Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sevilla (Sala de lo

Máster en Política Territorial y Urbanística.
Instituto Pascual Madoz.
Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sevilla (Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección 4ª).Sentencia núm. 1354/2008 de 30 diciembre
Jurisdicción: Contencioso-Administrativa
Recurso contencioso-administrativo núm. 1095/2002
Ponente: Ilmo. Sr. D. javier rodríguez moral
El TSJ de Andalucía estima el recurso contencioso -administrativo interpuesto contra Acuerdos del
Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Cádiz de 15 -04-2002, sobre fijación del justiprecio.
SENTENCIA
Ilmos. Sres.
D. José Ángel Vázquez García.
D. Guillermo Sanchis Fernández Mensaque.
D. Javier Rodríguez Moral.
En Sevilla, a 30 de diciembre de 2008.
La Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso Administrativo con sede en Sevilla del Tribunal
Superior de Justicia de Andalucía, formada por los Magistrados que al margen se expresan, ha visto
en nombre del Rey el recurso 1095/2002número, seguido entre las siguientes partes
DEMANDANTE: Dª Frida , D. Luis Pedro y Dª Sofía
DEMANDADAS: ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO (JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACIÓN
FORZOSA DE CÁDIZ// GERENCIA MUNICIPAL DE URBANISMO DE JEREZ DE LA FRONTERA .
A N T E C E D E N T E S DE H E C H O
PRIMERO
En su escrito de demanda la parte actora interesa de la Sala, dicte sentencia anulatoria de los
acuerdos adoptados en su sesión de 15 de abril de 2002 por el Jurado Provincial de Expropiación
Forzosa de Cádiz en los expedientes NUM000 , NUM001 y NUM002 , que confirmaron en reposición
los acuerdos de 12 de noviembre de 2001 , dictados en la deter minación del justiprecio de una serie
de parcelas, sitas en Jerez de la Frontera y expropiadas por el Ayuntamiento para el proyecto
denominado " Sistema General de Espacios Libres en Polígono 4 -P.A.U-1 "FERNANDO PORTILLO" Finca nº NUM003 .
SEGUNDO
En su contestación las parte demandadas , solicitaron que se dictase sentencia desestimando el
recurso interpuesto.TERCERO
Por auto de 2 de febrero de 2006 se acordó recibir a prueba el presente recurso a prueba.
CUARTO
Señalado día 22 de diciembre de 2008 para la votación y fallo del presente recurso, ha tenido
efecto en el día designado, habiéndose observado las prescripciones legales. -
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Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. D. Javier Rodríguez Moral. F U N D A M E N T O S DE D E R E C H O
PRIMERO
El recurso de reposición contra el acuerdo del Jurado recaído en el expediente NUM004 fue
interpuesto por la Sra. Sofía , figurando en el mismo otros interesado, como expresamente reconoce
el encabezamiento de la resolución que lo resuelve, sin objeción o reparo del Jurado a examinar el
fondo del asunto en su integridad, más allá del interés de la recurrente, lo que debe entenderse
como un reconocimiento extrajudicial de legitimación que ahora no cabe discutir en vía judicial.
Por imperativo del principio de congruencia, que nos obliga a juzgar dentro del límite de las
pretensiones formuladas por las partes y de los motivos que fundamenten el recurso y la oposición artículo 33 de la Ley 29/1998 , reguladora de la Jurisdicción Contencioso -Administrativa -, el ámbito
del presente recurso debe ceñirse a discutir sobre el valor del suelo expropiado, ya que es el único
elemento de los que componen la indemnización señalada por el Jurado del que discrepa efectiva y
razonadamente la demanda.
El denominador común de todos los acuerdos recurridos es que el Jurado Provincial de
Expropiación,al tratarse de parcelas calificadas urbanísticamente como Sistema General de Espacios
Libres, dado que la ponencia de valores catastrales no refleja valor de repercusión, recurre al uso de
valores unitarios constatados en el expediente de expropiación para aplicar el artículo 28.1 de la Ley
6/1998, de 13 de abril .
