Base de Datos sobre Vivienda Asequible en la OCDE Análisis para Chile Centro de Estudios de Ciudad y Territorio Abril 2020 1 Contenido Introducción ........................................................................................................................................ 4 1. Mercado de la vivienda ............................................................................................................... 4 1.1. Construcción y stock de viviendas .......................................................................................... 4 1.2. Tenencia de la vivienda ........................................................................................................... 7 1.3. Precios de la vivienda .............................................................................................................. 9 1.4. Conformación de hogares por grupos de edad..................................................................... 10 2. Condiciones de la Vivienda ....................................................................................................... 12 2.1. Asequibilidad de la vivienda .................................................................................................. 12 2.1.1. Gastos de los hogares relacionados con la vivienda ......................................................... 12 2.1.2. Costo de la vivienda sobre los ingresos............................................................................. 13 2.2. Calidad de la vivienda............................................................................................................ 15 2.2.1. Espacio en la vivienda ....................................................................................................... 15 2.2.2. Porcentaje de viviendas sin baño interior ......................................................................... 17 2.2.3. Carencias severas de vivienda ........................................................................................... 18 2.3. Falta de vivienda y exclusión ................................................................................................. 19 2.3.1. Población en situación de calle ......................................................................................... 19 2.3.2. Estrategias para abordar la situación de calle .................................................................. 19 3. Políticas Públicas para la Vivienda ............................................................................................ 20 3.1. Visión general ........................................................................................................................ 20 3.1.1. Instrumentos de política a nivel de Gobierno ................................................................... 20 3.1.2. Objetivos de la política de vivienda y sus obstáculos ....................................................... 20 3.2. Apoyo para compradores de vivienda .................................................................................. 21 3.2.1. Gasto público en subvenciones y apoyo financiero a los compradores de vivienda ........ 21 3.2.2. Reducción de impuestos para propietarios de vivienda ................................................... 22 3.3. Subsidios para la vivienda ..................................................................................................... 23 3.3.1. Gasto público en subsidios para costos de la vivienda como porcentaje del PIB ............. 23 3.3.2. Características claves de los subsidios para costos de la vivienda.................................... 23 3.4. 3.4.1. 3.5. Programas de vivienda asequible.......................................................................................... 24 Medidas de apoyo al desarrollo de viviendas asequibles ................................................. 24 Arriendo social de viviendas.................................................................................................. 26 3.5.1. Gasto público en apoyo al arriendo social de viviendas ................................................... 26 3.5.2. Stock de viviendas en arriendo social ............................................................................... 27 2 3.5.3. 3.6. Características claves de la vivienda en arriendo social.................................................... 28 Regulación del mercado de arriendo .................................................................................... 30 3.6.1. Regulación del arriendo .................................................................................................... 30 3.6.2. Medidas que regulan los arriendos vacacionales de corto tiempo .................................. 30 3 Introducción El acceso a viviendas de buena calidad es una necesidad fundamental para alcanzar una serie de objetivos de política social, como la reducción de la pobreza, mejoramiento en la igualdad de oportunidades, inclusión social y movilidad. En este documento se resumen los resultados sobre la nueva base de datos de Viviendas Asequibles 2019, para el conjunto de países pertenecientes la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) y la Unión Europea (UE). Esta base de datos se ha desarrollado para ayudar a los países a supervisar el acceso a viviendas asequibles de buena calidad y fortalecer los conocimientos para la evaluación de políticas1. En el caso de Chile la información fue provista por el Centro de Estudios de Ciudad y Territorio del MINVU, el Ministerio de Desarrollo Social y Familia y el Servicio de Impuestos Internos. Los indicadores incluidos se agrupan en tres dimensiones: 1. 2. 3. Mercado de vivienda Condiciones de vivienda Políticas públicas de acceso a la vivienda A continuación, se resume cada uno de ellos con la información específica para Chile y como se posiciona en comparación con el resto de los 44 países que entregaron información a la organización2. 1. Mercado de la vivienda 1.1. Construcción y stock de viviendas Este indicador presenta información sobre el stock y construcción de viviendas en los países de la OCDE. Se entiende por stock de viviendas al número total de viviendas existentes, adicionalmente, se distingue entre viviendas localizadas en áreas urbanas y rurales (definidas según el país de acuerdo al tamaño de la localidad o la densidad de población en una zona determinada3). En tanto, la actividad de la construcción está medida como porcentaje de viviendas con recepción de obras. El número total de viviendas en relación con la población es significativamente elevado en países como Portugal, Bulgaria y España, con más de 550 viviendas por cada mil habitantes. En contraste, el número de viviendas es más bajo para Chile (350), seguido de Polonia (376) y Corea y Nueva Zelanda (376). Cabe destacar, que en Chile el número de viviendas por cada mil habitantes aumentó en 72 unidades en nueve años, de 278 a 350 entre 2010 y 2019. 1 Las cifras estimadas por el organismo para Chile, en base a la Encuesta Casen 2017, corresponden a cálculos armonizados con el fin de mantener la comparabilidad entre los países. Por ello, no necesariamente cuadran con las estadísticas oficiales publicadas en el país. 2 Australia, Austria, Bélgica, Brasil, Bulgaria, Canadá, Chile, Colombia, Croacia, Chipre, República Checa, Dinamarca, Estonia, Finlandia, Francia, Alemania, Grecia, Hungría, Islandia, Irlanda, Israel, Italia, Japón, Corea del Sur, Letonia, Lituania, Luxemburgo, México, Malta, Países Bajos, Nueva Zelanda, Noruega, Polonia, Portugal, Rumania, Rusia, República Eslovaca, Eslovenia, España, Suiza, Suecia, Turquía, Gran Bretaña (Escocia, Irlanda del Norte y Gales) y Estados Unidos. 3 En Chile se utiliza el límite urbano censal, según definido en el censo 2017. 