CTUALIDAD JU RI DleA INFORMACiÓN DIRECTOR Walter Gutiérrez Camacho COMITÉ CONSULTIVO (t) Max Arias Schreiber Pezet Carlos Fernández Sessarego Fernando Vidal Ramírez Domingo García Belaunde Jorge Avendaño Valdez Felipe Osterling Parodi Fernando de Trazegnies Granda Carlos Cárdenas Quirós Jorge Santistevan de Noriega Alberto Ruiz-Eldredge [ti César A. Mansilla Novella Juan Momoy Gálvez Oswaldo Hundskopf Exebio Ricardo Beaumont Callirgos Juan Espinoza Espinoza Víctor García Toma Samuel Abad Yupanqui Luis Castillo Córdova Alfredo Bullard González Enrique Varsi Rospigliosi Yuri Vega Mere Mario Castillo Freyre Jorge Toyama Miyagusuku Carlos Ramos Núñez Eugenia Ariano Deho Juan Carlos Morón Urbina Luis Lamas Puccio WilfredoSanguineti Raymond Aníbal Torres Vásquez (ti Manuel de la Puente y Lavalle Marianella Ledesma Narváez ESPECIALIZADA PARA ABOGADOS Y JUECES Principio registral de prioridad excluyente declaró procedente el recurso de casación, interpuesto por don Luis.Alberto Sandoval Peláez y doña Elvira Doris Salís, por las causales previstas en los incisos 1 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, en virtud del cual los recurrentes denuncian: A) Interpretación errónea de los artículos 2016 y 2022 del Código Civil, alegando que: i. El colegiado concluyó que la prioridad en el tíempo de la inscripción la ostenta el demandante a partir de la inscripción del bien a favor de Tali Armando Hamid (persona ajena al proceso); ii. Si bien es cierto que la citada prioridad, determina la preferencia de los derechos que otorga el registro, lo es también que dicha preferencia solo incumbe a quíenes son parte en el proceso y no respecto a persona ajena a la controversia que inscribió su derecho en el año mil novecientos setenta y tres cuando estaba vigente el Código Civil de mil novecientos treinta y seis, el mismo que no regulaba el principio de publicidad; iii. Se evidencia que se ha dado una ínterpretación forzada de las citadas normas pese a que la instancia Suprema recónoció mediante Ejecutoria obrante a fojas ochocientos noventa y seis que el derecho dominial del actor se' encuentra inscrito con posterioridad al del demandado; B) Contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, sosteniendo que la afectación ha consistido en: i. La sentencia ha trastocado la realidad de lo actuado en el proceso, emitiendo una decisión arbitraria, sin tener en cuenta que la Ejecutoria Suprema obrante a fojas ochocientos noventa y seis, en el punto siete de su considerando cuarto establece que en autos se constata que el derecho dominial del . actor se encuentra inscrito con posterioridad a la del demandado, no obstante ello, se ha hecho caso omiso a lo señalado en la mencionada resolución, alegando una supuesta independencia jurisdiccional; ii. Asimismo, la impugnada carece de un razonamiento legal, ya que anteriormente se casó la sentencia impugnada y se dispuso claramente que se emita un nuevo pronunciamiento teniendo en cuenta lo señalado en la Ejecutoria Suprema de fojas seiscientos noventa y nueve, mandato que debió ser cumplido, por lo que se ha afectado el debido proceso al vulnerarse abiertamente los artículos 4, 139, inciso 5 de la Constitución Política del Estado, así como los incisos 3 y 4 del artículo 122, e inciso 6 del artículo 50 del Código Procesal Civil. ,~------- Tema relevante: El principio de prioridad excluyente no delimito su campo de aplicación en función de los personas que eventualmente se encuentren en conflicto, sino que debe considerarse que. tiene en cuento lo antigüedad de lo inscripción e incompatibilidad de los títulos, es decir, qué por su anterioridad o antigüedod se debe proteger no solo 01 titular de eso inscripción sino también o quienes de bueno fe registralmente adquirieron derech~s de aquel. Jurisprudencia: Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de la República Cas, N° 4619-200B-Cañete Demandante: Fidel Tobias Paulino Soto Demandados: Luis Alberto Sandoval Peláez y Elvira Doris Solis de Sandoval Materia: Mejor derecho de propiedad Fecha: 02104/2009 Cas. N" 4619-200B-Cañete' Lima, dos de abril del dos mil nueve. LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número cuatro mil seiscientos diecinueve - dos mil ocho, oído el informe oral, en Audiencia Pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia. 1.MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por los demandados don Luis Alberto Sandoval Peláez y doña Elvira Doris Solís de Sandoval, mediante escrito de fojas mil setenta y nueve, contra la sentencia de vista emitida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Cañete, obrante de fojas mil cincuenta y dos a mil setenta y cuatro, su fecha veintiocho de agosto de dos mil ocho, que confirmó la sentencia apelada de fojas doscientos treinta y tres a doscientos treinta y ocho, su fecha veintiuno de junio del año dos mil, que declaró fundada la demanda de mejor derecho de propiedad, declarando que el demandante Fidel Tobías Paulino Soto, tiene mejor derecho de propiedad respecto del inmueble ubicado en la Calle el Carmen número cuatrocientos cuarenta y nueve del Distrito de Imperial, con lo demás que contiene. 111.CONSIDERANDOS: PRIMERO: Previamente a resolver las causales denunciadas, es necesario efectuar un recuento de lo actuado, en tal sentido de la revisión de autos se desprende lo siguiente: A) Que, a fojas cincuenta y seis, Fidel Tobias Paulina Soto, en su calidad demandante solicita: a.1. Se declare su mejor derecho de propiedad respecto del inmueble ubicado en el jirón El Carmen número cuatrocientos cuarenta y nueve, Distrito de Imperial de la Provincia de Cañete; a.2. Que, es propietaria legítimo del citado bien, en razón de haberlo adquirido de su anterior propietario don Talid Armando Hamid, mediante minuta de fecha diecinueve de diciembre de mil novecientos setenta y tres, elevada a escritura pública por disposición del Vigésimo Tercer Juzgado Civil de Lima, en rebeldía del vendedor con fecha ocho de febrero de mil novecientos noventa y tres. En tal sentido alega que su titulo prevalece frente al título de los demandados; B). Que, a fojas ciento veintidós los demandados Luis Alberto Sandoval Peláez y Elvira Doris Solís de Sandoval arguyen que: b.1. Adquirieron el bien en litis de buena fe de sus anteriores propietarios don Moisés Neme y doña Fada Ciadi, mediante su apoderada María Sánchez Quito, con fecha veintisiete de abril de mil novecientos ochenta y tres; b.2. Título que se inscribió con fecha diez de setiembre de mil novecientos ochenta y cuatro, en razón a que los enajenantes no tenian inscrito a su nombre dicha propiedad ante los Registros Públicos; b.3. Que al 'efectuarse la venta del bien materia de litis, la persona que le transfirió el inmueble, solo le hizo entrega de la Escritura Pública a nombre de don Basilio de la Cruz y doña Gumercinda Sánchez, anteriores propietarios a las persanas con quienes efectuó la citada venta, acreditando de esta forma el tracto sucesivo, el mismo -que según refiere- sirvió de base para inscribir su derecho; C) Que, a fojas doscientos treinta y tres obra la sentencia de primera instancia, por medio del cual el juez del Juzgado Especializado en lo Civil de Cañete, amparó la pretensión demandada, señalando lo siguiente: c.1. Que, Basilio de la Cruz y esposa por escritura pública de fecha catorce de diciembre de mil novecientos cuarenta y tres, vendieron el inmueble a favor de Fada Ciadi de Neme, quienes a su vez mediante escritura pública de fecha veintiocho de octubre de mil novecientos sesenta transfirieron en calidad de venta el inmueble a Talid Armando Hamid, quien posteriormente inscribió su propiedad en los Registros Públicos con fecha treinta de octubre de mil novecientos setenta y tres, (en el asiento uno, fojas ciento cuarenta y siete del Tomo cuarenta y dos de la Resolución Jefatural N" 08-0RLC/JE obrante a fojas cincuenta); c.2. Mediante escritura pública de fecha ocho de febrero de mil novecientos noventa y tres, aparece la venta del inmueble efectuada al actor, quien registró dicho inmueble'a su favor el doce de julio de mil novecientos noventa y tres (asiento tres, fojas ciento cuarenta y siete del Tomo cuarenta y dos, de la citada Resolución Jefatural, hoy partida electrónica número dos uno cero cero uno uno cero cinco); c.3. De otro lado, con la escritura pública de compraventa de fecha primero de febrero de mil novecientos ochenta y cuatro otorgada por Fada Ciadi de Neme y Moisés Neme Acruch á favor de Luis Sandoval Peláez (compraventa inscrita como primera de dominio a fojas trescientos setenta y cinco del Tomo setenta y nuev!') se acredita que el emplazado adquirió el inmueble en litis cuando ya la vendedora y su esposo no 11,FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Esta Sala Civil Suprema mediante resolución de fecha doce de enero último obrante de fojas cuarenta y cinco a cuarenta y siete, \, Publicada en el Diario Oficial El Peruano, ., el 1 de octubre de 2009, pp. 258"4Q-258llZ' CD<------------- .JURIS~RUDENCIA REGISTRAL COMENTADA I ~' eran propietarios del: bien, porque en el año mil novecientos 'sesénta' lo'nabí'an 'vendfdoa . Taiid Armando Hamid; cA,.Si bien es cierto que los, demandados inscribieron su título el diez de setiembre de mil novecientos ochenta y cuatro, no es menos cierto que se había dispuesto el cierre de la partida donde constaba inscrito el derecho de los mismos, prevaleciendo por lo tanto el derecho del actor; D) A fojas mil cincuenta y dos obra la sentencia de vista que confirmando la apelada argumenta -entre otros- lo siguiente; d.1. Que, el Mejor derecho de propiedad lo tiene el demandante al haber adquirido el inmueble del propietario inscrito de nombre Taiid Armando Hamid quien primero inmatriculó el inmueble a su favor en el año mil novecientos setenta y tres, constituyendo la inscripción más antigua y preferencial en concordancia al principio de prioridad registral previsto por los artículos 2016 y 2022 del Código Civil; d.2. Que, los demandados no pueden alegar buena fe, ni preferencia registral debido a que el inmueble se encontraba registrado desde el año mil novecientos setenta y tres en la partida número cuarenta y dos, que era incompatible con el contrato que realizaron en el año mil novecientos ochenta y tres, por lo tanto, les alcanza el principio de publicidad registral previsto en el artículo 2012 del Código Civil. SEGUNDO: Que, habiéndose declarado procedente el recurso de casación por la causal de contravención a las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, es pertinente que primero se analice dicha causal, pues de ser amparada, resultaria innecesario cualquier pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, TERCERO: Siendo ello así, respecto a la motivación de las resoluciones judiciales se determína lo siguiente: i. Históricamente se ha configurado como una garantía contra las decisiones arbitrarias, por lo tanto, implica -entre otros- que los jueces expresen las razones o justificaciones objetivas que los llevan a tomar una determinada decisión; razones que no solo deben provenir de los hechos debida y razonablemente acreditados en el trámite del proceso- sin caer en subjetividades e i(lconsistencias de la valoración de los mismossino también debe provenir del ordenamiento jurídico y apiicable al caso; ii. En tal sentido la motivación no es una justificación en el mero criterio del órgano jurisdiccional, sino en datos objetivos que proporciona el ordenamiento jurídico o los que se derivan del caso, más aún si dicha garantía ha sido regulada expresamente en el inciso 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado; iii. En esa . misma línea doctrinal Aldo Bacre citado por Alberto Hinostroza Minguez en Comentarios al Código Procesal, Edición Gaceta Juridica, página doscientos sesenta y tres refiere que: "La sentencia debe constituir la derivación razonada del derecho vigente y no ser producto de la voluntad personal del juez, caso contrario estaríamos ante una sentencia arbitraria por defecto de su fundamentación y esto se produce no solo cuando carece totalmente de argumentos la sentencia en los hechos y el derecho, sino también cuanto estos son insuficientes y ello puede ocurrir cuando no se hace referencia alguna a los hechos de juicio y a su prueba, o cuando contiene conceptos imprecisos, de los que no aparecen ni la norma general aplicada ni las circunstancias del caso"; iv. También se configura la arbitrariedad cuando los fundamentos enunciados en la sentencia adolecen de errores inexcusables sea en la aplicación del derecho o en la apreciación de los hechos y de la prueba, ACTUALIDAD ,",URíDICA ./' CUARTO: Se ha denunciado la "violación al principio' de "mothración de las resoluciones judiciales", por considerarse que la sentencia impugnada no ha tenido en cuenta las ejecutorias supremas de fojas ochocientos noventa y seis, y seiscientos noventa y nueve, que a decir de los recurrentes han determinado que en autos se constata que el derecho dominial del actor se encuentra inscrito con posterioridad del demandado. QUINTO: Lo alegado en este extremo carece de base cierta, ya que como se observa de la sentencia de vista, esta ha reconocido que el derecho de los demandados fue inscrito con anterioridad al del demandante, conforme lo habían señalado las ejecutorias supremas antes mencionad'as, no obstante ello el Colegiado Superior concluyó que la inscripción no se hízo de buena fe, ni goza de preferencia registral, porque desde el año mil novecientos setenta y tres el inmueble se encontraba inscrito a favor de Taiid Armando Hamid, razonamiento que responde a los hechos acreditados durante el desarrollo del proceso y que jurídicamente se encuentra respaldado por el artículo 2012 del Código Civil, en tal sentido no se advierte infracción alguna a los artículos 139, inciso 5 de la Constitución Política del Estado, así como de los incisos 3 y 4 del artículo 122, y el inciso 6 del artículo 50 