OCU-Fincas y Casas – 06/2014 – N° 53

Junio – Julio 2014 • Nº 53
www.ocu.org/inversores
fincas y casas
La respuesta independiente
a su inversión
Sígue
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OCU
k.com/
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nos en F
16,85 € | Bimestral Año 9 | suplemento de OCU Compra Maestra nº 393 | Depósito Legal:M-36354-2005
NTAS
PREVISIÓN DE PRECIOS Y VE
SCAPACITADOS
COMUNIDADES: OBRAS Y DI
ALQUILER
5 % DE RENTABILIDAD POR
MUEBLES: IRPF
LOS IMPUESTOS DE SUS IN
L ALQUILER
gARANTIZAR EL COBRO DE
ANÁLISIS URBANÍSTICO
TERUEL
Y ACTUALIZACIONES DE PRECIOS Y CONSEJOS PARA CÁCERES, CARTAGENA Y MADRID
EDITORIAL
Alquiler apañado
A
para hacer
balance, pero hasta el
momento los efectos de la
reforma de los alquileres de 2013
brillan por su ausencia. Por una
parte, en los precios: hasta marzo
de 2014, el precio medio de las rentas cayó un 4,4 % anual según Fotocasa. Un porcentaje similar al 4,9 %
reflejado en junio de 2013, antes de
la reforma. Las rentas continúan su
corrección, más lenta que la de los
precios de venta, al margen de los
cambios legales.
ún es pronto
Tampoco hay mejoría en la
protección del arrendador. El
anunciado registro de morosos no
existe aún, y de limitarse como
está previsto a un listado de inquilinos condenados judicialmente por
impago, nunca será de gran utili-
dad. Hemos constatado que el porcentaje de arrendadores
con impagos, o con
ot ros problem a s
graves que conducen al abandono del
alquiler, que acuden
a la justicia es muy
reducido y no llega
al 15 %. La inmensa
m ay or í a de lo s
inquilinos que no
cumplen “no dejan
rastro”. El propio
mal funcionamiento
de la justicia desincentiva a los propietarios a acudir a los tribunales:
costes, retrasos, molestias, incertidumbre, etc.
Por supuesto, hay que poner las
cosas en su contexto. El porcentaje de problemas de impago en el
alquiler ronda el 12 %, y el de retrasos repetidos en el pago, el 20 %.
Es decir, la inmensa mayoría de
los inquilinos son cumplidores. Es
más, no son pocos los casos en los
que el que incumple es el propietario. El problema está en la sensación de indefensión que tienen los
protagonistas. Hagas lo que hagas,
tienes algunas papeletas para que
te toque un incumplidor. Y en ese
caso, no existen medios legales eficaces, rápidos y baratos de resolver
el problema.
Esta inseguridad que persiste
no anima a más propietarios a sacar
sus viviendas vacías al mercado.
Nuestro estudio de los supuestos
sistemas de “garantía” del alquiler
(páginas 18 y 19) muestra que no
existen soluciones válidas, a pesar
de lo que diga la publicidad.
Y la reducción del plazo del
alquiler de cinco a tres años, tampoco empuja a adoptar el arrendamiento como modo estable de vida,
algo que desde el punto de vista
económico tiene razón de ser.
A día de hoy no recomendamos
comprar vivienda para ponerla en
alquiler. Básicamente porque esperamos mayores caídas de precios,
y los costes de adquisición y de
tenencia son elevados y crecientes.
Pero si usted dispone de inmuebles no ocupados, y no desea venderlos, sí que puede plantearse el
ponerlos en alquiler. Podrá obtener algunos ingresos, desgravarse gastos y evitar el pago de
las rentas imputadas en el IRPF
(vea página 17). Pero piense que la
labor del arrendador no se limita a
plantar y esperar sentado los frutos. Se requiere una implicación
continuada para lograr preservar
su inmueble y obtener una rentabilidad aceptable (pág. 14).
© OCU Ediciones S.A. Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquier trabajo, su tratamiento informático, la transmisión por cualquier forma o medio, ya sea electrónico, mecánico o por fotocopia, sin el permiso previo y por escrito del editor. Editor responsable: Juanjo Montanary. Imprime PRINTERMAN Industria Gráfica S.A. Suscripción a Fincas y
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e-mail a informacion@ocu.org Atenderemos sus consultas jurídicas relacionadas con temas de consumo en los teléfonos 913 009 151 y 902 119 479 de lunes a viernes de 9:00 a 18:00.
Gráficos Datastream/Thomson Financial. Puede consultar el listado completo de nuestro equipo humano en www.ocu.org/inversores.
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tratamientos informados tanto por parte de la OCU como de OCU EDICIONES, S,A.”
2 | OCU FINCAS Y CASAS
FyC
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Vivienda, razón y sentimientos
Todo indica que los precios siguen cayendo aunque
haya disminuido la intensidad del descenso. El portal
Fotocasa lo cifraba en -5,5 % anual en abril, misma cifra
que la tasadora Tinsa daba para el mes de marzo. Es
evidente que el mercado presenta particularidades a
nivel local, y que pueden existir zonas puntuales donde
la falta de oferta provoque incluso algunas subidas.
También se da el caso de que una compra a precio de
liquidación pueda generar puntualmente una ganancia para el comprador. Pero descartamos que a corto o
medio plazo vaya a producirse un cambio de tendencia en los precios de la vivienda en España. Salvo que
un brote de irracionalidad se (re)instale y campe a sus
anchas por el suelo patrio. Dejamos a su apreciación el
cálculo de probabilidades de que esto ocurra.
Señales y espejismos
En las últimas semanas se han difundido noticias optimistas sobre el consumo y el mercado de trabajo. Parece
como si la baja rentabilidad de los depósitos tradicionales y el relativo estancamiento de los precios en general
400
350
300
250
200
150
100
50
03/14
09/13
12/13
06/13
12/12
03/13
06/12
09/12
03/12
09/11
12/11
03/11
06/11
09/10
0
12/10
El precio baja a menor ritmo
VIVIENDAS VISADAS Y TERMINADAS
(L. FINA) EN DOCE MESES, EN MILES
03/10
La estadística de los notarios señaló un incremento
de ventas de viviendas del 40 % en febrero de 2014 en
nuestro país. Pero como explicamos en la página 12,
muchas cifras llamativas se explican por comparación
con periodos excepcionales y conviene tomar perspectiva para sacar conclusiones. En los últimos 12 meses
se han vendido menos viviendas que el mismo periodo
anterior, y creemos que la tendencia no va a cambiar
a corto plazo, a pesar de algunos signos que pudieran
invitar a pensar en lo contrario, como los siguientes:
– el anuncio periódico de “grandes” operaciones de
compraventa protagonizadas por fondos de inversión;
– las noticias sobre el incremento porcentual de compra
de vivienda por parte de inversores extranjeros;
– la campaña de las entidades financieras por impulsar de nuevo las hipotecas: algunas sucursales están
pidiendo a las tasadoras (ahora más prudentes) que
revisen al alza sus tasaciones.
06/10
Qué pasa con las ventas
fuera un incentivo a gastar y a mover la economía. Está
por ver, pero corremos el riesgo de basar nuestros análisis en meras comparaciones con periodos anteriores. A
quien le digan que la vivienda ha caído un 50 % respecto
de hace unos años podrá pensar que está ante una oportunidad. Incluso la Unión Europea ha afirmado recientemente que el mercado inmobiliario español había vuelto
a niveles de equilibrio con respecto a la burbuja. Pero
no hay que dejarse deslumbrar por porcentajes: ocurre
lo mismo con el cemento o los visados de vivienda, que
tras casi desaparecer en los últimos años (apenas 31.600
en doce meses), nos ofrecerán algún repunte porcentual
llamativo tarde o temprano.
12/09
E
estado de ánimo, personal y colectivo, influye
en la economía. Pero un inversor y un consumidor avezados deben observar los datos y hacerse
una composición de lugar antes de decidir. No se deje
llevar por “el ambiente”.
l
El número de visados parece tocar fondo tras años de caída, pero no
hay razones para esperar un resurgimiento señalado en la construcción de viviendas en España.
Los datos que siguen pesando
Creemos que las razones de fondo de nuestro desequilibrado mercado residencial no se han alterado sustancialmente, y seguirán pesando en los precios:
– el número de personas en paro y hogares con escasos
recursos económicos: un cuarto de la población activa.
La reciente reducción del número de parados es positiva pero a ese ritmo se tardará años en recuperar esos
millones de personas;
– disminuye la población, constatado en el padrón y en
las previsiones demográficas del INE. Influye necesariamente en una menor demanda de vivienda;
– la reducción de los salarios, especialmente los de los
recientemente incorporados al mercado de trabajo, que
se supone deben acceder a la primera vivienda;
– el stock de pisos vacíos, que es elevado;
– el correlativo descenso de las rentas de alquiler. FyC
OCU FINCAS Y CASAS | 3
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Mercado hipotecario
A
renuevan su interés por las
hipotecas y mejoran ligeramente unas condiciones que se habían deteriorado considerablemente durante estos años de cierre del crédito.
lgunas entidades
Evolución de los tipos
El euribor cerró el mes de abril en el 0,604 %, frente al
0,577 % del mes anterior. Además en términos interanuales también tenemos un ligero ascenso. El Euribor el abril
de 2013 se situó en el 0,528 %, por lo que el repunte ha
sido de 0,076 %. De modo que aquellos que revisen su
préstamo con el Euribor de abril verán pequeñas subidas
en sus cuotas, de apenas dos o tres euros al mes, siempre
en función del capital y plazo pendientes.
Por tanto continuamos con estabilidad en el Euribor,
que lleva desde noviembre de 2012 oscilando entre 0,5 %
y 0,6 %. Para los próximos meses prevemos que los tipos
de interés a largo plazo en la zona euro se incrementen
ligeramente, pero el impacto en el euribor aplicable a
las hipotecas debería ser moderado.