4 Figura 1. Número de viviendas por cada mil habitantes, alrededor de 2010 y 2018 o último año disponible 2018 o último disponible 2010 700 600 500 400 300 200 100 0 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. La distribución de las viviendas según zona varía entre los países, pero en general, se refleja una mayor densidad en las ciudades. En particular, Chile concentra el 85% de las viviendas en área urbana, ocupando el tercer lugar entre los países con mayor proporción de viviendas en ciudades, con un nivel similar al de España. Figura 2. Porcentaje de viviendas localizadas en zonas urbanas y rurales, 2018 o último año disponible % viviendas en áreas urbanas % viviendas en áreas rurales 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. La información del número de viviendas vacantes sólo se encuentra disponible para ciertos países. En la Figura 2 se aprecia que Malta (18%), Rumania y Austria (ambos sobre el 15%) presentan las tasas más altas de vacancia. En contraste, los niveles más bajo se encuentran en Gran Bretaña (0,9%), Holanda (1,5%), Islandia (1,5%) y Suiza (1,6%). Al distinguir la vacancia entre zonas rurales y urbanas, los datos muestran que las tasas de vacancia rural son mayores que la urbana en la mayoría de los países, excepto para Grecia. 5 En particular, para Chile el porcentaje de vacancia llega a 5,8% (377.710 viviendas vacantes de 6.486.533), el porcentaje más bajo comparado con el resto de países de América. Según zonas, la vacancia rural llega al 5,5%, mientras la urbana al 8%. Figura 3. Porcentaje de viviendas vacantes sobre el total de viviendas, 2018 o último año disponible Viviendas vacantes (% del stock total) 20% 15% 10% 5% 0% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. En relación con 2010, la actividad de la construcción ha aumentado en la mayoría de los países, con excepción de Bulgaria, Chile, Francia, Japón, Portugal y Suiza, con una caída importante en la República Checa y España. Los porcentajes de viviendas con recepción final más altos se presentan en Corea del Sur (2,4%) y Australia (2,2%), mientras en España y Portugal son especialmente bajos (menos del 0,3%). Los datos de tendencias históricas sugieren que la Gran Recesión redujo drásticamente las nuevas construcciones, aunque después de un prolongado "auge inmobiliario" en Chipre, Irlanda y España. En Chile un 1,6% de viviendas obtuvo su recepción final en 2018, cayendo marginalmente respecto de 2010, cuando la cifra alcanzó 1,7%. Figura 4. Viviendas con recepción final en el año, como porcentaje del stock existente de viviendas 2,5% 2018 2010 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 6 En resumen, el país evidencia un bajo número de viviendas en relación a su población, con una alta concentración urbana, un porcentaje de vacancia bajo y actividad de la construcción que se ha mantenido relativamente estable en el último tiempo. 1.2. Tenencia de la vivienda La tenencia se refiere a “las disposiciones bajo las cuales un hogar ocupa toda o parte de una vivienda”. Existen diferentes tipos de tenencia y su caracterización se determina principalmente por si la vivienda pertenece o no al hogar que la ocupa, de esta manera, se distinguen cuatro tipos: Vivienda propia: el hogar es propietario de la vivienda y no tiene créditos relacionados con ella. Vivienda propia con crédito: el hogar es propietario de la vivienda, pero está pagando un crédito. Vivienda arrendada (privado): el hogar arrienda la vivienda en el mercado privado de arriendo donde se define el precio. Vivienda arrendada (subsidiada): el hogar arrienda la vivienda a un precio de mercado rebajado. Otras: incluye en países europeos alojamiento proporcionado gratis; para otros países considera tipos de tenencia no descritos. La proporción entre hogares propietarios y arrendatarios varía ampliamente entre un país y otro. Chile ocupa el lugar diecisiete dentro de los países con mayor porcentaje de propietarios (sin crédito) llegando al 49,4%, realidad cercana a la de España (50,9%) y Chipre (48,2%), y en general a la de los países del sur de Europa, que van del 43% en Portugal al 61% en Italia. En estos países los mercados hipotecarios han comenzado a desarrollarse recientemente y las familias tienen un rol importante en facilitar la propiedad, como herencia o apoyo financiero. La tenencia propia con crédito es el tipo de tenencia más común en países nórdicos y de habla inglesa. En Noruega, por ejemplo, un 49% de los hogares son propietarios con deuda; en Islandia este porcentaje es más alto y llega a un 56%. Para Chile alcanza un 11%, situando al país entre los diez con menor tasa de hogares en esta situación, como Polonia (10,3%) e Italia (10,3%). El arriendo privado es la forma más común de tenencia en Suiza (55,1%), Alemania (47,1%) y Dinamarca (47%), mientras Chile ocupa el lugar número catorce en tenencia en arriendo privado, con un 22% y cercano a países como Bélgica (22,2%) y Grecia (21,5%). El arriendo subsidiado es poco común en países como Chile y México, mientras en otros países alcanza entre 4 y 5 por ciento del stock total de viviendas. En cuanto a otro tipo de tenencia distinta a propiedad y arriendo (cesión, usufructo, irregular, entre otros), Chile presenta un porcentaje significativo de hogares ocupando la vivienda en esta situación, con un 17,7%, en segundo lugar, después de Chipre (18%). 7 Figura 5. Porcentaje de hogares según tenencia de vivienda, 2018 o último año disponible Propia Propia con crédito Arrendada sin subsidio Arrendada con subsidio Otro, desconocido 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. Entre los hogares de bajos ingresos, el porcentaje de propietarios de vivienda sigue siendo importante. Sin embargo, gana relevancia la vivienda en arriendo, principalmente subsidiado. En Chile los hogares de este quintil son principalmente propietarios, con un porcentaje mayor que a nivel general (55,7%). En tanto, los propietarios que pagan crédito llegan sólo al 3,8%, similar a Italia (3,9%). Respecto de la tenencia en arriendo privado, en Chile alcanza 15% de los hogares del primer quintil, situándose en la posición número veintitrés dentro de los países OCDE, con porcentaje similar al de Portugal (14%). Este porcentaje es más bajo que a nivel general. Por su parte, otro tipo de tenencia representa un porcentaje importante de los hogares del primer quintil, con un 25,8%, posicionando a Chile como el segundo país en esta categoría, después de Chipre (32,8%). Figura 6. Porcentaje de hogares según tenencia de vivienda del quintil I, 2018 o último año disponible Propia Propia con crédito Arrendada sin subsidio Arrendada con subsidio Otro, desconocido 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. En general, la probabilidad de que un hogar sea propietario de la vivienda (con o sin crédito) aumenta con los ingresos, la variación más amplia de tasas de propiedad entre el quintil inferior y superior se observa en Holanda. Por el contrario, en Chile, Grecia, Corea, México y países de Europa Central y Oriental, la proporción 8 de hogares propietarios apenas varía entre quintiles, esto coincide con tasas de propiedad muy altas. Se observa para Chile una brecha bastante acotada entre los quintiles de ingresos bajos (59,6%) y altos (62%). Figura 7. Porcentaje de hogares dueños de la vivienda, por quintil de ingresos % 100 Quintil 1 Quintil 2 Quintil 3 Quintil 4 Quintil 5 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. En resumen, en Chile, los hogares son principalmente propietarios, sin diferencias importantes entre quintiles de ingreso; y el arriendo con subsidio aun no alcanza a ser significativo. Destaca respecto del resto de los países por un alto porcentaje de tipo de tenencia “otros”, principalmente en los hogares de bajos ingresos. 