Subido por Jazmín Ascencio Meléndez

Estudio de Mercado. 200715

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TALLER DE CASOS INMOBILIARIOS
Estudio de
Mercado
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA RENTA DE OFICINAS DE
MARRIOTT EN LA CIUDAD DE MÉXICO
Jazmín Ascencio Meléndez
15/07/2020
Topics to Discuss
ODACREM ED OIDUTSE
Índice
Panorama Económico de México
Ciudad de México - Mercado de
Oficinas // A+ & A
Mercado de Oficinas Polanco
Corporativo 2 Patios
Conclusiones
20
Panorama
Económico de
México
En este contexto, no sólo los especialistas
más optimistas se han visto obligados a
moderar sus expectativas de crecimiento
económico mexicano, si no las autoridades
financieras también. Tras conocer el dato
preliminar del Producto Interno Bruto (PIB)
del 2019, el cual mostró una contracción
de 0.1% anual, varias instituciones han
salido a recortar su estimación de
crecimiento para este año, donde
pareciera que la economía mexicana
quedará por debajo de lo prometido por la
Secretaría de Hacienda de 2.0% para el
2020.
OCIXÉM ED OCIMÓNOCE AMARONAP
El crecimiento económico que hasta ahora
ha mostrado la economía mexicana va a la
baja.
30
OCIXÉM ED OCIMÓNOCE AMARONAP
40
La moneda mexicana ha perdido gran valor ante el dólar en los últimos años. En diciembre de
2011, el dólar se cotizaba en $13.94 pesos, sin embargo, a fines 2019, alcanzó los 18.91 y en lo
que va del año la moneda nacional ha perdido casi una cuarta parte de su valor frente al dólar,
pues en marzo de 2020 se cotizo en 23.16
En tanto, la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) tuvo una disminución de 3.1 por ciento a
consecuencia de la percepción de riesgo para la economía global que hay en los mercados por la
epidemia de Covid-19.
OCIXÉM ED OCIMÓNOCE AMARONAP
Reservas internacionales y tipo de cambio
50
El Instituto Nacional de Estadística y Geografía
informó que, en la primera mitad de abril, el Índice
Nacional de Precios al Consumidor registró una
disminución de 0.72% en comparación con la
quincena previa. Durante la primera quincena de
abril la inflación registró su nivel más bajo desde
diciembre del 2015, en medio de la contingencia
sanitaria por el Covid-19 y la caída de los precios
internacionales del petróleo.
OCIXÉM ED OCIMÓNOCE AMARONAP
Inflación
La inflación en México está cayendo rápidamente
debido al efecto del Covid-19 a través de los bajos
precios del petróleo. Se espera que las fuerzas a la
baja compensen los riesgos al alza, particularmente
el efecto de traspaso de la depreciación del peso.
60
OCIXÉM ED OCIMÓNOCE AMARONAP
70
Al cierre de 2019 el inventario total
existente fue de 6.6 millones de m² en diez
corredores principales, con un ingreso de
32 inmuebles nuevos en el 2018, por más
de 542 mil m², de los cuales 11 edificios
(180 mil m²) fueron ingresados en el 4T.
A & +A // XMDC SANICIFO ED ODACREM
Mercado de
Oficinas CDMX //
A+ & A
El segmento de oficinas de la Ciudad de
México es el más dinámico no sólo de este
país sino de Latinoamérica y es donde se
encuentran los grandes corporativos de
nivel nacional e internacional, situación
que ha incentivado a los desarrolladores a
incrementar la actividad de construcción
de oficinas clase A+ y A.
80
El 27% de la nueva oferta ingresó a inventario prearrendada.
A & +A // XMDC SANICIFO ED ODACREM
La CDMX cerró el 2019 con un inventario corporativo
de clases A y A+ de 6.8 millones de m² y un
crecimiento anual de 5.3% con respecto del 2018.
90
La absorción neta se situó en 71 mil m², cerrando el
año con una demanda de 237 mil m².
A & +A // XMDC SANICIFO ED ODACREM
La tasa de vacancia cerró en 15.87%, un
incremento de 0.80 puntos porcentuales con
respecto del mismo periodo del 2018, debido a la
amplia oferta de espacios suburbanos, lo que ha
provocado un ajuste a la baja en los precios para
favorecer la competitividad.
01
Hasta el cuarto trimestre de 2018 se monitorearon
más de 700 mil m² de transacciones de venta y
renta de espacios en clases “A+” y “A” en los diez
corredores principales de la Ciudad de México.
A & +A // XMDC SANICIFO ED ODACREM
El mercado de oficinas de la Ciudad de México es
muy dinámico por lo que aún cuando se integran al
inventario una cantidad importante de metros
cuadrados, también se realizan una gran cantidad
de transacciones de venta y renta.
