PROCESOS DE EJECUCION: LA SUBASTA o VENTA JUDICIAL DE INMUEBLES Por la Dra. Andrea Rodríguez de Singh Sumario: 1) Concepto. 2) Embargo. 3) Actos anteriores al decreto de Subasta. 4) Actos de Subasta. 5) Actos posteriores a la Subasta. 1) CONCEPTO: En primer lugar, debemos aproximar un concepto de la subasta como aquél acto procesal mediante el cual se enajenan el bien o bienes embargados, a fin de satisfacer, con su producido, el importe del crédito que dio origen a la ejecución. 2) Embargo: El incumplimiento del pago de una sentencia trae aparejada medidas de ejecución, entre ellas, nos detendremos y desarrollaremos el embargo de bienes inmuebles. Con relación al decreto de embargo, debemos tener en cuenta que el peticionante debe indicar la persona o personas contra quienes se orienta la manda, la suma por la cual se llevará a cabo, si existieran varios obligados, y correspondiere, la discriminación de los importes en cabeza de cada deudor o bien la carga del ejecutante de disminuir o desistir el embargo contra uno, cuando se logró trabar contra el otro deudor. Además, se debe identificar el inmueble con todos los datos que el ejecutante conozca, siempre y cuando éstos sean suficientes. Se determinará la suma que se presupuestará provisoriamente para responder a intereses y costas, autorizados para su diligenciamiento. La resolución sería la siguiente: Buenos Aires, …de ………..de ….. Proveyendo la presentación de fojas…. De conformidad con lo peticionado y ante el incumplimiento de la parte demandada a la intimación cursada a fs…,debidamente notificada a fs…, decrétase embargo ejecutivo sobre el bien inmueble del demandado/s………siempre que sea su titular y no se encuentre afectado como bien de familia, hasta cubrir la suma de $............en concepto de capital e intereses de condena con más la suma de $...............que se presupuestan provisoriamente para responder a intereses y costas. A tal fin, líbrese oficio al Registro de la Propiedad Inmueble a fin de que tome nota de la medida de embargo –siempre que que el/los demandados sea/n su titular y no se encuentre afectado como bien de familia-. Queda la confección y diligenciamiento del mismo a cargo del peticionante. (art.46 L.O.).OFICIESE. Una vez trabada la medida de embargo, es decir, contestado el oficio por el Registro de la Propiedad Inmueble donde dice que fue anotado y no existe afectación del bien de familia, se puede iniciar el proceso de subasta o venta judicial del inmueble embargado. 3) Actos anteriores a la subasta: Con el embargo trabado, debe obtenerse el decreto de subasta del bien inmueble en cumplimiento de lo dispuesto por el art.577 del C.P.C.C.C.N. Previamente debe observarse lo dispuesto por el art.576 del C.P.C.C.N., es decir, producirse los informes para determinar si existen deudas por impuestos, tasas o contribuciones, si es un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal también se recabará sobre posible deudas de expensas comunes. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires debe contarse con la constancia de pago del impuesto municipal o la suma a que asciende la deuda y en la Provincia de Buenos Aires son dos impuestos distintos: uno es el correspondiente al municipio en que se encuentra radicado el bien (municipal) y el otro el del "impuesto mobiliario" o "rentas". El inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal previsto por la ley 13.512 deberá obtenerse un informe de deudas sobre expensas comunes. (Incluye expensas ordinarias y extraordinarias que informe el Representante Legal del Consorcio Administrador). Con relación al servicio de agua potable y desagües cloacales hay que hacer una distinción porque después del traspaso del servicio desde O.S.N. a Aguas Argentinas S.A. se dejó sin efecto el art.40 de la Ley 13.577 (texto según Ley 20.324) que establecía que "…antes de escriturarse una transferencia de dominio o constitución de derechos reales, o de ordenarse una inscripción de una sentencia que declare o reconozca una transmisión de derechos sobre el inmueble se requerirá a la Administración General de Obras Sanitarias un certificado en el que conste la deuda que