1.3. Precios de la vivienda Con base en la evolución desde 2015 de la relación precio/ingreso como el principal indicador de asequibilidad, países como Bélgica, Chile, Dinamarca, Estonia, Finlandia, Francia, Alemania, Grecia, Hungría, Italia, Japón, Corea, Letonia, Lituania, Polonia, la República Eslovaca, Suiza, el Reino Unido y los Estados Unidos, se han mantenido ampliamente estables desde ese año. Agrupándose dentro de la categoría de países cuya relación precio/ingresos ha variado dentro de +/-10 puntos del índice del valor base (100). Figura 8. Índice real de precios de vivienda, ratio Precio-Ingresos y PIB per Cápita Panel A: OCDE Índice real de precios de Vivienda Ratio Precio-Ingresos PIB per Capita 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75 70 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 9 Figura 9. Índice real de precios de vivienda, ratio Precio-Ingresos y PIB per Cápita Panel B: Chile Índice real de precios de Vivienda 140 Ratio Precio-Ingresos PIB per capita 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 2015 2016 2017 2018 En Chile, se observa como hasta principios de 2009 los ingresos crecían por sobre los precios de las viviendas, que hasta esa fecha se mostraban relativamente estables a pesar del aumento del PIB. A partir de 2009 se invierte la tendencia y los precios comienzan a crecer sostenidamente por sobre los ingresos, aumentando desde dicha fecha un 22% los precios de las viviendas y en un 19% los precios sobre los ingresos. 1.4. Conformación de hogares por grupos de edad En Chile, un 15% de la población adulto mayor compone hogares unipersonales, 7,3% tiene entre 50 y 64 años, 4,2% entre 30 y 49 años y solo un 2,3% entre 15 y 29 años. Los países con mayor población joven viviendo sola son Noruega (33%), Suecia (26%) y Finlandia (21%). Figura 10. Porcentaje de la población vivienda en hogares unipersonales, por edad % 50 15 a 29 años 30 a 49 años 50 a 64 años 65 o más años 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 10 Chile es el cuarto país con mayor porcentaje de jóvenes entre 15 y 29 años viviendo con otros jóvenes o adultos (9,5%), detrás de Estados Unidos (13,3%), Gran Bretaña (10,7%) y Dinamarca (13,9%). En tanto, un 59% vive con sus padres, un 6,9% es padre o madre soltera y 21,9% vive en pareja. Figura 11. Distribución de gente joven (15 a 29 años) por tipo de hogar, 2017 o último año disponible Con los padres Solo Padreo madre soltera En pareja Con otros jóvenes/adultos 100 % 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. En Chile, Grecia, Corea, México y la República Eslovaca, los tipos de convivencia más común de las personas mayores son hogares que incluyen al menos a una persona mejor de 65 años. En estos países los hogares multigeneracionales parecen más comunes que en el resto de los países de la OCDE. Chile junto con México y Chipre son los países con tasas más bajas de adultos mayores viviendo solos. Figura 12. Distribución de gente mayor (65+ años) por tipo de hogar, 2017 o último año disponible Hogar de una persona mayor Hogar con 2 o más personas mayores Otro tipo de hogar 100 % 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 11 2. Condiciones de la Vivienda 2.1. Asequibilidad de la vivienda 2.1.1. Gastos de los hogares relacionados con la vivienda Este indicador presenta información sobre el consumo de los hogares en vivienda, electricidad, gas y otros combustibles, como porcentaje del gasto total en consumo. Los datos se refieren al gasto agregado a nivel nacional. Este indicador ayuda a comprender la importancia relativa de los gastos relacionados con la vivienda y facilita la comparación con otros presupuestarios del hogar en todos los países. El gasto relativo a la vivienda es la partida del gasto familiar más alta para la mayoría de los países de la OCDE, con un promedio de 22,3% del gasto de consumo final del hogar, seguido de alimentos y bebidas no alcohólicas (14%) y transporte (12,9%). En Chile el gasto en vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles alcanza un 15,1% (1,4 pp. más comparado con 2017), el cuarto más bajo de los países OCDE. En contraste con República Checa, Dinamarca, Finlandia, Francia, Israel, Japón, Nueva Zelanda, Suecia y el Reino Unido, donde los gastos relacionados con vivienda constituyen más de una cuarta parte del gasto total de consumo de los hogares. Por otro lado, Chile junto con, Malta, Lituania, Turquía, Estonia y México son los únicos países donde los alimentos y las bebidas no alcohólicas constituyen la mayor proporción del gasto de consumo de los hogares. Figura 13. Porcentaje del gasto de consumo del hogar, desagregado en ítems Suma todos los demás Transporte Alimentos y bebidas no alcohólicas Vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 15,1 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. Los gastos asociados a la vivienda se han mantenido relativamente estables en las últimas mediciones, aunque siempre por debajo del promedio de la OCDE. 12 Figura 14. Gasto asociado a vivienda, promedio OCDE Promedio OCDE Chile 25 20 15 10 5 0 2000 2005 2010 2013 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 2015 2017 2.1.2. Costo de la vivienda sobre los ingresos Los costos de los hogares asociados a la vivienda (pago de arriendo y crédito hipotecario) pueden representar una importante carga financiera especialmente para aquellos de menor ingreso. Se presentan dos indicadores para analizar esta realidad: relación entre costos e ingresos y la tasa de sobrecarga del coste de la vivienda (proporción de la población que gasta más del 40% de sus ingresos en gastos de vivienda, según la metodología de Eurostat). Para la mayoría de los países la relación entre costos e ingresos es mayor para los hogares que arriendan la vivienda que para los propietarios (con crédito). La mediana de la carga de arriendo más alta de los hogares la alcanza Finlandia (31,8%) y Noruega (30,3%). En Chile, Grecia y Nueva Zelanda, los costos de vivienda consumen casi la mitad del ingreso de los hogares del quintil inferior. En la mayoría de los países, los hogares de arrendatarios de bajos ingresos enfrentan costos medios de vivienda entre 20 y 45%. La carga mediana es menor del 20% en varios países de Europa Central y Oriental, además de Irlanda, Malta y Portugal. Figura 15. Mediana de la carga del crédito hipotecario y arriendo como porcentaje del ingreso disponible 35% Arriendo (con y sin subsidio) Propietario con crédito 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 13 Respecto de la proporción del ingreso destinada al pago de arriendo de los hogares del quintil I, Chile alcanza la cifra más alta (45%), seguido de Nueva Zelanda (44%) y Grecia (42%). Para el tercer quintil el porcentaje llega al 27%. Chile es el cuarto país con la brecha entre el quintil I y III más importante. Figura 16. Mediana de la carga del arriendo como parte del ingreso disponible, quintil I y III Quintil 1 Quintil 3 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. En todos los países el costo mediano del crédito hipotecario, como proporción del ingreso disponible, es más alto para los hogares en el quintil inferior. En muchos países de Europa, además de Australia, Chile, Francia y Luxemburgo, la carga mediana de los hogares de bajos ingresos es de entre 30% y 40%. En Holanda y Suiza, los hogares de bajos ingresos con crédito hipotecario enfrentan los costos relativo a vivienda más bajos, con menos de una quinta parta del ingreso disponible. En Chile, la mitad de los hogares del primer quintil enfrentan costos del crédito de 31% de sus ingresos. Mientras el tercer quintil alcanza el 18%. Figura 17. Mediana de la carga del crédito hipotecario como parte del ingreso disponible, quintil I y III 50% Quintil 1 Quintil 3 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 14 La tasa de sobrecarga de pago de arriendo es considerablemente alta para Chile, Israel, Nueva Zelanda y Reino Unido, donde más del 50% de la población arrendataria esta sobrecargada por los costos de la vivienda, es decir, paga más del 40% de su renta disponible en arriendo. En contraste, en muchos países de Europa Central y Oriental, las tasas de sobrecarga son menores en un 25%. En cuanto a la sobrecarga de pago de crédito hipotecario, en Chile el 32% de la población en el quintil inferior gasta más del 40% de su ingreso disponible. Los países con mayor carga son México (49%) y Nueva Zelanda (43%), por el contrario, en Holanda y Malta llega a menos del 7%. Figura 18. Participación de la población en el quintil inferior que gasta más del 40% del ingreso disponible en crédito hipotecario y arriendo. 