres del Cóndor en Vitacura
(Departamentos)
Lanzamiento de los Proyectos: Los Maderos y Montepiedra 2012
en Piedra Roja.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 12
4. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA INDUSTRIA
EL MERCADO INMOBILIARIO
La industria inmobiliaria en Chile ha sido fuertemente impulsada por la existencia de un
mercado de capitales que ofrece financiamiento de largo plazo para la adquisición de
viviendas a todos los sectores socioeconómicos.
Del gráfico presentado a continuación, se aprecia el importante aumento en el stock de
operaciones de financiamiento hipotecario y su creciente relevancia, alcanzando el año
2013 en torno al 19% del PIB nacional.
Créditos para la vivienda del Sistema Bancario (stock de operaciones)
20,0%
18,0%
16,0%
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
1.200.000.000
1.100.000.000
1.000.000.000
900.000.000
800.000.000
700.000.000
600.000.000
500.000.000
400.000.000
300.000.000
200.000.000
100.000.000
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Créditos vivienda
2009
2010
2011
2012
2013
% Créditos/PIB
Gráfico Nº 1: Fuente: Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras y Banco Central de Chile.
Asimismo, al observar la evolución de las tasas de interés anual promedio del sistema
bancario, se aprecia una tendencia bastante estable en torno al 4,6% a 5% para los últimos
cuatro años y medio en las operaciones asociadas a mutuos hipotecarios endosables, y en
las operaciones asociadas a Letras de Crédito se aprecia una tendencia bastante estable
para los últimos tres años y medio.
Tasas de Interés promedio del Sistema Bancario
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
Mutuos Hipotecarios Endosables
ene-13
ene-12
ene-11
ene-10
ene-09
ene-08
ene-07
ene-06
ene-05
0,0
ene-04
1,0
ene-03
Tasa mensual promedio %
8,0
Letras de Crédito
Gráfico Nº 2: Fuente: Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 13
La función de demanda inmobiliaria está influenciada por variables económicas básicas,
como la tasa de interés de largo plazo, el crecimiento del producto, el ingreso de las
personas, el nivel de empleo y las expectativas de la población sobre la estabilidad
económica, como se aprecia en los siguientes gráficos. En el mediano plazo se agregan
variables demográficas como la tasa de natalidad, el ciclo de vida de las familias, la
movilidad habitacional, entre otras.
La demanda inmobiliaria es pro cíclica, por lo tanto, su evolución es muy sensible en
períodos de contracción y expansión del PIB, anticipando tendencias como ocurre en
general con otros productos durables.
45.000
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
-1,0%
-2,0%
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Venta Viviendas
Gráfico Nº 3: Ventas versus PIB
Variación % PIB
Venta de Viviendas Unidades
Evolución Venta viviendas vs variación PIB
Var % PIB
Fuente: GFK Adimark.; Banco Central de Chile
60
45.000
40.000
50
35.000
40
30.000
25.000
30
20.000
15.000
IPEC
Venta de Viviendas Unidades
Evolución Venta viviendas vs IPEC
20
10.000
10
5.000
0
0
Venta Viviendas
Gráfico Nº 4: Ventas versus IPEC
Var % IPEC
Fuente: GFK Adimark
Inmobiliaria Manquehue S.A. 14
45.000
4,5
40.000
4
35.000
3,5
30.000
3
25.000
2,5
20.000
2
15.000
1,5
10.000
1
5.000
BCU %
Venta de Viviendas Unidades
Evolución Venta viviendas vs BCU 5 y 10 años
0,5
0
0
Venta Viviendas
BCU 5 años
Gráfico Nº 5: Ventas versus tasas de interés
BCU 10 años
Fuente: GFK Adimark; Banco Central de Chile
45.000
4.000
40.000
3.500
35.000
3.000
Unidades
30.000
2.500
25.000
2.000
20.000
Var %
Evolución Venta viviendas en unidades RM
1.500
15.000
1.000
10.000
500
5.000
0
Venta Viviendas
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
0
Precio Promedio
Gráfico Nº 6: Evolución venta de viviendas RM
Fuente: GFK Adimark
Por otro lado, al revisar la evolución de la inscripción de viviendas nuevas en el CBR en la
Región Metropolitana, desde el año 2012 se aprecia una recuperación, con un crecimiento
del 8,9% para el año 2013, compuesto por un crecimiento en las casas de un 12,1% y en
los departamentos de un 7,0%.- Cabe señalar que el crecimiento en unidades escrituradas
es menor, con un 3,2%, y que se descompone de un crecimiento en las unidades
escrituradas de casas de un 13,7% y una caída en las unidades escrituradas de
departamentos de un 1,8%.-
Inmobiliaria Manquehue S.A. 15
Evolución escrituración viviendas en montos RM
40,0%
100.000
80.000
34,0%
31,0%
29,9%
30,0%
MUF
70.000
8,9%
60.000
20,0%
10,0%
50.000
1,7%
1,1%
40.000
-7,1%
-7,3%
30.000
20.000
-10,0%
-18,6%
10.000
0,0%
Var %
90.000
-20,0%
-30,0%
0
2005
2006
2007
2008
2009
Venta Viviendas
Gráfico Nº 7: Evolución escrituración de viviendas RM
2010
2011
2012
2013
Var % venta viviendas
Fuente: CBR Real Data Consultores Inmobiliarios
Por el lado de la oferta, la industria inmobiliaria se caracteriza por su alta fragmentación en
una gran cantidad de operadores, realidad que se repite a nivel mundial. Lo anterior, se da
en menor medida en el mercado de las casas, debido a que el requerimiento de economías
de escala y los niveles de inversión en tierras generan mayores barreras de entrada.
Asimismo, durante la última década se ha consolidado un proceso de alta profesionalización
entre los principales actores de la industria, junto con la apertura de siete compañías en
Bolsa. Procesos de fusión y adquisición también se abren como mecanismos de estrategia
corporativa.
Por último, se observa la incorporación de inversionistas institucionales en diversos
proyectos inmobiliarios. Todo lo anterior, ha generado un mayor nivel de competencia en la
industria, incidiendo en una reducción de los márgenes, lo que a su vez constituye una
nueva barrera de entrada para operadores que no son de largo plazo.
Este nuevo entorno de mayor competitividad ha impulsado el desarrollo de una alta
eficiencia en los procesos constructivos, junto a un óptimo diseño de las viviendas, lo que
ha mejorado la relación precio – calidad que hoy se ofrece a los clientes.
A nivel agregado, el mercado de las viviendas privadas en la Región Metropolitana, registró
un alza en montos transados del 5,5% durante el año 2013, disminuyendo el ritmo de
crecimiento de los dos años anteriores, con ventas por MUF 133.333 y 37.381 unidades1.
Las ventas en unidades caen un 8,7%, 7,9% los departamentos y 11% las casas. Lo
anterior, implica que se estarían comercializando viviendas de un mayor valor promedio.
Del total de unidades vendidas durante el año, 27.565 (73,7%) corresponden a
departamentos y 9.816 (26,3%) corresponden a casas. En montos, la proporción de casas
es mayor con un 32% (MUF 42.610) y un 68% (MUF 90.723) para departamentos.
1
Fuente : Estudio de Oferta y Ventas de Viviendas Nuevas de Santiago GFK Adimark
Inmobiliaria Manquehue S.A. 16
Composición venta de viviendas Santiago
45.000
140.000
40.000
120.000
100.000
30.000
25.000
80.000
20.000
60.000
15.000
MUF
Unidades
35.000
40.000
10.000
20.000
5.000
0
0
2005
2006
2007
Casas
2008
2009
2010
2011
Departamentos
2012
2013
Venta Total en MUF
Gráfico Nº 8: Composición venta de viviendas RM
Fuente: GFK Adimark
Al revisar la evolución del precio promedio de venta de las viviendas, por tipo de producto
se aprecia una tendencia creciente en los valores, particularmente en el mercado de las
casas, lo que se explica fundamentalmente por la reducción en el stock de tierras
disponibles para el desarrollo de vivienda en extensión, incrementando el valor del suelo y
con ello el valor de la oferta de casas disponible.
UF/Vivienda
Evolución de Precio Promedio UF/vivienda Santiago
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Departamentos
Gráfico Nº 9: Evolución Precio Promedio/Vivienda
2012
2013
Casas
Fuente: GFK Adimark.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 17
EL SECTOR CONSTRUCCIÓN
La industria de la construcción es uno de los sectores más relevantes en la economía
chilena, representando en torno a un 7,0% del Producto Interno Bruto (PIB). Como se
aprecia del gráfico para el período analizado, si bien el PIB de la construcción manifiesta
una tendencia similar al del resto de la economía, sus variaciones son bastante más
marcadas que las de la economía en su conjunto.
Evolución del PIB vs PIB construcción
13%
Variación PIB
10%
8%
5%
3%
0%
-3%
-5%
-8%
-10%
-13%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
PIB
PIB Construcción
Gráfico Nº 1: Evolución del PIB versus PIB construcción
Fuente: Banco Central de Chile
La industria se compone principalmente de dos áreas, el área de Ingeniería y Construcción,
relacionada con la inversión en infraestructura pública y privada, y el área de Desarrollo
Inmobiliario que abarca la inversión en vivienda pública y privada del país.
La Cámara Chilena de la Construcción proyecta para la inversión en construcción un alza
en torno al 4,0% anual para el ejercicio 2014. En términos desagregados, se proyecta un
crecimiento del 3,8% en vivienda privada y una caída del 5,3% en vivienda pública. Por su
parte,
la
inversión
en
infraestructura
se
expandiría
un
5,1%.2
MM UF
Evolución inversión en vivienda e infraestructura
800
700
600
500
400
300
200
100
0
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2008
2009
2010
2011
Vivienda Pública
Vivienda Privada
% Vivienda
% Infraestructura
Gráfico Nº 2: Evolución inversión en construcción
2
2012
2013 e
2014 p
Infraestructura
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción Mach 39
Fuente : Fuente CCHC
Inmobiliaria Manquehue S.A. 18
Tal como se aprecia en el siguiente gráfico, elaborado a partir de información preparada por
la cámara chilena de la construcción con el objeto de analizar el avance de los precios en
el sector (ICE), se aprecia que luego de un período de 18 meses de crecimiento en la tasa
de incremento de los índices, durante el año 2013 disminuyó en forma constante el aumento
referido, quedando en todo caso en niveles positivos de variación el índice de sueldos y
salarios que tiene una importancia relativa en torno al 48%.-
Variación Porcentual en 12 meses del Indice de Costo de
Edificación Medio ICE (Fuente : CCHC)
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
-5,0
-10,0
ene./09
mar./09
may./09
jul./09
sep./09
nov./09
ene./10
mar./10
may./10
jul./10
sep./10
nov./10
ene./11
mar./11
may./11
jul./11
sep./11
nov./11
ene./12
mar./12
may./12
jul./12
sep./12
nov./12
ene./13
mar./13
may./13
jul./13
sep./13
nov./13
0,0
Indice Materiales
Indice Sueldos y Salarios
Gráfico Nº 3: Evolución ICE Construcción
Indice Miscelaneos
Indice General
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción
Inmobiliaria Manquehue S.A. 19
5. TENDENCIAS DE LA INDUSTRIA
Las variables que impulsan las tendencias de la industria inmobiliaria pueden verse desde
la perspectiva de la demanda o la oferta, o bien, si su impacto es de corto o mediano – largo
plazo.
§
Variables Económicas: son influyentes el crecimiento de PIB, el nivel de empleo, las
tasas de interés y las expectativas económicas. Por lo tanto, la demanda es altamente
sensible a los ciclos económicos y el cambio de expectativas actúa con gran rapidez
sobre la decisión de compra.
Durante los últimos años, el crecimiento económico y las bajas tasas de interés,
impulsaron un importante crecimiento en las ventas, alcanzándose el año 2013 un nuevo
peak de ventas en Santiago de MUF 133.3333, con un crecimiento anual del 5,5% en
montos transados (4,1% para departamentos y 8,7% para casas). No obstante lo
anterior, cabe destacar que el crecimiento en ventas del año 2013 resultó bastante
inferior a los crecimientos de los años 2011 y 2012 con un 23,2% y 25,9%
respectivamente, lo cual es consistente con la disminución en el ritmo de crecimiento
económico verificado en el último año.
§
Nivel de ingreso de las personas: el crecimiento del ingreso per cápita de las personas
afecta positivamente la demanda de viviendas. No solamente pueden acceder más
rápido a una vivienda, sino que demandan mayor cantidad de metros cuadrados
construidos, mayor cantidad de metros de terreno y mayor estándar de calidad. Incluso,
los sectores de ingresos más bajos puede disponer de un mayor porcentaje de su
ingreso para vivienda, considerando que sus necesidades más básicas tienden a estar
cubiertas. En consideración a ello, se ve una tendencia positiva en la materia.
§
Desarrollo Sustentable: tal como es la tendencia a nivel mundial, el sector inmobiliario
nacional ha ido incorporando cada vez con mayor fuerza conceptos de sustentabilidad,
principalmente asociados a ahorros energéticos, así como el uso racional de todos los
recursos naturales. Lo anterior se ha traducido en una nueva generación de viviendas
con mejores estándares.
§
Mercado Financiero: la existencia de un mercado financiero desarrollado ha facilitado
el acceso al crédito hipotecario de vivienda a todos los niveles socioeconómicos,
particularmente a los segmentos medios y bajos. El aumento de los plazos de los
créditos, el mayor porcentaje de crédito respecto del valor de la vivienda y las bajas
tasas de interés han sido un efectivo impulso a la demanda.
§
Variables Demográficas: aun cuando se verifica anualmente una caída permanente en
la tasa de natalidad bruta, lo que naturalmente impacta negativamente en el crecimiento
de la población, y con ello en la demanda por vivienda, diversos cambios en las
dinámicas sociales, tales como la disminución del tamaño medio de los hogares, una
mayor cantidad de jóvenes y adultos solteros, y una mayor esperanza de vida en la
población, entre otros, generan una nueva dinámica de demanda por productos cada
vez más específicos y diversificados según el segmento atendido.
3
Fuente : Estudio de Oferta y Ventas de Viviendas Nuevas de Santiago GFK Adimark
Inmobiliaria Manquehue S.A. 20
§
Disponibilidad de Terrenos y Nivel de Precios: es un tema fundamental que afecta a
la industria por el lado de la oferta, y está íntimamente ligado a las políticas públicas
sectoriales sobre la disponibilidad de tierra, definida a través de la normativa contenida
en los Planes Reguladores, en sus distintos niveles.
Esta variable ha sido razonablemente bien atendida a través de la destinación de más
superficie para el desarrollo inmobiliario a través de la reclasificación de los terrenos con
condiciones y pago de externalidades por el desarrollador inmobiliario (ZDUC y AUDP)
y a través de los Planes Reguladores de Lampa, Colina y Til-Til (año 1997) y
posteriormente, Melipilla, Talagante, Padre Hurtado y Calera de Tango (año 2006).Actualmente con la aprobación del PRMS 100, los sectores poniente y sur poniente del
Gran Santiago, orientados a los segmentos medios de mercado, ampliarían su stock,
reponiendo suelo en comunas con una alta demanda inmobiliaria como son Maipú y
Qulicura. Ese suelo en todo caso se agregaría una vez que sean aprobados los Estudios
de Factibilidad Territorial respectivos, cuyo período de ejecución y aprobación se
estiman en al menos 3 a 4 años. Dicha factibilidad, incluye una serie de importantes
mitigaciones y aportes a usos distintos a la vivienda privada, como son áreas verdes,
equipamiento y vivienda social.
En relación a la disponibilidad de suelo para la construcción de vivienda en altura, se
aprecia una política claramente más restrictiva en los Planes Reguladores de las
distintas comunas, básicamente disminuyendo las densidades habitacionales
permitidas.
Dentro de este contexto, los precios de la tierra en la Región Metropolitana se han
incrementado, impactando en los precios finales de las viviendas.
§
Exigencias Regulatorias y Procesos Aprobatorios de los Proyectos: se percibe un
sostenido aumento en las exigencias y sobre todo en los tiempos de tramitación de las
distintas aprobaciones requeridas por el sector. Lo anterior exige anticipar el plazo de
desarrollo de los proyectos, lo que disminuye la flexibilidad. Esta tendencia, que dificulta
la velocidad de respuesta por el lado de la oferta y encarece los costos, genera ventajas
competitivas a las grandes empresas por su mayor capacidad de gestión frente a
empresas más pequeñas y con menor experiencia.
§
Profesionalización de las Empresas del Sector: este proceso, fruto de una industria
desarrollada y competitiva, está generando un sector atendido por empresas muy
profesionales, con larga experiencia y con especializaciones de acuerdo a la alta
segmentación de los mercados.
Además, se observa un proceso de apertura al mercado de capitales de empresas del
sector y procesos de fusiones y adquisiciones de empresas. Esto ha llevado a una
mayor profesionalización, dadas las exigencias propias de compañías abiertas y el
aumento de tamaño de las empresas.
§
Exigencias de los Consumidores: como en todos los mercados, las exigencias de
calidad por parte de los clientes es creciente. Los proyectos requieren ajustarse a estas
demandas y la competencia opera. En este sentido, la respuesta a la denominada
“postventa” está siendo cada vez más importante. Esto trae aparejado ventajas
Inmobiliaria Manquehue S.A. 21
competitivas para las empresas más grandes y toma fuerza el concepto de marca, tanto
del proyecto como de la empresa que lo respalda.
§
§
Para el caso de macroproyectos de viviendas unifamiliares, el concepto de mayor
calidad está asociado al tamaño, equipamiento comercial, áreas recreativas, y
equipamiento educacional, entre otros, lo que genera una diferenciación que se
mantiene como ventaja competitiva en el tiempo.
Segmentación Departamentos – Casas: En la Región Metropolitana, si bien existe
una preferencia por vivir en casas, los costos y tiempos de traslado hacen que la
demanda efectiva sea mayor por la compra de departamentos.
En términos de ventas, para la Región Metropolitana el mercado en unidades se
distribuye en 27% de casas y 72%4 de departamentos para los últimos 2 años. Al
analizar la distribución por segmentos de precio, para las viviendas sobre UF 3.000, el
porcentaje de participación en casas crece hasta un 40% aproximadamente5.
Composición venta de viviendas por precio
2012-2013 RM
Total
27%
Rango de Precio UF
501-1.000
1.001-2.000
73%
52%
17%
2.001-3.000
48%
83%
24%
3.001-4.000
76%
37%
4.001-5.000
63%
41%
59%
5.000-6.000
35%
65%
6.001-9.000
38%
62%
más de 9.001
40%
60%
0%
50%
Casas
100%
Departamentos
Gráfico Nº 12: Composición venta de viviendas por precio RM Fuente: GKF Adimark
4
5
Fuente: Estudio de Oferta y Ventas de Viviendas Nuevas de Santiago GFK Adimark
Fuente: Estudio de Oferta y Ventas de Viviendas Nuevas de Santiago GFK Adimark
Inmobiliaria Manquehue S.A. 22
6. DESCRIPCION Y ESTRUCTURA DE NEGOCIOS
Manquehue desarrolla sus actividades a través de un conjunto de filiales en las áreas
inmobiliaria y de construcción, en forma individual o asociada a distintas instituciones, con
participaciones que fluctúan entre un 50% y un 100%. En términos globales su participación
alcanza del orden de un 78% del volumen de negocios que gestiona.
INMOBILIARIA
MANQUEHUE S.A.
CONSTRUCTORA
MANQUEHUE LTDA.
MANQUEHUE
DESARROLLOS LTDA.
MANQUEHUE
SERVICIOS LTDA.
6.1 MANQUEHUE DESARROLLOS
Agrupadas en esta sociedad se encuentran las participaciones que posee Manquehue en
todos los proyectos que desarrolla a través de las distintas filiales creadas para tal efecto y
de las cuales Manquehue posee entre un 50% y un 100% de participación. Dentro de los
socios en cada proyecto se encuentran otros gestores inmobiliarios, constructoras y fondos
de inversión.
El área de negocios de esta compañía se centra en el mercado inmobiliario de primera
vivienda de casas y departamentos en la Región Metropolitana, y en el mercado de primera
vivienda de casas en regiones, particularmente en la zona de Machalí en la VI región..
La cartera de proyectos vigente de Manquehue al 31 de diciembre del 2013 incluye 9
proyectos residenciales que se encuentran en distintas etapas de desarrollo y ejecución
según el siguiente detalle. También a través de su filial Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios
S.A., desarrolla un proyecto de venta de macrolotes para fines residenciales
fundamentalmente, sobre una superficie total de 1.060 hás en un período de desarrollo que
abracaría los años 2002 y 2021.Proyecto
Producto
Ubicación
Montepiedra
Los Maderos
Casas de Hacienda
Casas de Los Bosques
Ciudad del Sol
Polo de Machalí
Haras de Machalí
Estancia Liray
Cumbres del Cóndor
Casas
Casas
Casas
Casas
Casas
Casas
Casas
Casas
Dptos
Piedra Roja/Colina
Piedra Roja/Colina
Piedra Roja/Colina
Piedra Roja/Colina
Puente Alto
Machalí/VI Región
Machalí/VI Región
Colina
Vitacura
Período Desarrollo Superficie (Hás)
2012-2016
2012-2016
2010-2014
2011-2014
2001-2021
2005-2015
2009-2016
2010-2020
2011-2015
15,8
15,6
5,6
10,0
163,0
38,0
9,6
55,0
2,7
Nº
Viviendas
201
228
39
68
7.000
540
329
2.500
58
Rango Precios UF
9.300
7.000
12.000
14.690
1.800
3.700
2.000
1.900
24.500
14.000
11.000
21.500
15.090
3.200
5.900
3.000
3.900
30.000
Cada filial desarrolla un proyecto inmobiliario a la vez, contratando los servicios de gestión
inmobiliaria, administración y comercial a Manquehue Servicios, y los de construcción y
posventa a Constructora Manquehue. Excepcionalmente existen proyectos en que la
Inmobiliaria Manquehue S.A. 23
construcción es desarrollada por los socios del área inmobiliaria del proyecto, ya sea a
través de filiales en las que participa Manquehue, como es el caso de “Ciudad del Sol” en
el que construye directamente el socio respectivo.
6.2 CONSTRUCTORA MANQUEHUE
Constructora Manquehue y sus filiales abarcan fundamentalmente las áreas de
urbanización y edificación asociadas a la vivienda, construyendo la mayoría de los
proyectos que desarrolla actualmente Manquehue.
Dentro de los objetivos de la incorporación de la construcción a la gestión de Manquehue
se encuentran capturar el margen de utilidad del negocio (al igual que casi el 100% de las
grandes inmobiliarias), flexibilidad (modificaciones, plazos entre otros), control de calidad
de posventa, y sinergias positivas, entre otros.
6.3 MANQUEHUE SERVICIOS
Manquehue Servicios es la sociedad que presta todos los servicios de gestión inmobiliaria
(desarrollo y gestión proyectos), administración, gestión legal, gestión comercial (ventas y
marketing), y gestión de posventa a las distintas filiales. Estos servicios son facturados a
valores de mercado a cada sociedad según corresponda.
6.4 PIEDRA ROJA DESARROLLOS INMOBILIARIOS
Mención especial merece Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A., sociedad en la cual
Manquehue posee un 60,67% de participación, debido a la magnitud del proyecto
involucrado y al carácter del mismo.
En efecto, a diferencia de las otras filiales que en su mayoría desarrollan proyectos de
viviendas unifamiliares o multifamiliares, Piedra Roja comercializa macrolotes para el
desarrollo de proyectos habitacionales y de equipamiento complementario según un plan
de negocios específico. En este esquema operativo, Manquehue, para el desarrollo de
proyectos inmobiliarios como Montepiedra y Los Maderos, ha debido comprar a Piedra Roja
los terrenos requeridos para su desarrollo a valores de mercado, transformándose con ello
en uno de los posibles operadores inmobiliarios adquirentes de terrenos.
Así, la estrategia de negocios implícita en este desarrollo inmobiliario implica una sana
competencia entre proyectos de Manquehue y otras gestoras al interior de Piedra Roja,
siendo la primera quien va abriendo los nuevos mercados.
Otro aspecto relevante de este proyecto es que, dada la escasez de suelo para el desarrollo
de viviendas unifamiliares en el sector oriente de la capital (Lo Barnechea - Las Condes Vitacura), Piedra Roja se ha convertido en la extensión natural del crecimiento de dicho
sector. Lo anterior, naturalmente, tiene importantes implicancias en el valor del suelo y su
plusvalía, dadas las características únicas del activo involucrado.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 24
7. LA COMPETENCIA
La industria inmobiliaria presenta una oferta altamente fragmentada, situación muy distinta
a otras industrias con ventas similares o superiores.
Esta alta fragmentación se explica en las características propias de la demanda y el proceso
productivo de construcción de viviendas:
§
Mercados geográficos claramente diferenciados, incluso al interior de las grandes
ciudades. Por ejemplo, Puente Alto y Quilicura no compiten entre sí en la Región
Metropolitana.
§
Segmentos de mercado socioeconómicos muy diferenciados, que van desde viviendas
de 1.000 UF hasta por sobre las 40.000 UF, que a su vez se distribuyen entre casas y
departamentos.
§
El proceso productivo genera las economías de escala en el lugar donde se construyen
las obras y, en menor medida, en las unidades centrales de administración. Por lo tanto,
las economías de escala, como barreras de entrada al negocio, están también
segmentadas.
§
Las necesidades y características especiales de los mercados segmentados
geográficamente permite la presencia de actores locales en regiones del país. Haciendo
un paralelo, este mismo fenómeno se da a nivel mundial donde la globalización, si bien
existe y deberá crecer, es muy inferior a otros mercados de grandes volúmenes.
En este escenario, si bien la participación de las grandes empresas es baja a nivel nacional,
puede ser muy alta en nichos específicos. La variable ubicación, en un recurso escaso
como la tierra, puede acentuar este proceso.
Estas características particulares del mercado, son, a juicio de la Compañía, una fuente de
grandes oportunidades de crecimiento de las empresas del sector que logren repetir sus
modelos de gestión en los segmentos de mercado donde no tengan presencia.
8. PARTICIPACION RELATIVA Y EVOLUCION
El foco del negocio de Manquehue ha estado centrado los últimos años en el desarrollo de
grandes proyectos de viviendas unifamiliares en la Región Metropolitana y en la venta de
macrolotes para edificación de casas en el proyecto “Piedra Roja”. Excepcionalmente y
como apoyo a la consolidación y conformación de los barrios se realizan ventas de paños
para colegios, centros comerciales y otros.
Al analizar la evolución anual de cierres de negocios (considerando el total de los negocios
gestionados por Manquehue en la Región Metropolitana en Casas y Departamentos), luego
de un incremento sostenido desde el año 2009, para el año 2013 se aprecia una caída del
5%, con una participación relativa en el mercado a nivel global en torno al 2,7%.- Por su
parte en las casas, también retrocede en un porcentaje menor del 1% en cierres de negocio
durante el año 2013, con una participación en el mercado del 7,1%6.- Lo anterior debiera
6
Todas las cifras referidas a los datos GFK Adimark para el mercado de la vivienda nueva en Santiago.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 25
corregirse a futuro con las nuevas iniciativas que se lanzarían durante el año 2014.
IMSA y Total RM
Casas IMSA y Total RM
4.000
4,0%
12,0%
3.500
3,5%
3,4%
3.000
10,3%
500
0,5%
500
2,0%
0
0,0%
0
0,0%
Participación
Gráficos Nº 14: Cierres IMSA versus mercado
8,0%7,8% 8,0%
7,1%
6,0%
7,9%
IMSA
2013
2011
4,0%
2010
2009
2008
2007
5,0%
2012
2.000
1.500
10,0%
9,8%
2.500
2013
2008
2007
IMSA
IMSA MUF
1.000
2012
1,0%
2.000
2011
1.000
2.500
2010
1.500
3,3%
3,0%
3,0%
2,7%
2,5%
2,4%
2,3%
2,0%
1,6%
1,5%
3.000
2009
IMSA MUF
3.500
Participación
Fuente: IMSA; GFK Adimark
De los cierres gestionados por Manquehue durante el año 2013 en la región metropolitana,
esta participa en torno a un 90%.9. POLITICAS DE INVERSION Y FINANCIAMIENTO
Inversión
En la industria inmobiliaria existen dos áreas principales de inversión:
·
Terrenos: es política de la Compañía mantener un stock de terrenos que permita el
desarrollo de proyectos en los años siguientes.
El tamaño de las propiedades adquiridas, y por ende la duración de los proyectos
asociados, varían dependiendo del tipo de desarrollo asociado. Particularmente,
aumentan en la medida que la toma de posición corresponda a terrenos alejados del
casco urbano central y que además sean adquiridos a precios relativamente bajos
La tenencia de terrenos es una variable fundamental que, correctamente ejecutada,
otorga ventajas competitivas permanentes en un mercado en donde la localización
es fundamental, y más aún en el desarrollo de macroproyectos de viviendas
unifamiliares.
·
Ejecución de Proyectos: corresponde a la inversión que se efectúa en el desarrollo
de los proyectos. Por un lado, están las inversiones que se amortizan a lo largo de
todo el proyecto, que principalmente corresponde a la vialidad estructurante y a
algunos equipamientos. Por otro lado, están las inversiones de corto plazo que
corresponden a la ejecución de las etapas sucesivas de viviendas que se van
colocando en el mercado.
Respecto de la inversión en activos fijos, las cifras involucradas a nivel inmobiliario
son relativamente poco significativas. La mayor parte de la inversión se relaciona
Inmobiliaria Manquehue S.A. 26
con activos como salas de ventas y habilitaciones de casas piloto. Excepcionalmente
se construyen casas o departamentos piloto que finalmente deben ser demolidos,
ya que en su gran mayoría, dichos activos constituyen existencias de los distintos
proyectos. Incluso en ocasiones las salas de ventas finalmente se transfieren o
venden como equipamientos comerciales o comunitarios.
Por otro lado, en lo referido a la construcción, la inversión en activos fijos tampoco
es muy significativa, ya que en su mayoría la maquinaria y equipos requeridos para
las obras de construcción son arrendados por la constructora.
Por último, existen otras inversiones en activos fijos que involucran montos menores,
relacionadas a las oficinas centrales de Manquehue.
Financiamiento
La política general de financiamiento que tiene Manquehue corresponde a un correcto
equilibrio entre la relación deuda – patrimonio, y el calce en los plazos de los financiamiento
con la madurez de los proyectos.
A su vez, en la estructura corporativa de Manquehue (con una empresa Holding y filiales
para cada uno de los proyectos), las deudas para financiar la ejecución de proyectos están
radicadas en las propias filiales.
·
Terrenos: los terrenos son financiados con capital propio y con financiamiento de
largo plazo asociado básicamente a compañías de seguros a través de la
suscripción de contratos de leasing y/o bodegaje.
·
Ejecución de Proyectos: la construcción de los proyectos es financiada, en una
proporción menor, con capital propio, mientras que el saldo es financiado con
créditos del sistema bancario, los cuales están ligados a la oportunidad en que los
flujos van ingresando a la inmobiliaria como producto de las ventas de las unidades
construidas. Estos financiamientos están radicados en la filial respectiva y
normalmente cuentan con la hipoteca del terreno durante el período de construcción
de las respectivas casas o departamentos.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 27
IDENTIFICACION DE LA EMPRESA
NOMBRE:
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A.
DOMICILIO:
Av. Santa María 6.350, oficina 401, Vitacura
TELEFONO:
(56-2) 27507000
FAX:
(56-2) 27507500
CORREO ELECTRONICO:
info@imanquehue.com
TIPO SOCIEDAD:
Sociedad Anónima Cerrada, inscrita en el Registro
Especial de Entidades Informantes bajo el Nº 186.
RUT:
88.745.400-0
CONSTITUCION:
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. se constituyó por escritura pública de fecha 16 de marzo
de 1982, otorgada en la Notaría de Santiago de doña Ana María Sepúlveda Fuentes, bajo la
razón social de "Distribuidora y Comercial San Esteban Limitada". El extracto correspondiente
se inscribió en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago a
fojas 5.715 Nº 3.074, correspondiente al año 1982, y se publicó en el Diario Oficial de fecha
24 de abril del mismo año.
Posteriormente se transformó en INMOBILIARIA Y URBANIZADORA MANQUEHUE
LIMITADA y, finalmente en INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A., según consta de la
escritura pública de fecha 27 de diciembre del 2007, otorgada en la Notaría de Santiago de
don René Benavente Cash. Un extracto de dicha escritura se inscribió a fojas 4.441 Nº
3.053 en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago,
correspondiente al 2008, y se publicó en el Diario Oficial de fecha 28 de enero del mismo
año.
OBJETO:
1.- La inversión en toda clase de bienes muebles, sean éstos corporales o incorporales, tales
como acciones, promesas u opciones de acciones, bonos, debentures, planes de ahorro,
cuotas o derechos en todo tipo de sociedades, ya sean comerciales o civiles, comunidades o
asociaciones y en toda clase de títulos o valores mobiliarios.
2.- La adquisición, enajenación y/o explotación de bienes raíces, sean bienes raíces rurales o
urbanos; el loteo y urbanización por cuenta propia o ajena, de terrenos rurales o urbanos, y la
construcción de edificios de cualquier especie, en éstos u otros bienes por cuenta propia o
ajena.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 28
3.- La constitución de sociedades o asociaciones de cualquier tipo y el ingreso a ellas, sea en
calidad de socio o accionista, su modificación y la administración de las mismas.
4.- La administración de las inversiones referidas precedentemente y la percepción de sus
frutos o rentas.
5.- La compraventa, importación, exportación, distribución, consignación, representación o
intermediación en relación con cualquier clase de bienes.
ACCIONISTAS:
NOMBRE
RUT
Nº ACCIONES
% SOBRE TOTAL
1.- Moreka S.A.
76.404.130-5
75.423.388.-
15,000
2.- Roble Uno S.A.
76.006.947-7
53.424.900.-
10,625
3.- Roble Dos S.A.
76.006.954-K
53.424.900.-
10,625
4.- Roble Tres S.A.
76.006.959-0
53.424.900.-
10,625
5.- Roble Cuatro S.A.
76.006.961-2
53.424.900.-
10,625
6.- Roble Cinco S.A.
76.006.967-1
53.424.900.-
10,625
7.- Roble Seis S.A.
76.006.973-6
53.424.900.-
10,625
8.- Roble Siete S.A.
76.007.052-1
53.424.900.-
10,625
9.- Roble Ocho S.A.
76.007.054-8
53.424.900.-
10,625
PROPIEDAD Y CONTROL DE LA SOCIEDAD:
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. es controlada por un grupo de accionistas (Grupo
Controlador) que, en su conjunto detentan un 85% del total de acciones de la sociedad.
Los accionistas que componen dicho grupo, sus participaciones individuales y el detalle de
los controladores finales, personas naturales de los mismos, son los siguientes:
Inmobiliaria Manquehue S.A. 29
Accionistas
Rut
Roble Uno S.A.
Esta sociedad es controlada, a través de diversas
sociedades, por las siguientes personas naturales
José Antonio Rabat Vilaplana
María Carolina Joannon Jonhson
10,625
4.770.732-3
6.378.272-6
José Antonio Rabat Joannon
13.657.138-9
María Carolina Rabat Joannon
12.600.907-5
Juan Pablo Rabat Joannon
15.382.333-2
Trinidad Rabat Joannon
16.094.838-8
Matías Rabat Joannon
16.609.934-K
Cristóbal Rabat Joannon
16.702.141-5
Roble Dos S.A.
Esta sociedad es controlada, a través de diversas
sociedades, por las siguientes personas naturales
10,625
José Luis Rabat Vilaplana
6.371.724-K
Inés Isidora Errázuriz Grez
7.013.928-6
María Estrella Vilaplana Gajú
2.478.041-4
Roble Tres S.A.
Esta sociedad es controlada, a través de diversas
sociedades, por las siguientes personas naturales
10,625
María Cecilia Rabat Vilaplana
7.710.183-7
Pelayo Rabat Vilaplana
8.574.779-7
María Estrella Vilaplana Gajú
2.478.041-4
Roble Cuatro S.A.
Esta sociedad es controlada, a través de diversas
sociedades, por las siguientes personas naturales
María Estrella Rabat Vilaplana
Antonio Pereira Yrarrázabal
% Participación en IMSA
10,625
5.899.708-0
4.784.234-4
Antonio Pereira Rabat
13.688.918-4
Diego Pereira Rabat
16.098.040-0
Josefina Pereira Rabat
16.210.608-2
Santiago Pereira Rabat
16.611.547-7
Bernardita Pereira Rabat
17.703.479-7
Francisca Pereira Rabat
14.168.653-4
Roble Cinco S.A.
Esta sociedad es controlada, a través de diversas
sociedades, por las siguientes personas naturales
10,625
María del Carmen Rabat Vilaplana
6.554.911-5
Carlos Alberto Rabat Vilaplana
6.555.191-8
Pelayo Rabat Vilaplana
8.574.779-7
María Estrella Vilaplana Gajú
2.478.041-4
Inmobiliaria Manquehue S.A. 30
Accionistas
Rut
10,625
Roble Seis S.A.
Esta sociedad es controlada, a través de diversas
sociedades, por las siguientes personas naturales
María Ximena Rabat Vilaplana
6.554.912-2
Pablo García de la Huerta Rabat
15.960.723-2
José García de la Huerta Rabat
16.211.140-K
Juan García de la Huerta Rabat
17.701.695-0
Pedro García de la Huerta Rabat
18.392.946-1
Tomás Nicolás García de la Huerta Rabat
18.932.797-8
10,625
Roble Siete S.A.