por cualquier concepto reconozca el inmueble de que se trate…" y con ello la carga de requerir informes sobre deudas a partir de la "privatización". La empresa OSN fue privatizada a partir del tercer bimestre de 1993. Debe contarse con el informe de deudas hasta su privatización, es decir, deudas con Obras Sanitarias, porque pese al transcurso del tiempo que daría lugar a la prescripción liberatoria, ella no se declara de oficio, y si una de las partes interesadas no opusiera excepción de prescripción sobre esa deuda, la misma se encontraría vigente. En la norma citada también se exige que se intime al propietario para que en el plazo de tres días acompañe a la causa en que tramita la ejecución, el título de propiedad, bajo apercibimiento de obtener testimonio a su costa. Certificado de dominio, embargo e inhibiciones: Consiste en dos certificados: el de dominio por un lado, de donde surgirá el o los propietario del inmueble, la existencia de embargos, como así la de hipotecas o cualquier otro derecho real con el que se encuentre gravado el inmueble. El segundo de los certificados es el de inhibiciones, donde aparecerán los decretos de inhibición general de bienes. El certificado de dominio contiene todos los datos catastrales de propiedad, número de matrícula con que se identifica en el Registro de la Propiedad Inmueble; el domicilio entre qué calles se encuentra ubicado, datos catastrales: (circunscripción, sección, manzana y parcela). La vigencia de los informes que prevé el art.576 del C.P.C.C.N. es de 60 días. Entre el auto de subasta y el efectivo acto del remate suele transcurrir un prolongado período, por lo tanto, es necesario contar con uno vigente antes de publicar edictos en el boletín oficial o propaganda adicional. Esto se debe a que en la publicidad de venta deben volcarse todas las características del inmueble para que el posible comprador sepa qué deudas o gravámenes contiene el bien que pretende comprar, y desde la agregación del primer certificado hasta el momento en que se publiquen edictos, podría haberse incorporado una nueva anotación de embargo, inhibición, hipoteca, etc. TÍtulo de propiedad: Conforme art.576 del C.P.C.C.N. es la obtención del título de propiedad en poder de su titular o un testimonio de aquél. El deudor embargado al igual que el propietario del inmueble, no posee un título de propiedad, sino un primer testimonio de ese título que se encuentra archivado en el Registro. Ante el incumplimiento de la intimación, se ordena obtener un testimonio a su costa, el que se obtiene a través del Archivo de Protocolos Notariales del Colegio de Escribanos. La obtención de un nuevo testimonio trae aparejado la anulación del anterior. El nuevo testimonio debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble conforme lo dispone el art.28 de la Ley 17.801. Decreto de Subasta: Con el cumplimiento de todo lo detallado precedentemente, incluída la valuación fiscal se dicta el auto de subasta conforme lo establecido por el art.577 del C.P.C.C.N. En el mismo se designará martillero conforme art.563 del C.P.C.C.N., se fijará base, lugar, días y hora en que se llevará a cabo el remate, se ordenará publicar edictos o propaganda adicional si correspondiere, citación de los acreedores hipotecarios, si los hubiere, comunicación del auto de subasta a los embargantes y/o inhibientes por medio del expediente judicial en que tramita el proceso. Designación de martillero: Conforme lo dispuesto por el art.563 del C.P.C.C.N., será sorteado de la lista de martilleros inscriptos y deberá aceptar el cargo dentro del tercer día de notificado, bajo apercibimiento de remoción. Luego de aceptado el cargo, deberá cumplir su cometido conforme las instrucciones que el juez le imparta, sino lo hiciera será removido. Las instrucciones son impartidas por el Juez quien, en todo momento, es el director del proceso (art.34 del C.P.C.C.N.) y el martillero es un auxiliar de la justicia). Su función es la de colaborar con el magistrado en aquellos conocimientos que le son ajenos a éste. El art.565 del C.P.C.C.N. prevé la posibilidad de que el martillero solicite a las partes, por intermedio del