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2-Taller-Valuacion-Comercial-Economicosxxx

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TALLER
“VALOR DE TASACION”
Sesion No. 1
Econ. Mirella Alferrano D’Onofrio
CONCEPTOS GENERALES QUE SE DEBE TENER EN
CUENTA EN LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES
AFECTADOS POR LA EXPROPIACION PARA EJECUTAR
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA
(LEY NR. 30025)
Definición del valor
 Expropiaciones
 Lucro Cesante
 Daño Emergente
 Métodos de Estudio de mercado
 Métodos de la Rentabilidad Aplicada a la indemnización
(Método del valor presente), (TIR)
 Método del Valor Agregado (EVA)

2
¿QUE ES EL VALOR?

Existen muchas interpretaciones del valor pero,
desde la perspectiva del economista, el valor no es
otra cosa que el grado de utilidad o aptitud de las
cosas para proporcionar bienestar o deleite o para
satisfacer necesidades.
3
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR
1.
2.
3.
4.
5.
Difícil apreciación y precisión
No es entendido por todos de igual forma.
El sentido de aplicación es muy diferente en uno y
otro caso.
El entendimiento varía de una persona a otra.
Es muy sensible a los fines, circunstancias,
condiciones de cada caso.
4
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR

La utilización y aplicación del valor exigen no sólo
conocimientos de ingeniería, sino también: económicos,
financieros y legales.

De la mejor estimación del valor dependerá en gran
parte el éxito de las operaciones en cada una de las
etapas que se tenga que seguir en cuanto se llegue a la
decisión de la transacción comercial.

El bien que no se haya podido vender en cualquier
etapa de su oferta, significa por lo general que el valor
de tasación no ha respondido a los valores reales de
mercado.
5
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR
El término “valor de los bienes”, se debe considerar bajo
lo siguiente:




Concepto de apetencia de posesión
Medida con los probables rendimientos, beneficios y/o
satisfacciones que estos nos pueden brindar.
Aprovechamiento de su uso.
Toma en cuenta de indicadores o factores de ubicación,
estado y uso probable.
6
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR
Existe una variedad impresionante del término valor:
 Valor
contable
 Valor residual
 Valor de mercado
 Valor de uso
 Valor real
 Valor de reposición
7
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR
 Valor
de venta
 Valor de tasación
 Valor arancelario
 Valor estimado
 Valor de edificación
 Valor comercial.
8
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR







