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ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA
REPÚBLICA DE COSTA RICA
PROYECTO DE LEY
LEY ESPECIAL PARA EL FRACCIONAMIENTO O SEGREGACIÓN DE BIENES
INMUEBLES UBICADOS FRENTE A VÍAS PÚBLICAS DE HECHO
FABIO MOLINA ROJAS
DIPUTADO
EXPEDIENTE N.º 19.008
DEPARTAMENTO DE SERVICIOS
PARLAMENTARIOS
PROYECTO DE LEY
LEY ESPECIAL PARA EL FRACCIONAMIENTO O SEGREGACIÓN DE BIENES
INMUEBLES UBICADOS FRENTE A VÍAS PÚBLICAS DE HECHO
Expediente N.º 19.008
ASAMBLEA LEGISLATIVA:
El presente proyecto de ley nace al clamor de las familias costarricenses,
que durante muchos años han visto vasallados sus derechos por un sinnúmero de
normas, sin tener posibilidad alguna de encontrar el auxilio en nuestra legislación,
siendo todo lo contrario, en un país de derecho como el nuestro, han encontrado a
su peor verdugo en la norma, que los ha limitado a no tener acceso a titular sus
bienes inmuebles, herencia de sus padres y abuelos. Es materia del día a día, en
la administración activa de las municipalidades recibir constantes solicitudes de
vecinos para resolver el problema jurídico de su calle, en vista de que el
departamento encargado de los visados municipales no tramita segregación
alguna, argumentando que determinada calle no ha sido declarada pública
(calle pública de hecho), y que además debe tener un derecho de vía de 14
metros o más y contar con todos los servicios públicos (como agua potable,
electricidad, sistema de alcantarillado pluvial, aguas negras, asfaltado, cordón y
caño así como aceras), se hace necesario establecer con claridad meridiana un
proceso riguroso para evaluar cada solicitud sin caer en la improvisación de
aprobar permisos de segregación o bien de construcción al margen de la ley o
bien rechazar add pportas como lo han venido haciendo las
municipalidades, ocasionando un grave daño al derecho consolidado de
esos vecinos, pues en la mayoría de los casos se trata de barrios con numerosas
viviendas construidas, calles existentes con decenas de años de estar al uso
público, con algunos servicios públicos como electricidad, agua potable y otros.
Donde el municipio cobra el impuesto de bienes inmuebles y las tasas de
recolección de desechos sólidos, agua, alcantarillados pluviales y patentes
comerciales.
Con la aprobación de la Ley de Simplificación y Eficiencia Tributaria N.º
8114, publicada en el Alcance N.º 53ª. De la Gaceta N.º 131 de 9 de julio de 2001
se autoriza al Ministerio de Obras Públicas y Transportes a transferir recursos de
esta ley a las municipalidades, para dar atención al mantenimiento de la Red Vial
Cantonal, para lo cual, se han dictado reglamentos sobre clasificación funcional,
nomenclatura, normas, procedimientos y recomendaciones técnicas que rigen la
infraestructura vial del país, creando en cada municipalidad del país órganos
técnicos encargados de administrar esos recursos de manera óptima (Unidad
Técnica de Gestión Vial Municipal y la Junta Vial Cantonal que coordinan con
las diferentes Direcciones especializadas del MOPT), para el mantenimiento,
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conservación, rehabilitación, reconstrucción y construcción de obras nuevas en la
Red Vial Cantonal.
Es a través de esta relación institucional con el órgano rector, que las
municipalidades podrán responder con mayor eficiencia en la administración de la
Red Vial Cantonal (sobre la especialidad del ente asesor, véase Dictamen N.º C143-2010 de la Procuraduría General de la República).
Con la promulgación de la Ley de Erradicación de Tugurios y Defensa de
arrendatarios N.° 2760 de 16 de junio de 1961, en el gobierno del Lic. Mario
Echandi Jiménez (1958-1962) se aprueba esta ley con el fin de ordenar el
crecimiento urbano que comienza a darse sobre todo en la capital (San José)
como en las demás cabeceras de provincia. En el gobierno de José Figueres
Ferrer (1953-1958) ya se había creado el INVU, y en su Ley Orgánica N.° 1788 del
año 1954, le confirió al INVU: Art N.° 5: “Preparar los planes reguladores
urbanos de la nación que a juicio de la Institución lo ameriten, y redactar los
reglamentos necesarios para su aplicación, la que se hará efectiva a través
de las Corporaciones Municipales, previa la aprobación de una ley general
de planeamiento de las ciudades…”
Hubo que esperar hasta la Administración de don José Joaquín Trejos
Fernández (1966-1970) para promulgar la Ley de Planificación Urbana N.° 4240
de 15 de noviembre de 1968, para iniciar a ordenar el acelerado desarrollo urbano
de los diferentes sectores del país.