del Código Procesal Civil, además, ello se condice con lo regulado en el principio de Independencia jurisdiccional, en virtud del cual todo juzgador debe resolver la causa -sin interferenciateniendo en cuenta los hechos acreditados dentro del proceso y con sujeción a la ley y la Constitución. Siendo ello así en el caso de autos no se ha configurado la causal procesal denunciada. SEXTO: Corresponde ahora analizar la causal de interpretación errónea de una norma de derecho material, la misma que se configura cuando el juez ha aplicado la norma pertinente a los hechos establecidos pero le ha dado un sentido o alcance errado no acorde con la voluntad objetiva de la norma, resolviendo el caso en contra de los valores y fines del derecho, En el caso que nos ocupa se ha invocado la interpretación errónea de los artículós 2016 y 2022 del Código Civil, referidos al principio de prioridad registral y oponibilidad de derechos reales, respectivamente. SÉTIMO: "El principio de prioridad", regulado en el artículo 2016 del Código Civil señala que "la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro"; asimismo, Jack Bigio Chrem' en este articulo reconoce el principio de prioridad de rango, la misma que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral, dispositivo que también encuentra su correlato con el artículo 2017 del referido Código sustantivo, al señalar que: "no puedé inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aun-o que sea de fecha anterior"; la norma citada recoge "el principio de prioridad excluyente", por el cual las normas citadas no delimitan su campo de aplicación en función de las personas que eventualmente se encuentran en conflicto, sino que debe considerarse que estas han sido reguladas teniendo en cuenta la antigüedad de la inscripción e incompatibilidad de los títulos, es decir, que por su anterioridad o 1 Exposición de Motivos 2 Estudios sobre Derecho 3 La inscripción N° 202 antigüedad se debe proteger no solo al titular de esa inscripción, sino también a quienes de buena fe registralmente adquirieron derechos de aquel, pues todo título incompatible que pretenda su inscripción con posterioridad, per se no puede ser registrada y si lo fue no puede oponerse al título anteriormente inscrito y a los que derivan registralmente de este; en ese sentido, este principio es uno de cierre que da seguridad al título previamente inscrito ya los que registralmente derivan de él. OCTAVO: Comentando el mencionado principio de prioridad, según José Maria Chico y Ortlz, citando a Roca Sastre2 señala que; i. Es aquel en cuya virtud el acto registral que primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad se antepone con preferencia excluyente superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que siéndole incompatible o perjudicial, no hubiese aún ingresado en el registro o lo hubiera sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior; ii. Como se puede advertir los derechos inscritos se excluyen, pero no se jerarquizan, en fun~ ción de la antigüedad de la fecha de su inscripción, tal como también se puede desprender de lo señalado en el primer párrafo del artículo 2022 del citado Código que establece que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien opone; el mencionado dispositivo está referido cuando ya existen registrados dos títulos incompatibles, para cuyo efecto la salida legal es la aplicación del principio de prioridad registral antes comentado; iii. De otro lado, es conveniente hacer la distinción entre el principio de prioridad registral con el de impenetrabilidad registral, sobre este último principio Elena Vivar Morales3 señala que este principio va dírigido a la labor del registrador, es decir lo lleva a inhibirse de practicar una inscripción registral, cuando hay anotado en la partida registral, un asiento de presentación de otro título, referido al mismo inmueble, que se encuentre con asiento de presentación vigente y es incompatible con el nuevo, esto quiere decir que el registrador deberá abstenerse de la inscripción mieolrás no se produzca el vencimiento del asiento de presentación del título anotado en la partida; iv. Como puede advertirse el principio antes mencionado va dirigido al registrador para que abstenga de inscribir títulos incompatibles con otros que tengan un asiento de presentación Jigente, anterior incompatible con el. que se pretende inscribir, es decir este mandato está encaminado solo para el ámbito registral. o NOVENO: Hechas las precisiones de los alcances normativos de las disposiciones antes citadas, no es posible acoger la propuesta interpretativa formulada por los recurrentes, en el sentido que las normas antes aludidas deben ser interpretadas en el entendido de que la preferencia solo incumbe a los que son parte del proceso y no respecto a personas ajenas a la controversia, más aún si con dicha interpretación se pretende desconocer e inaplicar las demás disposiciones y principios que informan nuestro sistema jurídico, como son los principios registrales de publicad registral y de buena fe, pertinentes para la solución del conflicto. Oficial del Código Civil. ano 1998, p, 211. Hipotecario, registrat de la propiedad Tomo l. 3' edición, inmueble Marcial Ponds, 1994, p. 368. en el Perú, Fondo Editorial PUCP, 1998. p, 48. ---------<CD CTUALIDAD CIVIL V REGISTRAL DÉCIMO: Asi por el "principio ce publicidad registral" se recoge que: i. La presunción iure el de iure del conocimiento del contenido de las inscripciones, principio que actualmente está regulado en el articulo 2012 del Código Civil, el mismo que establece: "se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones"; es por ello que ningún tercero podrá alegar el desconocimiento del contenido de las inscripciones, más bien el contenido de las mismas lo afectará si este no observa al momento de inscribir su derecho; ii. A decir de José María Chico y Ortiz' que el principio de publicidad registral, enviste de certeza a las declaraciones registrales que por su virtud se presumen exactas, aun en el supuesto de que dicho contenido registral pueda ser solamente una simple apariencia, vacía de contenido por no reflejar plenamente una realidad jurídica; iii. En estos casos la publicidad registral crea una apariencia formal que es mantenida en doble vertiente de la legítimación y fe pública, efecto este que no se da en loS' registros adminiStrativos, y, para el caso que nos ocupa, si bien el mencionado principio no estaba regulado expresamente en el Código Civil de mil novecientos treinta y seis -tal como lo afirman los recurrentes, sin embargo, fue recogido textualmente en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por la Corte Suprema el dieciséis de mayo de mil novecientos sesenta y ocho- vigente hasta el primero de octubre de dos mil uno, el cual señalaba que: "se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona está enterada del contenido de las inscripciones"; iv. Cabe precisar que el mencionado reglamento fue emitido en virtud a las facultades expresamente conferidas a la Corte Suprema por el artículo 1039 del mencionado Código Civil, consecuentemente no es posible admitir desconocimiento del mencionado principio registral, más aún sí se encontraba regulado en un dispositivo de alcance general, por lo que la afirmación de los recurrentes sobre este aspecto debe ser desestimada. DÉCIMO PRIMERO: En el caso de autos, se advierte que la adquisición de la propiedad del bien en litis por parte de los demandados se produjo el veintisiete de abril del año mil novecientos ochenta y tres y fue inscrito como primera de dominio el diez de setiembre de mil novecientos ochenta y cuatro conforme es de observarse a fojas trescientos setenta y cinco del Tomo setenta y nueve del Registro de Propiedad Inmueble, pero en virtud del principio de publicidad registral se debe presumir, sin admitir prueba en contrario, que tenían conocimiento de la inscripción registral de dominio a favor de don Talid Armando Hamid, la misma que corria en el asiento uno, de fojas ciento. cuarenta y siete, del tomo cuarenta y dos del Registro de la Propiedad Inmueble, cuya data es del treinta de octubre de mil novecientos setenta y tres; siendo ello así, el conocimiento de esta última inscripción registral enerva el titulo de propiedad de los recurrentes, ya que 4 su adquisición no goza del amparo previsto en el principio de fe pública registral, por lo que, no habiéndose configurado las causales denunciadas debe desestimarse el recurso de casación formulado IV. DECISiÓN: Estando a las consideraciones precedentes y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 397 del Código Procesal Civil: A) Declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por los demandados don Luis Alberto Sandoval Peláez y doña Elvira Doris Salís de Sandoval, a fojas mil setenta y nueve; en consecuencia, NO CASARON la resolución de vista obrante de fojas mil cincuenta y dos a mil setenta y cuatro, su fecha su fecha veintiocho de agosto de dos niil ocho, emitida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Cañete. B) CONDENARON a los recurrentes a la multa de dos Unidades de Referencia Procesal, asi como al pago de las costas y costos del recurso; en los seguidos por Fidel Tobías Paulina Soto, sobre mejor derecho de propiedad. C) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; actuando como Vocal Ponente el señor Solis Espinoza; y los devolvieron. . SS. TÁVARA CÓRDOVA, soLis ESPINOZA, PALOMINO GARCIA, CASTAÑEDA SERRANO, IDROGO DELGADO. Ob. cil., p. 251. ~roMm~o:~-----------------------------" El principio registral de prioridad excluyente en la jurisprudencia César Enrique DELGADO PÉREZ(*) 1. ANTECEDENTES DEL PRIN. CIPIO DE PRIORIDAD EX. CLUYENTE El Reglamento del Registro de la Propiedad Inmueble del 25 de junio de 1888, recogió el principio de prioridad excluyente en el primer párrafo del artículo 79, estableciendo que "inscrito un título traslativo del dominio de un inmueble, no puede inscribirse ningún otro de fecha anterior por el cual se haya trasmitido la propiedad del mismo inmueble". Asimismo, en su artículo 87 recogió el principio de prioridad preferente, estableciendo que "de dos o más inscripciones extendidas en un mismo día, relativas a una misma finca, será preferida la que se haya extendido a mérito de los títulos presentados en el Registro antes que los demás", precisando en su artículo 88 que "se considera como fecha de una inscripción, para todos los efectos que esta debe producir, la del asiento de presentación, la cual debe constar en la inscripción misma (oo.)". El Código Civil de 1936 se ocupó de este principio en su artículo 1047, precisando que "no podrá inscribirse un título traslativo de dominio incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior". (') El derogado Reglamento de las Inscripciones de 1936 estableció en su artículo 66 que "inscrito un título traslativo de dominio de un inmueble, no puede inscribirse ningún otro de fecha anterior, por el cual se haya trasmitido la propiedad del mismo inmueble. Si solo se ha extendido asiento de presentación de un título traslativo de dominio, no puede inscribirse ningún otro título anterior de la misma naturaleza, durante el término q'ue esté vigente dicho asiento conforme a este' Reglamento". Atogado y Maestro en Derecho con mención en Civil y Comercial por la Universidad Nacional gistrador Público de la Zona Registral N" 11Sede Chicfayo. Egresado del7 y 12 PROFA-AMAG. de los Cu,"os de Derecho Romano. Acto Juridico y Derechos Reales. CD~--~~-~-- Pedro Ruiz Gallo. ReDocente univers'lario I L .JURISPRUDENCIA REGISTRAL COMENTADA El articulo 149 del derogado Reglamento General de los Registros PÚblicos de 1968 establecía que "encontrándose vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o asunto". \ En la Exposición de Motivos Oficial del Código ;;Civil de 1984, se señala que el artículo 2017 "acoge el principio de prioridad excluyente, el cual tiene efectos respecto de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripción sin importar las fechas en que estos títulos fueron producidos. De este modo se produce el cierre registral. Un título que pretende inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá inscribirse"(1). 