marco regulatorio de arrendamientos en uruguay

Dr. Hugo R. Speranza
Febrero 2016
Contenido
1
Política de Alquiler
2
Marco Normativo
3
Garantías de Alquiler
1
Política de Alquiler
Política de Vivienda en Alquiler en
Uruguay
Antecedentes.
 Hasta el año 1974, normas generalmente protectoras del inquilino.
 Legislación orientada a contener los aumentos de los alquileres en una
economía inflacionaria.
 Congelaciones de alquileres.
 Descenso de la rentabilidad de la inversión en vivienda.
La Ley Nº 14.219 del año 1974, inicia un camino de liberalización del
mercado de arrendamientos al implantar la libre contratación coexistiendo
con un régimen estatutario protector del inquilino.
Impactos regulatorios
La Ley Nº 15.799 del 30 de diciembre de 1985
promulgada al inicio del período de restauración
democrática, introdujo las siguientes modificaciones a la
legislación vigente:
 Suspendió los lanzamientos por un lapso de seis meses.
 Redujo el porcentaje de reajuste de los alquileres.
 Introdujo la acción de rebaja del alquiler.
Originó las siguientes consecuencias:
 Retiro de propietarios del mercado de arrendamientos;
 Incremento sustantivo de los precios de los alquileres;
 Aparición
de
vivienda
irregulares);
 Abandono de viviendas.
informal
(asentamientos
La gran crisis del 2002 y su impacto en el
mercado de la vivienda
 La producción de vivienda estuvo muy sesgada hacia los
segmentos de altos ingresos.
 El crédito para construcción fue muy escaso y casi nulo para los
compradores.
 El alquiler fue la única alternativa para los sectores medios de la
población.
 Alta proliferación de asentamientos irregulares en la periferia de
Montevideo.
Evolución del mercado de arrendamientos
 Desde el año 2004 ha aumentado el tamaño del
mercado de arrendamientos por primera vez en 100
años y desde entonces no ha frenado su expansión.
 Además de fundamentos económicos (crecimiento del
PBI), existen fundamentos demográficos al reducirse
tendencialmente el tamaño de los hogares.
 Uruguay ha visto reducirse el tamaño de sus hogares de
3,3 personas por hogar (Censo 1963) a 2,8 personas por
hogar en el año 2010 (Censo 2011).
Principales causas de disminución
del tamaño de los hogares
 Aumento de la expectativa de vida.
 Incremento del poder adquisitivo.
 Fragmentación del hogar.
 Aumento de las tasas de divorcio.
 Menos hijos por pareja.
 Rol de la mujer más independiente origina una
maternidad más tardía.
 Aumento de los hogares unipersonales.
La promoción del mercado de
arrendamientos
 La promulgación de la Ley Nº 18.795 del 17 de agosto de
2011 ha significado una mejora de las condiciones para la
construcción de vivienda social tanto para venta como
para arrendamiento.
 Su objetivo es facilitar el acceso a viviendas a sectores de
ingresos medios y medios bajos.
 La norma legal ha dispuesto exoneraciones tributarias que
inciden en los costos para hacer más accesible la adquisición
de una vivienda de interés social.
 También se han dispuesto exoneraciones tributarias para el
arriendo de viviendas sociales.
 IRAE, IRPF, IRNR durante el ejercicio en que finalice la obra y
los 9 siguientes.
 Patrimonio por las viviendas adquiridas en el ejercicio que
finalice la obra y los 9 siguientes siempre que las viviendas
estuvieren arrendadas.
 Actualmente
se han promovido 14.001 viviendas
correspondientes a 479 proyectos algunos ya ejecutados
y otros en ejecución, según la información brindada por la
Agencia Nacional de Vivienda.
 Hoy en día, se han construido bajo este régimen,
aproximadamente 3.000 viviendas.
Características del mercado de
arrendamientos:
 25% de los hogares de Montevideo alquilan su vivienda.
 15 barrios céntricos concentran la mitad de los hogares
inquilinos.
 Arrendatarios predominan en los hogares de ingresos
medios en Montevideo, en el interior se concentran en los
hogares de mayores ingresos.