2018 o último año disponible 60% Arriendo (privado) Arriendo (subsidio) Propietario con crédito 50% 40% 30% 20% 10% 0% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 2.2. Calidad de la vivienda 2.2.1. Espacio en la vivienda El espacio disponible en una vivienda es una dimensión importante de su calidad. Los indicadores que se presentan son el número promedio de habitaciones por miembro del hogar4, para ilustrar como las restricciones del espacio varían según los países; y la tasa de hacinamiento5, que toma en cuenta la composición del hogar. Los hogares de los países de Europa central y oriental, Chile, Grecia, Italia y México con vivienda propia tienen en promedio menos de 2 habitaciones por miembro del hogar. No existen diferencias importantes respecto 4 Las habitaciones corresponden a dormitorios, livings, comedores, y cocinas. Por esta razón, en Chile el indicador está disponible solo para los años 2011 y 2013, luego de lo cual en Casen solo se consulta por la presencia de “Dormitorios de uso exclusivo” y no de los recintos: “Estar-comer”, “Cocina” y “Otras piezas de uso múltiple”. 5 El indicador de Hacinamiento utilizado por la OCDE se basa en el número de habitaciones (dormitorios, livings, comedores y cocinas) que se requiere según la composición de cada hogar (en base a las edades, género y relaciones entre sus miembros), a diferencia del estándar de 2,5 personas por dormitorio de uso exclusivo utilizado en Chile. 15 del tipo de tenencia para Chile, en el caso de la vivienda propia el promedio de es de 1,94, para las viviendas con crédito es de 1,81 y para las viviendas en arriendo de 1,74. Figura 19. Número de habitaciones por miembro del hogar según tenencia de la vivienda Panel A: Vivienda propia y con crédito 4 Vivienda propia Vivienda con crédito 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Panel B: Vivienda arrendada con y sin subsidio Arriendo sin subsidio Arriendo con subsidio 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. Chile está dentro de los quince países con menor porcentaje de hogares hacinados de bajos ingresos (11,04%), en niveles cercanos a Suiza (11,07%) y Bélgica (10,8%). De esta manera, el hacinamiento varía ligeramente entre las familias de ingresos bajos y medios, con un 10,85% para el tercer quintil. 16 Figura 20. Tasas de hacinamiento en los hogares según quintiles de ingreso % 60 Quintil 1 Quintil 3 Quintil 5 50 40 30 20 10 0 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. Como en muchos países de Europa Central y Oriental, Chile, Grecia, Italia, Corea, los propietarios tienen en promedio menos de 2 habitaciones por miembro del hogar. En cambio, en la mayoría de los países del sur de Europa, nórdicos y de habla alemana, Estonia, Francia y Japón, presentan en promedio entre 2 y 3 habitaciones. Canadá, Irlanda y Estados Unidos encabezan la lista con más de 3 habitaciones. Estados Unidos tiene el promedio más alto con 3,8 habitaciones por miembro del hogar. 2.2.2. Porcentaje de viviendas sin baño interior La falta de instalaciones sanitarias básicas en la vivienda representa un riesgo para la salud. Este indicador informa sobre la proporción de hogares que no tienen baño dentro de la vivienda, de modo de medir la baja calidad de la vivienda. En Chile, un 5,5% de los hogares más pobres no cuenta con baño con descarga dentro de la vivienda. Figura 21. Porcentaje de hogares pobres sin baño interior 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 17 El desglose por tipo de tenencia solo se muestra para los países donde más del 5% de los hogares pobres no dispone de baño con descarga interior. Para Chile, el 59% corresponde a viviendas propias (con o sin crédito) y el 36,2% a otro tipo de tenencia. Figura 22. Porcentaje de hogares pobres sin baño interior, según tipo de tenencia Propia (con y sin crédito) Arrendada (con y sin subsidio) Otro 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Bulgaria Chile Croacia Estonia Hungría Letonia Lituania Mexico Polonia Rumania Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 2.2.3. Carencias severas de vivienda No existe una definición unificada de carencias severas de vivienda entre los países que respondieron este cuestionario. Eurostat la define como la presencia de hacinamiento junto con al menos una de las siguientes carencias: techo con goteras, ausencia de baño con descarga al interior de la vivienda o una vivienda considerada demasiado oscura. En la mayoría de los países las tasas de carencia severa de la vivienda son cercanas a cero, independiente del nivel de ingreso. La Figura 23 muestra los resultados para países donde más del 1% de la población presenta carencias severas de vivienda. En el caso de Chile las viviendas en esta condición corresponden al 1,8% de los hogares del primer quintil y el 0,6% del tercer quintil, manteniéndose cercano a los niveles de la medición anterior. Figura 23. Población con carencias severas de vivienda según distribución del ingreso Quintil 3 Quintil 1 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 18 2.3. Falta de vivienda y exclusión 2.3.1. Población en situación de calle Este indicador se construye a partir de los datos disponibles a nivel nacional sobre el número de personas sin hogar, según lo reportado por las autoridades. La comparación entre países es compleja, ya que no todos cuentan con la misma definición de persona en situación de calle6. Esta incorpora personas que se quedan en hogares de ancianos y hospicios, administrados por organizaciones benéficas o comerciales. La cantidad de personas que viven en las calles aumentó en un tercio de los países de la OCDE. Los mayores incrementos se presentaron en Islandia, Portugal e Irlanda, (aunque se mantienen bajo el 0,15%). Alzas menores se registraron en Australia (5% entre 2011 y 2016) y Chile (4% entre 2011 y 2019). En gran parte de los países, la falta de vivienda se focaliza en las grandes ciudades, lo mismo ocurre en Chile, donde la mitad de la población sin hogar se concentra en Santiago. Los países con mayor porcentaje de personas en situación de calle son Nueva Zelanda (0,94%), Australia (0,48%) y Eslovaquia (0,44%). En Chile, alcanza el 0,07% de la población. Figura 24. Porcentaje de personas en situación de calle Porcentaje de personas en situación de calle 1,0% 0,9% 0,8% 0,7% 0,6% 0,5% 0,4% 0,3% 0,2% 0,1% 0,0% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 2.3.2. Estrategias para abordar la situación de calle Un tercio de los países cuentan con una estrategia nacional activa para combatir la falta de vivienda de las personas en situación de calle, entre ellos Chile. El objetivo general de la política nacional es establecer un 6 El Ministerio de Desarrollo Social y Familia utiliza una definición operativa en sus registros y programas sociales. Esta definición incluye los siguientes grupos en situación de calle: Personas que pernoctan en lugares públicos o privados, sin contar con una infraestructura que pueda ser caracterizada como vivienda, aunque ésta sea precaria. Se excluye de este grupo a quienes habitan en campamentos. Personas que carecen de un alojamiento fijo, regular y adecuado, pero encuentran residencia nocturna y temporal, pagada o gratuita, en lugares dirigidos por entidades públicas o privadas. Pertenecen a este grupo quienes alojan en residencias y hospederías, sean solidarias o comerciales. 19 sistema integrado de servicios para superar los desafíos de las personas que residen en situación de calle. Dentro de los objetivos específicos se encuentran: fortalecer el marco institucional existente para la gestión de una política nacional de calle; implementar soluciones de largo plazo, incluyendo la estrategia “Vivienda Primero”; establecer objetivos concretos para bajar los índices de situación de calle; y el fortalecimiento de la capacidad de "Plan de invierno" para reducir el número de muertes y el de deterioro en la salud de esta población. 