Creación del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo
“1Como su Ley Orgánica lo establece el Instituto Nacional de Vivienda y
Urbanismo es el ente rector en materia de Planificación Urbana, lo que significa
planificar el desarrollo adecuado de las ciudades, el apropiado uso del suelo,
localización de áreas públicas para servicios comunales, proponer sistemas
funcionales de calles y formular planes de inversión en obras de uso público para
satisfacer las necesidades comunales.
En 1968 se aprobó la Ley de Planificación Urbana (a solicitud del INVU) que
le confiere al Instituto las atribuciones en esta materia, ubicando al INVU como
rector en materia de Planificación Urbana, de donde se desprende que debe
coordinar con los entes afines entre los que figuran el Ministerio de Planificación,
Acueductos y Alcantarillados, Ministerio de Salud, Ministerio Energía y Minas
(Mirenen), municipalidades entre otros.
Entre las primeras acciones en este campo se elaboraron estudios y planes
para el desarrollo del Área Metropolitana de San José, las cabeceras de cantón y
algunos centros urbanos.
1
Tomado del sitio web del INVU.
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A inicios de 1970 se implementó el programa Cooperativo INVU-Mideplán,
para la realización de los estudios necesarios para la formulación del Plan
Nacional de Desarrollo Urbano, considerado indispensable para definir las
políticas de desarrollo físico en procura de un crecimiento armónico de los centros
poblados.
Lo anterior abre las puertas para poner en práctica el estudio realizado de la
Gran Área Metropolitana de San José (GAM), donde se estima reside el 50% de la
población del país y se invierte más de un 60% de los recursos nacionales.
En 1982, se aprobó el Plan Regional Metropolitano estableciendo áreas de
crecimiento y límites a este, logrando así identificar el uso de las áreas aptas,
protegiendo las tierras agrícolas y aquellas con restricciones.
De Acuerdo con la Ley N.º 4240 de Planificación Urbana, la Dirección de
Urbanismo debe:
.
Procurar la expansión ordenada de los centros urbanos, así como un
equilibrio satisfactorio entre el desenvolvimiento urbano y rural, mediante
una adecuada distribución de la población y actividades económicas en
general.
.
Inducir el desarrollo eficiente de las áreas urbanas, con el fin de
contribuir al mejor uso de los recursos naturales y humanos, evitando la
alta densidad de uso de terrenos.
.
Orientar la inversión pública e infraestructura y facilidades comunales
así como el desarrollo físico de la urbe.
Algunas de las acciones realizadas en cumplimiento a estas directrices son:
elaboración de planes reguladores (documento que establece la adecuada
planificación de una zona específica, ya sea cantón, distrito, o bien de la provincia)
y modificaron los existentes, reforma a las zonas industriales, al Plan Vial y de
Zonificación para Santa Ana. Declaración del distrito de Barva de Heredia de
interés histórico, la regulación de la demolición del patrimonio histórico, en esta
área sobresale los trabajos realizados en materia de restauración de edificios
históricos, remodelación de parques, consolidación de edificios históricos, así
como creación de edificios culturales y bulevares.
La planificación urbana a fin de cumplir a cabalidad con los propósitos
enunciados en la ley debe funcionar bajo el siguiente esquema:
1.-
Plan Nacional de Desarrollo Urbano
Directrices generales del desarrollo político y socioeconómico del
país.
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Plan General de Desarrollo Urbano
Definir políticas generales y estratégicas del desarrollo urbano del
país, estableciendo un modelo estructural urbano, equilibrado y
jerarquizado del territorio.
3.-
Planes regionales y subregionales urbanos
Definir las políticas generales y estratégicas del desarrollo urbano en
las regiones y subregiones del país.
4.-
Planes reguladores municipales
Definir y reglamentar el desarrollo urbano de los municipios.
