Secretaría Desarrollo Económico y Medio Ambiente

Secretaría de Análisis Económico y Evaluación Técnica
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ANÁLISIS SINDICAL: REAL DECRETO LEY 6/2012, DE MEDIDAS
URGENTES DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN
RECURSOS
1. INTRODUCCIÓN
Durante las últimas semanas hemos asistido a un sinfín de declaraciones por
parte de miembros del Gobierno de Mariano Rajoy, jactándose de haber sido capaces de
instaurar la dación en pago en el seno del ordenamiento jurídico estatal.
Todos ellos han anunciado la importancia que esta medida iba a tener para
aquellas familias de trabajadores que, como consecuencia de la actual crisis económica,
son incapaces de hacer frente al pago de sus hipotecas y que, por lo tanto, estaban al
borde del abismo del desahucio.
El enorme problema con el que se encuentran estas familias es que, además de
perder su hogar, tienen que seguir haciendo frente al pago de una importante deuda con
los Bancos, en gran parte debido a las enormes irregularidades que se venían
cometiendo en el mercado inmobiliario, especialmente por las entidades financieras
(hipotecas sobredimensionadas, tasaciones infladas, etc.).
Por el contrario, la dación en pago conllevaría que, con la entrega del bien
hipotecado, se cancelara totalmente la deuda garantizada con dicha hipoteca, así como
todas las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad
financiera.
Desde UGT Andalucía nos sorprendió el hecho de que el PP fuera capaz de
acometer este problema y de “intentar buscar una solución” a través de la dación en
pago. Nuestra sorpresa resultó todavía mayor cuando nos enteramos que la puesta en
marcha de la dación en pago se llevaría a cabo a través de un Código de Buenas
Prácticas que, de forma voluntaria, tendrían que asumir las entidades financieras.
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En un principio, pensamos que ninguna de los grandes bancos llevaría a cabo la
adhesión a dicho Código, sin embargo, no sólo no ha sido así, sino que incluso nos
hemos encontrado con declaraciones de “los grandes banqueros” pronunciándose sobre
la idoneidad del mismo.
2. REAL DECRETO LEY 6/2012
Todo este cúmulo de sorpresas ha resultado perfectamente entendible al analizar,
de forma detallada, la medida puesta en marcha por el Gobierno Central. Nos referimos
al “Real Decreto – Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de
deudores hipotecarios sin recursos”, publicado en el BOE número 60, del sábado 10 de
marzo de 2012.
Dicho Real Decreto – Ley establece que la dación en pago sólo podrá ser
solicitada por los ciudadanos que se encuentren al borde de la exclusión social y define
dicho umbral de exclusión con la concurrencia de las siguientes circunstancias:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del
trabajo o de actividades económicas.
b) Que la cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos del conjunto
de la unidad familiar.
c) Que la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos patrimoniales
suficientes con los que hacer frente a la deuda con la entidad financiera
d) Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y que
fuera concedida para la aplicación de la misma.
e) Que la hipoteca carezca de otras garantías, reales o personales. En el caso de
existir estas, que en todos los garantes concurran las circunstancias establecidas
en las letras b) y c).
f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar,
que estos cumplan con lo establecido en las letras a), b) y c).
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Además, se establecen unos restrictivos límites en cuanto al precio de
adquisición de la vivienda hipotecada, en función del tipo de municipio en el que se
encuentre la misma, que no pueden ser sobrepasados para poder solicitar la dación
en pago en base a lo establecido en esta iniciativa:
-
Para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 €
-
Para municipios entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o integrados en
áreas metropolitanas de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 €
-
Para municipios entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 €
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Para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 €
3. ANÁLISIS SINDICAL
En primer lugar, esta limitación de precio de adquisición de la vivienda
conllevaría que, si por ejemplo, se tratara de una familia de trabajadores, que cumplen
con los requisitos establecidos anteriormente, que reside en alguno de los municipios
costeros andaluces, con menos de 100.000 habitantes, y que fuera propietario de una
Vivienda Protegida de Iniciativa Municipal y Autonómica, ya no podría acogerse a esta
iniciativa por exceder en la cuantía máxima de precio de adquisición.