Valor subjetivo
Valor sentimental
Valor de apetencia
Valor oficial
Valor de realización
Valor reglamentario
Valor justo o justo valor
9
VALOR MÁXIMO LEGAL
-
Es el precio máximo de
venta de una vivienda
fijado por la Dirección
Nacional de Construcción
del Ministerio de Vivienda,
Construcción y
Saneamiento.
10
VALOR DE REPOSICIÓN
-
Valor de reposición o de
reproducción de un bien
inmueble es el coste de
reproducción a los precios
actuales de mano de obra
y materiales
11
VALOR DE LIQUIDACIÓN
-
Valor de un bien inmueble si se
tuviera que vender en un plazo
relativamente corto en condiciones
insuficientes de promoción y
publicidad
12
VALOR EN RENTA
-
Valor de un bien inmueble
con base a su capacidad de
producir rentas o beneficios
13
VALOR EN VENTA
-
Valor de un bien inmueble
resultado de una compraventa:
puede no coincidir con el valor
de mercado cuando el vendedor
o comprador han intervenido
con apremios o por razones de
coyuntura
14
Valor de un bien inmueble
tomando como base el
coste de producción
15
VALOR EN USO
-
Valor en uso o de utilidad de
un bien inmueble con base a
su capacidad de satisfacer
necesidades
16
VALOR URBANÍSTICO
CATASTRAL
Es el establecido en la legislación sobre
régimen del suelo y valuaciones.
Decreto Supremo No. 287-68-HC
O el planeamiento aporta los
aprovechamientos urbanísticos
mientras que su monetarización se
efectúa de acuerdo a la normativa
catastral (Municipalidades)
17
VALORES TRIBUTARIOS
-
VALOR TRIBUATARIO ES EL VALOR DE LOS BIENES
INMUEBLES A EFECTOS FISCALES
DIVERSIDAD DE VALORES FISCALES
IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES
URBANA
RÚSTICA
IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES
IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS
IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO
IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS
18
Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc.
-
DE MAYOR Y MEJOR USO
El valor de un inmueble susceptible
de ser dedicado a diferentes usos o
de ser construido con distintas
intensidades edificatorias, es el que
resulta de destinarlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas, al
uso más probable y financieramente
aconsejable, con la intensidad que
permita obtener el mayor valor
19
-
DE SUSTITUCIÓN
El valor de un inmueble ES
EQUIVALENTE al de otros
activos de similares
características sustitutos de
aquél
20
-
DE ANTICIPACIÓN
El valor de un inmueble
que se encuentra EN
EXPLOTACIÓN
ECONÓMICA es función de
las expectativas de rentas
que previsiblemente
proporcionará en el futuro
21
22
EXPROPIACION
DEFINICION: La expropiación consiste en la
extinción definitiva del derecho de dominio. Es
un procedimiento administrativo por el cual el
Estado, en atención al interés público, dispone
para sí la transferencia del bien de un particular,
entregando a éste, a cambio, la respectiva
indemnización.
23
ELEMENTOS DE LA EXPROPIACION
1)Elemento final
 Utilidad Publica
2) Elemento objetivo
 Es el bien expropiable, pueden ser objeto de
expropiación todos los bienes necesarios para
la satisfacción de la utilidad pública.
24
3) Elemento subjetivo
Son las partes intervinientes:
 Sujeto activo puede ser:
 Poder Ejecutivo
 Sujeto pasivo pueden ser:
 Los Posesionarios, Dueños de los Bienes.
4) Elemento material
 Es la indemnización económica debida al expropiado,
en virtud del sacrificio impuesto, en función del interés
público.
25
UTILIDAD PUBLICA
UTILIDAD PÚBLICA: obras y servicios a cargo de entes
públicos. Concepto que implica la transferencia
necesaria del bien en su integridad al dominio público.
Se consideran causas de utilidad pública:
I.- El establecimiento, explotación o conservación de un
servicio público.
II.- La apertura, ampliación o alineamiento de calles, la
construcción de calzadas, puentes, caminos y
túneles para facilitar el tránsito urbano y sub urbano.
26
III.-El embellecimiento, ampliación y saneamiento de las
poblaciones y puertos, la construcción de hospitales,
escuelas, parques, jardines, campos deportivos o de
aterrizaje y de cualquier obra destinada a prestar
servicios de beneficio colectivo.
27
LAS INDEMNIZACIONES PARA EL CASO ESPECÍFICO
DE EXPROPIACIONES
EXPROPIACION EN ZONA URBANA
 Valorización del predio a expropiar
 El costo por M2 del terreno de acuerdo a la ubicación
del predio a expropiarse, se discrimina por distrito.
 El Giro económico del predio: puede ser netamente
vivienda, comercio , esto influenciara mucho para la
indemnización por la expropiación del predio
 La zonificación del predio a expropiarse, tendencias
de mejoras del entorno del predio, expectativas
económicas, limitaciones, oportunidades
28
EXPROPIACION EN ZONA URBANA
• Niveles socio económicos de los habitantes del
predio.
• Comportamiento del mercado en el entorno del
predio a expropiarse
29
EXPROPIACION EN ZONA RURAL
◦ Identificación de la tierra donde está ubicado el predio a expropiarse,
puede ser tierra eriazas y/ o agrícolas
◦ Valorización del predio a expropiar, tal como está.
◦ El costo por M2 del terreno de acuerdo a la ubicación del predio a
expropiarse, se discrimina por departamento, distrito, zona, etc.
◦ De ser zona agrícola: se debe estimar el volumen de producción,
periodo de producción (cosechas), la inversión realizada, el periodo del
retorno del capital a recuperar, expectativa de vida de los semovientes
(ganado, aves, etc.), la producción obtenida de los semovientes.
◦ Si el predio a expropiarse es solamente pastizales.
◦ Si el predio a expropiarse puede ser zona minera, aquí tiene un valor
agregado (futuros ingresos y riquezas a explotarse).
30
EXPROPIACIONES