Esta sociedad es controlada, a través de diversas
sociedades, por las siguientes personas naturales
Carlos Alberto Rabat Vilaplana
Catalina Barros Fernández
6.555.191-8
7.010.377-K
Carlos Alberto Rabat Barros
17.703.389-8
Catalina Rabat Barros
17.703.388-K
María Jesús Rabat Barros
18.636.008-7
Sofía Rabat Barros
19.638.894-K
Tomás Rabat Barros
20.755.681-5
María Elisa Rabat Barros
21.216.777-0
10,625
Roble Ocho S.A.
Esta sociedad es controlada, a través de diversas
sociedades, por las siguientes personas naturales
Pelayo Rabat Vilaplana
8.574.779-7
María Cecilia Rabat Vilaplana
7.710.183-7
María Estrella Vilaplana Gajú
2.478.041-4
Total % Participación en IMSA
% Participación en IMSA
85,00
Los miembros del Grupo Controlador suscribieron un pacto de accionistas que contiene
limitaciones a la libre cesión, suscripción y adquisición de acciones.
Asimismo, los miembros del Grupo Controlador y Moreka S.A. titular de acciones,
representativas de un 15% del total de acciones de la sociedad, suscribieron un pacto de
accionistas que contempla limitaciones a la transferencia de acciones y otros acuerdos.
Ambos pactos están depositados en el Registro de Accionistas de la Sociedad.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 31
INFORMACION SOBRE EMPRESAS FILIALES Y COLIGADAS
A) NOMBRE:
MANQUEHUE DESARROLLOS LIMITADA
DOMICILIO:
Av. Santa María 6.350, oficina 401, Vitacura
TELEFONO:
(56-2) 27507000
FAX:
(56-2) 27507500
TIPO SOCIEDAD:
Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada
CAPITAL PAGADO:
$94.603.062.732.-
RUT:
76.699.840-2
CONSTITUCION:
MANQUEHUE DESARROLLOS LIMITADA es una sociedad comercial de responsabilidad
limitada, creada por escritura pública de fecha 31 de octubre de 2006, otorgada en la
Notaría de Santiago de don René Benavente Cash. Un extracto de dicha escritura se
inscribió a fojas 46.064 Nº 32.800, en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes
Raíces de Santiago, correspondiente al año 2006, y se publicó en el Diario Oficial Nº
38.616, de fecha 17 de noviembre del mismo año.
OBJETO:
A) La adquisición, enajenación, explotación, arrendamiento y administración de toda clase
de bienes raíces o bienes muebles, sea en forma directa o a través de otras sociedades.
B) El loteo y urbanización, por cuenta propia o ajena, y bajo cualquier modalidad, de
bienes raíces rurales o urbanos.
C) La construcción de casas o edificios de cualquier especie, en los señalados inmuebles
o en otros.
D) La inversión en toda clase de bienes muebles incorporales, tales como acciones,
bonos, debentures, cuotas y derechos en todo tipo de sociedades y en toda clase de
títulos o valores mobiliarios, y la percepción de sus frutos.
E) La constitución de sociedades de cualquier tipo, pudiendo, además incorporarse a otras
ya establecidas, a empresas, a asociaciones o a corporaciones de cualquier naturaleza,
todo ello para el adecuado desarrollo de sus fines sociales.
F) La realización o ejecución de cualquier otro negocio que se estime conveniente
emprender, para todo lo cual podrá ejecutar los actos y celebrar los contratos conducentes
a estos fines, sin que sea necesario acreditar esta circunstancia ante terceros.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 32
SOCIOS: Los socios de MANQUEHUE DESARROLLOS LIMITADA son:
NOMBRE
RUT
A) Inmobiliaria Manquehue S.A.
B) Manquehue Spa.
88.745.400-0
76.115.471-0
% CAPITAL SOCIAL
99,9
0,1
ADMINISTRACION: Inmobiliaria Manquehue S.A. quien designa representantes por
escritura pública.
GERENTE GENERAL: Fabián Wulf Werner.
B) NOMBRE:
CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA
DOMICILIO:
Av. Santa María Nº 6.350, quinto piso, Vitacura
TELEFONO:
(56-2) 27507900
FAX:
(56-2) 27507950
TIPO SOCIEDAD:
Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada
CAPITAL PAGADO:
$1.905.436.645.-
RUT:
87.851.700-8
CONSTITUCION:
CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA es una sociedad de responsabilidad
limitada, cuyo origen se remonta a la creación, por escritura pública de fecha 29 de agosto
de 1980, otorgada en la Notaría de Santiago de don Eduardo González Abbott, de la
sociedad denominada “Sociedad Inversiones El Roble Limitada”, inscrita a fojas 15.106 Nº
7.482 en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago,
correspondiente al año 1980, que con el tiempo se transformó en “Constructora
Manquehue Limitada”.
OBJETO:
A) La construcción de toda clase de edificios, viviendas y obras civiles.
B) La elaboración de proyectos y estudios de arquitectura, ingeniería y construcción. La
elaboración de proyectos de urbanismo y la ejecución de obras de urbanización. La
prestación de servicios de arquitectura, ingeniería y construcción.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 33
SOCIOS: Los socios de CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA son:
NOMBRE
RUT
A) Inmobiliaria Manquehue S.A.
B) Francisco Diaz-Valdés O.
88.745.400-0
9.805.136-8
% CAPITAL SOCIAL
99,99
0,01
ADMINISTRACION: Inmobiliaria Manquehue S.A. es quien designa representantes por
escritura pública.
GERENTE GENERAL: Francisco Díaz-Valdés Olavarrieta.
C) NOMBRE:
MANQUEHUE SERVICIOS LIMITADA
DOMICILIO:
Av. Santa María 6.350, oficina 401, Vitacura
TELEFONO:
(56-2) 27507000
FAX:
(56-2) 27507500
TIPO SOCIEDAD:
Sociedad Comercial Responsabilidad Limitada
CAPITAL PAGADO:
$ 272.649.409.-
RUT:
76.768.550-5
CONSTITUCION:
MANQUEHUE SERVICIOS LIMITADA es una sociedad comercial de responsabilidad
limitada creada por escritura pública de fecha 12 de diciembre de 2006, otorgada en la
Notaría de Santiago de don René Benavente Cash. Un extracto de dicha escritura se
inscribió a fojas 2.365 Nº 1.913 en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes
Raíces de Santiago, correspondiente al año 2007, y se publicó en el Diario Oficial Nº
38.671, de fecha 24 de enero del mismo año.
OBJETO:
La prestación de servicios profesionales de asesoría, gestión y operación inmobiliaria,
tanto en las áreas de ventas, marketing, negocios, atención al cliente, post venta,
administración y finanzas, contabilidad, recursos humanos, urbanismo, construcción y
arquitectura, como asimismo en otras que pudieran corresponderle en el ámbito de su
finalidad. Los servicios deberán ser prestados exclusivamente en sus empresas
relacionadas, definidas como tales en el artículo cien de la ley número dieciocho mil
cuarenta y cinco, sobre Mercado de Valores, quedando expresamente prohibida su
prestación a personas naturales o jurídicas, ajenas a grupo empresarial.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 34
SOCIOS: Los socios de MANQUEHUE SERVICIOS LIMITADA son:
NOMBRE
A) Inmobiliaria Manquehue S.A.
B) Manquehue Spa
RUT
88.745.400-0
76.115.471-0
% CAPITAL SOCIAL
99,9
0,1
ADMINISTRACION: Inmobiliaria Manquehue S.A. quien designa representantes por
escritura pública.
GERENTE GENERAL: Fabián Wulf Werner.
D) NOMBRE:
MANQUEHUE SpA
DOMICILIO:
Av. Santa María 6.350, oficina 401, Vitacura
TELEFONO:
(56-2) 27507000
FAX:
(56-2) 27507500
TIPO SOCIEDAD:
Sociedad por Acciones
CAPITAL PAGADO:
$19.964.932, dividido en 1.000 acciones ordinarias,
nominativas, sin valor nominal y de una misma serie.
RUT:
76.115.471-0
CONSTITUCION:
MANQUEHUE SpA es una sociedad por acciones, constituida por escritura pública de
fecha 20 de agosto de 2010, otorgada en la Notaría de Santiago de don René Benavente
Cash. Un extracto de dicha escritura se inscribió a fojas 47.136 Nº 32.726, en el Registro
de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año
2010, y se publicó en el Diario Oficial Nº 39.762, de fecha 14 de septiembre del mismo
año.
OBJETO:
A) La inversión en toda clase de bienes muebles, sean éstos corporales o incorporales, tales
como acciones, promesas u opciones de acciones, bonos, debentures, planes de ahorro,
cuotas o derechos en todo tipo de sociedades, ya sean comerciales o civiles, comunidades o
asociaciones y en toda clase de títulos o valores mobiliarios;
B) La adquisición, enajenación y/o explotación de bienes raíces, rurales o urbanos; el loteo y
urbanización por cuenta propia o ajena, de terrenos rurales o urbanos,
Inmobiliaria Manquehue S.A. 35
C) La constitución de sociedades o asociaciones de cualquier tipo y el ingreso a ellas, sea en
calidad de socio o accionista, su modificación y la administración de las mismas; y
D) La administración de las inversiones referidas precedentemente y la percepción de sus
frutos o rentas.
ACCIONISTAS: Inmobiliaria Manquehue S.A. RUT Nº 88.745.400-0.
ADMINISTRACION: Inmobiliaria Manquehue S.A. quien designa representantes por
escritura pública.
GERENTE GENERAL: Fabián Wulf Werner.
E) NOMBRE:
PIEDRA ROJA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.
DOMICILIO:
Avenida Paseo Colina Sur Nº 14.500, Colina
TELEFONO:
(56-2) 27507000
FAX:
(56-2) 27507500
TIPO SOCIEDAD:
Sociedad Anónima
RUT:
96.844.470-0
CONSTITUCION:
CHICUREO DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A., actual PIEDRA ROJA
DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A., es una sociedad anónima comercial de
responsabilidad limitada, creada por escritura pública de fecha 1 de diciembre de 1997,
otorgada en la Notaría de Santiago de don Iván Torrealba Acevedo. Un extracto de dicha
escritura se inscribió a fojas 32.391 Nº 26.183, en el Registro de Comercio del
Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 1997, y se publicó en
el Diario Oficial Nº 35.956, de fecha 5 de enero del año 1998.
OBJETO:
El objeto de la sociedad es el desarrollo, ejecución y administración de toda clase de
proyectos inmobiliarios, loteos, urbanizaciones, compra y venta de terrenos, arriendos,
quedando facultada dentro de su giro para celebrar actos o contratos encaminados directa
o indirectamente al desarrollo del mismo.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 36
ACCIONISTA MAYORITARIO:
El porcentaje de participación de Inmobiliaria Manquehue S.A. en PIEDRA ROJA
DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A., asciende a un 60,6684%.
La inversión de PIEDRA ROJA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A. representa en el
activo total de Inmobiliaria Manquehue S.A. un 52,460%.
ADMINISTRACION: Directorio compuesto por 7 miembros: Jorge Lama Fernández, Julio
Antonio Bouchon Sepúlveda, Mauricio Guasch Brzovic, Fernando Hurtado Llona,
Elizabeth Lehmann Cosoi, José Antonio Rabat Vilaplana y Fabián Wulf Wener.
GERENTE GENERAL: Cristián Cominetti Zárate.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 37
HECHOS RELEVANTES 2013
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A.
INSCRIPCION REGISTRO ENTIDADES INFORMANTES Nº 186
Período comprendido entre el 01/01/2013 y el 31/12/2013
Por Hecho Esencial del 30/04/2013, se comunicó a la Superintendencia de Valores y Seguros
que, en Junta Ordinaria de Accionistas de Inmobiliaria Manquehue S.A. celebrada el
25/04/2013, se aprobó la Memoria, el Balance, el Informe de Auditores Externos y los Estados
Financieros del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2012; se aprobó el pago de un
dividendo definitivo de 6,165 por acción, con cargo a las utilidades del ejercicio 2012; se acordó
designar auditores externos a Deloitte Auditores y Consultores Limitada, para el ejercicio del
año 2013; se acordó que las publicaciones de citación a Juntas se efectúen en el Diario
Financiero; se acordó que los directores recibirían una remuneración de 55 UF cada uno
durante el ejercicio comercial del año 2013; y, por último, se tomó conocimiento de las
operaciones relacionadas.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 38
POLÍTICA DE DIVIDENDOS
La compañía tiene como política actual, distribuir como dividendo en dinero a sus accionistas a
prorrata de sus acciones, a lo menos el treina por ciento (30%) de las utilidades líquidas de cada
ejercicio..
Inmobiliaria Manquehue S.A. 39
Análisis Razonado de los Estados Financieros Consolidados de
Inmobiliaria Manquehue S.A. al 31 de Diciembre de 2013.
1. CONSIDERACIONES GENERALES
Contabilización de Ingresos y Costos
En su negocio de desarrollo inmobiliario, Inmobiliaria Manquehue y sus filiales
reconocen en resultados los ingresos y costos por las ventas de viviendas cuando se
suscriben las escrituras de compraventa definitivas. Los pagos anticipados por parte
de nuestros clientes, se reconocen como anticipos de clientes, dentro de Cuentas
Comerciales y Otras Cuentas por Pagar corrientes, hasta la firma de las escrituras.
Esto, a diferencia de la práctica alternativa de reconocer ingresos y costos en
resultados en base a promesas de compraventa y su respectivo grado de avance de
construcción. Por lo tanto, cada vez que la contabilidad hace mención a los ingresos
de la Compañía, se refiere a viviendas escrituradas, y no a promesas de compraventa
u otros tipos de cierres de negocio.
El criterio contable utilizado por Inmobiliaria Manquehue es conservador puesto que
sólo se reconocen en resultados las viviendas que han terminado su proceso
comercial. A su vez, este criterio contable produce que el reconocimiento de ingresos
y costos de la empresa sea discreto, y no continuo en el tiempo, puesto que requiere
que se hayan terminado las obras, obtenido los certificados de recepción municipal
respectivos y escrituradas las viviendas para incorporarlas al resultado.
Históricamente, la empresa ha tendido a concentrar una parte importante de los
términos de las obras y por ende la facturación de las viviendas, en el último trimestre
del año calendario.
El criterio contable con que se valorizan los terrenos en Inventarios, es sobre la base
del valor histórico de compra. Por su parte, las obras en construcción se valorizan
según el grado de avance, de acuerdo a sus estados de pago.
Por otra parte, en su negocio de construcción, Constructora Manquehue reconoce
ingresos y costos utilizando el método contable de porcentaje de avance de obra, el
cual se determina en base a los costos reales de cada contrato. Sin embargo, dado
que la mayor parte de la gestión constructiva se fundamenta en contratos entre partes
relacionadas, se usa además el criterio de reconocer utilidades sólo cuando el bien
final (vivienda) ha sido transferido a terceros (cliente final).
Inmobiliaria Manquehue S.A. 40
2. ACTIVOS Y PASIVOS
Resumen Balance Consolidado Inmobiliaria Manquehue S.A. (M$)
dic.-13
dic.-12
Activos Corrientes
136.577.895
118.321.250
15,43%
Activos No Corrientes
166.420.218
168.307.283
-1,12%
302.998.113
286.628.533
5,71%
Pasivos Corrientes
83.216.466
70.991.157
17,22%
Pasivos No Corrientes
68.511.242
71.232.334
-3,82%
Participaciones no controladoras
50.264.064
51.828.181
-3,02%
Patrimonio atribuible a los propietarios de la controladora 101.006.341
92.576.861
9,11%
286.628.533
5,71%
Total Activos
Total de patrimonio y pasivos
302.998.113
Δ Variación
a) Análisis de Activos
El Activo Corriente de la sociedad, al 31 de diciembre de 2013 presenta una variación
neta positiva de 15,43% (MM$18.257.-), respecto de diciembre de 2012 explicada
principalmente por las siguientes cuentas:
Inventarios: (Nota 10) Aumentó en MM$12.844.- en el año, principalmente por
el aumento de Terrenos en MM$5.858.- por la reclasificación desde
Propiedades de Inversión, debido a la estimación de venta de macrolotes en
Piedra Roja.
Adicionalmente aumentan las Unidades Terminadas en
MM$6.772.- por nuevas etapas en los proyectos Montepiedra, Polo de Machalí,
Los Maderos y Cumbres del Cóndor.
Efectivo y Equivalente al Efectivo: (Nota 5) aumentó en MM$9.347.- debido
a mayores Saldos en Banco (cuentas corrientes) por MM$7.158.- dado el pago
de Clientes de Macrolotes en Piedra Roja. También impacta en esta alza, el
incremento en Fondos Mutuos que pasan de MM$2.970 en diciembre 2012 a
MM$ 6.072 en diciembre 2013.
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar, corrientes (Nota 8)
contrarresta el aumento en Activos Corrientes disminuyendo en MM$6.050.- lo
que se debe básicamente a la disminución de Clientes de Macrolotes que pasa
de MM$10.721 en diciembre 2012 a MM$1.138.- en diciembre 2013. Por otra
parte, los Clientes inmobiliarios disminuyen por el pago de clientes en Los
Candiles, La Fuente y Estancia Liray, y a su vez aumentan por ventas en los
proyectos Cumbres del Cóndor, Los Maderos y Montepiedra, lo que arroja un
efecto neto de MM$2.757.Otros activos no financieros, corrientes: (Nota 7) que aumenta en MM$
2.039.- principalmente por Obras en Ejecución por Cobrar en Constructora
Manquehue Ltda. que pasa de MM$1.247.- en diciembre 2012 a MM$3.209.en diciembre 2013.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 41
El Activo No Corriente tuvo una variación de -1,12% (MM$ -1.887.-), producto
principalmente de:
Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas, no corrientes: (Nota 9.1)
que presentó una variación negativa de MM$1.230.-, producto principalmente
de los préstamos a sociedades relacionadas, como son: Bice Vida Cía. De
Seguros, Cía. De Seguros de Vida Consorcio e Inmobiliaria San Antonio.
Inversiones contabilizadas utilizando el método de la participación: (Nota
13) aumentó en MM$2.024.- por el incremento de inversión en Hacienda
Chicureo Club S.A. en MM$2.512.-, y la disminución de inversión en
Constructora MBI Ltda. por MM$405.Propiedades de Inversión: (Nota 17) presenta una disminución de
MM$4.426.- principalmente por la reclasificación de Macrolotes de Piedra Roja
a Inventarios, mencionada anteriormente.
Por otra parte, los Activos por Impuestos Diferidos (Nota 18) presentan un
aumento a diciembre 2013 de MM$2.006.- debido a la presentación neta de las
cuentas de activo y pasivo de impuestos diferidos.
b) Análisis de Pasivos y Patrimonio
La variación de los Pasivos y Patrimonio de la sociedad, tienen su explicación en los
siguientes movimientos:
El Pasivo Corriente presenta un aumento de 17,22% equivalente a MM$12.225
originado por la variación de las siguientes partidas:
-
Aumento de un 29% (MM$12.259.-) en Otros pasivos financieros,
corrientes (Nota 19) el que está fuertemente influido por el aumento de
préstamos bancarios que pasa de MM$40.021.- en diciembre 2012 a
MM$51.368.- en diciembre 2013. Esto se debe a la mayor deuda de
construcción por los proyectos Montepiedra, Los Maderos, Cumbres del
Cóndor y Hacienda Casas.
-
Aumento de un 12% (MM$1.433.-) en las Cuentas comerciales y otras
cuentas por pagar, corrientes (Nota 20) que se explica por el aumento de
proveedores de materiales y servicios por MM$1.747.- Por otra parte los
Acreedores varios disminuyen en MM$ 431.-
El Pasivo no Corriente presenta una disminución de MM$2.721 respecto al cierre del
año anterior, lo que representa una variación negativa de 3,82% que se explica por:
-
Disminución de un 10% en MM$3.054.- de la cuenta Otros Pasivos
financieros, no corrientes (Nota 19) por la disminución de Préstamos
bancarios en MM$ 923.- por la reclasificación en su porción corriente.
Además los Pasivos por arrendamiento de leasing y bodegajes
Inmobiliaria Manquehue S.A. 42
disminuyeron en MM$1.961.- con respecto al año anterior, principalmente
asociados a los terrenos en Piedra Roja.
-
Disminución de 14% de la partida Otras Cuentas por Pagar, no corrientes
(Nota 20) que pasó de MM$7.145.- en Diciembre 2012 a M$6.175.- en
Diciembre 2013, variación que se explica por la disminución de los
Acreedores en asociación por MM$841.- correspondiente al saldo por pagar
a Inmobiliaria Bellavista, por terrenos de Santa María del Mar.
-
Contrarrestando estas bajas, la cuenta Otras provisiones, no corrientes
(Nota 21), también presentó una variación negativa de MM$973.- (3%),
principalmente por la mayor provisión de costos de urbanización en Piedra
Roja.
-
Por último, la cuenta Pasivos por impuestos diferidos (Nota 18) presenta
un aumento de MM$291.- debido a la presentación neta de las cuentas de
activo y pasivo de impuestos diferidos.
Respecto al patrimonio total, la partida Ganancias (pérdidas) acumuladas presentó
una variación positiva de 74% respecto de Diciembre 2012, debido a la utilidad del
ejercicio a Diciembre 2013, menos el reparto de dividendos efectuados durante el
periodo.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 43
3. ESTADO DE RESULTADOS
Resumen Estado de Resultados Consolidado (M$)
dic-13
Ingresos de actividades ordinarias
% sobre
ventas
dic-12
% sobre
ventas
Variación
dic-13/dic-12
-11%
88.198.112
100%
99.134.997
100%
-60.836.695
-69,0%
-67.192.463
-67,8%
-9%
27.361.417
31,0%
31.942.533
32,2%
-14%
Gasto de administración
-10.232.115
-11,6%
-10.320.971
-10,4%
-1%
Resultado Operacional
17.129.302
19,4%
21.621.563
21,8%
-21%
(Costo de Ventas)
Ganancia Bruta
Resultado No Operacional
-1.905.675
-2,2%
-3.991.751
-4,0%
-52%
14.020.349
15,9%
14.921.321
15,1%
-6%
Ganancia propietarios controladora
9.620.706
10,9%
9.348.489
9,4%
3%
Ganancia participaciones no controladoras
4.399.643
5,0%
5.572.832
5,62%
-21%
19.791.453
22,4%
25.340.052
25,56%
-22%
Ganancia (pérdida)
EBITDA
Los Ingresos de actividades ordinarias (Nota 25) a diciembre 2013 disminuyeron en
11% respecto de diciembre 2012, sin embargo, la venta inmobiliaria se incrementó en
MM$ 3.855.- Esta variación se obtiene luego de aislar el efecto de ventas puntuales de
terrenos de la matriz. También influye la menor venta de macrolotes que pasó de
MM$26.238.- en diciembre 2012 a MM$14.839.- en diciembre 2013. En tanto el Costo
de Venta (Nota 26) paso de MM$67.192.- en diciembre 2012 a MM$60.837.- en
diciembre 2013. Ésta variación viene dada por la menor proporción respecto del año
anterior, de las ventas de macrolotes dentro del total de los ingresos, como se
mencionó anteriormente.
Esta variación negativa en los Ingresos de actividades ordinarias, arroja como
resultado un 31% de Ganancia Bruta sobre Ingresos a diciembre 2013, comparado
con el 32,2% sobre ventas del mismo periodo en 2012. Además, en términos absolutos,
la ganancia bruta disminuyó en MM$4.581.- que representan un 14% menos en
comparación con igual periodo del año anterior.
El Gasto de Administración y Ventas (Nota 26) pasó de representar un 10,4% sobre
ventas el año 2012 a un 11,6% a diciembre 2013. De todas formas, la variación entre
ambos períodos fue de MM$ -88.- debido principalmente a que tanto los Gastos por
remuneraciones en la inmobiliaria y en la constructora permanecen estables al cierre
de ambos periodos.
Respecto del Resultado No Operacional, fue negativo en MM$1.906.-, mientras que el
año anterior para el mismo período fue negativo en MM$ 3.991.-, es decir, un 52%
mejor que en 2012. Destaca la variación de 137% de la cuenta Participación en las
ganancias (pérdidas) de asociadas y negocios conjuntos que se contabilicen
utilizando el método de la participación (Nota 13), debido principalmente al mejor
desempeño de las sociedades en que participa Manquehue, en especial Consorcio
Inmobiliario MBI Ltda. que mejoró en MM$608.- respecto de diciembre 2012. Por otra
parte, el Costo Financiero también disminuyó en MM$1.603.- por amortización de
deuda estructurada asociada a capital de trabajo de la matriz.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 44
4. ANÁLISIS FINANCIERO DEL BALANCE Y ESTADO DE RESULTADOS
A continuación se presentan los principales indicadores financieros, sobre la base de
los Estados Financieros Consolidados de la sociedad para los ejercicios terminados el
31 de diciembre de 2013 y el 31 de diciembre de 2012:
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Análisis Razonado
Ratios Financieros
31-12-2013
Índice
M$
Índice
31-12-2012
M$
Indicadores de Liquidez
Liquidez Corriente
1,64
1,67
Activo Corriente
136.577.895
Pasivo Corriente
83.216.466
Razón Acida
0,58
118.321.250
70.991.157
0,61
Activo Corriente - Inventario
48.446.930
43.033.917
Pasivo Corriente
83.216.466
70.991.157
Indicadores de Endeudamiento
Razón de Endeudamiento (Leverage)
1,49
1,53
Pasivo Exigible
150.832.629
141.311.171
Patrimonio Prop. Controladora
101.006.341
92.576.861
% Deuda Corto Plazo
54,8%
Deuda Corto Plazo
Deuda Total
% Deuda Largo Plazo
Cobertura para Gastos Financieros
49,9%
83.216.466
70.991.157
151.727.708
142.223.491
45,2%
50,1%
4,87
EBITDA (*)
Costos Financieros
3,73
19.791.453
25.340.052
4.063.237
6.800.239
Indicadores de Actividad
Rotación de Inventarios (veces)
0,69
0,89
Costo Venta
60.836.695
67.192.463
Inventario
88.130.965
75.287.333
Promedio Cuentas por Cobrar (días)
111,33
Cuentas por Cobrar
Ingresos Diarios
Rotación de Activos (veces)
121,02
27.274.732
33.324.937
244.995
275.375
0,29
Ingresos
Activos Totales
0,35
88.198.112
99.134.997
302.998.113
286.628.533
Indicadores de Rentabilidad
Margen Bruto de Rentabilidad
31,0%
32,2%
Margen de Explotación
27.361.417
31.942.533
Ingresos
88.198.112
99.134.997
Margen Neto de Rentabilidad
15,9%
15,1%
Ganancia (Pérdida)
14.020.349
14.921.321
Ingresos
88.198.112
99.134.997
Rentabilidad del Activo (ROA)
4,8%
5,1%
Ganancia (Pérdida)
14.020.349
14.921.321
Activos Totales (**)
294.813.323
290.931.055
Rentabilidad del Patrimonio (ROE)
9,9%
Ganancia (Pérdida) Prop. Controladora
Patrimonio (***)
Utilidad por Acción
Ganancia (Pérdida) Prop. Controladora
Total Acciones
10,4%
9.620.706
9.348.489
96.791.601
89.763.491
19,13
18,59
9.620.706
9.348.489
502.822.588
502.822.588
(*)EBITDA depurado de los gastos financieros incluidos en el costo de venta
(**)Promedio de Activos año/año anterior
(***)Promedio de Patrimonio año/año anterior
Inmobiliaria Manquehue S.A. 45
El índice de Liquidez Corriente pasó de 1,67 en diciembre 2012 a 1,64 en diciembre
2013. Esta variación en el indicador se explica por un mayor aumento en términos
absolutos de los Activos Corrientes de MM$18.256.-, frente a un aumento menor de
los Pasivos Corrientes de MM$12.225.-.
La Razón Ácida presentó una leve disminución a 0,58 en diciembre 2013 desde 0,61
al cierre de 2012, producto de la variaciones del Activo y Pasivo Corriente ya
mencionadas.
La Razón de Endeudamiento (Leverage) tuvo una disminución a 1,49 en diciembre de
2013, desde un 1,53 al 31 de diciembre de 2012, dado el mayor aumento proporcional
del Pasivo Exigible respecto del Patrimonio de los controladores.
La Proporción de Deuda de Corto Plazo en relación a la Deuda Total pasó de 49,9%
en diciembre 2012 a 54,8% en diciembre 2013, mientras que la Proporción de Deuda
de Largo Plazo en Relación con la Deuda Total es de 50,1% para el ejercicio a
diciembre 2012 y de 45,2% a diciembre 2013.
La Cobertura para Gastos Financieros a diciembre 2013 es positiva en 4,87 veces
mientras que para diciembre 2012 ésta fue de 3,73 veces, reflejando el positivo
aumento de la capacidad de la compañía para hacer frente a sus obligaciones
financieras con el flujo derivado netamente del negocio.
El Margen Bruto de Rentabilidad fue de un 31,0% para el cierre de diciembre de 2013
mientras que para igual periodo del año anterior fue de un 32,2%. La explicación de
la disminución de este indicador radica, tal como se mencionó anteriormente, por una
proporción menor de las ventas de macrolotes en Piedra Roja.
El Margen Neto de Rentabilidad pasó de un 15,1% en diciembre del 2012, a un 15,9%
para diciembre 2013. Se debe principalmente a la mejora sustancial en el Resultado
No Operacional, como ya se analizó, por un mayor resultado de la participación en MBI
y a los menores Costos Financieros del periodo.
La Rentabilidad del Activo (ROA) pasó de un 5,1% en diciembre del 2012 a un 4,8%
para diciembre 2013, lo que se explica básicamente porque los Activos Totales reflejan
la mayor actividad de la compañía en sus cuentas de efectivo y deudores comerciales.
Por otra parte también se observa la misma situación en la Rentabilidad del Patrimonio
(ROE) que pasa de un 10,4% a diciembre 2012 a un 9,9% en diciembre 2013.
Proporcionalmente el 2013 hubo una mayor actividad inmobiliaria, y una menor venta
de macrolotes, que en 2012 soportaron en gran parte la actividad. Dado lo anterior, los
ratios financieros continúan reflejando un buen nivel de solvencia en la compañía.
5. ANÁLISIS DE DIFERENCIAS QUE PUEDAN EXISTIR ENTRE VALOR LIBRO Y
VALOR ECONÓMICO Y/O DE MERCADO DE LOS PRINCIPALES ACTIVOS.
La empresa considera que a nivel agregado, no existen diferencias relevantes entre
los valores libro y los valores económicos de sus principales activos.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 46
6. VARIACIONES EN EL MERCADO, COMPETENCIA Y PARTICIPACIÓN DE
MERCADO
La operación de la compañía se encuentra fundamentalmente radicada en el mercado
de casas de la Región Metropolitana, en las comunas de Colina y Puente Alto, y en la
Sexta Región comuna de Machalí. Adicionalmente participa en menor medida en el
mercado de departamentos, a través de un proyecto en la comuna de Vitacura.
Asimismo, Manquehue gestiona en forma individual y a través de su filial Piedra Roja
Desarrollos Inmobiliarios S.A., la venta de macrolotes para diversos usos, tanto
habitacionales como de equipamiento. Dicho mercado responde más bien a variables
de largo plazo y por ende se ve menos afectado por los ciclos económicos.
Las principales empresas que compiten con proyectos de la compañía corresponden
a Socovesa, Aconcagua, Enaco, y Vizcaya-Fernández Wood, entre otras.
Al respecto, es importante destacar el gran nivel de fragmentación en la industria
inmobiliaria local, existiendo un importante volumen de empresas que participan con
un número reducido de proyectos, tal como ocurre a nivel internacional.
No obstante lo anterior, en el segmento de “Casas”, en el que Manquehue concentra
gran parte de su actividad, se aprecian mayores barreras de entrada debido a fuertes
requerimientos de capital y a las exigencias en materia de regulación y aprobaciones.
Por otro lado, en relación al desempeño del mercado inmobiliario en la Región
Metropolitana durante el año 2013, y de acuerdo a cifras presentadas por GFK
Adimark., para el mercado de la vivienda nueva, se aprecia un crecimiento en ventas
respecto al año anterior de un 5,5% en montos transados (MUF 133.333), pero con
una caída en las unidades venidas del 8,7% (37.381).Analizando la evolución por segmentos, en el mercado de las casas se observa un
crecimiento para el año 2013 de un 8,7% en montos (MUF 42.610) y una caída en
unidades del 11 % (9.816 casas). Para los departamentos, por su parte, se aprecia un
incremento inferior al de las casas en ventas, de un 4,1% en montos (MUF 90.723), y
una caída en unidades de un 7,9% (27.565 departamentos). De lo anterior, se deduce
que el mercado, al igual que el año anterior, sigue creciendo en unidades de mayor
valor, toda vez que el crecimiento en montos es positivo y las unidades transadas
decrecen.
Respecto al nivel de oferta en unidades, se aprecia una caída del 2,1% respecto al
cierre del trimestre anterior, con 25.887 unidades, compuesto por una caída en la oferta
de casas del 3,7%, (5.438 unidades), y por una caída en la oferta de departamentos
de un 1,6% (20.449 unidades). Sobre el nivel de madurez de la oferta, medido como
el porcentaje de viviendas para entrega inmediata, desde hace cuatro años se verifica
una caída sostenida en dicho indicador, alcanzando en la última medición al cierre del
año 2013 un valor de 4,8% (1.246) (a fines del 2012 dicho valor era 7,7% con 2.266
viviendas)
Sobre la evolución del mercado en materia de financiamiento para la vivienda, se
mantienen condiciones normales tanto en la aprobación de las operaciones
hipotecarias como en el nivel de tasas registrado.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 47
7. ANÁLISIS DE RIESGO DE MERCADO
Los principales factores de riesgo que enfrenta la Compañía están referidos a variables
económicas fundamentales y a posibles políticas públicas que no den flexibilidad y
eficiencia al sector.
Variables Económicas: los siguientes factores afectan la demanda de vivienda:
a)
Nivel de empleo y continuidad de fuentes laborales para servir deudas
hipotecarias:
El último año se presentó una tendencia más bien decreciente en materia de
desempleo, en niveles relativamente bajos, entre 6,4% y 5,7%. El segundo semestre
la tasa de desocupación se mantuvo prácticamente constante en torno al 5,7%.- Para
el año 2014, en el primer período que incluye una medición del año (noviembre 2013
– enero 2014), se observa un alza en la tasa de desocupación llegando al 6,1%, cifra
algo superior a la tasa del 6,0% registrada a igual periodo del año anterior. (Fuente:
INE)
b)
Estabilidad económica, crecimiento del PIB y expectativas económicas del
consumidor:
Durante al año 2013 el IMACEC presentó una tendencia decreciente, particularmente
durante el 2º semestre, finalizando el año con un IMACEC para diciembre del 2,2%
interanual desestacionalizado, la menor cifra desde marzo del año 2010 (Fuente:
Banco Central). En línea con lo anterior, para el año 2014 se han venido deteriorando
las expectativas de crecimiento económico. Respecto a las expectativas de los
consumidores, durante el año 2013 el IPEC (Índice de Percepción de la Economía
ADIMARK), se mantuvo por sobre el 50%, con un 1er cuatrimestre que mantuvo la
tendencia alcista del año anterior, alcanzando un máximo de 59,2%, la mejor cifra en
4 años. Posteriormente durante el 2º cuatrimestre se produjo una caída hasta llegar al
50,4%, para finalizar el año con una tendencia a la recuperación hasta un 56,6%.c)
Eficiencia y desarrollo del mercado financiero que permita el acceso al crédito
en términos competitivos a todos los niveles socioeconómicos de la sociedad:
Actualmente existe un mercado muy desarrollado en esta materia, con distintos tipos
de productos según el segmento específico atendido.
d)
Los niveles de inventario del mercado inmobiliario, de productos terminados y
en proceso: Durante el año 2013 los niveles de oferta continuaron su tendencia
decreciente, terminando el año con un total de 25.887 viviendas nuevas en Santiago
para la venta, cifra un 12,1% inferior a la verificada en diciembre del año anterior.
Respecto a la madurez de la oferta en Santiago, es decir la cantidad de viviendas para
entrega inmediata, ésta ya completa cuatro años en una tendencia decreciente,
alcanzando en la última medición un 4,8%.e)
En materia de costos de construcción:
El alza en los costos de construcción, principalmente relacionada con la escasez de
mano de obra calificada, se constituyó en el gran tema del año 2013, con aumentos en
los plazos de la obras, impactando negativamente los resultados de las empresa
constructoras. Dicha situación es consistente con los actuales niveles de empleo en la
economía, y debiera mantenerse en el tiempo.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 48
f)
La inflación:
Es una variable de gran impacto en el nivel de expectativas de los clientes. Durante el
último semestre del año 2013 ésta ha seguido una tendencia más bien creciente. Este
indicador es importante, porque alzas importantes impactan negativamente en las
decisiones de consumo, particularmente en la adquisición de bienes inmobiliarios.
Entre otros factores se pueden mencionar:
Planes Reguladores que definen normas de suelo, vialidades, constructibilidad
de los terrenos, y están sujetos a las variaciones que la autoridad municipal resuelva
en concordancia con la comunidad local. Este factor está íntimamente ligado a la
disponibilidad de tierra para nuevos proyectos.
