Cartilla de Propiedad Horizontal ©Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C., 2005 Proyecto Fortalecimiento y Apoyo a los Procesos de las Organizaciones Sociales Cra. 30 24-90, piso 14, Bogotá, D.C. Colombia. PBX 2417900. Luís Eduardo Garzón ALCALDE MAYOR DE BOGOTÁ D.C. Lucia Bastidas DIRECTORA DAACD Deidamia García Quintero SUBDIRECTORA DE PROGRAMAS Edgar Cortés Mendieta COORDINADOR FORTALECIMIENTO Y APOYO A LOS PROCESOS DE LAS ORGANIZACIONES SOCIALES. Patricia Arias Recopilación Andrés Nieto Diseño de Carátula Especiales agradecimientos por el material informativo a: Mesa de Propiedad Horizontal Federación Colombiana de Propiedad Horizontal. Bogotá D.C. Mayo de 2005. 1 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co INTRODUCCIÓN Cuando escuchamos Propiedad Horizontal pensamos en edificios y en leyes. La verdad es que estas representaciones constituyen apenas una faceta de los múltiples rostros que conforman una de las más importantes experiencias contemporáneas de habitar la ciudad. Desde las últimas décadas del Siglo pasado, las ciudades colombianas comenzaron a crecer no solo hacia arriba sino hacia dentro densificando los territorios, dando un vuelco a la manera de vivir y relacionarse, diferente a la vida del barrio. Tal vez, el acontecimiento más importante de la vida “horizontal” sea una nueva dimensión de lo colectivo, en espacios más reducidos de vida privada y con gran dotación de servicios y espacios comunes. Incluido el hecho de que alguien administre todo ese microcosmos donde se generan relaciones no de vecindario, sino de soledades que se saludan en las escaleras y pasillos y donde surgen conflictos por la mascota, por el andar desparpajado e identitario de los jóvenes y ante las normatividades que regulan comportamientos que lindan entre lo privado y lo público. El Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital dentro del Programa Participación para la decisión correspondiente al Eje de Reconciliación del Plan de Desarrollo Bogotá sin Indiferencia, ha trabajado por la construcción de un espacio de encuentro para todos los actores de la Propiedad Horizontal. Se trata de poner a funcionar un mecanismo de participación que incluya a grandes conglomerados de población vinculada de manera incipiente con los procesos de organización social, de Planeación Local y de construcción de lo público, entendido en las dimensiones física, social, económica, política, cultural y simbólica. La Mesa de Propiedad Horizontal, producto de este proceso, hoy día, convoca a residentes, administradores, organizaciones, e interesados en el tema. Más de un centenar de líderes de toda la ciudad están trabajando en la propuesta que ha provocado una lluvia fresca de iniciativas, inquietudes y por supuesto de reclamos legítimos de habitantes y administradores, que piden una interlocución más informada y eficiente con las autoridades encargadas de la vigilancia y control. Pero de otro lado, plantea retos inmportantes; entre ellos, construir una visión más social y comprometida con el mejoramiento de la calidad de vida en la ciudad. A partir de la adecuada y oportuna información se contribuye a la formación de ciudadanos para que las acciones de las autoridades correspondan a los propósitos colectivos. También, para lograr una sociedad civil deliberativa y con mayor poder de decisión. 2 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co La presente cartilla constituye un esfuerzo inicial que busca ofrecer elementos sobre temas de la Propiedad Horizontal, sus generalidades, conceptos y normatividad vigente. Nuestros más poderosos deseos porque sirva como herramienta para administradores, residentes y estudiosos del tema. 1. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Generalidades: La ley 657 de 2001 nos indica que la Propiedad Horizontal es una forma especial de dominio, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de Copropiedad sobre el terreno y demás bienes comunes (de un edificio o conjunto, construido o por construirse), para garantizar la seguridad y la convivencia pacífica dentro de los inmuebles que se someten a la misma así como la función social de la propiedad. Hay que tener en cuenta los principios de consagración legal, que orientan el régimen de la copropiedad , los cuales se concretan en: A. El cumplimiento de la norma vigente en materia urbanística para proteger el medio ambiente y la función social de la copropiedad. B. El respeto por el ser humano, entendido como ser digno y a su vez ser social y comunitario. C. La prevalencia de la solución de conflictos por la vía conciliatoria. D. El derecho de todos los miembros de la copropiedad, sin importar su calidad o condición al debido proceso. E. La libre iniciativa empresarial, entendida dentro de los límites del bien común. De acuerdo al régimen de la Propiedad horizontal la Corte Constitucional así se ha manifestado: "Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además, comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero. Sentencia C522 de 2002. "....Además, el régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien individual con el objeto de conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma. Igualmente, podrá establecer restricciones a la destinación que se le otorgue al inmueble, más allá de las regulaciones que las autoridades hayan establecido para los usos del suelo del sector del cual se trate". "La Ley 675 de 2001 define un esquema de propiedad horizontal, amplía la 3 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co comunidad de intereses a aspectos considerados individuales en el régimen de las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, porque: i) concede a la asamblea de copropietarios atribuciones para decidir la destinación y uso de los bienes privados, ii) amplia el poder decisorio del órgano rector de la copropiedad al suprimir la unanimidad que fuera exigida en el régimen anterior para la imposición de expensas extraordinarias, mejoras necesarias y la alteración sensible del uso y del goce de los bienes comunes, y iii) convierte en dispositivas las facultades puramente administrativas de la asamblea de copropietarios al permitirle disponer de los bienes comunes y adquirir inmuebles" (Sentencia C-522 de 2002). Aspectos que forman la copropiedad: i. La comunidad de copropietarios existe porque hay un grupo de propietarios de inmuebles individuales que comparten la propiedad de ciertas zonas comunes y del terreno donde está construido el inmueble. En consecuencia, el derecho de propiedad es la causa base de la organización y por lo tanto, no se puede separar de los derechos y deberes derivados de esa condición original. ii. El coeficiente de propiedad horizontal es el punto de referencia que traduce la participación y obligaciones de cada propietario en