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Oficinas – Barcelona, 1T 2015
Contratación y rentas prime
al alza
PIB (2014T4)
IPC (2015M03)
2,0 %
Desempleo (2014T4)
-0,7 %
23,7 %
Bono español 10A (2015M03)
1,8 %
Actividad de mercado en el 1T 2015
Parque
Zona
(m²)
Absorción
(m²)
Disponibilidad
(% parque)
Oferta futura*
(m²)
Renta Prime
(€/m²/mes)
ACN
801.699
15.807
9,50%
0
18,00
Centro Ciudad
2.453.140
26.015
10,26%
10.700
15,00
NBA
1.157.658
22.030
21,54%
57.057
15,00
Periferia
1.202.848
16.866
21,88%
4.184
10,00
Barcelona
5.615.345
80.718
14,97%
71.941
18,00
Fuente: CBRE
*Total 2015 y 2016 – Incluye rehabilitaciones
Buen inicio de año en el mercado de oficinas
La tasa de disponibilidad ha disminuido situándose
barcelonés en el que se ha convertido en el mejor
en el 14,97%. Todos los sub-mercados a excepción
inicio de año desde el 2008. La cifra de absorción
de Centro Ciudad, han visto reducida su oferta.
bruta llegó a los casi 81.000m², con un total de 113
operaciones
cifra
Para el 2015 está prevista la entrega en Periferia de
esperanzadora y que, en contexto con el último
cerradas.
Esta
es
una
la nueva sede de Endress+Hauser y de un edificio
trimestre del 2014, sugiere que este año el mercado
de Llave de Oro en el 22@. De cara al 2016, se
va a registrar un crecimiento positivo.
espera la entrega de varios proyectos, la mayoría
situados en las Nuevas Áreas de Negocio.
Por zonas, Centro Ciudad es la que mayor
absorción registró seguida muy de cerca por
Las rentas prime subieron ligeramente en el ACN,
Nuevas Áreas.
al igual que en NBA, situándose en torno a los
18,00
La superficie media contratada este trimestre se
y
15
€/m²/mes,
respectivamente.
Se
mantuvieron estables en Centro Ciudad y Periferia.
reduce a los 714m² en gran medida porque se han
registrado muchas operaciones de pequeño tamaño
El volumen de inversión en el mercado de oficinas
en Centro Ciudad. En este sentido, la superficie
barcelonés alcanzó los €120 millones, siendo la
media contratada en Centro Ciudad es de 500m²
mayor operación la compra de la cartera Horizon
mientras que en Nuevas Áreas la superficie media
por parte de Meridia Capital.
casi alcanza los 1.400m².
1T 2015 CBRE Research
© 2015 CBRE Inc. |
1
M A R K E T V I E W OFICINAS BARCELONA 1T 2015
PIB y desempleo en España
sustentados por el tirón de la demanda interna.
5%
Asimismo, la mejoría prevista en la situación
0%
2016
estimados del PIB intertrimestral, principalmente
10%
2015
incrementos
2014
significativos
2013
con
2012
expansión,
15%
2011
interanual del PIB del 2 %), en 2015 se intensifica la
20%
2010
durante 2014 (el año terminó con un crecimiento
25%
2009
Lejos de detenerse, la buena marcha registrada
30%
2008
indicadores.
Paro
Desempleo
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
-5%
2007
mejoría sustancial en la práctica totalidad de
PIB
PIB
2006
La economía española crece y presenta una
2005
C O Y U NTUR A E C O NÓMI C A
económica de la eurozona tendría efectos positivos
Fuente: INE, Oxford Economics
sobre el sector exterior español.
El ya consistente cambio de tendencia se ve
reflejado en la mejoría de la confianza de
consumidores y empresas: aumentan de manera
Empleo en el sector servicios en Barcelona
Miles
Ocupados en servicios
Var. anual
Incremento anual del empleo
6%
notable las ventas minoristas, así como la inversión
2,000
empresarial.
4%
Dentro de los distintos sectores de actividad resulta
1,500
2%
llamativa la fuerte reactivación de la construcción,
0%
1,000
tras años de deterioro continuado.
