PLAN DE NEGOCIOS

PLAN DE NEGOCIOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE CONDOMINIO
MULTIFAMILIAR – CONDARCO, UBICADO EN LA ZONA NORTE DE LA CIUDAD
DE ORURO.
ELABORADO POR: RIGUP CONSULTORES SRL.
ING. Luis Fernando Mejía Rodríguez
ING.
ORURO-BOLIVIA
2021
ÍNDICE
ELABORADO POR: RIGUP CONSULTORES SRL. .................................................................................... 1
RESUMEN EJECUTIVO .......................................................................................................................... 4
INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................... 5
1.
ASPECTO LEGAL ........................................................................................................................... 1
1.1.
2.
Planos de ubicación y construcción .................................................................................... 1
ASPECTOS DEL PROYECTO ........................................................................................................... 1
2.1. Características principales de las áreas comunes .................................................................... 3
2.2. Características principales de los departamentos ................................................................... 3
2.2.1. Planta baja hasta el tercer piso ......................................................................................... 3
2.2.2. Cuarto piso al décimo cuarto ............................................................................................ 3
3. ASPECTOS DEL MERCADO ............................................................................................................... 4
3.1. El sector de la construcción en Oruro ...................................................................................... 4
3.2. Oferta de la vivienda en Oruro ................................................................................................. 5
3.3. Demografía ..................................................................... Ошибка! Закладка не определена.
3.4. Demanda de la vivienda ........................................................................................................... 5
3.5. Caracterización de los compradores ........................................................................................ 5
3.6. Precios ...................................................................................................................................... 5
3.7. Estilo de vida ............................................................................................................................ 6
3.8. Precio de venta......................................................................................................................... 6
INFORMACION DE EDIFICIOS UBICADOS EN LA CIUDAD DE ORURO .............................................. 7
3.9. Ingresos .................................................................................................................................... 9
3.10. Plan de ventas ........................................................................................................................ 9
3.10.1. Análisis situacional .......................................................................................................... 9
3.10.2 Estrategias Comerciales ................................................................................................... 9
3.11. Fuerzas del Mercado ............................................................................................................ 10
Entrada de nuevos competidores ................................................................................................. 10
La rivalidad entre los competidores .............................................................................................. 11
Poder de negociación de los proveedores .................................................................................... 11
Poder de negociación de los compradores ................................................................................... 11
Amenaza de ingreso de productos sustitutos ............................................................................... 11
3.12. Costos plan de ventas .......................................................................................................... 11
4. COSTOS ADMINISTRATIVOS .......................................................................................................... 12
4.1. Costos de la inversión inicial .................................................................................................. 12
INVERSIONISTAS ............................................................................................................................ 13
4.2. Organización administrativa .................................................................................................. 13
4.2.1. Organigrama en la etapa de construcción ...................................................................... 13
4.2.2. Roles y responsabilidades ............................................................................................... 15
4.3. Proceso de compras ............................................................................................................... 15
4.4. Cierre del Proyecto ................................................................................................................. 15
5. ASPECTOS TÉCNICOS ..................................................................................................................... 15
5.1. Situación actual ...................................................................................................................... 15
5.2. Especificaciones del proyecto ................................................................................................ 15
5.3. Definición de las actividades .................................................................................................. 15
5.3.1. Estimación de la duración de las actividades .................................................................. 15
5.4. Desarrollo del cronograma..................................................................................................... 15
5.5. Control del cronograma ......................................................................................................... 15
5.6. Costos y presupuesto ............................................................................................................. 15
6. EVALUACIÓN ECONÓMICO FINANCIERA....................................................................................... 15
6.1. Flujo de caja del proyecto ...................................................................................................... 15
6.2. Indicadores financieros .......................................................................................................... 15
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ........................................................................................ 15
RESUMEN EJECUTIVO
PROYECTO
PROPIETARIO
PRESTATARIO
UBICACIÓN
TIPO DEL PROYECTO
AREA DEL TERRENO
USO DEL BIEN
EJECUTOR DEL PROYECTO
CONSTRUCCIÓN CONDOMINIO MULTIFAMILIAR CONDARCO
Dr. Jorge Condarco
Dr. Jorge Condarco
Calle Alberto Vázquez entre José Murillo y Víctor Santa Cruz
CONSTRUCCIÓN DE CONDOMINIO
1378 M2
Departamentos Unifamiliares
RIGUP CONSULTORES SRL.