Ligeras mejoras en préstamos
Desde finales de 2010 hemos vivido un espectacular
encarecimiento de las hipotecas. En diciembre de 2010
era posible firmar una hipoteca referenciada al Euribor más 0,39 %, mientras que durante 2013 ninguna ha
bajado de Euribor más 2 %. Después de más de un año
con los diferenciales sobre el Euribor en máximos históricos, están empezando a aparecer ofertas que anuncian
mejores tipos de interés en las hipotecas. Es el caso de
Banco de Santander, cuya filial en internet Isantander
(antigua Ibanesto) ofrece una hipoteca a Euribor + 1,99
sin comisiones de apertura ni cancelación y hasta el
80 % del valor de tasación, pero exige cumplir una serie
de requisitos:
– domiciliar la nómina por importe mínimo de 2500 €
mensuales entre el conjunto de los titulares
– pagar al menos 9 recibos al trimestre por domiciliación en la cuenta
– usar las tarjeta de crédito y débito (gratuitas en
la emisión y renovación) con un consumo mínimo de
500 euros al trimestre
– contratar el seguro de hogar con la entidad.
Si no se cumplen los requisitos de vinculación, el
diferencial sube a Euribor + 2,99. Si se cumplen los
requisitos, es la opción menos mala que podemos
encontrar en estos momentos. No aconsejamos comprar vivienda y las condiciones de las hipotecas nos
FyC
reafirman en este consejo.
Mejores préstamos hipotecarios tipo variable (a 25 años; vivienda principal; mayo 2014)
Entidad
Contacto
Isantander
902 303 308
Tipo de interésComisión (%) (1)
(%)
A C. D.
Euribor + 1,99
0,00
0,00
TAE
(%) (2)
2,80
Cuota mensual (3)
692,73
Evo Banco
901 911 901
Euribor + 2,10
0,00
0,00
2,92
701,99
Uno-e.com
902 111 113
Euribor + 2,10
0,00
0,00
2,94
703,54
ING Direct (4)
901 020 901
Euribor + 1,99
0,00
0,00
3,40
738,92
Open Bank
902 365 366
Euribor + 2,50
1,00
0,00
3,42
740,52
Mejores préstamos hipotecarios tipo variable para subrogación
Uno-e.com
902 111 113
Euribor + 2,10
0,00
0,00
2,78
691,97
Deutsche Bank
902 882 157
Euribor + 2,15
0,60
0,50
2,93
702,76
ING Direct (4)
901 020 901
Euribor + 1,99
0,00
0,00
3,00
708,20
Caja España Duero
902 365 024
Euribor + 2,40
0,50
0,50
3,12
717,57
(1) Comisiones: A. Apertura; C. D. Compensación por desistimiento; (2) Para calcular la TAE se aplica el tipo inicial, que varía en cada entidad, y
el euribor de abril 2014 (0,604 %) y se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE suponiendo que el tipo de referencia se mantiene en
los valores actuales; (3) Cuota media teórica en euros para un préstamo de 150.000 euros; (4) Consulte las condiciones adicionales de este préstamo
en nuestra web www.ocu.org/inversores/inmuebles > Mercado hipotecario, o a través de nuestra Asesoría (913 009 140).
4 | OCU FINCAS Y CASAS
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Acciones y fondos
La Bolsa está optimista
Los fondos del sector constructor e inmobiliario, que
invierten en acciones, siguen acumulando ganancias
en 2014. El Robeco Properties Equities D EUR lideró los
beneficios en marzo y abril, con un rendimiento positivo
del 3,4 %, algo menos que el 3,9 % que se ha revalorizado el sector inmobiliario a nivel global. Las ganancias
de este sector a nivel europeo han sido algo menores
(+1,1 %), de ahí que los fondos que invierten en este
ámbito se hayan conformado con menores beneficios.
Es el caso del Axa Aedificandi AC (+2,4 %) y del ING (L)
Invest European Real State × Cap Euro (+1,1 %). Por su
parte, el Ibercaja Sector Inmobiliario, aunque en verde,
se sitúa a la cola en este bimestre (+0,3 %). Seguimos
creyendo que las dificultades que asolan a estos sectores,
muy arriesgados, son grandes y preferimos mantenernos
alejados de estos fondos, todos con consejo de venta.
un 14 % y los pedidos un -5 %, en consonancia con el
mercado nacional. Las buenas perspectivas del empleo
en Estados Unidos y la falta de vivienda nos hacen ser
optimistas. La acción está barata, compre.
COTIZACIÓN DE MDC HOLDINGS, EN USD
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Algunas empresas cotizadas
El mercado inmobiliario norteamericano ha bajado el ritmo de ventas
pero sus perspectivas de crecimiento son sólidas.
• FCC tiene cada vez menos activos que vender para
reducir deuda. No descartamos una ampliación de capital. Acción cara, venda.
• Cementos Portland ha visto crecer su cotización un
95 % en un año, pero no hay que perder de vista que posee
una deuda gigantesca y no tiene capacidad de generar
recursos para devolverla. Además, se ve perjudicada por
la creación del mayor grupo cementero mundial, fruto de
la fusión de Lafarge y Holcim. Acción cara: venda.
• La norteamericana MDC Holdings sigue aprovechando la pujanza del mercado: aumentó sus precios un
12 % en el primer trimestre, aunque las ventas bajaron
• La mexicana Homex ha acabado acogiéndose al régimen de quiebras del país, al igual que su competidora
Geo. La cotización está suspendida y los acreedores
estudian el plan de liquidación de las deudas. El país
necesita cientos de miles de viviendas y Homex sabe
cómo hacerlo, pero creemos que, en el mejor de los
casos, pasarán varios años hasta que pueda recuperar su actividad normal. En esas circunstancias hemos
optado por sacar a la empresa, con consejo de venta
desde hace meses, de nuestra selección, aunque seguiFyC
remos de cerca la evolución futura.
Acciones del sector constructor e inmobiliario
Nombre
Acciona
ACS
AVJennings
Beni Stabili
Cem. Portland
CFE
FCC
Ferrovial
Headwaters
Lafarge
MDC Holdings
Sacyr
Saint - Gobain
Uralita
Vinci
Precio
Bolsa
Riesgo
8/05/2014 (1)
59,18 EUR Madrid
**** 31,20 EUR Madrid
**** 0,56 AUD Sídney
*** 0,66 EUR Milán
*** 7,17 EUR Madrid
**** 79,50 EUR Bruselas
*** 16,41 EUR Madrid
**** 15,92 EUR Madrid
*** 12,91 USD Nueva York **** 63,41 EUR París
**** 27,69 USD Nueva York **** 4,87 EUR Madrid
**** 42,70 EUR París
**** 1,10 EUR Madrid
**** 54,60 EUR París
** Comentario
Consejo nueva regulación provoca pérdidas millonarias
recompone su presencia en sus filiales
excelente primer semestre
visto bueno al reparto dividendo de 0,022 eur
cifras de consumo siguen cayendo
resultados 2014 de DEME: previsión a la baja
saneamientos provocan gravosas pérdidas
beneficio crece algo más del 5% en 2013
2º trimestre sin sorpresas
fusión con la suiza Holcim
interesante para apostar por inmobiliario USA
amplía capital
dividendo opcional
aumentan las pérdidas un 30 %
cifra negocios 1er trimestre 2014: +2,4 %
vender
conservar
conservar
vender
vender
vender
vender
conservar
conservar
vender
comprar
vender
conservar
vender
conservar
(1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción.
OCU FINCAS Y CASAS | 5
Gestión de inmuebles
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URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN
C
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Instalar una chimenea en casa
a tener en cuenta si se plantea añadir
una chimenea a su hogar de cara al próximo
invierno. Hay precauciones elementales para
que el tiro no le salga por la culata.
onsejos
Hacer un hueco al calor
Instalar una chimenea en nuestra vivienda es una
obra relativamente sencilla que aporta confort y calor
al hogar. Si linda con otra habitación se aprovecha aún
más. Con los precios de la energía y su tendencia, puede
suponer un ahorro en los meses de invierno. Hablamos
de una vivienda unifamiliar, ya que la instalación en
un bloque de viviendas resulta muy complicada, tanto
desde el punto de vista constructivo como de los permisos que habría que obtener (de la comunidad y del
ayuntamiento). Hoy en día existen productos alternativos que fingen la llama y no requieren conducto de
extracción al exterior, pero ahora nos centraremos en
la chimenea tradicional.
es poca: los problemas que puede generar la entrada de
agua son muy molestos y mucho más difíciles de corregir a posteriori. Si la cubierta de la casa es de madera o
de otro material inflamable, convendría forrar la chimenea con material aislante para evitar riesgos. También
ayuda el forrado cuando la temperatura exterior es muy
baja, lo que puede provocar que el aire frío trate de bajar
por la chimenea e impida la correcta salida de humos.
Cuanto más caliente esté la chimenea, mejor tirará.
En el croquis adjunto
se observan unas distancias orientativas.
E = 60 cm
C1 = 30 cm
n = 10 cm
C2 = 40 cm
A = 70 cm
sección tiro = 20 × 20 cm
A
Sin problemas de humos
La instalación debe evitar problemas que pueden
ser graves: concentración de humos y humedades. El
hogar y el conducto que dirige el humo hacia el exterior
deben ser rígidos y resistentes al fuego. La función de
la chimenea es evacuar al exterior el humo que produce
el hogar. Se estima que un fuego requiere unos 300 m³
de aire cada hora para extraer el humo que genera.
Conviene que la salida de humos sobresalga un metro
sobre la cumbrera del edificio si es una cubierta a varias
aguas. En una azotea plana, debería distanciarse unos
2,5 metros del elemento más cercano, por ejemplo la propia salida a la azotea. Es posible que el municipio tenga
alguna normativa específica que lógicamente habría
que respetar. El mejor tiro se consigue con chimeneas
circulares, de metal liso, evitando los codos y los tramos
horizontales. También hay que evitar conectar otros
conductos a la salida de humos, para no entorpecer ni
generar posibles circulaciones indeseadas del humo
en la casa.