estrecha relación con la unidad privada respectiva, que es el único motivo de la asociación por ello, iii. Una vez constituida legalmente la propiedad horizontal se crea una persona jurídica sin ánimo de lucro cuyo único fin es administrar los bienes y asuntos comunes. El poder de disposición de la organización administrativa del régimen de propiedad horizontal, es restringido y específico, en ningún momento puede disponer o afectar en forma invasiva los derechos de los propietarios en cuanto al dominio de sus unidades particulares. La relación que existe entre copropietarios en el régimen de propiedad horizontal se desarrolla conforme a la coexistencia de derechos de propiedad individual y derechos de propiedad colectiva necesarios para el ejercicio del dominio sobre las unidades privadas 1.1 El reglamento de propiedad horizontal El reglamento de Propiedad Horizontal debe ser aquel Acto que reflejado en un documento que define para cada caso en particular (edificio, conjunto etc..) los 4 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co deberes, derechos, limitaciones y pautas generales de comportamiento, límites de las áreas privadas, determinación de áreas comunes, etc. Se formaliza mediante una escritura publica que debe inscribirse en la Oficina de Instrumentos públicos. Su contenido lo define la ley 675 de 2001 así: 1. Nombre e identificación de cada uno de los propietarios. 2. Nombre del edificio o conjunto 3. Determinación del terreno(s) donde se halla ubicado el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando la forma de adquisición del terreno así como los números de matrícula inmobiliaria correspondientes. 4. Identificación de cada uno de los bienes de dominio particular (Casa, apartamento, local, oficina etc..) De acuerdo a lo estipulado por Planeación Distrital o quien haga sus veces. 5. Determinación de los bienes comunes, precisando cuáles tienen el carácter de esenciales y cuáles el de ser de uso exclusivo de ciertos sectores de la copropiedad. 6. Coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, según el caso, es decir la participación que cada unidad tiene dentro del edificio según el caso en particular. 7. El destino que se le va a dar a los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto (residencial o comercial). 8. Regulaciones relacionadas con la administración, control, dirección del Edificio o Conjunto que luego de la inscripción en la Oficina de instrumentos públicos, deberá constituirse en persona jurídica. Como complemento de lo anteriormente expuesto, sobre el contenido del reglamento de copropiedad, nos permitimos citar las consideraciones de la Corte Constitucional: "No podrán ser oponibles, por virtud del mismo, cláusulas relativas a derechos que no trascienden el ámbito de lo privado y que por tanto forman parte del núcleo esencial de derechos como la intimidad o la autonomía privada, sobre los cuales se admiten excepciones cuando entran en conflicto con los derechos de los demás o el orden jurídico. A contrario sensu, los derechos que trascienden ese espacio íntimo pueden ser objeto de regulación más amplia, siempre bajo los parámetros que imponen los principios y valores del ordenamiento constitucional. Esos límites procuran evitar que en las decisiones que se adopten en la asamblea general de copropietarios se violen los derechos de las minorías a través de la votación impositiva de la mayoría.” (sentencia T-035 de 1997 Corte Constitucional) 1.2. Derechos y deberes dentro de la propiedad horizontal. 5 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co Los derechos en la Propiedad Horizontal, además de los derechos propios de todos los ciudadanos, son los que permiten el uso y disfrute de bienes privados, (apartamento, oficina, Local u otros) y de todas las áreas comunales de la copropiedad. Tanto los derechos como los deberes podemos conocerlos en el "Reglamento de Propiedad Horizontal" de cada una de las copropiedades, y en las leyes que regulan la materia. Cada propietario tiene sobre su unidad privada un derecho de dominio exclusivo, por lo que puede vender, enajenar, hipotecar, arrendar éste (apartamento, local, oficina, etc.) a cualquier título. De igual forma existen límites a este derecho, impuestos por las leyes y reglamentos, especialmente en lo que se refiere al "uso exclusivo" para el que fue construido el inmueble. También el propietario tiene derecho a usar y servirse de todas las áreas y bienes comunales, (ascensores, jardines, parques, piscinas, saunas, pasillos, escaleras, etc.) siempre que lo haga según la naturaleza y destino ordinario de los mismos, sin perjudicar el uso por parte de los demás propietarios cumpliendo los reglamentos internos de copropiedad donde se regula su operación y uso. Es necesario que toda la comunidad comprenda que las normas de convivencia ayudan a obtener un mejor nivel de vida, evitan conflictos, minimizan los riesgos de accidentes y catástrofes, mejoran las condiciones de salubridad, facilitan una relación amable, amistosa y pacífica con sus vecinos, garantizan la valorización de la propiedad, etcétera. La ley 675 nos indica las obligaciones de quienes son propietarios de las unidades privadas (apartamentos, casa, locales, bodegas) así: 1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. En caso de uso comercial o mixto el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, sólo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la Asamblea . 2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasiones por su descuido o el de las personas por las que deba responder. 3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o resalizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo 6 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. 4. Las demás previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Al respecto la Corte en Sentencia C-318/02 se ha pronunciado respecto del incumplimiento de las obligaciones pecuniarias así: " Son obligaciones de los propietarios, por ejemplo, pagar las cuotas (ordinarias y las extraordinarias) correspondientes para cubrir adecuadamente los gastos en que se incurra para mantener los bienes comunes, de manera que cumplan con sus finalidades. Así mismo la sentencia C488 de 2002 establece que: "cuando se trate de la imposición de sanciones a los moradores del inmueble, aun cuando no sean propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberá siempre observarse respecto de éstos el debido proceso interno, garantía constitucional que, en ningún caso, puede ser vulnerado." "cuando se trate de la imposición de sanciones a los moradores del inmueble, aun cuando no sean propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberá siempre observarse respecto de éstos el debido proceso interno, garantía constitucional que, en ningún caso, puede ser vulnerado. El reglamento, en todo caso, será de obligatorio cumplimiento tanto para propietarios como para los residentes que no lo son. Cabe señalar, también que, así la Ley 675 de 2001 no lo dijera expresamente como lo hace en la norma transcrita, tal circunstancia tampoco impediría a los afectados acudir a las autoridades administrativas o judiciales para resolver los conflictos suscitados en la convivencia en edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal". 