2. TíTULO MATERIAL Y TíTULO FORMAL Considerando que f?1 prilJcipio de prioridad excluyente rige la calificación de dos o más títulos incompatible's entre sí, conviene precisar el significado del término título dentro del procedimiento registral. La doctrina distingue entre título material y título formal. Título en sentido material o sustancial es el negocio jurídico que clJla, constituye, modifica, regula o extingue un derecho inscribible(2).Así, por ejemplo, son títulos en sentido material, los contratos de compraventa, de donación, de arrendamiento, los actos constitutivos de usufructo, servidumbre, superficie, etc. Titulo en sentido formal o instrumental es el documento con el cual se acredita la existencia del acto jurídico. Así, por ejemplo, son títulos en sentido formal, la escritura pública, el formulario registral de transferencia o el formulario de constatación de fábrica. Entre documento y acto jurídico, hay una relación de continente y contenido. El acto jurídico puede existir aun cuando no conste en un ,documento, salvo que el documento constituya elemento esencial (forma solemne) del negocio jurídico, como sucede con la donación de inmuebles, la que requiere para su validez del otorgamiento de escritura pública, conforme lo establece el artículo 1625 del Código Civjf(3). Según Manzano Solano, "cuando se habla del título en sentido material, se hace referencia a la causa o razón jurídica originadora del derecho inscribible; compraventa, donación, permuta, etc. El título formal, en cambio, debemos relacionarlo con el documento en el que se contiene aquella causa. Por lo tanto, el título en sentido formal seria el documento en el que se contiene un título en sentido material (v. grola ACTUALIDAD .JURíDICA / escritura pública en la que se contiene un contrato de compraventa)"(4). de los títulos materiales inscribibles al Registro de la propiedad"(6). Para Lacruz Berdejo, "título material es la causa o razón jurídica de la adquisición, modificación, transmisión o extinción de un derecho; título formal es el documento en que se constata o autentica aquella causa o razón (oO.)Para llegar al resultado final, a la inscripción, se requiere, en efecto, un procedimiento del que su principal presupuesto es el títúlo formal, ya que es el que posibilita el acceso del título material al Registro. No es que se inscriba el documento; pero, para la inscripción -para instaria- es necesario el documento (oO.)En el Registro se presentan documentos -títulos formales-, se inscriben actos -títulos materiales- y se publican derechos o, mejor, titularidades (oO.)La inscripción, posibilitada por el título formal, se verifica extrayendo de él el título material y trasplantándolo -previa calificaciónal asiento registral, en el cual, con una particular eficacia, queda constatado el derecho real y su titularidad, tal como aparecen configurados por el título material"(5). El artículo 2010 del Código Civil recoge los dos aspectos del título inscribible, como acto y como documento, por cuanto establece que "la inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria". La expresión título alude,al sentido material, en tanto que la expresión instrumento público hace referencia al título en sentido formal. El Reglamento General de los Registros Públicos en el artículo 111 de su Título Preliminar establece que los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. En su artículo 7 establece que se entiende por título a efectos de la inscripción, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente'e indubitablemente su existencia. La regla general es que los títulos materiales consten en instrumentos públicos (principio de titulación auténtica o instrumentación pública), salvo que por norma legal se autorice el uso de documentos privados para registrar actos jurídicos. Roca Sastre enseña que "en el aspecto material el título inscribible tiene la importancia de constituir lo que propiamente se inscribe, es decir, la materia inscribible en sentido amplio (.oO) lo que propiamente se inscribe o registra en nuestro Registro de la propiedad es el acto o negocio jurídico que opera la mutación jurídico-real u otro registrable, y no el título formal o documental; tampoco el Derecho real inmobiliario correspondiente (oo.) En este sentido nuestro Registro de la propiedad es un Registro de títulos en su aspecto material. Luego la importancia del título material en nuestro sistema inmobiliario registral es el de constituir la materia prima inscribible (...) El título inscribible en su aspecto formal tiene también su importancia en nuestro sistema registral, como en la mayoría de los países extranjeros, pues constituye el medio adecuado para el acceso Con la presentación del título al Diario de la Oficina Registral se genera su asiento de pres~ntación, el cual contiene la fecha, hora, ~egundo y fracción de segundo de presentación. El asiento de presentación determina la prioridad registral, "tiene por finalidad (1) Exposición noviembre Especial (2) El inciso 1 del articulo 2019 del Código Civil establece que son inscribibles los actos y contratos ciaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. (3) 3. PREEXISTENCIA DEL TíTULO MATERIAL Al;. ASIENTO DE PRESENTACION El procedimiento registral de inscripción se inicia con la presentación del título al Registro. La. inscripción se hará en virtud de documentos que contengan actos inscribibles. de Motivos Oficial del CÓdigo Civil, Separata de 1990. p. 17. publicada en el diario oficial El Peruano En la Res. W 084-2004-SUNARP-TR-L del 18/0212005 se estableció que "los defectos los instrumentos presentados en la calificación. solo determinará la tacha sustantiva. el19 de que constituyen, de- referidos a la formalidad de cuando sea una for:nalidad esencial sancionada con nulidad absoluta, mientras que respecto a otras formalidades probatorias -como la exigencia de instrumento observación". público para los fines de inscripción de una compraventa-, solo darán lugar a la formalidad 11, Colegio de Registradores (4) MANZANO Mercantiles SOLANO. Antonio. Derecho registral de España, Madrid, 1944, p. 440, inmobiliario. Vol. (5) LACRUZ BERDEJO, José Luis y otros. Elementos Madrid, 2003. pp, 297-298. de Derecho Civil. 111 bis. Derecho (6) ROCA SASTRE, Ramón y ROCA-SASTRE celona, 1995, pp. 299-301. N° 202 MUNCUNILL, Luis. Derecho hipotecario. ----~CD inmobiliario de una de la Propiedad registral. y Dykinson, 6' edición, Tomo 1, Bosch. Bar- CTUALICAC CIVIL Y REGISTRAL ,. "-"-' proclamar oficialmente el momento en que se considera que el título accede al Registro"(7). Asimismo, las inscripciones surten efectos no desde la fecha en que se practican sino desde la fecha del asiento de presentación del título(B). Interesa en este trabajo señalar que los titulas materiales que darán mérito a las inscripciones deberán preexistir al asiento de presentación, pues al registrarse los efectos de la inscripción se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación, no pudiendo la inscripción dotar de eficacia a un títuio a una ,fecha anterior a su existencia(9). En ese sentido, no se puede, en principio, reservar' prioridad registral a títulos que 'aún no 'existen. Así, por ejemplo, no podría solicitarse la inscripción de una' medida cautélar con la sola presentación de la demanda presentada al juzgado, sino que será necesario que el título esté conformado por el parte judicial que contenga la Resolución Judicial que concede la medida cautelar expedida antes del asiento de presentación. En este ejemplo, la Resolución Judicial que concede la medida cautelar es la causa material que dará lugar a la inscripción(1O). En el Quinto Pleno del Tribunal Registral se aprobó el siguiente Precedente de Observancia Obligatoria: "Constituye defecto insubsanable, la inexistencia del título material al momento de generar el asiento de presentación que constituye la causa directa e inmediata de la inscripción". (El Peruano, 20/10/2003, pp. 253540253541 )(11). El. inciso e) del artículo 42 del Reglamento General de los Registros PÚblicos establece que el Registrador tachará el título "cuando el acto o derecho no preexista al 'asiento de presentación respectivo. No constituye causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del instrumento que da mérito a la inscripción donde dicho acto o derecho consta, así como tampoco la aclaración o modificación del acto o derecho inscribible que se efectúe con posterioridad al asiento de presentación con el objeto de subsanar una observación". De acuerdo a estas normas, es defecto insubsanable y por ello causal de tacha sustantiva, la inexistencia del título material al tiempo de generarse el asiento de presentación. Así, por ejemplo, si se solicita la inscripción de una compraventa presentándose documentos que dan cuenta de las tratativas que vienen realizando dos sujetos con miras a celebrar el contrato, el Registrador tachará el expediente, por cuanto el oontrato aún no se ha celebrado, estando las partes en la fase de negociación contractual. Distinto es el caso en que se presente al Registro una minuta de compraventa, la cual ya contiene un acto traslativo de dominio, adoleciendo de un defecto subsanable como es la falta del otorgamiento de la escritura pública. En este caso ya existe el título material (compraventa), pero como adolece de un defecto formal no podrá ser in scrito(12), debiendo el Registrador observar el expediente a fin de que los contratantes formalicen el acto mediante instrumento inscribible. Sobre este punto es bastante ilustrativa la Res. N° 887-2008-SUNARP.TR-L del 20/08/2008, en la cual se estableció que "la falta de preexistencia, a la fecha del asiento de presentación del título, de la escritura pública del acto o derecho que se solicita registrar, no constituye causal de tacha sustantiva del título, siempre y cuando dicho acto o derecho preexista en dicha fecha". Existen supuestos en los que el título formal aún no existe, por estar en pleno otorgamiento, admitiéndose la reserva de la prioridad registral del título material, la misma que impide el registro de títulos incompatibles con el título cuya prioridad se asegura, tal como sucede en el caso de bloqueo registral(13). En este caso, se presentarán dos títulos, el primero que contiene el bloqueo registral y el segundo que contiene el título formal. Los efectos de la inscripción del segundo título se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del primer título. A ello se refiere la disposición en q.ontrario que admite el artículo IX del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros públicos. 4. CONCEPTO DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE Enseña Bernardo Pardo Márquez que "presentado el título traslativo de dominio o posesión, no podrá anotarse preventivamente, menos inscribirse, otro acto o contrato de la misma naturaleza que se refiera al mismo bien, aun cuando su constitución sea de fecha anterior, mientras esté vigente el asiento de presentación del primer solicitante. Este efecto se denomina "impenetrabilidad registral", porque el asiento de presentación, impide que ingrese o penetre en el Registro de la Propiedad otro titulo de igual naturaleza por el que el mismo propietario trasmita o grave la finca"(14). Para Max Arias-Schreiber Pezet, "este principio también es conocido como impenetrabilidad, pues impide el ingreso o penetración al Registro de títulos incompatibles"(15). Segúi'- Diez-Picaza, el juego del principio de prioridad "cierra el Registro a todo titulo que se oponga o sea incompatible con uno ya inscrito, de fecha igualo anterior. Por ejemplo, inscrita la titularidad dominical sobre una finca a favor de B por haberla adquirido por compraventa de A mediante escritura pública de 1 diciembre de 1970, no puede lograr C la mísma inscripción dominical presentando un título emanado del mismo A, aunque sea una escritura públicá de adquisición de fecha 1 de diciembre de 1969. Es claro que se impone entonces la determinación de la preferencia por el orden de llegada al Registro de los títulos, que será indicada por el. asíento de presentación"(16). En la Caso W 4325-2006-Arequipa de fecha 12 de julio de' 2007 (E/ Peruano, (7) PEIilABERNALDODEQUIRÓS,Manuel.Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Tomo11. Centrode EstudiosRegistrales,Madrid,2001,p.518. (8) ElarticuloIXdelTítuloPreliminardelReglamentoGeneraldelosRegistrosPúblicosprescribeque"losefectosdelos asientosregistrales.asi comola preferenciade los derechosquede estosemanan,se retrotraen,a la fechay hora delrespectivoasientode presenlación,salvodisposiciónencontrario". (9) Enla Res.N°513-97-0RLCrrRdel18/12/1997,seestablecióque"lostitulasqcegenerenderechosporvirtuddelas inscripciones.deberánserexpedidosconfechaanteriora la delasientode presentación,todavez queno pueden concederderechosdesdeépocaanteriora suexistencia".(Jurisprudencia Registral.Vol. V. OficinaRegistraldeLima , y Callao,Lima.1998).Igualcriteriose adoptóen la Res.N° 133-2005-SUNARPTR-Ldel04/03/2005. (10)Enla Res.N°011-2008-SUNARP-TR-A del 15/01/2008,se establecióque"seconfigurael supuestode tachasustantivacuandoa lafechadelasientode presentacióndeltitulonopreexistieseresoluciónjudicialotorgandola medidacautelarcuyainscripciónse solicita". (11)Esteprecedentefueprecisadoporla Res, W 025-2003-SUNARP/SA del26/11/2003,en el sentidoquedebeestablecerlo siguiente:'Constituyedefectoinsubsanable,la inexistenciaal momentodegenerarel asientodepresentac'óndeltitulomalerialqueconsfluyela causadirectae inmediatadela inscripción",(El Peruano, 02/1212003). (12)NiSiquierapodráseranotadopreventivamente, por cuantoel últimopárrafodelarticulo66 del ReglamentoGeneralde losRegistroshaexcluidodelasanotacionespreventivaselsupuestoen queel instrumentoquedaméritoa la inscripciónnopreexistaa lafechadelasientodepresentacióndeltitulo,Al respecto,la Res,W 432~2006-SUNARPTR-Ldel 21/07/2006.establecióque"la falta de preexistenciadel instrumentoqueda méritoa la inscripción.no constituye causal de tacha sustantiva cuando se solicita una inscripción, sin embargo, sí constituye ~usal de tacha sustantivacuandose solicitaunaanotaciónpreventiva".Sinembargo,en la Res,W 568-2008-SUNARP-TR-L del 30/05/2008se adoptóuncriteriodistintoestableciéndose que"ia solicitudde anotaciónpreventivaqueno reúnela formalidadrequeridaparasuinscripciónconformeal articulo2010delCódigoCivil.nodarálugarlatachasustantiva s~nosu observación". (13)Reguladoporel DecretoLeyN°18278Yporel artículo103delReglamentodelRegistrode Predios, (14)PARDOMÁRQUEZ,Bernardo.Derecho Registrallnmobiliario en el Perú, SegundaEdición.Tomo1, LitografiaHuascarán,Lima,1965.p.415. (15)ARIAS-SCHREIBER PEZET,Maxy CÁRDENASQUIRÓS,Carlos.Exégesis del Código Civil Peruano. TomoX, GacetaJuridica,Lima,2001,p. 160, (16)DIEZ-PICAZa,Luisy GULLÓN,Antonio,Sistema de DerechoCivil. Vol.11I, Tecnos,Madrid.2002,p. 257 GI'--------------- l I ~ .JURISPRUOENCIA REGISTRAL COMENTAOA TE 29/02/2008, p. 21550), se consideró que el principio de impenetrabilidad "preconiza el de impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otros, aunque aquellos sean de fecha anterior". 