Sin humedades ni filtraciones
Resulta clave cuidar el entronque de la salida de
humos con la cubierta. Evite las salidas por paredes
dado que es mucho más difícil garantizar el sellado. Hay
que estudiar el tipo de forjado que existe para limitar
los daños y hacer un buen sellado que impida dar paso
a la humedad. No puede usarse la tradicional silicona
porque no resiste esas temperaturas. Toda precaución
6 | OCU FINCAS Y CASAS
C2
C1
n
E
Chimenea de tres frentes
anterior y 2 laterales
Una idea de precios
Hemos pedido presupuestos para una chimenea de
obra y para otra prefabricada en cassette. Se instalan
en una habitación que tiene 2,5 m de altura libre, y cuyo
techo es el tejado de la vivienda. La longitud total del
conducto de humos es de unos 3,8 m aproximadamente.
Todos los precios incluyen el material, el montaje y el
IVA. Las chimeneas prefabricadas tienen un coste de
unos 1.000 euros; el resto es el montaje y otros elementos. En las opciones más caras se incluye el forrado
de la chimenea con placas de cartón-yeso decorativas,
aislantes y resistentes al fuego.
PRESUPUESTOS PARA INSTALAR UNA CHIMENEA
Tipo
Prefabricada
Chimenea de obra
Incluye material, montaje e IVA.
Horquilla de precios, en euros
1.650 – 1.850
3.025 – 4.660
FyC
Gestión de inmuebles
GESTIÓN PATRIMONIAL
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Precios en Madrid y Cáceres
A
ctualizamos los análisis y consejos de
inversión inmobiliaria en zonas de Cáceres
y de Madrid. La situación no ha variado para
bien desde el último repaso.
Cáceres: caen, pero no suficiente
En junio de 2010 analizamos las zonas de la ciudad de
Cáceres y ya concluimos que por la rentabilidad de los
alquileres no veíamos interesante invertir en vivienda ni
garajes. Desde entonces el precio medio de la vivienda
ha caído un 23 %, y sin embargo, al caer también los
alquileres, nuestro consejo no ha cambiado. La tabla
adjunta muestra las rentabilidades estimadas en abril
de 2014, que no alcanzan siquiera a la rentabilidad de
las obligaciones del Estado a 10 años, esas sin riesgo.
Prevemos más caídas: no compre.
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA
Zonas
Casco Antiguo
Centro
Norte - Campus
Oeste
Aldea Moret
Sur
Venta (1)
Alquiler (2)
Rentabilidad (3)
110.000
120.000
115.000
145.000
80.000
115.000
345
345
345
430
260
430
2,8 %
2,5 %
2,6 %
2,6 %
2,8 %
3,3 %
(1) En euros, precios medios estimados de venta sin gastos ni impuestos, para vivienda equiparable de 90 m². (2) Renta bruta mensual
media en euros para alquileres en la zona en viviendas equiparables.
(3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos.
Para plazas de garaje se pueden obtener rentabilidades algo superiores, sobre todo en la zona del Campus
Universitario y en el Casco Antiguo, pero apenas superan el 4,5 % y no pensamos que justifiquen un consejo
de compra.
Madrid también sigue cara
Nuestro comparador de precios por barrios monitoriza
la evolución del interés inversor por zonas en cuatro
grandes ciudades del país: Barcelona, Madrid, Sevilla
y Valencia. Recuerde que puede consultarlo en la sección de Inmuebles de www.ocu.org/inversores. Tras
la última actualización para Madrid, en este momento
seguimos sin ver sentido a la inversión inmobiliaria en
la ciudad. De 125 opciones estudiadas para viviendas
no encontramos una sola donde la rentabilidad esperada
por alquileres justifique una inversión, dados los riesgos
y las alternativas de rendimientos más seguros.
Para plazas de garaje, de las 98 opciones estudiadas solo
una nos parece correcta (que no barata), dado que podría
proporcionar un rendimiento superior al 5,5 % anual. Se
trata de plazas de garaje en la zona de Canillas (distrito de
San Blas), que pueden comprarse por unos 10.400 euros y
se alquilan por una renta media mensual de 55 euros.
• La tabla siguiente recoge algunas de las zonas con
alquiler más caro de Madrid. Aunque se trata de valores medios, sirve para ver que en general no interesa
adquirir viviendas en zonas caras para alquilar: las rentabilidades no lo justifican. Vea en página 14 un ejemplo
de elección más interesante para el inversor.
INFORMACIÓN Y CONSEJO SOBRE LA INVERSIÓN EN VIVIENDAS EN ZONAS DE MADRID
Barrio
Recoletos
Justicia
El Viso
Castellana
Argüelles
Sol
Piovera
Almagro
Nueva España
Jerónimos
Valdemarín
Distrito
Precio medio
de venta, euros/m2
Alquiler medio
mensual, euros/m2
Precio máximo
recomendable, euros/m2
Salamanca
Centro
Chamartín
Salamanca
Moncloa
Centro
Hortaleza
Chamberí
Chamartín
Retiro
Moncloa
5.900
3.600
3.400
4.800
3.150
3.650
3.900
4.500
3.400
3.550
4.200
14
12
12
12
12
11
11
11
11
11
11
2.500
2.200
2.200
2.200
2.200
2.050
2.050
2.050
2.050
2.050
2.050
Se muestran los barrios con precios medios de alquileres más caros en el primer trimestre de 2014.
Consejo
vender
vender
vender
vender
vender
vender
vender
vender
vender
vender
vender
FyC
OCU FINCAS Y CASAS | 7
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Teruel se apoya en el turismo
L
sorprende por su vitalidad e iniciativa
para la búsqueda de vías de desarrollo. Como
en el conjunto del país, los precios siguen caros
y no interesa comprar.
Plan urbanístico de 1985, cuyo suelo no está agotado.
Recientemente se ha desarrollado el llamado Polígono
Sur, con capacidad para 800 viviendas, la mitad de ellas
de protección oficial. Está pendiente de construcción
un nuevo hospital al Norte de la ciudad, donde también
se sitúa la Universidad y zonas de chalets de lujo (Las
Viñas).
a ciudad
Vaya si existe
Damos fe no solo de que Teruel existe, como dice el
dicho, y cuenta con una población de más de 35.000
habitantes, sino de que se trata de una pequeña ciudad que merece la pena conocer. Uno de sus tradicionales puntos débiles, la comunicación, ha mejorado en
los últimos años. Zaragoza y Valencia están accesibles
por autovía, y es posible que la comunicación ferroviaria
también mejore sustancialmente en los próximos años
si prosigue el desarrollo del eje Mediterráneo- Cantábrico. Recientemente se instaló en sus proximidades,
en Caudé, un aeródromo internacional, gracias a las
buenas condiciones del entorno. No genera tráfico aéreo
de personas pero sí ha puesto a esta capital en el mapa
europeo.
La encuesta
Destacamos a continuación las principales conclusiones
de la encuesta telefónica a 360 residentes de Teruel,
mayores de edad, realizada en marzo de 2014. Un 86 %
de encuestados vive en régimen de propiedad, por
encima de la media nacional (79 %). Llama la atención
que cuatro de cada diez encuestados es propietario de
una segunda vivienda, tanto en la misma ciudad como
en la provincia. De esas segundas viviendas solo un 10 %
se destina a alquiler. Un 20 % están vacías y el resto
son para uso propio o de los hijos. En los próximos años
un 7 % de encuestados tiene intención de comprar un
inmueble, y solo un 2 % tiene intención de vender. Un
4 % va a alquilar como inquilino.
Atractivo turístico
Durante décadas la región ha recibido ayudas para tratar
Dotaciones y servicios públicos
de cubrir el retraso en desarrollo respecto de otras zonas
La mayoría de las dotaciones de Teruel están valoradas
cercanas. De unos años a esta parte se han multiplicado
en la media de las 50 ciudades ya analizadas. Destaca
las iniciativas para buscar motores de crecimiento: al
relativamente la valoración que se hace de los centros
margen del citado aeródromo existe un conocido parque
escolares, la seguridad y el aparcamiento. Por debajo
temático (Dinópolis), un circuito de motor (Motorland),
de la media se sitúan las dotaciones culturales y la limuna plataforma logística (Platea) y por encima de todo,
pieza. Esta aprueba por los pelos en la ciudad (5,8 sobre
un renovado potencial turístico. La ciudad cuenta con
10), pero genera el mayor número de quejas populares
varios exponentes del arte mudéjar, con espectaculares
a la alcaldía.
torres e iglesias. Además ha explotado la tradición de los
“Amantes de Teruel” y cada año miles
de ciudadanos lo viven intensamente
VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE LA CIUDAD
transformando el centro de la ciudad
Buenas o muy buenas
Regular
Malas o muy malas
en una urbe medieval, alrededor de
69
19
12
Centros
escolares
la conocida Plaza del Torico. También
Seguridad
58
31
11
ayuda la cercanía de Albarracín, pue65
18
17
Centros sanitarios
blo monumental que atrae a turistas
nacionales y extranjeros.
55
31
14
Transporte público
Desarrollo pendiente
El llamado turismo “romántico”
parece dar frutos, a juzgar por las
numerosas ampliaciones de hoteles que están en marcha, dentro de
unas cifras absolutas limitadas, lógicamente. La ciudad cuenta con un
8 | OCU FINCAS Y CASAS
Parques
51
Centros deportivos
50
29
42
Limpieza
0%
10%
31
29
25
Centros culturales
21
35
36
Centros de mayores
23
37
34
Plazas aparcamiento
35
31
20%
20
27
30%
40%
44
50%
60%
70%
80%
90% 100%
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
Cuestiones puntuales
Dos de cada tres turolenses son partidarios de peatonalizar completamente el centro. Los vecinos afectados no
se oponen, pero querrían alguna compensación por las
limitaciones de uso que supone utilizar el barrio para
numerosas fiestas populares. Además, piden que se
solucionen dos situaciones actualmente paralizadas: la
remodelación de la Plaza de la Marquesa y la puesta en
funcionamiento del Centro de ocio de la plaza Domingo
Gascón. Hay consenso en que el mejor activo de la ciudad es el turismo. La mitad de los encuestados creen
que el desarrollo futuro de la capital pasa por la carretera de Valencia, mientras que otro 30 % apuesta mejor
por la zona Norte (Universidad). Dos de cada tres ven
bien que en el nuevo desarrollo del Polígono Sur se haya
mezclado la VPO con promociones de vivienda libre:
valoran el equilibrio del barrio por encima de que puedan existir bloques cercanos y similares con grandes
diferencias de precio entre ellos.
