Informe del Mercado de Oficinas

Oficinas
Informe del Mercado
de Oficinas
Resumen ejecutivo
Enero 2010
2010
Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del
mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza,
otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación
con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo.
Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier
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parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por
Aguirre Newman.
Queda prohibido el envío o difusión de este trabajo sin el consentimiento de Aguirre Newman
Enero 2009
Estudio del Mercado de Oficinas. Madrid y Barcelona
1.- La coyuntura general del mercado
Una vez concluído el primer año de recesión económica desde 1993, España finaliza
2009 con la tasa de desempleo más elevada de la Eurozona
y con el riesgo de
experimentar en 2010 una revisión a la baja del “rating” de su deuda soberana por
parte de las principales agencias de calificación crediticia. Sin embargo, es preciso
señalar que durante el último trimestre del ejercicio se ha observado una tendencia
hacia la estabilización de aquellos indicadores económicos de nuestro país que habían
sufrido un fuerte ajuste en los primeros seis meses del año.
En lo que al mercado de oficinas se refiere, el segundo semestre de 2009 ha confirmado
el cambio de tendencia que ya fue identificado durante el segundo trimestre del año. De
este modo, la contratación bruta ha crecido de forma intersemestral un 27% y un 10% en
Madrid y Barcelona respectivamente. El hecho principal que explica dicho cambio de
tendencia ha sido la mejora de la espectativa empresarial junto con una condiciones
económicas mas favorables para los usuarios.
El otro aspecto que caracteriza la actividad del mercado de oficinas en INVERSIÓN ha
sido el cambio de tendencia a la baja de la tasa de rentabilidad exigida por el inversor.
Este hecho ha supuesto la consolidación de los niveles de precio euros/m2 del ejercicio
2008, como consecuencia de un menor riesgo de inflación a la vista de que la
recuperación económica no se estima sea tan inminente como se había previsto por el
consenso de analistas.
A continuación se detalla la evolución anual de los principales parámetros del mercado
de oficinas de Madrid y Barcelona en el último ejercicio 2009:
MADRID
Variables Clave
2008
Stock (m2)
Absorción Bruta (m2)
Absorción Bruta /Stock (%)
Desocupación (%) a 31 de Diciembre
Desocupación CDN (%) a 31 de Diciembre
Desocupación DEC (%) a 31 de Diciembre
Precio Medio de Alquiler 2º Sem 09 CDN (€/m2/mes)
Precio Medio de Alquiler 2º Sem 09 DEC (€/m2/mes)
Nueva Oferta (m2)
Rentabilidad Inicial CDN (%)
Rentabilidad Inicial DEC (%)
2009
11.554.436
11.919.615
491.270
4,3%
7,1%
8,8%
8,2%
38,95
18,49
337.356
6%
6,6%
312.653
2,6%
9,2%
8,8%
10,9%
30,67
14,42
365.179
5,8%
6,9%
BARCELONA
Variación (%)
2008
2009
3%
5.319.024
5.581.155
349.778
6,6%
7,7%
2,6%
14,0%
22,20
16,50
351.876
6%
6,6%
202.233
3,6%
11,3%
2,9%
23%
18,00
14,75
242.131
5,8%
6,9%
-36%
-38%
29%
0%
32%
-21%
-22%
8%
-2%
5%
Variación (%)
5%
-42%
-45%
47%
11%
64%
-19%
-11%
-31%
-2%
5%
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Enero 2009
Estudio del Mercado de Oficinas. Madrid y Barcelona
2.- Conclusiones
A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe.
Mercado de Madrid
•
El stock de oficinas alcanza a 1 de Enero de 2010 los 11.919.615 m², lo que supone
una estabilización de la oferta al mostrar un crecimiento interanual de tan sólo el
3%.
•
Se producirá una reducción de la nueva oferta en edificios de nueva construcción o
rehabilitación para los años 2010 y 2011 con respecto a periodos anteriores.
•
Mejora el volumen de absorción bruta en el segundo semestre del año, la demanda
efectiva creció en un 27% respecto del primer semestre de 2009, alcanzando los
174.880 m². La contratación acumulada para el total del año alcanzó los 312.653
m² , un 36% inferior al volumen total de 2008.
•
Continua el aumento generalizado de la desocupación en todas las zonas pasando
del 8,4 en Julio 2009 al 9,2% en Enero de 2010. En la actualidad se encuentran
disponibles 1.100.000 m² de oficinas en edificios de uso exclusivo.
