COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS Capítulo VI Acumulación Artículo 66. Inscripción de acumulación La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados. Son requisitos para su procedencia, que: a. Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen. b. Pertenezcan al mismo propietario. c. Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento privado con firma certificada notarialmente que contendrá el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva denominación, de ser el caso. d. Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional competente, salvo que los predios materia de acumulación hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y esta retome su descripción primigenia. Si la fábrica inscrita en alguna de las partidas, cuya acumulación se solicita no contase con información gráfica en el Registro, debe graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la fábrica. e. Se presente el plano y código de referencia catastral del predio resultante o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso, salvo se trate de acumulación de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes regulados en la Ley N° 27157. Tratándose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, el documento a que se refiere el literal c) será otorgado por el funcionario autorizado, el que no requerirá certificación notarial. En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de saneamiento, la acumulación se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes. 214 COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS Artículo 67. Título que da mérito a la inscripción de acumulación de predios rurales La acumulación de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario conteniendo la descripción de las parcelas que se acumulan y de la parcela resultante, siempre que cumpla con los requisitos señalados en los literales a. y b. del artículo 66, en lo que resulte pertinente, y se acompañe los certificados o planos según los casos siguientes: a. Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en una zona catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, tanto del predio resultante como de los predios que se acumulan. b. Cuando los predios objeto de acumulación se encuentran ubicados en una zona no catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico de acumulación, en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores, en el que se indique el área, linderos y medidas perimétricas tanto de los predios objeto de acumulación como del predio resultante. Artículo 68. Acumulación de predios afectados con garantías reales o medidas cautelares En los casos en los que dos o más predios materia de acumulación estén gravados con hipoteca u otro derecho real de garantía, será necesario presentar, además de la solicitud de acumulación, escritura pública otorgada por los titulares de los derechos reales de garantía constituidos, expresando su conformidad con la acumulación, así como determinando el rango de dichas garantías. En el caso de que dos o más predios materia de acumulación se encuentren afectados por medidas cautelares, el Registrador solo inscribirá la solicitud de acumulación de predios cuando el solicitante adjunte los documentos en los que conste la autorización de los órganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron extender las anotaciones de las respectivas medidas cautelares, así como el rango que corresponderá a estas últimas. Si concurrieran sobre alguno o algunos de los predios materia de acumulación, alguna hipoteca u otro derecho real de garantía con medidas cautelares, se requerirá la conformidad y autorización a que se refieren los párrafos anteriores. Art. 66, 67 y 68 comentado por: Alex Saúl Herrera Arias 1. Acumulación: alcances generales La acumulación es una herramienta de saneamiento de la propiedad, que permite al propietario de diversos predios colindantes unificar todos los inmuebles en uno solo, lo que le permitirá aprovechar al máximo la totalidad de sus inmuebles. En ese sentido, la acumulación tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria. (Esquivel Oviedo, 2009, p. 68). 215 COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS Manzano Solano y Manzano Fernández (2008), refieren que la acumulación o agrupación consiste en la reunión de dos o más fincas inmatriculadas o de parte de ellas en una sola que pasa a formar una finca registral nueva. Al respecto, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios —aprobado por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 097-2013-SUNARP/SN en su artículo 66— define a la acumulación como el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios. Ahora bien, conforme al principio de especialidad, la acumulación se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados. De esta manera, la acumulación supone la apertura de una partida registral que acoge a la nueva unidad inmobiliaria resultante de agrupar dos o más unidades inmobiliarias registradas en partidas independientes, cuyas partidas van a resultar canceladas. Nótese pues, que la acumulación es un acto que se considera de disposición, pues se produce una transformación radical, si bien