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Trabajo Práctico Tasacion

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Trabajo Práctico N° 3 TASACIÓN – TERRENO
Nombre: Martínez Juan Diego
1) ¿Qué es Tasar? ¿Cómo definimos a un Tasador?
2) ¿Qué es un bien inmueble? ¿Cómo se clasifican?
3) Desarrolle los principios que determinan el valor de un inmueble.
4) ¿Cuáles son los Factores de Influencia de un lote de terreno? Clasifique y desarrolle
5) ¿Cuáles son los criterios de diferenciación de los barrios? ¿Cómo es el ciclo vital de
un vecindario?
6) ¿Por qué la calle y sus condiciones físicas suman como factor de incidencia en el
valor del inmueble?
7) ¿Cómo clasificamos la calidad de la vista del inmueble? ¿Por qué es importante
considerarla al momento de tasarlo?
8) Desarrolle las dos dimensiones determinantes de un terreno (Frente y Fondo) y su
relación. ¿Cómo constituye un elemento de influencia positiva para las soluciones
arquitectónicas y económicas?
9) ¿Cómo influye la Forma del terreno? Desarrolle los siguientes conceptos:
a. Forma homogeneizada
b. Coeficiente de forma
c. Fondo Relativo
10) Según la ubicación del terreno en la manzana, desarrolle las ventajas de los tres
tipos:
a. Lote en esquina
b. Lote de terreno medial
c. Lote de terreno interno
11) ¿Cómo influye la orientación del terreno en su valor?
12) ¿Por qué tenemos en cuenta la calidad del suelo en el terreno a tasar?
13) ¿Cuáles son las limitaciones de área?
14) ¿Qué es la superficie edificable?
DESARROLLO
1) A- Tasar es estimar el valor económico de un bien. La estimación del valor
económico es un pronóstico del precio que se obtendría por un bien inmueble
ofrecido para la venta, en un mercado y momento determinado. Decimos
"estimar" ya que determinamos un precio potencial, probable. Solo hay precio, en sentido estricto, cuando se produce un intercambio efectivo de dos
bienes, de los cuales uno de ellos es moneda. El concepto "precio potencial"
alude a la idea del precio que tendría el bien en una compraventa libre, si esta
se produjere.
B- Un experto profesional universitario o profesional legalmente habilitado en su
país, con alto nivel de competencia técnica e impecable integridad, que analiza
todos los aspectos que influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus
derechos, usos y fuerzas sociales, económicas, políticas y físicas, que por su
interacción influyen en su valor; procesa todos los datos en forma ordenada,
objetiva, sistemática y coherente, dentro de un sano criterio de apreciación y
avalúa el bien o los derechos, estimando su valor de cambio por dinero en
efectivo, para una fecha y lugar determinado, considerando un uso y propósito
específicos
2) A-"Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquellos
elementos artificiales que se adhieren al suelo. Es la ‘cosa’ física, tangible que
puede verse y tocarse, junto con todos los agregados en, sobre y bajo el suelo.
La tasación del suelo o terreno como baldío o del suelo y las edificaciones a o
en el suelo, es un concepto económico. Sea que esté en estado baldío o tenga
edificaciones, nos referimos a la tierra como bien raíz
B- Estas se clasifican en:
. Bienes inmuebles por su naturaleza: son inmuebles por naturaleza las cosas que
se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas
o fluidas que forman su superficie y profundidad. Ej: la tierra, ríos y vegetales etc..
. Bienes inmuebles por accesión física: son inmuebles por accesión las cosas
muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al
suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad. Ej: los edificios,
los molinos, las galerías de una mina, los pozos de petróleo, etc…
. Bienes inmuebles por destino: son también inmuebles las cosas muebles que se
encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el
propietario de este, sin estarlo físicamente. Ej: arados y útiles de labranza de un
fundo, los bancos de un colegio, el lecho, mesas, sillas de una casa habitación, etc.