Valores en dólares americanos ($us)
COSTO DEL TERRENO
COSTO DE LA CONSTRUCCION
GASTOS OPERATIVOS
COSTO DEL PROYECTO
INTERÉS
COSTO DEL PROYECTO C/INTERÉS
INGRESO POR VENTAS ESTIMADO
UTILIDAD
Inversionistas en dólares americanos ($us)
PROPIETARIO INVERSIONISTA (%)
PREVENTAS (%)
BANCO INVERSIONISTA (%)
INTRODUCCIÓN
1. ASPECTO LEGAL
Para el desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario, uno de los principales aspectos a tener en
cuenta es la viabilidad legal y urbanística, la cual esta reglamentada en normas nacionales,
departamentales y municipales que son de cumplimiento obligatorio.
A continuación, describimos los factores legales y urbanísticos que presenta este proyecto de uso
residencial.
Escrituras de la propiedad
Folio de matrícula inmobiliaria
Certificado alodial
Certificado de catastro urbano
Certificado de línea y nivel
Impuestos municipales
1.1.
Planos de ubicación y construcción
Se utiliza para representar una propuesta de construcción antes del diseño final y son una
herramienta útil para visualizar el encaje de un edificio en la trama urbana existente.
Este documento verifica mediante las normas legales y actuales el cumplimiento de las dichas
normas urbanísticas y de edificación vigente en el municipio a través del otorgamiento de las
licencias de urbanización y construcción.
2. ASPECTOS DEL PROYECTO
El proyecto a desarrollar esta ubicado en la zona Norte de la ciudad de Oruro, específicamente en
la Calle Alberto Vázquez entre José Murillo y Víctor Santa Cruz.
Dicho proyecto de condominio multifamiliar denominado CONDARCO cuenta de dos edificios
gemelos de 15 plantas cuyas superficies y detalles por piso se muestran en el siguiente cuadro:
DETALLE POR PLANTA Y SUPERFICIES
UBICACIÓN
SÓTANO
ESTACIONAMIENTOS
PLANTA BAJA
1° PISO
2° PISO
DETALLE DE
UNIDADES
CANTIDAD
M2
TOTAL,
M2
Estacionamiento 1
12
25,2
302,4
Estacionamiento 2
12
25,4
304,8
Estacionamiento 3
12
25,6
307,2
Estacionamiento 4
12
25,8
309,6
Estacionamiento 5
12
25,3
303,6
Espacio Comercial 1
2
205
410
Espacio Comercial 2
2
205
410
Espacio Comercial 1
2
205
410
Espacio Comercial 2
2
205
410
Espacio 1
2
205
410
1
3° PISO
4° PISO
5° PISO
6° PISO
7° PISO
8° PISO
9° PISO
10° PISO
11° PISO
12° PISO
13° PISO
14°PISO
15° PISO
TOTALES
Espacio 2
2
205
410
Departamento 1A
2
150
300
Departamento 1B
2
150
300
Departamento 1C
2
110
220
Departamento 2A
2
150
300
Departamento 2B
2
150
300
Departamento 2C
2
110
220
Departamento 3A
2
150
300
Departamento 3B
2
150
300
Departamento 3C
2
110
220
Departamento 4A
2
150
300
Departamento 4B
2
150
300
Departamento 4C
2
110
220
Departamento 1A
2
150
300
Departamento 1B
2
150
300
Departamento 1C
2
110
220
Departamento 1A
2
150
300
Departamento 1B
2
150
300
Departamento 1C
2
110
220
Departamento 1A
2
150
300
Departamento 1B
2
150
300
Departamento 1C
2
110
220
Departamento 1A
2
150
300
Departamento 1B
2
150
300
Departamento 1C
2
110
220
Departamento 1A
2
150
300
Departamento 1B
2
150
300
Departamento 1C
2
110
220
Departamento 1A
2
150
300
Departamento 1B
2
150
300
Departamento 1C
2
110
220
Departamento 1A
2
150
300
Departamento 1B
2
150
300
Departamento 1C
2
110
220
Departamento 1A
2
150
300
Departamento 1B
2
150
300
Departamento 1C
2
110
220
Departamento 1A
2
150
300
Departamento 1B
2
150
300
Departamento 1C
2
110
220
14.127,6
2
El proyecto se caracteriza por construir dos edificios gemelos con todas las comodidades,
necesidades y expectativas que una persona o familia requiere al momento de decidir por la compra
de un departamento o espacio comercial.
