• Derecho Registral • Contenidista Marta E. Cazayous Te cnicatura Univer sitar ia en MARTILLERO PÚBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS Índice Unidad I: Teoría general ..................................................................................... 2 Derecho Registral ....................................................................................... 2 Concepto ......................................................................................... 2 Definición ........................................................................................ 2 Contenido ........................................................................................ 4 Finalidad .......................................................................................... 4 Significación de la publicidad .............................................................. 4 Fundamentos ................................................................................... 5 Breves nociones históricas sobre el desarrollo de la publicidad inmobiliaria.......... 5 Glosario complementario .................................................................... 6 Órganos de actuación: los registros ............................................................... 6 Concepto de Registro......................................................................... 7 Pluralidad de concepciones del Registro de la Propiedad ......................... 7 Diversos registros: públicos y privados ................................................. 8 • Universidad Católica de Santiago del Estero • •1• • Derecho Registral Contenidista Marta E. Cazayous • Te cnicatura Univer sitar ia en MARTILLERO PÚBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS Unidad I: Teoría general DERECHO REGISTRAL ANTECEDENTE S HISTORICOS PUBLICIDAD ORGANOS DE ACTUACION El gráfico muestra la estructura de la Unidad I que consta de 3 partes, la primera sobre las generalidades del derecho registral, concepto, definición, contenido, finalidad , significación y fundamentos, la segunda sobre los antecedentes históricos de la publicidad en Roma y en el derecho español y la tercera, sobre los organos de actuación que son los Registros que brindan diversas formas de publicidad y que pueden ser públicos y privados. Derecho Registral Concepto Nos vamos a referir en esta primera parte al concepto de Derecho Registral. El Derecho en general es el conjunto de normas jurídicas que regulan la vida de las personas para vivir en sociedad y que a éstos les son impuestas por quien o quienes cuentan con autoridad para ello. Uno aspectos del derecho es el Derecho Registral. de esos Al usar la calificación de “registral” aludimos a “todo lo referido a la registración de las personas, bienes, actos, hechos, documentos y derechos a fin de que lo registrado produzca los efectos y las consecuencias previstos por la ley”. (conf. (1) Conf. MOLINARIO, A. (1971) Curso de Derecho Registral Inmobiliario, Registro de la Propiedad Inmueble, Capital Federal, Ediciones Panedillle SAEICIFI, 1971, Cap. I, p. 15. ). Por lo tanto, conceptualmente, el derecho registral no debe confundirse con una de sus múltiples ramas: el derecho registral inmobiliario, pues en verdad es abarcativo de muchas y variadas circunstancias. Definición Si tuvieramos que dar una definición diríamos entonces que… • Universidad Católica de Santiago del Estero • •2• • Derecho Registral • Contenidista Marta E. Cazayous Te cnicatura Univer sitar ia en MARTILLERO PÚBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS El Derecho Registral es el conjunto de principios y normas que tienen por objeto regular los organismos estatales encargados de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos ,así como también la forma como han de practicarse tales registraciones y los efectos y consecuencia jurídicas que derivan de éstas. En el derecho positivo argentino advertimos que el derecho registral publicita numerosos hechos jurídicos, actos jurídicos, situaciones o relaciones jurídicas que se refieren a la vida de las personas desde su nacimiento hasta su fallecimiento con lo cual el contenido es muy amplio… Nacimientos Obligaciones • Universidad Católica de Santiago del Estero • Matrimonios Fallecimientos, defunciones Contratos •3• • Derecho Registral