Juez, un adelanto de fondos necesarios para la realización de la subasta, no para gastos habituales ya que éstos se encuentran comprendidos dentro de la comisión por el trabajo que acepta realizar. La comisión será aquélla establecida por será aquélla establecida por la ley o la costumbre. En materia de inmuebles, el porcentaje es sobre el valor del precio obtenido. (art.13 Ley Nacional de Martilleros 20.266). El porcentaje de la comisión por la subasta de un inmueble, según la costumbre, es del 3% a percibir en el mismo acto de la subasta. Los códigos procesales lo dejan librado a la práctica, costumbres y, en definitiva, al criterio del Juez. (art.565 del C.P.C.C.N.). Si el remate se suspendiere o fracasare por causas ajenas al martillero, tendrá derecho a percibir una comisión. (art.565 del C.P.C.C.N. y art.12 de la Ley 20.266). Si el remate se anulare por su culpa, deberá reintegrar el importe de la comisión, si es que la percibió. Fijación de la base: Conforme el art.578 del C.P.C.C.N., la base es de las dos terceras partes de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble. En la Provincia de Buenos Aires junto con el informe de Rentas se proporciona esta valuación y en la Ciudad de Buenos Aires, ese informe se emite por la Dirección General de Rentas separadamente y hay que solicitarlo por oficio. Se emitirá un certificado de valuación, el contendrá fecha, datos catastrales valuación del terreno, valuación de la edificación y valuación total, que consiste en la sumatoria de las anteriores y será la valuación fiscal de la propiedad. Si no se cuenta con ella se podrá designar un perito ingeniero, arquitecto o agrimensor. Esto constituye una pericia y su actuación estará sujeta a las formalidades y procedimientos previstos por ellas. El Juez como director del proceso, podrá apartarse de cualquiera de las dos valuaciones por auto fundado cuando considere que no refleja el valor adecuado.(art.34 inc. 4 y 5) . Lugar, día y hora en que se llevará a cabo el remate: Según art.577 del C.P.C.C.N. el auto que decreta la subasta debe contener lugar, día y hora en que se llevará a cabo. Con relación al lugar, deberá estarse a lo establecido en los códigos procesales locales. Se designará día y hora; no es posible hacerlo en el mismo auto de subasta, toda vez que ello queda sujeto a la disponibilidad del o de los diferentes salones de remate previstos. Usualmente, el martillero obtiene el turno y lo comunica al Juez para que se lo notifique a las partes. En la Ciudad de Buenos Aires, se debe requerir el turno al Jefe de la Oficina de Subastas por medio de oficio judicial. Con relación al horario es habitual que se aguarde media hora más de la señalada, a modo de tolerancia. En el ámbito de la Capital Federal, esa modalidad ha sido dejada sin efecto y, actualmente, el acto de subasta debe comenzar a la hora señalada, sin esperar los treinta minutos adicionales. (CSJN del 1-10-2002). Publicación de edictos: El art.566 del C.P.C.C.N. establece que se publicarán edictos en el Boletín Oficial con una antelación –en caso de inmuebles- no menor de 48 horas. La publicación será por dos días, o de uno solo si se tratara de un bien de escaso valor. En el procedimiento laboral de la Capital Federal, la ley 18.345 dispone en su art.52 que se hará por un día. Como es una ley especial se aplica sobre la general. El art.566 del C.P.C.C.N. dispone "…En los edictos se indicará el Juzgado y Secretaría donde tramita el proceso, el número del expediente y el nombre de las partes si éstas no se opusieren; el lugar, día, mes, año y hora de la subasta; no tratándose de bienes de escaso valor, se individualizarán las cantidades; el estado y el lugar donde podrán ser revisados por los interesados; se mencionará asimismo, la obligación de depositar el importe de la seña y de la comisión en el acto de remate y, en su caso, las modalidades especiales del mismo. "Si la subasta fuere de inmuebles, deberá indicarse, además la base, condiciones de venta, estado de ocupación y horario de visitas; si estuvieren sujetos al régimen de propiedad horizontal, en las publicaciones y en el acto del remate deberá determinarse el monto