En este sentido los edificios fueron diseñados pensando en que una persona requiere constar con
los siguientes aspectos:
Ubicación, instalaciones amplias, comodidad, iluminación, calefacción, ventilación y luz natural.
Todos los servicios básicos: Agua potable, Energía eléctrica, Gas domiciliario, internet, tv cable,
telefonía fija.
Ascensor industria española marca Orona modelo de acuerdo al tráfico habitacional del edificio.
2.1. Características principales de las áreas comunes
Accesos principales con piso de porcelanato
Portero electrónico en cada departamento
Gradas espaciosas con acabado utilizando cerámica nacional
Ascensor de origen Español
Iluminación electrónica automática tipo LED en pasillos y gradas
Cámaras de seguridad
2.2. Características principales de los departamentos
Puertas de madera de excelente acabado con chapas italianas
Pisos de sala comedor y dormitorios en piso flotante
Pisos de cocina y balos de cerámica nacional
Revestimiento térmico en dormitorios
Revestimiento de piso a techo en balos con cerámica nacional
Revestimiento en cocinas con cerámica Gladimar.
Grifería italiana en baños y cocina
Box de baño esquinero en tina o ducha
Muebles importados para cocina y mesón de Granito
Roperos empotrados en dormitorios de procedencia brasilera
Área de lavado y planchado
Calefón a gas natural para agua caliente en baños y cocina
Medidores de Agua Luz y Gas independientes
2.2.1. Sótano
El sótano estará conformado por mas de 60 garajes estacionamientos que puede corresponder al
área comercial como también del área de vivienda según lo propuesto la venta será individual en
caso de que el comprador del algún departamento no guste de este espacio.
2.2.2. Planta baja hasta el Segundo piso
Este sector está conformado como área comercial el cual podría ser utilizado como galería de
oficinas, Supermercado, salón de reuniones y eventos, restaurante.
2.2.3. Tercer piso al décimo quinto piso
Sector del área privada de vivienda, la cual consta de tres departamentos por piso tipo A, B y C
3
En los siguientes cuadros tenemos un detalle de la descripción y características de cada tipo
DESCRIPCIÓN POR DEPARTAMENTO TIPO A
DESCRIPCIÓN
CANTIDAD
DORMITORIOS
3
AREA DE ESTAR
1
COMEDOR
1
COCINA
1
BAÑOS
3
SUITE PRINCIPAL
1
TOTAL
SUPERFICIE APROX
0
DESCRIPCIÓN POR DEPARTAMENTO TIPO B
DESCRIPCIÓN
CANTIDAD SUPERFICIE APROX
DORMITORIOS
3
AREA DE ESTAR
1
COMEDOR
1
COCINA
1
BAÑOS
3
SUITE PRINCIPAL
1
TOTAL
0
DESCRIPCIÓN POR DEPARTAMENTO TIPO C
DESCRIPCIÓN
CANTIDAD SUPERFICIE APROX
DORMITORIOS
3
AREA DE ESTAR
1
COMEDOR
1
COCINA
1
BAÑOS
3
SUITE PRINCIPAL
1
TOTAL
0
3. ASPECTOS DEL MERCADO
3.1. El sector de la construcción en Oruro
Oruro es un de los pocos departamentos de Bolivia que ha mantenido su índice de crecimiento
poblacional en los últimos 10 años, lo que permitió que el sector de vivienda iniciara un ciclo de
crecimiento.
4
Dentro de este ciclo está la construcción y venta de departamentos, propiedades horizontales,
preventa sobre planos y avance sobre nuevos esquemas de financiamiento de la banca.
3.2. Oferta de la vivienda en Oruro
En la oferta de venta del inmueble detalla cuánto pagarás por la vivienda y cómo lo harás, si el pago
será en efectivo o por crédito hipotecario. Se tiene claro, que todas las viviendas que están en venta
tienen una lista de precios, los compradores también pueden hacer una oferta al propietario o
vendedor de dicho inmueble.
3.3. Demografía de la ciudad de Oruro
El departamento de Oruro, como las otras regiones del país, registra un acelerado proceso de
urbanización. El 65,6 por ciento de sus habitantes reside en el área urbana, asimismo tiene una
población mayoritariamente joven.
Según las proyecciones elaboradas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2018, Oruro
tuvo una población de 538.200 habitantes; para 2020 tuvo una población de 551.120,
aproximadamente; y para 2030, se estima llegar a 620 mil pobladores.