Contenidista Marta E. Cazayous • Te cnicatura Univer sitar ia en MARTILLERO PÚBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS Adquisición de cosas, bienes, derechos, etc. Contenido El contenido del Derecho registral pueden ser derechos, hechos, actos,contratos, documentos, títulos, etc. ¿Y en el ambito específico de los Escribanos que ocurre? Existe un Derecho Registral Notarial, ya que los escribanos son fedatarios y pueden registrar actos o contratos que al celebrarse ante ellos van a adquirir el carácter de instrumentos públicos, por lo tanto, al ser protocolizados adquieren la característica de llevarel Registro de Actos y de Contratos. Tambien llevan el Registro de actos de última voluntad (testamentos). Publicidad: Dos ideas intrínsecamente asociadas son la de los Registros y la de la Publicidad. En sentido amplio publicidad significa llevar a conocimiento de todos un determinado acontecimiento, es decir, llevarlo a conocimiento o posibilitar ese conocimiento por parte de todos los integrantes de la comunidad. Publicidad es la posibilidad indudable de obtener un conocimiento general respecto de un hecho o un acto, oponiéndose por extensión a conocimiento individual o particular y por contradicción a la falta de conocimiento, o sea, a lo clandestino o secreto. (conf. VILLARO,Elementos de Derecho Registral Inmobilario, p. 15). Publicidad jurídica es la que se produce cuando lo llevado a conocimienot público es un hecho jurídico, un acto jurídico, una relación o una situación jurídica, es decir, un hecho, un acto una relación o situación que genera derechos y obligaciones. Finalidad El derecho registral está dirigido a los terceros, por eso su finalidad consiste en que precisamente los terceros puedan conocer lo que el registro publica, y por lo tanto, al tener esa posibilidad, no podrán alegar ignorancia de esos hechos. Significación de la publicidad La publicidad tiene tres sentidos diferentes… • Universidad Católica de Santiago del Estero • •4• • Derecho Registral Contenidista Marta E. Cazayous • Es la calidad que adquiere lo publicado Es la acción que se concreta en la toma de razón Te cnicatura Univer sitar ia en MARTILLERO PÚBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS Es la puesta a disposición por medios legales de los hechos públicos publicados La publicidad importa llevar a conocimiento de los interesados actos o hechos jurídicos reconocidos y apoyados por la ley, con sanciones más o menos severas. A veces puede consistir en un simple anuncio o noticia que asegura las relaciones jurídicas y protege a las personas ausentes, otras veces equivale a notificaciones oficiales hechas a los terceros con la finalidad de amparar la buena fe, favorecer la circulación de la riqueza y asegurar el tráfico jurídico, y en otras oportunidades, equivale a la categoría de forma esencial del acto. Fundamentos El fundamento del derecho registral se encuentra en el denominado “poder de policía”, que se refiere al derecho tanto del Estado nacional como de las Provincias, de regular los derechos privados de las personas y particularmente de la propiedad para asegurar el desenvolvimiento de la comunidad, coexistiendo la libertad general y la individual. Según Linares Quintana, “el poder de policía es el que compete tanto al gobierno federal como alas provincias, en orden a reglar, en el ambito de cada una de sus esferas, los derechos individuales reconocidos por la Constitución Nacional a todos los habitantes , sin alterarlos ni destruirlos, a través de los respectivos poderes legislativos a quienes incumbe la elección de los medios para lograr determinados fines, sujeto al control del Poder judicial y mediante cuyas restricciones o limitaciones se asegura la libertad, la convivencia armónica, la seguridad, el orden público, la moralidad, la salud y el bienestar de los habitantes”. Es decir que el Derecho registral hace a la seguridad y al orden público, partiendo del poder de policía y concretándose en uno de los objetivos del Preámbulo de la Constitución Nacional de “asegurar los beneficios de la libertad”. Breves nociones históricas sobre el desarrollo de la publicidad inmobiliaria Material de lectura obligatoria En referencia a los antecedentes históricos del Derecho Romano y el Derecho español contamos con las