TECNICO LABORAL POR COMPETENCIA EN AVALUOS RESOLUCION SECRETARIA EDUCACION MEDELLIN No 014386 DEL 2015 RECONOCIMIENO DE SABERES ADQUIRIDOS Articulo 10°. Certificación Aptitud Ocupacional, Decreto 556/2014 MEDELLIN 2020 Facilitador: JULIAN SIERRA TAMAYO FASES PRELIMINARES AGENDA 1. NORMATIVIDAD Y BIENES 2.PLAN DE TRABAJO 3.ENCARGO VALUATORIO 4. HERRAMIENTAS Y EQUIPOS Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 El contenido y el diseño de esta publicación son propiedad de GEVALOR S.A.S y están protegidos por derechos de autor y otros derechos intelectuales relevantes, leyes y regulaciones de derechos de propiedad. No se permite la reproducción de ninguna forma, la divulgación a través de ningún medio, ni la inclusión sin el consentimiento explícito de GEVALOR S.A.S. Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 AVALÚOS Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO PROCESO Y CONSIDERACIONES Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • Tipo de inmueble • Destinación o uso CONTACTO • Dirección del inmueble • ¿Plan Parcial? • ¿RPH? • ¿Bien de interés cultural/monumento/conservación arquitectónica? • Estrato • Área • Elementos que lo constituyen (garajes, cuarto útil, personalización, galpones, sistemas agropecuario etc) Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO Tipo de inmueble: lote, casa-lote, TIPO DE INMUEBLE Y CARACTERISTICAS apartamento, bodega, oficina, local comercial, finca de recreo, finca produciva Clasificación del suelo: Urbano, Expansión, urbana, Rural, Suburbano, protección Uso que se le está dando al inmueble: residencial, comercial ¿Regimen de propiedad horizontal? Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO ¿QUE MOTIVA EL AVALUO? Venta Crédito bancario Expropiación Litigio Sucesión Impuestos (corporaciones y entidades publicas) Adquisición Plusvalía Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • El cliente debe suministrar la información no es competencia del avaluador recopilarla. DOCUMENTACIÓN • Dirección y descripción de todos linderos del inmueble • Copia de ficha catastral Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO DOCUMENTACIÓN • Copia de certificado de tradición con fecha no mayor a 3 meses • Copia del plano del predio y/o edificación con indicación de las áreas de terreno, construcciones o mejoras (Archivo Municipal. Articulo 7° Ley 400 de 1997) • Copia de la escritura del RPH, condominio o parcelación. Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • Copia de reglamentación urbanística vigente en el municipio DOCUMENTACIÓN • Copia de escrituras del bien • Contrato de arrendamiento vigente (si aplica • Copia de cuenta de servicios • Copia de impuesto predial • Afectaciones Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • Verificar localización: municipio, corregimiento, FICHA CATASTRAL barrio, vereda y nombre o dirección del predio • Determinar cedula catastral del inmueble y sus colindantes • Verificar destino económico del predio • Verificar matricula • Nombre de propietarios , derechos , escritura, fecha de escritura, notaria (en caso de que difiera con el certificado de tradición se toma la info del certificado de tradición) Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • Verificar los colindantes en todos los puntos FICHA CATASTRAL cardinales (norte , sur, oriente occidente) • Verificar áreas (terreno y construcciones) y coeficiente de copropiedad (si aplica) • Plano catastral del predio • Validar construcciones contra construcciones existentes • Zonas físicas y zonas geoeconómicas en la que se localiza • Avalúo catastral Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO CERTIFICADO DE TRADICIÓN • Verificar linderos • Determinar propietarios y derechos • Determinar títulos de adquisición con la respectiva escritura, fecha y notaria y anotación. • Determinar gravamenes (hipotecas, embargos, etc) • Verificar áreas • Verificar dirección y localización • Determinar la tradición reciente Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • Verificar que el inmueble esta construido según licencia o si tiene posibles infracciones urbanisticas PLANO Art 7 ley 400 de 1997. Sujeción de la construcción a los planos. Los planos arquitectónicos y estructurales que se presenten para la obtención de la licencia de construcción deben ser iguales a los utilizados