TALLER “VALOR DE TASACION” Sesion No. 1 Econ. Mirella Alferrano D’Onofrio CONCEPTOS GENERALES QUE SE DEBE TENER EN CUENTA EN LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES AFECTADOS POR LA EXPROPIACION PARA EJECUTAR OBRAS DE INFRAESTRUCTURA (LEY NR. 30025) Definición del valor Expropiaciones Lucro Cesante Daño Emergente Métodos de Estudio de mercado Métodos de la Rentabilidad Aplicada a la indemnización (Método del valor presente), (TIR) Método del Valor Agregado (EVA) 2 ¿QUE ES EL VALOR? Existen muchas interpretaciones del valor pero, desde la perspectiva del economista, el valor no es otra cosa que el grado de utilidad o aptitud de las cosas para proporcionar bienestar o deleite o para satisfacer necesidades. 3 CONCEPTOS SOBRE EL VALOR 1. 2. 3. 4. 5. Difícil apreciación y precisión No es entendido por todos de igual forma. El sentido de aplicación es muy diferente en uno y otro caso. El entendimiento varía de una persona a otra. Es muy sensible a los fines, circunstancias, condiciones de cada caso. 4 CONCEPTOS SOBRE EL VALOR La utilización y aplicación del valor exigen no sólo conocimientos de ingeniería, sino también: económicos, financieros y legales. De la mejor estimación del valor dependerá en gran parte el éxito de las operaciones en cada una de las etapas que se tenga que seguir en cuanto se llegue a la decisión de la transacción comercial. El bien que no se haya podido vender en cualquier etapa de su oferta, significa por lo general que el valor de tasación no ha respondido a los valores reales de mercado. 5 CONCEPTOS SOBRE EL VALOR El término “valor de los bienes”, se debe considerar bajo lo siguiente: Concepto de apetencia de posesión Medida con los probables rendimientos, beneficios y/o satisfacciones que estos nos pueden brindar. Aprovechamiento de su uso. Toma en cuenta de indicadores o factores de ubicación, estado y uso probable. 6 CONCEPTOS SOBRE EL VALOR Existe una variedad impresionante del término valor: Valor contable Valor residual Valor de mercado Valor de uso Valor real Valor de reposición 7 CONCEPTOS SOBRE EL VALOR Valor de venta Valor de tasación Valor arancelario Valor estimado Valor de edificación Valor comercial. 8 CONCEPTOS SOBRE EL VALOR Valor subjetivo Valor sentimental Valor de apetencia Valor oficial Valor de realización Valor reglamentario Valor justo o justo valor 9 VALOR MÁXIMO LEGAL - Es el precio máximo de venta de una vivienda fijado por la Dirección Nacional de Construcción del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. 10 VALOR DE REPOSICIÓN - Valor de reposición o de reproducción de un bien inmueble es el coste de reproducción a los precios actuales de mano de obra y materiales 11 VALOR DE LIQUIDACIÓN - Valor de un bien inmueble si se tuviera que vender en un plazo relativamente corto en condiciones insuficientes de promoción y publicidad 12 VALOR EN RENTA - Valor de un bien inmueble con base a su capacidad de producir rentas o beneficios 13 VALOR EN VENTA - Valor de un bien inmueble resultado de una compraventa: puede no coincidir con el valor de mercado cuando el vendedor o comprador han intervenido con apremios o por razones de coyuntura 14 Valor de un bien inmueble tomando como base el coste de producción 15 VALOR EN USO - Valor en uso o de utilidad de un bien inmueble con base a su capacidad de satisfacer necesidades 16 VALOR URBANÍSTICO CATASTRAL Es el establecido en la legislación sobre régimen del suelo y valuaciones. Decreto Supremo No. 287-68-HC O el planeamiento aporta los aprovechamientos urbanísticos mientras que su monetarización se efectúa de acuerdo a la normativa catastral (Municipalidades) 17 VALORES TRIBUTARIOS - VALOR TRIBUATARIO ES EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES A EFECTOS FISCALES DIVERSIDAD DE VALORES FISCALES IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES URBANA RÚSTICA IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS 18 Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. - DE MAYOR Y MEJOR USO El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor 19 - DE SUSTITUCIÓN El valor de un inmueble ES EQUIVALENTE al de otros activos de similares características sustitutos de aquél 20 - DE ANTICIPACIÓN El valor de un inmueble que se encuentra EN EXPLOTACIÓN ECONÓMICA es función de las expectativas de rentas que previsiblemente proporcionará en el futuro 21 22 EXPROPIACION DEFINICION: La expropiación consiste en la extinción definitiva del derecho de dominio. Es un procedimiento administrativo por el cual el Estado, en atención al interés público, dispone para sí la transferencia del bien de un particular, entregando a éste, a cambio, la respectiva indemnización. 23 ELEMENTOS DE LA EXPROPIACION 1)Elemento final Utilidad Publica 2) Elemento objetivo Es el bien expropiable, pueden ser objeto de expropiación todos los bienes necesarios para la satisfacción de la utilidad pública. 24 3) Elemento subjetivo Son las partes intervinientes: Sujeto activo puede ser: Poder Ejecutivo Sujeto pasivo pueden ser: Los Posesionarios, Dueños de los Bienes. 4) Elemento material Es la indemnización económica debida al expropiado, en virtud del sacrificio impuesto, en función del interés público. 25 UTILIDAD PUBLICA UTILIDAD PÚBLICA: obras y servicios a cargo de entes públicos. Concepto que implica la transferencia necesaria del bien en su integridad al dominio público. Se consideran causas de utilidad pública: I.- El establecimiento, explotación o conservación de un servicio público. II.- La apertura, ampliación o alineamiento de calles, la construcción de calzadas, puentes, caminos y túneles para facilitar el tránsito urbano y sub urbano. 26 III.-El embellecimiento, ampliación y saneamiento de las poblaciones y puertos, la construcción de hospitales, escuelas, parques, jardines, campos deportivos o de aterrizaje y de cualquier obra destinada a prestar servicios de beneficio colectivo. 27 LAS INDEMNIZACIONES PARA EL CASO ESPECÍFICO DE EXPROPIACIONES EXPROPIACION EN ZONA URBANA Valorización del predio a expropiar El costo por M2 del terreno de acuerdo a la ubicación del predio a expropiarse, se discrimina por distrito. El Giro económico del predio: puede ser netamente vivienda, comercio , esto influenciara mucho para la indemnización por la expropiación del predio La zonificación del predio a expropiarse, tendencias de mejoras del entorno del predio, expectativas económicas, limitaciones, oportunidades 28 EXPROPIACION EN ZONA URBANA • Niveles socio económicos de los habitantes del predio. • Comportamiento del mercado en el entorno del predio a expropiarse 29 EXPROPIACION EN ZONA RURAL ◦ Identificación de la tierra donde está ubicado el predio a expropiarse, puede ser tierra eriazas y/ o agrícolas ◦ Valorización del predio a expropiar, tal como está. ◦ El costo por M2 del terreno de acuerdo a la ubicación del predio a expropiarse, se discrimina por departamento, distrito, zona, etc. ◦ De ser zona agrícola: se debe estimar el volumen de producción, periodo de producción (cosechas), la inversión realizada, el periodo del retorno del capital a recuperar, expectativa de vida de los semovientes (ganado, aves, etc.), la producción obtenida de los semovientes. ◦ Si el predio a expropiarse es solamente pastizales. ◦ Si el predio a expropiarse puede ser zona minera, aquí tiene un valor agregado (futuros ingresos y riquezas a explotarse). 30 EXPROPIACIONES Teniendo presente con estos factores, recién se podrá a efectuar las Indemnizaciones por expropiaciones, que vendrían a ser la determinación de Daño Emergente y el Lucro Cesante. 