JUAN PABLO CABRALES TRIGOS INGENIERO CIVIL Matrícula No. 25202143160 CND REGISTRO R.A.A: AVAL-5471919 AVALUO No.60-2019 AVALUO DE INMUEBLE URBANO I. INFORMACIÓN BASICA 1.1. ENTIDAD SOLICITANTE: 1.2. AVALUADOR: 1.3. OBJETO DE LA VALUACIÓN: 1.4. TIPO DE AVALUO: 1.5. TIPO DE INMUEBLE: 1.6. DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE: 1.7. DIRECCIÓN: 1.8. BARRIO: 1.9. MUNICIPIO: 1.10. DEPARTAMENTO: 1.11. FECHA DE VISITA: 1.12. FECHA DEL INFORME: El presente estudio fue solicitado por la Alcaldía del Municipio de Pamplona Ing. Juan Pablo Cabrales Trigos. R.N.A. No. 3836. RAA AVAL-5471919 Determinar el valor comercial actual del inmueble. Comercial. Lote de terreno. Sin uso. Predio denominado El Edén, ubicado en el corregimiento de El Escobal. Viejo Escobal. San José de Cúcuta. Norte de Santander Abril 10 de 2019 Abril 29 de 2019 II. INFORMACIÓN JURÍDICA EL PRESENTE INFORME NO CONSTITUYE ESTUDIO DE TÍTULOS DEL INMUEBLE 2.1. PROPIETARIO: 2.2. ESCRITURA PUBLICA: 2.3. MATRICULA INMOBILIARIA: 2.4. REGISTRO CATASTRAL: 2.5. NORMAS URBANAS: MUNICIPIO DE PAMPLONA: 7.94% IFINORTE: 92,06% No. 3.763 del 28 de mayo de 2010, Notaría Segunda de Cúcuta No. 5.556 del 9 de agosto de 2010, Notaría Segunda de Cúcuta 260-259080 01-11-0270-0005-000 (M.E.) Normas contempladas en el Acuerdo # 0083 del 17 de enero de 2001 por medio del cual se aprueba y se adopta el Plan de Ordenamiento territorial del Municipio de San José de Cúcuta y el Acuerdo # 89 del 30 de diciembre de 2011 por el cual se aprueba y adopta una modificación excepcional al Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de San José de Cúcuta. Oficina 225 edificio CAÑAVERAL Calle 11 No. 10-21 Telefax 5696936 – Celular. 314-2956526 E- mail: juanpablocabrales@hotmail.com Ocaña Norte de Santander JUAN PABLO CABRALES TRIGOS INGENIERO CIVIL Matrícula No. 25202143160 CND REGISTRO R.A.A: AVAL-5471919 AVALUO No.60-2019 2.6. OBSERVACIONES JURÍDICAS: III. De acuerdo al certificado de tradición presenta en la anotación Nro. 6 con fecha 06-12-2013, una demanda en proceso de pertenencia (Medida Cautelar). De: Leguia Pertuz Juan Alberto. A: Instituto Financiero para el Desarrollo de Norte de Santander – IFINORTE. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR 3.1. GENERALIDADES: El sector es residencial y comercial sobre los corredores principales. En el entorno encontramos la empresa de gaseosas Hipinto S.A., preconcretos, el Parque Empresarial Metropolitano Boconó; el colegio Padre Luis Variara, el Puente Francisco de Paula Santander que conduce al municipio de Ureña entre otros. Fuente: P.O.T. del Municipio de Cúcuta. 3.2. DELIMITACIÓN DEL SECTOR Y URBANIZACIONES ADYACENTES: 3.3. ACTIVIDADES PREDOMINANTES DEL SECTOR: 3.4. TIPOS DE EDIFICACIÓN: NORTE: Urbanización Villas del Escobal SUR: Portal de Boconó y Santillana ORIENTE: República Bolivariana de Venezuela, Río Táchira de por medio. OCCIDENTE: Con Gaseosas La Frontera y Anillo Vial. La actividades predominantes son la Residencial y Comercial y de servicios por el anillo vial Oriental. Construcciones de uno y dos pisos, bodegas y Oficina 225 edificio CAÑAVERAL Calle 11 No. 10-21 Telefax 5696936 – Celular. 314-2956526 E- mail: juanpablocabrales@hotmail.com Ocaña Norte de Santander JUAN PABLO CABRALES TRIGOS INGENIERO CIVIL Matrícula No. 25202143160 CND REGISTRO R.A.A: AVAL-5471919 AVALUO No.60-2019 edificaciones industriales. 