Legislación sectorial propuesta a través de los respectivos Ministerios,
principalmente el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Reglamentos emanados desde el Ministerio de Vivienda y otros relacionados:
Obras Públicas, Transporte y Telecomunicaciones, Agricultura y CONAMA,
principalmente.
Costos adicionales que afecten a los proyectos por sobre las provisiones
realizadas al momento de evaluar el proyecto: impacto vial, mitigaciones ambientales,
aporte aguas lluvias, entre otros.
Tiempo de espera de aprobación de los proyectos por parte de los distintos
organismos para iniciar obras y rapidez en la recepción de las obras para ser
entregadas a los clientes.
En general, se puede afirmar que las exigencias van en aumento y el tiempo de
aprobación y recepción de proyectos también. Lo anterior se traduce en mayores
costos para las inmobiliarias y, para mitigar estos riesgos, lo más relevante es que las
reglas sean claras e iguales frente a eventos similares y entre los distintos operadores.
Fabián Wulf Werner
Gerente General Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A. 49
Deloitte
Auditores y Consultores Limitada
RUT: 80.276.200-3
Rosario Norte 407
Las Condes, Santiago
Chile
Fono: (56-2) 2729 7000
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INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES
A los señores Directores y Accionistas de
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Hemos efectuado una auditoría a los estados financieros consolidados adjuntos de Inmobiliaria
Manquehue S.A. y afiliadas, que comprenden el estado consolidado de situación financiera al 31 de
diciembre de 2013, y los correspondientes estados consolidados de resultados integral, de cambios en
el patrimonio y de flujos de efectivo por el año terminado en esa fecha y las correspondientes notas a
los estados financieros consolidados.
Responsabilidad de la Administración por los estados financieros consolidados
La Administración es responsable por la preparación y presentación razonable de estos estados
financieros consolidados de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera. Esta
responsabilidad incluye el diseño, implementación y mantención de un control interno pertinente para
la preparación y presentación razonable de estados financieros consolidados que estén exentos de
representaciones incorrectas significativas, ya sea debido a fraude o error.
Responsabilidad del Auditor
Nuestra responsabilidad consiste en expresar una opinión sobre estos estados financieros consolidados
a base de nuestra auditoría. Efectuamos nuestra auditoría de acuerdo con las normas de auditoría
generalmente aceptadas en Chile. Tales normas requieren que planifiquemos y realicemos nuestro
trabajo con el objeto de lograr un razonable grado de seguridad de que los estados financieros
consolidados están exentos de representaciones incorrectas significativas.
Una auditoría comprende efectuar procedimientos para obtener evidencia de auditoría sobre los montos
y revelaciones en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del
auditor, incluyendo la evaluación de los riesgos de representaciones incorrectas significativas de los
estados financieros consolidados, ya sea debido a fraude o error. Al efectuar estas evaluaciones de los
riesgos, el auditor considera el control interno pertinente para la preparación y presentación razonable
de los estados financieros consolidados de la entidad con el objeto de diseñar procedimientos de
auditoría que sean apropiados en las circunstancias, pero sin el propósito de expresar una opinión sobre
la efectividad del control interno de la entidad. En consecuencia, no expresamos tal tipo de opinión.
Una auditoría incluye, también, evaluar lo apropiadas que son las políticas contables utilizadas y la
razonabilidad de las estimaciones significativas efectuadas por la Administración, así como una
evaluación de la presentación general de los estados financieros consolidados.
Consideramos que la evidencia de nuestra auditoría que hemos obtenido es suficiente y apropiada para
proporcionarnos una base para nuestra opinión de auditoría.
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Deloitte se refiere a Deloitte Touche Tohmatsu Limited una compañía privada limitada por garantía, de Reino Unido, y a
su red de firmas miembro, cada una de las cuales es una entidad legal separada e independiente. Por favor, vea en
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firmas miembro.
Deloitte Touche Tohmatsu Limited es una compañía privada limitada por garantía constituida en Inglaterra & Gales bajo
el número 07271800, y su domicilio registrado: Hill House, 1 Little New Street, London, EC4A 3TR, Reino Unido.
Opinión
ncieros conso
olidados menccionados en eel primer párraafo, presentann
En nuestraa opinión, loss estados finan
razonablem
mente, en tod
dos sus aspecttos significatiivos, la situacción financieraa de Inmobiliiaria
Manquehu
ue S.A. y afiliiadas al 31 de diciembre de
d 2013 y los resultados dee sus operacioones y los flujjos
de efectivo por el año terminado
t
en esa fecha de acuerdo con N
Normas Interrnacionales dee Informaciónn
Financieraa.
Otros asu
untos, inform
me de otros au
uditores sobrre los estadoss financieross consolidadoos al 31 de
diciembree de 2012
Los estado
os financieross consolidado
os de Inmobiliiaria Manqueehue S.A. y affiliadas por ell año terminaddo
al 31 de diciembre de 2012,
2
antes dee ser re expreesados para daar efecto al caambio contabble, según se
indica en Nota
N 2.29, fu
ueron auditado
os por otros au
uditores, quieenes expresarron una opinióón sin
salvedades sobre los mismos
m
en su informe
i
de feccha 20 de maarzo de 2013.
Santiago, Chile
Marzo 25,, 2014
Juan Carlo
os Rodríguez C.
RUT: 10.0
024.147-1
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
INDICE
I.
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
57
ESTADOS CONSOLIDADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA CLASIFICADO
57
ESTADOS CONSOLIDADOS DE RESULTADOS INTEGRALES POR FUNCIÓN
59
ESTADOS CONSOLIDADOS DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO
60
ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO DIRECTO
61
II.
NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
63
1
INFORMACIÓN GENERAL
63
2
RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES Y CAMBIOS CONTABLES 65
2.1.
Bases de preparación
65
2.2.
Adopción de Normas Internacionales de Información Financiera
65
2.3.
Nuevos pronunciamientos contables
66
2.4.
Bases de consolidación
73
2.5.
Entidades Subsidiarias
74
2.6.
Moneda funcional
75
2.7.
Efectivo y equivalentes al efectivo
75
2.8.
Activos financieros
75
2.9.
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar
76
2.10. Inventarios
76
2.11. Activos intangibles distintos a la plusvalía
77
2.12. Menor Valor o plusvalía comprada (Goodwill)
78
2.13. Propiedades, planta y equipo
78
2.14. Propiedades de inversión
79
2.15. Costos financieros
79
2.16. Pérdidas por deterioro del valor de los activos no financieros
80
2.17. Activos no corrientes mantenidos para la venta
80
2.18. Préstamos que devengan intereses
80
2.19. Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar
81
2.20. Provisiones
81
2.21. Beneficios a los empleados
81
3
4
2.22. Arrendamientos
82
2.23. Contratos de construcción
82
2.24. Capital social
83
2.25. Impuesto a las ganancias e impuestos diferidos
83
2.26. Clasificación de saldos en corrientes y no corrientes
84
2.27. Reconocimiento de ingresos.
84
2.28. Distribución de dividendos
85
2.29. Reformulación de los Estados Financieros al 31 de diciembre de 2012
86
2.30. Reclasificación al 31 de diciembre de 2012 en estado consolidado de situación
financiera
87
POLÍTICA DE GESTIÓN DE RIESGOS
88
3.1.
Factores de Riesgo
88
3.2.
Riesgo de mercado
88
3.3
Riesgo legal
89
3.4
Riesgo financiero
89
ESTIMACIONES Y JUICIOS O CRITERIOS CRÍTICOS DE LA ADMINISTRACIÓN.
92
4.1
Estimación del deterioro de la plusvalía comprada.
92
4.2
Estimación provisión grado de avance.
92
4.3
Estimación provisión garantía legal.
92
4.4
Vida útil y valores residuales de intangibles, propiedades, planta y equipo y propiedades
de inversión.
93
4.5
Valor justo de activos y pasivos.
93
4.6
Provisión costos de urbanización.
93
5
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO
94
6
OTROS ACTIVOS FINANCIEROS
96
7
OTROS ACTIVOS NO FINANCIEROS, CORRIENTES Y NO CORRIENTES
97
8
DEUDORES COMERCIALES Y OTRAS CUENTAS POR COBRAR Y DERECHOS POR
COBRAR
98
9
10
SALDOS Y TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS
100
9.1
Saldos y transacciones con entidades relacionadas
101
9.2
Directorio y Gerencia de la Sociedad
104
INVENTARIOS
105
11.
ACTIVOS Y PASIVOS POR IMPUESTOS CORRIENTES
106
12
INVERSIONES BAJO CONTROL CONJUNTO
107
13.
INVERSIONES CONTABILIZADAS UTILIZANDO EL MÉTODO DE LA PARTICIPACIÓN 108
14.
ACTIVOS INTANGIBLES DISTINTOS DE LA PLUSVALÍA
112
15.
PLUSVALÍA
113
16.
PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO
114
Detalle de los rubros
114
16.1. Vidas útiles
115
16.2. Reconciliación de cambios en propiedades planta y equipo
116
16.3. Activos sujetos a arrendamientos financieros
117
PROPIEDADES DE INVERSIÓN
118
17.1. Propiedades de inversión
118
IMPUESTOS DIFERIDOS
119
18.1. Activos por impuestos diferidos
119
18.2. Pasivos por impuestos diferidos
119
18.3. Movimientos de impuesto diferido del estado de situación financiera
120
OTROS PASIVOS FINANCIEROS CORRIENTES Y NO CORRIENTES
121
19.1. Clases de préstamos que acumulan (devengan) intereses
121
19.2. Préstamos bancarios - Desglose de monedas y vencimientos
122
20.
CUENTAS COMERCIALES Y OTRAS CUENTAS POR PAGAR
136
21.
PROVISIONES CORRIENTES Y NO CORRIENTES
138
21.1. Provisiones – saldos
138
21.2. Movimiento de las provisiones
139
BENEFICIOS A LOS EMPLEADOS CORRIENTES Y NO CORRIENTES
141
22.1. Movimiento de beneficios a los empleados
141
23.
OTROS PASIVOS NO FINANCIEROS CORRIENTES Y NO CORRIENTES
142
24
PATRIMONIO NETO
143
24.1 Capital suscrito y pagado.
143
24.2 Número de acciones suscritas y pagadas
143
17.
18.
19.
22.
24.3 Dividendos
143
24.4 Otras reservas
143
24.5 Participaciones no controladores
144
INGRESOS
145
Ingresos de actividades ordinarias
145
COMPOSICIÓN DE RESULTADOS RELEVANTES
146
26.1 Costos y gastos por naturaleza
146
26.2 Costos y gastos de personal
146
26.3 Depreciación y amortización
147
26.4 Resultados financieros
147
26.5 Otras ganancias (pérdidas)
148
26.6 Resultado por Unidad de Reajuste
148
27.
RESULTADO POR IMPUESTO A LAS GANANCIAS
149
28
UTILIDAD POR ACCIÓN
150
29
CONTINGENCIAS Y RESTRICCIONES
151
29.1 Juicios y Acciones Legales
151
29.2 Compromisos y Restricciones
154
29.3 Garantías
155
29.4 Sanciones Administrativas
158
30.
DISTRIBUCIÓN DEL PERSONAL (NO AUDITADO)
159
31.
MEDIO AMBIENTE
160
32.
CONTRATOS DE DERIVADOS
160
33.
HECHOS POSTERIORES
162
25
26
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
I.
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
ESTADOS CONSOLIDADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA CLASIFICADO
al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos – M$)
ACTIVOS
ACTIVOS CORRIENTES
Nº
Notas
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
Efectivo y equivalentes al efectivo
5
15.980.994
6.634.082
Otros activos financieros
6
631.094
585.748
Otros activos no financieros
7
3.287.335
1.247.435
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar
8
27.274.732
33.324.937
Cuentas por cobrar a entidades relacionadas
9
393.491
373.432
Inventarios
10
88.130.965
75.287.333
Activos por impuestos
11
879.284
868.283
136.577.895
118.321.250
TOTAL ACTIVOS CORRIENTES
ACTIVOS NO CORRIENTES
Otros activos no financieros
7
132.178
151.722
Derechos por cobrar
8
181.533
437.913
Cuentas por cobrar a entidades relacionadas
Inversiones contabilizadas utilizando el método de la
participación
9
5.272.228
6.502.527
13
5.395.623
3.371.222
Activos intangibles distintos de la plusvalía
14
731.675
797.025
Plusvalía
15
478.659
573.696
Propiedades, planta y equipo
16
6.342.086
6.166.669
Propiedades de inversión
17
131.488.727
135.914.700
Activos por impuestos diferidos
18
16.397.509
14.391.809
TOTAL DE ACTIVOS NO CORRIENTES
166.420.218
168.307.283
TOTAL DE ACTIVOS
302.998.113
286.628.533
Las notas adjuntas números 1 a 33 forman parte integral de estos estados financieros consolidados
57
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
ESTADO CONSOLIDADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
CLASIFICADO
al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos – M$)
PASIVOS Y PATRIMONIO
PASIVOS CORRIENTES
Nº Notas
31-12-2013
M$
31-12-2012
M$
Otros pasivos financieros
19
54.401.838
42.142.370
Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar
20
13.843.145
12.409.291
Cuentas por pagar a entidades relacionadas
9
52.372
86.561
Otras provisiones
21
12.540.139
9.001.871
Pasivos por Impuestos
11
1.048.128
3.278.625
Otros pasivos no financieros
TOTAL PASIVOS CORRIENTES
23
1.330.844
83.216.466
4.072.439
70.991.157
Otros pasivos financieros
19
28.754.573
31.808.669
Otras cuentas por pagar
20
6.175.259
7.145.136
Cuentas por pagar a entidades relacionadas
9
842.707
825.758
Pasivos por impuestos diferidos
18
570.770
279.305
Otras provisiones
21
31.798.259
30.825.726
Provisiones por beneficios a los empleados
22
369.674
347.740
68.511.242
151.727.708
71.232.334
142.223.491
107.263.454
107.263.454
14.937.686
8.594.534
(21.194.799)
(23.281.127)
101.006.341
92.576.861
50.264.064
151.270.405
51.828.181
144.405.042
302.998.113
286.628.533
PASIVOS NO CORRIENTES
TOTAL DE PASIVOS NO CORRIENTES
TOTAL PASIVOS
PATRIMONIO NETO
Capital emitido
24.2
Ganancias (pérdidas) acumuladas
Otras reservas
Patrimonio atribuible a los propietarios de la
controladora
24.4
Participaciones no controladoras
TOTAL PATRIMONIO NETO
24.5
TOTAL DE PATRIMONIO NETO Y PASIVOS
Las notas adjuntas números 1 a 33 forman parte integral de estos estados financieros consolidados
58
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
ESTADOS CONSOLIDADOS DE RESULTADOS INTEGRALES POR FUNCIÓN
Por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos – M$)
Estado de Resultados Por Función
Nº
Notas
01-01-2013 al 01-01-2012 al
31-12-2013
31-12-2012
M$
Ingresos de actividades ordinarias
Costo de ventas
Ganancia bruta
Gasto de administración
Otras ganancias (pérdidas)
Ingresos financieros
Costos financieros
Participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas y
negocios conjuntos que se contabilicen utilizando el método de la
participación
Resultados por unidades de reajuste
Ganancia (pérdida), antes de impuestos
Gasto por impuestos a las ganancias
Ganancia (pérdida) procedente de operaciones continuadas
Ganancia (pérdida) procedente de operaciones discontinuadas
Ganancia (pérdida)
25
26
88.198.112
(60.836.695)
27.361.417
(10.232.115)
(310.612)
385.350
(2.307.884)
99.134.997
(67.192.463)
31.942.534
(10.320.971)
(389.607)
926.751
(3.911.382)
13
26.6
1.005.602
(678.130)
15.223.628
423.586
(1.041.099)
17.629.812
27
(1.203.279)
14.020.349
14.020.349
(2.708.491)
14.921.321
14.921.321
9.620.706
9.348.489
4.399.643
14.020.349
5.572.832
14.921.321
26
26.5
26.4
26.4
Ganancia (pérdida), atribuible a
Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la
controladora
Ganancia (pérdida), atribuible a participaciones no controladoras
M$
24.5
Ganancia (pérdida)
Ganancias (pérdida) por acción
Acciones comunes
Ganancia (pérdida) básica por acción
28
19,13
18,59
Ganancia (pérdida) básica por acción operaciones contínuas
28
19,13
18,59
Las notas adjuntas números 1 a 33 forman parte integral de estos estados financieros consolidados
59
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
ESTADOS CONSOLIDADOS DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO
Por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos – M$)
Capital
emitido
Estado de cambio en el patrimonio
Nota
Saldo Inicial período actual 01.01.2013
Cambios en patrimonio
Ganancia (pérdida)
Resultado integral
Dividendos
Dividendos mínimos
Incremento (disminución) por
transferencias y otros cambios
Total de cambios en patrimonio
Saldo final al 31.12.13
24.4
M$
(23.281.127)
M$
8.594.534
-
-
9.620.706
9.620.706
(294.918)
(2.886.212)
107.263.454
2.086.328
2.086.328
(21.194.799)
(96.424)
6.343.152
14.937.686
Capital
emitido
Estado de cambio en el patrimonio
Nota
Saldo Inicial período actual 01.01.2012
Cambios en patrimonio
Ganancia (pérdida)
Resultado integral
Dividendos
Dividendos mínimos
Incremento (disminución) por
transferencias y otros cambios
Total de cambios en patrimonio
Saldo final al 31.12.12
M$
107.263.454
Patrimonio
atribuible a los
propietarios de
la controladora
M$
92.576.861
21.1
Otras
reservas
21.1
24.4
Ganancias
(pérdidas)
acumuladas
Otras
reservas
Ganancias
(pérdidas)
acumuladas
Participaciones
no
controladoras
Patrimonio
Total
M$
51.828.181
M$
144.405.042
9.620.706
9.620.706
(294.918)
(2.886.212)
4.399.643
4.399.643
-
14.020.349
14.020.349
(294.918)
(2.886.212)
1.989.904
8.429.480
101.006.341
(5.963.760)
(1.564.117)
50.264.064
(3.973.856)
6.865.363
151.270.405
M$
107.263.454
M$
(23.809.765)
M$
3.496.431
Patrimonio
atribuible a los
propietarios de
la controladora
M$
86.950.120
-
-
9.348.489
9.348.489
(1.382.379)
(2.804.546)
107.263.454
528.638
528.638
(23.281.127)
(63.461)
5.098.103
8.594.534
Participaciones
no
controladoras
Patrimonio
Total
M$
46.965.532
M$
133.915.652
9.348.489
9.348.489
(1.382.379)
(2.804.546)
5.572.832
5.572.832
-
14.921.321
14.921.321
(1.382.379)
(2.804.546)
465.177
5.626.741
92.576.861
(710.183)
4.862.649
51.828.181
(245.006)
10.489.390
144.405.042
Las notas adjuntas números 1 a 33 forman parte integral de estos estados financieros
60
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO DIRECTO
(Expresados en Miles de Pesos – M$)
Estado de flujos de efectivo
01-01-2013 al
31-12-2013
M$
01-01-2012 al
31-12-2012
M$
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de
operación
Clases de cobros por actividades de operación
Cobros procedentes de las ventas de bienes y prestación de servicios
Cobros procedentes de primas y prestaciones, anualidades y otros
beneficios de pólizas suscritas
Otros cobros por actividades de operación
Pagos a proveedores por el suministro de bienes y servicios
Pagos a y por cuenta de los empleados
Dividendos pagados
Otros pagos por actividades de operación
Intereses pagados
Intereses recibidos
Impuestos a las ganancias reembolsados (pagados)
Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de
operación
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de
inversión
Flujos de efectivo procedentes de la pérdida de control de subsidiarias u
otros negocios
Otros pagos para adquirir patrimonio o instrumentos de deuda de otras
entidades
Préstamos a entidades relacionadas
Compras de propiedades, planta y equipo
Pagos derivados de contratos de futuro, a término, de opciones y de
permuta financiera
Cobros a entidades relacionadas
Dividendos recibidos
Otras entradas (salidas) de efectivo
Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de
inversión
98.536.025
86.111.204
2.887
10.702
(69.589.112)
(17.733.250)
(7.653.447)
(147.347)
210.952
(200.934)
14.990
(48.774.741)
(13.397.215)
(249.539)
(982.102)
187.621
(626.870)
3.436.476
22.283.348
-
2.001
(20.000)
(5.433.030)
(1.026.865)
(757.621)
(5.704.727)
(1.595.988)
(1.395.875)
6.922.285
1.108.225
6.982
(52.929)
756.741
1.185.067
-
161.722
(6.167.456)
Las notas adjuntas números 1 a 33 forman parte integral de estos estados financieros
61
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO DIRECTO
(Expresados en Miles de Pesos – M$)
Nº
NOTA
01-01-2013 al
31-12-2013
M$
01-01-2012 al
31-12-2012
M$
3.053.062
(2.055.895)
48.112.946
3.600
(35.556.781)
(2.752.110)
(91.025)
(2.804.546)
(2.160.537)
2.154.943
40.147.753
797.128
(48.223.098)
(7.017.082)
(739.577)
(3.767.963)
(2.294.403)
5.748.714
(18.942.299)
9.346.912
(2.826.407)
Efectos de la variación en la tasa de cambio sobre el efectivo y
equivalentes al efectivo
-
-
Incremento (disminución) neto de efectivo y equivalentes al efectivo
9.346.912
(2.826.407)
6.634.082
9.460.489
15.980.994
6.634.082
Estado de flujos de efectivo (continuación)
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de
Financiación
Importes procedentes de la emisión de acciones
Pagos por otras participaciones en el patrimonio
Importes procedentes de préstamos de corto plazo
Préstamos de entidades relacionadas
Pagos de préstamos
Pagos de pasivos por arrendamientos financieros
Pagos de préstamos a entidades relacionadas
Dividendos pagados
Intereses pagados
Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de
financiación
Incremento neto (disminución) en el efectivo y equivalentes al efectivo,
antes del efecto de los cambios en la tasa de cambio
Efectivo y equivalentes al efectivo al principio del periodo
Efectivo y equivalentes al efectivo al final del periodo
5
Las notas adjuntas números 1 a 33 forman parte integral de estos estados financieros
62
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
II.
NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
1
INFORMACIÓN GENERAL
a) Constitución y operación de la Sociedad
Inmobiliaria Manquehue S.A., RUT Nº 88.745.400-0, domiciliada en Avenida Santa María Nº
6.350, oficina 401, comuna de Vitacura, Santiago de Chile, es una sociedad anónima cerrada
inscrita en el Registro Especial de Entidades Informantes de la Superintendencia de Valores y
Seguros, que se constituyó por escritura pública de fecha 16 de marzo de 1982, otorgada en la
Notaría de Santiago de doña Ana María Sepúlveda Fuentes, cuyo extracto se inscribió a fojas
5.715 Nº 3.074 en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago el
año 1982, y se publicó en el Diario Oficial del 24 de abril del mismo año.
Hasta la fecha la Sociedad ha sido modificada en diversas oportunidades, las que se registran al
margen de su inscripción social.
Su modificación más relevante fue la transformación de “Inmobiliaria y Urbanizadora
Manquehue Limitada” en Inmobiliaria Manquehue S.A., según consta de la escritura pública de
fecha 27 de diciembre del año 2007, otorgada en la Notaría de Santiago de don René
Benavente Cash, cuyo extracto se inscribió a fojas 4.441 Nº 3.053 en el Registro de Comercio
del Conservador de Bienes Raíces de Santiago el año 2008, y se publicó en el Diario Oficial del
28 de enero del mismo año.
Los accionistas de Inmobiliaria Manquehue S.A. son Roble Uno S.A.; Roble Dos S.A.; Roble
Tres S.A.; Roble Cuatro S.A.; Roble Cinco S.A.; Roble Seis S.A.; Roble Siete S.A.; Roble Ocho
S.A., y Moreka S.A.
El objeto de la sociedad es: (a) La inversión en toda clase de bienes muebles, sean éstos
corporales o incorporales, tales como acciones, promesas u opciones de acciones, bonos,
debentures, planes de ahorro, cuotas o derechos en todo tipo de sociedades, ya sean
comerciales o civiles, comunidades o asociaciones y en toda clase de títulos o valores
mobiliarios; (b) La adquisición, enajenación y/o explotación de bienes raíces, sean bienes raíces
rurales o urbanos; el loteo y urbanización por cuenta propia o ajena, de terrenos rurales o
urbanos, y la construcción de edificios de cualquier especie, en éstos u otros bienes por cuenta
propia o ajena; (c) La constitución de sociedades o asociaciones de cualquier tipo y el ingreso a
ellas, sea en calidad de socio o accionista, su modificación y la administración de las mismas;
(d) La administración de las inversiones referidas precedentemente y la percepción de sus frutos
o rentas; y (e) La compraventa, importación, exportación, distribución, consignación,
representación o intermediación en relación con cualquier clase de bienes.
Inmobiliaria Manquehue S.A. desarrolla sus actividades a través de un conjunto de filiales en el
área inmobiliaria, de construcción, y servicios, en forma individual o asociada a distintas
sociedades.
Para ello mantuvo primeramente su filial Constructora Manquehue Limitada, con su giro de
construcción de inmuebles u obras de cualquier especie en éstos u otros bienes, y la
transformó en la matriz de las empresas constructoras afiliadas y luego creó dos sociedades
matrices para las áreas inmobiliarias y de servicios, y que son las que se detallan a
continuación:
63
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
1.- Manquehue Desarrollos Limitada; Sociedad constituida según escritura pública con fecha
31 de octubre de 2006, creada para agrupar todas las filiales inmobiliarias, y que tiene por
objeto: a) La adquisición, enajenación, explotación, arrendamiento, y administración de toda
clase de bienes raíces o bienes muebles, sea en forma directa o a través de otras
Sociedades, b) El loteo y urbanización, por cuenta propia o ajena, y bajo cualquier
modalidad, de bienes raíces rurales urbanos, c) Inversión de toda clase de bienes muebles
incorporales tales como acciones, bonos, debentures, cuotas y derechos en todo tipo de
Sociedades y en toda clase de títulos o valores mobiliarios, y la percepción de sus frutos.
2.- Con fecha 12 de diciembre de 2006, se creó la filial Manquehue Servicios Ltda., con el
objeto de prestar servicios profesionales de asesoría, gestión y operación inmobiliaria, tanto
en las áreas de ventas, marketing, negocios, atención al cliente, post venta, administración y
finanzas, contabilidad, recursos humanos, urbanismo, construcción y arquitectura.
b) Inscripción en el Registro de Valores
A partir del 18 de junio de 2008, la Sociedad se encuentra inscrita en el Registro de Valores y
Seguros con el Nº 1.004, quedando sujeta a la fiscalización de la Superintendencia de Valores y
Seguros.
La Ley Nº 20.382 de octubre de 2009, sobre “Gobiernos Corporativos de las empresas”,
estableció, entre otras materias, que la inscripción de aquellas sociedades que no sean
emisores de valores de oferta pública quedará cancelada del Registro de Valores a partir del 1
de enero de 2010, pasando a formar parte y quedando inscrita, por el solo ministerio de la ley,
en el nuevo Registro Especial de Entidades Informantes.
En consecuencia con esto, la Superintendencia de Valores y Seguros emitió el Oficio Circular Nº
600 en el cual impartió instrucciones relativas al funcionamiento del Registro y ratificó el 1 de
enero de 2010 como la fecha de vigencia en que las empresas, entre las cuales se incluye
Inmobiliaria Manquehue S.A., pasan a formar parte de él.
A contar del 9 mayo del 2010, la Sociedad se encuentra inscrita en el Registro Especial de
Entidades Informantes con el número 186, sujeta a la fiscalización de la Superintendencia de
Valores y Seguros.
64
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
2
RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES Y CAMBIOS CONTABLES
2.1.
Bases de preparación
Los estados financieros consolidados de Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales, se
preparan de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS),
emitidas por el International Accounting Standards Board (“IASB”).
Los presentes estados financieros consolidados han sido aprobados por el Directorio de
la Sociedad en sesión de fecha 25 de marzo de 2014
Los presentes Estados Financieros Consolidados cubren los siguientes ejercicios:
• Estados Consolidados de Situación Financiera por los ejercicios terminados al 31 de
diciembre de 2013 y 2012.
• Estados Consolidados de Resultados Integrales por los ejercicios terminados al 31 de
diciembre de 2013 y 2012.
• Estados Consolidados de Flujo de Efectivo por los ejercicios terminados al 31 de
diciembre de 2013 y 2012.
• Estados de Cambios en el Patrimonio Neto por los ejercicios terminados al 31 de
diciembre de 2013 y 2012.
2.2.
Adopción de Normas Internacionales de Información Financiera
Los estados financieros consolidados al 31 de diciembre de 2013, de Inmobiliaria
Manquehue S.A. y filiales (en adelante Grupo Manquehue), son preparados de acuerdo
con las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS).
La información contenida en estos estados financieros consolidados considera las
Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS) vigentes a la fecha, aplicadas
de manera uniforme a los periodos cubiertos y representan la adopción integral,
explícita y sin reservas de las referidas normas internacionales.
65
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
2.3.
Nuevos pronunciamientos contables
a) Las siguientes nuevas normas e interpretaciones han sido adoptadas en estos
estados financieros:
Nuevas NIIF
NIIF 10, Estados Financiero Consolidados
NIIF 10 cambia la definición de control, la cual incluye tres elementos: poder sobre
una inversión, exposición o derechos de retornos variables de la inversión y la
capacidad de usar el poder sobre la inversión para afectar las rentabilidades del
inversionista.
Estos tres criterios deben ser cumplidos por el inversionista para tener el control
sobre una inversión. Anteriormente, el control era definido como el poder para
gobernar las políticas operacionales y financieras de una entidad para obtener los
beneficios de sus actividades.
Esta norma reemplaza aquellas secciones de IAS 27, Estados Financieros
Consolidados y Separados, que abordan el cuándo y cómo un inversionista debería
preparar estados financieros consolidados y reemplaza a SIC-12 ConsolidaciónEntidades de Propósito Especial.
NIIF 11, Acuerdos Conjuntos
NIIF 11 clasifica los acuerdos conjuntos en 2 tipos de acuerdos basada en los
derechos y obligaciones de las partes del acuerdo, y considerando la estructura,
forma legal del acuerdo, los términos contractuales y, si fuese relevante, otros
hechos y circunstancias: 1) operaciones conjuntas (las partes tienen control de las
operaciones, derechos sobre los activos y obligaciones por los pasivos relacionados
al acuerdo) y 2) negocio conjunto (las partes tienen el control sobre el acuerdo y
derechos sobre los activos netos de la entidad controlada conjuntamente). La norma
elimina la consolidación proporcional para los negocios conjuntos, y sólo permite el
método del valor proporcional. Esta norma reemplaza IAS 31, Intereses en Negocios
Conjuntos y SIC-13, Entidades de Control Conjunto.
Fecha de
aplicación
obligatoria
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2013.
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2013.
NIIF 12, Revelaciones de Participaciones en Otras Entidades
Períodos anuales
iniciales en o
NIIF 12 establece objetivos de revelación y especifica mínimos que una entidad debe después del 1 de
enero de 2013.
proporcionar para cumplir con mayores revelaciones relacionadas a las
participaciones en filiales, acuerdos conjuntos, asociadas y entidades estructuradas
no consolidadas.
NIC 27 (2011), Inversiones en Asociadas y Negocios Conjuntos
NIC 28 Inversiones en Asociadas fue modificada para conformar los cambios
relacionados con la emisión de NIIF 10 y NIIF 11.
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2013.
66
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
a) Las siguientes nuevas normas e interpretaciones han sido adoptadas en estos
estados financieros (continuación):
Nuevas NIIF
Fecha de
aplicación
obligatoria
NIIF 13, Mediciones de Valor Razonable
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
Esta norma establece una sola fuente de guías para las mediciones a valor razonable y
sus revelaciones, y aplica tanto para instrumentos financieros como para instrumentos no enero de 2013.
financieros medidos a valor razonable, para los cuales otras NIIF requieren o permiten su
medición a fair value.
NIIF 13 define fair value como el precio que se recibirá por vender un activo o el que se
pagaría por transferir un pasivo en una transacción bajo condiciones de mercado.
Enmiendas a NIIFs
NIC 1, Presentación de Estados Financieros - Presentación de Componentes de
Otros Resultados Integrales
El 16 de Junio de 2011, el IASB publicó Presentación de los Componentes de Otros
Resultados Integrales (modificaciones a NIC 1). Las modificaciones retienen la opción de
presentar un estado de resultados y un estado de resultados integrales ya sea en un solo
estado o en dos estados individuales consecutivos. Se exige que los componentes de
otros resultados integrales sean agrupados en aquellos que serán y aquellos que no
serán posteriormente reclasificados a pérdidas y ganancias. Se exige que el impuesto
sobre los otros resultados integrales sea asignado sobre esa misma base. La medición y
reconocimiento de los componentes de pérdidas y ganancias y otros resultados
integrales no se ven afectados por las modificaciones, las cuales son aplicables para
períodos de reporte que comienzan en o después del 1 de Julio de 2012, se permite la
aplicación anticipada.
Fecha de
aplicación
obligatoria
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2013.
67
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Enmiendas a NIIFs, continuación
NIIF 7, Intrumentos Financieros: Revelaciones - Modificaciones a revelaciones
acerca de neteo de activos y pasivos financeros.
NIIF 7 Instrumentos Financieros: Revelaciones fue modificada para solicitar información
acerca de todos los instrumentos financieros reconocidos que están siendo neteados en
conformidad con el párrafo 42 de NIC 32 Instrumentos Financieros: Presentación.
Las modificaciones también requieren la revelación de información acerca de los
instrumentos financieros reconocidos que están sujetos a acuerdos maestros de neteo
exigibles y acuerdos similares incluso si ellos no han sido neteados en conformidad con
NIC 32. El IASB considera que estas revelaciones permitirán a los usuarios de los
estados financieros evaluar el efecto o el potencial efecto de acuerdos que permiten el
neteo, incluyendo derechos de neteo asociados con los activos financieros y pasivos
financieros reconocidos por la entidad en su estado de posición financiera. Las
modificaciones son efectiva para períodos anuales que comienzan en o después del 1 de
Enero de 2013. Se permite la aplicación anticipada.
Mejoras Anuales Ciclo 2009-2011 - Modificaciones a cinco NIIFs
NIIF 1 Adopción por primera vez de las NIIF. Aplicación repetida de la NIIF 1
NIIF 1 Adopción por primera vez de las NIIF. Costos de financiamiento
NIC 1 Presentación de Estados Financieros. Aclaración de los requerimientos para
información comparativa.
NIC 16 Propiedad, Planta y Equipo. Clasificación de equipo de servicio
NIC 32 Instrumentos Financieros: Presentación. Efecto impositivo de la distribución a los
tenedores de instrumentos de patrimonio
NIC 34 Informacion Financiera Intermedia. Información Financiera Intermedia e
Información por Segmentos para total de activos y pasivos
NIIF 10, NIIF 11 y NIIF 12 - Estados Financieros Consolidados, Acuerdos Conjuntos
y Revelaciones de Participaciones en Otras Entidades - Guías para la transición.
Las modificaciones tienen la intención de proporcionar un aligeramiento adicional en la
transición a NIIF 10, NIIF 11 y NIIF 12, al “limitar el requerimiento de proporcionar
información comparativa ajustada solo para el año comparativo inmediatamente
precedente”. También, modificaciones a NIIF 11 y NIIF 12 eliminan el requerimiento de
proporcionar información comparativa para períodos anteriores al período
inmediatamente precedente. La fecha efectiva de estas modificaciones es para períodos
que comiencen en o después del 1 de enero de 2013, alineándose con las fechas
efectivas de NIIF 10, NIIF 11 y NIIF 12.
Fecha de
aplicación
obligatoria
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2013.
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2013.
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2013.
La aplicación de estas normas no ha tenido un impacto significativo en los montos reportados en
estos estados financieros, salvo por la reformulación de los estados financieros al 31 de diciembre
de 2012, que se presenta en Nota 2.29.
68
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
b) Las siguientes nuevas normas e interpretaciones han sido emitidas, pero su fecha
de aplicación aún no está vigente:
Nuevas NIIF
NIIF 9, Instrumentos Financieros
Esta Norma introduce nuevos requerimientos para la clasificación y medición de activos
financieros y es efectiva para períodos anuales que comiencen en o después del 1 de
enero de 2015, permitiendo su aplicación anticipada. NIIF 9 especifica como una entidad
debería clasificar y medir sus activos financieros a costo amortizado o fair value.
Requiere que todos los activos financieros sean clasificados en su totalidad sobre la base
del modelo de negocio de la entidad para la gestión de activos financieros y las
características de los flujos de caja contractuales de los activos financieros. Los activos
financieros son medidos ya sea a costo amortizado o valor razonable. Solamente los
activos financieros que sean clasificados como medidos a costo amortizados serán
probados por deterioro.
Enmiendas NIIFs
NIC 32, Instrumentos Financieros: Presentación - Aclaración de requerimientos
para el neteo de activos y pasivos financieros
Modifica los requerimientos de contabilización y revelación relacionados con el neteo de
activos y pasivos financieros. Específicamente, aclara el significado de "en la actualidad
tiene el derecho legalmente ejecutable de neteo" y "realización simultánea". Permite la
aplicación anticipada.
