S/Ref.: TAMISA N/Ref.: 2012314041-ICET 14/16Fecha: Enero 2014 aseper Gestión del Riesgo y el Siniestro, S.L. B-95367686 INFORME CARROCERÍAS TAMISA VALORACIÓN DE IMPACTO DEL TRASLADO DE SUS INSTALACIONES Y BIENES ACTUALMENTE EXISTENTES EN EDIF. SITO EN RIBERA DE ZORROTZAURRE Nº 46 K BILBAO JUNTA DE CONCERTACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN 1 PENINSULA DE ZORROTZAURRE BILBAO C/ Colón de Larreátegui, nº 13-2º dcha. 48009 – Bilbao Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 2 ÍNDICE DEL INFORME Pag. - Resumen ejecutivo 3 1.- Objeto del Informe 7 2.- Alcance del trabajo realizado 7 3.- Criterios de valoración 8 3.1.- 4.- 3.1.2.- 8 Locales en arrendamiento Respecto a las instalaciones productivas 8 3.3.- Respecto a la repercusión de la actividad productiva 9 3.4.- Optimización de resultados 9 3.5.- Fecha de referencia para los cálculos 10 Identificación de la industria 4.2.- 6.- 8 3.2.- 4.1.- 5.- Respecto a los edificios 10 Descripción de la situación física 10 4.1.1.- 13 Planos de ubicación Somera descripción de los inmuebles 10 4.2.1.- 16 Detalle de las instalaciones Valoración del traslado 16 5.1.- Maquinaria e instalaciones 16 5.2.- Lucro cesante 17 Valoración por arrendamientos 17 6.1- 17 Cálculo de la capitalización por rentas 7.- Resumen de la valoración 18 8.- Limitaciones al alcance 18 Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 3 RESUMEN EJECUTIVO DE LA VALORACIÓN DE LOS EDIFICIOS El objeto de este informe es calcular el coste del traslado de las carrocerías TAMISA propiedad de D. Miguel Ángel Ruiz Fernández con D.N.I.14245547 sitos en la Calle Ribera de Zorrotzaurre, 46 K dentro de la Península de Zorrotzaurre en Bilbao (Vizcaya). FINCA REPARCELACIÓN 17. DEUSTO SAN IGNACIO CANAL DE DEUSTO OLABEAGA RIA DEL NERVIÓN A la fecha actual y según el Registro de la Propiedad de Bilbao nº1 los edificios objeto de nuestra intervención son TITULARIDAD de Dña. ANTONIA SAINZ PEREDA con N.I.F. nº 72391052R en el caso de la finca 26079 de DEUSTO-A con referencia catastral 01240001 017, a la cual también corresponde la finca colindante, que según el propietario de Talleres Tamisa, que ocupa ambos locales en régimen de Arrendatario, es propiedad de la misma. Se ubican en una finca situada en la citada dirección, en la denominada Península de Zorrotzaurre. En la visita efectuada a los edificios en cuestión observamos que en la actualidad se ejerce la actividad de reparación de chapa, saneado y pintura de camiones, furgonetas y autobuses, bajo la denominación comercial de TALLERES TAMISA, sin instalaciones complejas, salvo una cabina de pintura. Se limita nuestra valoración a los contenidos de los edificios, maquinaria e instalaciones básicas independientes del edificio, sin tener en cuenta ningún otro valor añadido. Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 4 01240001 017 CEL A1 PAR 5 4,89 PAR 16,1 2 PAR CEL CEL A1 6 A1 4 16,4 0 01240001 017 PAR CEL A PAR 15 PAR CEL A1 4 CEL A 16 6,36 2,04 13,56 Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 5 Vista de las fachadas principales Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 6 Los valores resultantes, son los que seguidamente se indican: CARROCERÍAS TAMISA propiedad de D. MIGUEL ANGEL RUIZ FERNÁNDEZ Año 2014 Traslado de los mobiliarios industriales, de la maquinaria y las existencias 16.330,00 € TOTAL VALORACIÓN 16.330,00 € ASEPER S.L. Álvaro Vadillo Maltrás Director General Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 7 1.- OBJETO DEL INFORME Hemos sido requeridos por la JUNTA DE CONCERTACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN 1 de la PENÍNSULA DE ZORROTZAURRE DE BILBAO, con sede en la calle Colón de Larreátegui, nº 13 - 2º dcha. de Bilbao (48009), para la realización del estudio presupuestario denominado “VALORACIÓN ECONÓMICA DE PÉRDIDAS Y COSTES PRODUCIDOS POR EL TRASLADO DE LA INDUSTRIA DE RAZÓN COMERCIAL CARROCERÍAS TAMISA ” sitos calle Ribera de Zorrotzaurre, 46 K de Bilbao, siendo el titular del colindante, según la propiedad de Talleres Tamisa, de la misma persona, aun cuando no figura Nota en el Registro de la Propiedad de Bilbao. Los trabajos realizados se han concretado en la valoración y proyección de pérdidas y costes que estimamos se producirán por el traslado de CARROCERÍAS TAMISA de la que es titular D. Miguel Ángel Ruiz Fernández con DNI 14245547, sita en la Ribera de Zorrotzaurre nº 