de las expensas comunes correspondientes al último mes, y la deuda por este concepto, si fuere posible…". El juzgado debe encomendar al martillero que, al momento de poner en conocimiento la fecha y hora que obtuvo como turno en el local para subastar, acompañe de manera conjunta las fechas y horarios de visita. El edicto es la forma de publicidad con efecto "erga omnes", pero cuando la importancia del inmueble lo aconsejare, la norma otorga la posibilidad de publicarse en diario del lugar donde estén situados, que generalmente será alguno de los periódicos de mayor circulación dentro de la jurisdicción en que se encuentre el inmueble. Además en el edicto se indicará el estado de ocupación (inquilinos, poseedores, tenedores, sin ocupantes, etc.); deudas lo más actualizadas posibles. Propaganda adicional si correspondiere: La propaganda adicional persigue la venta al mejor precio posible. Cuantas más personas estén informadas de la subasta, más interesados habrá en la compra. Esto beneficiará a todos los involucrados en este proceso de realización: el acreedor por tener más expectativas de que la venta cubra sus acreencias, al igual que los profesionales intervinientes, los acreedores hipotecarios, embargantes e inhibientes; el deudor porque si, una vez desinteresados todos los acreedores y deducidos todos los gastos, existiera un remanente, podrá recuperarlo. Cuanto mayor sea el precio de venta del bien, menor será la deuda que le quede por saldar, evitando así mayores perjuicios a su patrimonio. El art.567 del C.P.C.C.N. dispone que estará a cargo del ejecutante, salvo si el ejecutado hubiera dado conformidad. Hasta el dos por ciento de la base, el ejecutante puede solicitar que se incluya en los gastos de subasta. El exceso puede afrontarlo el ejecutante o el ejecutado, de común acuerdo. Es habitual también que el martillero coloque carteles y distribuya volantes. En la propaganda adicional, todo depende de la importancia del bien inmueble a subastar. Citación de los acreedores hipotecarios: La subasta se ordena una vez que se cumplieron los recaudos previstos en el art.576 del C.P.C.C.N. En tal supuesto, se cuenta con un certificado de dominio e inhibiciones al momento de dictar el auto. Es ésta la oportunidad que indica el art.575 del mismo Código para citarlos, en el caso de los hipotecarios para que acrediten sus títulos; a los embargantes e inhibientes, para anoticiarlos por intermedio del juez que les concedió el embargo. En caso de concurso de embargos sobre un mismo bien, se llevará a cabo en el que se encuentre más avanzado, ésta será, entonces, una de las finalidades que persiga su comunicación. En ambos casos –hipotecarios y embargantes e inhibientes- no son parte en este proceso de ejecución. Sólo tienen la facultad de ejercitar su derecho de defensa y controlar el normal proceso en que se realizará el bien. Si se omite citar a los acreedores hipotecarios, el art.575 del C.P.C.C.N. no establece la citación como condición de validez de la subasta "…pero impide la extinción y cancelación de la hipoteca, pues en tal caso si el acreedor titular de la hipoteca no ha sido citado, el comprador debe optar entre mantener la adjudicación haciéndose cargo de ella o rescindir la compra, no procediendo la aprobación del remate hasta tanto no sea ejercida la opción en cuestión.(CNCIV.,sala B, L.L. 153-437, sum.31.000)". 4) ACTOS DE SUBASTA: Compra en comisión: En los términos del art.571 del C.P.C.C.N. un comitente encomienda a un comisionista que compre en su nombre quien deberá poner en conocimiento del juez, en el plazo de tres días, desde que se realizó la subasta, el nombre de aquél, bajo pena de tenerlo por adjudicatario definitivo. En esa misma presentación, el comitente deberá constituir domicilio. Si no lo hiciera, las notificaciones que debieran efectuársele se practicarán por ministerio de ley. Se considera que el art.571 del C.P.C.C.N. ha sido modificado por medio de la Resolución 60/2005 del Consejo de la Magistratura, la cual aprobó un nuevo Reglamento para la Oficina de Subastas Judiciales. La compras ya no podrán ser por mandato tácito o en comisión, debiendo exhibir la