De esta forma, las limitaciones de precio de adquisición ni tan siquiera incluyen
a la totalidad de las viviendas protegidas, es decir, las inicialmente destinadas a aquellos
ciudadanos que no podían acceder a los precios de las viviendas del mercado libre. Ni
que decir tiene como afecta estas limitaciones de precios máximos a dichas viviendas
libres.
A su vez, la distinción entre municipios se lleva a cabo, única y exclusivamente,
en función del número de habitantes del mismo. Por lo tanto, se obvia otros criterios tan
importantes como el hecho de que el municipio se sitúe en el interior o en el litoral.
Desde nuestro Sindicato, entendemos que se debería haber respetado la división que en
Andalucía tenemos en los distintos ámbitos territoriales. (ámbito territorial de precio
máximo superior, ámbito territorial primero y ámbito territorial segundo).
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Con el criterio simplista utilizado por el Gobierno Central, teniendo en cuenta
sólo el número de habitantes, se aplicaría el mismo límite de precio de venta en
municipios como, por ejemplo, Rota y Torredonjimeno, ya que ambos estarían en la
categoría de menos de 100.000 habitantes. Sin embargo la realidad de ambas ciudades
es bien distinta:
-
Rota: municipio gaditano del litoral, con 29.125 habitantes, catalogada en
Andalucía dentro del “ámbito territorial de precio máximo superior” y con un
precio medio de la vivienda situado en 2.281 €/m2, lo que la sitúa como el quinto
municipio más caro de Andalucía y solo superado por Cádiz, Sevilla, Marbella y
Granada.
-
Torredonjimeno: municipio jiennense del interior, con 13.957 habitantes,
perteneciente al “ámbito territorial primero” y con un precio medio de la vivienda
que apenas alcanza los 1.077 €/m2.
Pero volvamos a centrarnos en las circunstancias establecidas en las letras
anteriores, las cuales hay que cumplir para poder solicitar la dación en pago, y
comprobemos las repercusiones de las mismas en la realidad. La letra e) establece que,
si la hipoteca fue concedida con otras garantías, es decir, si cuenta con un avalista, este
debe de cumplir también con las circunstancias establecidas en las letras b) y c), es
decir, que la cuota de la hipoteca debe superar el 60% de sus ingresos y, y aquí está la
trampa, que carezca de otro bien o derecho patrimonial, es decir, que el avalista no
tenga una vivienda en propiedad.
4. CONCLUSIÓN
De todo lo hasta aquí analizado, podemos concluir que, para poder solicitar la
dación en pago en base a este Real Decreto – Ley, una familia andaluza ha de cumplir
todos estos requisitos:
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que todos sus miembros estén parados.
-
que la cuota de la hipoteca supere al 60% de los ingresos de la unidad familiar.
-
que la hipoteca se realizara para la adquisición de la vivienda
-
que no posean otra vivienda
-
que cumplan con los límites de precios de adquisición establecidos y
-
que la hipoteca se concediera sin avales o, en caso de tener avalista, que la cuota de
la hipoteca supero el 60% de sus ingresos y que no tenga otra vivienda, ni tan
siquiera en la que reside.
La inclusión de este último condicionamiento provoca que la aplicación de la
medida sea prácticamente nula ya que, en primer lugar sólo afectaría a pocas hipotecas
concedidas sin avales, es decir, aquellas inicialmente catalogadas como “solventes” y,
por ello, con muy reducido riesgo de impago. En segundo lugar, si la hipoteca se
hubiera concedido con un aval, como en la práctica resultan la inmensa mayoría de
ellas, la norma establece que el avalista tampoco tenga ninguna otra propiedad con la
que hacer frente al pago de la deuda, por ejemplo, la propia vivienda habitual del
avalista.
Por lo tanto, desde UGT Andalucía estamos convencidos de que la repercusión
real de esta medida, entre los trabajadores andaluces, va a ser prácticamente nula y que,
de esta forma, no va a aliviar, en nada, la complicada situación que sufren muchas de las
familias de trabajadores andaluces que, además de verse afectadas por la crisis
económica internacional, están viendo como día a día el Gobierno Central recorta sus
derechos sociales y elimina nuestras conquistas sindicales.
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