3. Políticas Públicas para la Vivienda 3.1. Visión general 3.1.1. Instrumentos de política a nivel de Gobierno Este indicador resume las medidas que componen las políticas de vivienda en los 46 países que respondieron el cuestionario, ahondando en el apoyo que se da tanto a propietarios como arrendatarios. Además, ofrece una visión general de los distintos niveles de administración de gobierno involucrados en las medidas de financiamiento de la vivienda. Actualmente, existen 24 países que proporcionan algún tipo de subsidio a los hogares para facilitar la propiedad de la vivienda, a menudo en forma de subvenciones o préstamos a compradores de una primera vivienda. Algunos países ofrecen más de tres tipos diferentes de subsidios a los hogares (por ejemplo, Australia, Brasil, Chile, Colombia, Irlanda, México, Sudáfrica y España). El Gobierno central desempeña un papel importante en las medidas de política de vivienda en países como Chile, Colombia, Costa Rica, la República Checa, Finlandia, Francia, Islandia, Israel, Italia, Japón, Corea, Luxemburgo, Malta, México, los Países Bajos, Polonia y la Federación de Rusia. Generalmente, se implementan en directa cooperación con las autoridades locales. El grado de descentralización varía según las diferentes políticas. Los subsidios para compradores están disponibles a través de programas nacionales en varios países. En Australia, Austria, Bélgica, Canadá, Chile y Estados Unidos existen programas administrados a nivel regional. En Noruega, los gobiernos municipales otorgan subsidios, con fondos del nivel nacional. 3.1.2. Objetivos de la política de vivienda y sus obstáculos Los principales objetivos de la política de vivienda entre los países consultados son: mejorar la calidad de la vivienda, garantizar el acceso y aumentar la oferta. Muchos países reportaron que su enfoque de política de vivienda apunta al apoyo de grupos específicos, como hogares de bajos ingresos, personas con discapacidad, tercera edad, familias con niños, jóvenes, personas en situación de calle y grupos étnicos. Los objetivos de política para Chile son: Reducir el déficit habitacional en familias de bajos ingresos y apoyar los esfuerzos de las familias de clase media para acceder a su vivienda, a través de la entrega de soluciones habitacionales con énfasis en la calidad, integración y equidad. Promover una agenda de integración social urbana. Poner especial atención en la reducción de asentamientos informales (campamentos), con énfasis en prevenir la formación de estos. Mejorar el stock de viviendas deterioradas, con foco en la reutilización del parque construido. 20 Desarrollar una estrategia para apoyar el desarrollo de viviendas en áreas rurales, reconociendo sus características particulares. Para Chile, los obstáculos más comunes son la baja calidad de las viviendas (incluyendo la calidad del entorno), la baja inversión en mejoramiento del stock de viviendas existentes; el acceso a infraestructura de calidad, y cohesión social en barrios urbanos. Adicionalmente, presenta desafíos en el stock de arriendo privado (en relación con el suministro, asequibilidad, calidad, seguridad de la tenencia, etc.), desafíos similares a los que se presentan en Canadá, Letonia y República Eslovaca. 3.2. Apoyo para compradores de vivienda 3.2.1. Gasto público en subvenciones y apoyo financiero a los compradores de vivienda Este indicador analiza la cantidad de apoyo gubernamental a los compradores de vivienda. Incluye el gasto en medidas de apoyo a la demanda que ayudan a los hogares en la compra (nivel de gasto presentado como proporción del PIB). Se excluyen las medidas del lado de la oferta para apoyar a los desarrolladores en la provisión de viviendas asequibles, excepto cuando tales subsidios se ponen a disposición de los hogares para construir una vivienda ellos mismos (por ejemplo, en Brasil, Chile, Costa Rica, México, Federación Rusa). En la Figura 25 se observa que la combinación de distintas medidas de subsidios es muy variada entre países. Chile, Israel, Malta y los Estados Unidos gastan más en subvenciones a compradores de viviendas. Mientras que Finlandia, Noruega, Estonia, Luxemburgo, Letonia, México, Francia, Austria y Lituania se concentran en el apoyo a los créditos hipotecarios a través de una variedad de instrumentos. Noruega y Nueva Zelanda también brindan apoyo a los hogares sobre endeudados mediante planes de alivio hipotecario. Figura 25. Gasto público en subvenciones y apoyo financiero a los compradores de vivienda (% del PIB) 1,00 Alivio hipotecario para propietarios de viviendas sobreendeudados Hipotecas subsidiadas y garantías para compradores de vivienda Subsidios a la compra de vivienda 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0,00 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. Finlandia proporciona la mayor parte del apoyo a los compradores de vivienda (0,9% del PIB en 2018), principalmente a través de garantías hipotecarias para la vivienda. Noruega informa aproximadamente el 0,51% del PIB dedicado a apoyar a los compradores de vivienda, principalmente a través de préstamos iniciales y subsidios de vivienda para la adquisición. Chile es el país que cuenta con la mayor proporción de apoyo a los 21 compradores de vivienda a través de subvenciones y subsidios, 0,35% del PIB. El país cuenta con dos grandes programas de subvenciones a hogares de ingresos bajos y medios, complementados por subsidios de disminución del dividendo del crédito hipotecario, para los beneficiarios de estos programas que logran pagar debidamente su deuda. 3.2.2. Reducción de impuestos para propietarios de vivienda En muchos países OCDE los compradores disfrutan de subvenciones y apoyo para la adquisición de una vivienda. El alivio fiscal para el acceso a la propiedad consiste principalmente en exenciones de impuestos para costos asociados a la compra de vivienda y la deducibilidad de intereses hipotecarios. El alivio fiscal representa una parte significativa del apoyo a la adquisición de vivienda en varios países. La deducción de intereses hipotecarios cuesta el 0,4% del PIB de Estados Unidos y el 1,3% en los Países Bajos. Para Chile esta cifra no alcanza a ser significativa. Mientras tanto, otros tipos de alivio fiscal para los propietarios de viviendas cuestan alrededor del 1,5% del PIB en Noruega, un 1,3% en el Reino Unido y un 1,2% en Suecia. Figura 26. Ingresos fiscales perdidos de la disminución de impuestos para la propiedad de la vivienda Deducción de intereses de la hipoteca Otros tipos de reducción de impuestos 1,60% 1,40% 1,20% 1,00% 0,80% 0,60% 0,40% 0,20% 0,00% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. Dieciocho países informan alivio fiscal para los pagos de créditos hipotecarios o intereses hipotecarios, entre ellos Chile. Tres países informan dos tipos de alivio fiscal para pagos de créditos hipotecarios (Bélgica, Luxemburgo y México); aunque en el caso de Bélgica, todas las medidas fiscales informadas son medidas regionales. La minoría de las medidas de desgravación fiscal para los pagos de la hipoteca (seis de veinte) se verifican según los niveles de ingresos. En algunos casos, la elegibilidad está restringida a los ciudadanos del país (Chile, Colombia, Finlandia, Italia, Luxemburgo, México y la Federación de Rusia). Tabla 1. Desgravación fiscal que apoya el acceso a la vivienda: panorama de las medidas existentes Nivel de Tipo de ayuda Administracion responsable Rebaja de Los contribuyentes pueden deducir de sus ingresos Desgravación Intereses por disponibles los intereses pagados por un crédito Deben ser fiscal para Sí Nacional Dividendos hipotecario durante el año, si se utilizó para comprar ciudadanos chilenos pagos del Hipotecarios una o más viviendas. crédito Fuente: Elaboración propia en base a OECD (2019), “Affordable Housing Database”. Medida Descripción Umbral de ingreso Otro criterio de elegibilidad 22 3.3. Subsidios para la vivienda 3.3.1. Gasto público en subsidios para