en el ámbito físico, del inmueble. (Gonzales Barrón, 2012, p. 217). La acumulación de predios se efectúa comprendiendo en una, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios, de lo que se desprende que no cabe acumular partidas en las que se encuentren registrados los derechos de superficie, tal como ha tenido oportunidad de señalar el Tribunal Registral en la Resolución N° 2068-2014-SUNARP-TR-L de fecha 30 de octubre de 2014, debido a que la acumulación comprende a los predios, mas no a los derechos. Esto debido a que la partida que acoge al derecho de superficie resulta ser especial (art. 141 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios), carente de independencia respecto a la partida donde obra registrado el terreno sobre o bajo el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad (art. 1030 Código civil), y que a la extinción del derecho (de superficie), se procederá a su cierre por parte del registrador, extendiendo simultáneamente en la partida registral del predio una anotación en la que se deje constancia de dicho cierre (art. 143 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios), revirtiendo automáticamente la propiedad de las construcciones edificadas en mérito al derecho de superficie en favor del titular del terreno registrado. Finalmente, para acumular dos o más predios previamente el bien inmueble se debe haber inmatriculado, parcelado (en caso de predios rurales), habilitado (en caso de predios urbanos), independizado o subdividido. 2. Presupuestos: De acuerdo con el artículo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para que proceda la acumulación de inmuebles se requiere que: a. Los inmuebles que se pretenden acumular constituyan un todo sin solución de continuidad Ello significa que los inmuebles a acumular deben formar perímetro a través de un lindero, no bastando un simple cruce de líneas en forma diagonal. La justificación de este requisito se halla en el sistema de folio real, por el cual cada finca material da lugar a la apertura de una hoja en el Registro (Gonzales Barrón, 2012, p. 219), lo cual se quebrantaría con acumulaciones artificiales entre predios no colindantes, por cuanto introducirían la deficiente organización registral en base de personas, algo no admitido por nuestro ordenamiento jurídico. Sin embargo, si bien el presupuesto citado no se presenta en el caso de las secciones de dominio exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, la acumulación se justifica en tanto las secciones a acumular constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen, lo que implica que se encuentren bajo la misma edificación. Ejemplo de este supuesto, vendría a ser los locales de edificios en régimen de propiedad horizontal con el garaje, en la que si bien las secciones exclusivas no son colindantes, la unidad pretendida a través de la acumulación se 216 COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS determina por el destino económico (CHICO Y ORTIZ, 1994, p. 531). Al respecto, la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN mediante la cual se aprobó la Directiva sobre el Régimen de Propiedad exclusiva y Común, establece la necesidad del acuerdo de modificación del reglamento interno para proceder a la acumulación, conforme lo exige el art. 142 del Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, es decir, se requiere que tal acuerdo sea aprobado por la Junta de propietarios a pedido del interesado. Sin embargo, en caso de permitirlo, el reglamento interno a través de cláusula expresa, conteniendo el consentimiento previo, el mismo propietario podría efectuar la modificación pertinente del reglamento interno respecto a las cuotas de participación que correspondería a la nueva unidad inmobiliaria, sin perjudicar a terceros. Estas modificaciones, necesariamente, requieren constar en el reglamento interno, pues de lo contrario se generaría una contradicción entre el reglamento interno inscrito –el que continuaría conteniendo las anteriores secciones de propiedad exclusiva, con sus áreas y porcentajes originarios- y las partidas de las secciones de propiedad exclusiva involucradas en la acumulación, que publicitarían un número distinto de secciones, área y porcentaje de participación en los bienes comunes. (Resolución N° 1271-2014-SUNARP-TR-L de fecha 03 de julio de 2014). b. Pertenezcan al mismo propietario Esta exigencia resulta ineludible para el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por cuanto con la apertura de una nueva partida registral, el derecho de propiedad del titular de dos o más predios con motivo de la acumulación pasará a recaer sobre la integridad del predio acumulado. Este propietario podrá ser un único propietario o dos o más copropietarios, pero siempre se ejercerá la propiedad sobre el íntegro de la nueva área del predio y no de manera parcelada sobre las antiguas porciones que integraban cada uno de los predios antes de la acumulación. Reafirmando esta exigencia, en la Resolución N° 258-2013-SUNARP-TR-L a propósito de la acumulación de dos predios que si bien pertenecían a la Municipalidad Metropolitana de Lima, en uno de ellos la Corporación Financiera de Desarrollo S.A. contaba con un dominio