La tasa de crecimiento intercensal de Oruro es de 2,1por ciento y la densidad poblacional es de 9,9
habitantes por kilómetro cuadrado. El departamento de Oruro cuenta con una extensión territorial
de 53.588 km2, que representan 4,88 por ciento de la superficie total nacional.
Es el séptimo departamento más poblado del país, le sigue a Tarija y está por encima de Beni y
Pando.
3.4. Demanda de la vivienda en Oruro
Haciendo un análisis de la demanda de vivienda en la ciudad de Oruro se puede establecer que cada
año incrementa el numero de personas que han optado por vender su casa y adquirir uno o varios
departamentos, por otra parte, existe una demanda efectiva de personas jóvenes con poder
adquisitivo alto que buscan departamentos en estratos medios y altos.
La facilidad actual de poder adquirir un crédito de vivienda mediante la banca y no pagar alquiler es
la motivación extra de las personas y familias en el momento de comprar una nuevo departamento
o vivienda.
3.4. Caracterización de los compradores
Teniendo en cuenta tres tipos de departamentos tipo A, tipo B, y tipo C, se determina que su diseño
abarca para familias de uno hasta tres hijos, para solteros y parejas mayores a 18 años con solvencia
económica sujetos favorables a crédito.
3.5. Precios
El precio es un importante factor que influye en el momento de la toma de decisión por parte de los
compradores.
Los departamentos del condominio Condarco tienen un precio de 82,500 y 60,500 dólares
americanos aproximadamente.
Los espacios comerciales tienen un precio aproximado de 125,000 dólares americanos.
5
Los parqueos o estacionamientos tienen un precio de 9,900 dólares americanos.
La normativa estatal ha establecido como vivienda social a los inmuebles cuyos precios son menores
a 132,000 dólares americanos y que a la vez son sujetos favorables a crédito, por lo cual fácilmente,
por lo cual fácilmente nos acomodamos a estas características.
3.6. Ubicación
Otro factor importante al tomar la decisión de compra, el desarrollo del proyecto está ubicado en
la zona norte de la ciudad de Oruro, específicamente en la Calle Alberto Vázquez entre José Murillo
y Víctor Santa Cruz, se tiene acceso al condominio de las tres calles ya que contamos con un espacio
de 1378 m2 de área. También podemos tomar en cuenta que se encuentra a una cuadra de la
Avenida principal Tomás Barrón, a unos 15 min del centro de la ciudad.
3.7. Precio de venta
6
TIPO DE DEPARTAMENTOS, CARATERISTICAS Y PRECIOS
TAMAÑO
CARACTERÍSTICAS
SUPERFICIE
Garzonear
Departamento pequeño
Departamento normal
Departamento grande
Departamento extra
grande
Un dormitorio, sala de estar, cocina,
baño y otro ambiente
Un dormitorio matrimonial, un
dormitorio de visitas, sala de estar,
cocina, baño y otro ambiente
Un dormitorio matrimonial con baño
privado, dormitorio hijos, dormitorio
visitas, sala de estar, cocina, dos
baños, estudio y otro ambiente
Un dormitorio matrimonial, tres
dormitorios con baño privado,
estudio, sala de estar, cocina,
lavandería y otro ambiente
Un dormitorio matrimonial, cuatro
dormitorios con baño privado,
estudio, sala de estar, cocina,
lavandería y otro ambiente
40 a 50 m2
PRECIOS en
dólares
35mil a 55mil
50 a 80 m2
55 mil a 85mil
80 a 120
m2
85mil a 130 mil
120 a 150
m2
130 mil 160 mil
150 a 200
m2
160 mil a 200 mil
DATOS REFERENCIALES DE EDIFICIOS EN LA CIUDAD DE ORURO
7
8
Oblitas
esquina
Pagador
Parque litoral
Murguía,
Potosí y
Pagador
Pagador
esquina
Aldana
Edificio San
Alberto
Edificio Bella
Vista
Alba
Quezada
Sr. Lagunas
Guillermo
Esmeralda
Cristal
Gebosa
South Center
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Pagador,
Murguía y
Sucre
Tomás Frías y
Pdte. Montes
Petod,
Murguía y
Aldana
León, 6 de
Octubre y La
Paz
Ayacucho,
Velasco
Galvarro y
Pagador
Pagador,
Murguía y
Aldana
DIRECCIÓN
NOMBRE
N°
Si
1 año
Sud
Central
Construcción
Concluido
Si
Si
Si
2 años
Central
Si
Construcción
Central
Si
Si
Construcción
Construcción
Central
Central
Central
Central
Si
Si
1 año
1 año
Si
Concluido
Central
Norte
Si
Si
ASCENSOR
Concluido
Concluido
ANTIGÜEDAD
Norte
Norte
ZONA
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
DORMITORIO
3
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
2
BAÑOS
Si
No
No
No
No
Si
No
No
Si
No
No
No
GARAJE
90
125
112
120
160
100
100
100
130
140
160
125
M2
$600,00
$720,00
$804,00
$725,00
$669,00
$900,00
$900,00
$900,00
$910,00
$660,00
$600,00
$720,00
$/M2
$54.000,00
$90.000,00
$90.048,00
$87.000,00
$107.040,00
$90.000,00
$90.000,00
$90.000,00
$118.300,00
$92.400,00
$96.000,00
$90.000,00
PRECIO
2
6
0
1
1
7
2
1
0
1
0
6
UNID.