Entidades de Inversión - Modificaciones a NIIF 10, Estados Financieros
Consolidados; NIIF 12 Revelaciones de Participaciones en Otras Entidades y NIC
27 Estados Financieros Separados.
Fecha de
aplicación
obligatoria
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2015
Fecha de
aplicación
obligatoria
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2014
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2014
Proporciona una exención para la consolidación de filiales bajo NIIF 10 Estados
Financieros Consolidados para entidades que cumplan la definición de “entidad de
inversión”, tales como ciertos fondos de inversión. En su lugar, tales entidades medirán
sus inversiones en filiales a valor razonable a través de resultados en conformidad con
NIIF 9 Instrumentos Financieros o NIC 39 Instrumentos Financieros: Reconocimiento y
Medición.
Las modificaciones también exigen revelación adicional con respecto a si la entidad es
considerada una entidad de inversión, detalles de las filiales no consolidadas de la
entidad, y la naturaleza de la relación y ciertas transacciones entre la entidad de
inversión y sus filiales. Por otra parte, las modificaciones exigen a una entidad de
inversión contabilizar su inversión en una filial de la misma manera en sus estados
financieros consolidados como en sus estados financieros individuales (o solo
proporcionar estados financieros individuales si todas las filiales son no consolidadas).
69
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Enmiendas NIIFs, continuación
Modificaciones a NIC 36 – Revelaciones del Importe Recuperable para Activos No
Financieros
Con la publicación de la NIIF 13 Mediciones del Valor Razonable se modificaron algunos
requerimientos de revelación en NIC 36 Deterioro de Activos con respecto a la medición
del importe recuperable de activos deteriorados. Sin embargo.
Las modificaciones a NIC 36 eliminan el requerimiento de revelar el importe recuperable
de cada unidad generadora de efectivo (grupo de unidades) para las cuales el importe en
libros de la plusvalía o activos intangibles con vida útil indefinida asignados a esa unidad
(o grupo de unidades) es significativo comparado con el importe en libros total de la
plusvalía o activos intangibles con vida útil indefinida de la entidad. Las modificaciones
exigen que una entidad revele el importe recuperable de un activo individual (incluyendo
la plusvalía) o una unidad generadora de efectivo para la cual la entidad ha reconocido o
reversado un deterioro durante el período de reporte. Una entidad debe revelar
información adicional acerca del valor razonable menos costos de venta de un activo
individual, incluyendo la plusvalía, o una unidad generadora de efectivo para la cual la
entidad ha reconocido o reversado una pérdida por deterioro durante el período de
reporte, incluyendo: (i) el nivel de la jerarquía de valor razonable (de NIIF 13) dentro de la
cual está categorizada la medición del valor razonable; (ii) las técnicas de valuación
utilizadas para medir el valor razonable menos los costos de venta; (iii) los supuestos
claves utilizados en la medición del valor razonable categorizado dentro de “Nivel 2” y
“Nivel 3” de la jerarquía de valor razonable. Además, una entidad debe revelar la tasa de
descuento utilizada cuando una entidad ha reconocido o reversado una pérdida por
deterioro durante el período de reporte y el importe recuperable está basado en el valor
razonable menos los costos de ventas determinado usando una técnica de valuación del
valor presente. Las modificaciones deben ser aplicadas retrospectivamente para
períodos anuales que comiencen en o después del 1 de enero de 2014. Se permite la
aplicación anticipada.
Modificaciones a NIC 39 – Novación de Derivados y Continuación de la
Contabilidad de Cobertura
Esta modificación permite la continuación de la contabilidad de cobertura (bajo NIC 39 y
el próximo capítulo sobre contabilidad de cobertura en NIIF 9) cuando un derivado es
novado a una contraparte central y se cumplen ciertas condiciones. Una novación indica
un evento donde las partes originales a un derivado acuerdan que una o más
contrapartes de compensación remplazan a su contraparte original para convertirse en la
nueva contraparte para cada una de las partes. Para aplicar las modificaciones y
continuar con contabilidad de cobertura, la novación a una parte central debe ocurrir
como consecuencia de una ley o regulación o la introducción de leyes o regulaciones.
Las modificaciones deben ser aplicadas para períodos anuales que comiencen en o
después del 1 de enero de 2014. Se permite la aplicación anticipada.
Fecha de
aplicación
obligatoria
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2014
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2014
70
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Enmiendas NIIFs, continuación
Mejoras Anuales CICLO 2010 - 2012 mejoras a seis NIIF
NIIF 2 Pagos basados en acciones. Definición de condición de consolidación
(irrevocabilidad)
NIIF 3 Combinaciones de Negocios. Contabilización de consideraciones contingentes en
una combinación de negocio
NIIF 8 Segmentos de Operación. Agregación de Segmentos de Operación
NIIF 8 Segmentos de Operación. Conciliación del total de los activos del segmento
reportable a los activos de la entidad
NIIF 13 Mediciones de Valor Razonable. Cuentas por cobrar y por pagar de corto plazo
NIC 16 Propiedad, Planta y Equipo, NIC 38 Activos Intangibles. Método de revaluación:
re-expresión proporcional de la depreciación/amortización acumulada
NIC 24 Revelaciones de Partes Relacionadas. Personal Clave de la Administración
Mejoras Anuales Ciclo 2011 - 2013 mejoras a cuatro NIIF
NIIF 1 Adopción por Primera Vez de las NIIF. Significado de "IFRS vigente"
NIIF 3 Combinaciones de Negocios. Excepción al alcance para negocios conjuntos
NIIF 13 Mediciones de Valor Razonable. Alcance de la excepción de cartera (párrafo 52)
NIC 40 Propiedad de Inversión. Interrelación entre NIIF 3 y NIC 40
Fecha de
aplicación
obligatoria
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2014
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2014
71
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Nuevas Interpretaciones
CINIIF 21, Gravámenes
Esta nueva interpretación proporciona guías sobre cuando reconocer un pasivo por un
gravamen impuesto por un gobierno, tanto para gravámenes que se contabilizan de
acuerdo con NIC 37 Provisiones, Pasivos Contingentes y Activos Contingentes y para
aquellos cuya oportunidad e importe del gravamen es cierto. Esta interpretación define
un gravamen como “un flujo de salida de recursos que involucran beneficios económicos
futuros que son impuestos por gobiernos sobre las entidades en conformidad con la
legislación”. Los impuestos dentro del alcance de NIC 12 Impuesto a las Ganancias son
excluidos del alcance así como también las multas y sanciones. Los pagos a los
gobiernos por servicios o la adquisición de un activo bajo un acuerdo contractual también
quedan fuera del alcance. Es decir, el gravamen debe ser una transferencia no recíproca
a un gobierno cuando la entidad que paga el gravamen no recibe bienes o servicios
específicos a cambio. Para propósitos de la interpretación, un “gobierno” se define en
conformidad con NIC 20 Contabilización de las Subvenciones de Gobierno y
Revelaciones de Asistencia Gubernamental. Cuando una entidad actúa como un agente
de un gobierno para cobrar un gravamen, los flujos de caja cobrados de la agencia están
fuera del alcance de la Interpretación. La Interpretación identifica el evento que da origen
a la obligación para el reconocimiento de un pasivo como la actividad que gatilla el pago
del gravamen en conformidad con la legislación pertinente. La interpretación entrega
guías sobre el reconocimiento de un pasivo para pagar gravámenes: (i) el pasivo se
reconoce progresivamente si el evento que da origen a la obligación ocurre durante un
período de tiempo; (ii) si una obligación se gatilla al alcanzar un umbral mínimo, el pasivo
se reconoce cuando el umbral mínimo es alcanzado. La Interpretación es aplicable
retrospectivamente para períodos anuales que comienzan en o después del 1 de enero
de 2014.
Fecha de
aplicación
obligatoria
Períodos anuales
iniciales en o
después del 1 de
enero de 2014
72
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
2.4.
Bases de consolidación
Los estados financieros consolidados comprenden los estados financieros de
Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales a la fecha de cierre de cada ejercicio.
Los estados financieros de las filiales son preparados utilizando las mismas políticas
contables de la Matriz y las transacciones intercompañías, saldos y las ganancias no
realizadas por transacciones entre empresas del Grupo Manquehue, son eliminados.
Asimismo, las pérdidas no realizadas también se eliminan, a menos que la transacción
proporcione evidencia de una pérdida por deterioro del activo transferido.
Las filiales se consolidan a partir de la fecha en que se transfiere el control y son
excluidas de la consolidación en la fecha en que cesa el mismo.
Los intereses minoritarios representan la porción de los resultados y activos netos que
no son de propiedad del Grupo Manquehue y se presentan separadamente en el estado
de resultados integrales por función y dentro del patrimonio en el estado de situación
financiera consolidado.
73
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
2.5.
Entidades Subsidiarias
El siguiente es el detalle de las empresas incluidas en la consolidación:
RUT
Nombre Sociedad
76.216.575-9
76.213.015-7
76.326.533-1
76.318.228-2
76.165.666-k
76.165.733-k
76.110.236-2
76.656.930-7
76.000.430-8
76.072.000-3
99.579.330-K
87.851.700-8
96.828.130-5
76.408.860-3
76.110.771-2
76.121.011-4
76.712.550-K
77.799.840-4
96.934.070-4
76.047.861-K
76.282.780-8
76.005.121-7
77.132.010-4
76.002.138-5
76.175.560-9
76.795.840-4
87.970.900-8
76.335.860-7
76.038.909-9
76.038.858-0
76.699.840-2
76.768.550-5
76.115.471-0
96.844.470-0
77.549.450-6
77.549.430-1
76.399.720-0
Inmobiliaria Los Maderos Spa
Inmobiliaria Montepiedra Spa
Inmobiliaria Edificios de Hacienda Spa
Inmobiliaria Aguas Claras Spa
Inmobiliaria La Fuente Spa
Inmobiliaria Los Candiles Spa
Administradora La Fuente S.A.
Administradora Los Portones S.A.
Administradora San Cristóbal Ltda.
Administradora San Isidro Ltda.
Chicureo Comercial S.A.
Constructora Manquehue Ltda.
Constructora Manquehue S.A.
Constructora Santa María Sur Ltda.
Fondo De Inversión Privado La Fuente
Fondo De Inversión Privado Los Candiles
Hacienda Chicureo Casas S.A.
Hacienda Chicureo Inmobiliaria Ltda.
Hacienda Chicureo S.A.
Inmobiliaria Haras De Machalí Ltda.
Inmobiliaria Casas Las Flores Ltda.
Inmobiliaria Cumbres Del Cóndor S.A
Inmobiliaria Santa Adela Ltda.
Inmobiliaria Los Álamos De Colina Ltda.
Inmobiliaria Manquehue Sur Ltda.
Inmobiliaria San Joaquín S.A.
Inmobiliaria Santa María De Manquehue S.A.
Inmobiliaria Santa María Del Mar Ltda.
Los Portones Fondo De Inversión Privado
Fondo De Inversión Privado Las Flores
Manquehue Desarrollos Ltda.
Manquehue Servicios Ltda.
Manquehue Spa
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Chicureo Inmobiliaria Ltda.
Rentas Bilanova Ltda. (*)
Administradora Las Flores S.A.
Tipo
De
Relación
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Filial
Porcentaje de Participación
31-12-2013
Directo
Indirecto
Total
70,00
70,00
70,00
70,00
100,00
100,00
70,00
70,00
60,00
60,00
70,00
70,00
100,00
100,00
100,00
100,00
60,668
60,668
60,668
60,668
60,668
60,668
99,90
99,90
75,00
75,00
100,00
100,00
60,00
60,00
70,00
70,00
100,00
100,00
76,45
76,45
76,45
76,45
100,00
100,00
60,668
60,668
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
60,668
60,668
99,90
0,10
100,00
99,90
0,10
100,00
100,00
100,00
60,668
60,668
60,668
60,668
60,668
60,668
31-12-2012
Total
70,00
70,00
60,00
70,00
100,00
100,00
60,668
60,668
60,668
99,90
75,00
100,00
60,00
70,00
100,00
76,45
76,45
100,00
60,668
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
60,668
100,00
100,00
100,00
60,668
60,668
60,668
60,668
(*) En el proceso de reorganización del Grupo Piedra Roja, con fecha 30 de octubre de 2013, Rentas Bilanova Ltda. fue
absorbida por Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.. Este proceso de reorganización no produjo un cambio en la entidad
informante, no obstante, generó una utilidad por impuestos diferidos, por un monto de M$ 1.529.466
.
74
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
2.6.
Moneda funcional
Las partidas incluidas en los estados financieros de cada una de las entidades que
conforman el Grupo Manquehue se valorizan utilizando la moneda del entorno
económico principal en que operan (moneda funcional). La moneda funcional del Grupo
Manquehue es el peso chileno, que constituye además la moneda de presentación de
los estados financieros consolidados. Los pesos chilenos son redondeados a los miles
de pesos más cercanos.
2.7.
Efectivo y equivalentes al efectivo
El efectivo y equivalentes al efectivo incluyen el efectivo en caja, bancos, depósitos y
otras inversiones a corto plazo de gran liquidez, con un vencimiento de tres meses o
menos desde su fecha de origen y los sobregiros contables bancarios.
El Grupo Manquehue confecciona el estado de flujo de efectivo por el método directo.
2.8.
Activos financieros
La clasificación depende del propósito con el que se van a adquirir los activos
financieros. La Administración determinará la clasificación de sus activos financieros en
el momento de reconocimiento inicial.
Considerando lo anterior, el Grupo Manquehue clasifica sus activos financieros en las
siguientes categorías:
i)
A valor razonable con cambios en resultados:
Comprende aquellos activos financieros adquiridos para negociar, con el propósito
principal de obtener un beneficio por las fluctuaciones a corto plazo del precio o por
la comisión de intermediación. Se incluyen los contratos de derivados que no
clasifiquen como contratos de cobertura.
Se valorizan a su valor justo y la diferencia entre el costo y el valor justo se
reconocerá en resultados del ejercicio.
ii)
Activos financieros mantenidos hasta su vencimiento:
Comprende aquellos activos financieros con vencimiento fijo y con cobros fijos y
determinables que el Grupo tiene la intención y capacidad de mantener hasta el
vencimiento.
Se valorizan al valor de costo amortizado, el cual corresponde al monto inicial,
menos los pagos de capital, más/menos la amortización acumulada, usando el
método de la tasa efectiva de cualquier diferencia entre el monto inicial y su monto
al vencimiento y menos cualquier reducción por deterioro o incobrabilidad.
iii) Préstamos y cuentas por cobrar:
Comprende aquellos activos financieros con cobros fijos o determinables, que no
cotizan en un mercado activo.
75
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Se valorizan al valor de costo amortizado, deduciendo cualquier provisión por
deterioro del valor del activo.
iv) Disponibles para la venta:
Comprende aquellos activos financieros que no clasifican en los puntos anteriores.
Se valorizan al valor justo, con excepción de los instrumentos de patrimonio que no
tienen una cotización regular en un mercado activo y para los que no se puede
determinar su valor justo de forma confiable, los cuales serán valorizados al costo.
2.9.
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar
Las cuentas comerciales por cobrar se reconocen inicialmente por su valor razonable,
menos la provisión por pérdidas por deterioro del valor.
Se establece una provisión para pérdidas por deterioro de cuentas comerciales a cobrar
cuando exista evidencia objetiva de que alguna de las empresas del Grupo Manquehue
no será capaz de cobrar todos los importes que se le adeudan de acuerdo con los
términos originales de las cuentas por cobrar. La provisión para incobrabilidad se
determina caso a caso, conforme a un estudio individual de cada transacción.
2.10.
Inventarios
El Grupo Manquehue valoriza sus inventarios al menor valor entre el costo y el valor
neto realizable. Se entiende por valor neto realizable el precio de venta estimado en el
transcurso normal de los negocios, menos los costos estimados para realizar la venta.
En aquellos casos que el valor neto realizable es menor al costo, se realiza una
provisión por el diferencial del valor con cargo a resultados del ejercicio.
El costo de las viviendas está conformado principalmente por el terreno donde se
desarrolla el proyecto, contrato de construcción por suma alzada, honorarios de
arquitectos y calculistas, permisos y derechos municipales, gastos de operación, costo
de financiamiento y otros desembolsos relacionados directamente con la construcción,
necesarios para su terminación.
El costo de los terrenos clasificados en inventarios también incluyen mitigaciones y
urbanización necesarias para el desarrollo y venta de los mismos.
Las existencias según su naturaleza y grado de avance de construcción, se clasifican en
inmuebles para la venta. Obras en curso y terrenos para futuros proyectos se presentan
según su fecha estimada de escrituración en corriente y no corriente.
El inventario para el proceso productivo corresponde al stock de materiales comprados
y aún no utilizados en la construcción.
76
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
2.10.
Inventarios (continuación)
Los inventarios informados en los presentes estados financieros comprenden
principalmente los siguientes:
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
2.11.
Terrenos: Corresponden a aquellos lotes y macrolotes dispuestos para la venta
y para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios
Inventarios de materiales: Comprende activos utilizados por las Constructoras
del Grupo para desarrollar su proceso constructivo y que al cierre de los
estados financieros corresponde al inventario de las bodegas.
Obras en ejecución: se agrupan en este ítem, todos aquellos proyectos que a la
fecha de cierre de los estados financieros se encuentran en desarrollo y en
proceso constructivo.
Unidades terminadas: Corresponden a viviendas, sitios y macrolotes en stock
dispuestos para la venta en el transcurso normal de los negocios del Grupo.
Otros inventarios: En este ítem se acumulan mitigaciones y desembolsos
activados que formarán parte de las unidades terminadas al final del proceso
productivo.
Activos intangibles distintos a la plusvalía
Los activos intangibles que se adquieran separadamente se medirán al costo en el
reconocimiento inicial. Los activos intangibles que se generen internamente, no son
capitalizados y el gasto se refleja en el estado de resultados en el ejercicio en el cual se
incurra, excepto por los costos de desarrollo capitalizados que la normativa nos permita
activar.
Las vidas útiles de los activos intangibles se evalúan como finitas o indefinidas. Los
activos intangibles con vidas finitas se amortizan durante la vida útil económica y su
deterioro se evalúa cada vez que existen indicadores que el activo intangible pueda
estar deteriorado. El deterioro de activos intangibles con vidas útiles indefinidas se
probará anualmente o individualmente o al nivel de unidad generadora de efectivo.
Tales intangibles no son amortizados. La vida de un activo intangible con vida indefinida
es revisada anualmente para determinar si continúa en esta misma condición.
Los derechos de agua incluidos en los presentes estados financieros corresponden a
bienes con vida útil indefinida, por tanto, no están afectos a amortización.
Las licencias de programas informáticos son capitalizadas al valor de los costos
incurridos en adquirirlas y prepararlas para usar los programas específicos. Estos
costos se amortizan linealmente durante sus vidas útiles estimadas (entre 3 y 5 años).
Los gastos relacionados con el desarrollo o mantenimiento de programas informáticos
se reconocen como gasto en el período en que se incurran.
Los costos directamente relacionados con la producción de programas informáticos
únicos e identificables controlados por el Grupo Manquehue, y que es probable que
vayan a generar beneficios económicos superiores a los costos durante más de un año,
se reconocen como activos intangibles.
77
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Los costos directos incluyen los gastos del personal que desarrolla los programas
informáticos y un porcentaje adecuado de gastos generales.
Los costos de desarrollo de programas informáticos reconocidos como activos, se
amortizan durante sus vidas útiles estimadas.
2.12.
Menor Valor o plusvalía comprada (Goodwill)
El menor valor corresponde a la diferencia existente entre el precio pagado en la
adquisición de sociedades asociadas o coligadas y el valor de la parte proporcional de
los activos, pasivos y pasivos contingentes adquiridos en estas sociedades. Este menor
valor se presenta en el activo a su costo menos cualquier pérdida acumulada por
deterioro y no es amortizable.
La plusvalía comprada se asigna a unidades generadoras de efectivo, para efectos de
realizar las pruebas de deterioro. La distribución se efectúa entre aquellas unidades
generadoras de efectivo o grupos de unidades generadoras de efectivo que se espera
se beneficiarán de la combinación de negocios de la que surgió la plusvalía. Para el
caso del Grupo Manquehue, las unidades generadoras de efectivo corresponden a las
viviendas que se desarrollarán en los proyectos que generan la plusvalía, por
consiguiente, las disminuciones se realizan en cada ejercicio dependiendo de la venta
de dichas viviendas.
Adicionalmente, en la medida que ocurran hechos o cambios en las circunstancias que
afectan al menor valor, el deterioro de este activo es evaluado. Las pruebas de
deterioro se efectúan considerando la mejor estimación de la proyección de ventas de
las unidades generadoras de efectivo, evaluando la recuperabilidad del activo.
2.13.
Propiedades, planta y equipo
Los activos clasificados como propiedades, planta y equipo del Grupo Manquehue, tanto
en su reconocimiento inicial como en su medición posterior se valorizarán a su costo de
adquisición menos la correspondiente depreciación y provisiones por deterioro.
Los costos posteriores (reemplazo de componentes, mejoras, ampliaciones,
crecimientos, etc.) se incluyen en el valor del activo inicial o se reconocen como un
activo separado, sólo cuando sea probable que los beneficios económicos futuros
asociados con los elementos de estos activos vayan a fluir a la Sociedad y el costo del
elemento pueda determinarse de forma fiable.
Las reparaciones y mantenciones se cargan en el resultado del ejercicio o período en el
que se incurran.
Las construcciones u obras en curso, incluyen los siguientes conceptos devengados
únicamente durante el período de construcción:
- Gastos financieros relativos a la financiación externa que sean directamente atribuibles
a las construcciones, tanto si es de carácter específica como genérica.
- Gastos de personal relacionado en forma directa y otros de naturaleza operativa,
atribuibles a la construcción.
78
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La depreciación de los activos fijos se calcula usando el método lineal para asignar sus
costos o importes revalorizados a sus valores residuales distribuidos sobre sus vidas
útiles técnicas estimadas.
El valor residual y la vida útil de los activos se revisan, y ajusta si es necesario, en cada
cierre de ejercicio, de tal forma de tener una vida útil restante acorde con el valor de los
activos.
En la medida que ocurran hechos o cambios en las circunstancias que afectan las
propiedades, plantas y equipos, el deterioro de este activo es evaluado considerando
sólo si existen estos indicadores. Cuando el valor de un activo es superior a su importe
recuperable estimado, su valor se reduce de forma inmediata hasta su importe
recuperable, mediante la aplicación de pruebas de deterioro.
Las pérdidas y ganancias por las ventas de estos activos, se calcularán comparando los
ingresos obtenidos con el valor en libros y se incluirán en el estado de resultados.
2.14.
Propiedades de inversión
Las propiedades de inversión son activos mantenidos para generar rentas, plusvalías o
ambas, las cuales son valorizadas inicialmente al costo de adquisición.
Las propiedades de inversión que mantienen las empresas del Grupo Manquehue
comprenden principalmente terrenos para el desarrollo de futuros proyectos
inmobiliarios, los cuales son adquiridos a través de compra directa vía financiamiento
bancario, leasing y convenios (bodegajes).
Las propiedades de inversión se registran inicialmente al costo, incluyéndose los costos
de transacción. Posteriormente al reconocimiento inicial, las propiedades de inversión
se valorizan al costo menos depreciación acumulada (excepto en los terrenos) y las
pérdidas acumuladas por deterioro que hayan experimentado.
Los activos clasificados en este rubro son sometidos a pruebas de deterioro siempre y
cuando exista evidencia que algún suceso o cambio en las circunstancias indique que el
importe en libros pueda no ser recuperable.
2.15.
Costos financieros
Los costos por intereses incurridos para la construcción de cualquier activo calificado se
capitalizan durante el período de tiempo que es necesario para completar y preparar el
activo para el uso que se pretende. Otros costos por intereses se registran en
resultados en el rubro “Costos Financieros”.
79
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2.16.
Pérdidas por deterioro del valor de los activos no financieros
Los activos que tengan una vida útil indefinida no están sujetos a amortización y se
someten anualmente a pruebas de pérdidas por deterioro del valor.
Los activos que estén sujetos a depreciación o amortización se someten a pruebas de
pérdidas por deterioro siempre que algún suceso o cambio en las circunstancias indique
que el importe en libros puede no ser recuperable. Se reconoce una pérdida por
deterioro por el exceso del importe en libros del activo sobre su importe recuperable.
El importe recuperable es el valor razonable de un activo menos los costos para la venta
o el valor de uso, el mayor de los dos. A efectos de evaluar las pérdidas por deterioro
del valor, los activos se agrupan al nivel más bajo, para el que hay flujos de efectivo
identificables por separado (unidades generadoras de efectivo).
Los activos no financieros, distintos del menor valor (Goodwill), que hubiesen sufrido
una pérdida por deterioro se someten a revisiones a cada fecha de balance para evaluar
si existen indicadores que señalen que la pérdida por deterioro reconocida
anteriormente podría haber disminuido.
A la fecha de los presentes estados financieros no existen indicadores que permitan
concluir que alguno de los activos no financieros tengan un riesgo de pérdidas de valor
por deterioro. Para el caso de la plusvalía, se evalúan por medio de proyecciónes de
ventas de las unidades generadoras de efectivo la recuperabilidad de dicho activo. La
venta de las viviendas representan la disminución de la plusvalía, el cual se efectúa en
cada ejercicio.
2.17.
Activos no corrientes mantenidos para la venta
Los activos no corrientes destinados para la venta se reconocen al menor monto entre
el valor libro y el valor razonable menos los costos para la venta.
Los activos serán clasificados en este rubro cuando el valor contable pueda ser
recuperado a través de una venta que sea altamente probablede realizar y que tendrá
disponibilidad inmediata en la condición en que se encuentra.
2.18.
Préstamos que devengan intereses
Los préstamos que devengan intereses comprenden principalmente los créditos que
mantienen empresas del Grupo Manquehue con bancos e instituciones financieras.
Se clasifican en el estado de situación financiera como pasivos corrientes a menos que
el Grupo tenga la facultad incondicional de diferir el pago de la obligación por a lo
menos doce meses después de la fecha de cierre de los estados financieros.
80
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2.19.
Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar
Comprende principalmente los créditos o cuentas por pagar documentados adeudados
a acreedores. Se presentan en el pasivo corriente con excepción de aquellos con
vencimiento superior a doce meses desde la fecha de cierre de los estados financieros
consolidados, los cuales son presentados en el pasivo no corriente.
2.20.
Provisiones
Las empresas del Grupo Manquehue reconocen una provisión cuando exista una
obligación presente, de carácter legal o implícita, que provenga de eventos pasados y
que la Administración determine que es probable que la sociedad tenga que
desprenderse de recursos que incorporan beneficios económicos para liquidar la
obligación, y que el monto de la obligación pueda estimarse de manera confiable.
La cuantificación de las provisiones se realiza teniendo en consideración la mejor
información disponible sobre el suceso y sus consecuencias, y se vuelve a estimar en
cada cierre contable.
Las provisiones por concepto de urbanización y mitigaciones, son revisadas al menos
cada dos años por la administración, con el objeto de verificar y actualizar las bases y
supuestos de las mismas. Para las provisiones de urbanización, se revisan los planes
de urbanización pendientes de ejecutar de acuerdo con el Plan Director y se contrasta
contra el costo de obras de urbanización, los que son similares en complejidad a las
obras reales ejecutadas (propias o de terceros) o mediante la validación de consultores
especialistas en inspección de obras. Para las obras de mitigación, la obligación de
hacer este tipo de obras, cuya información proviene de estudios realizados por el
M.O.P., relacionados con obras de canalización de aguas lluvia, que son parte de las
medidas de mitigación ambiental que el proyecto debe contribuir a financiar en conjunto
con dicha autoridad y que se ha estimado en base a los convenios firmados para las
mitigaciones viales.
Las provisiones son descontadas al valor presente si se estima que el efecto del
descuento es significativo.
2.21.
Beneficios a los empleados
i)
Vacaciones del personal
La Sociedad reconoce el gasto por vacaciones del personal mediante el método del
devengo. Este beneficio corresponde a todo el personal y equivale a un importe fijo
según los contratos particulares de cada trabajador. Este beneficio es registrado a
su valor nominal.
ii)
Indemnizaciones por años de servicio
Inmobiliaria Manquehue S.A. y Constructora Manquehue Ltda. constituyen
obligaciones por indemnizaciones por cese de servicios del personal, establecido en
acuerdos contractuales con algunos de sus ejecutivos. Estas indemnizaciones han
sido calculadas de acuerdo con NIC 19.
81
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
2.22.
Arrendamientos
Cuando una entidad del Grupo es el arrendatario – Arrendamiento financiero
La Sociedad arrienda determinados activos fijos.
Los arrendamientos de activos, cuando la Sociedad tiene sustancialmente todos los
riesgos y ventajas derivados de la propiedad, se clasifican como arrendamientos
financieros.
Estos arriendos se valorizan al inicio del arrendamiento al valor razonable de la
propiedad arrendada o al valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, el
menor de los dos. Cada pago por arrendamiento se distribuye entre el pasivo y las
cargas financieras para conseguir un tipo de interés constante sobre el saldo pendiente
de la deuda.
Las correspondientes obligaciones por arrendamiento, netas de cargas financieras, se
incluyen en “Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar corrientes” y “Otras cuentas
por pagar, no corrientes” dependiendo del vencimiento de las cuotas. El elemento de
interés del costo financiero se carga en el estado de resultados integrales durante el
período de arrendamiento de forma que se obtenga una tasa periódica constante de
interés sobre el saldo restante del pasivo para cada ejercicio. El activo adquirido en
régimen de arrendamiento financiero se deprecia durante su vida útil.
Cuando una entidad del Grupo es el arrendatario – Arrendamiento operativo
Los arrendamientos en los que el arrendador conserva una parte importante de los
riesgos y ventajas derivados de la titularidad se clasificarán por la Administración del
Grupo Manquehue como arrendamientos operativos, de acuerdo a lo señalado por IAS
17.
Los pagos en concepto de arrendamiento operativo (netos de cualquier incentivo
recibido del arrendador) se cargan en el estado de resultados sobre una base lineal
durante el período de arrendamiento.
2.23.
Contratos de construcción
Los desembolsos relacionados con los contratos de construcción se reconocen cuando
se incurre en ellos.
Los ingresos y costos del contrato de construcción se reconocen en resultados de
acuerdo con el método de grado de avance.
Cuando el resultado de un contrato de construcción no puede estimarse de forma fiable,
los ingresos del contrato se reconocerán sólo hasta el límite de los costos del contrato
incurridos que sea probable que se recuperen. Cuando el resultado de un contrato de
construcción puede estimarse de forma fiable y es probable que el contrato vaya a ser
rentable, los ingresos del contrato se reconocen durante el período del contrato. Cuando
82
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
sea probable que los costos del contrato vayan a exceder el total de los ingresos del
mismo, la pérdida esperada se reconoce inmediatamente como un gasto en el ejercicio.
2.24.
Capital social
El capital social de la Sociedad, está representado por acciones ordinarias, nominativas,
de una única serie, de igual valor cada una y sin valor nominal, las que se registran al
monto de la contraprestación recibida, netos de los costos directos de la emisión.
2.25.
Impuesto a las ganancias e impuestos diferidos
El impuesto a la renta del ejercicio comprende el impuesto a la renta corriente y el
impuesto diferido. El impuesto se reconoce en el estado de resultados, excepto cuando
se trate de partidas que se reconozcan directamente en el patrimonio. En este caso, el
impuesto también se reconocerá en el patrimonio a través del Estado de Otros
Resultados Integrales.
El cargo por impuesto a la renta corriente se calcula usando las tasas de impuesto y las
leyes tributarias vigentes a la fecha del estado de situación financiera.
El impuesto diferido se determina usando tasas impositivas y leyes aprobadas o a punto
de aprobarse en la fecha del balance y que se espera aplicar cuando el correspondiente
activo por impuesto diferido se realice o el pasivo por impuesto diferido se liquide.
Los activos por impuestos diferidos se reconocen en la medida en que es probable que
vaya a disponerse de beneficios fiscales futuros con los cuales puedan compensarse
dichas diferencias.
Los activos por impuestos y pasivos por impuestos diferidos se presentan en forma neta
en el estado de situación financiera si existe un derecho legalmente exigible de
compensar activos tributarios contra pasivos tributarios y el impuesto diferido está
relacionado con la misma entidad tributaria y la misma autoridad tributaria.
83
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
2.26.
Clasificación de saldos en corrientes y no corrientes
En el estado de situación financiera, los saldos se clasifican en función de sus
vencimientos, como corrientes los con vencimiento igual o inferior a doce meses
contados desde la fecha de corte de los estados financieros y como no corrientes, los
mayores a ese período.
En el caso que existan obligaciones cuyo vencimiento es inferior a doce meses, pero
cuyo refinanciamiento a largo plazo se encuentre asegurado, se clasifican a discreción
de la Sociedad.
2.27.
Reconocimiento de ingresos.
Los ingresos ordinarios incluyen el valor razonable de las contraprestaciones recibidas o
a recibir por la venta de bienes y servicios en el curso ordinario de las actividades de la
Sociedad.
Los ingresos ordinarios se presentan netos de impuestos a las ventas, devoluciones,
rebajas y descuentos.
Los ingresos de la Sociedad corresponden a la venta neta de proyectos inmobiliarios;
departamentos, casas, sitios, macrolotes, y a la prestación de servicios a sociedades
relacionadas por concepto de servicios profesionales de arquitectura, administración y
supervisión de la construcción de proyectos inmobiliarios.
La Sociedad reconoce los ingresos cuando el importe de los mismos se puede valorar
con fiabilidad, es probable que los beneficios económicos futuros vayan a fluir a la
entidad y se cumplan las condiciones específicas para cada una de las actividades de la
Sociedad, tal y como se describe a continuación. No se considera que sea posible
valorar el importe de los ingresos con fiabilidad hasta que no se hayan resuelto todas
las contingencias relacionadas con la venta.
Para los ingresos y costos de explotación correspondientes a las sociedades del Grupo
Manquehue, el criterio de reconocimiento es el siguiente:
i)
Constructoras:
Los ingresos y costos asociados se reconocen de acuerdo con el método del grado
de avance de las obras.
ii) Inmobiliarias:
Los ingresos y costos de explotación se reconocen en el momento de celebrar el
contrato de escritura de compraventa de los inmuebles con los clientes
iii) Prestación de servicios:
Los ingresos y costos asociados a la prestación de servicios a sociedades
relacionadas por concepto de servicios profesionales de arquitectura, administración
y supervisión de la construcción de proyectos inmobiliarios se reconocen sobre
base devengada.
iv) Sociedades matrices:
Se reconoce el resultado devengado, previa eliminación de los resultados no
realizados.
v) Ingresos por intereses:
84
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Los ingresos por intereses se reconocen usando el método de la tasa de interés
efectiva.
vi) Ingresos por dividendos:
Los ingresos por dividendos se reconocen cuando se establece el derecho a recibir
su pago.
vii) Ingresos de Propiedad:
Los ingresos por arriendo se reconocen a medida que se devengan.
2.28.
Distribución de dividendos
La distribución de dividendos a los accionistas de la Sociedad se reconoce como un
pasivo y su correspondiente disminución en el patrimonio neto en las cuentas anuales
consolidadas del Grupo Manquehue en el ejercicio en que los dividendos son aprobados
por la Junta de Accionistas de la Sociedad.
La Sociedad provisionará al cierre de cada ejercicio el 30% del resultado del mismo, de
acuerdo a la Ley N° 18.046 como dividendo mínimo, dado que dicha ley establece la
distribución de al menos el 30% del resultado financiero del ejercicio, a menos que la
Junta de Accionistas disponga, por unanimidad de las acciones emitidas con derecho a
voto, lo contrario.
85
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
2.29.
Reformulación de los Estados Financieros al 31 de diciembre de 2012
Al 31 de diciembre de 2013, Inmobiliaria Manquehue S.A. ha aplicado la NIIF 11
“Acuerdos Conjuntos” en lo que dice relación a la definición de negocios conjuntos , lo
que implicó eliminar la consolidación proporcional y permitiendo el registro del valor
proporcional de estos negocios conjuntos. Dado esto, la Sociedad ha procedido a
reformular sus estados financieros al 31 de diciembre de 2012 y por el ejercicio
terminado en esa fecha, sólo para efectos comparativos a fin de dar cumplimiento a
dicha normativa contable.
En el siguiente cuadro se reflejan los impactos en los estados financieros de dicha
reformulación:
Estados Consolidados de Situación Financiera
Clasificado
Activos corrientes
Activos no corrientes
Total de Activos
Pasivos corrientes
Pasivos no corrientes
Total Pasivos
Patrimonio neto
Total de Patrimonio Neto y Pasivos
31-12-2012
M$
Reformulado
118.321.250
168.307.283
31-12-2012
M$
Emitido
131.247.784
166.961.196
286.628.533
298.208.980
70.991.157
71.232.334
78.331.412
75.472.526
142.223.491
153.803.938
144.405.042
144.405.042
286.628.533
298.208.980
Estados Consolidados de Resultados Integrales por
Función
31-12-2012
M$
Reformulado
Ganancia bruta
GAV, otros ingresos y egresos
Ganancia (pérdida) en asociada utilizando método de la
participación
31.942.534
(14.736.308)
34.613.695
(16.801.865)
423.586
(55.464)
Ganancia antes de impuestos
17.629.812
17.756.366
Gasto por impuestos a las ganancias
(2.708.491)
(2.835.045)
14.921.321
14.921.321
Ganancias
31-12-2012
M$
Emitido
86
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2.29.