46 K, en la Península de Zorrotzaurre de Bilbao, a otra ubicación (por el momento indeterminada pero en un área no superior al del propio municipio o adyacentes en un radio aproximado de 20 Km.), siendo el objeto de nuestra intervención, el costo de la implantación del “Inmovilizado” de la propia empresa en la nueva ubicación. También han sido tenidas en cuenta las consecuencias que la afectación del negocio pudiera tener por la interrupción de la producción a experimentar durante el tiempo en el que se ejecute el referido traslado. Todas las valoraciones anteriores están referidas a una situación de traslado de la industria con el fin de que ésta pueda continuar desarrollando su actividad fabril en otra ubicación distinta a la que actualmente ocupa, sin perjudicar su cuota de mercado, es decir, tratando de que se produzca la mínima interferencia posible en su producción y costos, en tal situación de traslado. 2.- ALCANCE DEL TRABAJO REALIZADO Nuestro trabajo se ha basado en la observación y el conocimiento de los inmuebles sitos en la dirección antes indicada, y que serán convenientemente descritos más adelante. A tal fin, hemos procedido a la realización de una visita de inspección a dichas instalaciones, a su identificación, y medición. Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 8 3.- CRITERIOS DE VALORACIÓN 3.1.- RESPECTO A LOS EDIFICIOS: Los locales – naves – se encuentra arrendado a terceros. 3.1.2.- LOCALES EN ARRENDAMIENTO: D. MIGUEL ANGEL RUIZ FERNÁNDEZ es arrendatario de Los locales que ocupan las dos naves descritas y que en el contrato recogen de arrendamiento una superficie de 280 metros cuadrados. En la primera se realizan los trabajos propios de un taller de carrocería del automóvil y en la segunda dedicada a carpintería de madera. Se nos aporta un “Contrato de Arrendamiento” que adjuntamos, firmado en fecha 9 de enero de 1989 en la que figuran como Arrendatarios el citado señor. Como Arrendador aparece DÑA. ANTONIA SAINZ PEREDA con sede en el Grupo Miramar , 1º D, de Sestao (Bizkaia). 3.2.- RESPECTO A LAS INSTALACIONES PRODUCTIVAS: 1. Han sido tenidos en consideración los recursos propios del taller, la necesidad de asistencias externas, tales como medios auxiliares de elevación, de transportes normales y especiales, etc., etc., así como los costes necesarios para los desmontajes y montajes de dichos bienes, con la correspondiente puesta a punto y pruebas para su correcta puesta en marcha y posterior funcionamiento, manteniendo con ello la misma capacidad productiva actual. 2. De esta forma, hemos partido del supuesto de tratar de trasladar la mayor cantidad de elementos y equipos posibles, prescindiendo únicamente de los que, por sus características específicas no permiten dicho desplazamiento, como, por ejemplo, pudieran ser el cableado eléctrico, las conducciones de distribución de agua, etc. 3. Lo anterior ha sido completado con el cálculo del coste de adecuación que requerirá en la nueva ubicación, la adaptación de dichas instalaciones y bienes a las normativas y reglamentos que se encuentren en vigor. Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 9 4. Hemos considerado que la empresa puede aprovechar para hacer el traslado el periodo vacacional del mes de agosto en que se cierra el taller, por lo que no sufriría un trastorno productivo. 3.3.- RESPECTO A LA REPERCUSIÓN DE LA ACTIVIDAD PRODUCTIVA: Realizándose el traslado durante fechas de cierre del taller, no supondrá una interferencia con su actividad y atención y prestación de servicios a sus clientes. 3.4.- OPTIMIZACIÓN DE RESULTADOS: Adicionalmente, hemos efectuado un estudio de optimización económica de dicho traslado, descartando los movimientos de elementos cuyo coste de intervención, junto con el de la repercusión económica resultante de la mayor inactividad que se derive de ellos, sería superior al de su reemplazo. El cálculo de las indemnizaciones por traslado de actividad los hemos estimado teniendo como referencia el método de coste, que se desglosa en los siguientes conceptos: A.- Gastos de traslado de material: Desmontaje de mobiliario y demás enseres posibles. Carga de enseres, útiles de negocio y elementos recuperables posibles. Transporte. Descarga. Montaje y reinstalación de los elementos recuperables. Colocación de enseres y útiles de negocio. Deterioro o pérdida de existencias a causa del trabajo. B.