en la construcción de la obra. Por lo menos una copia de éstos debe permanecer en el archivo del departamento administrativo o dependencia distrital o municipal a cargo de la expedición de la licencia de construcción.. • Verificar áreas • Verificar materiales (si aplica) Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO ESCRITURA RPH • Conformidad del régimen de propiedad con las normas generales. • La conformidad de las áreas existentes con las establecidas en el régimen de propiedad horizontal. • Bienes comunes de uso exclusivo Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE EN EL MUNICIPIO • Usos del suelo • Índice de construcción • Índice de ocupación • Densidad • Frente mínimo • Área mínima • Clasificación del suelo • Polígono de tratamiento Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO ESCRITURAS DEL BIEN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VIGENTE • Verificar áreas • Determinar linderos • Verificar propietarios • Canon • Fecha de suscripción • Condiciones de arrendamiento • Arrendador, arrendatario • Inclusión o no de parqueadero o cuarto util Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO CUENTA DE SERVICIOS • Estrato • Servicios públicos contratados • Número de contrato para solicitar antigüedad (puede ser un indicador de la antigüedad del inmueble) IMPUESTO PREDIAL • Estrato • Verificar propietario • Verificar avalúo catastral Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • Se revisa previamente la documentación para cotejarla en campo VISITA • Recorrido interior exterior y registro fotográfico completo (determinar retiros, i posibles mejoras que dan lugar a infracciones urbanísticas etc) • Se determina el estado de inmueble • Se recorren además del inmueble las zonas comunes para determinar con que facilidades cuenta el inmueble y su estado. Se toman fotos de las mismas. Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • Se determina la veracidad de las áreas con respecto a escritura y certificado de tradición VISITA • Se recorre el sector para determinar el posible mercado • Se determinan las condiciones de urbanismo, acceso, infraestructura disponible y servicios como transporte, salud, recreación, educación con el fin de determinar zonas geofísicas y geoeconómicas similares. • Se determina el tipo de construcción y materiales constitutivos de la misma Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO REGISTRO FOTOGRÁFICO DE CADA AMBIENTE DEL PREDIO. (6 FOTOS POR AMBIENTE) Cada espacio de la casa incluyendo todos sus acabados, mobiliario fijo Se dejan registros de posibles características que puedan afectar el precio (Deterioro – iluminación natural – desniveles anormales en pisos, desplomes de paredes, grietas etc.) Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO REGISTRO FOTOGRÁFICO DE CADA AMBIENTE DEL PREDIO. (TIMESTAMP CAMERA) Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO DERECHO • Para el lote y ladrillos: METODOLOGÍA • Mercado: siempre que existan comparables • Renta: siempre que el inmueble este arrendado • Para el lote: • Mercado: siempre que existan comparables • Residual: cuando no hay mercado, cuando hay plan parcial aprobado y con acuerdo del 51% de los propietarios. En la legislación colombiana sólo existen cuatro metodologías valuatorias: Mercado, Reposición, Residual y Renta. • Para los ladrillos: •Reposición: cuando hay plan parcial aprobado y con acuerdo del 51% de los propietarios; cuando no hay mercado. PRODUCTO (RPH) •Mercado: siempre que existan comparables • Renta: siempre que el inmueble este arrendado Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO •¿Incluye honorarios de asistencia a audiencia? PRESUPUESTO •Periodo de vigencia del presupuesto •Recolección de documentación (corresponde al cliente) Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO •¿Requiere cuantificar y valorar obra (APU’s)? PRESUPUESTO •¿Requiere apoyo de otros profesionales? •Para presupuestar se debe ya tener una idea del método a utilizar. Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • Mercado: Estadística • Residual: Factibilidad comercial y Proyecto de construcción de CÁLCULOS mayor y mejor uso (Presupuesto , APU´s , mercado de inmuebles nuevos) • Reposición: Proyecto de construcción del inmueble (Presupuesto y APU’s) • Renta: Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S Estadística/ Matemática financiera www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO FUENTES DE INFORMACIÓN • Carteles de venta en el sector • Inmuebles en venta en portales inmobiliarios • Transacciones recientes • Avalúos recientes • Revistas • Corredores inmobiliarios • Agencias de propiedad raíz • Presupuestos • Desarrolladores inmobiliarios Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO Si no se encuentra oferta en el polígono se debe buscar en polígonos equivalentes Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO INFORMACIÓN NECESARIA DE COMPARABLES • Nombre del vendedor o propietario • Teléfono del vendedor o propietario • Dirección exacta del inmueble • Comodidades del inmueble • Área • Precio Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO INFORMACIÓN NECESARIA DE COMPARABLES • Condiciones físicas y jurídicas del inmueble • Visita para registro fotográfico • Siempre validar información de revistas y portales • La información siempre debe ser vigente para la fecha del avalúo y se debe poder contrastar Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO MERCADOS • • • Toda la información recopilada de inmuebles se debe tabular para crear una base de datos. (MERCADOGENERAL) Se seleccionan los que por sus características (área, tipo, comodidades, ubicación etc) son susceptibles de ser comparables con el sujeto (MERCADO ESPECIFICO) Planear visita a los inmuebles del mercado seleccionado Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO NO HAY MERCADO RENTA Contratos de arrendamiento de comparables REPOSICIÓN Precios unitarios de construcción Presupuesto de construcción RESIDUAL Factibilidad técnica proyecto mayor y mejor uso Factibilidad comercial proyecto mayor y mejor uso Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • Clase de Avalúo • Metodología empleada INFORME • Descripción de los bienes • Valores de Referencia o unitarios • Cantidades • El resultado Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • Identificación de Avaluadores y sus certificaciones INFORME • Metodologías de proyección y sustentación de supuestos • Indicación de índices con su respectiva fuente • Soportes de la información que sirvió de base para hacer el avalúo (anexos) • Fechas de recepción de la totalidad de la documentación y la fecha de entrega del informe Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • ELABORACIÓN DEL INFORME VALUATORIO • • • Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S El informe se presenta en los siguientes formatos: • NTS I01 INFORME VALUATORIO URBANO • NTS I02 INFORME VALUATORO RURAL Se debe incluir como anexos la documentación y cálculos que sirvieron de base para realizar el avalúo Sólo se firma la copia física que se entrega al cliente Se archiva dicha copia escaneada con el correspondiente número de avalúo para fácil localización posterior en caso de ser necesario www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • El cliente puede solicitarle al avaluador la revisión REVISIÓN del avalúo • • • El avaluador debe analizar las observaciones del cliente En caso de ser pertinentes y ser observaciones de fondeo que influyan en el precio del avalúo se recomienda que se hagan en documento aparte anexando la solicitud del cliente el análisis hecho y la respuesta. En caso de no ser pertinentes el avaluador puede comunicárselo al cliente con el debido soporte de por que no se procedió con la observación Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO • Se debe organizar, clasificar y archivar la información de cada avalúo ARCHIVO • Acta de visita • Estudio de mercado (general y específico) • Cálculos • Archivo fotográfico • Documentación suministrada escaneada (la original se devuelve al cliente) • Acta de entrega • Informe entregado escaneado en su totalidad Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10 ENCARGO VALUATORIO SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO • El avaluador puede ser citado a sustentar el avalúo • • • Todos los derechos reservados © GEVALOR S.A.S La sustentación se hace durante la vigencia del avalúo Normalmente se sustenta ante el cliente o quien lo represente una vez entregado Cuando el avalúo sirve de prueba en procesos judiciales se sustenta ante el juez en audiencia programada www.gevalor.com operacion@gevalor.com 305 333 11 10