3) Principios que determinan el valor de un inmueble, entre ellos podemos
enumerar los siguientes:






Reemplazo o sustitución: Este principio se funda en que el valor de una
propiedad se ve influido por el costo de adquisición de una propiedad de
características similares
Mayor y mejor uso: Es el uso más probable de una propiedad, que es
físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido,
financieramente factible y que resulta en el valor más alto de la propiedad que
se tasa. Por lo tanto, una propiedad alcanza su valor más alto cuando se le da el
uso más redituable que permite la normativa legal y se aprovechan de manera
óptima sus posibilidades físicas.
Oferta y demanda: Es el factor individual más importante que afecta el valor de
un in- mueble. El valor de una propiedad siempre estará determinado por la
cantidad de propiedades similares ofrecidas a la venta y su relación con la
demanda del mercado. El principio de oferta y demanda establece que el precio
de un bien o servicio varía inversamente con la oferta de dicho bien o servicio,
y directamente con la demanda por ellos.
Equilibrio: Un mercado en equilibrio tiende a tener más propiedades
disponibles para la venta que compradores, ya que siempre hay propietarios
que especulan en la venta con valores excesivos, dispuestos a esperar una
oportunidad. Los usos de las propiedades están en equilibrio cuando hay una
oferta relacionada de tipos complementarios de inmuebles, es decir, cuando la
oferta de viviendas guarda una adecuada proporción con la oferta de locales
comerciales e industriales.
Cambio: Los factores que afectan el valor de una propiedad, ya sean físicos o
económicos, están sujetos al cambio. Este cambio en lo físico puede ser gradual
deterioro natural de los elementos o brusco accidentes o desastres, en tanto
que en lo económico las modificaciones son el resultado de hechos o políticas
que afectan la demanda. Los precios cambian a lo largo del tiempo como
resultado de los efectos generales y específicos de fuerzas económicas y
sociales
Conformidad, progresión y regresión: Las propiedades alcanzan su valor más
alto cuando estas poseen calidades físicas y categorías similares de
conformidad a las otras propiedades del vecindario.
4) Todo intento por enumerar factores de influencia en el valor de un lote de
terreno, enfrenta de manera inmediata un sinnúmero de factores particulares,
que no pueden ser determinados de manera taxativa. Estas influencias
singulares están en íntima relación con una comunidad, una zona o barrio, e
incluso una cuadra determinada o vecino.
Los factores se clasifican en:
Factores propios de la ubicación:
• Carácter de la zona o barrio (residencial, comercial, industrial, mixta);
• Normas de zonificación vigentes;
• Tendencias de desarrollo del sector;
• Servicios públicos disponibles;
• Importancia de la calle y sus condiciones físicas;
• Vecindad (linderos y entorno);
• Relación oferta-demanda de la tierra en la zona.
Factores propios del terreno:
• Dimensión y proporción (superficie y relación frente-fondo);
• forma;
• Nivel (propio y en relación con el de la calle);
• Ubicación dentro de la manzana;
• Orientación;
• El suelo de fundación (su calidad);
• Relación lote-edificio (limitación de áreas y superficie edificable).
Factores de orden general:
• Políticos, económicos y sociales (estabilidad política, legislación que afecta el
régimen de la propiedad, políticas impositivas, desarrollo económico general y
particular, facilidades de crédito, planes de construcción de viviendas, estabilidad
monetaria, crecimiento vegetativo del país y del núcleo urbano, etc.). Se deduce de la
enumeración anterior que solo algunos factores de influencia se encuentran en el
ámbito de lo mensurable, es decir, pueden ser establecidos con claridad y
cuantificados; por el contrario, otros a pesar de su concreta apreciación únicamente
pueden ser valorados de acuerdo al criterio del tasador.
5) A- Cada ciudad tiene barrios perfectamente diferenciados, ya sea:
a) por su destino (residencial, comercial, industrial, etc.); b) por sus calidades
urbanas y edilicias (servicios y tipología constructiva); c) por el nivel
socioeconómico de sus habitantes; d) por la densidad poblacional; e) por los
elementos que modifican el espacio urbano; f) por su proximidad geográfica
con respecto a las asistencias vitales (centro o periferia); g) por sus vecindades;
h) por su ciclo vital (crecimiento, equilibrio o declinación). Algunas de estas
características se relacionan directamente entre ellas y todas influyen en el
valor del inmueble.