5. RELACiÓN DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE CON EL"PRINCIPIO DE PRIO. RIDAD PREFERENTE La doctrina enseña que el principio de prioridad registral tiene dos manifestaciones: como prioridad excluyente y como prioridad preferente. Así, Sánchez Calero(17) señala que cuando se trate de derechos reales de imposible concurrencia o coexistencia sobre la misma finca (p. ej., dos derechos de propiedad o dos derechos de usufructo), el principio de prioridad opera en sentido excluyente: el derecho que primero llega al Registro cierra este a los incompatibles que, con posterioridad, pretendan su ingreso en el Registro. Por el contrario, si se trata de derechos reales compatibles entre sí (p. ej. dos hipotecas), el principio de prioridad atribuye solamente prelación o rango: el derecho que primero llega al Registro consigue una preferencia frente al que acuda posteriormente a la registración. Respecto del principio de prioridad preferente, la Exposición de Motivos del Código Civil de 1984, señala que el artículo 2016 "reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de su inscripción". En la Caso N" 2247-99-La libertad de fecha 6 de julio de 2000, se estableció que "el principio de prioridad registral tiene dos ámbitos: la prioridad excluyente y la prioridad preferente o de mejor rango; en el primer caso existen dos títulos o actos relativos al dominio que resultan incompatibles entre sí, como es el caso de la doble venta respecto de un mismo inmueble o la concurrencia de dos derechos de superficie sobre un mismo bien; en el segundo supuesto se trata de derechos no incompatibles entre sí, que resultan inscribibles en el registro pero:con la característica que entre ellos existirá una jerarquía o rango según el orden de ingreso en el registro, como es el caso de las hipotecas sucesivas sobre un mismo bien, en ese supuesto tendrá preferencia el acreedor que primero inscribió su derecho de hipoteca, salvo que se acuerde ceder el rango a favor de otro acreedor"(20). el momento de la presentación del título en la Oficina del Registro, momento que fija el rango registral"(22). En la Caso N° 567.2007 -Piura de fecha 16 de noviembre de 2005, se hizo mención al papel determinante que cumple el tiempo de presentación de los titulas al Registro: "Que de la partida número cero cero cero cero mil trescientos setenta y tres, es de verse que el jnmuebJe.materlade .litis fue transferido en propiedad a favor del demandante en mérito a la dación en pago, siendo presentado dicho' título el veintitrés de agosto de dos mil uno a horas cuatro con veintiséis minutos y treinta y seis segundos pasado meridiano; en tanto que el título del embargo que ostenta el recurrente fue presentado en fecha veintitrés de agosto del dos mil uno a horas doce con cuarenta y seis minutos y treinta y cuatro segundos pasado meridiano, es decir el mismo día, pero el título del recurrente fue presentado con cuatro horas de anticipación"(23). El asiento de presentación tiene una vigencia temporal, estando sujeto a caducidad, suspensión y prórroga(24). El princípio de prioridad preferente recogido en el artículo 2016 del Código Civil encuentra una excepción en el artículo 24 de la Constitución Política del Perú(25).De acuerdo a esta norma constitucional, los créditos laborales tienen el privilegio de ser pagados antes que otros créditos, aun cuando estos estén garantizados con garantias reales o embargos con prioridad registral. Asi, por ejemplo, A hipoteca un bien a favor de B, luego su trabajadar C embarga el mismo bien; al ejecutarse el bien, tendrá preferencia en el pago de sus créditos el trabajador y no el acreedor hipotecario, aun cuando la hipoteca tenía prioridad registral frente al embargo laboral. García García explica los alcances del principio de prioridad en sus dimensiones de prioridad excluyente y de Díez-Picazo señala que "cuando los típrioridad preferente, señalando que tulos son compatibles (p. ej., hipotecas "según este principio, el título que prisobre un mismo bien), la inscripción meramente ingresa en el Registro de determina simplemente la prioridad o rango entre los derechos reales"(21). la Propiedad tiene eficacia excluyente o preferente, según los casos, sobre En nuestro sistema, la prioridad el titulo que no haya ingresado en el registral no la otorga la fecha de la Registro o lo haya hecho después. Pór inscripción del título sino la fecha del eso, hay dos manifestaciones fundaasiento de presentación del título al mentales del principio de prioridad: La Registro o como señala Lacruz Berdeeficacia excluyente del titulo que prijo, "la prioridad viene determinada por meramente ingresa en el Registro res- ~ pecto al que no ha ingresado, lo cual se plantea cuando los títulos son incompatibles entre sí (... ). La eficacia preferente del principio de prioridad se. manifiesta respecto a derechos reales (17) SÁNCHEZ CALERO, Francisco Javier y otros. Curso de Derecho Civil /11.Derechos Reales y Registra/Inmobiliario. que pueden coexistir sobre una misma Tirant lo Blanch, Valencia, 2004, pp. 535-536. . finca, si bien con un orden jerárquico (18) GARCIA GARCIA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tom~ 1. Editorial Civitas SA, Madrid, de prelación entre ellos. Por ejemplo, 1999, pp. 543-544. (19) GARCIA GARCIA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registre! o Hipotecario. Tomo 11.Editorial Civitas S.A., Madrid, varias hipotecas sobre una misma fin1993, p. 555. El mismo autor señala que "en principio, la prioridad podria centrarse en el criterio de atender a la simca, o varias anotaciones de embargo. ple prioridad de la constitución, nacimiento o creación del derecho real. Pero este criterio tiene el inconveniente de que ese nacimiento del derecho puede no tener publicidad suficiente, y en tal caso, dada la naturaleza del derecho La solución que ofrece el principio de real, en que impera la nota deabsolutividad o eficacia erga omnes, sería un contrasentido que el criterio de la prioriprioridad en estos casos, es atender dad consistiera en una fecha clandestina para terceros, cuando precisamente el derecho real, por esencia: va a afectar a esos terceros en caso de conflicto. Por eso, el criterio de prioridad en los tiempos modernos a partir de la creaa la fecha de entrada en el Registro ción de los Registros Públicos de la Propiedad y de la regulación de la publicidad registral en el siglo XIX. ha sido el de los respectivos títulos para despade prioridad en la fecha de la publicidad registral". charlos según el orden de presenta(20) Su texto puede verse en Jurisprudencia Sistematizada del Poder Judicial <www.pj.gob.pe>. ción (... )"(18). (21) GARCIA GARCIA. Ob. cit.. Tomo 11,p. 273. El principio de prioridad, según García García, sirve "para resolver la exclusión de un derecho real incompatible respecto a otro y para resolver el orden de preferencia de derechos reales que recaen sobre una misma cosa"(19). ACTUALIDAD .JURíDICA / (22) Ibidem. p. 119. (23) Su texto puede verse en Jurisprudencia Sistematizada del Poder Judicial <www.pj.gob.pe>. (24) La vigencia del asiento de presentación se encuentra regulada en el articulo 25, la prórroga Y la suspensión en el articulo 29 del Reglamento General de los Registros Públicos. en les artículos 27 y 28 ••. (25) En la Caso N' 4039-2007-Piura del 6 de noviembre de 2007 (El Peruano. 30/05/2008, p. 22200). se estableció que "el principio de prioridad de pago (... ) constituye un dispositivo superior a cualquier otra no<ma legal vigente en nuestro pais, pues un derecho de carácter laboral siempre va a tener preeminencia frente a cualquier aira obligación del empleador". N° 202 ----~ CTUALICAC CIVIL Y REGISTRAL "'C"'" •••..••Rr""" ••..,...•••.. ",.,•. ..,.••••.,,""'..••• ,.4 •••••. ""; .••• ¡.,....,...•,.,,,- ..,...&"'4•••.••••••••••••• ' - .•• ,•••..••.; ••. "'•••••• L..••;C•• , "',.••.. ..,...--- •••. -. S ••• -¡ - El principio de prioridad preferente guarda relación con el principio de ino. ponibilidad registral recogido en el primer párrafo del articulo 2022 del Código Civil(26), sobre el cual la Exposición de Motivos del Código Civil de 1984 señala que "no hay duda que, si se enfrentan dos titulares de derechos reales, quien tendrá preferencia en virtud del principio de prioridad será aquel que inscribió primero". Este principio es aplicable a los conflictos en que concurren dos o más derechos reales inscritos (p. ej. supuestos de doble inmatriculación de predios(27)), prefiriéndose al inscrito en primer lugar(28). Sin embargo, el principio de inoponibilidad está diseñado fundamentalmente para hacer prevalecer derechos inscritos frente a derechos no inscritos o para hacer i\lolJonibles estos frente a aquellos, como sucede por ejemplo en los casos de tercerías excluyentes de dominio en los que se enfrentan el derecho de propiedad no inscrito con la hipoteca inscrita; por cuanto si a los derechos inscritos no se les puede oponer derechos inscritos con posterioridad, menos podrá oponérseles derechos no inscritos(29). En la Caso W 2247-99-La Libertad de fecha 6 de julio de 2000, se estableció "que, la norma de derecho material contenida en el primer párrafo del artículo dos mil veintidós del Código Civil recoge el principio de prioridad registral, el cual se deriva de la vieja máxima "primero en el tiempo primero en el derecho" y puede ser definido como aquel principio en el cual el acto registrable que primero ingrese en el Registro de Propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no se hubiere presentado al registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior (Ramón M. Roca Sastre, Derecho Hipotecario, Casa Editorial Bosch-Barcelona, mil novecientos setentinueve; Sétima Edición, Tomo 11 página ciento ochentitrés)"(30). En la Caso W 4312-2006-Piura de fecha 21 de junio de 2007 (E/ Peruano, 29/02/2008, pp. 21549-21550), se estableció "que puede ocurrir que más de una persona solicite la inscripción de un derecho referente al mismo bien; y la única manera de evitar conflictos es apelando al momento en que fue presentado el título en las Oficinas del Registro, lo que se obtiene mediante el cargo puesto en el título, denominado asiento de presentación". En la Caso W 2185-2008-Lima de fecha 2 de setiembre de 2008 (E/ Peruano, 02/02/2009, p. 24045), se estableció que "el artículo 2016 del Código •••,- '!-..•.-- ------ .•••• Civil regula el principio de prioridad registral, según el cual "la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro". En tanto que la primera parte del articulo 2022 del Código Civil, resume el aforismo "priore tempore potior iure" es decir, primero en el tiempo mejor en el derecho y recoge, asimismo, el principio registral de rango, según el cual, "para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone". De lo expuesto, se arriba a la conclusión que tratándose de derechos de igual naturaleza, resulta de aplicación las normas en comentario y especialmente la última norma en mención, que da la solución ar conflicto surgido en autos". ----- -~ 6. PRESUPUESTOS DEL PRIN. CIPIO DE PRIORIDAD EX. CLUYENTE: LA INCOMPATI. BILlDAD DE LOS TíTULOS concurrencia de dos o más títulos referidos a una misma partida registral y que estos sean incompatibles entre sí. El primer titulo puede estar inscrito, anotado preventivamente o simplemente presentado. El segundo o ulterior título debe ser incompatible con el primer título o con el título que le antecede o titulas que le anteceden. García García llama al primer titulo "título anticipado" y al segundo "titulo rezagado(31). Un supuesto simple es que concurran solo dos titulas, por ejemplo, una compraventa en la cual A vende a B y otra en la cual A vende a C (doble venta), pero puede ocurrir que concurran más de dos títulos, si en el ejemplo dado agregamos otra compraventa en la cual A vende a D. En el primer supuesto, el título de C es incompatible con el de B; en el segundo, el titulo de O es incompatible con el de B y con el de C. En ambos supuestos, el titulo de B es anticipado frente a los de C y D. En el primer supuesto, el título de C es rezagado respecto al de B; en' el segundo, el título de D es rezagado respecto a los de B y C. La aplicación del principio de prioridad registral requiere de la presencia de algunos presupuestos, como son la No basta que concurran dos o más títulos, sino que entre ellos debe existir incompatibilidad u oposición. Lacruz (26) El principiode inoponibilidadregistrales definidoporJosé ManuelGarcíaGarciacomo "aquelprincipiohipotecario en virtuddel cual los títulosde dominioo de derechosreales no inscritosni anotadosen el Registro,no afectanni perjudicanalterceroqueinscribiósuderechoenel Registro.O dichomásbrevemente:es aquelprincipiohipotecario en virtuddel cual lo no inscritono perjudicaal queha inscrito".Tomo11, p. 29. En la LegislaciónEspañola,esteprin. cipioestáconsagradoen los articulas32 de la Ley Hipotecariay 606 del CódigoCivil, segúnlos cuales:'Los titulas de dominioo de otrosderechosrealessobre bienesinmuebles,que no esténdebidamenteinscritoso anotadosen el Registrode la Propiedad,no pe~udicana tercero". (27) Enla CasoW 4335-2007SanMartindel 27 de noviembrede 2007 (El Peruano, 30/05/2008,p. 22203),en un proce. so de terceriade propiedaden quese pretendíaevitarla ejecuciónde una hipoteca,en el cua' habia unaduplicidad de partidas,se estableciólosiguiente:"las Instanciasde méritohandeterminadoque la fichanúmerocincomilciento doce,en la queconstala inscripciónde la hipotecaotorgadaa favor del Bancose ha aperturadocon fechatrecede junio de mil novecientosochentay ocho;emperola ficha númerodieciséismil novecientostrece se aperturael die. cisietede agostode dos mil,fechaen que se inscribela compraventade la causanteCarmenGuerreroLinarez,por lo que resullaincompatiblecon el queya habíasido inscritocon anterioridad". (28) Enla CasoW 5312.06Limade fecha15de agostode 2007, (El Peruano, 30/0512008, pp.22167-22169),se estableció que "es necesarioaclarar,primero,que el artículodos mil dieciséisdel CódigoCivil, regulael principiode priori. dad registral,segúnel cual los derechosque otorganlos RegistrosPúblicosestándeterminadospor la fechade su inscripción.Debeentenderse,sinembargo,quedichaprioridadrigesolocuandose tratade confrontardosderechos que se encuentran inscritos en los registros y n:) para confrontar un derecho inscrito con otro no inscrito; as! se es- tableceen la Exposiciónde MotivosdelCódigoCivilcuando,refiriéndoseal articulodos mil dieciséiscitado,señala: "Estearticuloreconoceel principiode prioridadde rango,que