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
citadas, especialmente en instalaciones deportivas, escolares y parques. La zona nueva del Polígono Sur reúne
un 50 % de preferencias, aunque está menos céntrica.
Algo menos valorados resultan las zonas de El Carmen y San León (34 % de preferencias), con más carencias en dotaciones culturales, centros para mayores
y aparcamiento, y San Julián – El Arrabal (34 %), con
escasez de instalaciones deportivas.
BARRIOS PREFERIDOS PARA VIVIR EN TERUEL
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Zonas preferidas
Como ciudad de tamaño reducido, las distancias y “fronteras” entre barrios son cortas, pero están bien definidas. El Ensanche es el barrio que más preferencias
obtiene para vivir, un 81 %. Destaca por sus dotaciones
sanitarias, el transporte y los centros para mayores. Le
sigue el Nuevo Ensanche (68 %), que mejora al anterior
en parques y en limpieza. La Fuenfresca (63 %) cuenta
con unifamiliares de VPO y destaca en varios aspectos:
dotaciones escolares, sanitarias, deportivas, parques y
aparcamiento. El Centro también gusta (54 %), aunque
comparativamente sale peor parado que las zonas ya
El Ensanche
El Nuevo
Ensanche
La
Las Viñas –
Fuenfresca Universidad
El Centro
El Pinar de San Julián – El Carmen –
la Muela
El Arrabal
San León
La cifra indica el porcentaje de a quienes gustaría vivir en cada barrio.
Precio de la vivienda y barrios
El precio de la vivienda usada ha caído en Teruel capital
un 40 % desde máximos en 2007. A finales de 2013 el m²
estaba en 1.183 euros. Se trata de un mercado reducido
donde las estadísticas pueden presentar saltos entre
un trimestre y otro: en los últimos 10 años se vendieron
unas 385 viviendas anuales, de media, aunque en 2013
solo alcanzaron las 244. Ha habido menos impagos que
en otras zonas y la cantidad de vivienda en manos de
bancos es reducida.
OCU FINCAS Y CASAS | 9
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
El barrio más caro es el Centro, si bien la diferencia
con la cercana zona de San Julián es escasa. Curiosamente, la zona del Ensanche, mejor valorada, presenta
un precio medio algo inferior a las anteriores. El alquiler
de vivienda ha caído un 25 % entre octubre de 2010 y
marzo de 2014, según Fotocasa.
PRECIO EN TERUEL DE LA VIVIENDA USADA (€/m2)
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
sita una plaza de garaje, pero apenas un 2 % piensa
adquirir una, y otro 6 % va a alquilarla próximamente.
No disponemos de suficientes datos comparables para
el conjunto de zonas. En el Ensanche, el coste medio
de una plaza es de unos 14.000 euros. Se alquilan por
poco más de 40 euros al mes, por lo que estimamos una
rentabilidad anual media próxima al 2,8 %. Creemos que
no justifica la inversión.
2100
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA
1900
1700
1500
1300
1100
900
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
700
Fuente: M. de Fomento. En un mercado reducido es posible asistir a
variaciones trimestrales significativas, que no afectan a la tendencia.
• La siguiente tabla muestra el precio medio de venta y
alquiler para pisos de unos 90 m², así como la rentabilidad neta estimada por alquiler para cada zona.
Plazas de garaje
En Teruel las necesidades de aparcamiento son menores
que en otras capitales. Un 12 % de encuestados nece-
Zonas
Venta (1)
Alquiler (2)
Rentabilidad (3)
Centro
San Julián –
El Arrabal
El Ensanche
El Carmen –
san León
La Fuenfresca (4)
136.000
132.000
345
430
2,4 %
3,1 %
130.000
105.000
345
430
2,5 %
3,9 %
105.000
–
–
(1) En euros, precios medios estimados de adquisición para vivienda
de 90 m². (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la
zona en viviendas equiparables. (3) Rentabilidad anual neta estimada,
antes de impuestos. (4) No disponemos de datos suficientes comparables para el alquiler.
Conclusión
No prevemos una revalorización significativa de los
precios en la ciudad de Teruel y con las rentabilidades
esperadas por alquiler no aconsejamos la adquisición
FyC
de viviendas ni de garajes para inversión.
Actualización de precios en Cartagena
En abril de 2010 (OFC nº 28), analizamos las posibles
inversiones inmobiliarias en la ciudad de Cartagena.
Con los precios de entonces y nuestras previsiones, no
encontramos oportunidades de inversión, a no ser que
se obtuvieran importantes rebajas de los precios. Ahora,
cuatro años después hemos actualizado nuestro estudio
de mercado, y hemos comparado los precios con los precios de capitalización de los alquileres medios en esos
mismos barrios. La conclusión no es muy distinta de la
alcanzada en 2010. Queda bastante recorrido a la baja
para que los barrios de Cartagena aparezcan como interesantes para invertir tanto en viviendas como en plazas
de garaje. Aunque bajen los precios de venta, también
lo hacen los alquileres, por lo que el valor de capitalización baja y por ello el horizonte de rentabilidad se aleja.
Dado el nivel de riesgo del alquiler y las perspectivas a
la baja en los precios, seguimos sin recomendar nada
que ofrezca una rentabilidad inferior al 7 %.
10 | OCU FINCAS Y CASAS
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD
DE LA VIVIENDA EN CARTAGENA
Zonas
Venta (1)
Alquiler (2)
Rentabilidad (3)
Los Dolores
San Ginés
PoL. Santa Ana
Ciudad Jardín
Barrio Peral
Alameda
Casco Antiguo
Nueva Cartagena
Ensanche
Santa Lucía
98.500
91.000
113.000
106.000
105.500
107.500
131.000
107.500
108.500
108.500
515
430
515
430
430
430
515
430
430
430
5,0 %
4,5 %
4,4 %
3,9 %
3,9 %
3,8 %
3,8 %
3,8 %
3,8 %
3,8 %
(1) En euros, precios medios estimados de adquisición para vivienda
de 90 m². (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la
zona en viviendas equiparables. (3) Rentabilidad anual neta estimada,
antes de impuestos.
FyC
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Declarar el IRPF del alquiler con el PADRE
E
n 2013 alquilé una vivienda por 10 meses a unos estudiantes por 450 euros al mes. En julio y agosto estuvo
vacía, a mi disposición. Los gastos pagados son 1.000 euros de la reparación de fachada de la vivienda y
2.400 de comunidad, luz, gas, IBI, basuras y seguro. El piso lo adquirí por 150.000 euros y el valor catastral
es de 37.000 € (7.900 del suelo y 29.100 de la construcción). ¿Cómo lo declaro en el IRPF?
Renta imputada
Seleccione la casilla 46 del Programa
PADRE, y en la ventana siguiente
rellene los datos solicitados (porcentaje de titularidad…) y elija en la
casilla “Uso o destino”, el número 3
“(A disposición de sus titulares y
arrendado)”. Como ha dispuesto
del piso en dos meses debe declarar por la renta imputada. Abra esa
casilla e indique “NO” en la casilla “Inmuebles a disposición del
contribuyente, y al mismo tiempo
destinados a otros usos”. Ponga el
valor catastral y señale si ha sido
revisado o no (pinche en Ayuda si lo
desconoce). Por último indique los
días en que el inmueble estuvo a su
disposición (62 días de los meses de
Julio y Agosto).
Ingresos y gastos
A continuación abra la casilla “Rendimiento neto Reducido”. Aparecerá otra pantalla, en la que deberá
elegir la tercera opción (“Otros rendimientos distintos de los anteriores”). Sus ingresos por alquiler no
tienen derecho a la reducción por
vivienda alquilada (ni del 60 % ni
del 100 %) porque Hacienda lo considera un alquiler de temporada
que no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Indique si el inquilino es un
familiar o no.
– Incluya los 4.500 euros de rentas
percibidas en el apartado “ingresos
íntegros”. El programa ya lo traslada a la casilla 055.
– Incluya los gastos: usted podrá
descontar todos los que soporta al
ser necesarios para la obtención de
los ingresos. Los 1.000 euros de la
reparación de la fachada tendrá que
incluirlos en el apartado “Gastos de
reparación y conservación e intereses”, en “Importe satisfecho en 2013”.
Amortización
Pa ra sa ber la a mor t i zac ión
anual primero calcule el valor de
adquisición de la construcción,
prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la
construcción. Obtendrá un total
de 117.972,93 euros ((150.000 ×
Análisis del barrio de moda:
Valdebebas, al Norte de Madrid
E
apático parecen surgir algunas
“islas” que atraen el interés de los compradores. Nos hemos fijado
en este barrio nuevo de Madrid, y los precios nos parecen caros.
n medio de un mercado inmobiliario
En expansión
Valdebebas, al Norte de Madrid,
es un barrio de viviendas de nueva
creación que parece desafiar a la
crisis. Allí se siguen construyendo
nuevas promociones, muchas de
ellas a través de cooperativas. Las
promociones se orientan a familias,
por el número de dormitorios, los
servicios que ofrecen las urbaniza-
29.100)/37.000).
Será este valor
el que debe usar
al ser superior
al catastral. La
amor tización
ascenderá a
3.539,19 euros
(117.972 ,93 ×
3 %) que deberá
incluir junto a los
restantes gastos
por importe de
2.400 euros en
la casilla “otros
gastos deducibles”.