identificación del poderdante o del comitente con anterioridad al acto, siempre y cuando lo autorice el juez de la causa y claramente explica dicha medida como una limitación a la liga "…evitar el accionar típico de las "ligas de compradores"…" Es decir, que el art.571 del Código citado quedaría modificado, en virtud del cual el comitente deberá estar identificado antes del acto y con expresa autorización del juez de la causa. Actuación del martillero durante el acto del remate: Conforme el art.9, inciso f, de la Ley 20.266, el martillero deberá "Explicar en voz alta, antes de comenzar el remate, en idioma nacional y con precisión y claridad de los caracteres, condiciones legales, cualidades del bien y gravámenes que pesaren sobre el mismo…" Seguidamente dará inicio a la venta, recibirá las ofertas que de viva voz formulen los asistentes y adjudicará el bien al mejor postor. Durante el transcurso del acto, es quien lo dirige, mantiene el orden y la regularidad, pues es el representante del juez y, por lo tanto, la autoridad. El art.572 del C.P.C.C.N. otorga la posibilidad del ejecutante, ejecutado o martillero de solicitar al juez las medidas necesarias para proveer a la regularidad del remate y al mantenimiento del orden que asegure la libre oferta de los interesados. Este deber de conservar el orden es sin perjuicio del que posee el jefe de la Oficina de Subastas u otro funcionario que el juez designe. En el salón se encontrarán presentes agentes policiales que seguirán instrucciones de ambos (martillero y jefe de la oficina). El martillero puede solicitar la identificación de los concurrentes. El martillero recibirá la seña del comprador, deducirá los impuestos, su comisión y el resto lo depositará y acompañará esa constancia junto a un escrito que contendrá también una rendición de cuentas y liquidación de lo percibido, lo deducido y el saldo. Si no lo hiciera, perdería el derecho a cobrar comisión (art.564 del C.P.C.C.N.); consideramos, claro está, que sin perjuicio de las demás responsabilidades que pudieran caberle. COMPENSACION: Es la facultad que se le puede reconocer al acreedor, quien asistirá a la subasta y, si fuese proclamado adquirente, podrá compensar el precio de venta del inmueble, en la medida de su crédito. Debería ser anterior a la subasta. No puede oponerse lisa y llana conforme el art.818 del Código Civil, son que debe cumplirse con lo observado en la primera parte del art.819 del Código citado; es decir: que la cosa debida por una de las partes pueda ser dada en pago de lo que es debido por la otra. Para compensar debería existir una autorización expresa del Juez a otorgarse antes para que el martillero pueda designarlo adjudicatario si gana la puja, para lo cual el comprador-ejecutante-debe saber si debe contar con todo el dinero o parte se deducirá de su acreencia. Por ejemplo, si la deuda a favor del ejecutante fuera mayor que el precio, nada deberá abonar, y siempre existirán deudas privilegiadas como ser los gastos de justicia. Debería solicitarse la autorización y el juez, antes de otorgarla, efectuar un cálculo estimativo que asegure todas las deudas privilegiadas, suma que no podrá ser compensada y debería abonarse en efectivo. FALTA DE POSTORES: Si no hubiera postores, se dispondrá un nuevo remate con reducción de la base en un 25%, y si tampoco existieran postores, se ordenará la venta sin base y al mejor postor. 5-ACTOS POSTERIORES A LA SUBASTA: Una vez depositada la seña por el martillero, hecha la rendición de cuentas, y si no existieran observaciones o planteos que resolver, se aprobará la subasta. Se intimará en ese mismo auto al comprador para que en el plazo de cinco días deposite el saldo del precio que corresponda abonar al contado, bajo apercibimiento de ordenar nueva subasta. (art.580 del C.P.C.C.N.). Esta norma admite circunstancias totalmente ajenas a la conducta del adquirente y en situaciones que no pudieren ser superadas, se admitirá una suspensión del plazo para depositar. ARTICULACIONES INFUNDADAS DEL COMPRADOR: Si no se pagase y motivara un nuevo remate –art.580- o introdujera articulaciones manifiestamente improcedentes que demoraren el