es la que se producerespectode derechossucesiva. menteinscritoscon posibilidaddeconcurrenciaregistral.En estecaso,los derechosinscritosno se excluyenperosi sejerarquizanen funciónde la antigüedadde su inscripción"(...). De otro lado,el articulodos mil veintidósdel CÓ. digoCivil,establecelas reglasparadilucidarla oponibilidadentre derechosrealesy entre derechosde diferentena. turaleza.El primerpárrafode la normaen comentoguarda relacióncon el principiode prioridadregistralentcedos derechosinscritosprevistoen el artículodos mil dieciséisdel Códigoacotado,pero refiriéndosede maneraespaci. fica a la confronlaciónde dos derechosreales,señalandoque la prioridadentreellos está determinada,en efecto, porla antigüedaden la inscripción(... j". Asi también,la CasoN" 5086-2006Limadel7 de mayode 2008 (El Peruano, 04/0212009, p. 24297):"Que,asimismose invocala inaplicacióndel articulodos mil dieciséisdel CódigoCivil y ~I numeral IV del Titulo Preliminardel ReglamentoGeneralde los RegistrosPúblicos,que recogenel principiode prioridadde rango,segúnel cual los derechosque otorganlos RegistrosPúblicosestándeterminadospor lafecha de su inscripción.Debeentenderse,sin embargo,quedicha prioridadrigesolocuandose tratade confrontardosderechos que se encuentran inscritos en los registros que se pretendía una compraventa y no para confrontar un derecho inscrito con otro no inscrito ( ... ). Deotrolado,el primerpárrafodelarticulodos milveintidósdel CódigoCivil,guardarelaciónconel principiodeprioridadregistralya citado,perorefiriéndosede maneraespecificaa la confrontaciónde dos derechos.reales,reiterando unavez másque la prioridadentreellos está determinadapor la antigüedaden la inscripción".Igualmente,la Caso W 5312.06Limadel 15de agostode 2007 (El Peruano,30/0512008, p. 22167). (29)Así, en la CasoW 2985-2007.lcade fecha 6 de setiembrede 2007, en un procesosobreterceríade propiedaden oponer no inscrita frente a la hipoteca inscrita, se estableció que "la recurren- te no ha consideradoque en materiade terceriade propiedadsobre inmueblesinscritosen el registrode propiedad inmueble, no es suficiente la ex'stencia de un documento privado de fecha cierta por la que se transfiere la propiedad, sino que es necesario que el derecho se haya inscrito COl': anterioridad al que se quiere excluir u oponer; pues conformeal articulo2022del CódigoCivil paraoponerderechosrealessobre inmuebles,es precisoque el derecho que se opongaesté inscritocon anterioridadal de aquel a quien se opone; por lo tanto, es jU'idicamenteimposible queaquelquetienederechosrealesno inscritoso inscritoscon poslerioridadal derechorealde su demandado,pretendaquesu derechoprevalezcasobreel de su opositor"(Su texto se puedever en: DanteVílchesLivia."Apuntes sobrelaterceríade propiedad".En: Jus Doctrina & Práctica. Grijley.Lima,febrero,2008, p. 223). (30) Sutexto se puedever en JurisprudenciaSistematizadadel PoderJudicial:<www.pj.gob.pe>. (31) GARCIAGARCIA.Ob.cit., Tomo11, p. 686. GI<----------- .JURISPRUDENCIA REGISTRAL COMENTADA eN v.w_a A,Mii\OW@QQii$W;W''ri* e :;4f#H!iS'54#i¥W!f#i#".#k Serdejo señala que existe incompatibilidad "cuando la titularidad inscrita no pueda concordarse con la que se pretende inscribir: cuando el titular ya inscrito y el nuevo pretendan simultáneamente el mismo derecho real sobre la misma finca'?(32}. Diez-Picazo '.señala que existirán titulos incompatibles y opuestos cuando "sea imposible reconocer en dos personas distintas idénticas facultades sobre el bien inmueble, emanadas de sus respectivos derechos, al mismo tiempo"(33). En la Res. N° 594-2008.SUNARP-TR-L del 30/05/2008, se estableció que "debe entenderse que dos titulos son incompatibles cuando existen circunstancias que determinan que la inscripc ción o anotación de uno de ellos conlleve la imposibilidad de la inscripción o anotación del. otro, las que pueden consistir en la oposición o identidad entre los actos que integran los títulos respectivos. La casuística presentada en esta materia comprende casos como el de la doble venta o transferencia del mismo predio, efectuada por el mismo titular registral a favor de distintas personas". Los títulos rezagados pueden contener actos jurídico.s anteriores o de igual fecha al acto jurídico contenido en el título inscrito o pendiente de inscripción. Así, por ejemplo, en el caso de la doble venta, el primer comprador que presenta su título estando ya registrado el derecho del segundo comprador. En estos supuestos prima la fecha de presentación al registro antes que la fecha de nacimiento o con?titución de los derechos. Como señala Lacruz Serdejo, "el primero 'en el orden registral no es quien antes adquiere el derecho, sino quien antes inscribe su adquisición (... ). Corolario de la protección del Registro al primer llegado es la prohibición de que ingresen ulteriormente en los libros' asientos contradictorios y en pugna con los que ya constan en ellos, salvo que asi lo ordenen los Tribunales"(34). principio de tracto sucesivo(35}. Al respecto, Díez-Picazo señala que si el título es de fecha posterior, "el cierre se origina por virtud del tracto sucesivo: el título entonces no se ha otorgado por quien figura como titular registral y, por lo tanto, como único legitimado prima facie para ello"(36). Álvarez Caperochipi, por su parte, señala que "el registro se cierra para aquellos títulos que contradigan la exigencia de tracto sucesivo"(37) y que "cuando se presenta un título al registro otorgado por persona distinta a la que tiene inscrita el derecho (distinta de quien figura registralmente con poder de disposición), se produce el cierre registral y la imposibilidad de inscribir"(38). La incompatibilidad debe ser absoluta, de tal manera que la inscripción del primer título excluya la inscripción de los ulteriores títulos. Así, por ejemplo, si se inscribe la transferencia de un predio, no puede inscribirse luego una transferencia que haya efectuado el mísmo vendedor a favor de otra persona, aun cuando esta transferencia haya sido celebrada con anterioridad a la transferencia inscrita. Ello es asi, por cuanto no pueden coexistir dos derechos de propiedad sobre el mise mo bien(39),toda vez que el derecho de propiedad es absoluto, exclusivo y exc1uyente(40).También serian incompatibles en forma absoluta los títulos por los cuales el titular registral cede en usufructo su predio á favor de A y luego lo cede en usufructo a favor de S, de tal forma que la inscripción de cualquiera de ellos, impediria la inscripción del otro, por cuanto no es posible que dos personas usen y disfruten del mismo predio en forma simultánea. En estos casos habría una "incompatibilidad (32) Ibidem. p. 128. (33) Ibidem. p. 273. (34) Ibidem. pp. 114-115. ACTUALIDAC .JURíCICA ../ No dará lugar a la aplicación del principio de prioridad excluyente los supuestos en que se produzca una "incompatibilidad relativa". Esta "no es una incompatibilidad que impida que los derechos reales puedan recaer sobre el mismo bien, sino que la incompatibilidad se plantea en cuanto a la imposibilidad de tener esos varios derechos al mismo puesto o rango en el orden de preferencia, pero pudiendo coexistir todos ellos en situación de subordinación, según el orden de jerarquía de la prioridad registral (ejemplo, pluralidad de hipotecas recayentes sobre un mismo bien)"(42).En estos casos, se producirá "la exclusión relativa, es decir, la exclusión respecto al mismo plano o grado de eficacia, par¡::¡ pasar a una escala de eficacia menor o subordinada de unos respecto a los otros"(43}.De tal manera que la inscripción de una hipoteca no. impedirá la inscripción de ulteriores hipotecas, por cuanto estos derechos se jerarquizan en función a la fecha de su presentación al registro, siendo preferente la que se presentó en primer lugar. Tampoco se producirá la exclusión absoluta entre los derechos reales de garantía y los derechos reales. de goce, sino que su preferencia estará dada por la fecha de su presentación ál Registro(44}.,Así, por ejemplo, si el propietario A constituye usufructo a favor de S quien no registra, y Juego A hipoteca el bien a favor de C quien si r~gistra, (35) Manuel Peña Bernaldo de Quirós considera que el Registro se cierra a los títulos incompatibles aunque sean anteriores al ya inscrito (principio de prioridad en sentido formal) y a los titulas dispositivos y declarativos otorgados por persona distinta del titular registral (principio de tracto sucesivo). Ob. cit., p. 540. .. (36) Ibidem. Si el segundo título contiene un acto jurídico posterior al inscrito no podrá acceder al registro por falta de tracto sucesivo, por cuanto el derecho habría sido adquirido de quien no era titular registra!. Así, por ejemplo, si el titular registral A vende el predio a S, quien registra su adquisición, y luego de esta inscripción, C adquiere de A y presenta su título al Registro, el Registrador tachará el titulo de C por haber adquirido de quien ya no era titular registral, pues debió comprarle a S. En este supuesto el Registro se cerrará para el título de C no por el principio de prioridad excluyente sino por el sustancial" (Roca Sastre) o "exclusión absoluta" (Sanz Fernández) por cuanto no podrían ejercerse a la vez dos derechos reales excluyentes sobre el mismo bien. En estos casos se produciría "la exclusión absoluta del derecho que no accede al Registro"(41). p. 273. (37) ALVAREZ (38) Ibldem. CAPEROCHIPI. José Antonio. Derecho Inmobiliario Registre/. Editorial Comares. Granada. 2006. p. 72. p. 152. (39) Luis Javier Arrieta Sevilla refiriéndose a la doble inmatriculación. advierte que "aunque civilmente no es posible que dos personas sean propietarias exclusivas d~ un mismo bien en un mismo momento (salvo el caso de comunidad). ei Registro puede proteger a dos personas si aparecen como titulares de la misma finca". En: Fe Pública Registra/. Doble Inmatriculación y Usucapión: Comentario a la STSJ Navarra del 28 de abril de 2008 (RAJ 2009/306). Revista Juridica de Na'!arra. enero-junio 2009, W 47. p. 195. (40) En la Caso W 2347.Q2 La libertad de fecha 12 de junio de 2003. se estableció que "'a propiedad es concebida como un poder juridico. entre cuyas caracteristicas resaltan la de ser exclusivo y excluyente. es decir. resulta jurldica y materialmente imposible que existan dos propietarios sobre un mismo bien. toda vez que la existencia de uno excluye definitivamente la posibilidad de la presencia de un segundo que pretenda irregarse tal calidad ( ... ). Este derecho no admite grados o jerarquias, toda vez que la calidad de propietario existe o no en forma definitiva. sin admitirse propietarios de primer o segundo grado" (su texto puede ver en Jurisprudencia Sistematizada del Poder Judicial. <www. pj.gob.pe>. (41) GARCIA GARCIA. Tomo 11.p. 565. (42) ídem. (43) ídem. (44) El articulo 739del Código Procesal Civil prescribe que el Juez transferirá la propiedad del inmueble rematado. ordenando que se deje sin efecto todo gravamen que pese sobre este, salvo la medida cautelar de anotación de demanda; se cancelará además las cargas o derec~os de uso y/o disfrute. que se hayan inscrito con posterioridad al em- bargo o hipoteca materia de 8;8cución. N° 202 -----ta ICTUALID~D CIVIL V REGISTRAL 11 el hecho de que se haya inscrito la hipoteca no impide el acceso al registro del usufructo. En los casos de conflictos entre el derecho de propiedad y los derechos reales de goce, las soluciones son distintas, dependiendo de la fecha de presentación de los títulos al Registro. Así, si A vende un predio a B quien no registra y luego constituye usufructo a favor de C. inscribiéndose en primer lugar el usufructo,' lo cual no excluye la inscripción de la compraventa debido a que el usufructuario no tiene el dominio, así B tiene que soportar la limitación a su derecho de propiedad por cuanto no podría usar y disfrutar el bien. En cambio, si A constituye usufructo a favor <;leC y luego se lo vende a B, quien sí regjstra su derecho, no podrá registrarse/el usufructo, por cuanto B habría adquirido el predio libre de cargas. En este caso "se produce una prioridad de exclusión absoluta del dominio libre respecto al derecho real rezagado en acceder al Registro"(45). En el caso de la hipoteca. teniendo en cuenta que esta se constituye con su inscripción, siempre será preciso que el dominio esté inscrito a favor de quien constituye la hipoteca. De tal manera que si antes de la hipoteca ingresa una transferencia a favor de un sujeto distinto del hipotecante, la hipoteca no podrá registrarse por falta de tracto sucesivo. El Código Procesal Civil hace mención a la incompatibilidad de las medidas cautelares con los títulos inscritos en los artículos 656 y 673. 7. EFECTO DEL PRINCIPIO DE . PRIORIDAD EXCLUYENTE: EL CIERRE REGISTRAL En tanto que el principio de prioridad preferente produce el efecto del rango registral. según el cual el derecho primeramente inscrito prevalece sobre los inscritos con posterioridad, el efecto producido por el principio de prioridad excluyente es el cierre registral. según el cual, inscrito un título, no podrá inscribirse otro que sea incompatible con él. Manuel Albaladejo enseña que: "se llama cierre registral a tal figura porque impide el acceso al Registro de nuevos asientos contradictorios con el que se trata, es decir, cierra el Registro para aquellos. Con lo que se consigue que no ingresen otros derechos anteriores incompatibles con el registrado"(46). incompatible, sin que este título al cual se cierra él Registro sea, siempre, materialmente ineficaz, ni pierda toda posibilidad de ingresar en aquel. Si bien el Registrador, al calificar. en cuanto aprecie la existencia de un titulo incompatible inscrito, rechazará automáticamente la inscripción, el titular rechazado puede acreditar su mejor derecho ante los Tribunales y, anulando la inscripción que se opone a su ingreso en el Registro, tener acceso a él (... )"(47). Para Antonio Monserrat, la finalidad del cierre registral "no es la de dar o quitar derechos, sino la de mantener el Registro limpio de contradicciones. No impide que el que presenta el título con posterioridad impugne el otro ante los tribunales y anulando la primera inscripción, pueda inscribirlo"(48). En la exposición de motivos oficial del Código Civil se señala que el cierre registral puede presentarse de distintos modos: 1.