Rendimiento neto
Al incluir los gastos, el programa calcula el rendimiento neto
y lo traslada a la casilla 060. En su
caso es negativo de 2439,19 euros.
Lo podrá compensar con el resto de
los ingresos de su base imponible
general, como las rentas imputadas y sus rendimientos del trabajo.
Vea la explicación en imágenes en
FyC
www.ocu.org/inversores.
ciones, el entorno, etc. La cuestión
que surge es si los precios de las
mismas son adecuados, o siguen
siendo caros, por mucho que se
completen actuaciones. Como siempre, utilizamos como referencia el
valor que resulta de capitalizar las
rentas de alquiler que puede obtenerse razonablemente en la zona.
Tipología y precios
El tamaño de vivienda más frecuente en Valdebebas es de entre
OCU FINCAS Y CASAS | 11
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
mente por encima de los 3.000 €/
m2 que es prácticamente el mismo,
e incluso ligeramente más elevado,
que zonas de alta calidad consolidadas de la capital como el barrio
de Nueva España en el Distrito de
Chamartín, bastante más céntrico.
80 y 120 m². La tipología de vivienda
de la zona, tanto en vivienda nueva
como usada, incluye en el precio del
inmueble plaza de garaje (hasta
dos) y trastero.
Relativamente cerca existe un
barrio reciente, Sanchinarro, donde
existe poca oferta de vivienda
nueva pero la vivienda disponible
apenas tiene unos años de antigüedad y se ofrece en urbanizaciones
modernas dispuestas en amplias
avenidas. Sanchinarro sorprende
por el elevado precio de la vivienda,
con una media de oferta amplia-
Conclusión
A los precios actuales Valdebebas
resulta caro, y Sanchinarro aún
mucho más, si los comparamos
con el valor de capitalización que
se puede conseguir con los alquileres. Las rentabilidades esperadas
resultan demasiado bajas si tenemos en cuenta el rendimiento que
puede obtener de inversiones sin
riesgo y la propia tasa de riesgo
asociada al alquiler en nuestro país.
A los precios actuales de oferta no
recomendamos comprar vivienda
en estas zonas. Por otra parte, al
Lio con la estadística de ventas
de vivienda: para no perderse
E
n la misma semana el INE publicó una caída del 26 % de las ventas
de vivienda, mientras que los notarios hablaban de un incremento
cercano al 40 %. ¿Cómo entender estos datos contradictorios?
Información y opinión
Para no perderse en el mar de
datos, noticias y declaraciones
que rodean al mercado inmobiliario español hay que tener en cuenta
varios consejos:
1.- Distinguir lo que son datos de lo
que son “informaciones”, que pueden ser interesadas, al igual que
las opiniones de analistas, responsables de empresas, de entidades
financieras, etc. Casi nadie dice
algo sin un motivo.
2.- Hablando de datos, conocer su
origen, metodología, periodos a
los que se refieren, etc. En materia
de compraventa de vivienda, los
modos más fiables de contabilizar
12 | OCU FINCAS Y CASAS
su número son dos: el momento
en que el contrato se formaliza en
escritura pública ante notario (estadística del Consejo del Notariado),
y el momento en que la escritura
queda registrada en el Registro de
la propiedad (datos de los registradores). Este último es el que utiliza
el INE, y suponemos que lo verifica convenientemente para darle
el marchamo oficial.
PANORAMA INMOBILIARIO
PRECIO Y RENTABILIDAD
POR ALQUILER DE LA VIVIENDA
EN VALDEBEBAS (MADRID)
Tipología
Venta (1) Rentabilidad
(2)
Nueva, 100 m 2 253.400
Nueva, 120 m 2 259.500
Usada, 100 m 2 246.000
Usada, 120 m 2 281.000
(1) En euros, precios medios estimados de
compra sin gastos ni impuestos. La renta
bruta mensual media en euros para alquileres en la zona es de 1.000 euros para
viviendas de 100 m² y de 1.080 para 120 m².
(2) Rentabilidad anual neta estimada, antes
de impuestos.
tratarse de zonas nuevas y con
posible proyección, resulta más
complicado obtener rebajas sobre
los precios demandados, pero eso
no nos parece motivo suficiente
para decidir una compra en este
FyC
momento.
de unos dos meses entre la firma
de la escritura y su inscripción en el
registro. Esto explica que las estadísticas del INE reflejen la situación
del mercado con un cierto retraso.
Por ejemplo, a finales de 2011 y de
2012 hubo un adelanto de compras de vivienda para anticiparse
a las medidas fiscales que iban a
entrar en vigor en enero del año
siguiente. Pues bien, dicha “avalancha” se reflejó en la estadística
de los notarios en el mismo mes de
diciembre –cuando se firman las
VENTA MENSUAL DE VIVIENDA
SEGÚN LA FUENTE (miles)
80
70
Notariado
INE (Registro)
60
Desfase temporal
No todas las escrituras se registran (como tampoco el 100 % de las
compras se escrituran), pero esto
no afecta a los estudios de evolución del mercado. Hay un margen
3,8 %
4,0 %
3,9 %
3,7 %
50
40
30
20
10
0
12/12
01/13
02/13
Los datos de los notarios (columnas claras)
anticipan a los del INE.
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
escrituras-, mientras que para los
registradores (y para el INE) dicho
incremento aparece en los meses
de enero y febrero del año entrante.
Ventas deprimidas
Lógicamente, según las cifras que
tomemos de 2013, la comparación
con las que ahora se dan en 2014
produce un efecto u otro. Cuando
el INE dijo que en febrero de 2014
las ventas cayeron un 27,6 %, mostraba una realidad que ya se vio
en el dato de diciembre de 2013
ANÁLISIS URBANÍSTICO
VIVIENDAS VENDIDAS
EN 12 MESES (1)
Fuente
Notariado
INE
2013
2014
363.797
330.382
320.049
292.634
(1) Ventas acumuladas en 12 meses hasta el
mes de febrero del año señalado.
avanzado por los notarios (caída del
-55 %). Hay que poner las cosas en
su contexto. Para diluir los efectos
puntuales de las medidas fiscales
que inciden en las operaciones de
PANORAMA INMOBILIARIO
inicio y fin de año, podemos fijarnos en datos anualizados. La tabla
siguiente muestra el número de
ventas de vivienda en doce meses
acumulados hasta el mes de febrero
de cada año.
Conclusión
Al margen de la fuente, por el
momento se siguen vendiendo
menos viviendas que en el pasado
reciente. Quedan excesos por corregir antes de que las ventas se relancen de modo estable (página 3). FyC
Obras para discapacitados en comunidades
L
protegen cada día mejor los derechos de los discapacitados en la comunidad, sobre todo si
las obras que pretenden no resultan desproporcionadas. Conviene estudiar alternativas y tratar de llegar a
acuerdos. No puede abusarse de las mayorías para restringir derechos de modo injustificado.
a ley y los jueces
Batalla judicial
Los padres de un joven discapacitado por un accidente de tráfico
solicitaron permiso a la comunidad
para instalar un elevador en la piscina, para hacer posible su uso por
el hijo. Se ofrecieron a costear el sistema, que podía retirarse cuando
no se usaba, pero la junta denegó la
autorización en agosto de 2009. Los
padres impugnaron judicialmente
el acuerdo de la junta. El juez de primera instancia les dio la razón pero
la Audiencia Provincial de Valencia
estimó el recurso de la comunidad
en marzo de 2011. Finalmente, el
Tribunal Supremo zanja la cuestión
en octubre de 2013.
Ilegal y abusivo
El Supremo echa mano de la Constitución, del código civil y de los tratados internacionales para recordar
el principio de protección al discapacitado. También considera vulnerada la propia Ley de Propiedad
Horizontal, que exige a la comu-
nidad realizar obras (y con mayor
razón autorizarlas) para que un discapacitado pueda hacer uso de los
elementos comunes de los que es
copropietario, entre ellos de la piscina. La obra, dice, no era desproporcionada ni conllevaba perjuicio
ni riesgo para la comunidad, como
se alegó.
Si no hay más remedio
En estos tiempos conviene reducir las obras a las estrictamente
necesarias. Hay que estudiar las
propuestas que
se presenten y
“a r m a rse” de
argumentos jurídicos (y económicos) antes de
la discusión en
junta, para evitar
situaciones que,
por aprobar un
acuerdo o denegarlo, en último
c a so p er jud i-
quen a todos los vecinos. Llegado el
caso, recuerde que el hecho de que
un acuerdo se adopte por mayoría
no impide que sea impugnable en
vía judicial, y que en algunos casos
como este, sea declarado nulo por
contrario a la ley y abusivo. Solo
debe acudirse a la vía judicial en
último recurso, dado el coste que
supone en tiempo y dinero. Aunque
si no hay más remedio, y el perjuicio
merece la pena, puede no quedar
FyC
otra alternativa que litigar.
OCU FINCAS Y CASAS | 13
Gestión de inmuebles
GESTIÓN PATRIMONIAL
Q
NOTICIAS BREVES
PANORAMA INMOBILIARIO
¿Un 5 % de rentabilidad del alquiler?
real máxima cabe esperar
de un inmueble adquirido en “ rebajas “.
Se trata de tener en cuenta todos los gastos y
las probabilidades de sufrir problemas.
ué rentabilidad
Inmueble “asequible” y alquilable
Tenemos algo menos de 100.000 euros y nos interesamos por la compra de un piso que nos pueda proporcionar una buena rentabilidad, partiendo de la premisa de
que podemos adquirirlo a “buen precio” en la situación
actual. Por su presumible facilidad para alquilar, nos
fijamos en un apartamento de poco menos de 50 m², en
la zona de Castillejos (Tetuán, Madrid), que se oferta
por unos 85.000 euros. Teniendo en cuenta que disponemos del dinero y que el propietario quiere venderlo cuanto antes, negociamos un precio final que
resulta cerca de un 15 % más barato del ofertado. Con
los impuestos y los gastos, el coste final pagado por la
operación es de 80.655 euros. El valor catastral es de
39.000 euros.