Reformulación de los Estados Financieros al 31 de diciembre de 2012
(continuación)
Estados Consolidados de Flujos de Efectivo Directo
Flujos de efectivo netos de actividades de operación
Flujos de efectivo netos de actividades de inversión
Flujos de efectivo netos de actividades de financiación
Incremento neto en el efectivo y equivalente al
efectivo
Efectivo y equivalente al efectivo al principio del periodo
Efectivo y equivalente al efectivo al final del
periodo
2.30.
Reformulado
31-12-2012
M$
22.283.348
(6.167.456)
(18.942.299)
31-12-2012
M$
24.170.086
(6.423.960)
(21.269.622)
(2.826.407)
(3.523.496)
9.460.489
10.841.970
6.634.082
7.318.474
Reclasificación al 31 de diciembre de 2012 en estado consolidado de situación
financiera
Al 31 de diciembre de 2012, se efectuaron la siguientes reclasificaciones en los
presentes estados financieros:
Conceptos
31-12-2012
M$
Corriente
Otros pasivos financieros – originalmente presentado
Reclasificación desde cuentas comerciales y otras cuentas por pagar
Otros pasivos financieros – reclasificado (Nota 19)
40.437.574
1.704.796
42.142.370
Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar – originalmente presentado
Reclasificación a otros pasivos financieros
Otros pasivos financieros – reclasificado (Nota 20)
14.114.087
(1.704.796)
12.409.291
No Corriente
Otros pasivos financieros – originalmente presentado
Reclasificación desde cuentas comerciales y otras cuentas por pagar
Otros pasivos financieros – reclasificado (Nota 19)
2.935.991
28.872.678
31.808.669
Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar – originalmente presentado
Reclasificación a otros pasivos financieros
Otros pasivos financieros – reclasificado (Nota 20)
36.017.814
(28.872.678)
7.145.136
87
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
3
POLÍTICA DE GESTIÓN DE RIESGOS
3.1.
Factores de Riesgo
Los principales factores de riesgo que pueden afectar la situación de la Sociedad son:
3.1.1
Carácter cíclico de la actividad inmobiliaria
El sector es altamente sensible a los ciclos económicos y a las variaciones de
expectativas económicas, sobretodo el mercado del trabajo tiene una fuerte incidencia
en la conducta de los compradores de viviendas. La progresiva incorporación de nuevos
productos y mercados por parte del grupo Manquehue, es un intento por diversificar el
riesgo ante futuras fluctuaciones del mercado, favoreciendo la estabilización del negocio.
3.1.2
Restricción del crédito del sector financiero
En el sector, la mayoría de los clientes financia la compra de viviendas con créditos
hipotecarios. La dificultad en acceder a un préstamo de este tipo, reduce la demanda de
los mismos, y por consiguiente el poder comprador de dichos clientes. Asimismo, las
fluctuaciones de liquidez en el mercado financiero pueden repercutir negativamente en
la Sociedad, por la dificultad para obtener financiamiento en nuevos emprendimientos, o
bien porque provoca costos mayores a los estimados, que disminuyen el margen de
rentabilidad.
3.1.3
Competencia
El sector inmobiliario es muy competitivo y muy atomizado, debido a las bajas barreras
de entrada de nuevas Sociedads al sector. Sin embargo, la desaceleración de los
últimos años ha provocado una disminución del número y un aumento de tamaño
relativo de los actores participantes del sector. No obstante lo anterior, persiste siempre
el riesgo que en escenarios de mayor estrechez económica existan actores que aborden
políticas de ventas que afecten sustantivamente los márgenes y rentabilidad de la
industria.
3.2.
Riesgo de mercado
El sector inmobiliario es altamente sensible a los ciclos económicos, y existen
numerosas variables, tales como tasa de interés, tasa de desempleo, precios
internacionales de insumos, que producen impactos negativos tanto en la demanda de
viviendas como en el margen de rentabilidad de las ventas de éstas. Como factor
mitigante de este riesgo, la Sociedad mantiene relaciones estables de largo plazo con
distintas entidades financieras, lo que permite estar alerta a señales de evolución futura
del mercado financiero, y por otra parte permite mayor fluidez en las negociaciones de
préstamos y sus condiciones.
Por otra parte, la Sociedad mantiene un control permanente del flujo de caja en un
horizonte de corto y largo plazo a través de un detalle mensual y una proyección anual
que se actualiza trimestralmente.
88
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Adicionalmente, la Sociedad mantiene una política de diversificación de mercados y
productos lo que permite reducir el riesgo del negocio a través de la estabilización de los
flujos en el tiempo.
3.3
Riesgo legal
En el sector inmobiliario y construcción se pueden considerar como los principales
impactos los siguientes: evaluación ambiental, ley de arrendamiento, beneficios
tributarios, exenciones de impuestos, cambios en el régimen del Impuesto al Valor
Agregado (IVA), subsidios a la oferta y demanda, entre otros. El impacto en el sector
ante cambios en la normativa legal se mitigan a través de la asesoría por parte de
especialistas en derecho en las materias afectas a los cambios.
3.4
Riesgo financiero
Los riesgos financieros a los que está expuesta la Sociedad se resumen en los
siguientes:
3.4.1
Riesgo de liquidez
Para mitigar el riesgo de incumplimiento de pago de compromisos, la Sociedad ha
desarrollado e implementado herramientas de control de caja anuales, mensuales y
semanales, de manera de preveer oportunamente las necesidades de financiamiento de
corto y largo plazo y de cómo abordar las mismas.
Con estas herramientas se identifican las necesidades de tesorería en monto y tiempo,
y se planifican las nuevas necesidades de financiamiento.
Por otra parte la Sociedad estructura sus compromisos en función de la operación que
se trate, corto plazo en el caso de obras en construcción, o mediano y largo plazo para
inversión en nuevos activos para el desarrollo futuro.
En esta industria, el financiamiento bancario de corto plazo opera con líneas de crédito
de construcción cuya utilización está indexada al avance físico de la obra. El
vencimiento de las líneas está calzado con la fecha estimada en que se recibirán los
flujos producto de la venta del proyecto, esto es una vez que el proyecto tiene la
recepción municipal correspondiente y ha iniciado la escrituración y entrega de los
bienes.
No obstante lo anterior, el formato de giro de créditos es a través de pagarés de corto
plazo que se van renovando hasta el vencimiento de la línea de crédito de construcción.
Adicionalmente, si llegada la fecha de vencimiento de la línea no se ha amortizado el
total del capital adeudado, dado que quedan unidades pendientes de escriturar, existe
una instancia de renovación del plazo de la línea sujeta a la evaluación comercial y de
riesgo del proyecto.
89
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
3.4.2
Riesgo Tasa de interés
Dado el tipo de financiamiento de la industria, el costo del dinero se fija en el mercado
en función de tasas de interés variables de corto plazo. En aquellos casos en que
puedan aplicarse condiciones de tasas fijas, la Sociedad privilegia estas tasas de
manera de evitar incertidumbres sobre el comportamiento y evolución futura de los tipos
de interés y los montos de caja que se requerirán.
La deuda financiera se estructura según las siguientes tasas:
Escenario
Datos
31-12-2013
31-12-2012
% Deuda
% Deuda
Tasa de interés fijo
9%
17%
Tasa de interés variable
91%
83%
Total
100%
100%
Al efectuar un análisis de sensibilidad sobre la porción con tasa variable, en una
escenario en que las tasas fluctuaran +/- 1% el efecto fluctuaría en torno a:
Escenario
Datos
Tasa -1%
Tasa Cierre
Tasa +1%
M$
M$
M$
Al 31-12-2013
548.396
Efecto en resultados
482.519
Al 31-12-2012
Efecto en resultados
3.4.3
1.323.727
391.663
1.030.915
1.513.434
(482.519)
1.715.390
2.107.053
(391.663)
Riesgo de cambio
La Sociedad tiene una baja exposición a variaciones del tipo de cambio, ya que sus
ingresos no están indexados ni afectados por fluctuaciones de moneda extranjera, sin
embargo sí existe impacto en algunos costos de insumos de construcción, para los
cuales se generan contratos de abastecimiento asegurando el precio y la oportunidad
de entrega de los mismos.
90
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
3.4.4
Riesgo de inflación
El riesgo de inflación es bajo para la Sociedad ya que los ingresos están indexados a la
Unidad de Fomento con lo cual se mitiga el efecto en la variación del índice de Precios
al Consumidor.
Al efectuar un análisis de sensibilidad sobre la porción de deuda financiera que se
encuentra expresada en unidades de fomento (UF), en un escenario de variación de +/1% en el valor de la UF, el efecto fluctuaría en torno a:
Escenario
Datos
Al 31-12-2013
MUF
UF -1%
UF Cierre
UF +1%
M$
M$
M$
129
Efecto en variación UF
Al 31-12-2012
2.996.132
(29.961)
101
Efecto en variación UF
3.4.5
2.966.171
2.277.814
(23.008)
3.026.094
29.961
2.300.822
2.323.830
23.008
Riesgo de crédito
La Sociedad no tiene riesgo de crédito significativo dado que el porcentaje mayor del
precio de venta de las viviendas lo recibe de entidades financieras que financian a los
compradores de viviendas y la diferencia del precio se cobra anticipadamente, previo a
la entrega física del bien.
En el caso de venta de terrenos no existe riesgo de crédito ya que, en general, el pago
es con documentos a la vista con instrucciones notariales.
3.4.6
Activos de carácter financiero
Las inversiones de excedentes de caja se efectúan principalmente en bancos
nacionales y extranjeros con oficinas en Chile, con amplia trayectoria en el sector
financiero, con calificación de riesgo adecuado al tipo de inversión que se trate y con
perspectivas estables.
91
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
4
ESTIMACIONES Y JUICIOS O CRITERIOS CRÍTICOS DE LA ADMINISTRACIÓN.
Las estimaciones y criterios usados son continuamente evaluados y se basan en la experiencia
histórica y otros factores, incluyendo la expectativa de ocurrencia de eventos futuros que se
consideran razonables de acuerdo con las circunstancias.
Inmobiliaria Manquehue S.A. y subsidiarias efectúan estimaciones y supuestos respecto del
futuro desarrollo de los negocios. Las estimaciones contables resultantes, por definición, muy
pocas veces serán iguales a los resultados reales.
4.1
Estimación del deterioro de la plusvalía comprada.
Inmobiliaria Manquehue S.A. evalúa anualmente si la plusvalía mercantil ha sufrido
algún deterioro, de acuerdo con la política contable que se describe en la Nota Nº 2.12.
Al cierre de los presentes estados financieros la realización de la plusvalía se presenta
en la nota 15.
4.2
Estimación provisión grado de avance.
Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales utiliza en las empresas constructoras el método
del grado de avance de sus contratos de construcción. El método de reconocimiento de
ingresos requiere que Inmobiliaria Manquehue S.A. estime los servicios prestados a la
fecha como una proporción del total de servicios que serán entregados.
4.3
Estimación provisión garantía legal.
En cumplimiento con la Ley General de Urbanismo y Construcción (Título I, capítulo III,
artículo 18), Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales constituye una provisión por concepto
de garantía sobre eventuales desperfectos a las viviendas vendidas al público.
Esta provisión está constituida directamente en las empresas constructoras.
La provisión de garantía legal utiliza supuestos basados principalmente en el
comportamiento histórico de desperfectos que ha debido cubrir la Sociedad por las
unidades vendidas.
92
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
4.4
Vida útil y valores residuales de intangibles, propiedades, planta y equipo y
propiedades de inversión.
La determinación de las vidas útiles y los valores residuales de los componentes de
Intangibles de vida útil definida, Propiedad, Planta y Equipo y Propiedades de Inversión
involucra juicios y supuestos que podrían ser afectados si cambian las circunstancias.
La administración revisa estos supuestos en forma periódica y los ajusta en base
prospectiva en el caso de identificarse algún cambio.
4.5
Valor justo de activos y pasivos.
En ciertos casos las IFRS requieren que activos y pasivos sean registrados a su valor
justo. Valor justo es el monto al cual un activo puede ser comprado o vendido o el
monto al cual un pasivo puede ser incurrido o liquidado en una transacción actual entre
partes debidamente informadas en condiciones de independencia mutua, distinta de
una liquidación forzosa. Las bases para la medición de activos y pasivos a su valor justo
son los precios vigentes en mercados activos. En su ausencia, la Sociedad estima
dichos valores basada en la mejor información disponible, incluyendo el uso de modelos
u otras técnicas de valuación.
4.6
Provisión costos de urbanización.
Las provisiones por concepto de urbanización y mitigaciones, son revisadas al menos
cada dos años por la administración, con el objeto de verificar y actualizar las bases y
supuestos de dichas estimaciones. Para las provisiones de urbanización, se revisan los
planes de urbanización pendientes de ejecutar de acuerdo con el Plan Director y se
contrasta contra el costo de obras de urbanización, los que son similares en complejidad
a las obras reales ejecutadas (propias o de terceros). También se utiliza la validación de
consultores especialistas en inspección de obras. Para las obras de mitigación, cuya
información relacionada con las obras de canalización de aguas lluvia proviene de
estudios realizados por la autoridad (M.O.P.), dichos proyectos son financiados en
conjunto con esta autoridad y cuyas estimaciones se realizan en base a los convenios
firmados para las mitigaciones viales.
93
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
5
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO
La composición del rubro al es la siguiente:
Clases de Efectivo y Equivalentes al efectivo
Efectivo en caja
Saldos en bancos (cuentas corrientes)
Fondos mutuos
Otro efectivo y equivalentes al efectivo
Total
31-12-2013 31-12-2012
M$
M$
8.088
8.722
9.724.739
2.566.326
6.072.415
2.970.177
175.752
1.088.857
15.980.994
6.634.082
Los fondos mutuos vencen en un plazo inferior a tres meses desde su fecha de adquisición y
devengan el interés de mercado para este tipo de inversiones de corto plazo. No existen
restricciones por montos significativos a la disposición de efectivo.
Al 31 de diciembre de 2013, casi la totalidad de las inversiones mantenidas en CB Corredores
de Bolsa S.A. se encuentran provisionadas. El efecto en resultado fue reconcido en el ejercicio
2012.
La composición del rubro por tipo de monedas es la siguiente:
Información del Efectivo y Equivalentes al
Efectivo por moneda
Monto del efectivo y equivalentes al efectivo
Total
Moneda
CL $
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
15.980.994
15.980.994
6.634.082
6.634.082
94
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El detalle de este rubro al 31 de diciembre de 2013 y 2012, es el siguiente:
Detalle de fondos mutuos
96.767.630-6 Banchile Administradora General de Fondos S.A.
96.836.390-5 BancoEstado S. A. Administradora General de Fondos
Totales
31-12-2013 31-12-2012
M$
M$
713.558
2.970.177
5.358.857
6.072.415
2.970.177
Detalle Otro Efectivo y Equivalentes al Efectivo
Saldo al
RUT
RUT
Sociedad o institución
Saldo al
Sociedad o institución
- Valores por depositar
- Acciones Inmobiliaria Club Santa María del Mar
- Otros efectivos y equivalentes de efectivo
Total
31-12-2013
M$
90.220
85.080
452
175.752
31-12-2012
M$
988.822
98.786
1.249
1.088.857
Los valores razonables de los fondos mutuos señalados son comercializados en un mercado
activo y su valor justo lo determina la cuota del fondo mutuo a la fecha de rescate.
95
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
6
OTROS ACTIVOS FINANCIEROS
La composición del rubro es la siguiente:
31-12-2013
Instrumentos
financieros
Corriente
No Corriente
Activos financieros
Activos financieros
Activos financieros
Activos financieros
a valor razonable
Mantenidos
a valor razonable
Mantenidos
con cambios en
hasta su
con cambios en
hasta su
resultados
vencimiento
resultados
vencimiento
M$
M$
M$
M$
Instrumentos derivados,
activo neto
Otros instrumentos
Sub Total
Total
45.346
45.346
631.094
585.748
585.748
-
-
31-12-2012
Instrumentos
financieros
Corriente
Activos financieros
Activos financieros
Activos financieros
Activos financieros
a valor razonable
Mantenidos
a valor razonable
Mantenidos
con cambios en
hasta su
con cambios en
hasta su
resultados
vencimiento
resultados
vencimiento
M$
M$
M$
M$
Instrumentos derivados,
activo neto
Otros instrumentos
Sub Total
Total
585.748
Instrumentos
derivados,
activo neto
Tipo de
contrato
Swap
Swap
Subtotal
Valor del
contrato
M$
1.845.655
1.593.404
No Corriente
Plazo de
vencimiento
dic-14
dic-14
Corriente
M$
24.336
21.010
45.346
585.748
585.748
-
-
31-12-2013
No
corriente
M$
-
Efecto en
Resultado
M$
115.183
99.441
214.624
Corriente
M$
-
31-12-2012
No
corriente
M$
-
Efecto en
Resultado
M$
-
96
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
7
OTROS ACTIVOS NO FINANCIEROS, CORRIENTES Y NO CORRIENTES
La composición del rubro es la siguiente:
Otros activos no financieros, Corrientes
Obras en ejecución por cobrar
Seguros pagados por anticipado
Total
Otros activos no financieros, No Corrientes
Gastos de proyecto en desarrollo
Total
Moneda
CL$
CL$
Moneda
CL$
31-12-2013 31-12-2012
M$
M$
3.209.681
1.247.435
77.654
3.287.335
1.247.435
31-12-2013
M$
132.178
31-12-2012
M$
151.722
132.178
151.722
97
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
8
DEUDORES COMERCIALES Y OTRAS CUENTAS POR COBRAR Y DERECHOS POR
COBRAR
8.1. La composición del rubro “Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar” es la siguiente:
Deudores Comerciales y Otras Cuentas por Cobrar
31-12-2013
31-12-2012
Clientes desarrollos inmobiliarios
Clientes macrolotes
Clientes activos Matriz
Clientes contratos construcción
Clientes varios
Documentos por cobrar desarrollos inmobiliarios
Documentos por cobrar macrolotes
Documentos por cobrar activos matriz
Anticipos de proveedores
Fondo a rendir
Cuentas corrientes del personal
Otras cuentas por cobrar neto corriente
M$
20.506.549
1.138.689
721.869
816.784
1.151.584
323.883
2.548.811
139.857
123.201
134.119
224.305
321.125
M$
17.749.593
10.721.197
467.708
719.857
612.325
759.277
1.924.697
91.363
95.063
298.855
278.304
401.857
Provisión de pérdidas por deterioro de deudores
(876.044)
(795.159)
27.274.732
33.324.937
Total
8.1.a) Los plazos de vencimiento de los deudores comerciales son los siguientes:
Deudores comerciales con próximos vencimientos
Con vencimiento menor de tres meses
Con vencimiento entre tres y seis meses
Con vencimiento mayor a seis meses
Total
8.1.b)
31-12-2013
M$
22.914.660
1.258.926
3.101.146
27.274.732
31-12-2012
M$
19.929.257
5.698.764
7.696.916
33.324.937
Los movimientos de las provisiones de pérdidas por deterioro de deudores son las
siguientes:
Provisión de pérdidas por deterioro
Saldo inicial
(Aumentos) disminuciones del período
Total
31-12-2013
M$
(795.159)
(80.885)
(876.044)
31-12-2012
M$
(521.658)
(273.501)
(795.159)
98
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
8.2.
La composición del rubro “Derechos por cobrar no corriente” es la siguiente:
Derechos por cobrar, No corrientes
Clientes Macrolotes
Deudores Varios
Documentos por cobrar desarrollos inmobiliarios
Total
31-12-2013
31-12-2012
M$
93.238
88.295
-
M$
222.424
78.560
136.929
181.533
437.913
99
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
9
SALDOS Y TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS
Los saldos por cobrar y pagar con entidades relacionadas presentadas por Inmobiliaria
Manquehue S.A. al 31 de diciembre de 2013 y 2012, en el corto plazo, corresponden a cuentas
corrientes mercantiles simples expresadas en pesos y en unidades de fomento.
Estos saldos tienen acuerdo de pago según disponibilidad de fondos, en un plazo,
habitualmente, no superior a 180 días.
En el largo plazo se presentan aportes a empresas relacionadas para construir capital de trabajo,
saldos que se encuentran expresados en UF, sin intereses.
Las transacciones comerciales con entidades relacionadas corresponden a servicios prestados
principalmente por las filiales a compañías relacionadas, estos servicios corresponden a
publicidad, post venta, administración, arquitectura y arriendo de maquinarias y herramientas.
Inmobiliaria Manquehue S.A. y subsidiarias estima que todas sus cuentas por cobrar a
entidades relacionadas a la fecha de cierre de los presentes estados financieros consolidados
son recuperables, por lo que no ha reconocido provisión para deudas incobrables.
El costo de estos servicios es traspasado a las inmobiliarias mediante la facturación realizada en
base a los contratos de servicios definidos por las partes.
Por los servicios prestados a relacionadas y que aún no se han realizado a terceros, la Sociedad
matriz registra utilidades no realizadas, las que constituyen un cargo a resultados.
Las condiciones comerciales de las transacciones con empresas relacionadas han sido
pactadas en forma similar a las de mercado, y son permanentemente revisadas por la
Administración y el Directorio.
Estas operaciones se ajustan a lo establecido en los artículos Nº 44 y 879 de la Ley Nº 18.046,
sobre Sociedades Anónimas. No existen deudas de dudoso cobro, razón por la cual no se ha
constituido una provisión de deterioro para estas transacciones.
Inmobiliaria Manquehue S.A. y subsidiarias, tienen como política informar todo tipo de
transacciones que efectúa con partes relacionadas durante el ejercicio.
El criterio de exposición de las transacciones con entidades relacionadas es incluir al menos
todas las transacciones sobre UF 500 efectuadas en el periodo que cubren los estados
financieros consolidados informados.
100
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
9.1
Saldos y transacciones con entidades relacionadas
9.1.1. Cuentas por cobrar a entidades relacionadas:
El desglose de los saldos por cobrar con entidades relacionadas es el siguiente:
Corriente
RUT
Sociedad
96.656.410-5 Bice Vida Cía. de Seguros S.A.
No corriente
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
11.144
-
1.306.217
1.658.458
-
-
1.306.217
1.658.458
9.958
6.490
904.116
860.262
-
-
612.797
854.041
203.454
199.685
-
-
-
-
18.578
279
-
-
-
132.630
129.962
-
-
-
-
1.059.201
1.346.357
9.019
7.727
-
-
119
34
-
-
-
-
83.680
106.373
77.851.360-9 Rentas Club II Ltda.
5.947
5.947
-
-
76.836.460-5 Constructora La laguna Ltda.
2.511
5.528
-
-
18.430
18.059
-
-
393.491
373.432
5.272.228
6.502.527
99.012.000-5 Cía. de Seguros de Vida Consorcio S.A.
77.468.720-3 Consorcio Inmobiliario MBI Ltda.
78.982.210-5 Inmobiliaria Brotec Icafal Ltda.
75.552.600-2 Corporación Club Santa María del Mar
65.534.320-2 Corp. Hacienda Chicureo Club Ltda.
76.017.300-2 Inmobiliaria Casas de Hacienda Ltda.
76.637.670-3 Inmobiliaria La Laguna Ltda.
78.433.860-6 Inmobiliaria San Antonio Ltda.
99.540.380-3 Inmobiliaria Terrazas del Cóndor S.A.
87.003.300-1 Inversiones El Roble S.A.
96.752.620-7 Inversiones Franco Italianas S.A.
0-E Otros Asociados
Totales
101
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
9.1.2. Cuentas por pagar a entidades relacionadas:
El desglose de los saldos por pagar con entidades relacionadas es el siguiente:
RUT
96.656.410-5
99.012.000-5
78.433.860-6
99.504.480-3
87.003.300-1
96.752.620-7
76.349.965-0
0-E
Sociedad
Bice Vida Cía. de Seguros
Cía. de Seguros de Vida Consorcio
Inmobiliaria San Antonio Ltda.
Hacienda Chicureo Club S.A.
Inversiones El Roble S.A.
Inversiones Franco Italianas S.A.
El Peñón SPA
Otros asociados
Totales
Corriente
No corriente
31-12-2013 31-12-2012 31-12-2013 31-12-2012
M$
M$
M$
M$
291.081
285.226
291.081
285.226
237.198
232.426
32.372
86.538
4.623
4.532
18.724
18.348
20.000
23
52.372
86.561
842.707
825.758
102
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
9.1.3. Transacciones significativas con entidades relacionadas:
01-01-2013 al
RUT
Sociedad
Naturaleza de la
relación
Descripción de la
transacción
Efecto
en resultados
(cargo)/Abono
M$
31-12-2013
M$
01-01-2012 al
31-12-2012
M$
Efecto
en resultados
(cargo)/Abono
M$
96.656.410-5
Bice Vida Cia. de Seguros
Accionista filial
Egreso en cuenta corriente
1.876.413
2.245.969
-
96.656.410-5
Bice Vida Cia. de Seguros
Accionista filial
Ingreso en cuenta corriente
2.292.791
1.113.266
-
96.656.410-5
Bice Vida Cia. de Seguros
Accionista filial
Dividendo
3.018.030
96.656.410-5
Bice Vida Cia. de Seguros
Accionista filial
Reajuste
14.793
14.793
99.012.000-5
Cia. de Seguros de Vida Consorcio
Accionista filial
Egreso en cuenta corriente
1.876.413
1.132.703
-
99.012.000-5
Cia. de Seguros de Vida Consorcio
Accionista filial
Ingreso en cuenta corriente
2.292.791
99.012.000-5
Cia. de Seguros de Vida Consorcio
Accionista filial
Dividendo
2.292.791
99.012.000-5
Cia. de Seguros de Vida Consorcio
Accionista filial
Reajuste
14.793
14.793
75.552.600-2
Corporación Club Santa María del Mar
Socio común
Egreso en cuenta corriente
4.396
-
65.534.320-2
Corporación Hacienda Chicureo Club
Socio común
Cesión de derechos
-
-
445
445
65.534.320-2
Corporación Hacienda Chicureo Club
Socio común
Venta
-
-
16.048
-
65.534.320-2
Corporación Hacienda Chicureo Club
Socio común
Ingreso en cuenta corriente
65.534.320-2
Corporación Hacienda Chicureo Club
Socio común
Facturas de contrato
65.534.320-2
Corporación Hacienda Chicureo Club
Socio común
Pago factura
65.534.320-2
Corporación Hacienda Chicureo Club
Socio común
Reajuste
78.433.860-6
Inmobiliaria San Antonio Ltda.
Accionista filial
Egreso en cuenta corriente
78.433.860-6
Inmobiliaria San Antonio Ltda.
Accionista filial
Ingreso en cuenta corriente
78.433.860-6
Inmobiliaria San Antonio Ltda.
Accionista filial
Dividendo
78.433.860-6
Inmobiliaria San Antonio Ltda.
Accionista filial
Reajuste
87.003.300-1
Inversiones El Roble S.A.
Otros relacionados
96.752.620-7
Inversiones Franco Italianas S.A.
Accionista filial
96.752.620-7
Inversiones Franco Italianas S.A.
96.752.620-7
Inversiones Franco Italianas S.A.
96.752.620-7
58.327
58.283
58.327
58.283
3.769
18.578
-
-
-
100.485
100.485
-
-
62.456
-
-
-
322
322
-
-
1.529.119
-
833.792
(11.933)
1.868.437
-
-
-
1.868.437
-
-
-
47.390
47.390
-
-
Egreso en cuenta corriente
93
-
160.821
(1.238)
Egreso en cuenta corriente
120.810
-
72.928
944
Accionista filial
Ingreso en cuenta corriente
147.622
-
944
944
Accionista filial
Dividendo
147.622
-
-
-
Inversiones Franco Italianas S.A.
Accionista filial
Reajuste
3.742
3.742
483
-
77.468.720-3
Consorcio Inmobiliario MBI Ltda
Asociada
Egreso en cuenta corriente
30.275
-
-
-
77.468.720-3
Consorcio Inmobiliario MBI Ltda
Asociada
Ingreso en cuenta corriente
320.644
-
-
-
103
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
9.2
Directorio y Gerencia de la Sociedad
El Directorio de Inmobiliaria Manquehue S.A. lo componen siete miembros, los cuales
permanecen por un período de tres años en sus funciones, pudiendo estos reelegirse.
El equipo gerencial de Inmobiliaria Manquehue S.A. es el siguiente: un Gerente General,
un Gerente de Planificación y Control, un Gerente de Administración y Finanzas, un
Gerente Legal, un Gerente Comercial, un Gerente de Marketing, un Gerente General
Construcción, un Gerente de Innovación y Desarrollo, dos Gerentes Inmobiliarios, y un
Gerente de Proyectos
9.2.1
Remuneración del Directorio
Según lo establecido en el Artículo Nº 33 de la Ley Nº 18.046 sobre Sociedades
Anónimas, la Junta Ordinaria de Accionistas de la Sociedad, celebrada con fecha 25 de
abril de 2013, estableció que los directores recibirán una remuneración mensual de UF
55, cada uno de ellos, durante el ejercicio comercial del año 2013.
9.2.2
Remuneración del Equipo Gerencial
Las remuneraciones e incentivos con cargo a resultado al equipo gerencial clave de
Inmobiliaria Manquehue S.A. y Filiales, asciende a M$ 1.709.315 y M$ 1.582.798 por
los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012, respectivamente.
Inmobiliaria Manquehue S.A. y Filiales tiene, para sus ejecutivos, establecido un plan de
incentivo por cumplimiento de objetivos individuales de aportación a los resultados de
las sociedades. Estos incentivos están estructurados en un mínimo y máximo de
remuneraciones brutas y son canceladas una vez al año. El pago por este concepto,
que se encuentran incluidos en los valores señalados en el párrafo anterior, asciende a
M$ 432.570 y M$ 351.246 en 2013 y 2012 respectivamente.
Adicionalmente, en Nota 22 se presentan obligaciones por indemnizaciones por cese de
servicios del personal, establecido en acuerdos contractuales con algunos de sus
empleados.
104
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
10
INVENTARIOS
La composición del rubro es la siguiente:
Clases de Inventarios
Terrenos
Inventarios de materiales
Obras en ejecución
Unidades terminadas
Otros Inventarios
Total
31-12-2013
M$
28.687.606
1.558.159
29.771.979
14.169.967
13.943.254
88.130.965
31-12-2012
M$
22.829.466
1.518.283
32.777.696
7.397.930
10.763.958
75.287.333
Durante los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012, el Grupo reconoció como costo
de ventas de inventarios M$ 57.594.618 y M$ 59.056.194, respectivamente. El costo de ventas de
propiedades de inversión fue de M$ 3.242.077 y M$ 8.136.269 al 31 de diciembre de 2013 y 2012,
respectivamente.
Adicionalmente, para ambos períodos, el gasto financiero incluido en el costo de venta de unidades
escrituradas fue de M$ 1.755.353 y M$ 2.888.857.
Los saldos de inventarios presentados en los estados financieros consolidados incluyen ajustes por
valor neto realizable por M$ 146.836 y M$ 373.374 al 31 de diciembre de 2013 y 2012,
respectivamente.
105
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
11.
ACTIVOS Y PASIVOS POR IMPUESTOS CORRIENTES
El desglose de los activos y pasivos por impuestos, corrientes, al 31 de diciembre de 2013 y 2012, son
los siguientes:
Activos por impuestos corrientes
Activos por impuestos corrientes
Crédito empresas constructoras
Crédito capacitación
Otros impuestos por recuperar
IVA crédito fiscal
Total
31-12-2013
M$
122
63.076
671.203
144.883
879.284
31-12-2012
M$
34.815
2.641
688.163
142.664
868.283
Pasivos por impuestos corrientes
Pasivos por impuestos corrientes
Provisión impuesto a la renta (neto)
Pagos provisionales mensuales
Impuesto honorarios declaración mensual
Impuesto IVA declaración mensual - débito
Impuestos varios por pagar
Impuesto único trabajadores
Total
31-12-2013
M$
3.001.018
(2.260.005)
3.740
285.651
17.724
1.048.128
31-12-2012
M$
4.508.235
(1.662.008)
969
780
413.098
17.551
3.278.625
106
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
11.
ACTIVOS Y PASIVOS POR IMPUESTOS CORRIENTES (continuación)
Sociedades con pérdida tributaria
Sociedades con pérdida tributaria
Hacienda Chicureo Inmobiliaria Ltda.
Manquehue Spa
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Edificios Hacienda SpA
Inmobiliaria Aguas Claras SpA
Inmobiliaria Montepiedra SpA
Administradora La Fuente S.A.
Inmobiliaria Cumbres del Cóndor S.A.
Inmobiliaria Los Alamos de Colina Ltda.
Inmobiliaria San Joaquín S.A.
Hacienda Chicureo Casas S.A.
Inmobiliaria Santa Adela Ltda.
Inmobiliaria Santa Maria Del Mar Ltda.
Administradora San Isidro Ltda.
Chicureo Comercial S.A.
Inmobiliaria Casas Las Flores Ltda.
Administradora San Cristobal Ltda.
Inmobiliaria Santa Maria de Manquehue S.A.
Inmobiliaria Haras de Machali Ltda.
Inmobiliaria Los Maderos SpA
Totales
12
31-12-2013
M$
1.675.418
5.199
20.963.717
106.353
152.862
119.192
45
1.597.266
1.190.704
996.162
47.773
1.338.219
819.712
236.618
113.820
29.363.060
31-12-2012
M$
1.426.415
23.889.865
596.820
40
1.649.410
569.085
970.015
1.035.440
941.575
185.310
112.610
1.018.870
55.645
1.486.480
115.340
346.485
34.399.405
INVERSIONES BAJO CONTROL CONJUNTO
Al 31 de diciembre de 2013, Inmobiliaria Manquehue S.A. ha aplicado la NIIF 11 “Acuerdos
Conjuntos” en lo que dice relación a la definición de negocios conjuntos , lo que implicó eliminar
la consolidación proporcional y permitiendo el registro del valor proporcional de estos negocios
conjuntos. Dado esto, la Sociedad ha procedido a reformular sus estados financieros al 31 de
diciembre de 2012 y por el ejercicio terminado en esa fecha, sólo para efectos comparativos a
fin de dar cumplimiento a dicha normativa contable.
107
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
13.
INVERSIONES CONTABILIZADAS UTILIZANDO EL MÉTODO DE LA PARTICIPACIÓN
13.1
La composición del rubro e información relacionada, es la siguiente:
a) Al 31 de diciembre de 2013
Movimientos en inversiones
asociadas o negocios
conjuntos
País de
Moneda
origen
Funcional
Relación
Porcentaje de
Participación
Porcentaje
poder de
votos
Saldo al
Adiciones
31-12-2012
Participación
Resultado
Otros
en Ganancia
responsabilidad
Dividendos
incrementos
Saldo al
(pérdida)
sobre pasivos
percibidos
(decrementos)
31-12-2013
M$
M$
M$
(*)
netos asociados
Consorcio Inmobiliario MBI
Ltda.
Inmobiliaria Terrazas del
Condor S.A.
Chile
CL $
Chile
CL $
Inmobiliaria La Laguna Ltda.
Chile
CL $
Constructora La Laguna Ltda.
Inmobiliaria Casas de Hacienda
Ltda.
Hacienda Chicureo Club S.A.
(**)
Chile
CL $
Chile
CL $
Chile
CL $
Rentas Club Dos Ltda.
Chile
CL $
El Peñon SPA
Chile
CL $
Constructora MBI Ltda.
Chile
CL $
Totales
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Coligada
indirecta
Coligada
indirecta
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
%
%
M$
M$
M$
M$
50,000
50,000
636.099
-
939.552
-
(991.737)
-
583.914
50,000
50,000
16.618
-
(2.554)
-
-
-
14.064
50,000
50,000
(99.048)
-
(2.115)
-
-
-
(101.163)
50,000
50,000
(918)
-
(295)
-
-
-
(1.213)
50,000
50,000
(31.805)
-
(2.849)
-
-
-
(34.654)
31,4997
31,4997
2.243.818
-
(122.176)
-
-
2.511.887
4.633.529
0,009786
0,009786
1.175
-
(22)
-
-
29
1.182
50,000
50,000
-
20.000
-
-
-
-
20.000
50,000
50,000
605.283
-
196.061
-
(116.488)
(404.892)
279.964
3.371.222
20.000
1.005.602
-
(1.108.225)
2.107.024
5.395.623
(*) Ver nota 2.29
(**) Ver en hoja 55
108
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
b) Al 31 de diciembre de 2012
Participación
Resultado
Otros
en Ganancia
responsabilidad
Dividendos
incrementos
Saldo al
(pérdida)
sobre pasivos
percibidos
(decrementos)
31-12-2012
M$
M$
M$
Porcentaje
Movimientos en inversiones
asociadas o negocios
conjuntos
País de
origen
Moneda
Relación
Funcional
Porcentaje de
Participación
Saldo al
poder de
votos
Adiciones
31-12-2011
netos asociados
Consorcio Inmobiliario MBI
Ltda.
Inmobiliaria Terrazas del
Condor S.A.
Chile
CL $
Chile
CL $
Inmobiliaria La Laguna Ltda.
Chile
CL $
Constructora La Laguna Ltda.
Inmobiliaria Casas de Santa
Marta Ltda.
Inmobiliaria Casas de
Hacienda Ltda.
Chile
CL $
Chile
CL $
Chile
CL $
Hacienda Chicureo Club S.A.
Chile
CL $
Green S.A.