-2%
El mercado de trabajo, quizá principal punto de
-4%
500
-6%
desequilibrio nacional, se beneficia también de la
todas
las
2014
de
2013
encima
2012
por
2011
Social
-8%
2010
Seguridad
0
2009
coyuntura, creciendo el número de afiliados a la
previsiones y creándose empleo en todas las ramas
Fuente: INE
de actividad.
La inflación continúa en terrenos negativos, pero en
la senda de recuperación. Se espera que el alza
Inflación y consumo privado
próxima en los precios del petróleo, unida a las
Inflación
buenas cifras de demanda interna, lleve a un
Consumo privado
5%
paulatino crecimiento de precios en España.
4%
3%
Tanto los indicadores recientes de demanda y
2%
oferta como las expectativas de los agentes
1%
una
0%
esperanzadora recuperación firme, tras largos años
-1%
de deterioro. Es previsible que los pocos sectores
-2%
nivel nacional como internacional.
1T 2015 CBRE Research
2016
2015
2014
2013
caso, persisten amenazas y puntos débiles , tanto a
-5%
2012
estadio de un nuevo ciclo expansivo. En cualquier
-4%
2011
senda general de mejoría, en lo que es ya el primer
-3%
2010
que aún presentan cierta debilidad seguirán la
2009
en
2008
coinciden
2007
general
2006
en
2005
económicos
Fuente: INE, Oxford Economics
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M A R K E T V I E W OFICINAS BARCELONA 1T 2015
Superficie disponible
O F E R TA
Tras varios meses por encima de la barrera
psicológica del 15%, la tasa de disponibilidad baja
hasta los 14,97%. La creciente demanda en el
mercado de oficinas barcelonés y la escasa oferta
nueva son los factores que están permitiendo un
1T 2014
Miles de m2
1T 2015
300
250
200
ligero descenso de la oferta de oficinas.
150
Sólo un edificio, con un total de 3.220m², ha salido
100
al mercado en el último trimestre: Avinguda
Diagonal 648-B. A pesar de esta entrega en el ACN,
este sub-mercado registra la mayor reducción de
50
0
ACN
oferta, situándose la tasa de disponibilidad en el
Centro
Ciudad
NBA
Periferia
9,50% del stock. Además, si analizamos más
detalladamente
la
oferta
en
el
ACN,
nos
Fuente: CBRE
encontramos con que solo el 26% de ésta se puede
Porcentaje de oficinas desocupadas
considerar de buena calidad.
Centro Ciudad es el único sub-mercado cuya tasa
de disponibilidad ha aumentado y es que, a pesar
de los buenos datos de absorción bruta, también se
1T 2014
1T 2015
25%
23.3%
23.0%
21.9%
21.5%
20%
ha liberado mucho espacio. Por otro lado, el stock
en esta zona se ha visto reducido en casi 26.000m²
15%
14.9% 15.0%
como consecuencia de alguna reconversión a hotel
10.5%
y residencial.
10%
Aunque la oferta en Nuevas Áreas y Periferia
9.5%
10.3%
8.6%
5%
siguen siendo las más altas en el mercado
barcelonés, con tasas de disponibilidad por encima
0%
Total Barcelona ACN
del 20%, la tendencia es a la baja en ambos submercados
como
consecuencia
de
las
pocas
Centro Ciudad
NBA
Periferia
Fuente: CBRE
alternativas de espacios amplios y de calidad en
ACN y Centro Ciudad. Si bien se prevé que la
Tasa de disponibilidad
tendencia siga siendo de descenso moderado, está
por ver como afectará a las Nuevas Áreas los
incrementos de stock que están previstos en el
20%
medio-largo plazo, especialmente en el 22@.
15%
Oferta futura
Contabilizamos un total de 72.000m² de oficinas
10%
4T 2014
1T 2014
2T 2013
3T 2012
4T 2011
1T 2011
2T 2010
3T 2009
4T 2008
edificio de Llave de Oro en la calle Pere IV de
1T 2008
0%
oferta, para el 2015 está prevista la entrega de un
2T 2007
En cuanto a proyectos que harán aumentar la
3T 2006
5%
1T 2005
superficie ya comprometida.