pago del saldo, será pasible de una multa del 5 al 10% del precio obtenido en él – art.581-, y será responsable de la disminución real del precio que se obtuviere en la nueva subasta, de los intereses acrecidos, de lo gastos ocasionados y de las costas causadas con ese motivo, para lo cual quedarán embargadas las sumas que hubiera depositado anteriormente –art.584-. El comprador, aquél que en la puja resultó adjudicado, pagó la seña, la comisión, impuestos del remate y constituyó domicilio. A posteriori, cuando es intimado por el Juzgado a depositar el saldo, comienza a oponer articulaciones infundadas. Éste es el caso que, claramente, podría motivar un nuevo remateart.580- e imputarle responsabilidad en los términos del art.584, además de imponérsele la multa del 5 al 10 % que prevé el art.581. Por otra parte, nos encontramos ante otro tipo de situaciones cuando las articulaciones infundadas son opuestas por el postor. Es claro, en este caso, que nos encontramos ante planteos efectuados durante el acto, y no luego de finalizado como es el caso anterior. Así, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación también parece hacer esta distinción, pero con un pequeño cuestionamiento terminológico, en la primera parte del art.580, a la persona que debe depositar el saldo del precio se la denomina "comprador". En el artículo siguiente, se lo denomina "adjudicatario" y es la misma persona, pues está hablando de quienes "demoraren el pago del saldo". Es decir, que cuando el Código alude a "comprador" y "adjudicatario" se refiere a los mismos sujetos. Otorgamiento de la posesión: Una vez que finalizó la venta y el martillero rindió cuentas, nos encontramos frente a un nuevo objetivo que es lograr el perfeccionamiento de la venta judicial, pues recién allí podremos iniciar la última etapa que tendrá por objetivo final, para el acreedor que inició la ejecución, de distribuir el producido de la subasta, y para el comprador, el de inscribir el bien a su nombre. El art.586 del C.P.C.C.N. condiciona el perfeccionamiento de la venta judicial a que haya sido aprobado el remate, pagado el precio o la parte que correspondiere, si se hubieran otorgado facilidades, y luego de realizada la tradición del inmueble a favor del comprador. La tradición se producirá por medio de la posesión del inmueble por parte del comprador. El acto de la posesión se concretará por medio de un mandamiento, con actuación del oficial de justicia, salvo que el ejecutado y comprador declaren-por un escrito judicial-haber realizado la tradición. La fecha de la posesión será fundamental para determinar quién pagará las deudas del inmueble. La tradición debe cumplirse de manera efectiva, supuesto en el que el comprador diligenciará rápidamente el mandamiento de posesión, o de lo contrario se cumplirá por medio de una ficción jurídica a través de una declaración judicial que resuelva tener por otorgada la posesión y producida la tradición ante la conducta dilatoria del comprador. En este último caso, la fecha en que se considerará culminada será el día en que quede firme dicha resolución, previa notificación automática, toda vez que no es uno de los supuestos que debieran notificarse por cédula. INSCRIPCION DEL BIEN Y DISTRIBUCION DE FONDOS: El comprador no necesita esperar la tradición y el perfeccionamiento para solicitarla. Puede hacerlo en el mismo escrito en que paga el saldo del precio. El art.582 del C.P.C.C.N. le reconoce la facultad al comprador de solicitar la indisponibilidad de los fondos, y le impone ciertas limitaciones: a) que no demore la inscripción a su nombre o la escrituración; b) que de la declaración de indisponibilidad se exceptúan los gastos de escrituración y pago de impuestos. Es así, que una vez solicitada y decretada, los interesados deberán aguardar a percibir sus acreencias hasta que aquella transferencia en la titularidad del inmueble se produzca. El comprador debe demostrar una conducta diligente en relación con la transferencia del bien a su nombre, acto que se puede concretar mediante la inscripción del bien, o por escrituración. El Registro de la Propiedad Inmueble le exigirá como requisito