3.5. ESTRATO SOCIOECONÓMICO: Estrato 3. 3.6. VÍAS DE ACCESO E Las principales vías de acceso al sector son la INFLUENCIA AL SECTOR: Avenida Demetrio Mendoza y el Anillo Vial Oriental. 3.6.1 ESTADO DE CONSERVACIÓN: En buen estado de conservación. 3.7. INFRAESTRUCTURA URBANA DEL SECTOR: 3.7.1. ANDENES: En los andenes se encuentran definidos sus paramentos, en concreto y buen estado de conservación. 3.7.2. ALUMBRADO PÚBLICO: El servicio de alumbrado público es eficiente. 3.7.3. SERVICIOS PÚBLICOS: El sector cuenta con todas las redes de servicios públicos completos como son acueducto, alcantarillado, teléfono, energía eléctrica y aseo. 3.7.4. TRANSPORTE PÚBLICO: El sector cuenta con suficiente transporte público atendido por busetas de las empresas del transporte público de la ciudad, que recorren la ciudad de sur a norte y de oriente a occidente, de manera permanente. 3.8. ACTIVIDAD EDIFICADORA: Proyectos de viviendas de uno y dos pisos. IV. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA No se presentó certificado de uso de suelo, pero revisados los planos 16, 17 y 06 del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de San José de Cúcuta, se pudo establecer que el predio está clasificado como: Áreas de usos Residenciales, Zona Residencial 3 (ZR-3), Suelo de Protección y Riesgo Alto por Inundación y Socavación Lateral de Cauce. Fuente: Plano 16 Usos del Suelo Urbano. P.O.T. Municipio de San José de Cúcuta Oficina 225 edificio CAÑAVERAL Calle 11 No. 10-21 Telefax 5696936 – Celular. 314-2956526 E- mail: juanpablocabrales@hotmail.com Ocaña Norte de Santander JUAN PABLO CABRALES TRIGOS INGENIERO CIVIL Matrícula No. 25202143160 CND REGISTRO R.A.A: AVAL-5471919 AVALUO No.60-2019 Fuente: Plano 17 Zonas de Actividad del Suelo Urbano. P.O.T. Municipio de San José de Cúcuta Zona de Actividad Residencial 3 (ZR3). Aquellas de uso unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar con densidad alta. Áreas que contando aún con presencia del uso de vivienda, presentan una marcada tendencia hacia la mayor diversificación de usos complementarios, para conseguir una adecuada convivencia del uso residencial con los demás usos desarrollados. En estas zonas se permitirá la formulación de proyectos de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario. 4.AREAS DE USO RESIDENCIAL ZONA DE ACTIVIDAD AREA DE ACTIVIDAD APLICAN USOS PARA: USOS PRINCIPALES 4.1. ZONA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL 4.1.3. Zona Residencial 3 (ZR-3) Manzanas determinadas como ZR-3. Ver Plano No.17 Zonas de Actividad del Suelo Urbano Uso Tipo Escala Vivienda UNIFAMILIAR, BIFAMILIAR Y MULTIFAMILIAR TIPO R3, VIVIENDA DE INTERES SOCIAL, VIVIENDA DE INTERES PRIORITARIO. El uso principal lleva implícita la autorización para el caso de conjuntos cerrados, agrupaciones cerradas o multifamiliares (Edificios) de la instalación de caseta de vigilancia, oficina de administración, servicios comunales, dotacionales propios de las unidades residenciales y los equipos necesarios para la prestación de servicios esenciales para el uso principal. Dotaciona l 13. RECREATIVOS PUBLICOS Local 1. USO DOMESTICO Local y zonal 2.COMERCIO GENERAL Zonal, metropolitana Usos viales USOS COMPLEMENTA RIOS Comercio Oficina 225 edificio CAÑAVERAL Calle 11 No. 10-21 Telefax 5696936 – Celular. 