Teniendo presente con estos factores, recién se podrá a
efectuar las Indemnizaciones por expropiaciones, que
vendrían a ser la determinación de Daño Emergente y
el Lucro Cesante.
31
32
DAÑO EMERGENTE

Pérdidas que pueden afectar a una de las
partes al haberse producido un suceso dañino,
derivado del incumplimiento esperado de una
relación entre las partes vinculadas.

El incumplimiento proporciona una base para el
cálculo de una reparación económica que
incluye una compensación monetaria hacia el
demandante o parte afectada
33
DAÑO EMERGENTE

Dicha compensación reemplaza las pérdidas
asumidas por la parte afectada.

El daño emergente se estima contablemente a
través de la suma de costos fijos, costos
hundidos
y
gastos
en
contingencias,
relacionados en la realización del suceso
dañoso.
34
DAÑO EMERGENTE
Hay daño emergente cuando un bien
económico (dinero, cosas, servicios) salió o
saldrá del patrimonio de la víctima.
 Es el egreso patrimonial, el desembolso.
 Está representado por los beneficios dejados de
percibir al haberse producido un suceso dañino.

35
DAÑO EMERGENTE

El daño emergente corresponde al valor o
precio de un bien o cosa que ha sufrido daño o
perjuicio.

Cuando el bien o la propiedad de una persona
ha sido dañada o destruida por otra, estamos
ante un daño emergente, y la indemnización
en este caso será igual al precio del bien
afectado o destruido.
36
LUCRO CESANTE

El cumplimiento esperado de una relación entre
las partes vinculadas con el suceso dañino
proporciona una base para el cálculo del
perjuicio que debe resarcirse a la víctima del
suceso de acuerdo con el valor de desempeño
que se esperaría que razonablemente pudiera
tener en el futuro la víctima.
37
LUCRO CESANTE

Dicho resarcimiento suele reemplazar a los
beneficios que habría obtenido en el futuro la
víctima, colocándola en la posición en que se
habría encontrado si la otra parte de la
relación del suceso dañino hubiera cumplido
con sus obligaciones.
38
LUCRO CESANTE

El lucro cesante se estima calculando el valor
descontado del flujo futuro de ingresos netos
derivado del desempeño razonablemente
esperado de la víctima del suceso dañino.
39
LUCRO CESANTE
Hay lucro cesante cuando un bien económico
que debía ingresar en el curso normal de los
acontecimientos, no ingresó ni ingresará en el
patrimonio de la víctima.
 El lucro cesante es el no ingreso patrimonial, la
pérdida sufrida, la ganancia frustrada.
 El lucro cesante consiste en la frustración de
una ganancia o de la utilidad que haya dejado
de percibir sea la víctima de un delito o un
acreedor
de
una
obligación
por
el
incumplimiento de lo acordado.

40
LUCRO CESANTE

El lucro cesante hace referencia al lucro, al
dinero, a la ganancia, a la renta que una
persona deja de percibir como consecuencia
del perjuicio o daño que se le ha causado.
41
LUCRO CESANTE

El lucro cesante es una forma de daño
patrimonial que consiste en la pérdida de una
ganancia legítima o de una utilidad económica
por parte de la víctima o sus familiares como
consecuencia del daño, y que ésta se habría
producido si el evento dañoso no se hubiera
verificado.
42
LUCRO CESANTE

El lucro cesante ocurre cuando hay una pérdida
de una perspectiva cierta de beneficio.