31 32 DAÑO EMERGENTE Pérdidas que pueden afectar a una de las partes al haberse producido un suceso dañino, derivado del incumplimiento esperado de una relación entre las partes vinculadas. El incumplimiento proporciona una base para el cálculo de una reparación económica que incluye una compensación monetaria hacia el demandante o parte afectada 33 DAÑO EMERGENTE Dicha compensación reemplaza las pérdidas asumidas por la parte afectada. El daño emergente se estima contablemente a través de la suma de costos fijos, costos hundidos y gastos en contingencias, relacionados en la realización del suceso dañoso. 34 DAÑO EMERGENTE Hay daño emergente cuando un bien económico (dinero, cosas, servicios) salió o saldrá del patrimonio de la víctima. Es el egreso patrimonial, el desembolso. Está representado por los beneficios dejados de percibir al haberse producido un suceso dañino. 35 DAÑO EMERGENTE El daño emergente corresponde al valor o precio de un bien o cosa que ha sufrido daño o perjuicio. Cuando el bien o la propiedad de una persona ha sido dañada o destruida por otra, estamos ante un daño emergente, y la indemnización en este caso será igual al precio del bien afectado o destruido. 36 LUCRO CESANTE El cumplimiento esperado de una relación entre las partes vinculadas con el suceso dañino proporciona una base para el cálculo del perjuicio que debe resarcirse a la víctima del suceso de acuerdo con el valor de desempeño que se esperaría que razonablemente pudiera tener en el futuro la víctima. 37 LUCRO CESANTE Dicho resarcimiento suele reemplazar a los beneficios que habría obtenido en el futuro la víctima, colocándola en la posición en que se habría encontrado si la otra parte de la relación del suceso dañino hubiera cumplido con sus obligaciones. 38 LUCRO CESANTE El lucro cesante se estima calculando el valor descontado del flujo futuro de ingresos netos derivado del desempeño razonablemente esperado de la víctima del suceso dañino. 39 LUCRO CESANTE Hay lucro cesante cuando un bien económico que debía ingresar en el curso normal de los acontecimientos, no ingresó ni ingresará en el patrimonio de la víctima. El lucro cesante es el no ingreso patrimonial, la pérdida sufrida, la ganancia frustrada. El lucro cesante consiste en la frustración de una ganancia o de la utilidad que haya dejado de percibir sea la víctima de un delito o un acreedor de una obligación por el incumplimiento de lo acordado. 40 LUCRO CESANTE El lucro cesante hace referencia al lucro, al dinero, a la ganancia, a la renta que una persona deja de percibir como consecuencia del perjuicio o daño que se le ha causado. 41 LUCRO CESANTE El lucro cesante es una forma de daño patrimonial que consiste en la pérdida de una ganancia legítima o de una utilidad económica por parte de la víctima o sus familiares como consecuencia del daño, y que ésta se habría producido si el evento dañoso no se hubiera verificado. 42 LUCRO CESANTE El lucro cesante ocurre cuando hay una pérdida de una perspectiva cierta de beneficio. Por ejemplo, el comerciante cuya mercancía ha sido destruida puede reclamar el precio de la misma, así como el beneficio que hubiera obtenido. 43 CRITERIOS DE VALUACIÓN Y TASACIÓN 44 TASACION O VALUACION Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito valuador realiza inspección ocular del bien, lo estudia, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Tasaciones 45 PRINCIPIOS DE LA VALORACIÓN 46 EXIGENCIAS TRANSPARENTE HOMOGÉNEO LIBRE COMPETENCIA PERFECTA 47 - DE TEMPORALIDAD El valor de un inmueble ES VARIABLE a lo largo del tiempo 48 METODOLOGIAS 49 METODOS DE ESTUDIO DE MERCADO 50 METODO DE ESTUDIO DE MERCADO INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS I.