explicaciones del texto “Breve noticia histórica sobre el desarrollo de la publicidad inmobiliaria” publicado en la sección Archivos del aula virtual, y cuya lectura es obligatoria. • Universidad Católica de Santiago del Estero • •5• • Derecho Registral Contenidista Marta E. Cazayous • Te cnicatura Univer sitar ia en MARTILLERO PÚBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS Glosario complementario del texto: Derecho romano arcaico: Periodo inicial y primitivo del derecho romano coincidente con una organización en clanes. Propiedad familiar: Conjunto de bienes de toda la familia cuyo único titular era el paterfamilia. Vindicatio: Reivindicación Manus iniectio: Apoderarse de los bienes y el cuerpo del deudor incumpliente. Proceso de ejecución primitivo. Ritualizados: Los modos de adquisición del dominio eran formales y solemnes. Se pronunciaban palabras o frases de manera exacta como si se tratara de ritos. Mancipatio: Procedimiento para adquirir la propiedad celebrado en un lugar público, para darle publicidad al acto, ya que todos se conocían en una pequeña población. Se realizaba entre el enajenante (vendedor), el adquirente (comprador) y cinco testigos púberes, ciudadanos romanosque pronunciaban palabras sacramentales. In iure cessio: Procedimiento formal y solemne realizado entre el comprador y el vendedor que se presentaban ante un juez o un magistrado y realizaban ante él una reivindicación ficticia, simulando la recuperacion de la cosa que en realidad se transmitía. Se pronunciaban palabras sacramentales con lo cual se transmitía la propiedad de la cosa y se le daba publicidad al acto. Traditio: Es tradición, es decir la entrega material de la cosa que voluntariamente pasa de manos del Tradens (el que entrega, el vendedor) a las del Accipiens (el que recibe, el comprador). Uno se desprende voluntariamente de la cosa y el otro voluntariamente la incorpora a su patrimonio. Debe existir Justa Causa en la tradición. Es muy informal y agiliza la realización de los negocios jurídicos. Traditio brevi manu: Tradición abreviada en la que el propietario de la cosa se la enajena a su inquilino, que se transforma en el nuevo propietario. No es necesario hacer una doble trasferencia de la cosa, pues lo que cambia es la situación jurídica del inquilino que deja de ser tenedor y pasará a ser poseedor. Constituto Possessorium: Tambien es una tradición abreviada en la que inversamente al caso anterior, el propietario enajena el inmueble pero se transforma en inquilino de quien la adquirió. Tampoco es necesario realizar dos veces la tradición pues cambia la relación de poder de poseedor a la de tenedor. Órganos de actuación: los registros Existen dos tipos de publicidad: Aformal y Formal y Registral Aformal Tipos de publicidad Formal y Registral • Universidad Católica de Santiago del Estero • •6• • Derecho Registral Contenidista Marta E. Cazayous • Te cnicatura Univer sitar ia en MARTILLERO PÚBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS •No esta implementada formalmente •Es de hecho, aformal o impropia •Integrada por medios aptos para la divulgacion de hechos o actos de trascendencia jurídica •Se manifiesta voluntaria y privadamente particular Aformal por iniciativa •En principio carece de efectos jurídicos especiales pero puede llegar a tenerlos como medio de prueba o como indicio de titularidad y de situaciones de buena o de mala fe. •Ej. Marcas o mojones para señalar una propiedad •Surge debido a la necesidad de certeza de los derechos seguridad del tráfico jurídico y la •Ello llevó a buscar una organización de sistemas de publicidad formales Formal y Registral •Es la publicidad registral que tiene distintas manifestaciones segun el tipo de bienes a que se drefieren los derechos que se inscriben, o según su organización y procedimiento o en función de su eficacia y aspectos Concepto de Registro: El Registro es el órgano de actuación de la publicidad registral como instrumento necesario para la representación documental de las relaciones jurídico-reales Particularmente el Registro inmobiliario es un medio técnico destinado a cubrir necesidades del tráfico jurídico que interesan a la sociedad, constituido como organismo de la Administración pública para atender intereses particulares pero que tambien cumple una