En suma, en lo que atañe al valor del suelo, la cuestión litigiosa puede resumirse en lo siguiente:
se trata de determinar cuáles son los valores catastrales que deben tenerse en cuenta para la
obtención del justiprecio del inmueble expropiado, dado que la parte recurrente no se conforma con
la aplicación del valor unitario de repercusión efectuada por la Administración, resultan te de la
Modificación de la Ponencia Complementaria, aprobada el 25 de junio de 1998. por la Gerencia
Territorial del Catastro. De este modo se plantea una cuestión que no resulta enteramente
novedosa, puesto que no es la primera ocasión en que este Tribun al se ha enfrentado a la necesidad
de determinar el del justiprecio de fincas urbanas sitas en Jerez de la Frontera, y expropiadas por el
Ayuntamiento para el proyecto denominado "Sistema General de Espacios Libres en Polígono 4 P.A.U-1 "FERNANDO PORTILLO", hasta el punto de que la sentencia que ahora se dicta recoge, en lo
esencial, los pronunciamientos de otra anterior, de 30 de junio de 2008, que puso fin, estimándolo
parcialmente, al recurso 725/2002, interpuesto contra la tasación de una finca sujeta a l mismo
régimen urbanístico que las de los recurrentes, por contener la más pormenorizada, aunque no la
única (puesto que debe contarse con la sentencia de 3 de abril de 2008, en el recurso 1096/2002),
exposición del Tribunal sobre este tema.
SEGUNDO
. La resolución del recurso exige pronunciarse acerca de si a la hora de tasar el valor del suelo
(cuya situación urbanística entendemos se corresponde con la de suelo urbanizable programado)
hay que estar la aplicación de los valores de la ponencia catastral , o si, por el contrario, hay que
reconocer que estamos ante un supuesto en el que, por pérdida de vigencia de los valores de las
ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas
tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, lo procedente es prescindir de los mismos y recurrir a los
valores de repercusión obtenidos por el método residual.
Por tanto, la parte recurrente imputa al acuerdo del Jurado la vulneración de los criterios legales
de valoración previstos en el artículo 27 de la Ley 6/1998 , de 13 de abril , del Suelo y Valoraciones,
cuestión a resolver sobre la base de las siguientes consideraciones.
Parece claro que la valoración catastral es consecuencia de una operación urbanística de mayor
calado encaminada a la obtención de suelo para sistemas generales por vía expropiatoria .
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Descrita a grandes rasgos, la obtención del suelo necesario para la ejecución de este tipo de
infraestructuras venía regulado en el Texto Refundido 1/ 1992, de la Ley sobre el Régimen del Suelo
y Ordenación Urbana --- que pese a haber sido declarado inconstitucional (STCO 61/1997)
conformaba el derecho positivo aplicable a la fecha de las actuaciones, por expresa asunción del
legislador autonómico andaluz (Ley 1/1997 ) de la fo rma siguiente: En suelo urbano las áreas de
reparto correspondientes podían incluir el suelo adscrito a esta clase de uso, o excluirlo para su
gestión diferenciada --- art. 94.1 in fine y 94.3 --- aunque a la vista de este último artículo un sector
doctrinal había concluido que la regla general era que los terrenos destinados a sistemas generales
estuviesen excluidos de las áreas de reparto, en cuyo caso el modo ordinario de obtención era el de
expropiación forzosa.
Y en suelo urbanizable la regla era la i nclusión en las áreas de reparto del suelo destinado a los
sistemas generales, aunque fuera posible su exclusión de las unidades de ejecución --- art. 206 --- ,
siendo la expropiación compatible con la ocupación directa de los terrenos .
A lo largo de los procesos desarrollados ante este Tribunal ha quedado establecido con claridad
que los valores catastrales aplicados por el Jurado resultan de la Modificación de la Ponencia
Complementaria, aprobada el año 1996. por la Gerencia Territorial del Catastro, do cumento que, de
todos modos vino a incorporar valores unitarios del suelo arrastrados desde el año 1987 y
actualizados conforme a los coeficientes contenidos en las sucesivas leyes de Presupuestos
Generales del Estado.
Así pues, no consta que se hayan manejado valores básicos de repercusión, ahora bien, el
señalamiento de un valor catastral unitario no tiene que tomarse como un capricho o un mecanismo
deliberado para minorar el precio de las expropiaciones; por el contrario, la previsión de este tipo de
valor se halla prevista en la normativa catastral, más concretamente, en el Real Decreto 1020/1993
de 25 de junio , por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de
valores del suelo y de las construcciones para determinar el val or catastral de los bienes inmuebles
de naturaleza urbana.