DISPONIBLES
3.9. Ingresos
3.10. Plan de ventas
3.10.1. Análisis situacional
FORTALEZAS:






La ubicación privilegiada del proyecto establece el contraste desarrollo y valorización.
Se brinda a los clientes la posibilidad de una variedad de acabados que les permite realizar
una elección a su gusto.
La diversificación con la inclusión de departamentos pequeños para familias reducidas
puede atraer el interés de familias jóvenes o gente universitaria con ganas de invertir en
inmuebles.
La seriedad de los inversionistas garantiza la ejecución oportuna dentro de los tiempos
establecidos.
Se tiene un avance físico aproximado del 76%, lo que genera confianza a los posibles
compradores.
Habiendo realizado un estudio de mercado, se ha podido advertir que el precio por metro
cuadrado de venta se encuentra por debajo de la competencia, la misma que se encuentra
dentro de la zona central de la ciudad.
AMENAZAS




Surgimiento de nuevos proyectos en la zona que puedan generar competencia y demora en
la toma de decisión por parte de clientes potenciales.
La política gubernamental de una nueva gestión de gobierno, podría causar variación en los
precios de los materiales
El inicio de la época de lluvias podría retrasar el avance normal del proyecto
La inyección de recursos, debe ser oportuna a fin de no afectar con el rendimiento en la
ejecución de la obra
3.10.2 Estrategias Comerciales
Para la comercialización del proyecto, se plantean las siguientes estrategias.
3.10.2.1. Estrategia de segmentación del mercado
La estrategia de ventas, se enfoca en personas en un rango de edad entre 25 y 50 años, solteros,
matrimonios con no más de dos hijos, se pretende brindar una solución de vivienda a un número
reducido de personas que buscan una ubicación privilegiada y la cual les permita reducir tiempos de
desplazamiento tanto a sus sitios de trabajo como a los sitios de estudio y esparcimiento, el
resultado para el comprador y su familia, será el mantener y mejorar su nivel de vida.
3.10.2.2. Estrategia del producto
El proyecto cuenta con 4 departamentos por piso, dos grandes y dos medianos, lo cual se refleja en
un precio accesible para profesionales jóvenes o matrimonio reducidos
Al mismo tiempo, la ubicación del edificio, amerita contar con los terminados de alta calidad, no
solo por el carácter estético de los productos, sino también por la durabilidad de estos.
9
3.10.2.3. Estrategia de venta
La venta de los departamentos se realizará a partir de propaganda ubicada en el área de
construcción y en diferentes zonas estratégicas de la ciudad de Oruro.
Por otro lado, nuestras oficinas ubicadas en la calle León entre 6 de octubre y La Paz serán también
el centro de operación de venta de los departamentos en el edificio. Teniendo a disposición personal
exclusivo dedicado a la atención personalizada, cada potencial cliente podrá disfrutar de una visita
al sitio del proyecto donde se contará con departamentos modelo o “showroom” con los cuales se
podrá apreciar de manera directa el área a comprar con su distribución mobiliaria correspondiente.
La cobertura comercial a través de las redes sociales es imprescindible, es por eso que la publicidad
y comercialización vía Facebook e Instagram será un pilar fundamental en la difusión de nuestro
proyecto.