costos de la vivienda como porcentaje del PIB Este indicador refiere a los montos de gasto público en subsidios de vivienda, entendidos como transferencias de ingresos a los hogares como apoyo al pago de costos asociados a la vivienda (incluido el arriendo). En general, enfocados a hogares de bajos ingresos que cumplen los criterios de elegibilidad pertinentes. A pesar de que los subsidios de vivienda están comúnmente asociados con el apoyo a los pagos de arriendo, como en Australia, Chile, Japón, Malta, España, Nueva Zelandia, el Reino Unido, también pueden estar disponibles para propietarios de viviendas y cubrir diferentes costos como: costos de calefacción, de seguros y servicios, tasas de recolección de desechos y otros cargos, o los costos asociados con la propiedad, como el impuesto sobre la tierra o la propiedad y los pagos de intereses hipotecarios. En la mayoría de los países OCDE este tipo de subsidios son los más utilizados, Reino Unido gasta 1% del PIB en este tipo de instrumentos, seguido de Dinamarca y Holanda. Para Chile este gasto incluye únicamente el subsidio de arriendo (DS52) y alcanza solo el 0,01% del PIB. Su asignación se define en base a un sistema puntual que prioriza: viviendas con acceso a agua y alcantarillado; hogares con niños y/o personas con discapacidad; personas que han prestado servicio militar; víctimas de persecución política; individuos/ hogares que han solicitado repetidamente el apoyo. Figura 27. Gasto en subsidios de vivienda por tipo de gastos relacionados con la vivienda cubiertos Arriendo y otros costos de la vivienda (dueños y arrendatarios) Arriendo (arrendatarios) Servicios públicos (dueños y arrendatarios) 0,012 0,01 0,008 0,006 0,004 0,002 0 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 3.3.2. Características claves de los subsidios para costos de la vivienda Los subsidios para costos de la vivienda están dirigidos a apoyar a los hogares en el cumplimiento de sus costos de vivienda. En la mayoría de los países, estos subsidios están diseñados como programas de derecho, lo que significa que todos los solicitantes que cumplen con los criterios de elegibilidad reciben el beneficio. Sin embargo, en 11 países (Austria, Chile, Costa Rica, Islandia, Lituania, México, Portugal, República Eslovaca, Suecia, Reino Unido (excepto Irlanda del Norte) y Estados Unidos), la asignación de al menos algunos subsidios 23 de vivienda depende de la disponibilidad de financiamiento y se utilizan diferentes criterios para priorizar entre los hogares elegibles. En la Tabla 2 y 3 se muestra el detalle del Subsidio de Arriendo, que es el único subsidio de este tipo vigente en Chile. Tabla 2. Características de los subsidios de vivienda, costos que cubre y reglas que determinan el monto del beneficio Tipo de Nivel de Medida costos El monto depende de: Administración cubiertos Regional (con Costos del Voucher asignado directamente al propietario. El monto varía según la Subsidio de Arriendo D.S. N° fondos a nivel arriendo ubicación y se paga mensualmente. El monto pagado no puede exceder 52 de 2013 nacional) un total de CLP 4.700.000 Fuente: Elaboración propia en base a OECD (2019), “Affordable Housing Database” Tabla 3. Características de los subsidios de vivienda, disponibilidad según tenencia y detalles sobre la elegibilidad Disponible para: Medida Subsidio de Arriendo D.S. N° 52 de 2013 Propietarios Arriendo Social Arriendo Privado Otro Umbral de ingreso No N/A Sí Sí Sí Detalles de elegibilidad: Condicional a otros Otros criterios de elegibilidad beneficios Los postulantes no pueden ser propietarios de una vivienda. Deben ser mayores de 18 años en el momento de la solicitud. Deben tener una cantidad mínima de ahorros en una No cuenta de ahorros y obtener un ingreso mínimo ajustado por tamaño de hogar. Se prioriza a los postulantes en determinadas circunstancias, como padres solteros y personas con discapacidad. Fuente: Elaboración propia en base a OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 3.4. Programas de vivienda asequible 3.4.1. Medidas de apoyo al desarrollo de viviendas asequibles Las medidas para el desarrollo de oferta de vivienda asequible son menos generalizadas que las medidas del lado de la demanda, que apoyan directamente a los compradores de vivienda. En Chile se aplica una reducción de IVA a los desarrolladores de viviendas con un valor inferior a cierto umbral, a través de un crédito especial. También reciben apoyo los desarrolladores inmobiliarios de viviendas asequibles en propiedad, al igual que en Austria, Costa Rica, Croacia, Chipre, Israel, Luxemburgo y Nueva Zelanda. En Luxemburgo, el Gobierno ayuda a financiar la adquisición, planificación y construcción en terrenos para viviendas en propiedad que se venden a un promedio de 20% por debajo de los precios del mercado. En Nueva Zelanda, el Gobierno aprueba la construcción o compra nuevas viviendas a cambio del desarrollo de un mayor número de viviendas asequibles. La Tabla 4 detalla las medidas asociadas al desarrollo de viviendas asequibles en Chile. 24 Tabla 4. Medidas de Financiamiento para el desarrollo de viviendas asequibles para Chile. Medida Descripción Tipo de Tipo de Tenencia desarrolladores Programa Brinda subsidios para Viviendas Todos los tipos Extraordinario de financiar la adquisición asequibles de promotores Reactivación con de viviendas asequibles ocupadas inmobiliarios son Integración por el elegibles Social, D.S. N° propietario 116 (V. y U.), de 2014 Programa de Integración Social y Territorial, D.S. N° 19 (V. y U.), de 2016 Brinda subsidios para Viviendas Todos los tipos financiar la adquisición asequibles de promotores de viviendas asequibles ocupadas inmobiliarios son por el elegibles propietario Crédito de IVA Las empresas para la constructoras tienen construcción de derecho a deducir el viviendas (DL N ° 65% del mont del IVA 901/1975, Art. determinado en la venta 21) (neto del valor del terreno) de las nuevas propiedades residenciales de sus pagos mensuales por adelantado del impuesto sobre la renta de primera categoría. El monto del deducible está limitado a UF 225 por unidad de vivienda Viviendas asequibles ocupadas por el propietario Empresas constructoras Requisitos de la vivienda Se aplica un precio máximo a las viviendas construidas con el apoyo de este esquema. También hay estándares en términos de tamaño de vivienda, ubicación (por ejemplo, solo terrenos dentro de los límites urbanos y con acceso a servicios) y calidad ( eficiencia energética). El proyecto no debe exceder las 300 unidades. Hogares elegibles: (i) se necesita un certificado de permanencia definitiva para los no chilenos; (ii) los hogares con cualquier miembro que sea propietario de una vivienda no son elegibles; (iii) los hogares unipersonales no pueden postular. Se aplica un precio máximo a las viviendas construidas con el apoyo de este esquema. También hay estándares en términos de tamaño de vivienda, ubicación (por ejemplo, solo terrenos dentro de los límites urbanos y con acceso a servicios) y calidad ( eficiencia energética). El proyecto no debe exceder las 300 unidades. Hogares elegibles: (i) se necesita un certificado de permanencia definitiva para los no chilenos; (ii) los hogares con cualquier miembro que sea propietario de una vivienda no son elegibles; (iii) los hogares unipersonales no pueden postular. Se aplica un precio máximo a las viviendas construidas con el apoyo de este esquema Umbrales de ingreso para los usuarios finales Sí Tipo de ayuda Nivel de Administración Subsidio Conjunto (compartido entre los niveles de gobierno) Sí Subsidio Conjunto (compartido entre los niveles de gobierno) .. Reducción de impuestos Nacional Fuente: Elaboración propia en base a OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 25 3.5. Arriendo social de viviendas 3.5.1. Gasto público en apoyo al arriendo social de viviendas Este indicador analiza el gasto del Gobierno a nivel central y local, en viviendas de arriendo social, como porcentaje del PIB. Por lo general, incluyen