fiduciario, el Tribunal Registral tomando en cuenta que la inscripción de la transferencia a favor del Fiduciario se realiza en el rubro “títulos de dominio”, lo que conlleva a que este último tenga poder de disposición para transferir, constituir derechos y gravar el mismo (Directiva N° 007-2008-SUNARP/SN que regula la inscripción de fideicomisos), en tanto se encuentre vigente el fideicomiso, lo que implica que el fideicomitente no ejerza dominio sobre el predio, ha señalado que “si bien no existe inconveniente en que dos predios sobre los que se ejerce dominio fiduciario se acumulen, supuesto en el que en la nueva partida que se abra figurará como titular de dominio fiduciario el Fiduciario”, no resulta posible “que se acumulen un predio que no está sujeto a dominio fiduciario y un predio sujeto a dominio fiduciario, porque un mismo predio no puede tener dos distintos propietarios sobre partes determinadas del mismo”. Al respecto, considero que no existe limitación legal alguna para que puedan agruparse en una nueva unidad inmobiliaria, predios pertenecientes a distintos propietarios de un modo directo, siempre y cuando estos últimos determinen el porcentaje (cuota ideal) que corresponderá a cada uno de ellos, respecto a la nueva unidad inmobiliaria, que en base al principio de titulación auténtica dicha voluntad deberá constar asentado en escritura pública. Esto debido a que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es una norma instrumental que tiene por objeto facilitar el ingreso al Registro, los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles (art. 2019 numeral 1 del Código civil), mas no es una norma sustantiva que pueda determinar que actos o contratos son o no inscribibles, dado que esto solo corresponde a la ley. 217 COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS c. Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento privado con firma certificada notarialmente que contendrá el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva denominación, de ser el caso En cuanto a la descripción de cada uno de los predios, resulta suficiente que en la solicitud de acumulación de predios se consignen las partidas involucradas en una acumulación y que se identifique debidamente a la nueva unidad inmobiliaria, la cual deberá guardar congruencia con la información que obra en el plano de acumulación. d. Documentación técnica complementaria La documentación técnica complementaria, tiene por finalidad mantener la correlación entre el Registro y el catastro respecto a las modificaciones en la descripción del predio (Resolución N° 248-2015-SUNARP-TR-L de fecha 05/02/2015). Al respecto, en caso los predios a acumular tengan naturaleza urbana, a la rogatoria de inscripción, debe adjuntarse el plano de acumulación autorizado por el profesional competente, el cual debe contar con la georreferenciación a la Red Geodésica Nacional; salvo que los predios materia de acumulación hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y esta retome su descripción primigenia, en el cual su no exigencia obedece a que la administración cuenta en los antecedentes con dicha información, el cual recobrará su valor y será objeto de publicidad. Si la fábrica inscrita en alguna de las partidas, cuya acumulación se solicita no contase con información gráfica en el Registro, debe graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la fábrica. Asimismo, la rogatoria de inscripción deberá contener el plano y código de referencia catastral del predio resultante o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso, salvo se trate de acumulación de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes regulados en la Ley N° 27157. Ahora bien, en el caso de acumulación de predios rústicos ubicado en zona de expansión urbana y no catastrada, en la Resolución N° 1144-2014-SUNARP-TR-L de fecha 19 de junio de 2014 el Tribunal Registral ha señalado que “no es necesaria la inscripción previa de la habilitación urbana, pues será suficiente la presentación del certificado negativo de catastro, tanto más si se tiene en cuenta que la eventual inscripción de la acumulación no cambiará la condición del predio resultante en el registro, pues estos continuarán siendo parcela”. Esto en el entendido de que la condición del predio tiene una configuración extrarregistral, que resulta determinado por la autoridad municipal correspondiente. El artículo 67 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios refiere que con respecto a la acumulación de predios rurales, la rogatoria de inscripción debe estar acompañada con los certificados o planos, según los casos siguientes: Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en una zona catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, tanto del predio resultante como de los predios que se acumulan. Respecto a la necesidad de adjuntar el certificado de información catastral de los predios que se acumulan, el Tribunal Registral partiendo de la idea de que la adición de requisitos adicionales para la inscripción debe justificarse en la información relevante que este brinda para la publicidad y necesaria para la calificación de los actos en el registro; ha determinado que, “si tenemos en