Por ejemplo, el comerciante cuya mercancía ha
sido destruida puede reclamar el precio de la
misma, así como el beneficio que hubiera
obtenido.
43
CRITERIOS DE
VALUACIÓN Y
TASACIÓN
44
TASACION O VALUACION
Se entiende por tasación o valuación al
procedimiento mediante el cual el perito valuador
realiza inspección ocular del bien, lo estudia,
analiza y dictamina sus cualidades y
características en determinada fecha, para
establecer la estimación del valor razonable y
justo del bien de acuerdo a las normas del
Reglamento Nacional de Tasaciones
45
PRINCIPIOS DE
LA VALORACIÓN
46
EXIGENCIAS
TRANSPARENTE
HOMOGÉNEO
LIBRE
COMPETENCIA PERFECTA
47
-
DE TEMPORALIDAD
El valor de un
inmueble
ES VARIABLE
a lo largo del tiempo
48
METODOLOGIAS
49
METODOS DE ESTUDIO DE
MERCADO
50
METODO DE ESTUDIO DE MERCADO
INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS
I.- ANTECEDENTES
El Estacionamiento, materia del informe, se hizo a través de Contrato
de Compra-Venta de fecha 21 de Agosto del 2012, fue adquirido por
la suma de S/.21,976.50 Nuevos Soles, el contrato fue de 24.00M2.



La constructora ha entregado un parqueo de 12.00M2, es decir, el
50% del área señalada en el contrato suscrito por las partes.
Cuando se firmó el contrato por un estacionamiento para vehículos,
parqueo de 24.00M2, eso implicaba la entrega de 02
estacionamientos (12.00M2 por cada estacionamiento).
Según Reglamento Municipal establece que para un Departamento
de más de 120 M2 es necesario tener un doble estacionamiento.
El Departamento del solicitante es de 128.17 m2.
51
II.- OBJETO DE LA PERICIA

Consiste en determinar el Daño Emergente y el
Lucro Cesante,
como consecuencia del
incumplimiento
de
la
entrega
del
estacionamiento de 24.00 m2 habiendo
entregado solamente 12 m2.
52
DETERMINACION DEL DAÑO EMERGENTE
Para determinar el Daño Emergente se ha
considerado el costo promedio del estacionamiento
de la zona donde está ubicado el inmueble.
Cuantificación Económica:
Teniendo en consideración el estudio del mercado
inmobiliario de la zona circundante al inmueble, a su
acceso a vías principales, zonificación, infraestructura
y equipamientos urbano.

53
DETERMINACION DEL DAÑO EMERGENTE
Se ha considerado un Valor Unitario del Terreno
(Estacionamiento) de S/.2,800.00 por m2
Por tanto:
VE = 12.00 m2 x S/.2,800.00
VE = S/.33,600.00
54
DETERMINACION DEL DAÑO EMERGENTE

El incumplimiento proporciona una base para el cálculo
de una reparación económica que incluye una
compensación monetaria hacia el demandante o parte
afectada. Dicha compensación reemplaza las pérdidas
asumidas por la parte afectada, estableciéndose para
el presente caso como Daño Emergente el importe de
Treinta y Tres Mil Seiscientos y 00/100 Nuevos
Soles (S/.33,300.00)
55
DETERMINACION DEL LUCRO CESANTE

Para determinar el Lucro Cesante se ha
considerado el Costo de Oportunidad dejado de
percibir por Alquiler de un estacionamiento no
entregado, por el incumplimiento del contrato
suscrito con fecha 21 de agosto de 2012.

El Costo de Oportunidad dejado de percibir por
Alquiler de un estacionamiento por el periodo de
septiembre del 2012 a septiembre del 2013,
considerándose como alquiler de 12 horas
diarias, se estima en lo siguiente:
56
DETERMINACION DEL LUCRO CESANTE
Ingresos dejados de Percibir por Alquiler
Periodo
Alquiler
Alquiler
Alquiler
Por Hora
Por Día
por Mes
S/.
S/.
S/.
sep-12
2.00
24.00
720.00
oct-12
2.00
24.00
720.00
nov-12
2.00
24.00
720.00
dic-12
2.00
24.00
720.00
ene-13
2.00
24.00
720.00
feb-13
2.00
24.00
720.00
mar-13
2.00
24.00
720.00
abr-13
2.00
24.00
720.00
may-13
2.00
24.00
720.00
jun-13
2.00
24.00
720.00
jul-13
2.00
24.00
720.00
ago-13
2.00
24.00
720.00
sep-13
2.00
24.00
720.00
Total
9,360.00
57
DETERMINACION DEL LUCRO CESANTE