gastos destinados a la provisión directa de viviendas de arriendo social, que consiste en transferencias a las autoridades locales que poseen y gestionan el stock; y subsidios a proveedores de vivienda de arriendo social no gubernamentales, como subvenciones, préstamos públicos de instituciones de crédito especiales, subsidios de tasas de interés y garantías respaldadas por el Gobierno. El nivel de apoyo para viviendas de arriendo social es relativamente más alto en los países donde hay información disponible a nivel regional, como Corea de Sur con 0,5% del PIB, seguido de Austria (0,34%) y Australia (0,27%). Entre los países para los que solo proporcionan información a nivel central, hay un gasto significativo en Nueva Zelanda (0,34%), Bélgica y Francia (0,2%). Figura 28. Gasto público en apoyo de arriendo social de viviendas en países seleccionados de la OCDE Solo nivel central Incluyendo nivel regional 0,60% 0,50% 0,40% 0,30% 0,20% 0,10% 0,00% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. De los países con datos disponibles, Francia y Nueva Zelanda presentan fondos públicos mayores en 2018 que en 2015. En Polonia casi se duplicó durante este período, pero desde una base muy baja. En contraste, el gasto en viviendas de arriendo social disminuyó en Australia, Austria, Finlandia y la República Eslovaca. Sin embargo, no parece haber una relación entre el nivel de gasto y el tamaño del sector. Por ejemplo, los Países Bajos, donde existe la mayor proporción de viviendas en arriendo social, no poseen gasto público propiamente tal, a excepción de un sistema de garantías respaldado por el gobierno que permite a las corporaciones de vivienda obtener crédito a tasas bajas y subsidios de arriendo. Un enfoque común entre los proveedores de vivienda social es agrupar el financiamiento a través de circuitos especiales7, como Noruega y Francia. En otros países, los proveedores dependen cada vez más del capital privado, utilizando el valor de sus acciones como colateral para pedir préstamos que financien la construcción. Otros, especialmente grandes organizaciones, recurren al uso de sus recursos propios y utilidades. El problema más relevante que limita la comparación de datos entre países es la falta de información de los gastos a nivel local/municipal, aun cuando las autoridades locales a menudo cofinancian el arriendo social o incluso mantienen un gasto significativo para proporcionar vivienda municipal, con o sin la ayuda de 7 Como bancos estatales que entregan financiamiento a inversiones. 26 presupuesto asignado por el Gobierno central. Como resultado, las cifras reportadas subestiman el apoyo total para el sector. Por otro lado, los proveedores de vivienda social a menudo se benefician de una serie de subsidios implícitos, como exenciones de impuestos o tasas reducidas (generalmente sobre los impuestos sobre la propiedad y la tierra, así como el IVA sobre el costo de construcción y / o renovación) que no se han informado y, por lo tanto, no están incluidos: a excepción de Francia, donde representan una gran parte del apoyo público al sector. Finalmente, los subsidios de vivienda otorgados a arrendatarios de viviendas sociales también podrían considerarse como fuente de financiamiento público, pero no se incluyen en las cifras anteriores, ya que en la mayoría de los países no puede desglosarse de la cantidad total de subsidios de vivienda. Por el contrario, los datos de Irlanda y Nueva Zelanda también incluyen montos que se pagaron directamente a los propietarios para cubrir la diferencia entre el arriendo y el monto pagado por los arrendatarios, según lo establecido en función de sus ingresos. 3.5.2. Stock de viviendas en arriendo social El stock de vivienda de arriendo social, se refiere al stock de arriendo residencial proporcionado a precios inferiores a los de mercado y asignado de acuerdo con reglas específicas en lugar de los mecanismos del mercado. Chile, Grecia y Turquía prácticamente no cuentan con un sector de arriendo social, y en México las viviendas de arriendo público solo se ofrecen al personal de las fuerzas armadas. Considerando la definición formal, Suecia tampoco cuenta con arriendo social de vivienda. Entre los países que cuentan con arriendo social, los sectores más pequeños se encuentran en los Países de Europa del Este (República Checa, Estonia, Letonia y Lituania) y Luxemburgo, donde representa menos del 2% del stock total de viviendas. Con menos del 10% del stock de viviendas, el sector es también relativamente pequeño en Japón, Alemania, Hungría, Canadá, Estados Unidos, Noruega, Australia, Malta, Nueva Zelanda, Corea, Polonia, Portugal, Eslovenia y España. Existe un sector de tamaño intermedio en Islandia, Irlanda, Finlandia, Francia y el Reino Unido (Inglaterra). Mientras, que con más del 20% del stock de viviendas, el sector es más grande está en Austria, Dinamarca y los Países Bajos. Figura 29. Tamaño relativo del stock de vivienda social % del stock total de viviendas 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. 27 La Figura 30 representa el tamaño relativo del stock gestionado por los diferentes tipos de proveedores de arriendo social. La provisión exclusiva de viviendas por parte de las autoridades públicas se asocia a un pequeño sector de viviendas de arriendo en los países de Europa del Este. Por el contrario, en países con una gran proporción de viviendas de arriendo social, como los Países Bajos y Dinamarca, se observa una fuerte presencia del sector sin fines de lucro. En el Reino Unido (Inglaterra) y Austria, los proveedores sin fines de lucro coexisten con un significativo porcentaje de viviendas administradas por las autoridades locales, a pesar de que en Reino Unido (Inglaterra) han reducido drásticamente su inversión en la construcción de nuevas viviendas. La provisión privada y con fines de lucro es importante principalmente en Alemania y Estados Unidos. Figura 30. Proveedores de vivienda en arriendo social Otros tipos de tenencia Vivienda social sin fines de lucro / proveedores de cooperativas Autoridades nacionales/ agencias públicas Con fines de lucro y proveedores individuales Autoridades regionales y / o municipales / agencias públicas 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Fuente: OECD (2019), “Affordable Housing Database”. En relación al 2010, el stock de viviendas aumentó en Austria, Francia, Islandia y los Estados Unidos. Por el contrario, Finlandia y Polonia experimentaron la reducción más significativa. El sector también se contrajo en Alemania y Dinamarca, y en menor medida en Estonia, Noruega, Nueva Zelanda y Japón. Esta disminución, está en parte relacionada con una desaceleración en la construcción de nuevas viviendas sociales a través de políticas hacia la privatización de la vivienda social, por ejemplo, en Alemania, Polonia y el Reino Unido. Entre 2010 y 2018, la cantidad anual de viviendas añadidas al stock de arriendo social a través de la construcción y adquisición ha aumentado particularmente en Irlanda, y en menor medida en Dinamarca, Alemania, Hungría, Francia y Nueva Zelanda. Por el contrario, disminuyó en Australia, Austria, los Países Bajos, Finlandia, Noruega, Polonia, la República Eslovaca y el Reino Unido (Inglaterra). 3.5.3. Características claves de la vivienda en arriendo social Este indicador presenta información sobre las características de los programas de viviendas en arriendo social, y proporciona detalles sobre los diferentes métodos utilizados para definir los niveles y precios de arriendo, la elegibilidad de los beneficiarios y la asignación de viviendas. 