previo las constancias de que se hayan cancelado las deudas que el inmueble pudiera tener. En el expediente judicial se deberá practicar una liquidación de deudas de impuestos, tasas y contribuciones, discriminadas entre las que son anteriores y posteriores a la posesión. Ordenar y efectivizar el pago de las anteriores con el producido de la subasta y que el adquirente acredite haber saldado las posteriores. Una vez cumplido, estaríamos en condiciones de efectuar la transferencia del inmueble por medio de la modalidad que haya elegido el interesado: inscripción o escrituración. La transferencia por medio de la inscripción podrá efectuarla el mismo comprador, su letrado o la persona que aquél designara expresamente por mandato. Tanto para la inscripción por orden judicial como para la escritura, será necesario contar con un testimonio expedido por el Juzgado y que deberá contar con los recaudos exigidos por el decreto 2080/80 (t.o. decreto 466/99), según su art.94. En el testimonio debe constar a favor de quién se expide; igual frente a la omisión el Registro de la Capital Federal considerará que se expidió a favor del adquirente. PREFERENCIAS Y LIQUIDACIONES: El art.590 del C.P.C.C.N. prevé que deben deducirse las costas de la ejecución, a los acreedores, y éstos, de acuerdo al grado de preferencia que les corresponda, de acuerdo a las previsiones del Código Civil en sus arts. 3875 y siguientes. El art.591 establece que dentro del quinto día de pagado el precio o la aprobación del remate, el acreedor deberá practicar liquidación de capital, intereses y costas; si no lo hiciere, podrá hacerlo el ejecutado. Claro está que, una vez aprobada la liquidación, su resultante podrá ser cobrada según el grado de preferencia y en la medida que alcance de lo que oportunamente se hubiera presupuestado para responder a intereses y costas. Lo que excediera de ese presupuesto deberá buscar su ubicación detrás de otros privilegiados. La determinación del grado de privilegio de cada una de las deudas vaya acompañada de una liquidación. Además, se deben regular los honorarios de la intervención letrada que llevó adelante la ejecución, ya que tiene un grado de privilegio (art.3879, inc.1, Cód. Civil) sobre los acreedores hipotecarios, pues su labor ha sido en beneficio tanto de estos como de los demás acreedores. Entre los gastos de justicia debe incluirse el pago de la tasa de justicia. La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil dictó el fallo plenario del 18/02/99 "SERVICIOS EFICIENTES S. A. c/YABRA ROBERTO" que sostiene:" No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley 13.512". Subasta. Distribución de Fondos. Orden de Prelación: "Por aplicación de lo dispuesto en el art.3879 y sigtes. del Código Civil, el orden de prelación de distribución será el siguiente:1) honorarios de ejecución de la representación letrada del ejecutante; 2) tasa de justicia; 3) deudas por expensas comunes; 4) deudas por impuestos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires sobre el inmueble subastado; 5) Deudas en concepto de servicio de Aguas; 6) honorarios de la representación letrada del actor por los trabajos efectuados durante la etapa de conocimiento, 7) capital e intereses que dieron motivo a la ejecución y 8) si existiere un remanente, su importe oportunamente deberá reintegrarse al ejecutado". J.N.T.N26 "Vera Alvarenga, Artemio c/Luján Francisco y otro s/despido" . CONCLUSIONES: El objetivo de este trabajo es clarificar algunas cuestiones que se vinculan con la última etapa de la ejecución de un inmueble, que en general es ardua y complicada por la cantidad de actos que se deben cumplir para lograr el cobro de la suma por el ejecutante y la tradición del inmueble por el comprador en un tiempo razonable para ambos. En la práctica se observa que cada subasta varía según que el inmueble esté ubicado en la Ciudad de Buenos Aires o en la Provincia de Buenos Aires, en este último caso el trámite se debe cumplir por exhorto Ley 22.172, produciendo una demora importante hasta la devolución del mismo al Juzgado de origen para liquidar y distribuir los fondos derivados de la subasta del inmueble.