5.-
Planes específicos y proyectos estratégicos
La Dirección de Urbanismo le ha dado seguimiento también a la
planificación urbana, mediante el otorgamiento de permisos,
principalmente de urbanizaciones y condominios.
Por otro lado se brinda asistencia técnica en urbanismo a los municipios.
El urbanismo en Costa Rica, es todavía joven en la práctica, ha producido
legislación y reglamentación para lograr un mejor desarrollo urbano, como la
misma Ley de Planificación Urbana, el Código Municipal, la Ley de la Zona
Marítimo-Terrestre, Ley de la Biodiversidad, etc., que dan un marco para lograr
asentamientos humanos de calidad.
Esta área estratégica, está acorde con el plan nacional de desarrollo, en su
capítulo “Renovación Urbana”, que busca promocionar proyectos de desarrollo
urbano apoyados en la normativa de los planes reguladores urbanos, la
supervisión y control en la aplicación de esos planes, la promoción de
mecanismos para el rescate de edificios con valor histórico, y un plan intensivo de
reconstrucción vial.
Además, el mismo, tiene como objetivo que se vele por el desarrollo
planificado de los asentimientos humanos, que se respete y mejore el ambiente
natural y construido buscando la participación de los gobiernos locales y la
iniciativa privada.
Con la promulgación de la Ley de Planificación Urbana N.º 4240, de 15 de
noviembre de 1968, establece en su artículo 36 lo siguiente:
“Artículo 36.Se negará la visación municipal de los planos relativos
a fraccionamientos de áreas sujetas a control urbanístico, por cualquiera
de las siguientes razones:
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a) Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que tengan
menos tamaño del permitido, inadecuado acceso a la vía pública o
carentes de servicios indispensables; (subrayado y negrilla son
nuestros)
b) Que no cuenten con el permiso del caso, si se trata de lotificaciones
con fines o efectos de urbanización;
c)
En tanto pese sobre el inmueble que intente dividir, algún
impedimento, como el que recae sobre áreas a renovar o reservadas a
usos públicos; y
d) Por cualquier otra causa técnica o de trámite que con base en esta
ley, indique el reglamento.”2
Del análisis y de la aplicación del artículo 36 de la Ley de Urbanismos y sus
incisos, se desprende lo siguiente:
1-) El inciso a-) del referido artículo 36 al negar visados para planos
relativos a fraccionamientos por no existir los servicios públicos
básicos, deja indefenso al propietario de inmuebles que enfrentan
vías públicas existentes. Todos entendemos que cuando el gobierno
local declara un distrito urbano, se compromete dotar a esos sectores de
los servicios básicos si no lo tuvieran en ese momento. El castigo al
propietario es doble, pues se le niega su derecho al fraccionamiento, aun
cuando otra instancia de Gobierno (ONT) elabora con carácter vinculante
una plataforma de valores, donde las vías públicas existentes son un
factor que sube los precios por metro cuadrado, que al final se aplicará por
la municipalidad para cobrar el impuesto de bienes inmuebles.
2-) El actual artículo 36 especialmente su inciso “d” deja abierta
posibilidades para que por vía reglamentaria se legisle. Además en
cuanto al pago de impuestos municipales que prevé este artículo es
contrario a lo estipulado en el artículo 34 de la misma ley.
3-) El Voto N.° 4205-96 de la Sala Constitucional es claro al establecer
que:
“las simples segregaciones no pueden sujetarse a estas
regulaciones, porque entenderlo de esa manera implicaría crear, no
una carga urbanística, sino una de carácter tributario, (a la plusvalía,
por ejemplo), a cargo del propietario, lo cual es absolutamente
incompatible con el régimen urbanístico.
En conclusión,
únicamente se está en obligación de transferir terreno a favor de
los entes municipales cuando se fracciona un terreno para crear
un desarrollo urbano, se crea un complejo habitacional con
2
Articulo 36 Ley de Planificación Urbana N.º 4240, de 15 de noviembre de 1968.
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todos sus servicios (agua, luz, zonas verdes y parques, centros
educativos, etc., un complejo industrial”3 (subrayado y negrilla son
nuestros)
Sigue manifestando la Sala en este Voto que es facultad de los gobiernos
locales la planificación urbana de su cantón y para ello debe aprobar el respectivo
Plan Regulador que con sus reglamentos vienen a conformar el sustento jurídico
para ordenar un desarrollo local.