•
Continúa el descenso generalizado de los precios en todas las zonas. Durante el
segundo semestre de 2009 se ha producido un descenso del 17,5% en las rentas
medias con respecto al segundo semestre del año 2008. A pesar de esto cabe
destacar que durante el segundo semestre de 2009 el descenso de las rentas ha
sido sesiblemente inferior en porcentaje a los primeros seis meses del año (7,9%).
Mercado de Barcelona
•
El stock de oficinas alcanza los 5.581.155 m², de los que el 38% se localiza en las
zonas periféricas de la ciudad (DEC y OUT).
•
La previsión de nuevos proyectos para los años de 2010 y 2011 es de 305.787 m²
cifra muy inferior a las estimaciones realizadas en 2008. Este dato de nueva oferta
es clave para la evolución del mercado de oficinas en Barcelona en los próximos
años.
•
Se ha producido una recuperación de la contratación durante el segundo semestre
del año, con un aumento del 10,2% respecto del primer semestre. La contratación
acumulada anual se situó en 202.232 m², lo que supone un descenso del 42%
respecto al 2008.
•
La tasa de desocupación de la ciudad representa el 11,3% del stock; situándose por
encima del 20% en las zonas periféricas (DEC y OUT).
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Estudio del Mercado de Oficinas. Madrid y Barcelona
•
Descenso pronunciado de los precios medios de alquiler en todas las zonas. Se ha
producido un descenso del 12,6% en los últimos 12 meses y un 3,4% en los últimos
6 meses.
Mercado de Inversión
•
En 2009 el volumen de inversión total en el mercado de oficinas de Madrid y
Barcelona alcanzó los 1.013 millones de euros, lo que representa un descenso
interanual del volumen transaccional del 38%. Madrid representó el 64% del
volumen.
•
El inversor privado un ejercicio más ha vuelto a ser el protagonista del mercado,
acaparando el 60% del volumen de Madrid y el 71% de Barcelona.
•
El precio euro/m2 se mantiene constante respecto a 2008, hecho que evidencia que
la bajada de rentas está teniendo un impacto limitado en los precios de venta.
3.- Perspectivas
A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado de oficinas de Madrid y
Barcelona.
Mercado de Madrid
•
Reducción de la oferta futura en los próximos 2 años. Se estima que durante el 2010
entren al mercado 252.830 m², una cifra muy similar a la prevista incialmente para
2011. De los nuevos proyectos cabe destacar la entrada al mercado de Torre Cristal
en el Distrito de Negocios.
•
Para el total del año 2010, pese a la incertidumbre económica se espera que la
contratación mejore ligeramente con respecto a 2009 pudiendo situarse en torno a
los 340.000. m².
•
En cuanto a la disponibilidad en el mercado, creemos que se comportará de una
forma más estable a lo largo del 2010, aumentando ligeramente en el Distrito de
Negocios.
•
Dados los niveles de desocupación actuales y futuros así como la escasa fortaleza de
la demanda, los precios van a continuar ajustándose a lo largo de 2010, si bien el
porcentaje de reducción será menor al registrado en 2009.
Mercado de Barcelona
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Estudio del Mercado de Oficinas. Madrid y Barcelona
•
Durante los próximos 12 meses, los nuevos proyectos que se incorporarán al
mercado totalizarán
184.167 m² , destacando que el 73% de dichos proyectos
entrarán en la zona descentralizada.
•
Dada las circunstancias económicas actuales, se espera que se produzca un ligero
incremento en la contratación que podría situarse en torno al 10%, calculando que
la absorción total para 2010 se sitúe en torno a los 220.000 m².
•
Se espera que se siga incrementando la desocupación en todas las zonas de
Barcelona, si bien en menor cuantía que durante el último año excepto en la zona
Descentralizada donde se incorporan un gran número de proyectos.
•
Como consecuencia del futuro incremento de la tasa de desocupación, se espera
que los precios continuen con un descenso generalizado, si bien, dichos descensos
serán más acentuados en las zonas donde se registren unas tasas de disponibilidad
más elevadas.
Mercado de Inversión
La actividad en el mercado de inversión se reactivará en 2010 debido a los tres factores
que se mencionan a continuación:
•
El descenso de los precios medios de alquiler en el mercado de usuarios está
reflejándose de forma progresiva en una valoración del euro/m² un 40% más
ajustada que en los máximos de 2007. En estos niveles si se descuenta una mayor
actividad transaccional para 2010.
•
Existe una necesidad de tesorería a corto plazo por parte de determinados
vendedores que motivará una mayor flexibilidad negociadora en 2010.
•
Se esta observando de forma progresiva una mayor concurrencia de bancos
internacionales en las ofertas de financiación de compra-venta de oficinas.
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