El lucro cesante está representado por los
beneficios dejados de percibir al haberse
producido un suceso dañino, el cálculo del
perjuicio que debe resarcirse al solicitante por el
estacionamiento no entregado, colocándola en la
posición en que se hubiera cumplido la Empresa
Inmobiliaria con entregar el Estacionamiento al
solicitante,
habría
obtenido
un
beneficio,
estableciéndose un Lucro Cesante de
Nueve
Mil Trescientos Sesenta y 00/100 Nuevos Soles
(S/.9,360.00).
58
CONCLUSION

Se concluye que la Indemnización por Daños y
Perjuicios asciende al importe total de
CUARENTIDOS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y
00/100 NUEVOS SOLES (S/.42,960.00) de los
cuales son:
1.
Por DAÑO EMERGENTE: TRENTITRES MIL
SEISCIENTOS Y 00/100
NUEVOS SOLES
(S/. 33,600.00).
Por
LUCRO
CESANTE:
NUEVE
MIL
TRESCIENTOS
SESENTA
Y
00/100
NUEVOS SOLES (S/.9,360.00).
2.
59
RENTABILIDAD APLICADA A LA
INDEMNIZACION
COMPARA EL DINERO QUE RECIBE (EL SUJETO
PASIVO) DE LA INDEMNIZACION, CON LOS
BENEFICIOS O UTILIDADES QUE DEJARIA DE
PERCIBIR POR NO POSEER EL BIEN.
60
RENTABILIDAD APLICADA A LA
INDEMNIZACION
LA INDEMNIZACION DEBE ESTAR EN
FUNCION AL VAN Y TIR.
61
RENTABILIDAD APLICADA A LA
INDEMNIZACION
METODO DEL VALOR ACTUAL NETO
62
METODO DEL VALOR ACTUAL NETO
DEVUELVE EL VALOR NETO PRESENTE DE UNA
INVERSION A PARTIR DE UNA TASA DE DESCUENTO Y
UNA SERIE DE PAGOS FUTUROS.
63
METODO DEL VALOR ACTUAL NETO
APLICACIÓN DE TASA REFERENCIAL.
TASA PROMEDIO: ACTIVO, PASIVO M/N
SNIP APLICA LA TASA DE DESCUENTO DEL 9%
64
METODO DEL VALOR ACTUAL NETO
La metodología consiste en descontar al momento
actual (es decir, actualizar mediante una tasa)
todos los flujos de caja futuros del proyecto.
A este valor se le resta la inversión inicial, de tal
modo que el valor obtenido es el valor actual neto
del proyecto.
65
METODO DEL VALOR PRESENTE
VAN MAYOR A
0
VAN MENOR A
0
VAN = 0 ( NO HAY NI GANANCIAS NI PERDIDAS)
66
METODO DEL VALOR ACTUAL NETO
AÑOS
1
2
3
FLUJOS
4000
5500
6500
TASA DSCTO.
12%
INVERSION
5000
67
RENTABILIDAD APLICADA A LA
INDEMNIZACION
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
68
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
ES LA TASA QUE HACE IGUAL LA
INDEMNIZACIÓN CON LAS UTILIDADES DE
LOS AÑOS DEJADOS DE PERCIBIR.
69
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
TASA DE DESCUENTO CON LA QUE EL VAN = 0
TASA DE INTERÉS POR MEDIO DE LA CUAL SE
RECUPERA LA INVERSIÓN
70
TASA INTERNA DE RETORNO
ES
UNO
DE
LOS
INDICADORES
FINANCIEROS QUE PERMITEN EVALUAR LA
POSIBLE RENTABILIDAD DE UN NEGOCIO O
PROYECTO, EN FUNCIÓN DE LO QUE SE
OBTENDRÁ EN UN PERIODO DE TIEMPO SI
SE
INVIERTE
UNA
DETERMINADA
CANTIDAD DE DINERO.
71
FÓRMULA DE LA TIR
DONDE:
T - EL TIEMPO DEL FLUJO DE CAJA
I - LA TASA DE DESCUENTO (LA TASA DE RENDIMIENTO QUE SE
PODRÍA GANAR EN UNA INVERSIÓN EN LOS MERCADOS
FINANCIEROS CON UN RIESGO SIMILAR) .
RT - EL FLUJO NETO DE EFECTIVO (LA CANTIDAD DE DINERO EN
EFECTIVO, ENTRADAS MENOS SALIDAS) EN EL TIEMPO T.
72
