Informe de Industria y almacenes stand-alone

REPORTE INMOBILIARIO
Industria y almacenes stand-alone - Lima
Resumen 2015
Industria y almacenes stand-alone - Lima | Resumen 2015
Binswanger Perú
Escenario económico
La actividades económicas que más incidencia tienen en el mercado inmobiliario de bienes industriales son: manufactura no primaria (actividades industriales no relacionadas con la agricultura, pesca
y extracción de minerales), comercio y transporte
(logística). La manufactura se asocia principalmente
con la demanda de locales industriales; mientras
que el comercio y transporte con los requerimientos de almacenes.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística
(INEI), Lima es el principal polo industrial y logístico
del país, debido a que concentra el 61% de la manufactura, 56% de la logística y 54% del comercio.
El último Reporte de Inflación del Banco Central de
Reserva del Perú (BCRP), menciona que la manufactura no primaria decreció en 2.7% durante el 2015.
El INEI explicó que esta caída estuvo asociada a la
menor demanda externa de bienes de consumo
(-1.4%), insumos (-3.4%) y maquinarias (-9.9%). La
contracción de la manufactura no primaria afectó
los requerimientos de espacios industriales de producción. Sin embargo, el balance del mercado inmobiliario-industrial fue de crecimiento, tanto de la
oferta y la demanda. Esto sucedió debido a que los
otros motores del mercado, comercio y logística,
crecieron durante el 2015 (3.9% y 2.3%, respectivamente según datos del INEI). Estos sectores compensaron el avance del mercado, impulsando la
demanda de almacenes y centros de distribución.
Para el 2016, prevemos que las actividades de comercio y logística continúen fortaleciendo su participación en la dinámica inmobiliaria del segmento
industrial.
Fuente: Banco Central de Reserva del Perú (BCRP).
Operaciones importantes del 2015
Fuentes: Diarios Gestión y El Comercio.
 Lindley inauguró una planta embotelladora sobre 460,000 m2 en Pucusana. La inversión realizada fue de
USD 200 millones.
 Dinet estrenó un almacén para minerales de 100,000 m 2 en Huachipa. La inversión efectuada fue de
USD 40 millones.
 Blue Express estrenó un almacén para distribución de equipos médicos de 3,000 m 2 en Lurín. La inversión fue
de USD 1.5 millones.
 Braillard inauguró un almacén para autos de 4,600 m 2 en Villa El Salvador. La inversión realizada fue de
USD 1.5 millones.
 Cidelsa amplió en 5,000 m2 su planta de Huachipa. La inversión realizada fue de USD 2 millones.
 AC Farma amplió su planta ubicada en el eje Nicolás Ayllón en 6,000 m 2. La inversión realizada fue de
USD 15 millones.
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¿Cómo medimos el mercado?
Lima posee una serie de aglomeraciones industriales que trascienden, en varios casos, las fronteras de los
distritos. Cada aglomeración tiene una dinámica económica e inmobiliaria particular a su ubicación. Por
ello, a cada una se la denomina eje industrial.
En el presente informe, no se consideran algunas áreas industriales existentes en los distritos de Breña,
Pueblo Libre, Lince, Santiago de Surco y Surquillo, debido a que no forman parte de una aglomeración industrial consolidada o significativa en tamaño.
Los ejes industriales identificados en Lima son:
1. Eje Nicolás Ayllón
2. Eje Argentina
3. Eje Huachipa
4. Eje Lurín
5. Eje Alfredo Mendiola
6. Eje Néstor Gambetta
7. Eje Villa El Salvador
8. Eje Faucett - Aeropuerto
9. Eje San Juan de Lurigancho
10. Eje Chorrillos
11. Eje Puente Piedra
12. Chilca
13. Ventanilla
14. Ancón
Los locales y almacenes stand-alone se encuentran en todos los ejes industriales de Lima.
¿Qué es un local o almacén stand-alone?
Es una edificación destinada a la producción y/o almacenaje de bienes. Se denomina stand-alone porque
no funciona dentro de un
complejo organizado. El
operador del local asume
todos los gastos de mantenimiento, seguridad, entre
otros.
Para una mejor comprensión del informe, definimos los siguientes términos clave:
Stock (m2). Es el total de espacio acumulado hasta Precio de salida o precio de lista (USD/m2). Es el
un determinado periodo.
precio de oferta inicial de un inmueble. Si este es
negociable, termina en un PRECIO DE CIERRE, que
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Absorción neta o demanda efectiva (m ). Es la dife- es inferior al precio inicial. Los precios que se
rencia entre los metros cuadrados que se ocupa- muestran en este informe son precios de lista y no
ron y desocuparon durante un determinado perio- incluyen impuestos.
do.
Zonificación. Es el tipo de uso que se le destina a
Vacancia (m2). Es el total de espacio disponible pa- un espacio de acuerdo al tipo de actividad y exterra ocupación inmediata.
nalidades que se generan. En el país existen 4 tiTasa de vacancia (%). Es el porcentaje de disponibi- pos de uso industrial para la tierra:
lidad respecto al stock.