- Si el título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se rechazará la inscripción del título incompatible. 2.- Si el título simplemente se ha presentado al registro. el cierre registral, para el título incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado a la inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y este podrá lograr acceso al registro. En la Res. W 426-2010-SUNARP-TR-L del 29/03/2010, se estableció que el cierre registral puede originarse de dos maneras: "Un título anterior ya inscrito, lo que determina un cierre definitivo. puesto que por regla general la vigencia de los asientos de inscripción no se encuentra sujeta a plazo alguno. Un título anterior anotado preventivamente, solo en ciertos casos especiales en que la anotación preventiva determina la imposibilidad de extensión de nuevos asientos incompatibles. como ocurre en el Bloqueo Registral. las medidas cautelares de no innovar, o las inhibiciones a disponer o gravar, entre otros casos. Pero la regla general respecto a las anotaciones preventivas se encuentra prevista en el artículo 67 del Reglamento General. Un título presentado con fecha anterior, (45) GARCIA Señala Lacruz Berdejo que: "el título que se anticipa en el acceso registral produce por esta sola razón. el cierre registral a cualquier otro incompatible (... ) El título que llega primero clausura el Registro para el ulterior GARCIA. (46) ALBALADEJO, Ob. cit.. Tomo en cuyo caso el cierre registral será provisional, en cuanto de no inscribirse este y caducar la vigencia de su asiento de presentación, cesarán los efectos del cierre registral, permitiéndose la inscrípción del título incompatible presentado en segundo lugar. Claro que si se produce la inscripción del primero. el cierre se tomará definitivo". El hecho de que no se permita la inscripción de un título incompatible con otro ya' inscrito, no implica que el título incompatible sea inválido ni que el título inscrito sea el válido, por cuanto el Registro no convalida con la inscripción a los actos inválidos, pudiendo el perjudicado con la inscripción demandar la nulidad de la inscripción registral y con ello hacer viable la inscripción de su título(49). En la Res. N° 1177-2008-SUNARP-TR.Ldel 29/10/2008, se estableció que "la regla del Registro impide la inscripción de títulos que contienen derechos incompatibles, sin que ello implique la emisión de pronunciamiento alguno sobre el mejor derecho que pueda corresponder al solicitante de la inscripción o al titular del derecho ya inscrito". 8. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE EN EL REGLA. MENTO GEN~RAL DE LOS REGISTROS PUBLlCOS El Reglamento General de los Registros Públicos desarrolla el principio de prioridad excluyente en el artículo X de su Título Preliminar, señalando que: "no puede ínscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha". Cabe precisar que lo que impide este principio es registrar títulos incompatibles con otros ya inscritos o pendientes de inscripción, mas no presentar títulos incompatibles, pues no se puede restringir la presentación de títulos al Registro. Como señala Manuel Albaladejo: "el cierre, siendo para la práctica de asientos en el libro de inscripciones, se produce para este libro, y no para el Diario, en el cual después de un asiento de presentación podrá practicarse otro de un título incompatible con el anteriormente presentado (ya que la incompatibilidad solo se averigua después de la calificación)"(50). I ¡ \ ~ t I \I , ) , I I ¡ } l I 1 I I¡ I I 11, p. 566. Manuel. D.~recho Civil. Vol. 111. Derecho de bienes. Librería Bosch, Barcelona, 2002, p. 896. (47) Ibídem, p. 127. (48) MONSERRAT, Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Civitas, Madrid, 2000, p. 145. (49) En la Caso W 2398-008 San-Martln'de~26.de agosto del 200& (El Peruano: Rdentro de nuestro sistema registrallas inscripciones no son convalidantes tenido de aquellas puede ser impugnado soJa judicialmente~. (50) ALBADALEJO, 0410812009;p ...25394),se estableció que de los actos inscritos, por cuanto el con- Manuel. Ob. cit., p. 897. G~---------- ¡ L .JURISPRUDENCIA REGISTRAL COMENTADA De acuerdo a esta norma, la incompatibilidad alcanza no solo a los títulos inscritos sino también a los que están en trámite (presentados, pendientes de inscripción, observados, pendientes de pago de derechos registrales, suspendidos, tachados sustantivamenté con asiento de presentación vigent~ para interponer recurso de apelación: titulas apelados ante el Tribunal Registral o cuyas apelaciones hayan sido resueltas por el Tribunal Registral estando pendiente el vencimiento de plazo para interponer la acción contenciosa administrativa(51». En caso que el primer título ya esté inscrito o llegue a inscribirse, se tachará el segundo título por existir un obstáculo insalvable: la incompatibilidad(52). La incompatibilidad puede darse con una inscripción definitiva o con una anotación preventiva. En el caso de anotaciones preventivas, el artículo 67 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que "la existencia de una anotación preventiva no determina la imposibilidad de extender asientos registrales relacionados con los actos y derechos publicitados en la partida registral, salvo que el contenido mismo de la anotación preventiva o la disposición normativa que la regula establezca expresament~ lo contrario". De acuerdo a esta norma, tendrá que establecerse los alcances de la anotación preventiva a fin de concluir si se pueden o no extender inscripciones. Así, el artículo 29 inciso d) del citado Reglamento establece que "se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un titulo incompatible con otro cuya'prioridad fue reservada a través del bloqueo, hasta que caduque este o se inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue reservada"(53). En los casos en que el primer título esté en trámite, se calificará íntegramente el segundo y se procederá a la suspensión de la vigencia de su asiento de presentación y si llega a registrarse el primer título, se tachará el segundo; si el asiento de presentación del primer título caduca(54), se registrará el segundo, si ha sido positiva su calificación. La calificación del segundo título no ha de limitarse a la incompatibilidad con el primer titulo y a su suspensión, sino que se hará integralmente(55), de tal manera que ante la eventual tacha procesal del primero o ante el eventual decaimiento de la primera inscripción, sea posible la inscripción del segundo título. En cuanto a la suspensión de la vigencia del asiento de presentación del ACTUALIDAD ~URíDICA / título incompatible, la Res. W 11312008-SUNARP-TR-L del 15/10/2008, estableció que "no procede observar un título por la existencia de títulos pendientes sin que previamente se haya determinado su incompatibilidad, y determinada esta deberá procederse además a su suspensión". Asimismo, por Res. W 411-2008-SUNARP.TR-L del 18/04/2008, se estableció que "para proceder a la suspensión de la vigencia del asiento de presentación del título objeto de calificación, dsberá evaluarse los títulos pendientes de inscripción, a efectos de deter~ mínar con certeza si su eventual inscripción determinará el cierre registral de la partida para el ingreso del referido título". De acuerdo a estas Resoluciones, no basta que hayan títulos en cola respecto de una partida registral para suspender un titulo, sino que el Registrador tendrá que revisar los títulos pendientes y determinar si el que está calificando es incompatible con ellos; si lo es, procederá a observarlo y suspenderlo; si no lo es, procederá a registrarlo si obtiene una calificación positiva. Puede ocurrir que el primer título sea observado por falta de tracto sucesivo, como por ejemplo que un predio esté inscrito a nombre de A y se presente la escritura 'paria que 8 se-lo vende a e, faltando la inscripción previa del derecho de 8(56).En este caso, aun cuando exista un segundo título incompatible por el que A se lo vende a D, cabe ampliar la rogatoria del primer título, a fin de que se inscriba la transferencia a favor de 8 y seguidamente la transferencia a favor de e, siempre y cuando el título formal a favor de 8 preexista a la fecha del asiento de presentación del primer título(57). (51) El Tribunal Registral ha aprobado el siguiente Precedente de Observancia Obligatoria en su Tercer Pleno: "La Ley N" 27584, ley que regula el proceso contencioso administrativo, ha ampliado a tres meses el plazo para interponer demanda contra lo resuelto por el Tribunal Registral. En consecuencia, ha quedado modificado tácitamente el artículo 164 del Reglamento General de los Registros Públicos, debiendo entenderse que el asiento de presentación del titulo apelado se mantiene vigente durante el plazo de tres meses que se cuentan desde la fecha de notificación de la resolución del Tribunal Registral, para penmitir únicamente la anotación de la demanda", (E/ Peruano, 22/0112003), En cuanto a los titulas cuya denegatoria de inscripción ha sido apelada, la Res. N" 124-2007-SUNARPTR-T del 01/0612007, estableció que "habiéndose prorrogado el asiento de presentación de un titulo por en~ntrarse transcurriendo el plazo para interponer demanda contenciosa administrativa contra lo resuelto por el Tribunal Registral, es posible la inscripción de titulas posteriores incompatibles, siempre que previamente se extienda un asiento de anotación de la decisión del Tribunal, que deberá contener, además, la fecha de la notificación y la expresa mención que cualquier aoto, contrato o derecho que se anote o inscriba dentro del plazo de tres meses más 15 dias hábiles a partir de la dicha notificación se someterá al resultado de dicha demanda {si esta se anota dentro del plazo mencionado)". Igualmente, la Res. N" 155-200B-SUNARP-TR-L del 12/0212008 estableció que "la prórroga de la vigencia del asiento de presentación únicamente para efectos de la anotación de la demanda contenciosa administrativa tiene el efecto de solo posibilitar la inscripción de dicha anotación, Por lo tanto, no impide la inscripción de actos posteriores; sin perjuicio de la prioridad que obtendria de anotar la demanda dentro del plazo previsto", De acuerdo a estas Resoluciones, en caso que se llegue a anotar la demanda dentro del plazo señalado, los efectos de la sentencia estimatoria se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título cuya denegatoria fue apelada, enervando así los efectos de las inscripciones que pudieran haberse efectuado en mérito a títulos posteriores al título apelado. (52) En la Res. N" 371-2009-SUNARP-TR-L del 18/0312009, se estableció que "constituye inscripción de un título, la inscripción previa de un derecho incompatible", obstáculo insalvable para la (53) En la Res, N" 363-2008-SUNARP-TR-L del 09/04/2008, se estableció que "no puede registrarse un contrato de compraventa sobre una partida previamente' bloqueada a su favor, si antes se ha inscrito una adjudicación judicial como consecuencia de la ejecución de una hipoteca inscrita con anterioridad a dicho bloqueo", La Res. N" 975-2008-SUNARPTR-L del 11/0912008, estableció que "la medida cautelar de no innovar que dispone la suspensión de la inscripción de cualquier titulo en la partida de una sociedad, constituye obstáculo insalvable para la inscripción de la designación de un director cuyo titulo fue presentado durante su vigencia'. La Res. N" 046-2009-SUNARPTR-L del 14/01/2009, estableció que 'las medidas cautelares de no innovar que buscan mantener la situación de una hipoteca no constituyen obstáculo para inscribir ios actos traslativos de dominio", La Res, N" 772-2009-SUNARPTR-L del 05/06/2009, estableció que "cuando una medida cautelar de no innovar mediante la cual se ordena mantener la situación de hecho de una partida registral es anotada en mérito a titulo posteripr, no procede la inscripción de los títulos presentados con anterioridad, en tanto no se cancele la medida cautelar, resultando este obstáculo uno de carácter subsanable, Sin embargo, si la medida cautelar de no innovar es ingresada con un tItulo anterior, existiría obstáculo insubsanable para el título posterior, debiendo tacharse el titulo", " (54) El Tribunal Registral ha aprobado en su Sétimo Pleno, el siguiente precedente: "El plazo de vigencia del asiento de presentación caduca al cumplirse el plazo señalado legalmente y solo puede ser suspendido o prorrogado por motivos expresamente señalados en las nonmas, registrales. Es p(¡r ello que vence en el tiempo de manera inexorable, independientemente de la Información que brinde el sistema informático y de la fecha en que se fonmalice la esquela de tacha" (E/ Peruano, 27/05/2004). (55) La Res, N" 723-2008-SUNARP-TR-L del 10/07/2008 estableció que "cuando la existencia de título(s} anterior(es} e incompatible(s) es el único defecto del titulo materia de calificación, corresponde notificar al presentante con dicha suspensión, Levantada la suspensión corresponde el reingreso automático del título, por cuanto no es necesario que el usuario tramite subsanación alguna". {56} El articulo 2015 del Código Civil recoge el principio de tracto sucesivo prescribiendo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane", que "ninguna inscripción, salvo (57) La ampliación de la rogatoria está prevista en el segundo párrafo del articulo 40 del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual prescribe que "si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la subsanación se efectuará ampliando la rogatoria del titulo presentado a fin de adjuntar los documentos que contienen el acto previo, Cuando exista titulo incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación solo procederá si el instrumento inscribible que contiene el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese titulo incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, esta procederá aun cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial", En la Res, W 121-2006-SUNARP-TR-T del 02/08/2006, se estableció que "la única precisión efectuada respecto de dicha nonma es que si existe titulo incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación solo procederá si el instrumento inscribible que contiene el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese titulo incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, esta procederá aun cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial", Las Resoluciones N" 092-2009-SUNARP-TR-L, 218-2008-SUNARPTR-L y 092-2007-SUNARP-TR-L, tratan sobre la naturaleza excepcional de la ampliación de la rogatoria, En la Res, N" 521-2008-SUNARP-TR-L del 14/0512008, se estableció que "la ampliación de la rogatoria es procedente solo cuando el acto objeto de la ampliación constituye acto previo o necesario para la inscripción del acto de la rogatoria 'nicial", Creemos que debe modificarse este art,culo, permitiendo la ampliación de la rogatoria cuando existe titulo incompatible a pesar de que el instrumento que contiene el acto previo no preexista al asiento de presentación del primer titulo, bastando que preexista el titulo material. Ello por cuanto según el inciso e) del articulo 42 del Reglamento N° 202 -----GD I.CIIT •• UgAIIIILIIIIC •• A•• C•• CIIIIlllllV •• IL_VIllillllllR_egG_ISIlllillllTIIIIREA_L_l:5li11!llIiíIIlll---- Lo que no cabe es la sustitución o variación de la rogatoria. Así, por ejemplo, si el primer título versa sobre una declaratoria de fábrica y el segundo título versa sobre un embargo en forma de inscripción en un proceso seguido contra los titulares registrales, entre ambos títulos no hay incompatibilidad, no pudiendo el presentante del primer título amplíar su rogatoria para inscribir una transferencia a favor de terceros con la cual busque impedir la inscripción del embargo. Al respecto, la Res. W 519-2010-SUNARP-TR-L del 14/04/2010, estableció que "no procede variar o sustituir la rogatoria a un acto distinto al solicitado originariamente, en virtud a nueva documentación presentada. Ello de conformidad con los principios registrales de rogación, prioridact, pref.erente-, prioridad excluyente y publicid'ad formal". Para garantizar la prioridad registral, los títulos deben inscribirse atendiendo a su fecha de ingreso al Diário. Con ello se evita registrar títulos posteriores incompatibles con otros ingresados en primer lugar. Sobre este punto, el artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que los asientos de inscripción referentes a una partida se extenderán en estricto orden de presentación de los respectivos títulos(58). Al respecto, Lacruz Berdejo señala que debe recordarse "la obligación del Registrador de despachar los documentos por el orden de su llegada al Diario, que impediría que un titulo presentado más tarde sea inscrito antes de calificar uno anterior que se incompatible con él"(59). Aun cuando según esta norma los títulos deben registrarse atendiendo al orden en que fueron presentados, si llegase a registrarse en primer lugar un título posterior, ello no le otorgará prioridad sobre los títulos que ingresaron antes que él, por cuanto la prioridad estará siempre dada por la fecha del asiento de presentación y no por la fecha de la inscripción. De tal manera que si se inscribe en primer lugar un titulo compatible presentado después de otro aún en trámite, ello no le otorgará prioridad preferente sobre el titulo presentado en prímer lugar que se registre después de él. Así, por ejemplo, si se presentan varios embargos, la prioridad estará dada p'or la fecha de su presentación y no por la fecha de su inscripción(6o). Por ello, será fundamental al estudiar los asientos registrales revisar la fecha del asiento de presentación de los títulos. Asimismo, el Registrador deberá dejar constancia en las inscripciones de la prioridad de los títulos cuando se hayan extendido asientos sin considerar el orden de presentación. En caso de títulos idénticos, se procederá a tachar el presentadQ en segundo lugar si el primero ya se registró; y, si el primero aún está en trámite, se procederá a suspender el segundo titulo. Al respecto, la Res. W 594-2008-SUNARP.TR-L del 30/05/2008, estableció que "la solicitud de inscripción del mismo acto registrado previamente constituye causal de tacha sustantiva en tanto la previa inscripción excluye de modo absoluto la inscripción posterior". Distinto es el caso en que los títulos sean incompatibles. En este caso, el título posterior no podrá registrarse, sino que será calificado integralmente y se procederá a la suspensión de su asiento de presentación(61), a la espera de lo que suceda con el primer título. Si el primer título se registra, el segundo será tachado aplicando el principio de impenetrabilidad. Si el primer título se tacha procesalmente, el segundo se registrará si ha obtenido una calificación positiva y el único obstáculo era el primer título. Cabe señalar que no obstante que el artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que los títulos deben registrarse atendiendo a su fecha de presentación, el Tribunal Registral ha aprobado el siguiente precedente de observancia obligatoria en su tercer pleno: "El articulo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificación y suspensión del !IIII&IM •••• 1IIIlIIIII 1I asiento de presentación del título posterior" (E/ Peruano, 22/01/2003). Al respecto, la Res. W 387.2006SUNARTITR-L del 28/06/2008, estableció que "conforme al sétimo precedente de observancia obligatoria aprobado en el Tercer Pleno del Tribunal Registral publicado el 5.6.2003 referido a la ínterpretación del articulo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo Reglamento, es posible extender primero el asiento de inscripción del título compatible ingresado en segundo lugar y de extenderse con posterioridad el asiento del título compatible ingresado en primer lugar, se dejará constancia de manera relevante su prioridad, para evitar confusiones en la lectura de la partida registral". Asimismo, en la Res. W 057.2010.SUNARP-TR.T del 19/02/2010, se estableció que "lo que determina la prioridad es el asiento de presentación extendido en el libro diario y no el orden en el que aparecen en la partida a la cual se refiere". I , ¡ I I I I f ¡ ¡ ! 1 ¡ En el caso que se transgreda el principio dé impenetrabilidad, registrándose en primer lugar el segundo título incompatible con el primer título aún no inscrito, el citado artículo 47 prescribe que "en los casos en que por error se hubiese inscrito un título, contraviniendo lo previsto en los párrafos anteriores, procederá la calificación e inscripción, de ser el caso, del título presentado con anterioridad, dejándose constancia de esta circunstancia en el asiento. Simultáneamente deberá comunicarse el error incurrido al superior jerárquico y al titular del derecho perjudicado, en el domícilio consignado por este en el título o, en el señalado en su documento de identidad"(62). f 1 I ¡ I I i ¡ I ,¡ ! ¡ General de los Registros Públicos [a falta de preexistencia del instrumento es un defecto subsanable que puede subsanarse presentando el instrumento público otorgado con fecha posterior al asiento de presentación. Lo contrario importaría que el primer titulo no pueda subsanarse y termine por tacharse, permitiendo que se inscriba el segundo título. salvo que se opte por anotar preventivamente el primer titulo por faita de inscripción del derecho de donde emana, en cuyo caso el segundo titulo será tachado. Si dentro del plazo de vigencia de la anotación preventiva se inscribe en forma definitiva el derecho de donde emana y el derivado de él, sus efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación de la anotación preventiva. Si [a anotación preventiva caduca, el titulo incompatible tendrá que volverse a presentar al Diario para permitir su inscripción. Todo ello conforme a ios articulas 65 inciso c), 66, 67 Y 68 del Reglamento Genera[ de [os Registros Públicos. l I I (58) La excepción a esta regla es la calificación de títulos conexos en la que puede Inscr[birse el título posterior que posibilita [a inscripción del primer título y la calificación de títulos compatibles, como veremos luego. Los títulos conexos están regulados en los articulos 5 y 47 del Re. lamento General de [os Registros Públicos. (59) LACRUZ BERDEJO. Ob. cit.. p. 129. (60) En la Res. W 978-C-2008-SUNARPTR-L del 11/09/2008, se estableció que "s[ el titulo presentado con posterioridad (relativo a [a misma partida) contiene un acto o derecho que no es incompatible con el que se encuentra pendiente de inscripción. procederá la inscripción del presentado en segundo lugar sin perjuicio que, de tratarse de derechos sujetos a rango, este se encuentre supeditado a la fecha y hora del asiento de presentación, por efectos de la priori- _~fu~~ " (61) El inciso a) del artículo 29 del Reglamento General de [os Registros Públicos establece que se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un 'título, por estar vi. gente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior. (62) En la Res. W 978-C-2008-SUNARP-TR-L del 11/09/2008, se estableció que "mediante esta regla se pretende preservar la prioridad que correspande al acto o oerecho ingresado en primer lugar al Registro, frente a la protección de una inscripción presuntamente amparada bajo el manto del principio de legitimación registral por haberse extendido el asiento de inscripción no obstante existir título pendiente incompatible (... ) La consecuencia de esta norma es que el asiento extendido erróneamente sobre la base de titulo posterior incompatible quedará enervado por efectos del principio de prioridad excluyente". En la Res. W 377-2008-SUNARP-TR-L del 11/04/2008, se estableció que "la constancia que el Registrador debe dejar en la partida registral, conforme al último párrafo del artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos, se extiende únicamente en los casos que se realice la inscripción del título pendiente presentado en primer lugar, con la finalidad de publicitar su prevalencia con relación al asiento extendido sobre la base del título posterior incompatible registrado por error". GI"----------- , L .JURISPRUDENCIA REGISTRAL COMENTADA 'BMri HA Sobre esta última situación, la Res. W 1501-2009-SUNARP.TR-L del 07/10/2009, ha establecidc;>que "la inscripción de un título incompatible posterior antes que el que ingresó primero al Registro no impide la inscripción del primero"pues los derechos de este se encuentran resguardados por la fecha de su ingreso al Registro". Asimismo, la Res. W 1325-2008-SUNARP. TR-L del 05/12/2008, estableció que "cuando por error se ha inscrito un título incompatible que ingresó con posterioridad al Registro, el primero de los títulos puede acceder al Registro al amparo del artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos, enervando los efectos de la inscripción efectuada en mérito del título cuya prioridad es posterior". Así, podría ocurrir que se presenten dos títulos de inmatriculación del mismo predio a favor de distintos propietarios, inscribiéndose en primer lugar el segundo títuld63). En este caso se debe registrar el primer título, comunicándose a la Gerencia Registral a fin de que inicie el procedimiento de cierre de la partida registral abierta con el segundo título. Si la transgresión al principio de prioridad excluyente se debió no a error del Registrador sino a un mandato judicial, la Res. W 978.C-2008-SUNARP- TR-L del 11/09/2008 ha establecido que "la inscripción por mandato judicial reiterativo de un título posterior incompatible con otro presentado en primer lugar que se encontraba pendiente de inscripción, constituye obstáculo para la inscripción de este último debido a que judicialmente se ha modificado la prioridad registral". ' 9. EL PRINCIPIO DE PRIORI. DAD EXCLUYENTE Y LA DO. BLE INMATRICULACIÓN DE PREDIOS Sobre el tema tratado en la Sentencia conviene citar al autor nacional Ber~ nardo Pardo Márquez quien comentando el artículo 1047 del Código Civil de 1936, señala que: "el registro ampara al derecho inmobiliario que se cobija en la inscripción, en virtud del principio de impenetrabilidad. Esta regia se aplica con todo rigor, no permite que se anote un embargo en el Registro respecto a un bien que aparece inscrito a nombre de persona distinta de la demandada, ni extenderse dicho embargo en partida independiente. No obstante de la severidad del principio de impenetrabilidad registral, no se descarta la posibilidad de la doble inscripción registral que puede ocurrir cuando una misma finca aparece matriculada dos veces a favor de personas distintas"(54). ACTUALIDAD .JURíDICA / Para Pardo Márquez, de producirse la doble inscripción, "prevalece el derecho del inscribiente que se apoya en la primera inscripción de dominio más antigua. La inscripción posterior, con carácter también de primera de dominio y las sucesivas transferencias no confieren a los inscribientes calidad de tercero, ni pueden beneficiarse con la prescripción ordinaria, porque falta el requisito de la buena fe"(65). El citado autor ilustra su posición con el siguiente ejemplo: Se extiende primera inscripción de dominio del inmueble X a favor de A, en la partida que para el efecto se abre en el Registro; después, en otra partida, se entiende primera inscripción de dominio sobre el mismo inmueble a favor de B. Los posteriores inscribientes que respaldan su derecho en la inscripción de B, no son terceros con relación a los que sustentan sus derechos en la inscripción de A, por los fundamentos que sigue: 1. Porque la inscripción de S se ha realizado cuando estaba' vigente la inscripción de A, y de acuerdo con el artículo 1047 del CC no podía inscribirse un título traslativo de dominio incompatible con otro ya inscrito. 