1.3. • • • Prohibiciones comunes: Está prohibido modificar las fachadas y zonas comunales, cambiar el estilo de puertas y ventanas, colocar rejas distintas a las autorizadas por el reglamento o la asamblea. Esto con el fin de preservar el estilo arquitectónico de la edificación. Está Prohibido colocar avisos, letreros pancartas y similares en las ventanas o fachadas, con excepción de los avisos profesionales o comerciales, contemplados en el reglamento, en los casos particulares de Centros Comerciales o Centros Empresariales. En esos casos, por lo general el reglamento, o la Asamblea General dictarán las normas respectivas sobre estilo, tamaño, etcétera. Está Prohibido usar los pasillos, escaleras y puntos fijos para estacionar bicicletas o colocar enseres no autorizados, por las incomodidades que esto 7 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co • • • • produce a los transeúntes y por el riesgo de accidentes. Por las mismas razones, está prohibido usar esas áreas para transitar en bicicletas, motos, patines, patinetas, o para jugar con pelotas y balones. Aquí se aplica lo referente a "dar a las áreas e instalaciones comunes el uso para el cual fueron destinadas". Está Prohibido utilizar los parqueaderos como lugar de juegos o reunión. Es obvia esta prohibición, por los riesgos de accidente que puede causar. Está Prohibido usar los parqueaderos como depósitos, para almacenar muebles, enseres, materiales de construcción, etcétera, no solo por el aspecto de desaseo y desorden que se produce, sino por el grave riesgo que implica al reducir la visibilidad y la aireación, y aumentar el peligro de incendios, en sitios donde se acumulan gases y materiales inflamables Está prohibido usar los parqueaderos para lavar los autos o someterlos a reparaciones mecánicas. Esto por que además de producir desaseo y contaminación, representa riesgos para la seguridad. Naturalmente, se pueden efectuar las reparaciones urgentes, como el cambio de una llanta, o la carga de una batería. Está prohibido instalar o utilizar equipos o maquinaria que interfiera con las señales de televisión o radio pues se estaría atentando contra el derecho de la comunidad a recrearse sanamente. • Está prohibido colocar a alto volumen los radios, equipos de sonido o televisores. Existen normas muy claras y severas contra la contaminación sonora. • Además, el régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien individual con el objeto de conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma. Igualmente, podrá establecer restricciones a la destinación que se le otorgue al inmueble, más allá de las regulaciones que las autoridades hayan establecido para los usos del suelo del sector del cual se trate. 1.4. La convivencia en la propiedad horizontal Vivir dentro del régimen de la Propiedad Horizontal requiere de los residentes y/o usuarios, el cumplimiento de algunas normas, que permiten ejercitar plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los derechos ajenos. Estas normas están contenidas en las leyes, decretos y reglamentos que rigen la Propiedad Horizontal, y tienen como único objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en la comunidad. Gran parte de los conflictos que se presentan entre vecinos, y entre estos y la administración, son ocasionados gracias al incumplimiento de estas normas de convivencia, y el manejo de dichos conflictos en etapa de conciliación, corresponde precisamente al Administrador, o a los órganos administrativos de la copropiedad antes de acudir, de ser necesario, a las autoridades 8 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co competentes, ejemplo el comité de convivencia. La función del administrador incluye necesariamente, considerar su rol como pedagogo de la comunidad, de tal forma que fomente la construcción de relaciones armónicas en toda la comunidad. para minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes. Para lograr estos procesos con la comunidad, es conveniente acudir a las comunicaciones regulares, instrucciones y resúmenes del Reglamento y de las Leyes de Propiedad Horizontal, tener una cartelera , desarrollar cursos de capacitación en la materia, organizar espacios de discusión en la copropiedad, y por último involucrar a la comunidad entera en esas campañas, para que sea la misma comunidad quien exija a sus vecinos el respeto por las normas. 2. LA ADMINISTRACION DENTRO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: 2.1 El Administrador: El Administrador es el REPRESENTANTE LEGAL de la copropiedad, y para ejercer esta representación tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, de manera que sujeto a la ley, reúna en sí las funciones y atribuciones de GERENTE, TESORERO, MANDATARIO, y DEPOSITARIO, susceptibles de ejercicio personal único o delegable parcialmente bajo su responsabilidad. Como Representante Legal, Gerente y Tesorero de la Copropiedad, el Administrador puede definirse como la primera Autoridad Civil de la Comunidad de copropietarios o como el Órgano Ejecutivo de la Copropiedad. La Asamblea y el Consejo, en donde éste exista, serian entonces el "Poder Legislativo" y el Comité de Convivencia el jurisdiccional encargado de solucionar los conflictos internos y mediador al presentarse diferencias que surjan entre miembros de la copropiedad o entre ellos y terceros. En consecuencia, el Administrador cuenta con atribuciones suficientes para utilizar los recursos humanos, los bienes, los recursos logísticos, y los fondos de la copropiedad, en beneficio y para el servicio racional de la misma, con ajuste a las leyes y reglamentos, pudiendo entonces tomar las medidas tendientes a garantizar el normal funcionamiento de la copropiedad, ordenar y ejecutar el gasto de acuerdo a un presupuesto aprobado por la asamblea, tomar las medidas necesarias para mantener en buen estado los bienes, equipos y edificaciones de la comunidad, etcétera. Teniendo en cuenta que la ley es muy clara al establecer las responsabilidades del Administrador cuando señala que: "Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador 9 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001, Articulo 50) 2.1.1 Nombramiento y Garantías: El nombramiento del Administrador lo hace la Asamblea General, excepto en aquellas copropiedades en las que existe el "Consejo de Administración" donde será este