3.10.2.4. Estrategia de comunicación
3.10.2.5. Estrategia de pagos
Para la venta de los departamentos se tendrán las siguientes opciones de pago:
Opción A
De acuerdo a los precios establecidos, se requiere un pago inicial correspondiente al 15% del costo
total, a la conclusión de obra gruesa un segundo pago equivalente al 35% y una vez a la entrega del
departamento, el saldo restante (50%).
Opción B
El primer pago se realizará a la firma del contrato de compra venta con un costo equivalente al 50%
del precio total. El segundo pago se constituirá al momento de conclusión de obra. Ya que esta
modalidad es considerada como una preventa, gozara de un descuento de 5% del costo total
establecido.
Opción C
Pago al contado: con esta modalidad, se realizará un único pago al momento de la firma de contrato,
el mismo constará de un descuento del 10% sobre el precio establecido.
Opción D
Esta opción, al ser la más conservadora, llega también a ser la más atractiva para la mayoría de la
clientela, consta de un pago inicial del 20% del precio de venta establecido durante la construcción
y el 80% a la entrega del departamento concluido. También podemos añadir que esta modalidad de
pago encaja perfectamente con los pagos de financiamiento bancario de Vivienda Social.
3.11. Fuerzas del Mercado
Entrada de nuevos competidores
Tomando en cuenta que el mercado de la construcción en el país está en constante crecimiento y
sobretodo ha tenido una evolución de calidad en su ejecución, la entrada de nuevos competidores
10
es alta; sin embargo, podemos detectar algunas limitaciones importantes para el ingreso de nuevos
competidores, principalmente en nuestra ciudad.
-
Legales: la reglamentación estipulada en el municipio es morosa y bastante burocrática, por
lo cual requiere de un tiempo promedio de seis meses para ser completadas.
Financieras: se requiere una inversión inicial elevada, por lo cual este punto se convierte en
un tamizador natural para la ejecución de nuevos proyectos.
Disponibilidad del terreno: la escasez y sobretodo el deficiente sistema de saneamiento de
terrenos con el que cuenta la ciudad de Oruro, se convierte en un impedimento para la
construcción de nuevos proyectos, siendo este punto en un punto primordial para la
disponibilidad de construir.
La rivalidad entre los competidores
No podemos negar que existe una gran variedad de competidores en este mercado ofreciéndonos
diferentes alternativas en el método de construir, con variaciones de precio, de acabados, de
ejecución y de ingeniería. Sin embargo, es importante resaltar que la demanda es siempre superior
a la oferta en este mercado, por lo cual, con una estrategia eficiente, todos los proyectos son
adquiridos.
Poder de negociación de los proveedores
Podemos calificar el poder de negociación tomando en cuenta la importancia de los diferentes
proveedores con las cuales contará el proyecto.
A partir de este punto, empresas proveedoras de acero o cemento (por mencionar algunas),
contaran con una prioridad de negociación alta puesto que estos materiales pueden detener la
producción de la obra.
Una vez que se tengan los materiales requeridos se comenzara a negociar con los diferentes
proveedores y clasificar a los mismos por orden de prioridad.
Poder de negociación de los compradores
Debemos tomar en cuenta la calidad de producto que ofreceremos a nuestros clientes, ya que, a
partir de esto, podremos tener un control inicial importante sobre el poder de negociación con los
compradores ya que nuestros precios estarán basados en nuestro acabado, ubicación y servicios
complementarios que brindara el proyecto.
Amenaza de ingreso de productos sustitutos
La necesidad de una vivienda no puede ser sustituida como tal, sin embargo, si podemos tomar la
permanencia en un hogar familiar anterior o el arriendo de vivienda como potenciales amenazas de
productos sustitutos, no obstante, el riesgo en este punto puede considerarse como mínimo.
3.12. Costos plan de ventas
Los costos generados por promoción y ventas surgen de los gastos necesarios que deben realizarse
para concretar una venta, entre esos esta la manutención legal del producto, lo cual implica el pago
de impuestos al municipio. El proyecto tiene previsto su conclusión hasta el mes de julio de 2022, lo
que representa un año de impuestos.
11
Para la entrega del departamento al comprador, este debe estar fraccionado del edificio, en una
propiedad horizontal (PH), este trámite deberá ser realizado por el proyecto, para que el comprador
ejecute el pago de impuesto de transferencia y cambio de nombre.