función de interés público. Estas características demuestran la complejidad del papel que el Registro cumple en la sociedad y por medio de él, la publicidad registral. Pluralidad de concepciones del Registro de la Propiedad: Institución Oficina o Conjunto de Libros Servicio Público • Universidad Católica de Santiago del Estero • •7• • Derecho Registral • Contenidista Marta E. Cazayous Te cnicatura Univer sitar ia en MARTILLERO PÚBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS El Registro es la institución jurídica que, destinada a robustecer la seguridad jurídica inmobiliaria, tiene por objeto la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles. La acepción del registro como una oficina o conjunto de libros desvirtua y degrada la idea superior de la institución y lo define sobre la base de los elementos de que se sirve para lograr los fines perseguidos. Como servicio público, el registro es la institucion pública destinada a atender intereses de particulares en una relación jurídica determinada de trascendencia real. Diversos registros: públicos y privados El Derecho Registral tiene vinculaciones con muchas ramas del derecho pero hay una fuerte relación con el Derecho Civil en temas como el estado civil, los nacimientos, defunciones, matrimonios, restricciones a la capacidad, sucesiones, personas jurídicas, mandatos, muebles, inmuebles, propiedad intelectual. Pero también es muy importante la vinculación con el Derecho Administrativo considerado como el conjunto de principios y normas organizados sistemáticamente para el logro por parte del Estado de la consecución de sus fines. Uno de los fines del Estado, como estado de derecho, es brindar a todos sus habitantes la seguridad jurídica, lo que implica el respeto y la estabilidad de las potestades y relaciones jurídicas, así como también la garantía del debido proceso legal en el caso de ser menoscabadas, desconocidas, alteradas o afectadas esas relaciones y potestades por quienes obran fuera del marco legal. Todo esto tiende a lograr seguridad jurídica. A modo ejemplificativo nos referiremos a los siguientes registros, algunos son públicos y otros privados… Registro de la Propiedad Inmueble CABA Registro de Anotaciones Personales Registro de la Propiedad Automotor Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas CABA Registro Nacional de las Personas CABA Registro de Personas Jurídicas en CABA. Inspección General de Justicia Registro de Juicios Universales Registro Nacional de Reincidencia Registro de Contribuyentes. Registro Único Tributario Registro Nacional de Cultos Registro de la Propiedad Intelectual. Dirección Nacional de Derecho de Autor Registro de Marcas Comerciales, Patentes y Diseños Industriales Registro de Marcas y Señales de Ganado Registro Nacional de Buques Registro Nacional de Aeronaves Registros Genealógicos de Animales de Pedigree. Sociedad Rural Argentina Registro de Caballos de Pura Sangre de Carrera. Stud Book. Jockey Club Registro de Actos de Última Voluntad y de Actos de Autoprotección • Universidad Católica de Santiago del Estero • •8• • Derecho Registral • Contenidista Marta E. Cazayous Te cnicatura Univer sitar ia en MARTILLERO PÚBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS Video Ver el video “Diversidad de registros en Argentina” (Marta Cazayous, 11 de agosto de 2023). Foro obligatorio Deberán buscar información y acompañarla en links o en diversos formatos, a partir de la idea de la existencia de diversos registros en la República Argentina, investigando su tratamiento en las diversas provincias, municipios o localidades en los que residen para descubrir los variados objetos y contenidos del Derecho Registral. Publicar el estado de su investigación en el foro disponible para tal fin en el aula virtual. Actividad obligatoria Responder el Cuestionario sobre nociones generales de Derecho Registral, disponible en el aula virtual. Universidad Católica de Santiago del Estero www.ucse.edu.ar semucse@ucse.edu.ar - Tel (54 385) 421-1777 interno 285 Esta obra está licenciada bajo la Licencia Creative Commons Reconocimiento-NoComercial-SinObraDerivada 4.0 Internacional. Para ver una copia de esta licencia, visite https://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/ • Universidad Católica de Santiago del Estero • •9•