quien haga el nombramiento, de acuerdo con el articulo 50 de la Ley 675 de 2001. Sin embargo, en nuestro concepto, esto no implica que no pueda la Asamblea nombrarlo o removerlo si así lo desea. El legislador consideró, para otorgar tal atribución al Consejo, que así se facilitaba el nombramiento y remoción del Administrador al no tenerse que convocar una Asamblea General, como se hacia bajo el imperio de la anterior legislación. El artículo 50 de la ley 675 de 2001, fue demandado y aunque la Corte en su sentencia C127/04 dice que con esto se agiliza un procedimiento administrativo, sin vulnerar ningún derecho y sin coartar la libertad de la comunidad de elegir democráticamente, directamente, en la Asamblea a su Administrador, son muchas las personas que consideran que esta determinación, por su trascendencia debe ser función indelegable de la Asamblea. Teniendo en cuenta la jerarquía de los órganos administrativos, donde la Asamblea General es siempre la MAXIMA AUTORIDAD en la copropiedad, si ésta, es decir la Asamblea determina nombrar directamente al Administrador, tiene todo el derecho de hacerlo, para el periodo que ella misma establezca, o puede dar al Consejo de Administración, órgano que la representa durante su receso, instrucciones precisas para la elección del Administrador. De acuerdo a lo preceptuado por la ley, en los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica debe acreditar idoneidad para ocupar el cargo. El Presidente de la Asamblea General, o el Presidente del Consejo, donde este órgano exista, será quien firme el contrato con el Administrador, a nombre de la copropiedad. En este se deben fijar claramente las condiciones, especialmente en todo lo referente a tipo de contrato, honorarios, pólizas, vigencia, etcétera. El Administrador debe constituir garantía, mediante una póliza de seguro, cuyo 10 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co valor asegurado corresponda al valor del presupuesto del año para el cual se suscribe el Contrato. 2.1.2. Funciones del administrador La ley 675 de 2001 (Artículo 51), define así las Funciones Básicas para los Administradores de Propiedad Horizontal: 1- Convocar a la Asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2- Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. 3- Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere. 4- Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal. 5- Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto. 6- Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 7- Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. 8- Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. 11 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co 9- Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. 10- Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11- Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. 12- Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las previstas en esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea Consejo de Administración, según el caso, una vez se ejecutoriadas. obligaciones en cualquier general o el encuentren 13- Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14- Las demás funciones previstas en la presente Ley y en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios. Otras funciones del Administrador, que si bien no están contenidas en la ley ni en muchos reglamentos, pero que nacen de su propia naturaleza, tienen que ver con la educación de la Comunidad, la permanente información respecto a temas como la convivencia, la Seguridad, las normas legales, y en general todas las cuestiones que competan a la comunidad de copropietarios y residentes de edificios y conjuntos. 2.2 El consejo de administración Según el artículo 53 de la Ley 675 de 2001 " Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos será potestativo consagrar tal 12 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal." Interpretando el artículo 54 de la misma ley, el quórum para que éste órgano delibere y vote es el de la mitad más uno a menos de que exista estipulación en contrario en el reglamento de administración. Este órgano toma las determinaciones necesarias para que la copropiedad realice sus fines a cabalidad teniendo en cuenta lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal, es decir, cumple las mismas funciones ya vistas del administrador. 3. LOS BIENES DENTRO DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La Ley 675 de 2001 define los bienes privados en la propiedad horizontal como inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, y con salida a la vía pública. Dispone que el reglamento de constitución debe definir su destinación, y asigna a la asamblea la facultad de decidir con votación cualificada del 70% de los votos de sus integrantes, el cambio “genérico” de tal destinación, con sujeción a las normas urbanísticas –artículos 3°, 5° y 46-. Por su precisión en este aspecto tan importante, consideramos vital transcribir los lineamientos que dio la Corte Constitucional en su sentencia C 488 de 2002. “ Conforme a la destinación de las unidades independientes, los edificios y conjuntos pueden ser de uso residencial, comercial o mixto, según que los espacios individuales se destinen a vivienda, a actividades mercantiles, o a actividades diversas. Las disposiciones de la Ley 675 de 2001 relativas la destinación y uso de las unidades difieren, según se trate de edificios de uso residencial, comercial o mixto. Así, aunque se mantiene la previsión de que los bienes privados deberán usarse, en la forma prevista en el reglamento de copropiedad, de acuerdo con su naturaleza y destinación –leyes 182 e 1948 y 16 de 1985-, también se precisa: a) Que la destinación “genérica” de los inmuebles, definida en el reglamento original, puede ser modificada por la asamblea –artículos 5° y 46-. b) Que los reglamentos de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán 13 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co prever medidas que garanticen el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados –artículo 5°-. c) Que los reglamentos de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán “propender” por la ubicación de las unidades privadas dedicadas a actividades mercantiles, según “el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados” –artículo 5°-. d) Que los reglamentos de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán establecer “obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.” –artículo 5°-. e) Que en los inmuebles de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, sólo podrán hacer servir a la unidad privada para los fines u objetivos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo la autorización de la asamblea, expresada conforme lo prevea el reglamento de copropiedad –artículo 18-. 