B- El ciclo vital que cada vecindario atraviesa es el siguiente:

Crecimiento: etapa durante la cual se está construyendo el vecindario;


Equilibrio: etapa en que la construcción nueva prácticamente se ha
detenido, con altos niveles de ocupación del suelo (las propiedades
alcanzan su valor más alto);
Declinación: el vecindario "envejece" y entra en un período decreciente.
Estas etapas influyen en el valor de la tierra en función de los distintos
niveles de demanda.
En el primero y último de los ciclos, la demanda acompaña esos procesos
(aumento y disminución).
6) La calle y sus condiciones físicas se suman como factor de incidencia en el valor
inmueble por razones de comodidad, seguridad y estética. Pero se pueden
considerar los siguientes aspectos o parámetros:
 el ancho de la calzada, existencia de canteros centrales;
 la calidad material de la calzada (base y capa de rodadura), su estado de
conservación;
 el ancho de las veredas, su calidad material y estado de conservación,
existencia de canteros;
 la forestación: especies, disposición y cantidad;
 el nivel de drenaje de las aguas pluviales;
 la existencia de semáforos.
7) A- La calidad de vista de un inmueble se puede clasificar de la siguiente
manera:
a) vista del horizonte u otra característica escénica deseable (montaña, río, espejo
de agua, etc.);
b) vista atractiva a espacio abierto circundante (parque, plaza, etc.);
c) vista típica a la calle al frente o vecindario inmediato;
d) vista indeseable a espacio abierto circundante (vías del ferrocarril, etc.) o a
distintos tipos de edificios (hospitales, galpones de depósito, etc.).
B- Es importante considerar las vistas al momento de tasarlo porque: Las vistas
indicadas en a) y b) agregan valor, la vista señalada en c) resulta de conformidad
con el bien, mientras que la vista puntualizada en d) quita valor a la tierra. Además
la calidad de la vista con que cuenta el terreno urbano es otro elemento de
apreciación, en razón de preferencias y condiciones particulares del sector.
8) A- Las dimensiones determinantes de un terreno son:
Superficie
La superficie de los terrenos urbanos se relaciona en forma decisiva con la ley de la
oferta y la demanda. La menor demanda hace disminuir el valor unitario de los
lotes urbanos de gran superficie; por el contrario, los terrenos más pequeños
aumentan la demanda en razón del menor capital que se requiere para la compra
y, consecuentemente, elevan su valor por unidad de superficie. La comparación se
realiza con igualdad de condiciones en los restantes factores de influencia.
Relación frente-fondo
Un terreno tiene en general, a excepción de la irregularidad que se trata por
separado, dos dimensiones determinantes: frente y fondo. Esto se fundamenta en
que las tierras urbanas adquieren su valor por los edificios que pueden construirse
en ellas. Los factores que hacen a un buen edificio son: buena ventilación e
iluminación natural, fácil circulación sin exceso de superficies y dimensiones de
cada local adecuadas a su función. Estos factores se relacionan, de manera
inevitable, a las dimensiones y forma del terreno.
Frente: Es la parte más valiosa de un terreno; no obstante, su aumento indefinido
no es acompañado por un aumento proporcional del valor. Hay una zona de
dimensiones comprendida entre los 9 y 15 metros, dentro de la cual el aumento
del frente influye favorablemente; fuera de esa zona, el valor desciende
Fondo: las áreas más distanciadas de la línea municipal tienen menor valor, "esta
disminución no responde a una ley lineal, sino que sigue aproximadamente las
coordenadas de una parábola" (Chandías). Esta variación se explica, entre otras
razones, por aumentos de la inversión de capital que hace disminuir la demanda
Varía el concepto en cuanto a la magnitud y sentido en que influye esta relación,
entre el frente y el fondo, sobre el valor de un terreno. Es causa de esta
discrepancia, la imposibilidad de uniformar criterios acerca de lotes tipos, ya que
ellos están en íntima relación con necesidades o realidades cambiantes:



Expresiones arquitectónicas
Hábitos y conceptos de vida
Requerimientos funcionales
B- La relación entre el frente y el fondo de un terreno, dentro de los límites antes
propuestos, constituye un elemento de influencia positiva para las soluciones
arquitectónicas y económicas, conforme al uso permitido o destino esperado para los
edificios:




accesos en viviendas y comercios;
longitud de vidrieras en comercios;
mayor iluminación natural y ventilación en expresiones arquitectónicas;
facilidades para la distribución de locales y economía de los edificios a
construir. Estas condiciones se traducen en una mayor demanda de la tierra.