4. COSTOS ADMINISTRATIVOS
Con el objetivo de poder tener una serie de lineamientos generales establecidos materia de
organización administrativa, es necesario tomar en cuenta los siguientes aspectos:
4.1. Costos de la inversión inicial
Para llevar a cabo el proyecto se debe tener en cuenta que es necesario hacer una inversión inicial,
la cual ha sido financiada por el propietario del terreno e inversionista.
GASTOS OPERATIVOS
GASTOS ESTUDIO PREVIO
DESCRIPCIÓN
UNIDAD
CANTIDAD
VALOR UNITARIO
TOTAL (Bs)
TOTAL (USD)
Estudio de suelo
GLB
1
7.000,00
7.000,00
1.004,30
Proyecto arquitectónico
GLB
1
34.800,00
34.800,00
4.992,83
Cálculo estructural
GLB
1
38.280,00
38.280,00
5.492,11
Cálculo sanitario
GLB
1
18.792,00
18.792,00
2.696,13
Alcaldía Municipal
GLB
1
6.000,00
6.000,00
860,83
Demolición
GLB
1
4.000,00
4.000,00
573,89
108.872,00
15.620,09
TOTAL
GASTOS ADMINISTRATIVOS
DESCRIPCIÓN
UNIDAD
CANTIDAD
VALOR UNITARIO
TOTAL (Bs)
TOTAL (USD)
Papelería y trámites
GLB
12
500,00
6.000,00
860,83
Transporte
GLB
12
500,00
6.000,00
860,83
Señalización
GLB
1
2.000,00
2.000,00
286,94
Asesoría Jurídica y contable
GLB
12
3.000,00
36.000,00
5.164,99
Servicios
GLB
12
2.000,00
24.000,00
3.443,33
74.000,00
10.616,93
TOTAL
DESCRIPCIÓN
UNIDAD
CANTIDAD
VALOR UNITARIO
TOTAL (Bs)
TOTAL (USD)
Director de proyecto
mes
12
3.500,00
42.000,00
6.025,82
residente de Obra
mes
12
3.500,00
42.000,00
6.025,82
Secretaria / Contador
mes
12
2.500,00
30.000,00
4.304,16
114.000,00
16.355,81
TOTAL
12
GASTOS TOTALES
DESCRIPCIÓN
TOTAL USD
TOTAL GASTOS ESTUDIO PREVIO
15.620,09
TOTAL GASTOS ADMINISTRATIVOS
26.972,74
TOTAL GASTOS OPERATIVOS
42.592,83
El Banco inversionista es un factor clave en la ejecución del proyecto, principalmente para poder
aprovechar su experiencia y conocimiento en el mercado. Es por eso que se pretende crear una
unión temporal donde la empresa actuará como administrador y ejecutor de obra.
Los aportes de capital al proyecto se distribuyen de la siguiente manera:
INVERSIONISTAS
El total de aportes para el proyecto es de USD 1´000.000,00 (Un millón de dólares americanos), a la
fecha, se tiene un presupuesto inicial del 0.0% para la ejecución del proyecto por lo cual se gestiona
el crédito con la entidad financiera de la siguiente manera:
Propietario Inversionista:
0.0%
Preventas:
0.0%
Banco Inversionista:
0.0%
4.2. Organización administrativa
A partir de la capacidad técnica y profesional de cada uno de los miembros de la empresa,
principalmente en la toma de decisiones, se plantea a la organización del proyecto una estructura
lineal con el principal objetivo de tener una respuesta rápida y un mecanismo ágil de trabajo durante
la ejecución de la obra.
4.2.1. Organigrama en la etapa de construcción
Se prevé durante la etapa constructiva un equipo de trabajo el cual administrará el proyecto. El
mismo estará distribuido de la siguiente manera:
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4.2.2. Roles y responsabilidades
4.2.2.1. Director de Obra
4.2.2.2. Secretaria contadora
4.2.2.3. Asesor técnico legal
4.2.2.4. Residente de obra
4.2.2.5. Personal de obra
4.3. Proceso de compras
4.4. Cierre del Proyecto
5. ASPECTOS TÉCNICOS
5.1. Situación actual
5.2. Especificaciones del proyecto
5.3. Definición de las actividades
5.3.1. Estimación de la duración de las actividades
5.4. Desarrollo del cronograma
5.5. Control del cronograma
5.6. Costos y presupuesto
6. EVALUACIÓN ECONÓMICO FINANCIERA
6.1. Flujo de caja del proyecto
6.2. Indicadores financieros
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
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