3.1. Los bienes comunes El artículo 3° de la Ley 675 de 2001 define los bienes comunes como partes “del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados,, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.” Además, las áreas y espacios comunes se distinguen 1) de acuerdo con sus posibilidades de satisfacer las necesidades de los copropietarios –son esenciales aquellos bienes comunes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, y también los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular, y 2) por razón de la necesidad o conveniencia de restringir su uso común –son comunes de uso exclusivo los bienes no necesarios para el goce comunal, los que de destinarse al uso de todos limitarían el libre uso y goce de las unidades independientes –artículos 3° y 23-. Los propietarios de las unidades privadas están obligados a usar los bienes comunes conforme a su naturaleza y destinación, al igual que a contribuir con el pago i) de las expensas necesarias para la administración del edificio y prestación de los servicios, ii) de las expensas comunes diferentes a las necesarias –mejoras necesarias-, y iii) de las expensas extraordinarias. Distinción de especial importancia porque los bienes comunes no esenciales, 14 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co por decisión de la asamblea, “con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad”, pueden ser desafectados del uso común, pasando a ser propiedad de la persona jurídica que se conforma por la constitución del régimen. Los bienes comunes de uso exclusivo se sujetan a un régimen especial en cuanto corresponde a sus usuarios hacerse cargo de sus reparaciones locativas y pagar las compensaciones económicas que les fije la asamblea –artículos 20 y 23Los artículos 38 y 46 de la Ley 675 de 2001, por su parte, relacionan las facultades básicas de la asamblea, las que, en lo atinente al derecho de los copropietarios sobre los bienes comunes consisten fundamentalmente en: a) Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. b) Definir, de ser necesario, que bienes deben ser tenidos como esenciales. c) Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división. d) Disponer los cambios de destinación de los bienes comunes, y las modificaciones que impliquen una sensible disminución en su uso y goce. e) Imponer expensas extraordinarias y aprobar las expensas comunes diferentes de las necesarias. v) Asignar un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario. vi) Resolver la adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto. SENTENCIA C-488 DE 2002 Corte constitucional. 4. LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS La asamblea de copropietarios es el máximo órgano de dirección de las comunidades organizadas bajo el régimen de la propiedad horizontal. Dentro de los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios y conjuntos se encuentran las normas y condiciones para el desarrollo de todo tipo de reuniones de Asamblea, adicionalmente se puede evaluar la conveniencia de hacer válidas las decisiones en reuniones no presenciales o por comunicación escrita si la copropiedad lo requiere, en todos los casos se debe verificar que dichas normas no sean contrarias a las normas establecidas dentro de la ley 675 de 2001. 15 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co Pasos para realizar correctamente la Asamblea de copropietarios: 1. Preparación, que incluye procesos, tales como, la convocatoria, la recopilación de los documentos e informes que deben estar a disposición de los copropietarios, adicionalmente es preciso tener en cuenta la logística como seleccionar apropiadamente el día, la hora, el sitio, las sillas, equipos necesarios, documentos a entregar etc. 2. En el desarrollo de la reunión conviene en primer lugar verificar que los propietarios asistentes conozcan el reglamento de la reunión, especialmente las reglas sobre las intervenciones de los asistentes, así mismo tiene vital importancia que el secretario designado sea idóneo para esta importante función y que el presidente tenga la experiencia en el manejo de este tipo de reuniones para que las intervenciones sean precisas y no desborden el objeto de la reunión. 3. La última fase es la elaboración del Acta de la reunión y la constancia de las decisiones y mandatos que aprobó la asamblea. 4.1. Funciones básicas 1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración. 2. Aprobar o no los Estados Financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el consejo Administrativo o el administrador. 3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial. 4. Aprobar el presupuesto anual del Edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. 5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al revisor fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto será de un año. 6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. 7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común. 16 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co 8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la ley 675 de 2001. 9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento. 10.Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica. 11.Otorgar autorización al administrador para realizar gastos con cargo al fondo de Imprevistos que debe tener la copropiedad. 12.Las funciones que le de la ley, los decretos reglamentarios y los reglamentos internos de la copropiedad. 4.2. Las reuniones de la asamblea La Asamblea General debe reunirse ordinariamente al menos una vez al año, en la fecha que señale el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general del conjunto o edificio, efectuar nombramientos, y aprobar las cuentas del último año y el presupuesto para el año siguiente. La convocatoria debe hacerse con antelación no inferior a quince (15) días calendario, en un lugar de amplia concurrencia de residentes y propietarios. Si los propietarios no viven en la copropiedad deben citarse por comunicación escrita a los domicilios de notificación que se conozcan en la administración de la copropiedad. Las reuniones extraordinarias de la asamblea, se llevarán a cabo cuando surjan situaciones extraordinarias o urgentes del edificio o conjunto, la convocatoria puede hacerla el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un número plural de propietarios de unidades privadas que representen al menos la quinta parte del total del coeficientes de copropiedad. Debe enviarse comunicación a cada uno de los propietarios a la última dirección registrada, en ésta debe incluirse el orden del día, el cual debe ser el único tema a tratar en dicha reunión. Si algún propietario no puede asistir de manera personal a las asambleas puede deliberar y/o decidir a través de un representante que acreditará su representación por medio de un poder