9) Entendemos, en la tasación de terrenos urbanos, como forma regular el
rectángulo y el cuadrado. Formas irregulares en terrenos las constituyen el
trapecio, el paralelogramo, el triángulo y los polígonos irregulares propiamente
dichos. Las distintas formas, a veces caprichosas, obligan a un análisis
exhaustivo de los condicionamientos o ventajas que generan en función de las
áreas aprovechables y de los desperdicios.
Habrá irregularidades que por su propia forma y ubicación dentro del terreno
harán sentir aquella influencia, habrá otras que quedarán relegadas a los patios
y jardines, con consecuencias de importancia muchísimo menor que las
primeras, y acaso no faltarán otras de las cuales se podrá obtener excelente
provecho. Lotes con frente o fondo sesgado resultan aprovechables según sea
la extensión del frente y fondo o el destino esperado. Así también deben
considerarse los lotes con martillos a favor o en contra.
Forma homogeneizada: Que resulta de aplicar coeficientes parciales de castigo
a los apéndices irregulares que complementan el núcleo regular de una figura
Coeficiente de forma: Que se construye realizando una especie de escalera con
las medidas probables de ambientes normales, por ejemplo 4 metros– y lograr
así un "coeficiente de forma" a través de la siguiente fórmula:
Cf = superficie homogeneizada (m2)
superficie total del lote (m2)
Fondo relativo: Surge de dividir la superficie del lote por el frente:
Fr = área (m2)
Frente (m)
Un fondo relativo ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del
lote real. Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo
efectivo del terreno. La obtención de este "fondo relativo", que idealiza al
terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir al tasador, ya que la
irregularidad del terreno es un hecho concreto, y muchas veces limitador. El
mismo Chandías aclaró que, el concepto de "fondo relativo" es aplicable a
aquellas parcelas en que las irregularidades en la forma presentan poca
importancia.
10) Las ventajas de los terrenos en manzana se clasifican y son los siguientes:
Lote en esquina. Tiene estas ventajas:
• Comodidad de acceso;
• Mejores posibilidades de desarrollar locales comerciales;
• Mayor longitud de vidrieras y existencia de estas sobre dos frentes;
• Mejor aprovechamiento arquitectónico de la iluminación natural y la
ventilación en el desarrollo de edificios (fundamentalmente, en pisos altos);
• Ventajas para la distribución de locales y economía de los edificios a
construir
Lote de terreno medial. Estas son sus ventajas:
• La dimensión (superficie);
• La proporción (relación frente-fondo);
• La forma;
• La orientación y vista. Esta relación es válida en tanto sean similares las otras
variables que afectan el valor de la tierra.
Lote de terreno interno. Cuenta con estas ventajas:
• Único o uno entre otros;
• Ingreso de uso exclusivo o común o por servidumbre de paso;
• La profundidad de acceso;
• El ancho del pasillo;
• Las dimensiones, forma y proporción del lote;
• Las siluetas y disposiciones de las construcciones linderas.