314-2956526 E- mail: juanpablocabrales@hotmail.com Ocaña Norte de Santander JUAN PABLO CABRALES TRIGOS INGENIERO CIVIL Matrícula No. 25202143160 CND REGISTRO R.A.A: AVAL-5471919 Servicios Dotaciona l AVALUO No.60-2019 4. COMERCIO ASOCIADO AL RAMO AUTOMOTRIZ Local 6.AGRUPACIONES COMERCIALES Local 8.VENTAS DE VIVERES Y ABARROTES Local, Zonal 1. ACTIVIDADES DE ESPARCIMIENTO Local 2. PARQUEADEROS Local 3. CAFETERÍAS RESTAURANTES Local, zonal 4. SERVICIOS DE BELLEZA Y CUIDADO CORPORAL Local, Zonal 5. SERVICIOS VETERINARIOS Local 7.ALOJAMIENTO Y HOTELES Zonal 8. ENTRETENIMIENTO, ACTIVIDADES CULTURALES Y RECREATIVAS Local, Zonal 9.CORREO Y TELECOMUNICACIONES Local,Zonal 11.INTERMEDIACION FINANCIERA Local 12. ESPECIALIZADOS, PROFESIONALES Y TECNICOS Local, Zonal 1. EDUCACION Local, Zonal, Metropolitana 2. SALUD Local, Zonal, Metropolitana (Se permitirán estos usos cuando la edificación donde se pretenda desarrollar la actividad cumpla con las normas aplicables para el uso dotacional propuesto). Industria 3.SERVICIOS SOCIALES Local, Zonal, Metropolitana 4. CENTROS DE CULTO Local 5. ACTIVIDADES DEPORTIVAS Local, Zonal, Metropolitana 6. SERVICIO A LA COMUNIDAD Local, Zonal, metropolitana 11. DE SEGURIDAD Local 1.ARTESANAL Bajo impacto 2.CONFECCIÓN DE PRENDAS DE VESTIR Y SIMILARES Bajo Impacto 3.FABRICACIÓN DE MUEBLES Bajo Impacto 4.ACTIVIDADES DE EDIFICION E IMPRESIÓN Y REPRODUCCION DE GRABACIONES Bajo Impacto 5. CALZADO Bajo Impacto 6. INDUSTRIAS FAMILIARES Bajo Impacto Oficina 225 edificio CAÑAVERAL Calle 11 No. 10-21 Telefax 5696936 – Celular. 314-2956526 E- mail: juanpablocabrales@hotmail.com Ocaña Norte de Santander JUAN PABLO CABRALES TRIGOS INGENIERO CIVIL Matrícula No. 25202143160 CND REGISTRO R.A.A: AVAL-5471919 AVALUO No.60-2019 Suelo de Protección. Definición. De conformidad con el Artículo 35 de la Ley 388 de 1997, el suelo de protección incluye las zonas y áreas de terrenos localizados dentro de cualquiera de las anteriores clasificaciones del suelo, que por las siguientes características, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse: por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de infraestructura, Por ser requeridas para la provisión de servicios públicos domiciliarios, por corresponder a áreas de amenazas y riesgos no mitigables para la localización de asentamientos humanos. Forman parte del suelos de protección, la estructura ecológica principal, definida como la red de espacios y corredores que sostienen y conducen la biodiversidad y los procesos ecológicos esenciales a través del territorio, en sus diferentes formas e intensidades de ocupación, dotando al mismo de servicios ambientales para su desarrollo sostenible. La Estructura Ecológica Principal se establece atendiendo a los siguientes objetivos: 1. Asegurar la provisión de espacio dentro del territorio municipal para el desarrollo y coexistencia del hombre y de otras formas de vida, en especial de la naturaleza en su estado silvestre, así como la preservación y restauración de la biodiversidad a nivel de especies, ecosistemas y paisajes. 2. Sostener y conducir los procesos ecológicos esenciales, garantizando el mantenimiento de los ecosistemas, la conectividad ecológica y la disponibilidad de servicios ambientales en todo el territorio. 