en el cual se debe dejar expreso el 17 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co sentido del voto del representado frente al tema tratar y la fecha y hora en que se emite éste. “Para ninguna de las decisiones de la asamblea se requiere la unanimidad de los votos de los copropietarios que la conforman, como tampoco la decisión unánime de los votos de los asistentes a la reunión, en cuanto 1) “la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de copropiedad”, 2) “tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la respectiva reunión.”, 3) para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal se podrá exigir una mayoría superior al 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto.”, 4) [l]as mayorías superiores previstas en los reglamentos se tendrán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la de la mayoría calificada aquí indicada”, y 5) las decisiones que se tomen en contravención a las disposiciones sobre quórum y mayorías “serán absolutamente nulas” (Corte Constitucional) 5. LA DEMOCRACIA Y EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. "No hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en común son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. En consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley". ( Corte Constitucional). Para garantizar la participación democrática dentro de las asambleas de copropietarios es necesario que: i. Como regla general en las asambleas de copropietarios la convocatoria debe ser amplia y con previa antelación difundida la fecha de reunión con el fin de garantizar la concurrencia de todos los copropietarios e interesados. ii. La metodología para el desarrollo de la asamblea debe garantizar la participación de todos los moradores del inmueble, el derecho a ser escuchado es una facultad que no está vinculada a la condición de propietario. Un aspecto 18 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co diferente es el derecho al voto que se encuentra reservado a los propietarios pero el voto es la especie en tanto la participación es el género. iii. Se debe distinguir en el momento de votar en las asambleas de copropietarios de inmuebles destinados a vivienda las decisiones de tipo económico de las decisiones que no lo son, porque para las primeras, el coeficiente de propiedad como criterio para determinar el voto porcentual, es una garantía del equilibrio entre los derechos patrimoniales y los deberes pero para las decisiones que no representan una erogación económica, la regla será la de un propietario un voto". 6. EL ESPACIO PUBLICO Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL El espacio público es el lugar que hace posible el encuentro cotidiano entre personas, quienes mediante su acción, crean su propia historia y cultura. Es además el conjunto de muebles públicos destinados a la satisfacción de necesidades colectivas, donde se comparten los mismos derechos y deberes. "el concepto de espacio público constituye una expresa limitación a la propiedad privada, en general, y a la propiedad horizontal, en especial, pues ésta es una forma de organización de la propiedad privada que tiene plena eficacia sólo en la medida en que las limitaciones a la libertad de circulación, y a otros derechos, generadas por los sistemas de cerramiento y control de ingreso que se desprenden de la figura jurídica de las Unidades Inmobiliarias Cerradas no invadan el espacio público ni excluyan de su goce a los habitantes que no pertenecen a dichas unidades". (Corte Constitucional ) La propiedad horizontal, se relaciona con las dinámicas del espacio público en todas sus dimensiones. En el aspecto físico, en lo concerniente al espacio público, se deben generar procesos de apropiación que fomenten el sentido de pertenencia en los residentes de la propiedad horizontal hacia las zonas comunes. La conservación ambiental, el uso adecuado y el mantenimiento de las zonas verdes son una tarea importante a desarrollar, junto con el papel que deben comenzar a desempeñar los salones comunales en la vida de las comunidades. Además, se hace necesario comenzar a gestionar proyectos de intervención social con participación comunitaria. En el mismo sentido, en el espacio público también se dan dinámicas de fortalecimiento de la comunidad, en las que los residentes de la propiedad horizontal pueden integrarse a proyectos que se estén desarrollando en 19 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co ámbitos barriales, locales y distritales y que se relacionan con temas de convivencia, seguridad, desarrollo social y fortalecimiento del tejido social. Existe la necesidad de incorporar activamente al ciudadano en la construcción de la ciudad. involucrarlo en la satisfacción de sus necesidades así como en su realización como tal, y asegurar consensos básicos entre sectores involucrados y o afectados por los diferentes problemas de convivencia que aquejan la ciudad Hacer viable la ciudad es, esencialmente, un desafío político. Los miembros de la comunidad urbana deben compartir y consensuar el tipo de ciudad que quieren pero también asumir sus deberes y compromisos en la construcción de ésta junto a sus líderes y autoridades 7. RELACIONES DE VECINDAD. NUEVO CODIGO DE POLICIA DE BOGOTA D.C. La ciudad como espacio de encuentro entre instituciones y beneficiarios y entre gobernantes y ciudadanos, es el ámbito de gestión más viabilizar apropiado para condiciones dignas de vida y relaciones sociales de tolerancia y respeto. Formación ciudadana para la convivencia con el fin de recomponer los valores que dan sustento a las relaciones humanas de tolerancia y respeto. Fomento y estímulo de la participación ciudadana, construyendo espacios que integren a las organizaciones sociales representativas. La convivencia implica reglas y, por lo tanto, pactos y acuerdos . El Código de Policía plantea una serie de normas que debemos observar con las personas con las cuales tenemos relación de vecindad, un compromiso de prestar apoyo y ayuda especialmente a los que se encuentran más vulnerables (ej.: personas en condición de discapacidad, mujeres, niños y niñas, adultos mayores, etc.) Las personas que vivimos en Bogotá debemos principalmente, entre otros : a) Ayudar a los adultos mayores, a las personas en situación de discapacidad, a las mujeres, a los niños y las niñas. b) Prevenir los accidentes que puedan perjudicar a una persona o a un bien. c) Auxiliar a las personas víctimas de agresiones contra ella o sus bienes y denunciar los hechos ante las autoridades. d) Colaborar en general en las situaciones de emergencia, ya sea con las 20 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co autoridades o con las víctimas. e) Comunicar a las autoridades de Policía los actos que atenten contra las empresas de servicios públicos y demás bienes y elementos del espacio público; colaborar con las autoridades y la comunidad en las acciones tendientes a preservar la seguridad ciudadana. Cuando ocurra un accidente debemos llamar a las líneas de emergencia del Distrito: - Bomberos 119 Policía 1122 Salud 125 Tránsito 127 Cruz Roja 132 Defensa Civil 144 Gas natural 164 Antisecuestro 165 Niños 106 Acueducto 116 Aseo 110 Energía 115 Gas natural 4 44 6666 1. Prestar el auxilio inmediato y adecuado por parte del personal capacitado y autorizado para esto. 2. Facilitar el tránsito a las ambulancias, las patrullas de policía y los carros de bomberos o a cualquier otro vehículo que preste servicios sociales, paramédicos o de urgencias. 