 En Montevideo, el 87% de las viviendas arrendadas están
construidas con materiales resistentes.
Características del mercado de
arrendamientos:
Fuente: Agencia Nacional de Vivienda.
Características del mercado de
arrendamientos:
 Cantidad de hogares inquilinos en crecimiento.
 Disminución del tamaño de los hogares.
 Cambio de pautas culturales.
 El 24% de los hogares son unipersonales, especialmente en
Montevideo.
2
Marco Normativo
Marco Normativo
 El marco normativo está dado por la Ley de Alquileres (DL Nº
14.219) del 14 de julio de 1974 en materia de arrendamientos
urbanos y normas sobre desalojos y lanzamientos.
 Es una ley de orden público.
 Esta norma legal debe complementarse con las disposiciones
del Código Civil sobre arrendamientos.
 Por medio de la Ley Nº 14.219 , el Estado garantizó por el
lapso de 20 años el régimen de libre contratación .
 Ello procuraba estimular la construcción de viviendas para
alquilar.
 El régimen de libre contratación convive en la misma norma
legal con un régimen estatutario de protección para el
inquilino.
 Este régimen vigente hasta el 1º de agosto de 1994 fue
prorrogado por otros 20 años adicionales que venció el 1º de
agosto de 2014.
 La distinción entre el régimen estatutario de mayor protección
para el inquilino y el régimen de libre contratación que pretende
incentivar el alquiler equilibrando derechos entre arrendadores y
arrendatarios se fundamenta en la fecha de las construcciones.
 Aquéllas fincas construidas con anterioridad al 2 de junio de
1968 ( Art. 102 de la Ley Nº 14.219), determinan la aplicación del
régimen estatutario.
 Las construidas con posterioridad al 2 de junio de 1968, se les
aplica el régimen de libre contratación.
Régimen Estatutario
 El precio se fija en moneda nacional y debe reajustarse
anualmente en función de la comparación entre la
evolución de la Unidad Reajustable de Alquileres y el Índice
de Precios al Consumo.
 El
plazo beneficia al inquilino, mínimo dos años
(contractual) y un año de prórroga legal posterior al plazo
contractual.
 La propia ley establece ciertas exclusiones del régimen estatutario a saber:
 Alquiler de viviendas por temporada como son las que se ubican en zonas
balnearias ( Desalojo en 15 días);
 Alquiler de viviendas a arrendatarios que integren un núcleo habitacional
cuyos ingresos mensuales líquidos sean superiores al equivalente a 200
Unidades Reajustables (U$S 5.300).
 Arrendatarios que integren un núcleo habitacional que sean sujetos pasivos
del Impuesto al Patrimonio, con un patrimonio fiscalmente ajustado superior
al equivalente a 3.000 Unidades Reajustables (U$S 79.400).
 Arrendamientos superiores a 70 Unidades Reajustables (U$S 1.850).
 Arrendatarios que no habiten la finca en forma efectiva y continuada durante
seis meses consecutivos sin causa razonable, o que hubiera satisfecho en otra
sus necesidades de vivienda (Desalojo en plazo de 60 días).
Régimen de Libre Contratación
 Los arrendamientos amparados a la libre contratación, no
están sujetos al plazo previsto en el régimen estatutario, lo
típico es que sean de un año.
 El precio puede ser fijado en pesos uruguayos o indexados por
otros parámetros diferentes a las de la unidad reajustable de
alquileres según los períodos que convengan las partes.
 Puede fijarse el precio en moneda extranjera.
 Los arrendamientos que se rigen por la libre
contratación, no gozan de la prórroga legal del año
posterior al vencimiento del plazo contractual ni del
plazo mínimo.
 En consecuencia, el régimen de libre contratación
significa que el propietario y el arrendatario acuerdan el
precio y el plazo del alquiler.
 El precio se establece en función de la oferta y la
demanda.
Plazos de Desalojos
 Tanto para el régimen estatutario como para el de libre
contratación, en caso de incumplimiento en el pago del
arrendamiento, el plazo de desalojo es de 20 días corridos.
 El arrendatario podrá oponer excepciones en un plazo de 10
días hábiles.