cuenta que las partidas de los predios a acumular van a quedar cerradas, pues ahora estos predios constituyen uno solo, entonces dicha información no resulta indispensable. Por lo tanto, no corresponde solicitar dichos certificados” (Resolución N° 280-2014-SUNARP-TR-L). Sin embargo, considero que la necesidad de adjuntar los certificados de información catastral de los predios a acumular estará supeditado a que el área de catastro pueda identificarlos haciendo 218 COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS innecesaria su presentación, y de su conformidad a que los mismos estarían comprendidos en la nueva unidad inmobiliaria. Cuando los predios objeto de acumulación se encuentran ubicados en una zona no catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico de acumulación, en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores, en el que se indique el área, linderos y medidas perimétricas tanto de los predios objeto de acumulación como del predio resultante. En cuanto al ente competente para expedir los Certificados de Información Catastral y Certificados Negativos de Zona Catastrada, para la modificación física de predios inscritos ubicados en Zona Catastrada o No Catastrada, la misma corresponde a Cofopri en su calidad de entidad generadora de catastro, tal como lo reconoce el artículo 3 del literal F) del Reglamento de la Ley N° 28294 - Ley de Creación del Sistema Nacional Integrado de Catastro, aprobado por D.S. N° 005-2006-JUS que define como Entidades Generadoras de Catastro aquellas que por mandato legal tienen la atribución de generar y mantener el catastro de los predios. 3. Acumulación de predios estatales Tratándose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, el documento a que se refiere el literal c) del art. 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios será otorgado por el funcionario autorizado, el que no requerirá de certificación notarial. A tal efecto, los artículos 7 y siguientes del Decreto Supremo N° 130-2001-EF han diseñado un procedimiento especial para que las entidades del sector público puedan realizar el saneamiento técnico, legal y contable de sus bienes inmuebles, disponiendo en su art. 5 que el saneamiento de la propiedad estatal también puede ser ejecutado directamente por la SBN, respecto de los inmuebles que se encuentren bajo su administración. En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de saneamiento, la acumulación se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes. El procedimiento diseñado en el D.S. N° 130-2001-EF puede resumirse como se indica a continuación: las entidades estatales deben publicar en el diario oficial El Peruano y en otro de circulación regional, así como en la página web institucional, la relación de los predios objeto de acumulación. Efectuada la publicación y dentro de un plazo no mayor a sesenta (60) días calendarios, las entidades públicas deberán presentar ante el Registro de Predios la solicitud de anotación preventiva adjuntando los siguientes documentos: a. La declaración jurada suscrita por el titular del sector en la cual se identifique y precise que los predios a acumular y el resultante con su respectiva individualización, no son objeto de ninguna controversia judicial; b) Copia de la publicación; y c) La documentación técnica respetiva (conformada por el plano que identifique a los predios a acumular y la nueva unidad inmobiliaria, la declaración jurada del verificador dando conformidad de la información técnica). Transcurrido el plazo de treinta (30) días calendario de efectuada la inscripción provisional sin que haya mediado oposición de una entidad estatal ante la SBN o judicial de terceras personas, procederá la conversión en inscripción definitiva a solicitud de las citadas entidades públicas (art. 11). 4. Calificación Registral Respecto a la calificación registral, teniendo en cuenta que la acumulación implica la modificación física del predio inscrito, la Directiva N° 03-2014-SUNARP/SN aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 189-2014-SUNARP/SN en su art. 5 numeral 5.1 literal b. ha establecido que la acumulación de predios que no provienen de lotizaciones o habilitaciones urbanas inscritas requieren de informe previo por parte del área de catastro. Esta área emitirá pronunciamiento respecto de la adecuación de los datos técnicos de los planos presentados sobre la base de la información técnica que conste en los antecedentes registrales, informe que resulta vinculante para el Registrador, conforme al art. 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. 219 COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS Aunado a ello, el Tribunal Registral ha señalado que “las discrepancias entre el plano catastral y la información que se desprende de los antecedentes registrales o entre el plano del predio acumulado y los antecedentes registrales, no constituyen obstáculos para la inscripción siempre que se encuentren dentro del rango de tolerancias permitido, no afecten áreas de predios colindantes y se trate de los mismos predios conforme al informe de catastro” (Resolución N° 248-2015-SUNARP-TR-L). Finalmente, el Registrador en observancia del art. 2011 del Código civil y los articulos. 