11) La orientación del terreno influye en su valor de la siguiente manera:
Se tratará de recibir sol en invierno y eliminarlo en verano, aprovechando las
diferencias de ángulo o altura que se registran en las distintas estaciones
durante su recorrido aparente. Sin embargo se ha modificado
conceptualmente el grado de influencia que tiene la orientación geográfica de
un lote de terreno en el valor del mismo. El concepto contemporáneo es que
las viviendas deben aislar a sus ocupantes de la calle y vecinos. Por lo tanto, si
el terreno está orientado con el frente hacia el lado contra- rio a donde el sol
culmina a mediodía, a ese lado se ubican las dependencias, y los ambientes
principales en el contrafrente, mirando al jardín o patio interior.
Orientaciones:
o Orientación norte: es aquella en que la calle mira al sur y el fondo del
terreno al norte. Es la más buscada porque tiene luz todo el día, los
ambientes son luminosos y cálidos, especial para el invierno.
o Orientación sur: el sol da sobre el jardín por la mañana, pero no por la
tarde. Esto en verano es muy bueno, sobre todo en Buenos Aires, donde
la época de calor es mucho más extensa que la de frío.
o Orientación oeste: permite disfrutar de atardeceres estupendos, ya que
recibe toda la luz del sol que se va. Como contrapartida, a la hora del
mediodía suele estar fresco, y en invierno se necesitará más abrigo para
comer un asado afuera.
o Orientación este: la luz del sol llega durante la mañana y hasta el
mediodía, mientras que la tarde es más sombría.
12) Lo tenemos en cuenta porque antes de construir cualquier obra de ingeniería
se necesita investigar las condiciones del subsuelo del sitio propuesto, para
determinar si es adecuado y establecer su capacidad para soportar la
estructura propuesta evitando esfuerzos y deformaciones indebidos. Si se
encuentra que las condiciones del terreno son inadecuadas, en una parte o en
la totalidad del área, debido a factores tales como la resistencia al corte, la
compresibilidad o la permeabilidad, sería posible mejorar en el campo una o
varias de estas propiedades mediante el uso de algunas técnicas propias de la
geotecnia, como ser el compactado superficial y profundo, la adición de
estabilizantes químicos o el uso de geo textiles.
Entre los elementos a tener en cuenta para la utilización del terreno, la
resistencia del suelo es fundamental, esos elementos a tener en cuenta son:
1. ubicación, con sus variantes y derivaciones particulares;
2. forma y dimensiones: su influencia directa en la mayor o menor facilidad
para construir tipos de edificios adecuados a la zona;
3. calidad del suelo: sus consecuencias favorables o desfavorables para la
cimentación y para la construcción de locales en subsuelo
13) Las limitaciones de suelos de área son las siguientes:
Distintas normativas municipales impiden o limitan el uso u ocupación de parte
de la superficie de un lote de terreno.
 Retiro obligatorio (nueva línea municipal): es el desplazamiento de la línea
municipal, avanzando sobre el terreno, con el objeto de facilitar el ensanche o
rectificación de la vía o lugares públicos actuales o futuros.
 Retiro obligatorio por "servidumbre de jardín": es el retiro de la construcción
dejando un área libre al frente, de variable profundidad por el ancho del
terreno, destinada a jardín.
 Receso de la planta baja por "servidumbre de recovas": es el retiro en la
planta baja, con el objeto de formar una recova como servidumbre de paso
para los transeúntes.
 Ochava: es la línea municipal de edificación, perpendicular a la bisectriz del
ángulo formado por la intersección de las líneas municipales de edificación de
las calles que con- forman una esquina.
 Centro de manzana: es el espacio central de la manzana con limitaciones para
su ocupación por construcciones.
14) La superficie edificable es denominado como los distintos códigos urbanos y
reglamentos de edificación de cada ciudad que establecen las superficies
edificables, tanto mínimas como máximas, según sea la zona o calle.
Otro concepto de la misma podría ser: Es la Superficie edificable o
edificabilidad es la superficie construida, expresada en m², que puede
edificarse en un determinado ámbito (un inmueble, por ejemplo), en aplicación
de las normas dictadas por el Ayuntamiento.
ESPERO EL DIEZ QUE MEREZCO NO!!!!!!!
PSDT: SI NO SE PUDRE TODO EH. AVISADO QUEDA!!!! SINO ABSTENGASE A
LAS CONSECUENCIAS………..
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