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
SI TIR MAYOR ó IGUAL a R
SI AL PROYECTO
SI TIR MENOR ó IGUAL a R
NO AL PROYECTO
R= COSTO DE OPORTUNIDAD
73
EJEMPLO TIR
INVERSIÓN EN UN AÑO 0 (CERO)
INGRESOS EN AÑOS FUTUROS, AÑOS QUE
LLAMAREMOS: AÑO1, AÑO2, AÑO3, AÑO4 Y AÑO5
SUPONGAMOS UNA INVERSIÓN DE $30.000.000 Y UNOS
INGRESOS DE $15.000.000, $18.000.000, $20.000.000,
$22.000.000 Y $24.000.000.
ASÍ, TENDREMOS LO SIGUIENTE:
A1: -30.000.000
B1: 15.000.000
C1: 18.000.000
D1: 20.000.000
E1: 22.000.000
F1: 24.000.000
74
TIR ( EXCEL)
EN LA CELDA DONDE QUEREMOS DETERMINAR LA
TASA INTERNA DE RETORNO, COLOCAREMOS LA
SIGUIENTE FÓRMULA:
=TIR(A1:F1)
75
76
ANTECEDENTES
Alfred Marshall (1880), The Principles of
Economics:
"Cuando un hombre se encuentra
comprometido con un negocio, sus ganancias
para el año son el exceso de ingresos que
recibió del negocio durante al año menos sus
desembolsos en el negocio”.
La idea del beneficio residual apareció en la literatura de la teoría contable
en las primeras décadas de este siglo; se definía como el producto de la
diferencia entre la utilidad operacional y el costo de capital.
Peter Drucker en un artículo para Harvard Business Review se aproxima al
concepto de creación de valor cuando expresa lo siguiente:
"Mientras que un negocio tenga un rendimiento inferior a su costo de
capital, operará a pérdidas". no importa que pague un impuesto como si
tuviera una ganancia real.
77
Teniendo en cuenta estos antecedentes, ¿por qué la aparición de EVA sólo
en los años recientes?
La compañía consultora estadounidense Stern Stewart & Co. ha
desarrollado una metodología sobre el tema y patentado ese producto
denominado EVA como marca registrada, pero que es un concepto general
basado en la teoría financiera y económica de muchos años.
EVA resume las iniciales en inglés de las palabras Economic Value Added o
Valor Económico Agregado en español.
EVA, es una utilidad mas estricta, incorpora el
costo del capital aportado por los accionistas
dentro de las cuentas de resultados.
78
MEDICIÓN DE RESULTADOS BASADA EN EL VALOR
Pasivo
Acreedores
Patrimonio
Propietarios
Activo
Ingresos Operación
-Gastos de Operación
-Impuestos
_________________________
Utilidad Operacional desp. de Impuestos
-Cargo por Capital (costo de Capital $)‫‏‬
___________________________
EVA
79
¿CÓMO CALCULAR EVA?
Revisar la información financiera de la compañía.
Identificar el capital de la compañía.
Determinar el costo de capital.
Calcular la utilidad operativa después de impuestos.
Calcular el Valor Económico Agregado.
80
REVISAR LA INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA
COMPAÑÍA.
El punto de partida es la información
financiera histórica de la compañía.:
Balance
Estado de resultados
Notas a los estados financieros
Determinar la estructura financiera de al
menos tres (3) años.
81
IDENTIFICAR EL CAPITAL DE LA COMPAÑÍA.
El capital, es uno de los aspectos básicos de la
metodología “EVA” es el valor de la inversión,
