INFORME DEL MERCADO DE CENTROS DE BODEGAJE 2do Semestre 2013 La Oferta Durante el segundo semestre del 2013, ingresaron 297.739 m2 de superficie de bodegas, correspondientes a 3 nuevos proyectos de los cuales dos corresponden a nuevos operadores y 10 corresponden a ampliaciones de centros existentes, en manos de 7 operadores existentes. Por lo que se finaliza el semestre con inventario total de 2.882.033 m2 (Nota 1) correspondiente a 62 Centros de bodegaje, en manos de 24 operadores. BFC Parque Logístico de Bodenor Flexcenter con 110.000 m² de bodegas en mas de 63 hectáreas de terreno, lideró la incorporación de superficies durante este semestre, se espera que durante 2014 alcance los 160.000 m2 de bodegas. Los ingresos de nuevos centros en el segundo semestre corresponden a Global Storage, desarrollo relacionado con el grupo Ripley, que ingresó al mercado con 30.400 m2 y a FAC Lo Ruiz con 9.765 m2 desarrollados por Bodegas FAC y Centro Empresas Lo Echevers con 8.129 m2 desarrollado por Sauma. Entre las ampliaciones de centros existentes destacan Bodegas San Francisco y Bodenor Flexcenter quienes en conjunto aportaron 130.874 m2 al mercado que corresponde a un 44 % de los ingresos del periodo en estudio. La mayor cantidad de superficies desarrolladas se ubican fuera del anillo Américo Vespucio, en línea con el desarrollo habitacional de la ciudad que empuja las zonas industriales hacia la periferia de esta misma. La superficie ingresada durante este semestre corresponde al 60 % de la totalidad de la producción del año 2013; esto nos confirma una vez más el fuerte crecimiento de las superficies en estos últimos años. Global Storage ubicado en el sector de Lo Espejo, corresponde al nuevo operador que incorporó la mayor superficie este segundo semestre, con 30.400 m2 en su primera etapa, considerando un futuro crecimiento sobre 60.000 m2 Nota 1: Se modificó el Inventario Total, al incorporar al operador INVAC, eliminar la superficie vendida a usuarios finales, y considerar solo la superficie de bodegas y no oficinas, para evitar la distorsión de precios.. Corredor Norte Sur Nor Poniente Oriente Poniente Total Cabe mencionar que el ingreso total del año 2013 corresponde a 474.315 m2, que corresponde al ingreso más alto registrado desde que se realiza esta medición. La zona Poniente de Santiago es la que registró mayores ingresos con 163.748 m2, que representan el 59% de las superficies incorporadas durante el segundo semestre de 2013. Nuevas Superficies 22.245 m2 39.805 m2 71.940 m2 0 m2 163.748 m2 297.739 m2 1 Proyectos Futuros Bodepark - DLS Centro de bodegaje especialmente pensado para clientes Pymes con bodegas que parten desde los 500 m2 ubicado en Ciudad de los Valles. Construidas en dos etapas, con oficinas modulares y ampliables. Se espera el ingreso de 25.000 m2 durante 2014. Megacentro Noviciado Centro de almacenamiento de sustancias peligrosas y no peligrosas, emplazado en un terreno de 8 hás y que considera una superficie construida de 38.460 m2, correspondiente a 5 bodegas de 4.900 m2, 7 bodegas de 1.000 m2, 2 bodegas de 1.900 m2, y servicios por 2.800 m2. Para diciembre del 2014 se espera ingrese al mercado de Centro de Bodegaje una superficie neta total de al menos 240.544 m², correspondiente a nuevos proyectos en adición a la ampliación de centros existentes por 259.198 m² entre los que destacan, Bodegas San Francisco La Farfana, la nueva etapa de Bodenor Flexcenter Parque Logístico, Central Bodegas Casas Viejas, Centro Industrial Roberto Simpons de Cimenta, Centro Lo Espejo de Global Storage entre otros. Se espera una producción para 2014 de 511.122 m2. Cabe destacar que dentro de los proyectos futuros con ingreso para 2014 existen 8 nuevos operadores, Inversiones San Jorge, Inmobiliaria Boulevard Lyon, Comercial Cardepot entre otros. Sin embargo, existen desarrollos en distintas zonas y orientados a distintos tipos de usuarios que van desde la industria peligrosa al bodegaje Inofensivo en formatos pequeños. Es importante mencionar que la gran mayoría de los proyectos futuros se espera que ingresen en los próximos años estarán fuera del anillo Américo Vespucio, por la disponibilidad de terrenos. La tendencia indica además que los sectores preferidos deberían ser, al menos en el caso de la RM, en localidades ubicadas sobre las carreteras 68 y 78, pues estas unen los principales centros de consumo con los puertos de Valparaíso y San Antonio. Respecto de los proyectos futuros resaltan el ingreso de un nuevo proyecto llamado Bodepark de DLS, el cual se desarrolla en la zona de Ciudad de Los Valles, con frente a la ruta 68. Desarrollo que contara con 25.000 m2 de Bodegas. También destaca el desarrollo de la primera etapa de Megaflex, de inversiones San Jorge que en su primera etapa considera naves desde los 600 a 1.200 m2 en conjunto a oficinas en el sector Norte, con frente a la autopista Los Libertadores. PROYECTOS POR INGRESAR AL MERCADO AÑO 2014 MEGAFLEX – INVERSIONES SAN JORGE Actualmente se construye la primera etapa de Megaflex desarrollo de Inversiones San Jorge. El