3. Elevar la calidad ambiental y balancear la oferta ambiental a través del territorio en correspondencia con el poblamiento y la demanda. 4. Promover el disfrute público y la defensa colectiva de la oferta ambiental por parte de la ciudadanía. En los suelos de protección se permitirá la construcción de obras con carácter paisajístico, que a su vez sirvan de control ambiental. El suelo de protección podrá destinarse a bosques, preservación del recurso hídrico, adecuaciones ambientales para protección urbana, obras de control de erosión, control de cauces, estabilización de taludes, reforestación y mantenimiento sobre cada una de las estructuras. Fuente: Plano 06 Riesgos Ecológicos. P.O.T. Municipio de San José de Cúcuta Oficina 225 edificio CAÑAVERAL Calle 11 No. 10-21 Telefax 5696936 – Celular. 314-2956526 E- mail: juanpablocabrales@hotmail.com Ocaña Norte de Santander JUAN PABLO CABRALES TRIGOS INGENIERO CIVIL Matrícula No. 25202143160 CND REGISTRO R.A.A: AVAL-5471919 AVALUO No.60-2019 V. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO Ubicación del predio: Fuente: Google Earth 5.1. ÁREA DEL LOTE: 5.2. LINDEROS: 5.3. FORMA Y TOPOGRAFÍA: 5.4. FRENTE: 5.5. FONDO: 5.6. FUENTE DE LOS DATOS: VI. 105.025,67 m2. Según folio de matrícula y 105.320,88 m2 según plano entregado por el solicitante. NORTE: Con el caserío El Escobal SUR: Con el predio 01-11-0270-0008-000 ORIENTE: Con terreno por medio con el rio Táchira OCCIDENTE: Con el predio 01-11-0270-0016-000 Forma Irregular y relieve plano. No Aplica. No Aplica. Escritura No 3763 de mayo 28 de 2010 Notaría Segunda de Cúcuta. Visita realizada al predio. CONSIDERACIONES GENERALES Para calcular el valor comercial del inmueble se han tenido en cuenta entre otras las siguientes consideraciones de orden general y particular: 1. Ubicación del predio objeto del avalúo en el sector; 2. Vías de acceso y comunicación: Las principales vías de acceso al sector y al predio son pavimentadas y en buen estado de conservación. Oficina 225 edificio CAÑAVERAL Calle 11 No. 10-21 Telefax 5696936 – Celular. 314-2956526 E- mail: juanpablocabrales@hotmail.com Ocaña Norte de Santander JUAN PABLO CABRALES TRIGOS INGENIERO CIVIL Matrícula No. 25202143160 CND REGISTRO R.A.A: AVAL-5471919 AVALUO No.60-2019 3. La adecuación urbanística y amoblamiento urbano del sector. 4. La Reglamentación urbanísticas del sector de acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de San José de Cúcuta, vigente. 5. Las afectaciones por ronda hídrica en el lindero oriental por colindar con el rio Táchira, que generan una franja de protección y zona de alto riesgo de inundación. 6. La infraestructura de servicios públicos del sector y del predio. 7. Características físicas del terreno como son forma, área y topografía. 8. 9. El área de terreno a tener en cuenta para el presente estudio es la que aparece registrada en folio de matrícula inmobiliaria 260-259080, que es aproximada con el área del plano topográfico entregado por el solicitante. Sin embargo cabe aclarar que la escritura No. 3.763 del 28 de mayo de 2.010 de la Notaria Segunda del círculo de Cúcuta, menciona un área diferente (84.911 m2), que no ha sido aclarado ante la oficina de instrumentos públicos y que de acuerdo al plano entregado y medido la diferencia de área corresponde aproximadamente al descuento del área de protección. Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad solicitante. 10. Por lo anterior se sugiere hacer una escritura de aclaración de área y registrarla ante la oficina de instrumentos públicos. 11. Para efectos de determinar el probable valor de terreno se han tenido en cuenta los valores comerciales de la zona, consultas a Inmobiliarias, concepto de valuadores, entre otros. 12. La valoración de los inmuebles del sector está condicionada a las circunstancias económicas actuales. 13. A la fecha de este avalúo el valor general de los diferentes tipos de predios está condicionado a las coyunturas y necesidades del mercado. 14. El proceso de avalúo es un método sistemático, ordenado y lógico para recabar, analizar y procesar información, a fin de que pueda darse una opinión inteligente sobre el valor de un bien 15. El presente avalúo no tiene en cuenta para la determinación del valor, aspectos de orden jurídico de ninguna índole, por no ser parte del estudio realizado. 16. El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieren ser verificables por mí en su debido momento. Oficina 225 edificio CAÑAVERAL Calle 11 No. 10-21 Telefax 5696936 – Celular. 314-2956526 E- mail: juanpablocabrales@hotmail.com Ocaña Norte de Santander JUAN PABLO CABRALES TRIGOS INGENIERO CIVIL Matrícula No. 25202143160 CND REGISTRO R.A.A: AVAL-5471919 AVALUO No.60-2019 VII. METODOLOGÍA VALUATORIA Para la determinación de valor comercial del bien inmueble se utilizaron los siguientes métodos establecidos por la Resolución Nº 620 de fecha 23 de septiembre de 2008, expedida por el IGAC: Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. Método (técnica) Residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso. Para determinar el valor del terreno, se aplica la técnica residual, considerando que el mayor y mejor uso correspondería al Residencial tipo R-3. EJERCICIO PARA PROYECTO CONSTRUCTIVO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR TOMANDO COMO REFERENCIA EL CONJUNTO VILLAS DEL ESCOBAL DETALLE Área Terreno Bruto UNID. M2 VALOR 105.025,67 Área cesión por suelo de protección (Medida aproximada tomada del plano) Área Útil Área lote individual Área construida % Cesiones Tipo I 25% 20.114,67 84.911,00 90,00 45,00 21.227,75 Cesiones Tipo II (12 m2 * Unid) M2 7.440,00 M2 Precio venta vivienda Precio unitario construcción Unid. $ M2 $ Costos de Urbanismo Área Neta Urbanizable Número de viviendas Valor total de las ventas Total costos de construcción M2 $ 70% Unid. M2 $ $ 139.500.000,00 1.383.465,00 162.729,00 56.243,25 620,00 86.490.000.000,00 38.598.673.500,00 Oficina 225 edificio CAÑAVERAL Calle 11 No. 10-21 Telefax 5696936 – Celular. 314-2956526 E- mail: juanpablocabrales@hotmail.com Ocaña Norte de Santander JUAN PABLO CABRALES TRIGOS INGENIERO CIVIL Matrícula No. 25202143160 CND REGISTRO R.A.A: AVAL-5471919 AVALUO No.60-2019 Total costos de urbanismo Costo de las ventas Costos financieros Utilidad Valor total del lote Valor unitario Valor ajustado 10% 10% 10% M2 M2 M2 $ $ $ $ $ $ $ 17.090.722.253,43 8.649.000.000,00 8.649.000.000,00 8.649.000.000,00 4.853.604.246,57 57.161,08 57.200,00 Valor final asumido para el terreno = $ 57.200 m2 VIII. CUADRO RESUMEN DE VALORES ITEM Terreno UNID. AREA m² 105.025,67 VR. UNITARIO $ SUB TOTAL 57.200,00 $ 6.007.468.324,00 $ 6.007.468.324,00 Valor total SON: SEIS MIL SIETE MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS VEINTICUATRO PESOS M/CTE Ing. JUAN PABLO CABRALES TRIGOS Avaluador R.N.A. No.3836 R.A.A. AVAL-5471919 VIGENCIA DEL AVALUO: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000 y con el artículo 19 del Decreto 1420 de junio 24 de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este informe, siempre que las condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan afectar el valor se conserven. Oficina 225 edificio CAÑAVERAL Calle 11 No. 10-21 Telefax 5696936 – Celular. 314-2956526 E- mail: juanpablocabrales@hotmail.com Ocaña Norte de Santander JUAN PABLO CABRALES TRIGOS INGENIERO CIVIL Matrícula No. 25202143160 CND REGISTRO R.A.A: AVAL-5471919 AVALUO No.60-2019 OBSERVACIONES PARA LOS ESTUDIOS DE AVALUO En la elaboración del presente informe se han tenido en cuenta consideraciones: las siguientes 1. Hago constar que la fuente de los datos legales aquí consignados fueron tomados de los documentos suministrados por el solicitante. Por lo tanto, no asumo responsabilidad por las descripciones que se encuentran consignadas en la escritura, así como tampoco por las consideraciones de tipo legal que de ellas se deriven. 2. Acepto que el título de propiedad consignado en la escritura y matrícula inmobiliaria es correcto, también toda información contenida en los documentos suministrados por el interesado, por lo tanto no respondo por la precisión de los mismos, ni por los errores de tipo legal contenidos en ellos. 3. - Presumo que no existen factores exógenos que afecten el bien en su subsuelo o en las estructuras allí erigidas. No asumo responsabilidad alguna por cualquier condición que no estuvo a nuestro alcance determinar u observar. 4. - He asumido que los propietarios han cumplido con todas las reglamentaciones de carácter nacional, departamental o municipal y en particular aquellas disposiciones urbanísticas que rigen en la zona que puedan afectar a la propiedad objeto del presente estudio. 5. - Hago constar que he visitado personalmente el bien objeto del presente avalúo. 6. - El presente avalúo está sujeto a las condiciones actuales del país y de la localidad en sus aspectos socioeconómicos, jurídicos, urbanísticos y del mercado, cualquier cambio o modificación en dicha estructuración alterará la exactitud de dicho avalúo. 7. - El estudio efectuado conduce a un valor objetivo del inmueble. En el valor de negociación pueden intervenir varios factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever tales como habilidad de los negociadores, urgencia económica del vendedor, intereses y pagos pactados o demasiado interés del comprador. Ing. Juan Pablo Cabrales Trigos Avaluador R.N.A. 3836 R.A.A. AVAL-5471919 Oficina 225 edificio CAÑAVERAL Calle 11 No. 10-21 Telefax 5696936 – Celular. 314-2956526 E- mail: juanpablocabrales@hotmail.com Ocaña Norte de Santander JUAN PABLO CABRALES TRIGOS INGENIERO CIVIL Matrícula No. 25202143160 CND REGISTRO R.A.A: AVAL-5471919 AVALUO No.60-2019 REGISTRO FOTOGRÁFICO Predio El Edén, corregimiento El Escobal, Cúcuta, Norte de Santander. Vista panorámica del lindero occidental del lote Vista al interior del lote Vista al interior del lote Oficina 225 edificio CAÑAVERAL Calle 11 No. 10-21 Telefax 5696936 – Celular. 314-2956526 E- mail: juanpablocabrales@hotmail.com Ocaña Norte de Santander