Lo que se define como valor unitario está pensado para el caso de darse alguna de las
circunstancias enumeradas en su Norma 9.1: escasa actividad inmobiliaria, reducido suelo urbano, y
adscripción del suelo catastrado a dotaciones o sistemas generales. No obstante, debe tenerse en
cuenta que las actuaciones expropiatorias , inclusive el señalamiento del justiprecio se llevan a cabo
bajo la vigencia del texto inicial de la Ley 6/1998 , y que sólo a partir de la redacción introducida por
la Ley 10/2003, de 20 de mayo se hizo mención, a estos efectos, a los valores unitarios como módulo
valorativo aplicable: " En el supuesto de que la ponencia establezca para dicho suelo valores
unitarios, el valor del suelo se obtendrá por aplicación de éstos a la superficie correspondiente. Sin
necesidad de pormenorizar en las diferencias entre uno y otro, se dejará apuntado que el valor
unitario se refiere a unidades monetarias por metro2 de suelo y el de repercusión a unidades
monetarias por metro2 de superficie construida . En todo caso, en estricta aplicación de la normas
sobre valoración de la Ley del Suelo vigentes a la fecha de inicio del expediente de justiprecio
tenemos que admitir la necesidad de recurrir al método residual, en concordancia, por cierto con lo
fallado en los recursos contencioso-administrativos antes indicados, interpuestos contra acuerdos
expropiatorios recaídos sobre suelos de similar clasificación y calificación sitos en el término
municipal de Jerez de la Frontera, sin perjuicio de aprovechar nuevamente esta oportunidad para
concretar más detenidamente nuestras razones.
Aunque quizás deba añadirse que hubiera sido mejor empezar enjuiciando lo que supone el que
el valor unitario aplicado por el Jurado venga a ser el resultado de actualizar un valor catastral
derivado de la Propuesta de Valores aprobada en 1986, pero actualizado de acuerdo con los
correspondientes coeficientes incluidos en las sucesivas Leyes de Presupuestos, de modo que los
750 pts/m2 se convierten en la cantidad de 1.190 pts/m2, procedimiento que se antoja insuficiente
a los efectos de traducir la modificación de las circunstancias urbanísticas experimentadas por los
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suelos expropiados, que pasaron de estar integrados en la U nidad de Ejecución (U.E 11) a estar
destinados a Sistemas Generales, pues evidente que la actualización de valores catastrales
tradicionalmente recogidas en la Ley de Haciendas Locales --- actualmente, artículo 32 de la Ley del
Catastro Inmobiliario --- no tiene por qué asumir modificaciones intrínsecas del suelo; pero más aun,
tan importante como esta disquisición es reparar que el informe (doc. UNO) de la Gerencia
Territorial del Catastro unido a la contestación a la demanda explica, por un lado, los suel os del
Polígono NUM005 que continuaban afectos a la Unidad de Ejecución no sufrían variación alguna,
indicando el valor básico de repercusión en polígono (VBR, que se obtiene, justamente por el
método residual: art.9.2 RD 1020/1993 ) y el valor unitario bá sico (VUB) que les correspondían, pero
que por contraste, para las zonas destinadas a Sistema General de Espacios Libres el valor asignado (
VUC , valor unitario de calle) era exactamente igual al establecido tanto para el Polígono NUM006 /
A, B,S.G ES, como para las zonas destinadas a este mismo uso e incluidas en otros polígonos fiscales
de diferente uso predominante.
De esta forma, es la propia Administración la que viene a reconocer que el valor unitario
finalmente utilizado por el Jurado es el resulta do de tratar al suelo destinado a espacios libres como
ajeno a la actuación de transformación localizada en la Unidad de Ejecución, que es donde se
concentran los usos residenciales que en un momento dado terminarán materializándose, lo que a
las claras supone que los propietarios de los suelos destinados a espacios libres un tratamiento
distinto al dispensado a los otros titulares incluido en el ámbito de desarrollo o reforma en curso,
cuando lo cierto es que su aportación al proceso de creación de ciudad es equivalente, si bien es
algo tan azaroso como la decisión de ubicar en sus terrenos sistemas de puro servicio colectivo lo
que les priva de recibir el equivalente que reciben los otros propietarios.