Puesta en alquiler: gastos
El piso no está mal conservado, pero para facilitar el
alquiler como apartamento invertimos 1.500 euros en
adecentamiento de la cocina, baños y persianas, compra de nevera, lavadora, cama, sofá y estantería para
el salón, y pintura general. Importante: tiene unos
gastos recurrentes para el
propietario “reducidos”:
IBI, comunidad de vecinos,
seguro del hogar y tasa de
basuras. Estimamos un
incremento anual de estos
gastos del 5 %. No contemplamos el coste del certificado de eficiencia energética
porque, aunque es obligado
para poner la vivienda en
alquiler, también lo es para
venderla y consideramos que
ya lo obtuvo quien le vendió
el piso. Además, de acuerdo
con la experiencia, cada cuatro años prevemos un gasto
equivalente a un mes de
renta en concepto de gastos
extraordinarios o de derrama
en la comunidad de vecinos.
14 | OCU FINCAS Y CASAS
ANÁLISIS URBANÍSTICO
• Consideramos que la búsqueda del inquilino la realizamos directamente. Si recurriéramos a una agencia,
como hacen un tercio de los arrendadores, deberíamos
incrementar el gasto en una mensualidad más IVA por
cada nuevo inquilino. Si se nos va un inquilino, estimamos que ese año dejamos de percibir tres meses de renta
y que gastamos el equivalente a otro mes de renta en
preparar la vivienda para la nueva entrada.
• En caso de impago, estimamos que necesitamos iniciar una demanda de desahucio y reclamación de rentas.
Ese año ingresamos dos meses de renta y gastamos
en el proceso unos 4.500 euros, que en el escenario
pesimista prevemos no recuperar aunque se condene
al inquilino en costas.
Una renta razonable y estable
En la zona, los precios medios de venta han caído un
37 % en la crisis. Para inmuebles de ese tipo la renta
media mensual está en unos 658 euros. Como queremos
buscar un inquilino buen pagador y a ser posible que
dure el máximo tiempo posible en el piso, aceptamos
una rebaja del 10 % sobre la renta media. Y estimamos
que esta renta permanece estable, sin subidas ni bajadas, durante los próximos cinco años. A principios de
2014 la renta media de alquiler en Tetuán había caído
un 20 % desde su pico en junio de 2008. Con la rebaja
propuesta pretendemos lograr estabilidad, y por eso
descartamos también actualizarla en los próximos años
ni tan siquiera con el IPC.
Tres escenarios propuestos
Para estimar la rentabilidad que podemos obtener razonablemente por este alquiler hemos contemplado tres
posibles escenarios:
a) Optimista: el inquilino paga regularmente la renta
y permanece durante cinco años en el piso.
b) Frecuente: el inquilino paga regularmente pero
cambia cada dos años.
c) Pesimista: el inquilino deja de pagar en el segundo
año; se interpone demanda de desahucio y se producen daños en la vivienda por valor de dos mensualidades de renta. El nuevo inquilino dura dos años.
No es una elección caprichosa. En una reciente encuesta
de OCU, de entre cerca de 700 arrendadores de vivienda,
un 30 % manifestaron haber tenido problemas con el
inquilino. De ellos, en un 44 % de los casos hubo impagos. La selección previa del inquilino y la petición de
garantías complementarias ayudan a reducir el riesgo
pero nunca puede descartarlo (pág. 18).
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
Rentabilidad en cinco años
Teniendo en cuenta las previsiones de ingresos y gastos,
que reflejamos en las tablas adjuntas, calculamos la rentabilidad media anual antes de impuestos de esta inversión a cinco años. Recuerde que el alquiler de vivienda
tributa en el IRPF al tipo marginal por el 40 % de los
ingresos netos obtenidos. Si el inquilino tiene menos
de 30 años, no tributa.
• En el cálculo estimamos que el precio de la vivienda
al final se mantiene en el mismo nivel actual, con la
rebaja obtenida al comprar. Si bien nuestras previsiones
contemplan mayores caídas para el precio medio de la
vivienda en España y en las zonas analizadas. Quien
prevea una futura revalorización significativa de los
inmuebles obtendría una rentabilidad teórica superior
a la aquí indicada (y viceversa).
• El caso analizado se corresponde con una de las
mejores opciones encontradas en el mercado. Lógicamente la rentabilidad depende mucho del precio de
adquisición del inmueble. Por ejemplo, hemos realizado
los mismos cálculos para un piso situado en el barrio
de Nueva España (en Chamartín, Madrid). Esta zona
ha resistido “mejor” a la crisis, habiendo bajado “sólo”
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
un 27 % sus precios desde el punto más alto. El precio
de compra de un piso similar, aun rebajado, es mucho
más caro: 176.000 euros, y la renta mensual es similar
(unos 600 euros). Aquí la rentabilidad anual media a
cinco años en el caso optimista apenas alcanza el 1,5 %.
En el escenario frecuente sería de 1,1 % y en el pesimista
no alcanzaría el 0,1 %.
Conclusión
Es posible obtener una rentabilidad aceptable en el
alquiler de apartamentos, pero solo en caso de encontrar buen precio de compra y buena localización para
alquilar. Además, para obtener rendimientos hay que
invertir en la vivienda y fijar una renta asequible. En
todo caso, el riesgo de sufrir problemas es elevado.
Nosotros cuantificamos ese riesgo en un tipo de interés
del 3,5 %. Por ello, teniendo en cuenta la rentabilidad de
obligaciones del Estado a 10 años, no recomendamos la
inversión para alquiler si no se prevé obtener más de un
7 % de rentabilidad. Teniendo en cuenta que prevemos
mayores correcciones en el precio de los inmuebles, no
aconsejamos en este momento la compra como inversión
FyC
para alquilar.
INGRESOS, GASTOS Y RENTABILIDAD POR ALQUILER DE APARTAMENTO: ESCENARIO OPTIMISTA
Ingresos (cifras en euros)
Gastos Totales
Saldo
Preparar , reparar y pintar
Gastos de comunidad
IBI
Tasa de basuras
Seguro de hogar
Año 1
Año 2
Año 3
Año 4
Año 5
7.106
2.750
4.356
7.106
1.313
5.794
(Desglose de gastos)
–
630
315
126
242
7.106
1.378
5.728
7.106
2.039
5.067
7.106
1.519
5.587
–
662
331
132
254
592
695
347
139
266
–
729
365
146
280
1.500
600
300
120
230
Rentabilidad
media anual
5,6 %
INGRESOS, GASTOS Y RENTABILIDAD POR ALQUILER DE APARTAMENTO: ESCENARIO FRECUENTE
Ingresos (cifras en euros)
Gastos Totales
Saldo
Año 1
Año 2
Año 3
Año 4
Año 5
7.106
2.750
4.356
7.106
1.313
5.794
5.330
1.970
3.359
7.106
1.447
5.659
5.330
2.112
3.218
Rentabilidad
media anual
4,7 %
INGRESOS, GASTOS Y RENTABILIDAD POR ALQUILER DE APARTAMENTO: ESCENARIO PESIMISTA
Ingresos (cifras en euros)
Gastos Totales
Saldo
Año 1
Año 2
Año 3
Año 4
Año 5
7.106
2.750
4.356
1.184
6.997
-5.813
7.106
1.378
5.728
7.106
1.447
5.659
5.330
2.112
3.218
Rentabilidad
media anual
2,2 %
OCU FINCAS Y CASAS | 15
Gestión de inmuebles
SEGUROS Y PRÉSTAMOS
C
NOTICIAS BREVES
PANORAMA INMOBILIARIO
Hipotecas y cláusulas abusivas
al usuario que pide
una hipoteca o que ya la tiene, tras los
cambios normativos y las resoluciones de los
jueces sobre cláusulas abusivas.
ómo queda la protección
Límite a los abusos
Diversas batallas judiciales, en las que OCU ha tenido
una parte activa, y la mayor sensibilidad social que la
crisis ha aportado respecto de los abusos de entidades
financieras y la dejadez de las autoridades, han provocado una mejora de la protección del hipotecado. Ahora,
si deja de pagar no puede declararse el vencimiento
anticipado hasta el impago de al menos tres cuotas.
Además, los intereses de demora de hipotecas para
compra de vivienda habitual no pueden ser superiores
a tres veces el interés legal del dinero (4 % en 2014), y no
podrán ser capitalizados como deuda para los sucesivos
intereses de demora. Para nuevos contratos, algunas
cláusulas sensibles exigen mayor transparencia en su
contratación y deben ser firmadas y aceptadas una a
una expresamente. Es el caso de la cláusula suelo o
la contratación de préstamos en divisas o con alguna
cobertura de tipos de interés.
Vencimiento anticipado
Los tribunales han considerado abusivas algunas cláusulas de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario
por apoyarse en motivos que en la práctica quedaban en
poder de decisión de la entidad. Por ejemplo, por no haber
inscrito la hipoteca en el registro por cualquier causa;
por haber sufrido el usuario algún embargo por cualquier
causa (piénsese en una multa impagada); por incumplimiento de cualesquiera obligaciones, incluso accesorias;
o por disminución del valor de la finca por fluctuación de
precios de mercado. Aunque en este momento las entidades no están muy interesadas en provocar situaciones
de impago que terminen en procedimientos de ejecución,
conviene siempre conocer sus derechos.
Qué pasa con el suelo
Los tribunales consideran abusiva la cláusula suelo
cuando no se prueba que su inclusión en el contrato se
realizó con especial transparencia y con un consentimiento informado del usuario. Incluso en los casos en
los que haya existido una subrogación en el préstamo
del promotor en la compra de vivienda nueva.
• En préstamos nuevos se exige que se firme expresamente su inclusión como hemos dicho. Si puede evitarlo
no las firme y opte por préstamos que no las incluyan. De
16 | OCU FINCAS Y CASAS
ANÁLISIS URBANÍSTICO
todos modos, recuerde que con carácter general no recomendamos en este momento la compra de inmuebles y
por tanto tampoco la contratación de hipotecas con ese fin.