Chile
CL $
Rentas Club Dos Ltda.
Chile
CL $
Constructora MBI Ltda.
Chile
CL $
Totales
(**)
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Coligada
indirecta
Coligada
indirecta
Coligada
indirecta
Negocio
conjunto
%
%
M$
M$
M$
M$
50,000
50,000
1.097.876
-
331.718
-
(730.035)
(63.460)
636.099
50,000
50,000
56.270
-
(39.652)
-
-
-
16.618
50,000
50,000
(19.387)
-
(79.661)
-
-
-
(99.048)
50,000
50,000
(866)
-
(52)
-
-
-
(918)
50,000
50,000
10.547
-
-
-
-
(10.547)
-
50,000
50,000
(9.373)
-
(22.432)
-
-
-
(31.805)
12,4238
12,4238
1.872.116
-
(33.014)
-
-
404.716
2.243.818
0,0002
0,0002
(23)
-
10
-
-
13
-
0,011772
0,011772
5.241
-
(28)
-
-
(4.038)
1.175
50,000
50,000
564.181
-
266.697
-
(112.797)
(112.798)
605.283
3.576.582
-
423.586
-
(842.832)
213.886
3.371.222
(**) Con fecha 02 de julio de 2012, Hacienda Chicureo Club S.A. adquiere de la Sociedad Hacienda Chicureo Inmobiliaria Ltda., la
totalidad de las acciones de la Sociedad Green S.A. Con esto, Hacienda Chicureo Club S.A. reúne en una sola mano el 100% de
dichas acciones, procediendo en esta misma fecha con la disolución de Green S.A. y a la fusión por absorción de los activos y pasivos
de esta Sociedad, además de su resultado, dejando de ser subsidiaria y formando parte de su patrimonio individual.
Asimismo, en esta reorganización Hacienda Chicureo Club S.A. recibe producto de la fusión con Green S.A., acciones de su propia
emisión, que de acuerdo al artículo 27 de la ley 18.046, transcurrido un año sin enajenación, se reducen estas acciones, quedando el
capital de pleno derecho. Dicha reorganización fue realizada y registrados sus efectos como sociedad bajo control común.
109
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
13.2
La información resumida de las inversiones en asociadas y negocios conjuntos contabilizadas por el método de la
participación es la siguiente:
Al 31 de diciembre de 2013
31 de diciembre de 2013
Movimientos en
inversiones
asociadas o negocios
conjuntos
Consorcio Inmobiliario
MBI Ltda.
Inmobiliaria Terrazas
del Cóndor SA
Inmobiliaria La Laguna
Ltda
Constructora La
Laguna Ltda
Inmobiliaria Casas de
Hacienda Ltda.
Hacienda Chicureo
Club S.A.
Rentas Club Dos Ltda.
El Peñón SPA
Constructora MBI Ltda
Totales
Relación
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Coligada
indirecta
Coligada
indirecta
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Porcentaje de
Activos
Total activos
Pasivos
corrientes
Activos
no
corrientes
Participación
Patrimonio
Total Pasivos
Ingresos
Gastos
corrientes
Pasivos
no
corrientes
Neto
Asociada
Ordinarios
Ordinarios
Ganancia
(pérdida)
neta
Asociada
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
50,000
22.036.585
1.615.892
23.652.477
17.000.892
5.483.757
1.167.828
23.652.477
17.437.406
(15.558.303)
1.879.103
50,000
48.268
2.780
51.048
22.920
-
28.128
51.048
14.756
(19.864)
(5.108)
50,000
6.059
-
6.059
208.386
-
(202.327)
6.059
-
(4.230)
(4.230)
50,000
86
-
86
2.510
2
(2.426)
86
-
(590)
(590)
50,000
-
-
-
69.308
-
(69.308)
-
-
(5.698)
(5.698)
31,4997
95.848
14.614.398
14.710.246
490
-
14.709.756
14.710.246
9.188
(397.051)
(387.863)
0,009786
200
12.085.286
12.085.486
7.007
12.078.479
12.085.486
-
(250.423)
(250.423)
50,000
40.000
-
40.000
-
-
40.000
40.000
-
-
-
50,000
4.154.613
127.046
4.281.659
2.665.303
1.056.428
559.928
4.281.659
7.174.834
(6.782.712)
392.122
26.381.659
28.445.402
54.827.061
19.976.816
6.540.187
28.310.058
54.827.061
24.636.184
(23.018.871)
1.617.313
110
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Al 31 de diciembre de 2012
31 de diciembre de 2012
Movimientos en
inversiones
asociadas o negocios
conjuntos
Consorcio Inmobiliario
MBI Ltda.
Inmobiliaria Terrazas
del Condor SA
Inmobiliaria La Laguna
Ltda
Constructora La
Laguna Ltda
Inmobiliaria Casas de
Hacienda Ltda.
Hacienda Chicureo
Club S.A.
Rentas Club Dos Ltda.
Constructora MBI Ltda
Totales
Relación
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Negocio
conjunto
Coligada
indirecta
Coligada
indirecta
Negocio
conjunto
Porcentaje de
Activos
Total activos
Pasivos
corrientes
Activos
no
corrientes
Participación
Asociada
%
M$
M$
M$
50,000
22.229.913
1.466.535
23.696.448
14.677.405
7.746.845
1.272.198
23.696.448
20.318.997
(19.655.561)
663.436
50,000
69.064
4.252
73.316
40.080
-
33.236
73.316
24.574
(103.878)
(79.304)
50,000
6.099
-
6.099
204.195
-
(198.096 )
6.099
-
(159.322)
(159.322)
50,000
3.693
-
3.693
5.529
-
(1.836)
3.693
-
(104)
(104)
50,000
32
-
32
63.642
-
(63.610 )
32
-
(44.865)
(44.865)
12,4238
2.439.439
15.621.185
18.060.624
-
18.060.624
18.060.624
702.710
(968.438)
(265.728)
0,011772
200
9.981.187
9.981.387
75
9.981.312
9.981.387
-
(244.575)
(244.575)
50,000
Patrimonio
Total Pasivos
Ingresos
Gastos
corrientes
Pasivos
no
corrientes
Neto
Asociada
Ordinarios
Ordinarios
Ganancia
(pérdida)
neta
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
2.527.892
240.675
2.768.567
1.324.104
233.897
1.210.566
2.768.567
7.939.189
(7.405.795)
533.394
27.276.332
27.313.834
54.590.166
16.315.030
7.980.742
30.294.394
54.590.166
28.985.470
(28.582.538)
402.932
111
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
14.
ACTIVOS INTANGIBLES DISTINTOS DE LA PLUSVALÍA
El detalle de los activos intangibles al 31 de diciembre de 2013 y 2012, es el siguiente:
a) Activos intangibles identificables, Neto:
31-12-2013 31-12-2012
M$
M$
249.603
343.777
482.072
453.248
731.675
797.025
Clases de Activos intangibles distintos a la plusvalía
Software de gestión
Derechos de agua (*)
Total Activos intangibles distintos a la plusvalía, Neto
b) Activos intangibles identificables, Bruto
31-12-2013 31-12-2012
M$
M$
579.387
652.609
482.072
453.248
1.061.459
1.105.857
Clases de Activos intangibles distintos a la plusvalía
Software de gestión
Derechos de agua (*)
Total Activos intangibles distintos a la plusvalía, Bruto
(*) los derechos de agua, dadas sus características, tienen vida útil indefinida.
c) Amortización acumulada y deterioro del valor, Activos intangibles identificables:
Amortización acumulada y deterioro del valor, Activos intangibles
distintos a la plusvalía
Software de gestión
Total Amortización acumulada y deterioro del valor, Activos
intangibles
31-12-2013
M$
329.784
31-12-2012
M$
308.832
329.784
308.832
El movimiento de intangibles al 31 de diciembre de 2013 y 2012, es el siguiente:
Movimiento de Activos intangibles identificables 2013
Saldo inicial al 1 de enero de 2013
Adiciones
Amortización
Cambios, Total
Saldo final activos intangibles identificables al 31 de
diciembre de 2013
Software
Derechos Total Act.
de gestión
de agua Intangibles
Neto
Neto
M$
M$
M$
343.777
453.248
797.025
42.741
28.824
71.565
(136.915)
(136.915)
(94.174)
28.824
(65.350)
249.603
482.072
731.675
112
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
14.
ACTIVOS INTANGIBLES DISTINTOS DE LA PLUSVALÍA (continuación)
Movimiento de activos intangibles identificables 2012
Saldo inicial al 1 de enero de 2012
Adiciones
Amortización
Cambios, Total
Saldo final activos intangibles identificables al 31 de
diciembre de 2012
Software
Derechos
Total Act.
de gestión
de agua
Intangibles
Neto
Neto
Neto
M$
M$
M$
175.804
266.547
(98.574)
167.973
431.499
21.749
21.749
607.303
288.296
(98.574)
189.722
343.777
453.248
797.025
Al 31 de diciembre de 2013 y 2012, Inmobiliaria Manquehue S.A. y Filiales no mantienen prenda
ni tiene restricciones sobre intangibles. Además, no mantienen compromisos financieros para la
adquisición de activos intangibles.
15.
PLUSVALÍA
La composición del rubro es la siguiente:
Movimientos 2013
Rut
Sociedad
Movimientos 2012
Saldo al
Otros
Saldo al
Saldo al
Otros
Saldo al
01-01-13
incrementos
31-12-13
01-01-12
incrementos
31-12-12
(disminuciones)
M$
M$
(disminuciones)
M$
M$
M$
M$
76.005.121-7 Inmobiliaria Cumbre del Cóndor S.A.
264.050
(36.421)
227.629
264.050
-
264.050
76.712.550-k
226.374
(45.275)
181.099
441.428
(215.054)
226.374
83.272
(13.341)
69.931
-
83.272
83.272
573.696
(95.037)
478.659
705.478
(131.782)
573.696
Hacienda Chicureo Casas S.A.
99.579.330-K Piedra Roja Desarrollos Inmb S.A.
Total
Como se señala en la nota 2.12, la plusvalía comprada se asigna a unidades generadoras de
efectivo, para efectos de realizar las pruebas de deterioro. La distribución se efectúa entre
aquellas unidades generadoras de efectivo o grupos de unidades generadoras de efectivo que
se espera se beneficiarán de la combinación de negocios de la que surgió la plusvalía. Para el
caso del Grupo Manquehue, las unidades generadoras de efectivo corresponden a las viviendas
que se desarrollarán en los proyectos que generan la plusvalía, por consiguiente, las
disminuciones se realizan en cada ejercicio dependiendo de la venta de dichas viviendas.
113
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
16.
PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO
Detalle de los rubros
La composición de este rubro es el siguiente:
Clases de propiedades, planta y equipo, neto
Terrenos
Edificaciones
Maquinarias y equipos
Activos en leasing
Herramientas y equipos livianos
Muebles de oficina
Maquinarias de oficina
Otras propiedades, planta y equipo
Total clases de propiedades, planta y equipo, neto
31-12-2013
M$
29.049
2.136.227
402.117
2.757.592
457.951
86.934
132.750
339.466
6.342.086
31-12-2012
M$
29.049
2.171.927
259.861
2.809.612
298.862
92.688
134.274
370.396
6.166.669
Clases de propiedades, planta y equipo, bruto
Terrenos
Edificaciones
Maquinarias y equipos
Activos en leasing
Herramientas y equipos livianos
Muebles de oficina
Maquinarias de oficina
Otras propiedades, planta y equipo
Total clases de propiedades, planta y equipo, bruto
31-12-2013
M$
29.049
3.335.444
909.602
3.330.682
787.265
189.530
522.802
652.517
9.756.891
31-12-2012
M$
29.049
3.177.091
716.893
3.249.167
527.892
174.056
458.203
578.972
8.911.323
31-12-2013
M$
31-12-2012
M$
Depreciación acumulada
Terrenos
Edificaciones
Maquinarias y equipos
Activos en leasing
Herramientas y equipos livianos
Muebles de oficina
Maquinarias de oficina
Otras propiedades, planta y equipo
Total depreciación acumulada
1.199.217
507.485
573.090
329.314
102.596
390.052
313.051
3.414.805
1.005.164
457.032
439.555
229.030
81.368
323.929
208.576
2.744.654
114
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
16.1.
Vidas útiles
El siguiente cuadro muestra las vidas útiles técnicas para los bienes de propiedades,
planta y equipo.
Activos
Edificaciones
Maquinarias y equipos
Herramientas y equipos livianos
Muebles de oficina
Maquinarias de oficina
Activos en leasing
Vida útil o tasa de depreciación
(años)
Mínima
Máxima
5
30
5
20
5
10
3
10
3
5
5
80
115
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
16.2.
Reconciliación de cambios en propiedades planta y equipo
El siguiente cuadro muestra el detalle de reconciliación de cambios en propiedades planta y equipo, por clases de
activo al cierre de cada estado financiero:
Maquinarias
Edificaciones
y Equipos
Terrenos
M$
Saldo al 1-01-2013
Adiciones
Desapropiaciones
Transferencias a propiedades de
inversión
Gasto por depreciación
Otros incrementos (decrementos)
Saldo al 31-12-13
Saldo al 1-01-2012
Adiciones
Desapropiaciones
Transferencias a propiedades de
inversión
Gasto por depreciación
Otros incrementos (decrementos)
Saldo al 31-12-12
M$
M$
Activos
en
leasing
Herramientas
y equipos
livianos
Muebles
de oficina
M$
M$
M$
Otras
Maquinarias propiedades, Activo Fijo,
de oficina
plantas y
Neto
equipos
M$
M$
M$
29.049
2.171.927
259.861
2.809.612
298.862
92.688
134.274
370.396
6.166.669
-
329.091
-
208.876
-
96.938
-
253.015
-
15.288
-
69.076
-
81.271
-
1.053.555
0
29.049
(270.162)
(94.629)
2.136.227
(59.498)
(7.122)
402.117
(142.600)
(6.358)
2.757.592
(100.284)
6.358
457.951
(21.042)
86.934
(68.357)
(2.243)
132.750
(112.201)
339.466
0
(774.144)
(103.994)
6.342.086
361.167
1.742.053
287.130
2.675.079
195.110
109.748
64.713
345.359
5.780.359
29.049
-
774.083
-
13.863
-
250.957
-
169.139
-
3.544
-
131.590
-
215.855
(35.916)
1.588.080
(35.916)
(361.167)
29.049
(116.269)
(227.940)
2.171.927
(41.132)
259.861
(116.424)
2.809.612
(65.387)
298.862
(20.604)
92.688
(62.029)
134.274
(154.902)
370.396
(477.436)
(688.418)
6.166.669
116
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
16.3.
Activos sujetos a arrendamientos financieros
Propiedades, plantas y equipos bajo arrendamiento financiero,
neto
Descripción
31-12-2013
Valor
Depreciación
bruto
M$
31-12-2012
Valor
Depreciación
acumulada
Saldo
contable
neto
bruto
acumulada
Saldo
contable
neto
M$
M$
M$
M$
M$
Terreno bajo arrendamiento financiero
788.522
-
788.522
788.522
-
788.522
Edificio bajo arrendamiento financiero
1.600.938
206.981
1.393.957
1.600.938
173.934
1.427.004
941.222
366.109
575.113
850.238
261.833
588.405
9.470
3.789
5.681
3.249.168
439.556
2.809.612
Maquinarias y equipos bajo arrendamiento financiero
Otros bajo arrendamiento financiero
Sub-total
3.330.682
Pagos mínimos a pagar por arrendamiento, Obligaciones por
arrendamientos financieros
573.090
31-12-2013
Valor bruto
Interés
Descripción
31-12-2012
Valor
Valor bruto
Interés
Presente
M$
No posterior a un año
2.757.592
M$
M$
Valor
Presente
M$
M$
M$
409.994
245.713
164.281
417.670
246.071
171.599
Posterior a un año pero menor de cinco años
1.674.141
887.191
786.950
1.677.339
887.231
790.108
Más de cinco años
4.202.260
1.081.936
3.120.324
4.202.259
1.081.935
3.120.324
Sub-total
6.286.395
2.214.840
4.071.555
6.297.268
2.215.237
4.082.031
Total
9.617.077
2.787.930
6.829.147
9.546.436
2.654.793
6.891.643
Principales contratos de leasing:
1. Con fecha 10 de enero de 2008, se suscribe contrato de leasing con la Compañía de Seguros Vida Corp S.A., por el edificio ubicado en
Avenida Santa María Nº 6350. El contrato tiene una duración de 240 meses con cuotas de UF 1.512,38.
2. Durante el segundo semestre de 2012, se suscriben diversos contratos de leasing para la adquisición de equipos para el desarrollo de sus
funciones operacionales y administrativas, tales como vehículos de trabajo, andamios, moldajes, etc.. Estos contratos vigentes a la fecha
de estos estados financieros consolidados tienen un plazo promedio de 36 meses.
117
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
17.
PROPIEDADES DE INVERSIÓN
La composición de este rubro es la siguiente:
17.1.
Propiedades de inversión
31-12-2013
M$
7.981.064
113.791.826
9.715.837
131.488.727
31-12-2012
M$
5.392.839
117.427.926
13.093.935
135.914.700
Saldo Inicial
Adiciones
Transferencia a Inventarios
Desapropiaciones
Desembolsos posteriores capitalizados
Total
31-12-2013
M$
135.914.700
3.467.597
(4.750.003)
(3.443.229)
299.662
131.488.727
31-12-2012
M$
164.507.138
9.891.775
(19.680.339)
(19.132.894)
329.020
135.914.700
Propiedades de Inversión vendidas
Precio de venta propiedad de inversión
Valor libro propiedad de inversión asociada a la venta
Utilidad en la venta
31-12-2013
M$
7.417.346
(3.242.077)
4.175.269
31-12-2012
M$
10.681.315
(8.136.269)
2.545.046
Composición Propiedades de Inversión
Futuro Desarrollo Inmobiliario
Macrolotes Piedra Roja
Activos Matriz
Total
Movimientos Propiedades de Inversión
118
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
18.
IMPUESTOS DIFERIDOS
El origen de los impuestos diferidos registrados es el siguiente:
18.1. Activos por impuestos diferidos
ACTIVOS POR IMPUESTOS DIFERIDOS
Provisiones
Obligaciones por leasing
Leasing tributario
Existencias
Pérdidas fiscales
Derechos de agua, paso y otros
Ingresos anticipados
Activo fijo neto
Resultados no realizados
Otros
Total activos por impuestos diferidos
31-12-2013
M$
687.524
7.507.162
272.187
16.010.854
5.872.612
80.111
218.677
258.479
582.265
203.774
31.693.645
31-12-2012
M$
925.666
8.565.751
464.908
10.418.002
6.879.880
76.317
23.355
(12.241)
528.420
4.668
27.874.726
La recuperación de los saldos de activos por impuestos diferidos, requieren de la obtención de utilidades
tributarias suficientes en el futuro. El Grupo Manquehue estima con proyecciones futuras de utilidades que estas
cubrirán el recupero de estos activos.
18.2.
Pasivos por impuestos diferidos
PASIVOS POR IMPUESTOS DIFERIDOS
Activos en leasing
Gastos anticipados
Existencias
Activo fijo neto
Resultado no realizado
Otros
Total pasivos por impuestos diferidos
Total impuestos diferidos netos
31-12-2013
M$
7.880.480
1.120.061
4.569.864
308.969
9.883
1.977.649
15.866.906
31-12-2012
M$
9.535.856
753.991
1.512.198
1.362
9.994
1.948.821
13.762.222
15.826.739
14.112.504
119
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
18.3.
Movimientos de impuesto diferido del estado de situación financiera
Los movimientos de impuesto diferido del estado de situación financiera son los siguientes:
Movimientos en activos por impuestos diferidos
Saldo Inicial 1 de enero
Incremento (decremento) en activos por impuestos diferidos
Incremento (decremento) en activos por impuestos diferidos relativo a perdidas fiscales
Otros incrementos (decrementos) en activos por impuestos diferidos
Reclasificaciones desde pasivo a activo
Cambio en Activos por Impuestos Diferidos, Total
Saldo final activos por impuestos diferidos
Movimientos en pasivos por impuestos diferidos
Saldo Inicial 1 de enero
Incremento (decremento) en pasivos por impuestos diferidos
Otros incrementos (decrementos)
Cambio en pasivos por impuestos diferidos, total
Saldo final pasivos por impuestos diferidos
31-12-2013
M$
27.874.726
4.219.002
(432.737)
32.654
3.818.919
31.693.645
31-12-2013
31-12-2012
M$
31.483.477
(3.608.751)
(3.608.751)
27.874.726
31-12-2012
M$
13.762.222
2.104.683
2.104.684
15.866.906
M$
12.373.660
1.388.562
1.388.562
13.762.222
31-12-2013
M$
16.397.509
570.770
15.826.739
31-12-2012
M$
14.391.809
279.305
14.112.504
Los impuestos diferidos se presentan en el balance como sigue:
Concepto
Activos por impuestos diferidos
Pasivos por impuestos diferidos
Total
En los presentes estados financieros, los impuestos diferidos activos y pasivos, sólo se compensan cuando los
impuestos a la renta diferidos están relacionados con el impuesto a la renta que grava la misma autoridad tributaria en
la misma entidad gravada.
120
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
19.
OTROS PASIVOS FINANCIEROS CORRIENTES Y NO CORRIENTES
El detalle de este rubro para los cierres contables de los presentes estados financieros, es el siguiente:
19.1.
Clases de préstamos que acumulan (devengan) intereses
Otros pasivos financieros Corrientes
Préstamos bancarios
Arrendamiento financiero
Pasivos contratos de derivados
Otros pasivos bancarios (sobregiro contable)
Pasivo por arrendamiento de leasing y bodegajes (*)
Total
31-12-2013
M$
51.368.846
135.116
671.976
2.225.900
54.401.838
31-12-2012
M$
40.021.200
130.907
141.804
143.663
1.704.796
42.142.370
Otros pasivos financieros No Corrientes
Préstamos bancarios
Arrendamiento financiero
Pasivos contratos de derivados
Pasivo por arrendamiento de leasing y bodegajes (*)
Total
31-12-2013
M$
1.732.145
111.691
26.910.737
28.754.573
31-12-2012
M$
2.654.922
163.393
117.676
28.872.678
31.808.669
(*) El bodegaje es un mecanismo de financiamiento de terrenos a través de opciones de compras parciales o totales, que se
pactan con alguna institución financiera. Los pasivos por leasing y bodegajes por pagar, corresponden al monto adeudado a la
fecha de cierre de los presentes estados financieros consolidados, generados por adquisición de bienes bajo dichas
modalidades. Estas obligaciones financieras provienen principalmente de la filial Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A..
121
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
19.2.
Préstamos bancarios - Desglose de monedas y vencimientos
Detalles al 31 de diciembre de 2013
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Total
Vencimiento
Total No
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
1a5
5 o más
Corriente al
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
07-08-2013
7,31%
7,07%
371.151
-
371.151
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
07-08-2013
7,31%
7,07%
187.721
-
187.721
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
21-08-2013
7,20%
6,95%
99.041
-
99.041
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
21-08-2013
7,20%
6,95%
14.459
-
14.459
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
04-09-2013
7,31%
7,04%
64.004
-
64.004
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
04-09-2013
7,31%
7,04%
28.554
-
28.554
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
02-10-2013
7,35%
7,05%
-
113.239
113.239
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
02-10-2013
7,35%
7,05%
-
45.782
45.782
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
12-11-2013
6,72%
6,37%
-
90.683
90.683
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
12-11-2013
6,72%
6,37%
-
36.663
36.663
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
11-12-2013
6,80%
6,42%
-
118.631
118.631
-
-
-
Chile
97032000-8
Banco BBVA
Pesos
Al vencimiento
11-12-2013
6,80%
6,42%
-
47.333
47.333
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
01-05-2011
7,14%
7,14%
331.363
-
331.363
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
01-08-2011
7,14%
7,14%
121.999
-
121.999
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
31-08-2011
6,77%
6,77%
211.524
-
211.524
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
01-10-2011
6,58%
6,58%
198.941
-
198.941
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
14-03-2012
6,51%
6,51%
342.694
-
342.694
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
21-03-2012
6,51%
6,51%
266.041
-
266.041
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
14-03-2012
6,51%
6,51%
227.536
-
227.536
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
21-03-2012
6,51%
6,51%
177.361
-
177.361
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
24-05-2012
6,77%
6,77%
497.157
-
497.157
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
25-07-2012
7,14%
7,14%
37.829
-
37.829
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
07-09-2012
6,51%
6,51%
58.350
-
58.350
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
07-05-2013
6,65%
6,51%
121.635
-
121.635
-
-
-
122
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
Total
1a5
Vencimiento
5 o más
Corriente al
Total No
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
16-05-2013
6,92%
6,77%
87.192
-
87.192
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
05-06-2013
6,68%
6,51%
298.836
-
298.836
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
10-07-2013
7,38%
7,17%
103325
-
103.325
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
20-08-2013
6,73%
6,48%
114.847
-
114.847
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
27-11-2013
6,75%
6,39%
234.231
-
234.231
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
29-12-2011
6,31%
6,31%
985.733
-
985.733
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
24-05-2012
6,77%
6,77%
64.593
-
64.593
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
25-07-2012
7,14%
7,14%
146.755
-
146.755
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
07-09-2012
6,51%
6,51%
161.148
-
161.148
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
13-12-2012
6,51%
6,51%
608.235
-
608.235
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
13-12-2012
6,51%
6,51%
81.843
-
81.843
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
07-05-2013
6,65%
6,51%
171.093
-
171.093
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
16-05-2013
6,92%
6,77%
443.363
-
443.363
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
05-06-2013
6,68%
6,51%
180.244
-
180.244
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
10-07-2013
7,38%
7,17%
124.131
-
124.131
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
20-08-2013
6,73%
6,48%
87.296
-
87.296
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
27-11-2013
6,75%
6,39%
371.581
-
371.581
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
11-12-2013
6,96%
6,58%
436.138
-
436.138
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
18-03-2013
7,13%
7,05%
660.528
-
660.528
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
03-04-2013
7,10%
7,00%
223.180
-
223.180
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
16-05-2013
6,72%
6,57%
140.784
-
140.784
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
05-06-2013
6,48%
6,31%
75.207
-
75.207
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
18-06-2013
7,23%
7,05%
76.454
-
76.454
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
27-11-2013
6,55%
6,19%
105.182
-
105.182
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
05-09-2013
6,58%
6,31%
602.342
-
602.342
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
28-02-2013
7,11%
7,05%
1.137.555
-
1.137.555
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
03-10-2013
7,45%
7,15%
-
182.782
182.782
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
05-12-2013
6,89%
6,52%
-
360.028
360.028
-
-
-
123
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
Total
1a5
Vencimiento
5 o más
Corriente al
Total No
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
06-08-2013
7,41%
7,17%
75.454
-
75.454
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
7,13%
6,80%
-
253.016
253.016
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
05-12-2013
6,89%
6,52%
-
218.875
218.875
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
06-08-2013
7,41%
7,17%
713.634
-
713.634
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
03-10-2013
7,45%
7,15%
-
192.822
192.822
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
7,13%
6,80%
-
198.697
198.697
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
05-12-2013
6,89%
6,52%
-
301.899
301.899
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
30-12-2013
7,07%
6,67%
-
354.390
354.390
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
23-09-2013
7,52%
7,23%
812.809
-
812.809
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
01-02-2012
7,23%
7,23%
-
826.125
826.125
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
09-11-2012
6,75%
6,75%
-
187.870
187.870
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
29-11-2012
7,15%
7,15%
121.090
-
121.090
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
08-01-2013
6,74%
6,74%
218.479
-
218.479
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
06-03-2013
6,51%
6,44%
-
250.012
250.012
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
09-04-2013
7,23%
7,12%
280.517
-
280.517
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
14-05-2013
6,89%
6,75%
-
191.959
191.959
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
21-06-2013
6,91%
6,72%
143.710
-
143.710
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
05-07-2013
6,94%
6,74%
182.186
-
182.186
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
09-09-2013
7,40%
7,12%
-
152.814
152.814
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
26-09-2013
7,53%
7,24%
-
123.490
123.490
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
7,23%
6,90%
-
83.106
83.106
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Al vencimiento
11-12-2013
7,10%
6,72%
-
188.266
188.266
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
Pesos
Anual
14-05-2009
8,20%
8,20%
-
601.757
601.757
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
UF
Al vencimiento
30-10-2012
5,30%
5,30%
-
394.618
394.618
391.601
-
391.601
Chile
97006000-6
Banco BCI
UF
Al vencimiento
17-01-2013
5,47%
5,47%
162.068
121.868
283.936
974.941
365.603
1.340.544
Chile
97030000-7
Banco Estado
UF
Semestral
06-06-2011
5,74%
5,74%
-
585.434
585.434
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Anual
29-01-2010
6,21%
6,21%
-
579.697
579.697
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Anual
29-01-2010
6,21%
6,21%
-
671.469
671.469
-
-
-
124
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
Total
1a5
Vencimiento
5 o más
Corriente al
Total No
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
18-12-2012
6,72%
6,72%
-
1.331.928
1.331.928
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
09-01-2013
6,60%
6,60%
-
492.054
492.054
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
07-02-2013
6,88%
6,84%
-
197.554
197.554
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
05-03-2013
6,43%
6,36%
-
320.867
320.867
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
08-04-2013
6,70%
6,60%
-
243.603
243.603
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
13-05-2013
6,86%
6,72%
-
229.706
229.706
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
20-06-2013
6,78%
6,60%
-
109.880
109.880
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
05-07-2013
6,80%
6,60%
-
260.366
260.366
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
08-08-2013
7,32%
7,08%
173.074
-
173.074
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
11-09-2013
7,36%
7,08%
199.763
-
199.763
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
11-10-2013
7,39%
7,08%
-
164.196
164.196
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
06-12-2013
6,97%
6,60%
-
265.465
265.465
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
18-12-2012
6,72%
6,72%
-
68.936
68.936
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
09-01-2013
6,60%
6,60%
-
27.444
27.444
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
07-02-2013
6,88%
6,84%
-
27.665
27.665
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
05-03-2013
6,43%
6,36%
-
34.470
34.470
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
08-04-2013
6,70%
6,60%
-
41.246
41.246
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
13-05-2013
6,86%
6,72%
-
41.778
41.778
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
20-06-2013
6,78%
6,60%
-
20.624
20.624
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
05-07-2013
6,80%
6,60%
-
32.579
32.579
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
08-08-2013
7,32%
7,08%
29.717
-
29.717
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
11-09-2013
7,36%
7,08%
32.649
-
32.649
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
11-10-2013
7,39%
7,08%
-
21.552
21.552
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
06-12-2013
6,97%
6,60%
-
72.705
72.705
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
14-09-2012
6,72%
6,72%
-
364.753
364.753
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
Pesos
Al vencimiento
20-06-2013
6,78%
6,60%
-
38.177
38.177
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
22-10-2012
6,79%
6,79%
217.285
-
217.285
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
26-04-2013
6,72%
6,60%
-
519.950
519.950
-
-
-
125
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
Total
1a5
Vencimiento
5 o más
Corriente al
Total No
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
-
133.724
133.724
-
-
-
M$
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
15-05-2013
6,50%
6,36%
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
06-06-2013
7,01%
6,84%
-
145.635
145.635
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
01-08-2013
7,22%
6,98%
97.431
-
97.431
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
10-07-2013
6,88%
6,67%
110.891
-
110.891
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
25-03-2013
6,45%
6,36%
-
300.553
300.553
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
24-06-2013
6,55%
6,36%
-
332.743
332.743
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
10-07-2013
6,88%
6,67%
118.913
-
118.913
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
01-08-2013
7,22%
6,98%
119.408
-
119.408
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
02-09-2013
7,12%
6,85%
145.353
-
145.353
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
03-10-2013
7,14%
6,84%
-
153.576
153.576
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
05-11-2013
6,82%
6,48%
-
118.579
118.579
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
04-12-2013
6,61%
6,24%
-
182.772
182.772
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
05-11-2013
6,71%
6,37%
-
337.343
337.343
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
12-11-2013
6,52%
6,17%
-
111.734
111.734
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
Pesos
Al vencimiento
11-12-2013
6,60%
6,22%
-
89.903
89.903
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
23-10-2012
6,96%
6,96%
-
1.363.887
1.363.887
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
29-10-2012
7,20%
7,20%
410.423
-
410.423
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
12-12-2012
7,08%
7,08%
-
466.239
466.239
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
10-01-2013
6,97%
6,96%
150.828
-
150.828
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
07-02-2013
7,24%
7,20%
227.737
-
227.737
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
13-05-2013
7,10%
6,96%
-
326.663
326.663
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
23-05-2013
7,11%
6,96%
-
254.365
254.365
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
09-08-2013
7,44%
7,20%
483.495
-
483.495
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
09-09-2013
7,47%
7,20%
338.977
-
338.977
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
09-10-2013
7,51%
7,20%
-
370.952
370.952
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
18-11-2013
7,31%
6,96%
-
446.557
446.557
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
28-11-2013
7,44%
7,08%
-
397.560
397.560
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
15-11-2012
6,96%
6,96%
483.111
-
483.111
-
-
-
126
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
Total
1a5
Vencimiento
5 o más
Corriente al
Total No
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
16-04-2013
7,31%
7,20%
-
54.532
54.532
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
16-04-2013
7,31%
7,20%
-
116.273
116.273
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
25-10-2012
6,96%
6,96%
-
345.426
345.426
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
13-11-2012
7,20%
7,20%
130.798
-
130.798
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
12-12-2012
7,08%
7,08%
-
76.827
76.827
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
07-02-2013
7,24%
7,20%
130.350
-
130.350
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
06-03-2013
7,27%
7,20%
35.160
-
35.160
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
23-05-2013
7,11%
6,96%
-
70.906
70.906
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
23-08-2013
7,34%
7,08%
1.364.836
-
1.364.836
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
09-10-2013
7,51%
7,20%
-
698.936
698.936
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
18-11-2013
7,31%
6,96%
-
133.478
133.478
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
28-11-2013
7,44%
7,08%
-
163.701
163.701
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
09-12-2013
7,46%
7,08%
-
264.158
264.158
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
30-12-2013
7,48%
7,08%
-
196.280
196.280
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
02-10-2013
7,50%
7,20%
-
443.665
443.665
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
7,29%
6,96%
-
202.397
202.397
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
27-11-2013
7,32%
6,96%
-
110.723
110.723
-
-
-
Chile
97023000-9
Banco Corp Banca
Pesos
Al vencimiento
30-12-2013
7,48%
7,08%
-
186.023
186.023
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
28-11-2012
6,75%
6,75%
-
1.258.043
1.258.043
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
21-12-2012
6,22%
6,22%
-
448.143
448.143
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
28-01-2013
6,50%
6,47%
275.359
-
275.359
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
19-03-2013
6,82%
6,74%
616.951
-
616.951
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
17-04-2013
6,76%
6,65%
-
403.231
403.231
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
16-05-2013
6,40%
6,25%
-
286.262
286.262
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
05-06-2013
6,08%
5,91%
-
444.037
444.037
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
05-07-2013
6,42%
6,22%
-
346.635
346.635
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
09-08-2013
6,94%
6,70%
349.089
-
349.089
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
09-09-2013
7,02%
6,74%
340.175
-
340.175
-
-
-
127
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
1a3
3 a 12
Corriente al
Total
1a5
Vencimiento
5 o más
Corriente al
Total No
anual
anual
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
M$
M$
%
%
M$
M$
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
09-10-2013
6,96%
6,65%
-
397.493
397.493
-
M$
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
6,73%
6,40%
-
463.862
463.862
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
27-11-2013
6,27%
5,91%
-
300.711
300.711
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
07-05-2013
6,49%
6,35%
-
393.853
393.853
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
24-06-2013
6,54%
6,35%
-
217.560
217.560
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
26-09-2013
6,81%
6,52%
-
308.143
308.143
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
6,83%
6,50%
-
124.246
124.246
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
24-06-2013
6,54%
6,35%
-
1.014.080
1.014.080
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
25-07-2013
7,04%
6,82%
-
1.037.934
1.037.934
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
23-08-2013
7,08%
6,82%
-
326.870
326.870
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
25-09-2013
7,18%
6,89%
539.197
-
539.197
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
09-10-2013
7,11%
6,80%
-
538.431
538.431
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
30-10-2013
6,88%
6,55%
-
373.948
373.948
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
Pesos
Al vencimiento
27-11-2013
6,42%
6,06%
-
374.104
374.104
-
-
-
Chile
97006000-6 Banco BCI
Total Prestamos Bancarios
Pesos
Al vencimiento
30-12-2013
6,97%
6,57%
-
404.234
404.234
-
-
-
20.910.093
30.458.753
51.368.846
1.366.542
365.603
1.732.145
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Tipo de
Tasa
Tasa
Amortización
Efectiva
Nominal
%
Chile
97006000-6
Banco BCI
Total arrendamiento financiero
UF
Mensual
6,22%
6,22%
M$
Vencimiento
No Corriente
Total
Vencimiento
Total No
1a3
3 a 12
Corriente al
1a5
5 o más
Corriente al
meses
meses
31-12-2013
años
años
31-12-2013
M$
M$
M$
M$
M$
36.786
86.205
135.116
111.691
-
111.691
36.786
86.205
135.116
111.691
-
111.691
128
M$
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Detalles al 31 de diciembre de 2012
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Vencimiento
Total
Vencimiento
Total No
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
Hasta 90
90 días
Corriente al
1a3
De 3 a 5
Corriente al
anual
anual
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
28-12-2012
7,80%
7,79%