- Gastos de apertura: Honorarios facultativos de Arquitecto y Aparejador o Arquitecto Técnico por las obras de adaptación y acondicionamiento del nuevo local. Tasas municipales. Licencias de obras. Licencia de apertura. Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 10 C.- Gastos de instalación: Electricidad. Fontanería. Saneamiento. Acondicionamiento y ventilación. Aire comprimido. Refrigeración. Protección contra incendios. Otros. 3.5.- FECHA DE REFERENCIA PARA LOS CÁLCULOS: En la actualidad, no se ha concretado la fecha en la que tendría que efectuarse el cambio de ubicación de la industria y, consecuentemente, los cálculos realizados quedarían sometidos a esta variable. Resulta evidente que es preciso efectuarlos sobre alguna fecha de referencia, por lo que, atendiendo al tiempo mínimo que en cualquier caso sería necesario para localizar la nueva ubicación y construir y/o adecuar los nuevos edificios a ocupar, etc., entendemos que podría efectuar el traslado de la actividad del taller en cualquier momento aprovechando una baja de la actividad que es bien controlada por la empresa que está en el negocio de la automoción y puede hacer coincidir la mudanza con un momento de baja actividad, o bien aprovechando periodos vacacionales. No obstante, dado que en el estudio realizado hemos partido de los costes actuales para dicho traslado, el resultado obtenido está referido al propio ejercicio actual 2012, del que habrá que partir para su proyección a la fecha real en que se ejecute el traslado. 4.- IDENTIFICACIÓN DE LA INDUSTRIA 4.1.- DESCRIPCIÓN DE LA SITUACIÓN FÍSICA Los edificios objeto de estudio se ubican dentro de la FINCA DE DEUSTO-A con Nº 26079 correspondiente al Registro de la Propiedad de Bilbao nº 1, inscrita en Tomo 1458, Libro 411, Folio 128 Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 11 y que según la descripción de la Nota Simple es: Nave o Pabellón Industrial Numero Once (..) que tiene una superficie aproximada de 180 metros y linda: al norte con y al este con terreno del Banco Vizcaya, S.A.; al sur con dichos terrenos destinados a caminos por donde tiene su acceso; y al oeste con pabellón o nave numero 10. Dada la descripción de la finca, entendemos que se corresponde con las parcelas 14 y 16 que se incluyen en los planos de la página 4 de este informe. Los edificios se engloban dentro de la FINCA REPARCELACIÓN Nº 17 con la siguiente: Referencia Catastral: 01240001 017 Superficie Registral: 180,00 m 2 Superficie Registral Edificada: 194,25 m 2 Superficie Catastral: 2 381,16 m Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 12 4.1.1.- PLANOS DE UBICACIÓN DEUSTO SAN IGNACIO CANAL DE DEUSTO OLABEAGA RIA DEL NERVIÓN Finca Catastral con ref: 01240001 017 en la que se engloban las edificaciones objeto de la valoración. 01240001 017 CEL A PAR 15 4,89 PAR 16,1 2 PAR C ELA 16,4 0 14 CEL A 16 Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 13 01240001 017 PAR CEL A1 PAR 5 PAR CEL A CEL 16 6,36 2,04 13,56 A1 4 4.2.- SOMERA DESCRIPCIÓN DE LOS INMUEBLES La finca consta de una superficie registral de 180,00 metros cuadrados, y en ella se ubican como se ha citado las edificaciones objeto de este estudio. Corresponden al nº 46 K de la Calle Ribera de Zorrotzaurre de Deusto y tienen acceso por la calle en cuestión Nave 1. Parcela 14. Se ha medido “in situ” una superficie en planta de 122,25 metros cuadrados (25,00 de largo por 4,89 de ancho) y es diáfana. La altura aproximada en cumbrera es de 5 metros. Dispone de iluminación natural en cubierta a través de lucernarios. La solera es de hormigón armado. El edificio dispone de las instalaciones mínimas de alumbrado y fuerza. Dispone de una pequeña oficina en entreplanta de hormigón armado con escalera de acceso. Su estado de conservación es deficiente. Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 14 Vistas Generales: Nave 2. Parcela 16 Se ha medido “in situ” una superficie en planta de 53,97 metros cuadrados. La altura aproximada en cumbrera es de 3,5 metros. Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 15 Los cierres son de ladrillo lucido sin pintar al exterior. La solera es de hormigón armado. El edificio no dispone de instalaciones, salvo el alumbrado. Su estado de conservación interior es adecuado y el exterior es deficiente. Vistas Generales: Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 16 4.2.1 DETALLE DE LAS INSTALACIONES A la fecha de nuestra inspección los edificios no hemos podido establecer la existencia de instalaciones reseñables. 