Los precios de renta por metro cuadrado mensual
muestran en promedio un rango entre
23 a 27 USD.
11
A & +A // XMDC SANICIFO ED ODACREM
Resumen General
21
A & +A // XMDC SANICIFO ED ODACREM
31
Mercado de Oficinas
Polanco
41
2016
Este corredor cuenta con 133,000 m² de
construcción según cifras de Coldwell
Banker Commercial International a
finales de 2019.
Polanco cuenta con 122,280 m²
disponibles del millón de metros
cuadrados existentes representando una
tasa de disponibilidad del 12%, la cual,
si consideramos la cantidad de área
rentable que tiene el corredor, no es
muy elevada.
1,007,483
1,019,000
INVENTARIO
96,466
122,280
DISPONIBILIDAD / OFERTA m²
9.60%
12.00%
A & +A // OCNALOP SANICIFO ED ODACREM
De acuerdo con información de la firma
Colliers, el inventario total de espacios
calificados como A/A+ en Polanco fue de
1,019,000 m² dividido entre 45 edificios
al cierre del segundo trimestre de 2019,
solamente superado por Santa Fe.
2019
TASA DE DISPONIBILIDAD
$29.10
$26.00
PRECIO DE RENTA PROMEDIO USD/m²/mes
51
A & +A // OCNALOP SANICIFO ED ODACREM
A pesar de que el precio promedio del
corredor entre los años 2016 al 2018
variaban
entre
los
29
y
28
USD/m²/mes,
se
han
registrado
muchas operaciones entre los 20 y 23
USD/m²/mes, lo que se vio reflejado en
el precio promedio ponderado de
Polanco que cerró el 2019 en $26
USD/m²/mes.
61
Ventana Moliére
Torre Onix
Cervantes Saavedra 233
Cervantes Saavedra 169
Corporativo Titano
Parques Plaza
TBD m²
$ TBD
TBD
8,788 m²
$
2016
8,067 m²
$
2015
19,180 m²
$
2016
7,540 m²
$
2011
36,680 m²
$
2019
A & +A // OCNALOP SANICIFO ED ODACREM
Torre Cervantes 251
Latitud Polanco
2 Patios
Punto Polanco
Lago Alberto 375
41,807 m²
$.00
2016
20,000 m²
$ TBD
2020
29,479 m²
$.00
2017
27,077 m²
$26.00
2011
47,034 m²
$
2016
18,050 m²
$
2018
71
Miyana
A & +A // OCNALOP SANICIFO ED ODACREM
Mercado de Oficinas A+ y A Polanco
81
SOITAP 2 OVITAROPROC
Corporativo 2 Patios
91
Las avenidas principales cercanas son:
Ejercito Nacional
Mariano Escobedo
SOITAP 2 OVITAROPROC
El edificio está localizado en Ejército Nacional No. 350 esquina Schiller, Col. Polanco,
Delegación Miguel Hidalgo en la Ciudad de México.
Homero
Horacio
Río San Joaquín
Cervantes Saavedra
Lago Alberto
02
Las avenidas principales cercanas son:
Centro Comercial
Hospital
SOITAP 2 OVITAROPROC
El edificio está localizado en Ejército Nacional No. 350 esquina Schiller, Col. Polanco,
Delegación Miguel Hidalgo en la Ciudad de México.
Supermercado
Banco
Iglesia
Parque
Metro
Escuela
12
SOITAP 2 OVITAROPROC
El área de Polanco donde se ubica Dos Patios cuenta con servicios muy diversos. Además de
estar a menos de 5 minutos de distancia en automóvil de los mejores restaurantes, centros
comerciales y hoteles de lujo de la ciudad de México, muy cerca de la zona se encuentran
muchos comercios menores lo que hace que los ocupantes del edificio no se tengan que
desplazar para encontrar todo lo que pueden requerir en su vida diaria.
22
SOITAP 2 OVITAROPROC
Conclusiones
Derivado de los resultados que arrojo el estudio de mercado se
selecciona el Corporativo 2 Patios como el edificio que se apega
de mejor manera a las especificaciones brindadas por el cliente.
Situado en una de las avenidas más importantes del corredor
Polanco, cuenta con diversas vías de comunicación, así como una
enorme cantidad de servicios diversos dentro y cerca del sitio.
32
Dos patios es un edificio A+ con una renta mucho menor a la de
edificios cercanos que solo clasifican como edificio A. La tasa de
desocupación del inmueble cumple con los requerimientos de
espacio de Marriott y le precio de mantenimiento esta dentro del
promedio de los demás edificios.
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