 Industria elemental (I1)
 Industria liviana (I2)
 Gran industria (I3)
 Industria pesada básica (I4)
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Mapa de la industria stand-alone de Lima
Eje Ancón
Eje Chilca
Eje Puente
Piedra
Eje Ventanilla
Eje Alfredo
Mendiola
Eje Néstor
Gambetta
Eje San Juan de
Lurigancho
Eje Huachipa
Eje Faucett–
Aeropuerto
Eje Argentina
Eje Nicolás Ayllón
Eje Chorrillos
Eje Villa El Salvador
LEYENDA
Ejes industriales
Eje Lurín
Áreas con zonificación industrial
Aglomeración de locales y almacenes
Parques industriales
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Stock y nuevas entregas
Durante el 2015, la edificación neta de locales industriales y almacenes stand-alone fue de 421,872
m2.
Existen 14 millones m2 de locales industriales y
almacenes de formato stand-alone en Lima. Poco
más del 90% de estos espacios, tienen como propietarios a los mismos usuarios finales. Los inversionistas pueden ingresar a este segmento mediante desarrollos build-to-suit, pero la penetración de este formato aún es muy baja.
Los ejes donde se agregaron los mayores niveles
de oferta fueron Lurín (135,486 m2) y Huachipa
(103,603 m2); mientras que los ejes donde los
stock crecieron porcentualmente más fueron Chilca (29.23%) y Lurín (9.53%).
Demanda y vacancia
La demanda efectiva fue de 408,648 m2. El 74% de
la demanda se concentró entre Lurín, Huachipa y
Chilca.
La tasa de vacancia promedio de Lima resultó en
3.49%.
La demanda efectiva de locales y almacenes stand
-alone sumó 418,648 m2. El 74% de la demanda se
concentró en los ejes Lurín, Huachipa y Chilca.
La tasa de vacancia promedio fue de 3.49%, equivalente a 488,314 m2 disponibles. Los ejes con los
mayores niveles de disponibilidad fueron Chorrillos (7.95%) y Ventanilla (6.21%).
La naturaleza del mercado de formatos industriales stand-alone de Lima, donde existe más autodesarrollo y poca participación de inversionistas,
evita que las tasas de vacancia superen el rango
natural (5%-10%).
Factores externos al mercado inmobiliario como
una caída prolongada y significativa de la actividad manufacturera, logística o comercio, pueden
desencadenar tasas de vacancia por encima del
rango natural.
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Precios
El precio promedio de alquiler es de USD 5.91/m2; y el de venta, USD 1,028/m2.
El precio promedio de alquiler es de USD 5.91/m2. Por ejes, el promedio mínimo observado fue de USD
3.00/m2 (Chilca); y el máximo, de USD 7.82/m2 (Chorrillos). La diferencia de precios de alquiler obedece a
factores de ubicación y nivel de implementación de los locales o almacenes. El precio promedio de venta es
de USD 1,028/m2; y los promedios mínimos y máximos por eje son de: USD 250/m2 (Chilca) y USD 1,4977m2
(Nicolás Ayllón).
En los ejes Nicolás Ayllón, Argentina, Alfredo Mendiola y Chorrillos, varias propiedades industriales tienen
compatibilidad de uso con vivienda y/o comercio. Este hecho ha empujado los precios promedios de lista
hacia arriba, convirtiendo a las propiedades industriales de estos ejes en las más caras de Lima. Sin embargo, las ventas no se están concretando a precios por encima de los USD 1,200/m 2. Los precios de cierre en
estos ejes son hasta 30% inferiores al precio de lista.
Conclusiones
Los espacios industriales stand-alone tienen pocas posibilidades de crecimiento en los ejes tradicionales
(Argentina, Nicolás Ayllón y Alfredo Mendiola), debido a la escasez de tierra y a los precios elevados que
poseen. En tanto, los ejes Lurín, Huachipa y Chilca son los que se continuarán consolidando, atrayendo a
una mayor cantidad de industrias. Otros ejes con un elevado potencial para desarrollos industriales standalone son Ancón y Ventanilla. Sin embargo, para que la industria empiece a detonar en estos ejes, hace
falta que el gobierno haga un trabajo serio de mejora de la infraestructura vial y la seguridad.
En general, la presión inmobiliaria residencial y comercial ha afectado significativamente a este segmento,
por el hecho de que la industria suele ser poco competitiva en precios. Frente a un terreno industrial, que
es compatible con comercio o vivienda, definitivamente el industrial no podrá nivelar el precio que está
dispuesto a pagar el inversionista comercial o residencial. Este tipo de compatibilidades, surgen como paliativos ante el eminente proceso de gentrificación que acontece en muchas zonas de la capital. El único
camino para evitar distorsiones sobre el mercado inmobiliario, preservar las nuevas zonas industriales, y
en general, mejorar la calidad de vida de los limeños, es la aplicación de un plan integral de desarrollo urbano. Es difícil, pero más lo será si es que deja que Lima continúe creciendo de forma desordenada.
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