524.830
-
524.830
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
06-11-2012
7,86%
7,80%
398.450
-
398.450
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
04-12-2012
7,92%
7,81%
183.523
-
183.523
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
7,94%
7,94%
60.871
-
60.871
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
7,94%
7,94%
89.649
-
89.649
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
7,94%
7,94%
938.680
-
938.680
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
08-10-2012
7,84%
7,68%
199.353
-
199.353
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
25-10-2012
8,04%
7,84%
306.603
-
306.603
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
05-12-2012
8,11%
7,85%
388.691
-
388.691
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
24-12-2012
8,09%
7,79%
369.677
-
369.677
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
05-11-2012
8,26%
7,90%
306.802
-
306.802
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
04-12-2012
8,21%
7,81%
206.108
-
206.108
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
04-10-2012
8,18%
7,73%
460.066
-
460.066
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,37%
7,87%
214.216
-
214.216
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
28-11-2012
8,20%
7,65%
345.485
-
345.485
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,40%
7,84%
24.733
-
24.733
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
16-11-2012
7,54%
7,54%
26.585
-
26.585
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
7,94%
7,94%
303.381
-
303.381
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
10-10-2012
7,73%
7,73%
182.067
-
182.067
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
18-10-2012
7,87%
7,87%
430.849
-
430.849
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
08-11-2012
8,16%
8,16%
-
1.226.495
1.226.495
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
26-12-2012
8,21%
7,80%
4.150
-
4.150
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
15-11-2012
8,56%
8,04%
-
332.892
332.892
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
08-11-2012
8,16%
8,16%
-
837.930
837.930
-
-
-
129
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
Hasta 90
Vencimiento
90 días
Corriente al
Total
1a3
Vencimiento
De 3 a 5
Corriente al
Total No
anual
anual
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
10-09-2012
7,91%
7,80%
161.324
-
161.324
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
06-08-2012
7,62%
7,56%
300.765
-
300.765
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
08-10-2012
7,96%
7,80%
277.701
277.701
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,48%
8,28%
-
124.037
124.037
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
03-12-2012
8,42%
8,16%
-
149.960
149.960
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
03-10-2012
8,10%
7,80%
169.956
-
169.956
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
31-07-2012
7,91%
7,56%
96.309
-
96.309
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-08-2012
8,19%
7,80%
227.023
-
227.023
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
04-10-2012
8,61%
8,16%
244.787
-
244.787
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
09-11-2012
8,79%
8,28%
-
286.518
286.518
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-11-2012
8,59%
8,04%
-
239.823
239.823
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
08-11-2012
8,16%
8,16%
-
140.894
140.894
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,48%
8,28%
-
152.164
152.164
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
03-10-2012
8,10%
7,80%
44.536
-
44.536
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,63%
8,28%
-
13.926
13.926
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
05-09-2012
8,21%
7,80%
14.064
14.064
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
15-11-2012
8,56%
8,04%
-
43.789
43.789
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,48%
8,28%
-
83.119
83.119
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,42%
8,16%
-
19.160
19.160
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
03-10-2012
8,10%
7,80%
18.728
-
18.728
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
31-07-2012
7,91%
7,56%
15.030
-
15.030
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-08-2012
8,19%
7,80%
22.586
-
22.586
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
09-11-2012
8,79%
8,28%
-
48.422
48.422
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco de Chile
CL$
Al vencimiento
29-11-2012
8,59%
8,04%
-
24.192
24.192
-
-
-
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
01-08-2012
7,39%
7,39%
120.734
-
120.734
-
-
-
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
22-11-2012
7,79%
7,39%
175.723
-
175.723
-
-
-
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
20-12-2012
8,12%
7,81%
144.786
-
144.786
-
-
-
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
18-10-2012
7,96%
7,78%
367.786
-
367.786
-
-
-
130
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
Hasta 90
90 días
Corriente al
1a3
De 3 a 5
Corriente al
anual
anual
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
05-11-2012
8,38%
7,87%
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
05-12-2012
8,30%
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
05-12-2012
8,00%
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
30-10-2012
Chile
97032000-8
BBVA
CL$
Al vencimiento
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Chile
97006000-6
Banco BCI
Chile
97006000-6
Banco BCI
Chile
97006000-6
Chile
Chile
Vencimiento
Total
141.376
-
7,74%
96.675
7,74%
134.064
7,97%
7,77%
04-10-2012
8,35%
18-10-2012
8,07%
Al vencimiento
18-10-2012
CL$
Al vencimiento
CL$
Al vencimiento
Banco BCI
CL$
97006000-6
Banco BCI
97006000-6
Banco BCI
Chile
97006000-6
Chile
Chile
Vencimiento
Total No
M$
141.376
-
-
-
-
96.675
-
-
-
-
134.064
-
-
-
153.009
-
153.009
-
-
-
7,90%
-
150.547
150.547
-
-
-
8,07%
331.413
-
331.413
-
-
-
8,07%
8,07%
122.018
-
122.018
-
-
-
15-11-2012
7,78%
7,78%
211.643
-
211.643
-
-
-
06-12-2012
8,15%
8,04%
227.663
-
227.663
-
-
-
Al vencimiento
06-12-2012
8,15%
8,04%
342.885
-
342.885
-
-
-
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,17%
8,04%
266.190
-
266.190
-
-
-
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,04%
8,04%
986.443
-
986.443
-
-
-
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
23-10-2012
8,36%
8,02%
37.790
-
37.790
-
-
-
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
23-10-2012
8,36%
8,02%
146.601
-
146.601
-
-
-
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,17%
8,04%
177.460
-
177.460
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
20-12-2012
7,96%
7,96%
198.706
-
198.706
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
20-11-2012
7,93%
7,70%
64.555
-
64.555
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
13-12-2012
8,69%
8,12%
690.165
-
690.165
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
20-11-2012
7,93%
7,70%
496.858
-
496.858
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,45%
8,04%
161.239
-
161.239
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,45%
8,04%
58.383
-
58.383
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
24-10-2012
8,06%
8,02%
818.471
-
818.471
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,44%
8,44%
402.344
-
402.344
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
08-11-2012
8,30%
8,23%
443.810
-
443.810
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
06-07-2012
8,41%
8,11%
294.908
-
294.908
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
25-10-2012
8,40%
8,04%
196.540
-
196.540
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
22-11-2012
8,11%
7,72%
302.228
-
302.228
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
7,99%
7,86%
224.051
-
224.051
-
-
-
131
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
Hasta 90
Vencimiento
90 días
Corriente al
Total
1a3
Vencimiento
De 3 a 5
Corriente al
Total No
anual
anual
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
8,61%
8,05%
317.033
-
317.033
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
07-11-2012
8,43%
7,92%
228.903
-
228.903
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,24%
7,95%
326.518
-
326.518
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
24-10-2012
8,23%
8,02%
353.441
-
353.441
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,37%
7,92%
272.038
-
272.038
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
11-12-2012
8,09%
8,05%
810.789
-
810.789
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,69%
8,24%
104.655
-
104.655
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
09-11-2012
8,51%
7,99%
188.140
-
188.140
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
22-11-2012
8,51%
8,12%
113.158
-
113.158
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Al vencimiento
29-11-2012
8,80%
8,25%
118.705
-
118.705
-
-
-
Chile
97036000-K
Banco Santander
CL$
Anual
23-04-2012
9,10%
9,10%
-
726.929
726.929
648.334
-
648.334
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
26-11-2012
8,64%
8,64%
-
86.329
86.329
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
03-12-2012
8,64%
8,64%
-
90.036
90.036
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
UF
Al vencimiento
30-10-2012
8,90%
8,40%
-
393.706
393.706
759.080
-
759.080
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
21-12-2012
8,12%
7,92%
1.673.441
-
1.673.441
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Anual
15-12-2012
6,21%
6,21%
-
676.020
676.020
669.505
-
669.505
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Anual
15-12-2012
6,21%
6,21%
-
583.626
583.626
578.003
-
578.003
Chile
97030000-7
Banco Estado
UF
Semestral
02-12-2012
6,52%
6,52%
-
1.148.036
1.148.036
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
15-11-2012
8,04%
8,04%
-
169.516
169.516
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
15-11-2012
8,12%
8,04%
-
202.809
202.809
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
21-11-2012
8,17%
7,92%
-
217.919
217.919
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
03-12-2012
8,16%
8,16%
-
83.307
83.307
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
11-12-2012
8,27%
8,16%
-
156.725
156.725
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,28%
8,28%
-
1.037.944
1.037.944
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,28%
8,28%
-
152.657
152.657
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,43%
8,28%
-
90.438
90.438
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,48%
8,28%
-
165.276
165.276
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,70%
8,28%
-
364.415
364.415
-
-
-
132
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Vencimiento
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
Hasta 90
90 días
Corriente al
Total
1a3
Vencimiento
De 3 a 5
Corriente al
Total No
anual
anual
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
05-07-2012
8,46%
8,16%
87.636
-
87.636
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
10-07-2012
8,20%
8,04%
285.938
-
285.938
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
31-07-2012
7,91%
7,56%
152.421
-
152.421
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
05-09-2012
8,21%
7,80%
173.971
-
173.971
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
05-09-2012
8,21%
7,80%
151.881
-
151.881
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-10-2012
8,76%
8,28%
-
147.711
147.711
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-10-2012
8,76%
8,28%
-
9.030
9.030
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
05-12-2012
8,72%
8,16%
-
200.584
200.584
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
05-12-2012
8,72%
8,16%
-
11.278
11.278
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,86%
8,28%
-
1.330.694
1.330.694
-
-
-
Chile
97004000-5
Banco De Chile
CL$
Al vencimiento
18-12-2012
8,86%
8,28%
-
68.872
68.872
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
11-10-2012
7,80%
7,64%
195.092
-
195.092
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
25-10-2012
8,00%
7,64%
66.404
-
66.404
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
21-11-2012
7,71%
7,62%
298.968
-
298.968
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
22-10-2012
7,99%
7,65%
124.931
-
124.931
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
06-12-2012
7,75%
7,64%
350.129
-
350.129
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
07-12-2012
7,95%
7,67%
184.137
-
184.137
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
22-11-2012
8,08%
7,68%
113.736
-
113.736
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
24-12-2012
8,04%
7,59%
81.459
-
81.459
-
-
-
Chile
97030000-7
Banco Estado
CL$
Al vencimiento
22-10-2012
8,13%
7,65%
213.705
-
213.705
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
23-10-2012
8,65%
8,16%
-
1.365.680
1.365.680
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
25-10-2012
8,53%
8,04%
-
345.650
345.650
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
29-10-2012
8,54%
8,04%
403.214
403.214
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
13-11-2012
8,68%
8,16%
-
129.197
129.197
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
15-11-2012
8,44%
7,92%
472.118
-
472.118
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
9,09%
8,52%
-
76.779
76.779
-
-
-
Chile
97023000-9
CorpBanca
CL$
Al vencimiento
12-12-2012
9,09%
8,52%
-
465.953
465.953
-
-
-
133
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Corriente
País
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
No Corriente
Tipo de
Fecha
Tasa
Tasa
Amortización
inicio
Efectiva
Nominal
Hasta 90
90 días
Corriente al
1a3
De 3 a 5
Corriente al
anual
anual
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
%
%
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
28-11-2012
8,17%
7,62%
Chile
97006000-6
Banco BCI
CL$
Al vencimiento
21-12-2012
8,04%
7,46%
Total Prestamos Bancarios
Vencimiento
Total
Vencimiento
1.246.037
-
Rut
Nombre
Moneda
Acreedor
Tipo de
Tasa
Tasa
Amortización
Efectiva
Nominal
%
M$
1.246.037
-
447.523
-
447.523
-
-
-
25.650.216 14.370.984
40.021.200
2.654.922
-
2.654.922
Corriente
País
Total No
Vencimiento
-
-
No Corriente
Total
Vencimiento
Total No
Hasta 90
90 días
Corriente al
1a3
De 3 a 5
Corriente al
días
a un año
31-12-2012
años
años
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
M$
M$
Chile
97006000-6
Banco BCI
UF
Mensual
6,22%
6,22%
6.928
-
6.928
-
-
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
UF
Mensual
6,22%
6,22%
43.639
80.340
123.979
163.393
-
163.393
50.567
80.340
130.907
163.393
-
163.393
63.153
Total arrendamiento financiero
Chile
97006000-6
Banco BCI
UF
Anual
5,95%
5,95%
76.103
-
76.103
63.153
-
Chile
97006000-6
Banco BCI
UF
Anual
5,95%
5,95%
65.701
-
65.701
54.523
-
54.523
141.804
-
141.804
117.676
-
117.676
Total pasivos contratos de derivados
134
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
País
Chile
Chile
Chile
Chile
Chile
Chile
Chile
Total
Rut
99.289.000-2
99.012.000-5
96.588.080-1
96.571.890-7
96.656.410-5
76.045.958-5
96.812.960-0
Nombre
Acreedor
Metlife Chile Seguros de Vida S.A.
Consorcio Nacional de Seguros S.A.
Compañía de Seguros Principal
Compañía de Seguros Vida Corp S.A.
Bice Vida Compañía de Seguros S.A.
Fondo de Inversión Privado Terrenos I (AFISA)
Penta Vida Compañía de Seguros de Vida S.A.
Moneda
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
31-12-2013
Total
Total
Corriente
No Corriente
M$
M$
82.294
1.331.273
1.016.443
9.990.126
229.126
3.017.069
183.124
3.804.377
714.913
2.797.147
3.629.995
2.340.750
2.225.900
26.910.737
31-12-2012
País
Chile
Chile
Chile
Chile
Chile
Chile
Total
Rut
99.289.000-2
99.012.000-5
96.588.080-1
96.571.890-7
96.656.410-5
76.045.958-5
Nombre
Acreedor
Metlife Chile Seguros de Vida S.A.
Consorcio Nacional de Seguros S.A.
Compañía de Seguros Principal
Compañía de Seguros Vida Corp S.A.
Bice Vida Compañía de Seguros S.A.
Fondo de Inversión Privado Terrenos I (AFISA)
Moneda
UF
UF
UF
UF
UF
UF
Total
Corriente
M$
217.626
966.854
329.329
161.351
29.636
1.704.796
Total
No Corriente
M$
2.178.560
10.631.189
5.081.772
3.907.307
3.426.113
3.647.737
28.872.678
135
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
20.
CUENTAS COMERCIALES Y OTRAS CUENTAS POR PAGAR
El detalle de este rubro es el siguiente:
Saldos al
Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por
pagar
Proveedores de materiales y servicios
Corriente
No Corriente
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
4.855.574
3.108.422
-
-
5.610.428
6.451.933
Retenciones
384.888
295.146
-
-
Provisión de vacaciones
660.052
631.788
-
-
7.942.631
8.373.935
564.831
693.203
13.843.145
12.409.291
6.175.259
7.145.136
Acreedores en asociación
Acreedores varios (*)
Total
-
136
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
(*) Los acreedores varios están formados por los siguientes:
Saldos al
Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por
pagar
Corriente
No Corriente
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
Metlife Mutuo Hipotecario
26.052
23.737
318.715
337.833
Acciones Club
28.399
111.783
-
-
Security
-
69.742
-
-
Convenio Security - Sipsa
-
162.731
-
-
Anticipos de clientes
5.587.015
6.023.589
-
-
Inversiones Dresden
127.134
148.790
233.096
342.611
-
647.124
-
-
Asesorías Los Coigues Ltda.
660.406
-
-
-
Inmobiliaria Palermo Ltda.
579.647
-
-
-
Otros acreedores (*)
933.978
1.186.439
13.020
12.759
7.942.631
8.373.935
564.831
693.203
Inversiones Futura S.A.
Total
(*) El saldo corriente al 31 de diciembre de 2013 y 2012, incluye un monto de M$ 580.000, por
garantías recibidas.
137
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
21.
PROVISIONES CORRIENTES Y NO CORRIENTES
El detalle de este rubro por clases de provisiones es el siguiente:
21.1.
Provisiones – saldos
Corriente
Clases de otras provisiones
Provisión de gastos
No Corriente (*)
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
26.745
27.809
-
-
491.916
511.140
-
-
6.157.753
401.055
-
-
Provisión costos urbanización (**)
2.749.784
5.287.744
31.798.259
30.825.726
Provisión dividendos por pagar (***)
2.886.212
2.510.401
-
-
227.729
263.722
-
-
12.540.139
9.001.871
31.798.259
30.825.726
Provisión gastos de post ventas
Provisión costos obra
(*)
Otras provisiones
Total
(*) La provisión costos de obras, comprende principalmente las estimaciones de desembolsos
que se realizarán en los proyectos inmobiliarios hasta que el bien quede en condiciones de ser
vendido. Esta provisión se realiza para establecer el costo de ventas uniforme para cada
vivienda.
(**) La provisión de costos urbanización se registran a valor presente, considerando una tasa de
descuento de mercado en relación al plazo estimado de los desembolsos. Los criterios para
establecer esta provisión se presenta en Nota 4.6
Provisión juicios
A la fecha de emisión de estos estados financieros consolidados, no hay acciones o
contingencias judiciales contra la Sociedad matriz o sus filiales que puedan afectar
significativamente los estados financieros.
Provisión post venta
Los montos corresponden a la garantía post venta de la línea de negocios Inmobiliaria. Los
plazos para utilizar los saldos de esta provisión corresponden a 5 años contados a partir de la
firma de la escritura de compraventa de la vivienda.
(***) Los dividendos por pagar se componen de lo siguiente:
Concepto
Dividendo provisorio pagado
31-12-2013
M$
31.12.2012
M$
-
294.145
Provisión de dividendo por pagar
2.886.212
2.510.401
Dividendo mínimo legal presentado en patrimonio
2.886.212
2.804.546
138
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
21.2.
Movimiento de las provisiones
El movimiento de las provisiones es el siguiente:
Al 31 de diciembre de 2013
Movimiento en otras provisiones - Año
actual
Provisión
Provisión
Provisión
Provisión
Provisión
Provisión
Otras
Total
de
Dieta del
Gastos de
Costos de
Costos de
Dividendos
provisiones
Otras
gastos
Directorio
Postventa
Obra
Urbanización
por pagar
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
provisiones
Saldo inicial al 01 de enero de 2013
27.809
-
511.140
401.055
36.113.470
2.510.401
263.722
39.827.597
Provisiones adicionales
26.745
-
1.968.661
8.528.557
2.675.951
2.886.212
147.330
16.233.456
(27.809)
-
(1.987.885)
(2.771.859)
(4.241.378)
(2.510.401)
(183.323)
(11.722.655)
Cambios, Total
(1.064)
-
(19.224)
5.756.698
(1.565.427)
375.811
(35.993)
4.510.801
Saldo final provisiones al 31 de
diciembre de 2013
26.745
-
491.916
6.157.753
34.548.043
2.886.212
227.729
44.338.398
Provisión utilizada
139
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Al 31 de diciembre de 2012
Movimiento en otras provisiones - Año
actual
Saldo inicial al 01 de enero de 2012
Provisiones adicionales
Provisión
Provisión
Provisión
Provisión
Provisión
Provisión
Otras
Total
de
Dieta del
Gastos de
Costos de
Costos de
Dividendos
provisiones
Otras
gastos
Directorio
Postventa
Obra
Urbanización
por pagar
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
Neto
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
194.190
328.633
631.100
16.789
33.998.875
592.448
provisiones
1.017.233
36.779.268
81.755
-
1.452.253
72.422
9.862.883
2.510.401
74.482
14.054.196
Provisión utilizada
(685.046)
(16.789)
(1.135.303)
-
(7.748.288)
(592.448)
(827.993)
(11.005.867)
Cambios, Total
(603.291)
(16.789)
316.950
72.422
2.114.595
1.917.953
(753.511)
3.048.329
27.809
-
511.140
401.055
36.113.470
2.510.401
263.722
39.827.597
Saldo final provisiones al 31 de
diciembre de 2012
140
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
22.
BENEFICIOS A LOS EMPLEADOS CORRIENTES Y NO CORRIENTES
El detalle de este rubro por clases de beneficios a los empleados es el siguiente:
Corriente
Clases de provisiones por beneficios a los
empleados
No Corriente
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
Provisión por indemnización por años de servicios
-
-
369.674
347.740
Total
-
-
369.674
347.740
22.1.
Movimiento de beneficios a los empleados
El movimiento de los beneficios a los empleados es el siguiente:
Movimiento Provisiones por beneficios a los empleados - Año
actual
Provisión
por
años de
servicio
M$
Total Prov.
Beneficios
a empleados
Neto
M$
Saldo inicial al 01 de enero de 2013
347.740
347.740
Provisiones adicionales
Provisión utilizada
Cambios, Total
Saldo final provisiones al 31 de diciembre de 2013
27.924
(5.990)
21.934
369.674
27.924
(5.990)
21.934
369.674
Movimiento Provisiones por beneficios a los empleados - Año
anterior
Provisión
por
años de
Servicio
M$
Total Prov.
Beneficios
a empleados
Neto
M$
Saldo inicial al 01 de enero de 2012
419.255
419.255
Provisiones adicionales
Provisión utilizada
Cambios, Total
Saldo final provisiones al 31 de diciembre de 2012
12.950
(84.465)
(71.515)
347.740
12.950
(84.465)
(71.515)
347.740
141
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
23.
OTROS PASIVOS NO FINANCIEROS CORRIENTES Y NO CORRIENTES
El detalle de este rubro es el siguiente:
Corriente
Otros pasivos No financieros
No Corriente
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
M$
M$
Ingresos diferidos por obras
1.330.844
4.072.439
-
-
Total
1.330.844
4.072.439
-
-
El movimiento de este rubro por el período terminado al 31 de diciembre de 2013 y 2012, es el
siguiente:
Movimiento otros pasivos no financieros
Año actual
Saldo inicial al 1 de enero de 2013
Adiciones
Imputación a resultados
Cambios, Total
Saldo final al 31 de diciembre de 2013
Movimiento otros pasivos no financieros
Año anterior
Saldo inicial al 1 de enero de 2012
Adiciones
Imputación a resultados
Cambios, Total
Saldo final al 31 de diciembre de 2012
Anticipos
Diferidos
Por obras
M$
4.072.439
14.162.661
(16.904.256)
(2.741.595)
1.330.844
Anticipos
Diferidos
Por obras
M$
3.898.236
11.452.505
(11.278.302)
174.203
4.072.439
142
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
24
PATRIMONIO NETO
24.1
Capital suscrito y pagado.
Los objetivos del grupo Manquehue al administrar el capital, son concretar los planes de
desarrollo y expansión de la Sociedad en los distintos negocios en que participa a nivel
local. En este sentido, el grupo Manquehue ha combinado distintas fuentes en la
obtención de recursos mediante los flujos operacionales generados por la Sociedad y la
obtención de préstamos bancarios o de instituciones financieras, velando siempre por
mantener una adecuada estructura para minimizar los costos de capital, así como de
plazos y niveles de endeudamiento compatibles con la generación de sus flujos de caja
operacionales.
24.2
Número de acciones suscritas y pagadas
Al 31 de diciembre de 2013 y 2012, el capital social autorizado, suscrito y pagado
asciende a M$ 107.263.454, correspondiente a 502.822.588 acciones.
24.3
Dividendos
Conforme a los estatutos, el grupo Manquehue debe distribuir anualmente como
dividendos en dinero a los accionistas a prorrata de sus acciones, a lo menos el 30% de
las utilidades líquidas de cada período, salvo acuerdo diferente adoptado por la junta de
accionistas respectivas por la unanimidad de las acciones emitidas.
24.4
Otras reservas
Patrimonio Neto - Otras reservas
Otras reservas
varias
M$
Saldo al 1 de enero de 2013
Reestructuración patrimonio filiales (*)
(23.281.127)
2.086.328
Saldo al 31 de diciembre de 2013
(21.194.799)
Saldo al 1 de enero de 2012
Reestructuración patrimonio filiales
(23.809.765)
528.638
Saldo al 31 de diciembre de 2012
(23.281.127)
(*) Corresponde a una reorganización societaria realizada bajo control común, efectuada en la filial
Hacienda Chicureo S.A. relacionada con su participación en la Sociedad Hacienda Chicureo Club S.A.
Esta reorganización no genero efectos en resultado.
143
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
24.5
Participaciones no controladores
31-12-2013
Nombre de la subsidiaria
Porcentaje de Participación
País
participación
minoritaria
de
en la
en
origen subsidiaria
patrimonio
%
M$
31-12-2012
Ganancia
(pérdida)
atribuible a
participación
minoritaria
Participación
minoritaria
en
patrimonio
Ganancia
(pérdida)
atribuible a
participación
minoritaria
M$
M$
M$
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Chile
39,332
43.120.606
3.461.840
45.528.624
5.235.174
Fondo de Inversión Privado La Fuente
Chile
40,000
1.875.821
606.271
2.554.024
309.666
Fondo de Inversión Los Candiles
Chile
30,000
2.504
235.792
1.615.839
179.109
Inmobiliaria Montepiedra Spa
Chile
30,000
2.175.227
(2.190)
1.062.631
(61.862)
Inmobiliaria Los Maderos Spa
Chile
30,000
2.124.478
111.505
1.027.320
(91.371)
Inmobiliaria Aguas Claras Spa
Chile
30,000
924.185
(14.503)
-
-
Constructora Manquehue Ltda.
Chile
0,010
273
(47)
353
100
Constructora Manquehue S.A.
Chile
25,000
40.965
975
39.385
2.016
Chicureo Comercial S.A.
Chile
0,002
5
-
5
-
50.264.064
4.399.643
51.828.181
5.572.832
Totales
144
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
25
INGRESOS
Ingresos de actividades ordinarias
El siguiente es el detalle de los ingresos de actividades ordinarias para los ejercicios terminados
al 31 de diciembre de 2013 y 2012:
Ingresos de actividades ordinarias
Ventas inmobiliarias
Ventas de macrolotes
Ventas constructoras
Otros ingresos
Total
Por el período terminado al
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
70.761.187
70.060.388
14.838.562
26.237.811
2.435.230
2.719.309
163.133
117.489
88.198.112
99.134.997
145
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
26
COMPOSICIÓN DE RESULTADOS RELEVANTES
26.1
Costos y gastos por naturaleza
El siguiente es el detalle de los principales costos y gastos de operación y
administración de Inmobiliaria Manquehue S.A y sus filiales para los periodos
terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012.
Por el período terminado al
Gastos por naturaleza
31-12-2013
M$
31-12-2012
M$
Costo inmobiliarias
Costo macrolotes
Costo constructoras
Otros costos varios de operación
Costo del personal
Total costos de ventas
51.027.891
5.545.888
1.976.970
1.029.657
1.256.289
60.836.695
35.273.837
27.610.600
1.826.518
1.357.528
1.123.980
67.192.463
Gastos del personal en gastos de administración
Gasto remuneraciones inmobiliarias
Gasto remuneraciones constructoras
Otros gastos de administración
Depreciación en gasto de administración y ventas
Amortización
Total gastos de administración
Total
4.415.407
3.356.478
1.058.929
5.083.523
732.695
490
10.232.115
71.068.810
4.345.116
3.428.963
916.153
5.416.749
558.265
841
10.320.971
77.513.434
26.2
Costos y gastos de personal
El siguiente es el detalle de los gastos de personal para los periodos terminados al 31
de diciembre de 2013 y 2012.
Por el período terminado al
Costos y gastos de personal
Sueldos y salarios presentados en costos
Sueldos y salarios presentados en gastos
Beneficios a corto plazo a los empleados
Otros gastos al personal
Total Gastos del personal
31-12-2013
M$
1.256.289
4.322.698
58.106
34.603
5.671.696
31-12-2012
M$
1.123.980
4.282.886
31.948
30.282
5.469.096
146
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
26.3
Depreciación y amortización
El siguiente es el detalle de la depreciación y amortización para los periodos terminados
al 31 de diciembre de 2013 y 2012.
Por el período terminado al
Depreciación y amortización
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
Depreciación en costo
173.613
270.526
Depreciación en gasto de administración y ventas
732.695
558.265
490
841
906.798
829.632
Amortización
Total depreciación y amortización
26.4
Resultados financieros
El siguiente es el detalle de los resultados financieros para los periodos terminados al
31 de diciembre de 2013 y 2012.
Resultado financiero
Ingresos financieros
Intereses activos financieros
Otros ingresos financieros de empresas relacionadas
Otros intereses ganados en la operación
Total ingresos financieros
Costos financieros
Gastos por préstamos bancarios
Gastos por arrendamientos financieros
Otros gastos financieros
Total costos financieros
Por el período terminado al
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
345.385
39.965
385.350
863.020
39.758
23.973
926.751
(1.030.915)
(1.006.991)
(269.978)
(2.307.884)
(1.474.120)
(2.018.712)
(418.550)
(3.911.382)
147
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
26.5
Otras ganancias (pérdidas)
El siguiente es el detalle de otras ganancias (pérdidas) para los ejercicios terminados al
31 de diciembre de 2013 y 2012.
Otras ganancias (pérdidas)
Ganancia (pérdida) en enajenación de acciones
Ajuste de activos y pasivos
Otras ganancias (pérdidas)
Total otras ganancias (pérdidas)
26.6
Por el período terminado al
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
(95.037)
64.525
(45.342)
(215.055)
(170.233)
(239.077)
(310.612)
(389.607)
Resultado por Unidad de Reajuste
El detalle de los Resultados por unidades de reajustes para los periodos terminados al
31 de diciembre de 2013 y 2012 es el siguiente:
Resultados por unidades de reajustes
Deudores por ventas
Cuentas por cobrar (pagar) a entidades relacionadas
Otros activos
Préstamos bancarios
Arrendamientos financieros
Otros pasivos
Total resultados por reajustes
31-12-2013
M$
49.384
185.721
70.634
(79.116)
(659.021)
(245.732)
(678.130)
31-12-2012
M$
395.737
(102.994)
54.984
(129.860)
(815.734)
(443.232)
(1.041.099)
148
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
27.
RESULTADO POR IMPUESTO A LAS GANANCIAS
31-12-2013
(Gasto) ingreso por impuesto a las ganancias por partes
corriente y diferida
Gasto por Impuestos Corrientes (Provisión Impto. Renta)
Ajuste gasto tributario ejercicio anterior
Gasto por Impuestos corrientes, Neto, Total
Ingreso (Gasto) diferido por impuestos relativos a la creación y
reversión de diferencias temporarias
Gasto por Impuestos diferidos, Neto, Total
Ingreso (Gasto) por Impuesto a las Ganancias
31-12-2012
M$
(3.001.018)
83.504
(995.045)
M$
(4.508.235)
108.974
(2.476.792)
1.714.235
(208.234)
(1.203.279)
1.690.770
(231.699)
(2.708.491)
El siguiente cuadro muestra la conciliación entre el impuesto a las ganancias contabilizado y el
que resultaría de aplicar la tasa efectiva para los periodos terminados al 31 de diciembre de
2013 y 2012.
Conciliación del gasto por impuestos
utilizando la tasa legal con el gasto por
impuestos utilizando la tasa efectiva
Gasto por Impuestos utilizando la tasa legal
Diferencias permanentes
Efecto impositivo de cambio de tasas impositivas
Otros incrementos (decrementos) en cargo por
impuestos legales
Ajustes al gasto por impuestos utilizando la
tasa legal, Total
Gasto por impuesto utilizando la tasa
efectiva
31-12-2013
M$
(3.044.726)
2.873.067
(1.031.620)
1.841.447
(1.203.279)
31-12-2012
%
M$
(20,00%) (3.525.962)
18,87%
-
%
(20%)
2.158.047
612.366
12,24%
3,47%
(6.78%) (1.952.942)
(11,08%)
12,09%
817.471
4,64%
(7,91%) (2.708.491)
(15,36%)
149
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
28
UTILIDAD POR ACCIÓN
La utilidad por acción básica se calcula dividiendo la utilidad atribuible a los propietarios de la
controladora por el número promedio ponderado de acciones comunes en circulación en el año.
Al cierre de los estados financieros al 31 de diciembre de 2013 y 2012, la Sociedad presenta las
siguientes utilidades por acción:
Ganancias (pérdidas) por acción
Ganancia (pérdida) atribuible a los tenedores de instrumentos
de participación en el patrimonio neto de la controladora
Promedio ponderado de número de acciones, básico
Ganancia (pérdida) básicas por acción ($ por acción)
Ganancia (pérdida) básica por acción de operaciones contínuas
Ganancia (pérdida) básica por acción de operaciones
discontínuas
Ganancia (pérdida) básicas por acción ($ por acción)
Por el período terminado al
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
9.620.706
502.822.588
19,13
9.348.489
502.822.588
18,59
19,13
18,59
19,13
18,59
150
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
29
CONTINGENCIAS Y RESTRICCIONES
29.1
Juicios y Acciones Legales
29.1.1
Juicios Civiles, laborales y reclamaciones administrativas
· Al 31 de diciembre de 2013, Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales son parte en
demandas y reclamaciones administrativas relacionadas con el giro normal de sus
operaciones, estimándose que ninguna de ellas tendrá un efecto material en los
resultados de la Sociedad.
· Con fecha 27 de abril de 2012, la sociedad filial Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios
S.A. recibió la liquidación N° 22 por parte de Servicio de Impuestos Internos (SII), en la
cual realiza una impugnación a la declaración anual de Impuesto a la Renta,
correspondiente al Año Tributario 2010 (comercial 2009), basado en que, a su juicio, en
dicho ejercicio se habrían realizado disminuciones de capital con cargo a una cuenta de
“mayor valor de colocación de acciones”, lo cual, con arreglo a la normativa vigente, se
encuentra afecto a impuesto de Primera Categoría. A juicio del SII, el efecto de dicha
liquidación implica un mayor impuesto a pagar por M$ 1.647.135. Su estado procesal es
que el juicio deberá entrar próximamente en su fase probatoria. Según nuestros
asesores legales, estiman que existen suficientes argumentos en derecho que
permitirían suponer la obtención de una sentencia definitiva favorable a las pretensiones
de la sociedad..
· Con fecha 9 de julio de 2012, la sociedad filial Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
recibió la liquidación N° 127 por parte de Servicio de Impuestos Internos (SII),
correspondiente a observaciones y objeciones del proceso de utilización de pérdidas
tributarias en el ejercicio 2009. A juicio del SII, el efecto de dicha liquidación implica un
mayor impuesto a pagar por M$ 203.224. Su estado procesal es que el juicio deberá
entrar próximamente en su fase probatoria. Según nuestros asesores legales, estiman
que existen suficientes argumentos en derecho que permitirían suponer la obtención de
una sentencia definitiva favorable para la sociedad
Con fecha 19 de julio de 2011, la sociedad filial Chicureo Comercial S.A. recibió
resolución exenta N° 236 por parte de Servicio de Impuestos Internos (SII),
correspondiente a la impugnación de la pérdida tributaria registrada por la Sociedad
desde el ejercicio tributario 2005 al 2008. Dicha pérdida tributaria asciende a
M$ 1.658.763. Esta causa se encuentra actualmente en segunda instancia (recurso de
Apelación) ante la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago. En opinión de nuestros
abogados, creen que existen suficientes argumentos en derecho que permitirían
suponer la obtención de una sentencia definitiva favorable para la sociedad.
· Con fecha 3 de diciembre de 2012, la sociedad filial Hacienda Chicureo S.A. recibió
resolución exenta N° 8.927 por parte de Servicio de Impuestos Internos (SII),
correspondiente a la impugnación de la declaración anual de Impuesto a la Renta,
correspondiente al AT 2012 (comercial 2011), basado en que a su juicio, no se habría
acreditado la procedencia de la pérdida tributaria. De esta forma, se denegó la
devolución de impuestos solicitada por la Sociedad en el monto que se encontraba
pendiente de pago, ascendente a M$ 207.904. El proceso de impugnación se
encuentra ya en su fase jurisdiccional. El Reclamo Tributario correspondiente fue
151
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
interpuesto con fecha 9 de julio de 2013 ante el IV Tribunal Tributario y Aduanero de la
Región Metropolitana y se encuentra sujeto a tramitación de acuerdo al nuevo
procedimiento que rige dichas actuaciones. En este sentido, este juicio deberá entrar
en su fase probatoria. Para ello el Tribunal deberá dictar una resolución que recibe la
causa a prueba.
En opinión de nuestros asesores legales, estiman que existen suficientes argumentos
en derecho que permitirían sostener que los cuestionamientos del SII se basan en falta
de documentación y una errónea interpretación, que es posible acreditar ante el SII y
que por tanto, debiese se acogida la pretensión de la compañía.
· Con fecha 10 de mayo de 2011, la sociedad filial Manquehue Desarrollos Ltda. recibió
resolución N° 94 por parte de Servicio de Impuestos Internos (SII), correspondiente a la
impugnación de la declaración anual de Impuesto a la Renta, correspondiente al AT
2010 (comercial 2009), basado en que a su juicio, no se habría acreditado la
razonabilidad de los precios cobrados y percibidos en venta de acciones y derechos de
sociedades, tasando dicho precio. De esta forma, se determinó una suma a pagar
ascendente a M$ 192.089. Habiéndose formulado observaciones al informe de
fiscalización, el juicio deberá entrar próximamente en su fase probatoria. En opinión de
nuestros abogados, estiman que existen suficientes argumentos en derecho que
permitirían suponer la obtención de una sentencia definitiva favorable para las
pretensiones de la sociedad.
· Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.: Durante el año 2012, en el Convenio Judicial
Preventivo de CB Corredores de Bolsa S.A. que lleva el árbitro Sr. Sergio Vergara
Larraín y cuyo síndico es doña Ximena Vera, la sociedad Piedra Roja Desarrollos
Inmobiliarios verificó un crédito por M$585.748, tendiente a recuperar obligaciones
adeudadas por dicha Sociedad. El crédito no ha sido impugnado y el convenio fue
aprobado en Junta de Acreedores. El convenio contempla un pago de capital e interés a
más tardar dentro de 8 meses contado desde que el convenio quede ejecutoriado, plazo
prorrogado en 120 días.
Los asesores legales de la Sociedad han confirmado que las acciones legales
continúan avanzando y que el resultado de las mismas es de difícil pronóstico.
Durante el año 2012, la Sociedad procedió a registrar las provisiones de deterioro
correspondientes.
· Otras Sociedades: Durante el año 2012, en el Convenio Judicial Preventivo de CB
Consultorías y Proyectos S.A. que se tramita ante el 6º Juzgado Civil de Santiago bajo
el Rol Nº 10.870-2012, las sociedades que se indican verificaron créditos según el
siguiente detalle, tendiente a recuperar obligaciones adeudadas por dicha sociedad :
a) Hacienda Chicureo Inmobiliaria Limitada M$18.399
b) Hacienda Chicureo Casas S.A. M$ 66.339
c) Administradora Los Portones S.A. M$ 66.357
d) Inmobiliaria Santa María del Mar Limitada M$ 17.135
e) Inmobiliaria Terrazas del Cóndor S.A. M$ 51.089
152
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Los créditos no han sido impugnados y el convenio fue aprobado en Junta de
Acreedores. El convenio contempla un pago de capital e interés a más tardar dentro de
8 meses contado desde que el convenio quede ejecutoriado.
Los asesores legales de la Sociedad han confirmado que las acciones legales
continúan avanzando y que el resultado de las mismas es de difícil pronóstico.
Durante el año 2012, la Sociedad procedió a registrar las provisiones de deterioro
correspondientes.
· Al 31 de diciembre de 2013 se mantiene un juicio ordinario de indemnización de
perjuicios en contra de la filial Fondo de Inversión Privado La Fuente. El importe
solicitado es por la suma de M$ 50.000, no obstante, con fecha 30 de diciembre se dictó
sentencia que rechaza la demanda en todas sus partes, con costas. Queda pendiente
vista del recurso de apelación de la contraria en la Corte de Apelaciones.
· Al 31 de diciembre de 2013 se mantiene un juicio ordinario de indemnización de
perjuicios en contra de la filial Constructora Manquehue Ltda.. El importe solicitado es
por la suma de M$ 365.098, no obstante, la sentencia definitiva acoge demanda sólo
por concepto de daño moral por la suma de M$ 30.000. A la fecha de emisión de los
presentes estados financieros el resultado es incierto.
29.1.2
Juicios Arbitrales
Al 31 de diciembre de 2013, la Administración de Inmobiliaria Manquehue S.A. y filiales,
así como sus asesores legales no están en conocimiento de formar parte de algún juicio
arbitral.
153
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
29.2
Compromisos y Restricciones
El detalle de compromisos y restricciones al 31 de diciembre de 2013 y 2012, es el siguiente:
Al 31 de diciembre de 2013:
Institución
Fecha
Otorgamiento
Garante
Deudor garantizado
Detalle
Monto fianza y
codeudor
solidaria M$
Banco Santander
FIP Desarrollo
Inmobiliario I
07/02/2000
Inmobiliaria Santa María de Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Aval capital de trabajo
3.955.493
05/12/2008
Inmobiliaria Los Álamos de Colina Ltda.
Manquehue Desarrollos Ltda.
Aval bodegaje
3.683.091
Banco BCI
08/08/2012
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Constructora Manquehue Ltda.
Aval línea boletas de garantía
Banco BCI
FIP Desarrollo
Inmobiliario I
28/12/2001
Inmobiliaria Manquehue S.A. e Inm. Brotec Icafal
Consorcio Inmobiliario MBI Ltda.
Aval línea de urbanización
31/03/2010
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Manquehue Desarrollos Ltda.
Aval bodegaje
Total
808.186
4.862.301
842.823
14.151.894
Al 31 de diciembre de 2012:
Institución
Fecha
Otorgamiento
Garante
Deudor garantizado
Detalle
Monto fianza y
codeudor
solidaria M$
Banco Santander
FIP Desarrollo
Inmobiliario I
07/02/2000
Inmobiliaria Santa María de Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Aval Capital de Trabajo
3.912.620
05/12/2008
Inmobiliaria Los Álamos de Colina Ltda.
Manquehue Desarrollos Ltda.
Aval Bodegaje
3.647.737
Banco BCI
08/08/2012
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Constructora Manquehue Ltda.
Aval Línea Boletas de garantía
Banco BCI
FIP Desarrollo
Inmobiliario I
Metlife Chile Seguros
de Vida S.A
28/12/2001
Inmobiliaria Manquehue S.A. e Inm. Brotec Icafal
Consorcio Inmobiliario MBI Ltda.
Aval Línea de Urbanización
31/03/2010
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Manquehue Desarrollos Ltda.
Aval Bodegaje
19/11/2008
Inm. Manquehue Sur Ltda.
Manquehue Desarrollos Ltda.
Aval Bodegaje
Total
799.426
4.809.600
833.687
744.814
14.747.884
154
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
29.3
Garantías
29.3.1 Hipotecas
El detalle de hipotecas al 31 de diciembre de 2013 y 2012, es el siguiente:
Propietario
Tipo de garantía
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Montepiedra SpA
Rentas Mosobeni Ltda.
Rentas Mosobeni Ltda.
Hacienda Chicureo Inmobiliaria Ltda.
Hacienda Chicureo Inmobiliaria Ltda.
Inmobiliaria La Fuente SpA
Inmobiliaria Los Candiles SpA
Inmobiliaria La Fuente SpA
Inmobiliaria Los Candiles SpA
Inmobiliaria Sta. María de Manquehue S.A.
Inmobiliaria Sta. María de Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue Sur Ltda.
Inmobiliaria Manquehue Sur Ltda.
Inmobiliaria Manquehue Sur Ltda.
Inmobiliaria Manquehue Sur Ltda.
Inmobiliaria Haras de Machalí Ltda.
Inmobiliaria Haras de Machalí Ltda.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Sta. María de Manquehue S.A.
Inmobiliaria Sta. María de Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Los Maderos SPA
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Valor contable
del activo en
M$ al 31-12-2013
13.844.015
5.450.983
1.778.873
6.286.214
618.784
1.224.761
206.684
1.750.966
871.378
14.890
1.948.499
9.898
781.752
213.645
72.927
14.678.154
Valor contable del
activo en
M$ al 31-12-2012
213.391
9.615.410
81.653
105.092
197.758
636.853
6.031.871
979.412
1.784.249
7.157.167
7.162.820
168.663
61.716
1.336.782
14.890
1.992.093
9.898
781.752
6.530
213.645
72.927
155
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
Propietario
Tipo de garantía
Inmobiliaria Sta. María de Manquehue S.A.
Inmobiliaria Sta. María de Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Santa María del Mar
Inmobiliaria Santa María del Mar
Inmobiliaria Santa María del Mar
Inmobiliaria Cumbres del Cóndor S.A.
Inmobiliaria Los Alamos de Colina Ltda.
Inmobiliaria Los Alamos de Colina Ltda.
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Totales
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
Valor contable
del activo en
M$ al 31-12-2013
313.264
589.519
1.546.437
382.742
11.118.248
1.504.182
6.203.934
1.889.707
1.417.280
1.299.174
1.181.067
93.458
112.331
62.738
59.762
59.762
77.586.028
Valor contable del
activo en
M$ al 31-12-2012
313.264
589.519
1.546.437
625.919
159.000
49.217
2.225.313
1.040.561
3.496.081
1.441.038
1.889.707
1.417.280
1.299.174
1.181.067
93.458
112.331
62.738
59.762
59.762
56.286.200
156
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
29.3.2
Prendas
Proyecto
Tipo de
garantía
Activo
Propietario
Acreedor
Piedra Roja
Piedra Roja
Piedra Roja
Hacienda Chicureo Casas
La Fuente
Acciones
Acciones
Acciones
Acciones
Cuotas
Banco Security
Banco Santander
Banco BCI
Hacienda Chicureo S.A.
Banco BCI
Prenda
Prenda
Prenda
Prenda
Prenda
Manquehue Desarrollos Ltda.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Manquehue Desarrollos Ltda.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Piedra Roja
Acciones
Acciones
Banco BCI
Piedra Roja Desarrollos
Inmobiliarios S.A.
Prenda
Aguas Claras
Totales
Manquehue Desarrollos Ltda.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Manquehue Desarrollos Ltda.
Manquehue Desarrollo Ltda.
Manquehue Desarrollos Ltda.
Manquehue Desarrollos Ltda.e
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Manquehue Desarrollos Ltda.e
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Aguas Claras
SpA.
Prenda
Obligaciones deudor
157
Valor
Valor
contable
contable
del activo
del activo
en
en
M$ al
M$ al
31-12-2013 31-12-2012
6.585.295
8.741.805
5.625.145
5.235.529
6.577.943
6.129.176
1.118.811
3.657.054
3.657.054
8.612.024
6.677.071
3.865.004
34.922.465
31.559.446
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
29.3.3
Boletas de garantías entregadas
Institución
Banco BCI
Garante
Constructora Manquehue Ltda.
TOTALES
29.3.4
31-12-2013
UF
31-12-2012
UF
18.637,52
22.727,87
18.637,52
22.727,87
Pólizas de garantías entregadas
Al 31 de diciembre de 2013, la Sociedad mantiene pólizas de garantías por ventas en verde y
urbanizaciones por un monto de UF 677.962,15.
29.4
Sanciones Administrativas
No existen sanciones cursadas a la Sociedad o a sus Administradores por parte de la Superintendencia de
Valores y Seguros u otras autoridades administrativas durante los periodos terminados al 31 de diciembre
de 2013 y al 31 de diciembre de 2012.
158
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
30.
DISTRIBUCIÓN DEL PERSONAL (NO AUDITADO)
La distribución de personal de la Sociedad es la siguiente para los ejercicios terminados el 31 de diciembre de 2013 y 2012:
31-12-2013
Empresa
Administradora San Cristóbal Ltda.
Chicureo Comercial S.A.
Consorcio Inmobiliario Mbi Ltda.
Constructora Manquehue Ltda.
Hacienda Chicureo Casas S.A.
Hacienda Chicureo Inmobiliaria Ltda.
Inmobiliaria Haras de Machalí Ltda.
Inmobiliaria Los Álamos de Colina Ltda.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue Sur Ltda.
Manquehue Servicios Ltda.
Piedra Roja Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Inmobiliaria Los Candiles Spa
Inmobiliaria La Fuente Spa
Inmobiliaria Montepiedra Spa
Inmobiliaria Cumbres del Cóndor S.A.
Inmobiliaria Santa María de Manquehue Ltda.
Total general
Suma de
Gerentes y
Principales
Ejecutivos
2
8
1
1
12
31-12-2012
Suma de
Suma de
Profesionales y Trabajadores
Técnicos
y Otros
53
1
27
2
83
4
1
14
1.805
2
1
2
6
5
90
3
5
3
1
1
1.943
Total
4
1
14
1.860
2
1
2
6
9
5
118
3
3
5
3
1
1
2.038
Suma de
Gerentes y
Principales
Ejecutivos
Suma de
Profesionales
y Técnicos
3
8
1
1
13
51
2
26
3
82
Suma de
Trabajadores
y Otros
4
1
12
1.440
2
1
2
6
4
81
3
5
1.561
159
Total
4
1
12
1.494
2
1
2
6
10
4
108
4
3
5
1.656
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
31.
MEDIO AMBIENTE
La Sociedad ha efectuado desembolsos asociados a la protección del medio ambiente, los
cuales se relacionan con la reforestación y reposición de árboles existentes en el sector donde
se desarrollan sus proyectos, además del retiro de ciertos vehículos no catalíticos que circulan
en la Región Metropolitana. El monto desembolsado entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de
2013 y 2012, asciende a U.F. 31.951 y U.F. 28.719, respectivamente. El monto que la Sociedad
tiene comprometido desembolsar en el futuro asciende a U.F. 103.669.
32. CONTRATOS DE DERIVADOS
Los contratos de derivados que mantiene la Sociedad a contar de enero de 2010,
corresponden a contratos swap de monedas con instituciones financieras, los cuales han
sido definidos por la Administración como contratos de inversión.
Lo anterior implica que a la fecha de cierre de los estados financieros se registra en
resultado la utilidad o pérdida que se genera por los cambios netos en el valor justo de los
contratos, los que al igual que el diferencial de los derechos y obligaciones por los
presentes contratos, aplicadas las tasas de interés, es presentado en el rubro del estado
de resultados integrales "costos financieros".
Los saldos al cierre de los presentes estados financieros son los siguientes:
Concepto
Derechos por swap
Obligación por swap
Cuenta complementaria swap
Total
Utilidad (pérdida) neta por swap
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
1.250.951
2.506.722
(1.396.889)
(2.742.863)
191.284
(23.340)
45.346
(259.481)
214.624
138.483
160
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
La información individual que se presenta en la Nota 6 de Otros activos financieros y en Nota 19 de Otros pasivos financieros
corrientes y no corrientes, para los saldos de los contratos de derivados al 31 de diciembre de 2013 y 2012, respectivamente,
es la siguiente:
a) Al 31 de diciembre de 2013
Descripción
de clase
de pasivo
Swap
Swap
Total
Nombre
Deudor
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Nombre
Acreedor
Banco BCI
Banco BCI
Moneda o
unidad de
reajuste
Tasa de
interés
%
UF
UF
5,95%
5,95%
Moneda o
unidad de
reajuste
Tasa de
interés
%
UF
UF
5,95%
5,95%
Importe de clase de pasivos expuestos al riesgo de liquidez con vencimiento
Hasta
1a3
3 a 12
Total
1a5
5 o más
Total No
1 mes
meses
meses
Corriente
años
años
Corriente al
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
-
-
24.336
21.010
45.346
24.336
21.010
45.346
-
-
-
b) Al 31 de diciembre de 2012
Descripción
de clase
de pasivo
Swap
Swap
Total
Nombre
Deudor
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Inmobiliaria Manquehue S.A.
Nombre
Acreedor
Banco BCI
Banco BCI
Importe de clase de pasivos expuestos al riesgo de liquidez con vencimiento
Hasta
1a3
3 a 12
Total
1a5
5 o más
Total No
1 mes
meses
meses
Corriente
años
años
Corriente al
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
-
76.103
65.701
141.804
-
76.103
65.701
141.804
63.153
54.523
117.676
-
63.153
54.523
117.676
161
INMOBILIARIA MANQUEHUE S.A. Y FILIALES
33. HECHOS POSTERIORES
A la fecha de los presentes estados financieros no se han registrado hechos posteriores que
puedan afectarlos significativamente.
162
MANQUEHUE DESARROLLOS LTDA. Y FILIALES
I.
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS RESUMIDOS
Al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos – M$)
Estado de Situación Financiera Clasificado
Activos
Activos corrientes
Efectivo y equivalentes al efectivo
Otros activos financieros
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar
Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas
Inventarios
Activos por impuestos
Total activos corrientes
31-12-2013
M$
31-12-2012
M$
11.464.531
585.748
25.343.587
14.265.629
82.908.713
2.176.090
4.684.646
585.748
31.554.581
11.213.758
74.727.066
1.559.975
136.744.298
124.325.774
4.793.760
88.295
4.766.902
300.869
4.895.340
Activos no corrientes
Otros activos no financieros
Derechos por cobrar
Cuentas por cobrar a entidades relacionadas
Inversiones contabilizadas utilizando el método de la
participación
Activos intangibles distintos de la plusvalía
Plusvalía
Propiedades, planta y equipo
Propiedad de inversión
Activos por impuestos diferidos
5.116.872
2.766.857
437.677
478.659
1.901.116
124.110.891
11.341.052
409.343
573.696
1.844.180
125.642.733
8.617.466
Total de activos no corrientes
153.035.224
145.050.484
Total de activos
289.779.522
269.376.258
163
MANQUEHUE DESARROLLOS LTDA. Y FILIALES
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
Al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos – M$)
Estado de Situación Financiera Clasificado
31-12-2013
M$
31-12-2012
M$
Patrimonio y pasivos
Pasivos
Pasivos corrientes
Otros pasivos financieros
Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar
Cuentas por pagar a entidades relacionadas
Otras provisiones
Pasivos por Impuestos
Total de pasivos corrientes distintos de los pasivos
incluidos en grupos de activos para su disposición
clasificados como mantenidos para la venta
50.230.744
8.297.888
3.366.295
7.767.299
3.157.568
36.103.353
8.913.017
8.596.036
4.931.374
4.237.541
72.819.794
62.781.321
Pasivos corrientes totales
72.819.794
62.781.321
Pasivos no corrientes
Otros pasivos financieros
Otras cuentas por pagar
Cuentas por pagar a entidades relacionadas
Otras provisiones
Pasivo por impuestos diferidos
21.775.087
246.116
1.067.621
31.798.258
559.939
21.090.808
808.483
1.046.148
30.825.728
444.345
Total de pasivos no corrientes
55.447.021
54.215.512
Total pasivos
128.266.815
116.996.833
Patrimonio neto
Capital emitido
Ganancias (pérdidas) acumuladas
Otras reservas
Patrimonio atribuible a los propietarios de la controladora
Participaciones no controladoras
106.748.041
25.225.869
(20.749.326)
111.224.584
50.288.123
106.748.041
16.951.851
(23.127.053)
100.572.839
51.806.586
Patrimonio neto total
161.512.707
152.379.425
Total de patrimonio neto y pasivos
289.779.522
269.376.258
164
MANQUEHUE DESARROLLOS LTDA. Y FILIALES
ESTADOS CONSOLIDADOS DE RESULTADOS INTEGRALES POR FUNCIÓN
Por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos – M$)
Estado de utilidad o pérdida y otros resultados integrales por función
01-01-2013 al
31-12-2013
M$
Ganancia (pérdida)
Ingresos de actividades ordinarias
Costo de ventas
01-01-2012 al
31-12-2012
M$
78.232.854
(55.428.428)
92.582.479
(64.511.924)
Ganancia bruta
22.804.426
28.070.555
Gasto de administración
Otras ganancias (pérdidas)
Ingresos financieros
Costos financieros
Participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas y negocios
conjuntos que se contabilicen utilizando el método de la participación
Resultados por unidades de reajuste
(9.520.813)
106.404
309.106
(1.526.878)
(8.911.982)
(416.517)
865.304
(2.637.613)
809.835
184.010
(62.349)
(362.522)
Ganancia (pérdida), antes de impuestos
12.919.731
16.791.235
(153.427)
(1.871.614)
Ganancia (pérdida) procedente de operaciones continuadas
12.766.304
14.919.621
Ganancia (pérdida)
12.766.304
14.919.621
8.370.346
4.395.958
9.347.354
5.572.267
12.766.304
14.919.621
Gasto por impuestos a las ganancias
Ganancia (pérdida), atribuible a
Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora
Ganancia (pérdida), atribuible a participaciones no controladoras
Ganancia (pérdida)
165
MANQUEHUE DESARROLLOS LTDA. Y FILIALES
ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO METODO DIRECTO
Estado de Flujo de Efectivo Directo
Estado de flujos de efectivo
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de
operación
Clases de cobros por actividades de operación
Cobros procedentes de las ventas de bienes y prestación de servicios
Cobros procedentes de regalías, cuotas, comisiones y otros ingresos de
actividades ordinarias
Otros cobros por actividades de operación
Pagos a proveedores por el suministro de bienes y servicios
Otros pagos por actividades de operación
Pagos a y por cuenta de los empleados
Dividendos pagados
Intereses pagados
Intereses recibidos
Impuestos a las ganancias reembolsados (pagados)
Otras entradas (salidas) de efectivo
Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de
operación
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de
inversión
Flujos de efectivo procedentes de la pérdida de control de subsidiarias u otros
negocios
Flujos de efectivo utilizados en la compra de participaciones no controladoras
Otros pagos para adquirir patrimonio o instrumentos de deuda de otras
entidades
Préstamos a entidades relacionadas
Compras de propiedades, planta y equipo
Cobros a entidades relacionadas
Dividendos recibidos
Otras entradas (salidas) de efectivo
Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de
inversión
01-01-2013
31-12-2013
M$
01-01-2012
31-12-2012
M$
85.701.354
72.107.330
14.990
(79.310.464) (60.219.665)
(249.539)
(531.507)
(481.609)
(6.601.641)
(70.123)
(50.624)
186.239
134.576
(56.665)
(598.610)
(682.807)
10.656.849
-
2.001
(20.000)
(757.621)
(13.050.678) (12.924.984)
(328.296)
(769.001)
9.027.994
5.854.962
991.737
1.072.270
8.942
(3.370.301)
(7.522.373)
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de
financiación
Importes procedentes de la emisión de acciones
3.103.006
2.154.942
Importes procedentes de préstamos de corto plazo
46.646.947 33.273.919
Préstamos de entidades relacionadas
55.000
1.085.477
Pagos de préstamos
(32.766.445) (34.023.104)
Pagos de pasivos por arrendamientos financieros
(1.140.131) (6.727.796)
Pagos de préstamos a entidades relacionadas
(433.185) (2.006.701)
Pagos por otras participaciones en el patrimonio
(2.081.795)
Dividendos pagados
(1.051.899) (1.499.064)
Intereses pagados
(1.498.505) (2.028.422)
Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de
10.832.993 (9.770.749)
financiación
Incremento neto (disminución) en el efectivo y equivalentes al efectivo, antes
6.779.885 (6.636.273)
del efecto de los cambios en la tasa de cambio
Efectos de la variación en la tasa de cambio sobre el efectivo y equivalentes al
efectivo
Incremento (disminución) neto de efectivo y equivalentes al efectivo
6.779.885 (6.636.273)
Efectivo y equivalentes al efectivo al principio del periodo
4.684.646 11.320.919
Efectivo y equivalentes al efectivo al final del periodo
11.464.531
4.684.646
166
MANQUEHUE SERVICIOS LTDA.
I.
ESTADOS FINANCIEROS RESUMIDOS
ESTADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA
al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos – M$)
ACTIVOS
ACTIVOS CORRIENTES
31-12-2013
M$
31-12-2012
M$
279.259
193.748
916.903
47.829
233.855
93.237
1.688.277
33.830
1.437.739
2.049.199
Activos intangibles distintos de la plusvalía
Propiedades, planta y equipo
Activos por impuestos diferidos
12.863
104.094
38.667
13.373
100.004
28.961
TOTAL DE ACTIVOS NO CORRIENTES
155.624
142.338
1.593.363
2.191.537
Efectivo y equivalentes al efectivo
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar, corrientes
Cuentas por cobrar a entidades relacionadas, corrientes
Activos por impuestos, corrientes
TOTAL ACTIVOS CORRIENTES
Nota
3.1
ACTIVOS NO CORRIENTES
TOTAL DE ACTIVOS
167
MANQUEHUE SERVICIOS LTDA.
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos - M$ )
PASIVOS Y PATRIMONIO
PASIVOS CORRIENTES
31-12-2013
M$
31-12-2012
M$
296.494
641.369
51.476
6.928
242.464
1.499.714
30.979
TOTAL PASIVOS CORRIENTES
989.339
1.780.085
TOTAL PASIVOS
989.339
1.780.085
Capital emitido
Ganancias (pérdidas) acumuladas
Otras reservas
Patrimonio atribuible a los propietarios de la controladora
Participaciones no controladoras
275.823
325.317
2.884
604.024
-
275.823
132.745
2.884
411.452
-
TOTAL PATRIMONIO NETO
604.024
411.452
1.593.363
2.191.537
Otros pasivos financieros, corrientes
Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar, corrientes
Cuentas por pagar a entidades relacionadas, corrientes
Otras provisiones, corrientes
Pasivos por impuestos, corrientes
Nota
3.2
PATRIMONIO NETO
TOTAL DE PATRIMONIO NETO Y PASIVOS
168
MANQUEHUE SERVICIOS LTDA.
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES POR FUNCIÓN
Por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos – M$)
Estado de Resultados Por Función
Ingresos de actividades ordinarias
Costo de ventas
Ganancia bruta
Gastos de administración
Otras ganancias (pérdidas)
Ingresos financieros
Costos financieros
01-01-2013 al 01-01-2012 al
31-12-2012
31-12-2013
M$
M$
4.703.547
4.703.547
(4.495.614)
(13.192)
5.955
(2.286)
4.572.750
4.572.750
(4.548.450)
(14.508)
11.503
(2.917)
Resultados por unidades de reajuste
Ganancia (pérdida), antes de impuestos
29.462
227.872
14.100
32.478
Gasto por impuestos a las ganancias
Ganancia (pérdida) procedente de operaciones continuadas
(35.300)
192.572
(32.355)
123
Ganancia (pérdida)
192.572
123
Ganancia (pérdida), atribuible a
Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora
Ganancia (pérdida), atribuible a participaciones no controladoras
Ganancia (pérdida)
192.572
123
-
-
192.572
123
169
MANQUEHUE SERVICIOS LTDA.
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO METODO DIRECTO
Cobros procedentes de las ventas de bienes y prestación de servicios
Pagos a proveedores por el suministro de bienes y servicios
Pagos a y por cuenta de los empleados
01-01-2013
31-12-2013
M$
01-01-2012
31-12-2012
M$
5.021.959
4.674.598
(3.284.133) (2.064.842)
(2.250.005) (2.080.666)
Intereses pagados
Intereses recibidos
(2.153)
5.955
(2.382)
11.503
Impuestos a las ganancias reembolsados (pagados)
Otras entradas (Salidas) de efectivo
30.645
2.887
(28.103)
-
(474.845)
510.108
Compras de propiedades, planta y equipo
(49.752)
(66.666)
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de inversión
(49.752)
(66.666)
Clases de cobros por actividades de Operación
Importes procedentes de la emisión de acciones
Préstamos de entidades relacionadas
Importes procedentes de préstamos de corto plazo
Pagos de pasivos por arrendamientos financieros
Pagos de préstamos
Pagos de préstamos a entidades relacionadas
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de financiación
Incremento neto (disminución) en el efectivo y equivalentes al efectivo, antes del efecto
de los cambios en la tasa de cambio
Efectos de las Variaciones en las Tasas de Cambio sobre el Efectivo y Equivalentes al
Efectivo
-
-
1.420.001
45.466
1.336.841
167.458
()
(45.466)
(7.647)
(167.458)
(850.000) (1.730.000)
570.001
(400.806)
45.404
42.636
-
-
Efectivo y Equivalentes al Efectivo, Estado de Flujos de Efectivo, Saldo Inicial
233.855
191.219
Efectivo y Equivalentes al Efectivo, Estado de Flujos de Efectivo, Saldo Final
279.259
233.855
170
CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA Y FILIALES
I.
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS RESUMIDOS
ESTADOS CONSOLIDADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA CLASIFICADO
al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos - M$)
ACTIVOS
ACTIVOS CORRIENTES
Efectivo y equivalentes al efectivo
Otros activos no financieros, corrientes
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar, corrientes
Cuentas por cobrar a entidades relacionadas, corrientes
Inventarios
Activos por impuestos, corrientes
TOTAL ACTIVOS CORRIENTES
31-12-2013 31-12-2012
M$
M$
320.982
3.287.335
1.104.189
5.492.591
1.558.159
712.138
12.475.394
1.283.671
993.836
9.184.856
1.518.283
729.569
13.710.215
Inversiones contabilizadas utilizando el método de la participación
Propiedades, planta y equipo
Propiedad de inversión
Activos por impuestos diferidos
278.751
4.329.779
2.203.746
293.567
603.760
4.185.170
2.237.115
596.344
TOTAL DE ACTIVOS NO CORRIENTES
7.105.843
7.622.389
19.581.237
21.332.604
ACTIVOS NO CORRIENTES
TOTAL DE ACTIVOS
171
CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA Y FILIALES
ESTADO CONSOLIDADO DE SITUACIÓN FINANCIERA CLASIFICADO
al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos - M$))
PASIVOS Y PATRIMONIO
PASIVOS CORRIENTES
Otros pasivos financieros, corrientes
Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar, corrientes
Cuentas por pagar a entidades relacionadas, corrientes
Otras provisiones, corrientes
Pasivos por Impuestos, corrientes
Otros pasivos no financieros, corrientes
TOTAL PASIVOS CORRIENTES
31-12-2013
M$
31-12-2012
M$
971.888
4.714.317
4.671.209
832.301
84.018
1.330.844
12.604.577
294.921
2.673.544
6.467.355
486.189
725.220
2.825.004
13.472.233
3.916.068
107.471
10.831
162.710
4.197.080
4.070.700
107.116
2.538
147.434
4.327.788
16.801.658
17.800.021
2.045.933
1.217.091
( 524.501)
2.738.523
41.057
2.779.580
2.045.933
1.680.197
( 233.071)
3.493.059
39.524
3.532.583
19.581.237
21.332.604
PASIVOS NO CORRIENTES
Otros pasivos financieros, no corrientes
Cuentas por pagar a entidades relacionadas, no corrientes
Pasivo por impuestos diferidos
Provisiones por beneficios a los empleados, no corrientes
TOTAL PASIVOS NO CORRIENTES
TOTAL PASIVOS
PATRIMONIO NETO
Capital emitido
Ganancias (pérdidas) acumuladas
Otras reservas
Patrimonio atribuible a los propietarios de la controladora
Participaciones no controladoras
TOTAL PATRIMONIO NETO
TOTAL DE PATRIMONIO Y PASIVOS
172
CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA Y FILIALES
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES POR FUNCIÓN
Por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos - M$)
01-01-2013 al
31-12-2013
M$
01-01-2012 al
31-12-2012
M$
Estado de resultados integrales por función
Ingresos de actividades ordinarias
Costo de ventas
Ganancia bruta
Otros ingresos, por función
Gasto de administración
Otras ganancias (pérdidas)
Ingresos financieros
Costos financieros
45.329.404
(44.214.936)
1.114.468
1.278.543
(1.986.187)
(189.952)
688
(337.996)
36.339.940
(33.602.290)
2.737.650
(1.179.311)
( 96.814)
3.298
( 339.125)
Participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas y negocios conjuntos que
se contabilicen utilizando el método de la participación
Resultados por unidades de reajuste
Ganancia (pérdida), antes de Impuesto
195.767
(142.413)
(67.082)
266.644
(218.811)
1.173.531
Gasto por impuestos a las ganancias
( 395.095)
( 208.231)
Ganancia (pérdida) procedente de operaciones continuadas
Ganancia (pérdida) procedente de operaciones discontinuadas
Ganancia (pérdida)
(462.177)
-
965.300
-
(462.177)
965.300
(463.106)
963.340
929
1.960
(462.177)
965.300
Ganancia (pérdida), atribuible a
Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora
Ganancia (pérdida), atribuible a participaciones no controladoras
Ganancia (pérdida)
173
CONSTRUCTORA MANQUEHUE LIMITADA Y FILIALES
ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO METODO DIRECTO
Por los ejercicio terminado al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos – M$)
01-01-2013 al 01-01-2012 al
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
Cobros procedentes de las ventas de bienes y prestación de servicios
Pagos a proveedores por el suministro de bienes y servicios
Pagos a y por cuenta de los empleados
Intereses pagados
Intereses recibidos
Impuestos a las ganancias reembolsados (pagados)
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de operación
Compras de propiedades, planta y equipo
Dividendos recibidos
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de inversión
Importes procedentes de préstamos de corto plazo
Préstamos de entidades relacionadas
Pagos de préstamos
Pagos de pasivos por arrendamientos financieros
Pagos de préstamos a entidades relacionadas
Intereses pagados
Intereses pagados
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de financiación
Incremento neto (disminución) en el efectivo y equivalentes al efectivo, antes del
efecto de los cambios en la tasa de cambio
Efectos de las Variaciones en las Tasas de Cambio sobre el Efectivo y
Equivalentes al Efectivo
Efectivo y Equivalentes al Efectivo, Estado de Flujos de Efectivo, Saldo Inicial
Efectivo y Equivalentes al Efectivo, Estado de Flujos de Efectivo, Saldo Final
52.233.612
(37.177.434)
(14.103.692)
(75.963)
688
(174.977)
702.234
42.788.669
(30.531.045)
(9.799.739)
(78.355)
6.926
(157)
2.386.299
(698.569)
116.488
(582.081)
(522.039)
112.797
(409.242)
651.397
4.351.912
(4)
(318.211)
(5.501.279)
(266.657)
(266.657)
(1.082.842)
60.419
3.724.428
(148.871)
(281.639)
(4.862.369)
(265.981)
(265.981)
(1.774.013)
(962.689)
203.044
1.283.671
320.982
1.080.627
1.283.671
174
Manquehue SpA
I.
ESTADOS FINANCIEROS RESUMIDOS
ESTADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA
al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos – M$)
ACTIVOS
ACTIVOS CORRIENTES
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar
Cuentas por cobrar a entidades relacionadas
TOTAL ACTIVOS CORRIENTES
Nota
3.1
31-12-2013
M$
207
207
31-12-2012
M$
571
571
ACTIVOS NO CORRIENTES
Inversiones contabilizadas utilizando el método de la participación
Activos por impuestos diferidos
TOTAL DE ACTIVOS NO CORRIENTES
163.919
1.040
164.959
108.210
108.210
TOTAL DE ACTIVOS
165.166
108.781
PASIVOS CORRIENTES
Cuentas comerciales y otras cuentas por pagar
Cuentas por pagar a entidades relacionadas
Pasivos por impuestos
TOTAL PASIVOS CORRIENTES
3.2
1.281
163.002
164.283
1.142
109.351
66
110.559
19.965
( 10.424)
( 8.658)
883
883
19.965
( 10.987)
( 10.756)
(1.778)
(1.778)
165.166
108.781
PATRIMONIO
Capital emitido
Ganancias (pérdidas) acumuladas
Otras reservas
Patrimonio atribuible a los propietarios de la controladora
TOTAL PATRIMONIO
TOTAL DE PATRIMONIO Y PASIVOS
175
Manquehue SpA
ESTADOS DE RESULTADOS INTEGRALES POR FUNCIÓN
Por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2013 y 2012
(Expresados en Miles de Pesos)
Estados de resultados integrales por función
Ingresos de actividades ordinarias
01-01-2013 al 01-01-2012 al
31-12-2013
31-12-2012
M$
M$
-
Costo de ventas
-
-
Ganancia bruta
-
-
Gastos de administración
Otras ganancias (pérdidas)
Participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas y negocios
conjuntos que se contabilicen utilizando el método de la participación
Resultados por unidades de reajuste
( 2.288)
(655)
( 1.188)
18.484
4.776
(2.284)
(11.806)
393
Ganancia (pérdida), antes de impuesto
(451)
5.883
Gasto por impuestos a las ganancias
Ganancia (pérdida) procedente de operaciones continuadas
1.169
-
(434)
-
718
5.449
718
5.449
Ganancia (pérdida), atribuible a participaciones no controladoras
-
-
Ganancia (pérdida)
-
-
Ganancia (pérdida)
Ganancia (pérdida), atribuible a
Ganancia (pérdida), atribuible a los propietarios de la controladora
176
Manquehue SpA
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO METODO DIRECTO
01-01-2013 al
31-12-2013
M$
01-01-2012
al
31-12-2012
M$
(1.868)
(492)
(1.932)
(492)
64
-
(49.278)
75
93
75
(49.946)
-
575
-
51.146
417
51.785
81.315
(639)
(80.898)
Incremento neto (disminución) en el efectivo y equivalentes al efectivo, antes del
efecto de los cambios en la tasa de cambio
-
-
Efectos de la variación en la tasa de cambio sobre el efectivo y equivalentes al
efectivo
-
-
-
-
-
-
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de operación
Pagos a proveedores por el suministro de bienes y servicios
Impuesto a las ganancias reembolsados (pagados)
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de inversión
Dividendos recibidos
Otros pagos para adquirir patrimonio o instrumentos de deuda de otras entidades
Cobros a entidades relacionadas
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de financiación
Préstamos a entidades relacionadas
Pagos de préstamos a entidades relacionadas
Efectivo y Equivalentes al Efectivo, Estado de Flujos de Efectivo, Saldo Inicial
Efectivo y Equivalentes al Efectivo, Estado de Flujos de Efectivo, Saldo Final
177
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD
Los Directores de Inmobiliaria Manquehue S.A. y el Gerente General de esta empresa, firmantes
de esta declaración jurada, se hacen responsables de la veracidad de toda la información
proporcionada en la presente Memoria Anual, en cumplimiento de la normativa impartida por la
Superintendencia de Valores y Seguros sobre el particular.
Canio Corbo Lioi
Presidente
Rut N° 3.712.353-6
José Antonio Rabat Vilaplana
Vicepresidente
Rut N° 4.770.732-3
Elizabeth Lehmann
Director
Rut N° 11.625.647-9
José Luis Rabat Vilaplana
Director
Rut N° 6.371.724-K
Carlos Alberto Rabat Vilaplana
Director
Rut N° 6.555.191-8
Pelayo Rabat Vilaplana
Director
Rut N° 8.574.779-7
Jorge Lama Fernández
Director
Rut N° 6.370.939-5
Fabián Wulf Werner
Gerente General
Rut N° 9.258.214-0