 Las excepciones que se pueden interponer son las siguientes:
 La incompetencia del tribunal;
 Defecto en el modo de proponer la demanda;
 Falta de legitimación del actor.
 En el caso de vencimiento de plazo del contrato, los plazos
para el desalojo son:
 1 año en el caso de los arrendamientos bajo el régimen
estatutario;
 6 meses en el caso de los arrendamientos bajo libre
contratación, si el proceso de desalojo se inicia dentro del
mes de vencido el arriendo( Fuente: Ley Nº 8.153).
Normativa del Código Civil
 El arrendamiento es un contrato por el que una
persona (arrendador) se obliga a procurar a la otra
(arrendatario) el uso y goce temporal de una finca, a
cambio del pago de un precio (alquiler).
 Es un contrato bilateral, oneroso, consensual.
 Plazo: es un contrato de cumplimiento continuado
con un plazo máximo de 15 años.
Extinción del Contrato
 Por Receso Unilateral, cuándo el contrato no haya
establecido plazo o cuándo éste venció – Aplica el plazo de
desalojo.
 Rescisión por Incumplimiento:
 Por falta de pago: Desalojo (20 días).
 Otro tipo de incumplimientos del inquilino – Rescisión del
Contrato de Arrendamiento a través de un juicio ordinario.
3
Garantías de Alquiler
Garantías de Alquiler
 La Legislación Uruguaya prevé diversas formas de garantías de
alquiler:
• Depósito de hasta cinco meses de arrendamiento ( Art. 38 de la
Ley Nº 14.219);
• Fiador personal;
• Garantías de la Contaduría General de la Nación o ANDA
(Asociación Nacional de Afiliados);
• Fondo de Garantía de Alquiler del MVOTMA en convenio con la
Contaduría General de la Nación.
• Avales otorgados por empresas aseguradoras.
 Estas
modalidades conviven
necesidades del mercado.
y
atienden
distintas
 Las modalidades que van ganando la preferencia de los
inquilinos son las garantías otorgadas por la CGN (entidad
estatal), el Fondo de Garantía del Ministerio de Vivienda y
la otorgada por la entidad privada, ANDA.
Ventajas de las Garantías
concedidas por la CGN, FGA, ANDA.
 Son concedidas por organismos estatales como la CGN o
el FGA o entidades privadas con una fuerte tradición
mutual.
 Reducen el costo de arrendar tanto para el inquilino
como para el propietario.
 Las primas que cobra ANDA por el servicio son: 2% más
IVA para el Administrador; 3% IVA incluido para el
Propietario; 3% IVA incluido para el inquilino.
 La prima que cobra la CGN es el 3% sobre el precio
mensual.
 En el caso del FGA, 24% de cuota inicial y 3% mensual.
 Garantizan el pago de desperfectos al propietario previa
confección del inventario.
 Garantizan hasta el 30% de los ingresos del inquilino el
FGA, hasta el 40% , ANDA y hasta el 50% de los ingresos,
la CGN.
 En todos los casos, nos referimos a salarios o jubilaciones
sujetos a retención.
 Redactan el contrato sin costo tanto para el inquilino
como para el propietario.
Antigüedad de los Servicios de
Garantía de Alquiler
 El Servicio de Garantía de Alquiler tanto de la Contaduría General de la
Nación como el de ANDA se brindan desde hace varias décadas.
 En el caso de la CGN es un organismo estatal adscripto al Ministerio de
Economía y Finanzas.
 ANDA es una asociación civil sin fines de lucro que opera en el ámbito
privado y constituye un emprendimiento mutual que permite mediante la
ayuda mutua constituir un fondo para atender requerimientos de garantías
de sus asociados.
 El Fondo de Garantía del Ministerio de Vivienda se constituyó en 2006, en
convenio con la Contaduría General de la Nación. A fines del 2011, se
otorga un convenio tripartito incorporando a la Agencia Nacional de
Vivienda para ampliar la cobertura a todo el país.