- ANTECEDENTES El Estacionamiento, materia del informe, se hizo a través de Contrato de Compra-Venta de fecha 21 de Agosto del 2012, fue adquirido por la suma de S/.21,976.50 Nuevos Soles, el contrato fue de 24.00M2. La constructora ha entregado un parqueo de 12.00M2, es decir, el 50% del área señalada en el contrato suscrito por las partes. Cuando se firmó el contrato por un estacionamiento para vehículos, parqueo de 24.00M2, eso implicaba la entrega de 02 estacionamientos (12.00M2 por cada estacionamiento). Según Reglamento Municipal establece que para un Departamento de más de 120 M2 es necesario tener un doble estacionamiento. El Departamento del solicitante es de 128.17 m2. 51 II.- OBJETO DE LA PERICIA Consiste en determinar el Daño Emergente y el Lucro Cesante, como consecuencia del incumplimiento de la entrega del estacionamiento de 24.00 m2 habiendo entregado solamente 12 m2. 52 DETERMINACION DEL DAÑO EMERGENTE Para determinar el Daño Emergente se ha considerado el costo promedio del estacionamiento de la zona donde está ubicado el inmueble. Cuantificación Económica: Teniendo en consideración el estudio del mercado inmobiliario de la zona circundante al inmueble, a su acceso a vías principales, zonificación, infraestructura y equipamientos urbano. 53 DETERMINACION DEL DAÑO EMERGENTE Se ha considerado un Valor Unitario del Terreno (Estacionamiento) de S/.2,800.00 por m2 Por tanto: VE = 12.00 m2 x S/.2,800.00 VE = S/.33,600.00 54 DETERMINACION DEL DAÑO EMERGENTE El incumplimiento proporciona una base para el cálculo de una reparación económica que incluye una compensación monetaria hacia el demandante o parte afectada. Dicha compensación reemplaza las pérdidas asumidas por la parte afectada, estableciéndose para el presente caso como Daño Emergente el importe de Treinta y Tres Mil Seiscientos y 00/100 Nuevos Soles (S/.33,300.00) 55 DETERMINACION DEL LUCRO CESANTE Para determinar el Lucro Cesante se ha considerado el Costo de Oportunidad dejado de percibir por Alquiler de un estacionamiento no entregado, por el incumplimiento del contrato suscrito con fecha 21 de agosto de 2012. El Costo de Oportunidad dejado de percibir por Alquiler de un estacionamiento por el periodo de septiembre del 2012 a septiembre del 2013, considerándose como alquiler de 12 horas diarias, se estima en lo siguiente: 56 DETERMINACION DEL LUCRO CESANTE Ingresos dejados de Percibir por Alquiler Periodo Alquiler Alquiler Alquiler Por Hora Por Día por Mes S/. S/. S/. sep-12 2.00 24.00 720.00 oct-12 2.00 24.00 720.00 nov-12 2.00 24.00 720.00 dic-12 2.00 24.00 720.00 ene-13 2.00 24.00 720.00 feb-13 2.00 24.00 720.00 mar-13 2.00 24.00 720.00 abr-13 2.00 24.00 720.00 may-13 2.00 24.00 720.00 jun-13 2.00 24.00 720.00 jul-13 2.00 24.00 720.00 ago-13 2.00 24.00 720.00 sep-13 2.00 24.00 720.00 Total 9,360.00 57 DETERMINACION DEL LUCRO CESANTE El lucro cesante está representado por los beneficios dejados de percibir al haberse producido un suceso dañino, el cálculo del perjuicio que debe resarcirse al solicitante por el estacionamiento no entregado, colocándola en la posición en que se hubiera cumplido la Empresa Inmobiliaria con entregar el Estacionamiento al solicitante, habría obtenido un beneficio, estableciéndose un Lucro Cesante de Nueve Mil Trescientos Sesenta y 00/100 Nuevos Soles (S/.9,360.00). 58 CONCLUSION Se concluye que la Indemnización por Daños y Perjuicios asciende al importe total de CUARENTIDOS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y 00/100 NUEVOS SOLES (S/.42,960.00) de los cuales son: 1. Por DAÑO EMERGENTE: TRENTITRES MIL SEISCIENTOS Y 00/100 NUEVOS SOLES (S/. 33,600.00). Por LUCRO CESANTE: NUEVE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y 00/100 NUEVOS SOLES (S/.9,360.00). 2. 59 RENTABILIDAD APLICADA A LA INDEMNIZACION COMPARA EL DINERO QUE RECIBE (EL SUJETO PASIVO) DE LA INDEMNIZACION, CON LOS BENEFICIOS O UTILIDADES QUE DEJARIA DE PERCIBIR POR NO POSEER EL BIEN. 60 RENTABILIDAD APLICADA A LA INDEMNIZACION LA INDEMNIZACION DEBE ESTAR EN FUNCION AL VAN Y TIR. 61 RENTABILIDAD APLICADA A LA INDEMNIZACION METODO DEL VALOR ACTUAL NETO 62 METODO DEL VALOR ACTUAL NETO DEVUELVE EL VALOR NETO PRESENTE DE UNA INVERSION A PARTIR DE UNA TASA DE DESCUENTO Y UNA SERIE DE PAGOS FUTUROS. 