31 y 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, confrontará la adecuación del título con los respectivos antecedentes registrales; verificará la existencia de obstáculos que puedan emanar de las partidas a acumular y que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción; verificar que los documentos que conforman el título se ajustan a lo dispuesto en los artículos 66, 67 y 68 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, verificar la capacidad del o los otorgantes de la acumulación, entre otros. 5. Acumulación de predios gravados El tema a tratar es de suma importancia, puesto que si algunos o todos los inmuebles a acumular se encuentra gravados, dichos gravámenes, como es lógico suponer, afectarán a la totalidad del inmueble acumulado. Es más, la situación se complica si los gravámenes están a favor de dos o más acreedores o titulares de derechos, pues en dicho supuesto se generará un problema en cuanto a su prelación. 5.1. Inmuebles gravados a favor de un solo acreedor: el presente supuesto no genera ningún inconveniente, puesto que si los inmuebles a acumular se encuentran hipotecados o embargados a favor de un único acreedor, los gravámenes serán trasladados por el registrador a la nueva unidad inmobiliaria resultante de la acumulación, “sin exigir su autorización, pues la posibilidad de perjuicio es nulo para este dado que conserva el rango prioritario de su garantía frente a futuros acreedores del predio acumulado” (Resolución N° 022-2013-SUNARP-TR-T). 5.2. Inmuebles gravados a favor de dos o más acreedores: como resulta obvio, el problema se suscita cuando los inmuebles a acumular se encuentran gravados a favor de dos o más personas, ejemplo: el inmueble X se encuentra hipotecado a favor de A y el inmueble Y está hipotecado a favor de B. En este supuesto, habrá un problema relativo a la prelación de las hipotecas, puesto que al acumularse ambos inmuebles, las dos hipotecas se trasladarán a la nueva unidad inmobiliaria perdiendo una de ellas la prioridad, lo cual significa que se perjudicaría a uno de los acreedores hipotecarios. Y es que si se llega a ejecutar el inmueble, el que tiene prioridad llegaría a satisfacer su acreencia, en base a la tutela brindada por el principio de prioridad de rango regulado en el artículo 2022 del Código Civil. A efectos de evitar situaciones de riesgo para los acreedores respecto al rango de su garantía real que pueda verse postergado con motivo de la acumulación, el artículo 68 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, ha dispuesto que en los casos en los que dos o más predios materia de acumulación estén gravados con hipoteca u otro derecho real de garantía, será necesario presentar, además de la solicitud de acumulación, el parte notarial de la escritura pública otorgada por los titulares de los derechos reales de garantía constituidos, en la que expresen su conformidad con la acumulación, y determinen entre ellos el rango de dichas garantías. Este consentimiento implica que los acreedores hipotecarios estén de acuerdo con la acumulación llevada a cabo por el titular registral, y que entre ellos exista un acuerdo respecto a la determinación del rango de hipotecas, lo que implica un pacto de cesión de rango de hipoteca, la que debe constar en instrumento público. Ahora bien, en el caso de que dos o más predios materia de acumulación se encuentren afectados por medidas cautelares, el artículo 68 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ha establecido que el Registrador solo inscribirá la solicitud de acumulación de predios cuando el solicitante adjunte los documentos en los que conste la autorización de 220 COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS los órganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron extender las anotaciones de las respectivas medidas cautelares, así como el rango que corresponderá a estas últimas. Asimismo, el artículo 68 del citado Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece un tercer supuesto en el que concurren sobre alguno o algunos de los predios materia de acumulación alguna hipoteca u otro derecho real de garantía con medidas cautelares, estableciendo que para su procedencia se requerirá la conformidad y autorización de parte de los acreedores hipotecarios y los acreedores que tengan anotadas medidas cautelares a su favor, esto es un previo acuerdo que debe constar en escritura pública, en la que además deberá determinarse la prioridad que ha de tener cada gravamen; la cual deberá ser homologado por el juez competente. Referencias Bibliográficas • CHICO Y ORTIZ, JOSÉ MARÍA. Estudios sobre derecho hipotecario. Tomo I. Marcial Pons, Madrid, 1994. • ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. El saneamiento de la propiedad inmueble en la jurisprudencia civil y registral. Diálogo con la jurisprudencia. Gaceta Jurídica, Lima, febrero 2009. • GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo I (Derecho registral). Jurista Editores E.I.R.L., Lima, julio 2012. • MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNANDEZ, María del Mar. Instituciones de Derecho Registral Inmobiliario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, España, 2008. 221