28 En total, 34 países informan la existencia de alguna forma de vivienda social de arriendo. La complejidad del sector de la vivienda social en arriendo en algunos países se debe en parte a su larga historia, que ha visto diferentes fases y diferentes partes interesadas involucradas a lo largo del tiempo8. También hay una serie de especificidades regionales que afectan el tamaño y el funcionamiento del stock de viviendas sociales en todos los países. Por ejemplo, en la mayoría de los países de Europa Central y Oriental (Estonia, Hungría, Letonia, Lituania y la República Eslovaca), el stock de viviendas de arriendo social es bastante pequeño, mientras que hay una proporción mucho mayor de la población que posee sus viviendas directamente. En Japón y Corea, la vivienda de arriendo social corresponde a la vivienda de arriendo provista públicamente. Por el contrario, en Dinamarca y los Países Bajos, se refiere solo a vivienda proporcionada por el sector sin fines de lucro. Suiza no tiene viviendas sociales a nivel nacional, pero hay algunas cooperativas sin fines de lucro y viviendas municipales en algunas ciudades suizas. Seis países informan que no tienen vivienda de alquiler social: Chile, Costa Rica, Grecia, México, Suecia y Turquía. Chile y México, por ejemplo, prefieren soluciones de vivienda asequible que faciliten la propiedad de viviendas de bajo costo. En Noruega, la vivienda de arriendo se ofrece a precios de mercado, con asignaciones que cubren la diferencia entre el nivel de arriendo y lo que un hogar puede pagar. Suecia tiene un sector de arriendo público (municipal) significativo, pero, estrictamente hablando, no hay viviendas de arriendo social, ya que los arriendos en viviendas municipales están en línea con los del sector de arriendo privado. Criterios de elegibilidad Todos los países aplican distintos criterios para determinar que hogar es elegible para vivir en viviendas de arriendo social, seleccionando en función de un conjunto de criterios de prioridad. La mayoría de los países imponen condiciones mínimas para ser elegibles, y pueden ser más o menos restrictivos, en relación con el ingreso, tamaño y composición del hogar; estado de ciudadanía; y la situación de la vivienda actual del hogar. Existen umbrales de ingreso en 24 países, que suelen compararse con ingresos medios o ingresos mínimos/ salarios mínimos. Sin embargo, los límites de ingresos se pueden establecer en niveles relativamente altos, para combatir la segregación (Austria y Francia). Se requiere ciudadanía o residencia permanente en 16 países (residencia legal de al menos un año en Alemania). En cuanto a las condiciones de la vivienda que habitan los arrendatarios al momento de la solicitud se pueden considerar: la falta de vivienda, alojamiento insalubre o inadecuado, hacinamiento o riesgo de desalojo. Los criterios adicionales relacionados con las características específicas del hogar, como son salud o edad de algún miembro del hogar (jóvenes, ancianos o personas con discapacidad), o su pertenencia a grupos de población específicos (por ejemplo, comunidades romaníes en la República Checa o indígenas en Australia o Canadá). La elegibilidad de los arrendatarios se vuelve a evaluar de manera regular, pero no en todos los países. Puede ser anualmente como en: Australia, Estonia, Hungría, Japón, Lituania, Países Bajos, Nueva Zelanda y Estados Unidos Estados; cada dos o tres años en: República Checa, Corea, Polonia y la República Eslovaca. Por el 8 En general, la vivienda social fue creada originalmente por propietarios de empresas o filántropos como respuesta a las condiciones inadecuadas de vivienda de la clase trabajadora pobre vinculada con la rápida urbanización e industrialización. Iniciativas públicas se generalizaron en el período posterior a la Segunda Guerra Mundial y condujo a la construcción a gran escala de viviendas sociales. En las décadas de 1980 y 1990 disminuyó el interés público por proveer vivienda. Al mismo tiempo, muchos países comenzaron a alentar la creación de un sector sin fines de lucro para proporcionar viviendas de arriendo social, ya sea en paralelo o en lugar de las autoridades públicas. Finalmente, algunos países han optado por una mayor participación de proveedores con fines de lucro y / o desarrolladores a cambio de créditos fiscales o condiciones favorables de préstamos (como en Alemania y Estados Unidos), o permiso de planificación (Reino Unido). Los propietarios individuales también están cada vez más involucrados, generalmente a través de acuerdos directos con el municipio o mediante asociaciones que actúan como intermediarios. 29 contrario, no hay reevaluaciones periódicas en 12 países: Austria, Bulgaria, Colombia, Dinamarca, Finlandia, Irlanda, Israel, Letonia, Luxemburgo, Malta, Portugal y el Reino Unido (Inglaterra). En el caso de que un inquilino ya no cumpla con los requisitos de elegibilidad, se pueden imponer aumentos de arriendo (Canadá, Francia, Hungría, Japón, Países Bajos y Polonia); termino al arrendamiento (Australia, la República Checa, Estonia, Francia, Lituania, Nueva Zelanda, Eslovenia, Sudáfrica y Estados Unidos). En Canadá, por ejemplo, cuando el ingreso de un arrendatario aumenta a exceder el umbral máximo, el arriendo se incrementa al arriendo del mercado y el subsidio estatal se asigna a otro arrendatario elegible en la lista de espera. Criterio de prioridad Una vez que se completa el registro para la vivienda social, a menudo se utilizan criterios para establecer el orden de asignación. En 17 de 27 países, se prioriza el tiempo de espera de un hogar, mientras en 20 países, las personas con discapacidad reciben una asignación prioritaria. En Austria y Dinamarca los municipios conservan el derecho de asignar una parte del stock de viviendas sociales a los hogares que consideran prioritarios. Otros criterios pueden incluir, víctimas de violencia doméstica (Francia, Malta, Portugal) u hogares que han sido afectados por desastres naturales (Letonia). También se pueden definir según la necesidad local, con prioridad para trabajadores específicos, familias numerosas (Letonia), estudiantes o jóvenes en áreas con una población que envejece. Por el contrario, en Israel y Japón determinan la asignación de viviendas a través de un sistema de lotería. 3.6. Regulación del mercado de arriendo 3.6.1. Regulación del arriendo Al igual que en la gran mayoría de los países OCDE y de la UE en Chile no existe control ni regulación sobre los precios de arriendo. Los únicos países con regulación total de este mercado son Suecia, donde el precio se establece principalmente a través de negociaciones colectivas a nivel local y existe un Tribunal de Arriendo; Luxemburgo, donde el arriendo no puede exceder el 5% del capital invertido en la vivienda y en Colombia, donde la renta mensual no puede exceder el 1% del valor comercial de la vivienda. Mientras que en Australia, Austria, Canadá, Dinamarca, Francia, Alemania, Irlanda, Japón, Holanda y Estados Unidos, coexisten sistemas regulados y libres, por lo que los controles al precio de arriendo aplican solo sobre una proporción del parque de vivienda. Respecto de las relaciones entre arrendatario y arrendador en el sector privado de arriendo, en Chile el único motivo legítimo para darle término al contrato de arriendo es el no pago. Para la notificación del término del contrato no existen plazos únicos para propietarios ni arrendatarios. Mientras, el desalojo sólo se puede evitar en circunstancias especiales en que los tribunales consideren que la situación es injusta. La presencia de niños, discapacitados o una época específica del año no son razones legales para prohibir el desalojo de una vivienda. 3.6.2. Medidas que regulan los arriendos vacacionales de corto tiempo Diecinueve países informan la existencia de medidas para regular arriendos de vacaciones a corto plazo (como AirBnB). En 12 países se han adoptado medidas a nivel nacional, en 2 a nivel regional/estatal (Austria y Nueva Zelanda) y en 8 a nivel municipal. Estos incluyen una serie de medidas regulatorias que a menudo limitan la duración de estos arriendos, varias jurisdicciones han requerido que todos deben registrarse en un sistema centralizado (Costa Rica, Países Bajos), mientras otros introdujeron medidas fiscales (Costa Rica, Israel, y en algunas jurisdicciones de Nueva Zelanda y Estados Unidos). En Chile no existen medidas que regulen este tipo de arriendo. 30