• Para préstamos existentes, algunas entidades se
resisten a eliminarlas, y la mayoría son reacias a devolver las sumas que se han cobrado de más por su causa
durante estos años en los que el Euribor ha estado en
niveles muy bajos. Son los tribunales los que deben decidir en caso de litigio. Y ya son muchas las sentencias
que han condenado a las entidades a retirar las cláusulas y devolver esas sumas, aunque están recurridas
ante el Tribunal Supremo.
Ante una cláusula abusiva
Si el usuario observa que su contrato contiene alguna
cláusula que ha sido declarada abusiva por los tribunales (como las aquí comentadas), que le cause un perjuicio económico, debería solicitar a la entidad que cese
en su aplicación, alegando la sentencia que la declaró
abusiva. En www.ocu.org/inversores puede ver modelos de escrito para ello. Algunas entidades le ofrecerán
“compensaciones” que no suelen interesar. Si el banco
sigue aplicando la cláusula, no quedará más remedio
que acudir a los tribunales para lograr su eliminación,
si el perjuicio lo merece.
OCU ayuda a reclamar en tribunales
Suprimir el “suelo” puede suponer un ahorro de más de
100 euros mensuales, con el nivel actual del euribor.
En años pasados usted ha podido pagar miles de euros
de más. OCU le ofrece la posibilidad de reclamar ante
los tribunales con un desembolso módico de 500 euros
que incluye las tasas judiciales y los honorarios del
procurador. En caso de que el fallo fuera desfavorable,
no tendrá que abonar honorarios de abogados. Y si la
sentencia fuera favorable, pagaría los honorarios en función del resultado obtenido. Ya se han presentado las
primeras demandas. Para más detalles puede llamar al
FyC
teléfono 900 814 664.
Gestión de inmuebles
FISCALIDAD
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Pagar IRPF por inmuebles sin uso
S
i posee inmuebles distintos a su vivienda habitual
y no los usa profesionalmente ni los alquila, es
muy probable que deba declarar ingresos por
ellos en el IRPF. Vea cómo le afecta.
Qué es la renta imputada
Se llaman rentas imputadas a las que debe declarar el
contribuyente en el IRPF por el mero hecho de ser propietario de un inmueble que no genera rendimientos de
capital inmobiliario (alquileres) ni está afecto a actividades
empresariales o profesionales. Es decir, se trata de rentas
que en realidad no percibe pero por las que la Ley entiende
que debe tributar. Un impuesto que se añade al IBI (y en
su caso al de Patrimonio) y que como él, se apoya en el
valor catastral del inmueble. La tendencia es a aumentar
más los valores catastrales por todo el país, y por tanto
a hacer pagar más impuestos a los propietarios. La diferencia con el IBI es que para este impuesto las subidas
que puedan darse en los valores catastrales se aplican
progresivamente en un periodo de diez años, mientras
que en el IRPF la subida es directa de un año para otro.
Inmuebles que no las generan
No generan rentas imputadas la vivienda habitual y
sus anejos, aunque han circulado rumores sobre una
futura inclusión. Tampoco las plazas de aparcamiento
para residentes, si el ayuntamiento mantiene la propiedad; los solares e inmuebles urbanos que no se pueden
utilizar por motivos urbanísticos o jurídicos; los inmuebles rústicos (excepto donde existan construcciones no
indispensables para explotaciones agrarias); los locales
afectos a actividades profesionales o empresariales.
Tampoco los inmuebles puestos en alquiler, que tributan por las rentas inmobiliarias.
Cómo se calcula
La renta imputada se calcula al aplicar el porcentaje del
1,1 % sobre el valor catastral del inmueble si éste ha sido
revisado a partir del 1 de enero de 1994, o del 2 % si no
lo ha sido. La lista de municipios donde se ha realizado
esta revisión figura en la Guía de la declaración de la
Renta 2013 (www.agenciatributaria.es) y en el programa
PADRE. Por su parte, el valor catastral se puede consultar en los datos fiscales o en el recibo del IBI de 2013.
Otra opción es dirigirse al Catastro o al ayuntamiento, en
persona o por escrito, aportando copia de la escritura de
compraventa. Además, en la declaración hay que indicar
la “referencia del valor catastral”. Este dato figura en el
recibo del IBI y también puede obtenerse en internet
(http://www.sedecatastro.gob.es) o en la Línea Directa
del Catastro (902 373 635). El año de compra del inmueble
sólo hay que computar el porcentaje correspondiente (2 %
o 1,1 %), en proporción a los días transcurridos desde la
fecha de compra hasta fin de año.
Cuánto dinero se paga
Estas rentas se integran en la base imponible general
del IRPF, por lo que pueden llegar a tributar al marginal
máximo del 52 % (56 % en Cataluña). La ley no permite
deducir los gastos que ocasionen los bienes inmuebles
que generan imputaciones de rentas inmobiliarias, ni
siquiera el IBI, ni tampoco aplicar reducciones a las
rentas imputadas. Es decir, ya puede usted dar un uso
personal intenso a esos inmuebles, porque en ellos todo
es gasto. De ahí que si no prevé que se revalorice, conviene plantearse su venta.
• Veamos con un caso práctico como afectan las rentas
imputadas a la factura fiscal del IRPF: contribuyentes
casados y con dos hijos, con vivienda en la playa con valor
catastral de 20.000 euros y otra en Madrid que tienen
en venta desde hace dos años y con valor catastral de
190.000 euros. Por lo tanto en su declaración de la renta
cada cónyuge tendrá que imputar rentas por importe
de 1.155 euros ((210.000 × 1,1 %)/2 cónyuges). La tabla
siguiente muestra la diferencia de impuestos si no tuviesen que declarar las rentas imputadas de estos dos pisos.
EJEMPLO DE TRIBUTACIÓN POR RENTA IMPUTADA
Ingresos
de trabajo
IRPF
con imputación
IRPF
sin imputación
Diferencia
a pagar
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
55.000
60.000
2.429,49
3.776,09
5.148,07
6.520,04
8.190,55
10.081,39
12.051,39
14.021,39
16.158,59
2.152,87
3.437,68
4.809,65
6.181,62
7.735,48
9.626,32
11.596,32
13.566,32
15.621,51
276,62
338,42
338,42
338,42
455,07
455,07
455,07
455,07
537,08
Cifras en euros. Para matrimonio con dos hijos y dos viviendas con
FyC
valor catastral conjunto de 210.000 euros.
OCU FINCAS Y CASAS | 17
Gestión de inmuebles
ALQUILER
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Protección para el arrendador: desconfíe
L
as opciones existentes nos parecen caras, en
ocasiones poco ágiles y poco transparentes.
Alquilar sigue siendo arriesgado, aunque con
nuestros consejos puede limitar los riesgos.
son iguales. Estos costes nos parecen elevados, y además algunas de estas compañías rebajan la renta para
alquilar más rápido.
Claves para la seguridad
Se abusa del concepto de garantía en el alquiler. Muchas
empresas privadas pretenden atraer a los arrendadores ofreciendo seguridad, pero hay que leer la letra
pequeña. Estos son los elementos claves:
– la selección de un inquilino solvente y la firma de un
contrato bien hecho;
– la gestión de la vida del arrendamiento: cuidar la
vivienda, trato con el inquilino, cobro de la renta;
– la protección ante un impago: defensa jurídica, procedimiento judicial o arbitral y rentas realmente garantizadas en caso de impago.
En función de los servicios o “garantías” que le
ofrezca cada compañía le costará más caro.
Agencias: alquiler no garantizado
Un elemento clave para disminuir el riesgo de impagos y
de incumplimientos en general es la selección del inquilino. Algo que usted puede hacer por su cuenta o que
puede encargar a otros. En general, casi todas las agencias inmobiliarias y también las que publicitan “garantías en el alquiler”, le cobrarán una comisión equivalente
a un mes de renta más 21 % de IVA por este concepto.
Para las primeras suele ser un mero trámite, puesto
que una vez que cobran su comisión se desentienden
del futuro. Se suele exigir la justificación de ingresos
mediante nóminas, contratos de trabajo, declaraciones
fiscales… Alquiler Seguro llega a exigir los movimientos
bancarios del inquilino, lo que no gusta a muchos de
ellos. El Plan de Protección del alquiler Benjumea ofrece
un “certificado de idoneidad” del inquilino por 19 euros.
La Agencia Negociadora del Alquiler exige referencias
de anteriores arrendadores y entrevistas de selección.
Gestión del alquiler y cobros
Por la gestión cotidiana del alquiler y de los cobros,
Alquiler Seguro cobra un 5 % de la renta mensual. La
Agencia Negociadora del Alquiler cobra el 6,25 % más
un cargo de 98 euros por compra de un convenio de
sometimiento a arbitraje. Por su parte Renta Garantizada
cobra el 6,5 % de la renta. Siempre hay que añadir el
21 % de IVA. Insistimos: en cada caso hay que comparar
los servicios y garantías que incluye cada compañía.
Aunque reciban denominaciones parecidas, no siempre
18 | OCU FINCAS Y CASAS
Los seguros de impago
Los seguros de impago de rentas, concertados con compañías de seguros, cubren el cobro de un número de
mensualidades de renta (6, 9, 12), a partir de la interposición de la demanda, en los casos en que el inquilino
haya sido condenado judicialmente a su pago. Por tanto
se suelen cobrar después de la sentencia, aunque algunas compañías pueden ofrecer su pago adelantado. Además suelen incluir gastos de defensa jurídica y daños
vandálicos. Fíjese en posibles periodos de carencia y
franquicias.
Para 12 meses de cobertura, estas pólizas cuestan
entre un 4 y un 5 % de la renta anual. No resultan más
baratos por contratarlos a través de estas agencias privadas de “protección de alquileres”.