3. Colaborar con la agilización del tráfico. 4. Avisar a las autoridades si se perciben situaciones que puedan implicar hechos violentos que causen daños a personas o a bienes. Y si es posible alertar a las posibles víctimas. Dentro del régimen de propiedad horizontal, comportamientos que favorezcan la tranquilidad como: debemos procurar A. Obtener autorización por parte de la Secretaría de Gobierno para realizar festejos o espectáculos locales, y debemos avisar a nuestros vecinos. B. Respetar los niveles permitidos de ruido, así como los horarios para evitar perturbar la tranquilidad de nuestros vecinos. C. Acatar las normas ambientales en materia de contaminación auditiva y visual, emisión de contaminantes, olores molestos, reciclaje de basuras y la protección de la fauna y flora del distrito capital. 21 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co Son deberes de todos para fortalecer las relaciones con nuestros vecinos: 1. Respetar el derecho de escoger domicilio 2. Participar en la solución de problemas comunitarios y asistir a las asambleas de vecinos y del barrio 3. Divulgar los reglamentos de copropiedad entre quienes habiten en los edificios, conjuntos residenciales y copropiedades. 4. Mantener el sitio de vivienda y de trabajo en condiciones de seguridad y salubridad. 5. Reparar las averías o daños de la vivienda que pongan en peligro o perjudiquen a los vecinos. 6. Mantener limpias las áreas comunes de las copropiedades como: zonas verdes, sitios de almacenamiento de basuras, zonas de circulación y parqueaderos entre otras. 7. Respetar el derecho a la intimidad personal y familiar. 8. Prevenir que niños menores, discapacitados se causen daño a si mismos, a los vecinos, a los peatones o sus bienes. 9. Prevenir que los animales domésticos causen daño a los vecinos. 10.Recoger los excrementos que las mascotas depositan en el espacio público y en las zonas comunes, por parte de su tenedor o propietario. 8. SEGURIDAD (lineamientos dados por el nuevo Código de Policía). Para mantener la seguridad dentro del régimen de copropiedad se hace necesario: - Prevenir los accidentes de las niñas y los niños, las jóvenes y los jóvenes, tomando las debidas precauciones. - Cuando de solucionar conflictos de convivencia se trate, se debe buscar primero las salidas concertadas, amigables o conciliadas, sin utilizar agresiones ni medios armados. - Mantener en buen estado las construcciones propias. - Cumplir las normas de seguridad y prevención contra incendios y demás situaciones que puedan atentar contra la seguridad, en los establecimientos 22 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co comerciales y en los sitios abiertos al público. - No dejar en abandono niñas y niños menores de 12 años, cuando sus padres o representantes se ausenten de su vivienda. - Cuidar que la colocación de materas, jaulas u objetos similares en ventanas o balcones exteriores, no cause riesgo a quienes transitan por el espacio público o al interior de la copropiedad. - Respetar los sistemas de alarmas o emergencia de vehículos, residencias, edificios, establecimientos comerciales y en general de cualquier sitio público o abierto al público. - Revisar periódicamente el funcionamiento de los ascensores y mantener en lugar visible el manual de procedimiento para emergencia para emergencias. Cuándo éstos no funcionen se debe colocar un aviso en lugar visible para advertir de su reparación. - No participar ni propiciar riñas o escándalos. En caso de que llegaran a ocurrir, procurar mediar o avisar de inmediato a las autoridades. Para procurar la seguridad en el Domicilio de las personas se prohibe: a) Penetrar sin justificación, legal a domicilio ajeno, unidad residencial, establecimiento educativo, establecimiento público, club social o deportivo, oficinas, lugares de trabajo, habitaciones de hoteles o zonas restringidas debidamente demarcadas, contra la voluntad de su propietario, tenedor o administrador. b) Escalar muro o pared de casa o edificio ajeno sin autorización de su propietario, tenedor o administrador. Para favorecer la seguridad de las cosas tenga en cuenta que: 1. Sólo se deben activar los sistemas de alarma cuando sea necesario, y ésta no debe sonar por más de treinta minutos. 2. Se debe colaborar en las inspecciones que realicen las autoridades de policía y el Cuerpo de Bomberos por solicitud de la autoridad distrital competente, respecto de los establecimientos que ejerzan actividades comerciales e industriales. 3. Deben permanecer bajo cerramiento los lotes urbanos y efectuarle limpiezas periódicas, sea cual fuere se calidad ( propietario, tenedor o arrendatario) 23 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co 4. Avisar oportunamente a las autoridades de Policía sobre la venta de lotes con destino a vivienda sin el lleno de los requisitos legales o trámites de urbanismo aprobados por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital y las curadurías urbanas y denunciar el sobreloteo asociado con cuerpos de agua del sistema hídrico y sus zonas de ronda. 5. No se pueden estacionar vehículo al lado de hidrantes o pilas de agua. Respecto del ejercicio de actividades peligrosas es necesario: - - Reparar las calderas, motores, máquinas, generadores radiactivos o atómicos o instalaciones similares de uso industrial o doméstico, cuyo funcionamiento sea defectuoso, y no utilizarlo mientras esta situación persista. No desvarar vehículos mediante inyección manual de combustible al motor en las vías públicas. 