Una solución de este tipo entra en colisión con la fi losofía de la Ley 6/1998 , de 13 de abril ,
incluso en su redacción original, como prueba, por ejemplo, que al abordar la valoración de terrenos
a los que no se atribuye aprovechamiento lucrativo le garantice --- hablamos del art. 25 de la Ley
6/1998 ,redactado por Ley 53/2002 , --- bien el aprovechamiento tipo previsto en el ámbito de
equidistribución o gestión al que esté adscrito el suelo --- lo la actualmente vigente Ley 7/2002, de
Ordenación Urbanística de Andalucía entiende por aprovechamiento medio p or cada metro
cuadrado de suelo perteneciente a un área de reparto ---, bien la media ponderada de los
aprovechamientos predominantes del polígono fiscal en que el suelo carente de aprovechamiento
está incluido --- art. 29 Ley 6/1998 ---para de este modo, garantizar que todos los propietarios
involucrados en el desarrollo o reforma de la urbe obtengan el mismo porcentaje de edificabilidad,
con independencia de que su suelo se destine a infraestructuras o servicios de interés general local .
Es evidente que en este caso, el valor aplicado por el Jurado se basa en la ruptura del principio
general deducido de lo anteriormente expuesto, que se evidencia al repasar la hoja de callejero
completa del Polígono NUM005 , y constatar las diferencias de valor entre los suelos residenciales y
los suelos afectos a espacios libres. Lo hasta ahora razonado, añadido a que en las ocasiones en que
este Tribunal ha abordado cuestiones de parecida naturaleza, sus pronunciamientos se han
encaminado a garantizar que la valoración de suelos expropiados por destinarse a la ejecución de
sistemas generales se equipare a los suelos llamados a soportar productos inmobiliarios lucrativos,
sirve para que anulemos en este extremo los acuerdos del Jurado, por infracción de las principios
valorativos implícitos en la Ley 6/1998, de 13 de abril .
TERCERO
Por tanto, no puede decirse que el presente recurso esté huérfano de los datos necesarios para
obtener en sede judicial el valor del suelo, una vez que conocemos la superficie expropiada, el valor
de repercusión( 37,07 €/m2) y el aprovechamiento patrimonializable ( 0,90 x 0,345) , que debe ser
objeto de una última corrección tendente a descontar el porcentaje legalmente establecido de
cesión obligatoria, como corresponde a su naturaleza de suelos urbanos, sin urbanización
consolidada.
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Por tanto, enfrentados a la opción de aplicar como valor de garantía el catastral que aplicado al
suelo antes de la Modificación de la Ponencia criticada, o el que arroje el método de residual,
debemos inclinarlos por esta ultima, por fidelidad a lo dispuesto en el artículo 27.3 de la Ley 6/1998,
de 13 de abril. Con esto no terminan, sino que empiezan los cálculos necesarios para integrar la
formula correspondiente, que resulta incompleta si no se conoce el aprove chamiento o el valor del
producto inmobiliario final del que, por sustracción de costes y beneficios, se obtiene el valor
residual del suelo.
En cuanto a lo primero, entendemos que basta reproducir lo expuesto en la sentencia de 30 de
junio de 2008, en el que, al hilo de los informes técnicos entonces aportados al recurso dijimos que
"Tampoco compartimos el criterio de aplicar un aprovechamiento urbanístico de 0,645 m2t/m2s,
considerando que el que éste sea el promedio de los aprovechamientos tipo de las á reas con el uso
y topología residencial predominante en suelo urbano no impide recordar que en el artículo 29 de la
Ley 6/1998 se recurre a medias ponderadas de aprovechamientos en el supuesto de suelos no
incluidos en un determinado ámbito de gestión , lo que conduce a pensar que ya incluso en su
redacción inicial, la solución de la Ley era que los que si estuviesen incluidos , el aprovechamiento
tenía que ser el previsto previsto en dicho ámbito, que es lo que sucede en este caso, en el que el
área de reparto al que se adscriben los suelos expropiados tienen asignado un aprovechamiento tipo
de 0,345, que es el que entendemos legalmente aplicable.
Y en cuanto al valor del producto inmobiliario final, es necesario señalar que en el recurso
725/20002, por razones estrictamente procesales, no fue posible , ni tomar en consideración el
módulo de VPO( vivienda de protección oficial, del mismo modo que tampoco se pudo establecer
una estimación razonable de los costes de urbanización, porque el Arquitecto informan te sustituyó
la formula reglada --- art. 30 Ley 6/1998 --- sobre deducción de gastos pendientes de urbanización
por otra sin respaldo legal, consistente en compensar los costes correspondientes por la renuncia a
actualizar los precios máximo de venta permitidos por la Consejería correspondiente para viviendas
de VPO.