63 METODO DEL VALOR ACTUAL NETO APLICACIÓN DE TASA REFERENCIAL. TASA PROMEDIO: ACTIVO, PASIVO M/N SNIP APLICA LA TASA DE DESCUENTO DEL 9% 64 METODO DEL VALOR ACTUAL NETO La metodología consiste en descontar al momento actual (es decir, actualizar mediante una tasa) todos los flujos de caja futuros del proyecto. A este valor se le resta la inversión inicial, de tal modo que el valor obtenido es el valor actual neto del proyecto. 65 METODO DEL VALOR PRESENTE VAN MAYOR A 0 VAN MENOR A 0 VAN = 0 ( NO HAY NI GANANCIAS NI PERDIDAS) 66 METODO DEL VALOR ACTUAL NETO AÑOS 1 2 3 FLUJOS 4000 5500 6500 TASA DSCTO. 12% INVERSION 5000 67 RENTABILIDAD APLICADA A LA INDEMNIZACION TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) 68 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) ES LA TASA QUE HACE IGUAL LA INDEMNIZACIÓN CON LAS UTILIDADES DE LOS AÑOS DEJADOS DE PERCIBIR. 69 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) TASA DE DESCUENTO CON LA QUE EL VAN = 0 TASA DE INTERÉS POR MEDIO DE LA CUAL SE RECUPERA LA INVERSIÓN 70 TASA INTERNA DE RETORNO ES UNO DE LOS INDICADORES FINANCIEROS QUE PERMITEN EVALUAR LA POSIBLE RENTABILIDAD DE UN NEGOCIO O PROYECTO, EN FUNCIÓN DE LO QUE SE OBTENDRÁ EN UN PERIODO DE TIEMPO SI SE INVIERTE UNA DETERMINADA CANTIDAD DE DINERO. 71 FÓRMULA DE LA TIR DONDE: T - EL TIEMPO DEL FLUJO DE CAJA I - LA TASA DE DESCUENTO (LA TASA DE RENDIMIENTO QUE SE PODRÍA GANAR EN UNA INVERSIÓN EN LOS MERCADOS FINANCIEROS CON UN RIESGO SIMILAR) . RT - EL FLUJO NETO DE EFECTIVO (LA CANTIDAD DE DINERO EN EFECTIVO, ENTRADAS MENOS SALIDAS) EN EL TIEMPO T. 72 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) SI TIR MAYOR ó IGUAL a R SI AL PROYECTO SI TIR MENOR ó IGUAL a R NO AL PROYECTO R= COSTO DE OPORTUNIDAD 73 EJEMPLO TIR INVERSIÓN EN UN AÑO 0 (CERO) INGRESOS EN AÑOS FUTUROS, AÑOS QUE LLAMAREMOS: AÑO1, AÑO2, AÑO3, AÑO4 Y AÑO5 SUPONGAMOS UNA INVERSIÓN DE $30.000.000 Y UNOS INGRESOS DE $15.000.000, $18.000.000, $20.000.000, $22.000.000 Y $24.000.000. ASÍ, TENDREMOS LO SIGUIENTE: A1: -30.000.000 B1: 15.000.000 C1: 18.000.000 D1: 20.000.000 E1: 22.000.000 F1: 24.000.000 74 TIR ( EXCEL) EN LA CELDA DONDE QUEREMOS DETERMINAR LA TASA INTERNA DE RETORNO, COLOCAREMOS LA SIGUIENTE FÓRMULA: =TIR(A1:F1) 75 76 ANTECEDENTES Alfred Marshall (1880), The Principles of Economics: "Cuando un hombre se encuentra comprometido con un negocio, sus ganancias para el año son el exceso de ingresos que recibió del negocio durante al año menos sus desembolsos en el negocio”. La idea del beneficio residual apareció en la literatura de la teoría contable en las primeras décadas de este siglo; se definía como el producto de la diferencia entre la utilidad operacional y el costo de capital. Peter Drucker en un artículo para Harvard Business Review se aproxima al concepto de creación de valor cuando expresa lo siguiente: "Mientras que un negocio tenga un rendimiento inferior a su costo de capital, operará a pérdidas". no importa que pague un impuesto como si tuviera una ganancia real. 77 Teniendo en cuenta estos antecedentes, ¿por qué la aparición de EVA sólo en los años recientes? La compañía consultora estadounidense Stern Stewart & Co. ha desarrollado una metodología sobre el tema y patentado ese producto denominado EVA como marca registrada, pero que es un concepto general basado en la teoría financiera y económica de muchos años. EVA resume las iniciales en inglés de las palabras Economic Value Added o Valor Económico Agregado en español. EVA, es una utilidad mas estricta, incorpora el costo del capital aportado por los accionistas dentro de las cuentas de resultados. 