4T 2005
que saldrán hasta 2016, estando el 53% de esta
Barcelona, con una superficie de 5.662m². Ya para
el 2016, caben destacar el edificio La Rotonda
Fuente: CBRE
(10.700m²), la Torre 4 del complejo Porta Firal
(15.325m²) y el edificio Cube Diagonal (2.170m²).
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M A R K E T V I E W OFICINAS BARCELONA 1T 2015
Absorción bruta
D E M A NDA
Buen inicio de año en el mercado de oficinas
barcelonés que ha alcanzado un total de 80.718m²
Miles de m2
1T 2014
1T 2015
30
contratados, un 39% por encima del primer
trimestre anterior. Es de hecho el mejor primer
trimestre desde 2008, lo que hace presagiar un
buen año para el sector. Las expectativas de
crecimiento económico son una de las principales
25
20
15
causas que están alimentando este crecimiento de
la demanda, con un número creciente de empresas
10
ampliando sus espacios actuales.
5
Este trimestre se han registrado un total de 113
0
ACN
operaciones, 4 de ellas de venta. Las operaciones
más destacadas han sido los 10.000m² llave en
Centro Ciudad
NBA
Periferia
Fuente: CBRE
mano contratados por Desigual en Nova Bocana,
junto al Hotel Vela, y los 6.500m² contratados por
Roche Diagnostics, que ha ampliado su espacio de
oficinas trasladándose al edificio EOF de Sant
Cugat del Vallès.
Por sub-mercados, a excepción de Periferia que ha
Absorción por trimestres
Miles de m2
1T
2T
3T
4T
400
300
disminuido ligeramente, todos han registrado cifras
superiores respecto al mismo periodo del año
200
pasado. Centro Ciudad es el que ha registrado una
mayor absorción, seguido por Nuevas Áreas.
Especial
atención
merece
al
ACN,
que
ha
100
registrado casi el 20% de la absorción a pesar de la
baja disponibilidad en espacios de calidad.
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
El alto número de operaciones llevadas a cabo
Fuente: CBRE
durante el primer trimestre ha hecho reducir la
superficie media contratada a 714m², un 13%
Operaciones por sector profesional en 1T 2015
inferior a la media registrada para el año 2014.
Ss. Prof.
9%
Público
4%
nd
2%
Por sectores, el de servicios a empresas ha sido un
Ss. a
Empresas
32%
trimestre más el que más actividad ha presentado
con un 32% de las operaciones cerradas siendo
además el que más metros ha contratado. Por otro
lado, el sector que mayores superficies contrató
durante el primer trimestre fue el sector de
Industria
18%
Consumo y Ocio con una media contratada de
1.479m² por operación.
De cara a los próximos trimestres se espera que la
tendencia siga siendo de crecimiento positivo con
Finanzas
9%
Consumo
y ocio
15%
IT
7%
una demanda activa. La baja oferta de espacios
amplios y de calidad en el ACN seguirá desviando
Fuente: CBRE
mucha demanda en favor de las Nuevas Áreas.
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Rentas prime en Barcelona
R E N TA S
La
renta prime
en el mercado de oficinas
barcelonés subió hasta los 18,00 €/m²/mes durante
€/m2/mes
1T 2014
1T 2015
Centro Ciudad
NBA
20
el primer trimestre. Esta es la primera subida en 7
años, desde que a principios del año 2008 se
alcanzara el máximo histórico de 28,00 €/m²/mes.
15
Esta subida se debe a la presión que, desde ya
hace algunos meses, se viene observando sobre
10
los edificios de mejor calidad del ACN.
5
También subieron las rentas en las Nuevas Áreas
de Negocio, que enlazan dos trimestres de subidas,
hasta alcanzar los 15,00 €/m²/mes. Este sub-
0
ACN
Periferia
mercado se ha convertido en la mejor alternativa al
ACN, pues la falta de espacios amplios y modernos
Fuente: CBRE
en este último hace ya un tiempo que afecta
positivamente a la demanda de Nuevas Áreas,
cuyas rentas también se ven presionadas al alza.