5.- VALORACIÓN DEL TRASLADO 5.1 MAQUINARIA E INSTALACIONES TALLERES TAMISA se encuentra dedicado a la reparación de chapa y mecánica de automóviles en general. Para ello cuenta con un elevador de columnas, y una cabina de obra de pintura, con diverso equipamiento de maquinaria manual, equipos de soldadura, compresor, etc., etc., y herramienta, todo ello de un taller propio de estas características. En la nave contigua la maquinaria es la propia de una carpintería, con sierras de cinta y combinada, regruesadora, y tres tornos de diversas características. También se utiliza como almacén de material diverso. El planteamiento del traslado se basa en el siguiente fundamento que entendemos que es clave para la viabilidad del proyecto: Consideramos que es preciso realizar una actuación intensiva y prácticamente simultánea sobre todas la maquinaria, dado que son pocas máquinas y que tan solo la cabina de pintura se pueden considerar fija, siendo necesaria la actuación de mecánico-electricista sobre el elevador, compresor y maquinaria de carpintería. Prácticamente todo el resto de maquinaria y herramienta son elementos móviles. La cabina de pintura no se puede desplazar por lo que valoramos una instalación similar en el nuevo emplazamiento. Por otra parte, hemos de tener en consideración que su peso y no excesiva voluminosidad requieren de grúas y elementos auxiliares, incluidos los transportes, de capacidad baja. Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 17 Hemos efectuado el cálculo del coste del traslado sobre la totalidad de su maquinaria e instalaciones. Los resultados obtenidos son los siguientes: Traslado de maquinaria Mobiliario e instalaciones Desmontaje y montaje de la maquinaria y cabina de pintado Traslado de mobiliario, almacén y oficinas Transportes y medios auxiliares TOTAL VALORACIÓN Valoración / € 13.250,00 600,00 2.480,00 16.330,00 TOTAL INDEMNIZACION POR MAQUINARIA E INSTALACIONES: Eur. 16.330,00 5.2.- LUCRO CESANTE – IMPACTO ECONÓMICO DEL TRASLADO PARA EL MANTENIMIENTO DE LA ACTIVIDAD PRODUCTIVA En este apartado, hemos tenido en cuenta el proceso de trabajo de la empresa, lo que nos ha permitido identificar que la dificultad de mantener una respuesta óptima a sus clientes pasa por realizar una mudanza lo más rápidamente posible para agrupar el periodo no productivo tanto como sea posible y hacerlo coincidir con el periodo de menor actividad bien por bajas del trabajo o aprovechando las épocas vacacionales del mes de agosto en que se cierra el taller por vacaciones según hemos podido comprobar. Como en nuestro estudio se considera la posibilidad de realizar el cambio en menos de una semana, contando con que en el destino se tuviera todas las instalaciones de enganche previamente preparadas, con lo que no se perdería servicio. 6.- VALORACIÓN POR ARRENDAMIENTOS En base a los datos anteriormente reflejados relativos al arrendamiento del local, establecemos: 6.1.- CALCULO DE LA CAPITALIZACIÓN POR RENTAS Conforme a la documentación aportada, el arrendatario está pagando por el arrendamiento a Dña. Antonia Saiz de Pereda por importe neto de 790,47 €, de fecha 9 de enero de 1989 y duración 5 Ref/ 2012314041 TAMISA Pág. 18 años, habiéndose seguido pagando con las actualizaciones hasta nuestros días. Entendemos que el contrato es rescindible, por lo que no procede indemnización por diferencia de rentas. 7.- RESUMEN DE LA VALORACIÓN En base a las conclusiones obtenidas en este estudio, ciframos que el impacto el valor de los edificios que nos ocupa es de: CARROCERÍAS TAMISA propiedad de D. MIGUEL ANGEL RUIZ Año 2014 FERNÁNDEZ Traslado de los mobiliarios industriales, de la maquinaria y las existencias 16.330,00 € TOTAL VALORACIÓN 16.330,00 € En base a las conclusiones obtenidas en este estudio, ciframos que el impacto del valor del traslado de la maquinaria e instalaciones que nos ocupa es de 16.330,00 € 8.- LIMITACIONES AL ALCANCE Debemos dejar bien sentado que, tal y como se expone a lo largo de este Informe, la presente valoración trata de reflejar el coste de los edificios en su ubicación de Zorrotzaurre, en Bilbao. Atentamente, ASEPER, Gestión del Riesgo y el Siniestro, S.L. Álvaro Vadillo Maltrás Director General Imanol Anasagasti Gestión y Coordinación Roberto de la Prieta Ing. Téc. Obras Públicas