proyecto se ubica en la comuna de Colina con frente a la autopista Los Libertadores a pasos de la Radial Nor-Oriente. El centro considera naves desde 600 a 1.200 m2 mas oficinas flexibles, con superficies hasta los 180 m2, y áreas de servicios para los arrendatarios. A la fecha el proyecto se encuentra finalizando el movimiento de tierras e iniciando su construcción. Centro Empresarial de primer nivel, ubica en Lo Echevers, orientado principalmente a Pymes. cuenta con bodegas desde 450 m2 más oficinas de 130 m2. El centro cuenta con amplias áreas verdes y servicios complementarios. La Segunda Etapa ha sido proyectada de manera flexible pudiendo ser destinada a medianas o grandes empresas. CENTRO EMPRESARIAL LO ECHEVERS - SAUMA 2 Evolución de la Producción Anual Tasa de Crecimiento Anual DISTRIBUCION DE SUPERFICIE TOTALES SEGUN UBICACION (Diciembre 2013) INVENTARIO SEGUNDO SEMESTRE 2013 Corredor Norte Sur Nor Poniente Oriente Poniente Total Inventario 457.995 m2 477.288 m2 649.182 m2 149.160 m2 1.148.409 m2 2.882.033 m2 3 Participación de Mercado De acuerdo al criterio de selección de superficies, éstas corresponden a 23 empresas u operadores, donde Bodegas San Francisco tiene el 38,98% del mercado con una superficie de 1.123.500 m2 en la Región Metropolitana (No se consideraron los centros de Provincia, ubicados en Antofagasta, Chillán, Temuco y Puerto Montt). A su vez Bodenor Flexcenter se ubica en segundo lugar con una participación del 15,93 %. Con una superficie de 459.015 m2. En el tercer lugar se encuentra Megacentro, con una participación de 9,22 %, con una superficie construida de 265.838 m2 y en cuarta posición Bodegas Integrales Premier con un 4,65 % del mercado, lo que representa una superficie de 134.000 m2. Tasa de Vacancia La Vacancia del 2º semestre del año 2013 es de 36.270 m² y corresponde a una tasa de vacancia de 1,26 % del inventario total. Este aumento se explica por el dinamismo actual del mercado, al interés de nuevos actores y de los actuales participantes y a la gran cantidad de centros que ingresaron durante el segundo semestre. A pesar del aumento respecto del anterior periodo se observan niveles de vacancia bajos en comparación con mercados maduros los que presentan valores de vacancia que se mueven entre un 4% y 6%. DISTRIBUCION DE SUPERFICIE SEGUN PROPIETARIO (Diciembre 2013) El mercado de centros de bodegaje concentra el 64,31% de su capacidad instalada en manos de tres empresas: Bodegas San Francisco con un 39,09% ; Bodenor Flex Center con un 15,97% y Megcacentro con un 9,25%. 4 Precios Respecto de los precios de bodegas disponibles al segundo semestre de 2013 podemos observar un precio promedio de 0,1320 uf/m2 que respecto del semestre anterior presenta una disminución de 1,78%. Por otra parte debemos tener presente que los precios varían significativamente en función de variables como superficies, plazos de contrato, servicios anexos del centro, además de la ubicación y especificación de las bodegas. El precio final de arriendo de una bodega se compone de: 1. UF/m² de arriendo de bodega: Actualmente los valores de espacios de bodegaje definidos como industrial puede fluctuar en promedio desde un mínimo 0,115 hasta un máximo de 0,17 UF/m², siendo el valor promedio de 0,1320 UF/m². Esto es considerando solo bodega, sin oficinas ni servicios anexos. (Precios sin IVA). 2. UF/mt2 de arriendo de oficina (solo en el caso que el demandante así lo requiera): Tipologías de oficinas que obedecen a rangos de valores diferentes: • Oficinas Incorporadas al interior de la bodega: Aquí el elemento diferenciador lo determina el estándar incorporado en la calidad de materiales con lo cual se va a desarrollar dicho espacio. Encontrando valores aproximados que varían desde 0,15 a 0,20 UF/mt2 y 0,25 a 0,32 UF/m² terminado, es necesario hacer presente que algunos operadores ofrecen el producto bodega y oficina de manera indisoluble lo que hace que el valor por metro cuadrado sea mayor. • Oficinas emplazadas fuera de la superficie interior de bodega: Esta tipología es más escasa y el producto ofertado pertenece a un estándar corporativo que fluctúa aprox. desde los 0,30 a 0,35 UF/mt2 terminado. 3. UF/mt2 de gastos comunes: Respecto de este ítem, se mueve a la par que el costo de arriendo, pues por lo general corresponde a un porcentaje entre 10% y 15% de este valor. Para mayor información, contactar a Alejandro Reitze Gerente División Industrial Felipe Besnier U. Gerente de Desarrollo y Estudios GPS Global Property Solutions Av. Bicentenario 3883, Of. 702 Vitacura. Santiago – Chile Fono: (56 2) 2489 9000 Fax: (56 2) 2489 9001 Email: info@gpsproperty.cl www.gpsproperty.cl Catastro: Para el catastro de Centros de Bodegaje, además de las característica técnicas que se deben cumplir para ser considerado un centro de bodegaje y no un condominio ó conjunto de bodegas aisladas, se han considerado a los operadores que poseen una superficie construida total superior a 20.000 m2 (ya sea en una ubicación o varias) y/o los operadores cuyo proyecto de superficie sobrepasa los 20.000 m2. 5