“II-) La legislación costarricense establece la posibilidad de que mediante
planes reguladores, por interés social la propiedad privada pueda ser
limitada y el Derecho Urbanístico pueda a su vez desarrollarlas. El
derecho de propiedad se enmarca entonces, dentro de ciertos límites
razonables, dentro de los deberes que de él se derivan. Precisamente por
ello, no es necesaria la indemnización de los limites y deberes
urbanísticos que resulten razonables…”
Siguiendo en el mismo orden, la Ley de Inscripción de Derechos Indivisos
N.º 2755 de 9 de junio de 1961 y sus reformas en su artículo 3 establece lo
siguiente:
“ARTÍCULO 3.- Con el escrito deberá presentar una certificación del
derecho o derechos que trata de localizar, expedida por el Registro
Público donde se hagan constar también los gravámenes y anotaciones
que gravitan sobre dicho derecho o derechos, y un plano de la parcela que
desea localizar debidamente inscrito en la Dirección General de Catastro,
en que se hagan constar con claridad los nombres y apellidos o razón
social de los colindantes, la naturaleza, situación, medida superficial y
frentes a las calles públicas. De tales documentos deberán acompañarse
las copias necesarias.4”
Siguiendo en esa misma línea de fraccionamientos, nos encontramos con
otra injusticia social que se viene cometiendo con los propietarios que conforman
la familia tradicional de escasos recursos que han heredado algún predio por la
modalidad de derechos indivisos, veamos:
Cuando analizamos cualquier teoría del desarrollo, arribamos siempre a
describir el elemento tierra, como el factor más importante en potenciar la
economía de un país.
3
4
El Voto N.° 4205-96 de la Sala Constitucional.
Artículo 3 LEY DE INSCRIPCIÓN DE DERECHOS INDIVISOS N.º 2755, DE 9 DE JUNIO DE
1961 Y SUS REFORMAS.
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Lograr que los estratos sociales más débiles de la sociedad logren el
objetivo de contar con vivienda propia, no es sencillo, se requiere de dos insumos
iniciales que no son fáciles de adquirir por este grupo social, a saber:
.
.
Lote debidamente autorizado para construir
Construcción de vivienda
Los precios sobre lotes en urbanizaciones que se ofrecen en el mercado
resultan inalcanzables para familias de escasos recursos, sin embargo muchas de
estas familias cuentan con alguna herencia que no pueden utilizar para resolver
ese problema de vivienda debido a que las normas urbanas aprobadas en su
cantón en algún plan regulador, resulta ser una pared, donde se estrellan los
sueños de acceso a una vivienda digna.
En Costa Rica, estamos en deuda con la familia tradicional de escasos
recursos, esta familia por lo general es numerosa, y el esfuerzo de sus
progenitores los llevó a heredar un terreno que en los tiempos actuales se hace
imposible dividirlo y segregarlo para responder en garantía a las necesidades
familiares en materia de vivienda.
Generalmente, la obtención de estos terrenos fue el esfuerzo de varias
generaciones que se limitaron a una vida austera, para tener un mejor futuro y sin
embargo, cuando llegó el momento necesario para dividirlo, se encuentran que la
propiedad está inscrita en la modalidad de derechos indivisos y para ello
requieren iniciar el proceso de localización de derechos estipulado en la misma
ley.
La obtención del plano catastrado para cada derecho es paso obligado en
la ruta crítica hacia la obtención del título como finca independiente; sin embargo,
esta modalidad de propiedad privada fue ignorada en la actual Ley de
Planificación Urbana y por ende en los planes reguladores de cada cantón.
La propiedad en derechos indivisos inscrita en el Registro Público de la
Propiedad, respaldo único de la familia tradicional de escasos recursos, se le
ha exigido los mismos requisitos que se le exigen aquellas propiedades que se
desarrollan con fines comerciales, como serían los proyectos urbanísticos y
condominios. Como prueba de ello vemos que en la evolución del mercado
bursátil sobre la venta de propiedades en complejos urbanísticos se ha legislado,
además de la Ley de Propiedad Horizontal (año 1966), Ley de Planificación
Urbana (año 1968), Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (año 1999) y
recientemente vía reglamento el Decreto N.º 3478 Mivah-MEIC-TUR-Gaceta N.º
165 27 de agosto de 2008, donde se proporciona la posibilidad de desarrollar
propiedades en condominio que se encuentran parcialmente enclavadas,
utilizando accesos a vías públicas a través de servidumbres de paso.