2. Los inscribientes que se apoyan en la inscripción de S, no pueden oponer su derecho sobre el inmueble X a la inscripción de A, o a los que de ella deriven su derecho, por cuanto, se precisa que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. 3. La preferencia del derecho se determina por la antigüedad de la inscripción. 4. Es nula e insubsistente la inscripción de B y las posteriores inscripciones que en ella se sustentan. No obstante la preferencia de A y de sus sucesores, B y los inscril5ientes que de él derivan su derecho si poseen de modo continuo el inmueble, podrán adquirir el dominio por prescripción extraordinaria. Los poseedores que han usucapido, pueden demandar la cancelación de la inscripción de A. 10. JURISPRUDENCIA TRAL REGIS. Resolución W 378-97-0RLC/TR del 22/09/1997, "Que, los artículos anteriormente reseñados recogen el denominado Principio de Prioridad Excluyente en virtud del cual los actos o derechos incompatibles con otros ya inscritos quedarán excluidos por estos últimos, produciéndose el cierre registral respecto de ..aquellos a efectos de proteger las diversas situaciones jurídicas proclamadas por el Registro así como las titularidades que de estas emanan"(66). Resolución W 179-99-0RLC/TR del 26/07/1999, "Solo existe impedimento para la inscripción de un titulo posterior, cuando los títulos anteriores resultan incompatibles con este, ya que tratándose de títulos. compatibles no . existe inconveniente legal alguno para inscribir el título posterior antes que el que ingresó primero al registro, si fuera procedente"(67). Resolución W 342-2001.0RLCITRdel 07/08/2001, "Dos títulos son incompatibles cuando existen circunstancias que determinan que la inscripción o anotación de uno de ellos conlleve la imposibilidad de la inscripción o anotación del otro, las que pueden consistir en la oposición o identidad entre los actos que integran los títulos respectivos"(68). Res. W 025-2006-SUNARP-TR-A del 03/02/2006, "Conforme al principio de prioridad excluyente recogido en el articulo X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, no puede inscribirse un título incompatible con o'tro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igualo anterior fecha. La incompatibilidad importa la exclusión mutua de los títulos compr9metidos, de modo tal que la inscripci6n de uno excluya la posibilidad de inscripción del otro". Res.W 138.200 6.SUNARP-TR-L del 11/08/2006, "Por el principio de prioridad excluyente, no puede inscribir. se un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, (63) En el XXXVIII. Pleno del Tribunal Registra! se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: 1.- Titulo Incompatible. Cuando por falta de planos u otra Información técnica en el titulo presentado en primer lugar en el Área de Cata~tro no pued~ determinar si es incompatible o no con el presentado en segundo lugar, deberá procederse a la suspensión de este ultimo a fin de no afectar el principio de prioridad registra!" (El Peruano. 08/0112009). (64) PARDO MÁRQUEZ, (65) Ibídem, p. 312. Bernardo. Ob. cit., p. 311. (66) Jurisprudencia ReglstraL Año 111, Vol. V. SUNARP, (67) Jurisprudencia RegistraL Año IV, Vol. IX, SUNARP. (68) Jurisprudencia RegistraL Año VII, Vol. XIII, Tomo N° 202 Lima, 1998, p. 27. Lima, 2000, p. 75. 1, SUNARP, Lima. 2002, p. 125. ---------1&~ ICTUALID~D CIVIL V REGISTRAL aunque sea de igualo anterior fecha. En consecuencia, los poderes otorgados a miembros de la directiva de una comunidad campesina no podrán acceder al Registro si ya consta inscrita otra directiva comunal con mandato vigente al momento del otorgamiento de dichos poderes". Res. W 111-2007-SUNARP-TR-L del con el principio de prioridad excluyente, un título no puede ingresar al registro mientras se encuentre vigente el asiento de presentación de uno o más títulos anteriores pendientes e incompatibles". 22102/2007, "De conformidad Res. W 446-2007-SUNARP-TR-L del 10/07/2007, "El principio de prioridad rige el procedimiento registral, de tal manera que los títulos que ingresen primero tienen preférencia sobre los ingresados después, excluyendo del registro, en caso se inscriban, a los que le son incompatibles". Res. W 463-2007-SUNARP-TR.L del 17/07/2007, "La inscripción de un título incompatible presentado éon anterioridad, genera el cierre absoluto del Registro y en consecuencia, procede tachar sustantiva mente el título incompatible presentado con posterioridad". Res. W 010-2008-SUNARP-TR.L del 04/01/2008, "No puede inscribirse un titulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior, alegando que los títulos incompatibles se inscribieron como consecuencia de un acto ilícito. Ello debido a que los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su invalidez". Res. W 191-2008-SUNARP-TR-L del 20/02/2008, "De conformidad con el principio de prioridad excluyente, no puede inscribirse más de una sucesión sobre un mismo causante cuando existe manifiesta incompatibilidad con lo que ya consta en el registro, aun cuando la sucesión que se pretende registrar sea de fecha anterior". Res. N° 264-2008-SUNARP-TR.A del 15109/2008, "La incompatibilidad entre el acto cuya inscripción se pretende y la titularidad'publicitada, produce para el solicitante de la inscripción el cierre del Registro del título que se quiere inscribir, aunque el título presentado sea de fecha anterior al registrado". Res. W 362-2008-SUNARP-TR-L del 09/04/2008, "Conforme al principio de prioridad excluyente, un título no puede acceder al Registro si es que se ha registrado previamente uno incompatible. Al respecto, debe indicarse que dos títulos son incompatibles cuando se encuentran referidos excluyentes entre sí". a derechos Res. W 363-2008-SUNARP-TR-L del 09/04/2008, "No puede registrarse un contrato de compraventa sobre una partida previamente bloqueada a su favor, si antes se ha inscrito una adjudicación judicial como consecuencia de la ejecución de una hipoteca inscrita con anterioridad a dicho bloqueo". Res. W 372-2008-SUNARP-TR-A del 11/12/2008, "Estando inscrito un predio a nombre de una persona determinada, la adquisición por otra solo puede sustentarse en transferencia efectuada por el titular registral o por un modo de adquisición originaria. Si se efectuaron transferencias incompatibles respecto de parte del mismo predio, la última presentación es incompatible con la ya inscrita". Res. W 409-2008-SUNARP-TR-L del 18/04/2008, "No procede inscribir la prórroga de vigencia de una hipoteca que ha sido cancelada por caducidad". Res. W 649-2008-SUNARP.TR-L del 20/06/2008, "No puede inscribirse un consejo directivo para un determinado periodo cuando en la partida registral existe ya inscrita una directiva distintas para el mismo periodo". Res. W 1177.2008-SUNARP-TR-L del 29/10/2008, "No puede inscribirse o trasladarse una inscripción de un título cuando este resulta incompatible con otro ya inscrito en la partida materia de rogatoria, aunque sea de fecha anterior'. Res. W 164-2009-SUNARP-TR-L del 06/02/2009, "Conforme al principio de prioridad excluyente, un título no puede acceder al Registro si es que se ha registrado uno. incompatible. Al respecto, debe indicarse que dos títulos son incompatibles cuando se encuentran referidos a derechos excluyentes entre sí". Res. W 174-2009-SUNARP-TR-L del 06/02/2009, "Por el principio de prioridad excluyente, no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igualo anterior fecha". Res. W 162-2009-SUNARP-TR-A del 30/04/2009, "El principio de impenetrabilidad importa la existencia de títulos que contienen actos jurídicos que se excluyen entre sí, de modo tal que no puede acceder al registro un título que contenga un acto jurídico que sea excluyente con otro acto inscrito. Un título es incompatible con otro presentado anteriormente, cuando la eventual inscripción de este último excluya la del presentado en segundo lugar, es decir, se produce el cierre registral para este segundo". Res. W 594-2009-SUNARP-TR-L del 08/05/2009, "En aplicación del principio de prioridad excluyente, no procede admitir la inscripción de la traslación de dominio de un predio, cuando ya se ha registrado la traslación de dominio de dicho predio a favor de terceros, no obstante que la fecha de otorgamiento del acto presentado con posterioridad, sea anterior al inscrito". Res.W 1155-2009-SUNARP-TR-Ldel 22/07/2009, "En virtud al principio de prioridad excluyente, un título no puede acceder al Registro si es que se ha registrado previamente uno incompatible. Al respecto, debe indicarse que dos títulos son incompatibles cuando se encuentran referidos a derechos excluyentes entre sí". I II i ! Res.W 1196-2009-SUNARP-TR-Ldel 31/07/2009, "La inscripción de la transferencia de la propiedad del bien efectuada por el testador a favor de terceros, ..constituye obstáculo insalvable P?ra la inscripción de la sucesión testamentaria del indicado testador respecto de dicho bien". Res.W 1420-2009-SUNARP-TR.Ldel 06/09/2009, "La prioridad registral solo la tiene el título presentado en primer lugar que logró su inscripción, no aquel cuya inscripción hubiera sido denegada definitivamente, aunque hubiera sido presentado en primer lugar; en consecuencia, el título tachado cuyo asiento de presentación ya hubiera vencido no tiene ningún efecto prioritario excluyente o de cierre registral". Res. W 130-2010-SUNARP-TR.A del 31/03/2010, "Conforme a lo expresado en el artículo X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igualo anterior fecha". Res. W 273-2010.SUNARP-TR-L del 19/02/2010, "La inscripción de un título incompatible presentado con anterioridad, constituye obstáculo insalvable que determina la tacha sustantiva del título posterior, salvo que se presente el título que contenga la declaración judicial de invalidez del acto o derecho inscrito". Res. W 421-2010-SUNARP-TR-L del 26/03/2010, "No cabe admitir la inscripción de una sucesión intestada cuando en la partida registral del predio ya se registró una sucesión intestada distinta y la heredera declarada transfirió el predio a terceros". Res. W 426-201 O-SUNARP-TR-L del 29/03/2010, "Conforme al principio de prioridad excluyente, un título no puede acceder al Registro sJ es que se ha ! j I 1 !~ I I I I I ; ¡ 1 ¡ ! 1 ! .JURISPRUDENCIA REGISTRAL COMENTADA ----, -.---------.-=-..-------=-----------------------.---:Jregistrado previamente uno incompatible. Al respecto, debe indicarse que dos títulos son incompatibles cuando existan circunstancias que determinan que la inscripción o anotación de uno de ellos conlleve la imposibilidad de la inscripción o anotación del otro, las que pueden consistir en la oposición o identidad e~tre los actos que integran los títulos respectivos". Res. W 531-2010-SUNARP-TR-L del con el principio de prioridad excluyente, un título no puede ingresar al registro mientras se encuentre vigente el asiento de presentación de uno o más títulos anteriores pendiente e incompatibles". 16/04/2010, "De conformidad Precedente aprobado por el Tribunal Registral en su Primer Pleno (El Peruano, 22/01/2003): "Cuando no exista coincidencia entre el titular registral y la parte demandada y no exista pronunciamiento judicial al respecto, no resulta procedente la anotación de una demanda". Precedente aprobado por el Tribunal Registral en su Décimo Pleno: (El Perué!no, 09/07/2007): "Existiendo testamento inscrito con institución de heredero vigente, .no es insoribible la sucesión intestada del testador, debiendo el interesado reclamar su ACTUALIDAD ~URíDICA / derecho ante el Poder Judicial en proceso contencioso". 11. CONCLUSIONES 1. El proceso judicial versa sobre una demanda de mejor derecho de propiedad, en el cual ambas partes tenían inscrito su derecho de propiedad en diferentes partidas registrales. El demandante tenía inscrito su derecho en la partida registral más antigua, en tanto que la demandada tenía inscrito su derecho en la partida registral que generó la duplicidad registral por doble inmatriculación del mismo predio. Se declaró fundada la demanda haciendo prevalecer el principio registral de prioridad. La. sentencia consideró que si se transgredió este principio al volverse a registrar el predio a favor de distintos titulares, esta segunda inscripción no puede oponerse al título anteriormente inscrito y a los que derivan registralmente de este. Asimismo, la sentencia precisó que el artículo 2022 del Código Civil está referido al supuesto. en que ya existen rec gistrados dos títulos incompatibles, para cuyo efecto la salida legal es la aplicación del principio de prioridad registral,en tanto que el principio de impenetrabilidad tiene su N° 202 ámbito de acción en la labor del registrador, prohibiendo que este practique inscripciones incompatibles con los títulos inscritos o con asiento de presentación vigente. De igual manera se enfatiza que los titulares de la segunda inscripción conocían de la primera inscripción en virtud al principio de publicidad registral, lo cual enerva su inscripción. 2. El principio de prioridad excluyente es un principio que se aplica en la calificación registral, impidiendo que se registren títulos incompatibles con otros ya inscritos o. pendientes de inscripción. Se aplica en los diversos registros públicos. Si se transgrede este principio inscribiéndoseun título incompatible con otro ya inscrito, corresponde. rá al órgano jurisdiccional solucionar el conflicto de intereses que se genere a fin de que se restablezca la vigencia de este principio. Si se transgrede este principio inscribiéndose un título incompatible con otro pendiente de inscripción, el Registro procederá a inscribir el primer título neutralizando los efectos de la inscripción del segundo título y si esto ya no fuera posible por. haber de por medio un tercero registral, corresponderá al órgano jurisdiccional solucionar el conflicto generado. --------------------GD