No sucede lo mismo en este caso, en el que ,afortunadamente, la prueba practicada en este
recurso posibilita la aplicación " in situ" del método residual, al contar con una pericia ajustada a las
regla legales de valoración, de la que es autor el perito Arquitecto judicialmente designado
Es cierto que en el expediente figuran otros informes correctamente confeccionados, como por
ejemplo, el del también Arquitecto Sr . Sebastián , pero si estam os insistiendo en la necesidad de
dispensar a los dueños del suelo destinado a la ejecución de sistemas generales un tratamiento lo
más homogeneizado posible con el de los propietarios de suelo destinado a usos lucrativos( lo que
explica que en el recurso 725/2002, la solución finalmente adoptada consistiese en remitir al Jurado
la cuantificación de los extremos pendientes, exigiendo que tuviese en cuenta el valor del producto
inmobiliario predominante en el Área de Reparto/Polígono NUM005 , NUM007 ), tenem os que
asumir --- entre otras cosas, porque este hecho no ha sido desmentido por la parte perjudicada por
su falsedad --- que el valor más representativo del suelo viene dado por las transmisiones realizadas
por la GMU de parcelas acogidas al régimen de vi viendas de protección oficial, de ahí que no exista
ahora inconveniente en adoptar como precio del producto inmobiliario final el máximo de venta de
ese tipo de vivienda, del que hay que deducir los gastos de urbanización, tarea siempre
comprometida de no tener a mano la documentación precisa, pero que el autor del informe salva
con una estimación que no se antoja desmesurada ni desproporcionada, y que por tanto, aceptamos
por asemejarse a la habitualmente manejada por los profesionales del ramo de la valor ación
inmobiliaria que informan ante este Tribunal.
Por tanto, no puede decirse que el presente recurso esté huérfano de los datos necesarios para
obtener en sede judicial el valor del suelo, una vez que conocemos la superficie expropiada, el valor
de repercusión( 37,07 €/m2) y el aprovechamiento patrimonializable ( 0,90 x 0,345) , que debe ser
objeto de una última corrección tendente a descontar el porcentaje legalmente establecido de
Máster en Política Territorial y Urbanística.
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cesión obligatoria, como corresponde a su naturaleza de suelos urbanos, sin urbanización
consolidada.
Y entonces resulta que:
a) el valor del suelo de la parcela valorada en el expediente NUM000 responde al siguiente
cálculo: 2729,06 m2 x x 37,07 €/m2 x0,90 x 0,3105 m2t/m2s, lo que arroja la cifra de 31.412 €, esto
es, 5.225.909 pesetas.
b) el valor del suelo parcela valorada en el expediente NUM001 responde al siguiente cálculo:
2845,75 m2 x x 37,07 €/m2 x 0,3105 lo que equivale a 32.755 €, esto es , 5.449.360 pesetas.
c) el valor del suelo de la parcela valorada en el ex pediente NUM002 responde al siguiente
cálculo: 15.193 m2 x 37,07 €/m2 x 0,3105 lo que asciende a 174.875 €, esto es, 29.093.254 pesetas.
CUARTO
Con mantenimiento, por consentidos, de los pronunciamientos del Jurado relativos a
construcciones y plantaciones, conforme a lo expuesto en el primer fundamento de esta sentencia.
QUINTO
Sin costas, y con los intereses sobre la cantidad que definitivamente se determine en concepto de
justiprecio que se calculen con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa.
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. FALLAMOS :
Que debemos estimar y estimamos el recurso contencioso 1095/2002 interpuesto por Dª Frida ,
D. Luis Pedro y Dª Sofía y en su nombre y representación el Procurador Sr. Campos Vázquez contra
los acuerdos adoptados en su sesión de 15 de abril de 2002 por el Jurado Provincial de Expropiación
Forzosa de Cádiz en los expedientes NUM000 , NUM001 y NUM002 , confirmando en reposición los
anteriores, acuerdos de 12 de noviembre de 2001, que anulamos parcialmente, sustituyendo los
valores del suelo expropiado que en ellos figuran por los consignados en el fundamento de derecho
tercero de esta sentencia, a cuyo pago condenamos a la Administración, con los intereses que sobre
la cantidad que definitivamente se determina en concepto de justiprecio se calculen con arreglo a la
Ley de Expropiación Forzosa. Con mantenimiento de los pronunciamientos del Jurado relativos a
construcciones y plantaciones.
Sin costas .
Y a su tiempo con certificación de esta sentencia para su cumplimiento, devuélvase el expediente
administrativo al lugar de procedencia.
Así por esta nuestra sentencia que se notificará en legal forma a las partes, definitivamente
juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.