que mantienen los accionistas en el negocio.
Puede ser calculado como la suma de las
deudas (obligaciones financieras) y patrimonio
de la empresa.
También es posible establecer el monto del capital a partir del total de
activos, restando aquellas obligaciones que no tienen costo (Ejm. cuentas
por pagar a proveedores).
Se deben considerar como inversiones amortizables las salidas de
dinero con el objeto de beneficios a futuro:
•Investigación y desarrollo de productos.
•Entrenamiento del personal.
•Publicidad y promociones de nuevos desarrollos.
82
DETERMINAR EL COSTO DE CAPITAL.
Empresa X
Pasivo
Costo de la deuda $
Patrimonio
Costo de Capital $
Activo
Costo Capital Empresa
En el ámbito financiero , el calculo del costo de capital suele ser realizado con
base en el Costo Promedio Ponderado de Capital (WACC iniciales en inglés).
83
CALCULAR LA UTILIDAD OPERATIVA DESPUÉS
DE IMPUESTOS.
¿Qué Incluye ?
Ventas
Menos: Costo de Ventas (Incluye Depreciación)=
Menos: Pérdidas-Ganancias Cambiarias por compras de Materias
primas
Igual : Utilidad Bruta
Menos :
Más:
Gastos de Operación(Incluye Depreciación)‫‏‬
Ingresos por intereses cobrados a clientes
Igual : Utilidad de Operacion
84
CALCULAR LA UTILIDAD OPERATIVA DESPUÉS
DE IMPUESTOS.
¿Qué No Incluye ?
Gastos Financieros o intereses
Pérdidas-Ganancias cambiarias derivadas de
deudas bancarias en dólares
Otros Gastos o Ingresos no recurrentes
¿Cúal tasa de impuestos ?
Tasa de impuestos Nominal
Fórmula de cálculo:
Utilidad de Operacion Multiplicada por ( 1 menos
tasa de impuestos)‫‏‬
85
CALCULAR EL VALOR ECONÓMICO AGREGADO.
EVA
Utilidad Operativa después de Impuestos
Costo del Capital
Valor Económico Agregado
86
CALCULAR EL VALOR ECONÓMICO AGREGADO.
Utilidad de
Operación :
100.000
Impuestos
30%
Activos
Totales
Pasivos que no
pagan intereses
Capital invertido
Utilidad Operativa
después de
Impuestos:
70.000
Capital invertido
Costo de
Promedio 240.000
capital
25%
Costo del cap. Inv.
60.000
Valor
Económico
Agregado
10.000
87
FORMULAS PARA CALCULAR EL EVA
EVA= UTILIDAD OPERACIONAL DESPUES DE IMPUESTOS COSTO POR EL USO DE ACTIVOS
EL FLUJO DE CAJA LIBRE:
FCB= UN + D + I (I)
donde, FCB= Flujo de Caja Bruto
UN= Utilidad Neta
D= Gastos de Depreciación y Amortización de Diferidos
I= Gastos de Intereses
Una vez determinado el flujo de caja bruto se procede al
calculo de FCL (Flujo de Caja Libre)
FCL = CFCB – VARIACIÓN KTNO – VARIACIÓN AF(2)
Donde, KTNO= Capital de Trabajo Neto Operacional
AF= Activo Fijos
88
CAPITAL DE TRABAJO:
KT = AC – PC
Donde KT = Capital de Trabajo
AC= Activo Corriente
PC= Pasivo Corriente
CAPITAL DE TRABAJO DE OPERACIÓN:
KTO = INV + C x C
Donde, KTO = Capital de Trabajo de Operaciones
INV = Inventarios
C xC = Cuentas por Cobrar
CAPITAL DE TRABAJO NETO DE OPERACIÓN:
KTNO = KTO – C X P
Donde, KTNO = Capital de Trabajo Neto de Operación
C x P = Cuentas por Pagar a Proveedores y Servicios.
89
Mirella_ad@yahoo.es
90
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