En general, no los recomendamos porque su coste es
elevado en relación con sus coberturas, y usted acabaría
cobrando con mucho retraso. El mejor seguro de este
tipo que habíamos encontrado por coste y coberturas
(Macifilia) dejó de comercializarse en nuestro país.
Garantías y pseudogarantías
La cobertura de Alquiler Seguro es totalmente
distinta. Dice garantizar el pago de la renta hasta la
interposición de la demanda. Como esta puede interponerse en el primer mes de impago, la “garantía” resulta
escasa. Por su parte, la Agencia Negociadora del Alquiler afirma cubrir el impago de rentas hasta entrega de
llaves o dictado de laudo de arbitraje. Dicho laudo puede
dictarse en un periodo de dos meses tras el impago, pero
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
no garantiza el cobro y puede ser necesario acudir a la
vía judicial. Insistimos en la necesidad de tener claro
en qué consiste la pretendida garantía en cada caso,
antes de contratar nada.
Sistemas públicos
Tras el sonoro fracaso de la Sociedad Pública del Alquiler, estudiamos los sistemas vigentes en cuatro comunidades autónomas (ver tabla). Cada una trata de atraer
a los propietarios para que pongan sus viviendas en
alquiler, ya sea a través de sus propios programas o
bolsas de alquiler, o a través del mercado libre. El PIMA
en Andalucía y el ASAP en País Vasco trabajan con
agentes colaboradores que costea el propietario. Tienen un carácter social más marcado y limitan la renta
máxima a pedir por el arrendador. Para San Sebastián o
Bilbao una renta máxima de 650 euros es una renta realmente limitada. En Cataluña también existe una bolsa
de alquiler social que supone la cesión de la vivienda,
pero nos hemos fijado en el sistema de “Avalloguer”,
abierto a contratos firmados por libre.
• La protección al propietario se basa en una selección
del inquilino, al que se exige unos ingresos anuales
mínimos (10.000 euros en Andalucía, 7.000 en País
Vasco), así como que la renta del alquiler no supere
entre el 30 o el 33 % de dichos ingresos. El sistema de
avalloguer no hace control previo al inquilino, pero sí a
posterior, con lo que de inicio no se tiene la seguridad
de contar con esta protección. Los impagos se cubren
con seguros, salvo el avalloguer. Este sistema, que no
tiene coste para las partes, es más limitado que el resto
dado que solo cubre el equivalente a cinco meses de
renta en el caso en que haya existido un juicio de desahucio por impago que termine en sentencia o acuerdo
extrajudicial. No cubre el tiempo de impago hasta la
presentación de la demanda.
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Falta agilidad
Estos sistemas están bien intencionados pero en la práctica no siempre resultan útiles. A las limitaciones en la
renta máxima se añade el hecho de la falta de rapidez en
la tramitación. Por ejemplo en Andalucía se recomienda
la inclusión de una cláusula suspensiva en el contrato
hasta que se reciba la aceptación por parte del seguro:
añade incertidumbre. En el Plan Alquila de Madrid, que
tiene coste desde octubre de 2013 (ver tabla), aunque
sea el propio arrendador quien presente al inquilino,
pueden tardar varias semanas en aceptarlo y formalizar
el contrato, con lo que ambas partes quedan en la incertidumbre. Para el avalloguer las partes firman un documento de compromiso anexo al contrato, que envían a la
Agencia Catalana de Vivienda en el plazo de dos meses
y quedan en espera de aceptación… Evidentemente,
este tipo de sistemas públicos exige el cumplimiento
de todas las formalidades legales por el arrendador:
declaraciones fiscales, depósito de la fianza, ausencia
de deudas con la administración, etc.
Conclusión
A día de hoy no encontramos un sistema “externo”
de protección al arrendador que sea completo, ágil y a
buen precio, ni entre los públicos ni entre los privados.
El arrendador bien aconsejado puede hacerlo solo: es
esencial la selección del inquilino y tener cubiertos al
menos tres meses de renta (el mes de fianza legal más
una garantía complementaria de dos meses), junto con
un buen seguro de hogar que incluya defensa jurídica.
Pedir un aval bancario a primer requerimiento también
le protege pero reducirá en mucho el número de candidatos a inquilino. Si quiere sentirse más seguro, puede
optar por un seguro de impago de rentas, a sabiendas
de que mermará sus ingresos y deberá armarse de
paciencia.
SISTEMAS PÚBLICOS DE PROTECCIÓN AL ARRENDADOR DE VIVIENDA
CCAA y programa
Exclusiva
gestión
Garantías
Andalucía
PIMA (1)
Sí
Cataluña
Avalloguer (2)
No
C. Madrid
Plan Alquila
No
País Vasco
ASAP
Sí
Seguro multirriesgo y de impago
de 9 meses renta el primer año;
certificado energético gratuito
Hasta cinco meses de renta en
caso de obtener sentencia de
desahucio por impago
Asesoramiento en firma, filtro
inquilinos, seguro impago de
renta el primer año, de 12 meses
Cobro de rentas (sin especificar),
defensa jurídica y multirriesgo
Requisitos
Límite a renta
mensual
Coste
Viviendas vacías
6 meses anteriores
600 €
Comisión máxima
agente: 1 mes
No exigir más
garantía que la
estricta legal.
Contrato tipo
Por zonas; en
Barcelona,
1.500 €
Sin límite
Sin coste
Sin requisitos
especiales
Por zonas; en
Bilbao y San
Sebastián 650 €
Comisión agente
1 mes; más máximo
3 % de renta
157,38 €, más IVA
1. Cada contrato se somete al seguro, que puede aceptarlo o no. Pólizas ofrecidas por la Junta hasta que se agote el presupuesto.
2. No cubre el tiempo pasado hasta interponer la demanda. Ha habido retrasos en pago por disponibilidad presupuestaria.
FyC
OCU FINCAS Y CASAS | 19
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN
C
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Sobreedificar en la vivienda
onstruir una nueva habitación o estancia
no resulta muy caro, pero hay que tomar
precauciones técnicas y legales.
Edificabilidad disponible
Para ganar espacio en su vivienda, una posibilidad a
estudiar es la edificación de más volumen del actualmente construido. Es más sencillo en las viviendas unifamiliares, pero también podría ser posible en la azotea
de un bloque de pisos, si se dieran las circunstancias
(posibilidad técnica, urbanística y vecinal– mayoría de
3/5 –). Hay que consultar la normativa vigente y comprobar en los servicios municipales del Ayuntamiento
dos aspectos: si podemos edificar más volumen (y altura
en su caso) y, en caso positivo, qué tipo de licencia se
exige allí para la obra pretendida. Puede ser un acto
comunicado, una licencia de obra menor o una licencia
de obra mayor. Si lo que deseamos es construir una
habitación a partir de una terraza o una azotea, lo más
habitual es que nos pidan una licencia de obra mayor
y el correspondiente proyecto de técnico cualificado,
normalmente un Arquitecto.
Comprobar las estructuras
Contemple las distintas opciones técnicas que permitan reducir los trámites administrativos. En todo caso
hay que comprobar si la estructura actual del edificio
está preparada para el aumento de carga que supone
la nueva habitación, especialmente si es de ladrillo.
Lógicamente será el técnico que redacte el proyecto el
responsable de comprobarlo. Normalmente las estructuras se calculan con amplios márgenes de seguridad.
Pero en algunas construcciones antiguas podría ser
necesario reforzarlas y el coste sería elevado, aunque
no podemos dar una estimación, pues depende del tipo
de edificio y de su estructura.
vado espesor. Sin esas características, se resentirá el
confort y repercutirá en mayor consumo de calefacción o
refrigeración. Las puertas y ventanas correderas suelen
permitir mayor infiltración de ruido y viento.
Una idea de costes
Siempre aconsejamos pedir al menos tres presupuestos, y obtener referencias del constructor para evitar
sorpresas. Recuerde que lo barato puede salir caro y
que para poder desgravarse el coste de la obra en el
IRPF todo debe estar en regla. Para hacernos una idea,
hemos solicitado presupuesto para el cerramiento de
una terraza de unos 10 m², en planta primera, con calidades sencillas y dos tipos de materiales:
a) acristalamiento con puertas plegables de aluminio
de color blanco con cristal Climalit o similar y techo fijo
también de vidrio o policarbonato;
b) cerramiento de obra (ladrillo) en los laterales y ventanas de aluminio blanco en el frontal, con vidrio Climalit
o similar y techo fijo de panel tipo sándwich.
PRESUPUESTOS PARA CERRAR UNA HABITACIÓN
Material
Aluminio blanco
Fábrica de ladrillo
Horquilla de precios, en euros
6.600 – 10.500
5.890 – 7.260
Incluye material, montaje e IVA.
Cerramiento en aluminio o ladrillo
Costes añadidos
La terminación en ladrillo es más pesada pero ofrece
menos problemas de mantenimiento. El cerramiento en
aluminio ofrece la ventaja de la rapidez y limpieza de
obra, y presenta una duración aceptable si es de buena
calidad. Es más delicado en ambientes especialmente
agresivos como los de elevada salinidad, costeros, etc. En
estos casos el PVC o el ladrillo pueden ser más aconsejables. En cuanto al aislamiento pueden llegar a ser semejantes, si se hace bien: el muro de ladrillo con cámara
de aire y aislamiento, y el cerramiento de aluminio con
rotura de puente térmico y doble o triple cristal de ele-
Los presupuestos no incluyen los costes de licencia, al
depender de cada ayuntamiento. Si se trata de una licencia
de obra mayor con proyecto y dirección de obra de Arquitecto se puede estimar un incremento del 10-15 % sobre los
presupuestos obtenidos (sin IVA), pero es muy variable dada
la libertad de tarifas de los técnicos y la diversidad de tasas
entre ayuntamientos. También debe liquidar el Impuesto
sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): en
muchos municipios equivale a un 4 % del presupuesto de
la obra, o del baremo que aplique el consistorio. Vea en OFC
FyC
51 un consejo para no pagar un IVA de más.
20 | OCU FINCAS Y CASAS