9. SERVICIOS PUBLICOS: Todas las personas deben colaborar con las entidades que prestan servicios públicos y deben usarlos y consumirlos de manera responsable, por lo tanto se debe: - Cuidar los bienes y equipos destinados a la prestación de un servicio público, como bombillos, teléfonos ,tapas y rejillas de alcantarillado, medidores de agua y energía, hidrantes válvulas, equipos de instrumentación, cables, redes, acometidas, canastas o recipientes de basura y baños públicos entre otros. - Obtener la autorización de las empresas de servicios públicos domiciliarios antes de instalar o reconectar un servicio público. - Atender las medidas del Gobierno Distrital sobre racionamiento de energía eléctrica, agua, teléfono y suministro de conmbustibles. - Sacar y colocar los recipientes de residuos sólidos en los lugares, sitios y horas indicados por las empresas prestadoras de servicio de aseo. - Usar racionalmente el agua y la electricidad. - No alterar ni destruir las vías conductoras de agua, energía eléctrica, comunicaciones o gas. 24 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co - 10. Las empresas prestadoras de servicios públicos, y los contratistas que realizan obras por mandato de éstas no instalarán elementos que ocupen el espacio público, salvo que cuenten con licencia de intervención y ocupación del mismo. CONTAMINACIÓN AUDITIVA Y SONORA: La contaminación auditiva y sonora es nociva para la salud, impide el pleno disfrute del espacio público y perturba la convivencia ciudadana. Para evitarlo podemos: Mantener los motores de los vehículos automotores en niveles admisibles de ruido y utilizar el pito sólo en caso de riesgo de accidentalidad. No realizar actividades comerciales o promocionales por medio del sistema de altoparlantes o perifoneo para publicidad estática o móvil; Las actividades de índole doméstica, el ejercicio de arte u oficio o actividades económicas deben someterse a los niveles de ruido admisibles en los horarios y condiciones establecidos en la ley, los reglamentos y las normas distritales. Comunicar a las autoridades de policía cualquier comportamiento en contra de la preservación de los niveles de ruido permitidos. 10.2 CONTAMINACIÓN POR RESIDUOS SÓLIDOS O LÍQUIDOS: Se previene: 1. Utilizando los recipientes y bolsas adecuadas para la entrega y recolección de los residuos sólidos, de acuerdo con su naturaleza y la reglamentación pertinente. 2. No arrojando residuos sólidos o vertiendo residuos líquidos, cualquiera que sea su naturaleza, en el espacio público o en predio o lote vecino o ajeno. 3. Presentando para su recolección los residuos únicamente en los lugares, días y horas establecidos por los reglamentos y por el prestador del servicio. Con una antelación no mayor a tres (3) horas para su recolección, ni pueden dejarse en separadores, parques, lotes y demás elementos de estructura ecológica principal. 4. Los multifamiliares, conjuntos residenciales, centros comerciales, restaurantes, hoteles, plazas de mercado, industria y demás usuarios similares deberán contar con un área destinada al almacenamiento de 25 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co residuos, de fácil limpieza, ventilación, suministro de agua y drenaje apropiados y de rápido acceso para su recolección. 5. Almacenando, transportando y aprovechando tanto los residuos aprovechables como los no aprovechables de acuerdo con las normas vigentes de seguridad, sanidad y ambientales, y con el Plan maestro de residuos sólidos adoptado para el distrito Capital de Bogotá. 6. Quienes se encuentren vinculados a la actividad comercial, ubicar recipientes o bolsas adecuadas para que los compradores depositen los residuos generados. 7. No podrán efectuarse quemas abiertas para tratar residuos sólidos o líquidos. 8. Barrer el frente de las viviendas y establecimientos de toda índole "hacia adentro" y presentar los residuos en los sitios, días y horas establecidas por el prestador del servicio. La reducción, separación en la fuente, reutilización, reuso, recuperación y reciclaje de los residuos sólidos son actividades benéficas para la salud humana y el ambiente, la productividad de la ciudad, la economía en el consumo de recursos naturales, y constituyen importante fuente de ingresos para las personas dedicadas a su recuperación. 11. MASCOTAS . ley 746 de 2002. Tener mascotas en las viviendas urbanas y rurales requiere de las personas que tienen a su cuidado, una atención constante respecto de los sitios donde están alojados los animales y una higiene tanto física del animal, como del sitio donde permanece. Así mismo deben procurar que el animal no genere situaciones de peligro o incomodidad para los vecinos u otras personas en general, o para el propio animal. Los perros que sirven de guías a sus dueños o tenedores pueden transitar por las zonas comunes de las copropiedades, los que no cumplen esta función deben someterse a lo estipulado en el ya visto Reglamento de propiedad Horizontal y deben ir sujetos por medio de traílla, y provistos de bozal si es el caso específico de perros potencialmente peligrosos según las definiciones dadas por la ley 746 de 2002. En cuanto a las deposiciones de las mascotas, el dueño, tenedor o responsable del animal es el responsable de su recolección en bolsas plásticas, esta PROHIBIDO dejar los excrementos en sitios públicos o botar las bolsas donde 26 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co se recogieron en sitios no autorizados por la empresa de aseo capital. Perros considerados altamente peligrosos: a. Que hayan tenido episodios de agresiones a personas u otros perros. b. Que han sido adiestrados para el ataque y la defensa. c. Que pertenecen a las siguientes razas o sus cruces: American Staffordshire Terrier, Bullmastiff, Dóberman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila Brasilero, Mastín Napolitano, Pit Bull terrier, American Pitbull Terrier, De presa canario, Rottweiler, Staffordshire Terrier, Tosa Japonés. La persona que sea tenedora o dueña de estos ejemplares se hace responsable por los perjuicios y molestias que cause el animal a personas, bienes, en vías y sitios públicos. Por ello debe garantizar los riesgos que la mascota llegase a causar. Y los menores de edad no pueden ser propietarios de los ejemplares mencionados, ni tenedores de éstos en sitios públicos y en zonas comunes de las copropiedades de carácter residencial. Si no se cumple con estas regulaciones, las autoridades de policía delegadas procederán al decomiso del ejemplar y se impondrá como sanción a su propietario por parte de las autoridades municipales delegadas, multa de cinco (5) salarios mínimos diarios legales vigentes, y el incidente se anotará en el respectivo registro del animal. Los ejemplares potencialmente peligrosos deben registrarse en el Censo de perros potencialmente peligrosos que se establecerá en las alcaldías municipales, para obtener el respectivo permiso. En éste debe constar de: - Nombre del ejemplar canino - Identificación y lugar de ubicación de su propietario Descripción que contemple las características fenotípicas del ejemplar que hagan posible su identificación. - Lugar habitual de residencia del animal, especificando si está destinado a vivir con los seres humanos o si será destinado a la guarda, protección u otra tarea específica". Ley 746 de 2002. 27 Carrera 30 No. 24 – 90 piso 14 • PBX 2417900 • www.accioncomunal.gov.co e-mail: daacd@accioncomunal.gov.co