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Contrario a esta política, en buscar vías alternas para desarrollar la
propiedad privada en beneficio de las clases altas, el Estado costarricense ha
dejado desprotegidas a la familia tradicional de escasos recursos que por
imperativo histórico-social su propiedad nació a la vía jurídica en derechos
indivisos y cuando revisamos la ley de localización de estos derechos indivisos
en el contexto actual, los regresa a procesos similares de la información posesoria
y sus títulos no son objeto de garantía para préstamos hipotecarios para obtener el
bono de la vivienda, hasta que quede consolidado una localización de derechos
indivisos por tres o más años de espera. Es así como la función social de la
propiedad logra dar sus frutos para los que más tienen y castiga a la familia
tradicional de escasos recursos, generación tras generación por no existir
legislación acorde y con sensibilidad social.
Con base a los argumentos antes expuestos y analizados los mismos, y con
objeto de establecer justicia, sensibilizar nuestra legislación, presento esta
propuesta de ley especial, que permitirá durante un plazo de seis años a miles de
familias costarricenses, que han sido atropelladas y marginadas por la legislación
actual (artículo 36 Ley de Planificación Urbana N.º 4240, de 15 de noviembre de
1968, artículo 3 Ley de Inscripción de Derechos Indivisos N.º 2755, de 9 de junio
de 1961 y sus reformas, planes reguladores municipales y otros), normalizar y
poner a derecho sus bienes inmuebles, que se encuentren bajo los supuestos
antes mencionados, y que mediante un trato justo, que durante muchos años se
les ha negado, tratándolos como ciudadanos de tercera categoría, limitándoles la
posibilidad tanto de fraccionar, como segregar sus propiedades, y así obtener su
título de propiedad, que les permita tener acceso a un crédito, ser sujetos de un
bono de vivienda, o simplemente, poder disponer a derecho de su propiedad,
como lo hacen el resto de los costarricenses, ya sea, para donarla, venderla u
otros, lo puedan hacer. Para lo cual, someto a consideración de los señores y las
señoras diputadas para su aprobación, la presente iniciativa de ley.
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LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA
DECRETA:
LEY ESPECIAL PARA EL FRACCIONAMIENTO O SEGREGACIÓN DE BIENES
INMUEBLES UBICADOS FRENTE A VÍAS PÚBLICAS DE HECHO
ARTÍCULO 1.Se autoriza a las municipalidades para que en aquellas
propiedades que se encuentren en frente de una vía pública de hecho, que no
sean susceptibles de cómoda división por no cumplir con la normativa existente,
puedan ser objeto de fraccionamiento, aun cuando tales vías no tengan el ancho
mínimo establecido para el tránsito vehicular.
Para los efectos de esta ley se entenderá como vía pública de hecho,
aquella vía que efectivamente se está usando como vía pública, sin restricciones
de paso, pero la autoridad administrativa no la ha reconocido como tal, ni la ha
integrado en sus registros como una vía pública de derecho.
ARTÍCULO 2.Se autoriza a las municipalidades del país, para que visen los
planos catastrados que se refieran a segregaciones de propiedades que
contengan derechos indivisos, aunque estos no enfrenten a vías públicas
existentes. Los derechos indivisos se podrán localizar a través de servidumbres
de paso, y el área mínima que se puede segregar por esta modalidad, será 160 m 2
(ciento sesenta metros cuadrados) con un frente mínimo a servidumbre de 6
metros (seis metros lineales).
Las servidumbres creadas para este efecto, tienen el sustento jurídico del
artículo 400 del Código Civil. El ancho mínimo de las servidumbres será de 3.00
m (tres metros) y la longitud será la necesaria para habilitar los nuevos predios.
TRANSITORIO.- Esta ley tendrá un plazo de vigencia de seis años, contados a
partir de su publicación en el Diario Oficial, plazo dentro del cual los interesados
deberán presentar las solicitudes correspondientes ante la municipalidad.
Rige a partir de su publicación.
Fabio Molina Rojas
DIPUTADO
19 de diciembre de 2013
NOTA:
Este proyecto pasó a estudio e informe de la Comisión
Permanente de Gobierno y Administración.
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