78 MEDICIÓN DE RESULTADOS BASADA EN EL VALOR Pasivo Acreedores Patrimonio Propietarios Activo Ingresos Operación -Gastos de Operación -Impuestos _________________________ Utilidad Operacional desp. de Impuestos -Cargo por Capital (costo de Capital $) ___________________________ EVA 79 ¿CÓMO CALCULAR EVA? Revisar la información financiera de la compañía. Identificar el capital de la compañía. Determinar el costo de capital. Calcular la utilidad operativa después de impuestos. Calcular el Valor Económico Agregado. 80 REVISAR LA INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA COMPAÑÍA. El punto de partida es la información financiera histórica de la compañía.: Balance Estado de resultados Notas a los estados financieros Determinar la estructura financiera de al menos tres (3) años. 81 IDENTIFICAR EL CAPITAL DE LA COMPAÑÍA. El capital, es uno de los aspectos básicos de la metodología “EVA” es el valor de la inversión, que mantienen los accionistas en el negocio. Puede ser calculado como la suma de las deudas (obligaciones financieras) y patrimonio de la empresa. También es posible establecer el monto del capital a partir del total de activos, restando aquellas obligaciones que no tienen costo (Ejm. cuentas por pagar a proveedores). Se deben considerar como inversiones amortizables las salidas de dinero con el objeto de beneficios a futuro: •Investigación y desarrollo de productos. •Entrenamiento del personal. •Publicidad y promociones de nuevos desarrollos. 82 DETERMINAR EL COSTO DE CAPITAL. Empresa X Pasivo Costo de la deuda $ Patrimonio Costo de Capital $ Activo Costo Capital Empresa En el ámbito financiero , el calculo del costo de capital suele ser realizado con base en el Costo Promedio Ponderado de Capital (WACC iniciales en inglés). 83 CALCULAR LA UTILIDAD OPERATIVA DESPUÉS DE IMPUESTOS. ¿Qué Incluye ? Ventas Menos: Costo de Ventas (Incluye Depreciación)= Menos: Pérdidas-Ganancias Cambiarias por compras de Materias primas Igual : Utilidad Bruta Menos : Más: Gastos de Operación(Incluye Depreciación) Ingresos por intereses cobrados a clientes Igual : Utilidad de Operacion 84 CALCULAR LA UTILIDAD OPERATIVA DESPUÉS DE IMPUESTOS. ¿Qué No Incluye ? Gastos Financieros o intereses Pérdidas-Ganancias cambiarias derivadas de deudas bancarias en dólares Otros Gastos o Ingresos no recurrentes ¿Cúal tasa de impuestos ? Tasa de impuestos Nominal Fórmula de cálculo: Utilidad de Operacion Multiplicada por ( 1 menos tasa de impuestos) 85 CALCULAR EL VALOR ECONÓMICO AGREGADO. EVA Utilidad Operativa después de Impuestos Costo del Capital Valor Económico Agregado 86 CALCULAR EL VALOR ECONÓMICO AGREGADO. Utilidad de Operación : 100.000 Impuestos 30% Activos Totales Pasivos que no pagan intereses Capital invertido Utilidad Operativa después de Impuestos: 70.000 Capital invertido Costo de Promedio 240.000 capital 25% Costo del cap. Inv. 60.000 Valor Económico Agregado 10.000 87 FORMULAS PARA CALCULAR EL EVA EVA= UTILIDAD OPERACIONAL DESPUES DE IMPUESTOS COSTO POR EL USO DE ACTIVOS EL FLUJO DE CAJA LIBRE: FCB= UN + D + I (I) donde, FCB= Flujo de Caja Bruto UN= Utilidad Neta D= Gastos de Depreciación y Amortización de Diferidos I= Gastos de Intereses Una vez determinado el flujo de caja bruto se procede al calculo de FCL (Flujo de Caja Libre) FCL = CFCB – VARIACIÓN KTNO – VARIACIÓN AF(2) Donde, KTNO= Capital de Trabajo Neto Operacional AF= Activo Fijos 88 CAPITAL DE TRABAJO: KT = AC – PC Donde KT = Capital de Trabajo AC= Activo Corriente PC= Pasivo Corriente CAPITAL DE TRABAJO DE OPERACIÓN: KTO = INV + C x C Donde, KTO = Capital de Trabajo de Operaciones INV = Inventarios C xC = Cuentas por Cobrar CAPITAL DE TRABAJO NETO DE OPERACIÓN: KTNO = KTO – C X P Donde, KTNO = Capital de Trabajo Neto de Operación C x P = Cuentas por Pagar a Proveedores y Servicios. 89 Mirella_ad@yahoo.es 90