Rangos de precios de alquiler €/m²/mes (1T 2015)
Operaciones
Por su lado, Centro Ciudad y Periferia mantienen
las mismas rentas que a finales del año pasado.
Periferia es el único sub-mercado en el que aún no
hemos visto ningún aumento en las rentas desde el
50%
40%
30%
inicio de la crisis y es que la alta desocupación
sumado a la amplia oferta en otros sub-mercados
20%
como Nuevas Áreas, dejan a Periferia como la
última de las alternativas siendo la elegida por
10%
aquellas demandas que tienen en la renta su
variable más importante.
0%
<8
Las
rentas
medias
presentan
cambios
poco
8-12
12-16
>16
Fuente: CBRE
significativos. Un trimestre más se aprecia una
mayor concentración de operaciones en rangos de
rentas de entre 8,00 y 12,00 €/m²/mes, alcanzando
casi la mitad de las operaciones. Esta cifra es
inferior al trimestre anterior donde vimos una
Evolución de renta prime en ACN
€/m2/mes
30
25
mayoría de operaciones en este mismo rango y que
para este trimestre parece haberse desplazado
20
hacia el rango inferior. En los rangos superiores no
15
se aprecia ningún cambio significativo.
10
rentas suban ligeramente, como consecuencia del
aumento en la demanda, la cada vez más
menguante oferta de calidad disponible y las
expectativas
de
crecimiento
económico
5
0
1T 2007
3T 2007
1T 2008
3T 2008
1T 2009
3T 2009
1T 2010
3T 2010
1T 2011
3T 2011
1T 2012
3T 2012
1T 2013
3T 2013
1T 2014
3T 2014
1T 2015
Para los próximos trimestres prevemos que las
y
empresarial.
Fuente: CBRE
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Inversión en oficinas (España)
I N V E RS I ÓN
El mercado de inversión a nivel general sigue
Oficinas Madrid
estando al rojo vivo, manteniéndose una altísima
actividad en todos los sectores. Existe presión en
4,000
los fondos para comprar en España, si bien es
3,500
cierto que tienen límites en lo que a rentabilidades
3,000
mínimas se refiere.
2,500
Oficinas Barcelona
2,000
En lo que respecta al sector oficinas, en los
primeros tres meses del año se invirtieron €585
millones a nivel nacional, un 58% más que en el
1,500
1,000
500
0
mismo periodo del pasado año.
En el mercado barcelonés, el volumen de inversión
en oficinas alcanzó los €120 millones, siendo la
Fuente: CBRE
operación más relevante la compra por parte de
Meridia Capital de la cartera Horizon, compuesta
Evolución de la yield en activos prime en Barcelona
por siete edificios de oficinas. Aunque en términos
de volumen es una buena cifra, lo cierto es que
prácticamente el total se ha concentrado en la
citada
operación.
No
obstante,
hay
%
7.00
varias
operaciones gestándose que previsiblemente se
6.00
irán cerrando en los próximos meses.
5.00
los principales agentes en su búsqueda por obtener
liquidez mediante la venta de parte de su cartera de
1T 2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
la oferta, ya que en los últimos años ha sido uno de
3.00
2004
difícil reemplazar al sector público desde el lado de
2003
compradores este año. En este sentido, resultará
4.00
2002
es uno de los obstáculos a los que se enfrentan los
2001
La falta de producto a la venta en la Ciudad Condal
Fuente: CBRE
activos.
Por el lado de la demanda, son muchos los agentes
interesados en invertir en el mercado barcelonés,
por lo que ante la falta de oferta están intentando
adaptarse a la situación. Así vemos fondos con un
perfil más core que están dispuestos a asumir algún
tipo de riesgo, interesándose por ejemplo en
edificios que no están alquilados al 100%. El interés
por el suelo con vistas a la promoción de nuevos
desarrollos también va en aumento.
Como consecuencia de la alta demanda y oferta
limitada los yields siguen su tendencia descendente
situándose en los 4,90% frente al 5,75% de hace un
año.
Edificio Meridian - Portfolio Horizon adquirido por Meridia Capital
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Dolores Martínez Brioso
Directora Nacional
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