FGA del Ministerio de Vivienda
 El Fondo de Garantía de Alquiler del MVOTMA requiere para su
otorgamiento el cumplimiento de ciertos requisitos, a saber:
 Contar con un ingreso líquido de hasta 100 U.R. (U$S 2.650);
 No ser propietario de bienes inmuebles en el mismo departamento
en que se solicita la garantía;
 Monto máximo para el alquiler es de 21 U.R. (U$S 555);
 No puede superar el 30% de los ingresos;
 Otorga un certificado de Garantía de Alquiler y el contrato se firma
en la Contaduría General de la Nación.
Garantía de Alquiler para Jóvenes
Los requisitos son los siguientes:
 Tener entre 18 y 29 años y estudiar o trabajar.
 Contar con un ingreso líquido, individual o colectivo de hasta 100 U.R.
 En caso de grupos, pueden ser de hasta 5 personas y con un mínimo de




ingreso colectivo de 30 UR.
No ser propietario de bienes inmuebles en el mismo departamento en que
se solicita la garantía.
El monto máximo para alquilar es de 22.5 UR (U$S 595) y no puede superar
el 40% de los ingresos del titular o titulares.
No ser funcionario público ni jubilado o pensionista.
Otorga un certificado de Garantía de Alquiler y el contrato se firma en la
Contaduría General de la Nación.
 Los dos componentes normativos claves para la
relevancia de la garantía de alquileres lo constituyen:
 A - la prelación absoluta en la retención del alquiler
de los ingresos salariales o jubilatorios del
arrendatario;
La Ley Nº 17.829 del 18 de setiembre de 2004 ordenó
las distintas facultades de retención que se otorgaron
a instituciones públicas y mutuales con fines sociales
determinando prelaciones y órdenes de prioridad.
B - la facultad del desalojo en un plazo breve (30 días) del
arrendatario incumplidor que permite a la entidad
garantizante deshabitar la finca y entregarla al propietario
(Fuente: art. 24, inciso 2 del Decreto Ley Nº 14.219).
Normalmente el promedio de recuperación del inmueble
es de 5 a 6 meses.
Finalización de Contrato de Fianza
 Cuando el arrendatario cesa en su situación laboral, la CGN o
ANDA le intiman la sustitución de garantía dado que no le
podrán retener el alquiler.
 En este caso, el inquilino puede abonar directamente el
alquiler en las oficinas de la CGN o ANDA.
 Si la CGN o ANDA no pueden percibir el alquiler, promueven
desalojo con plazo de 30 días y luego van a la etapa de
lanzamiento.
 Los juicios de desalojo esporádicamente culminan en un
lanzamiento.
 En general, o el inquilino abona su deuda o rescinde el
contrato de común acuerdo con el propietario.
Datos sobre Desalojos y
Lanzamientos de ANDA
Mes
Año
Desalojos
Lanzamientos
Año
Desalojos
Lanzamientos
Febrero
2014
78
19
2015
167
20
Marzo
2014
101
21
2015
58
23
Abril
2014
97
21
2015
81
25
Mayo
2014
151
36
2015
114
26
Junio
2014
101
28
2015
147
35
Julio
2014
89
13
2015
138
12
Agosto
2014
121
26
2015
107
24
Setiembre
2014
64
34
2015
144
34
Octubre
2014
117
24
2015
102
51
Noviembre
2014
82
20
2015
66
29
Diciembre
2014
42
17
2015
122
30
Totales
2014
1043
269
2015
1246
309
Subsidio para arrendar
 La Ley 19210 del 29/04/2014 dispuso un subsidio para acceder
a soluciones de vivienda destinado a trabajadores formales
jóvenes.
 Requisitos:
 Trabajador formal de entre 18 y 29 años, dependientes o
independientes.
 Tener una cuenta de ahorro para vivienda.
 No se podrán realizar retiros durante la vigencia del programa.
 Depositar en no menos de 18 meses desde su apertura por
montos superiores a 500 UI cada uno.
 No registrar retiros desde la fecha de apertura de la cuenta.
 Beneficios:
 Ahorro destinado a compraventa de inmueble, con destino
vivienda.
 Arrendatario de inmueble con destino a vivienda.
 Aporte de dinero equivalente al 30% del saldo final
computable (suma de todos los depósitos hasta finalizado
el cuarto año de vigencia del programa).
 Tope mensual: 750 UI.
¡Muchas gracias por su atención!