cuatro pasos seguros para librarse de la hipoteca y ganar al banco
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cuatro pasos seguros para librarse de la hipoteca y ganar al banco PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA 1. ¿sabe realmente qué hizo cuando firmó el crédito con garantía hipotecaria? 2. ¿bache económico? … continuaré pagando ¡mi primera clase de defensa personal! 3. ¡guerra de guerrillas! Creación de conflictos para negociar extrajudicialmente. 4. ¡la guerra! mi casa no me la quita nadie. cuatro pasos seguros para librarse de la hipoteca y ganar al banco. créditos hipotecarios litigio – el derecho retracto. en de ¿Qué es un crédito litigioso? El concepto de crédito litigioso es un concepto jurídico determinado, definido por el artículo 1.535 del Código Civil. Debe considerarse como litigioso un crédito desde que se contesta a la demanda relativo al mismo, esto es, por litigioso se entiende aquel crédito cuya existencia, en lo que aquí interesa, está sometida a la decisión judicial. Como dice el artículo 1535 “se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo”. Dicho de otra manera, que deudor y acreedor estén enfrentados en los juzgados por el crédito en cuestión. Esto es importante, porque el inicio de un acto de conciliación para un crédito hipotecario puede ayudar a tener documentación por la cual, un deudor puede demostrar su voluntad expresa de llegar a un acuerdo de resolución del crédito que ayude a su extinción. Ventas de hipotecas a “fondos buitre” y retracto del deudor Otro hecho que se utiliza el término de crédito litigioso es en el caso de cesión de créditos hipotecarios a terceros. Esto esta pasando mucho en España ahora porque las entidades financieras están vendiendo carteras de créditos hipotecarios en mora. El deudor si se entera en el plazo de 9 días puede comprar su crédito por el mismo valor que lo compro un fondo buitre. El problema principal no sólo es que el plazo de nueve días es muy corto, sino que además el deudor se entere o incluso que tenga dinero precisamente para comprar su piso al mismo precio que lo compro el fondo buitre. Aquí algunos ejemplos de este caso: ¿Se pueden cancelar con quitas deudas vendidas a empresas de recobro o fondos buitre? http://hayderecho.com/2014/05/07/ventas-de-hipotecas-a-f ondos-buitre-y-retracto-del-deudor/ https://vuestroinformador.wordpress.com/2012/05/10/el-fa moso-retracto-de-creditos-litigiosos/ http://www.eldiario.es/economia/fondos_buitre-hipoteca-b anca_0_179882313.html +++ INFORMACIÖN de PROUESPECULACIÓ EN cuatro pasos seguros para librarse de la hipoteca y ganar al banco no es legal vincular el seguro de vida, accidente o paro a una hipoteca Un seguro de vida no puede vincularse a una hipoteca La costumbre de supeditar la concesión de una hipoteca a la obligatoriedad de suscribir un seguro de vida concreto comercializado por el banco donde la pedíamos era una práctica tan generalizada por parte de las entidades bancarias que la mayoría de los solicitantes nunca llegaron a cuestionar su legalidad. Y, aunque se ha intensificado la información al respecto desde que entró en vigor la primera Directiva Europea de Hipotecas, sigue habiendo un importante grupo de personas que no acaba de asimilarlo completamente. Qué dice la ley? A finales de enero del año 2014 fue aprobada la Primera Directiva Europea que regula el ámbito hipotecario. Entre otros muchos aspectos, su artículo 12 hace referencia a las prácticas de ventas vinculadas y combinadas en los siguientes términos: ” 1. Los Estados miembros autorizarán las prácticas de ventas combinadas, pero prohibirán las prácticas de ventas vinculadas.” “4. Los Estados miembros podrán permitir a los prestamistas que exijan al consumidor suscribir una póliza de seguros pertinente en relación con el contrato de crédito. En ambos casos, los Estados miembros velarán porque el prestamista acepte la póliza de seguros de un proveedor distinto de su proveedor favorito cuando dicha póliza posea un nivel de garantía equivalente al nivel que haya propuesto el prestamista.” Lo que se debe entender de la directiva Del lenguaje formal de esta Directiva Europea se desprenden las siguientes conclusiones:La entidad bancaria puede exigir la contratación de un seguro para la concesión de una hipoteca. Está prohibido vincular la concesión de hipotecas a la contratación de un determinado seguro de vida o cualquier otro tipo de póliza. El usuario puede denunciar cualquier vinculación de este tipo en el Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o ante los tribunales Qué es de ley Con total seguridad, esta normativa que posibilita a quien solicita una hipoteca contratar un seguro de vida o cualquier otro tipo de póliza con distintos proveedores de seguros respetando siempre las garantías que la entidad bancaria exige redundará en un ahorro en la prima a pagar. Seguros obligatorios y estratagemas del banco. Qué seguros estamos obligados a contratar cuando firmamos una hipoteca?. Contratar un seguro del hogar con el banco que nos concede la hipoteca puede suponer una rebaja del 0,05-0,10% en el tipo de interés. Esto en un préstamo a 30 años nos puede suponer un ahorro, sobre todo si tenemos en cuenta que seguramente tengamos ese seguro aunque sea con otra compañía Solicitar en una entidad un préstamo hipotecario, y salir sólo con él resulta casi imposible. Con el coste del precio del dinero hoy día, y los márgenes que manejan las entidades, éstas exigen contratar más productos asociados para mejorar su rentabilidad. Cuando una entidad te comunica las condiciones de aprobación suele conceder un tipo de interés de salida y dependiendo del número de productos asociados que firmes te irá disminuyendo este tipo de interés hasta un nivel mínimo El único seguro obligatorio por ley es el seguro de incendios sobre el inmueble que va a hipotecar. En la mayoría de los casos las entidades ofertan un seguro multiriesgo que ya lleva incluido el seguro de incendios. Si eres o vas a ser propietario de una vivienda, resulta casi imprescindible tener contratado un seguro multiriesgo que proteja el inmueble contra diversos accidentes domésticos (daños de agua, robo, daños a terceros, rotura de cristales, etc.) Otro de los seguros habituales en los préstamos hipotecarios es el seguro de vida. Con este seguro se evitan problemas de impago si fallece el titular de la hipoteca. En dicha situación, la aseguradora es la que se encarga de cancelar el capital pendiente de pago. Se trata de un seguro más caro, pero que debemos valorar de forma individual su conveniencia: cuál es nuestra situación personal, si estamos casados, si tenemos hijos, como sería la situación para ellos en caso de fallecimiento, etc. en definitiva, valorar el coste y su utilidad, ver otras ofertas de seguros de vida comparando la prima y cobertura, así como el ahorro que conlleva en el tipo de interés de la hipoteca Además del seguro de hogar y vida las entidades suelen ofertarnos otros seguros: – Seguro de protección de pagos, cubren el pago de un número determinado de cuotas (entre 6-12 cuotas) en el caso de despido del prestatario o de incapacidad temporal – Seguro del automóvil, etc. Otra ventaja de los seguros es que el coste de las pólizas plasmadas en los contratos hipotecarios para la adquisición de primera vivienda puede desgravarse en la declaración del IRPF con los requisitos y límites generales de esta deducción por inversión en vivienda habitual. Los importes de los seguros deben sumarse a las cantidades pagadas en concepto de cuotas hipotecarias mensuales con el límite de 9.015€ Resumiendo, al margen de las presiones que podamos recibir de nuestra entidad, debemos empezar la casa por los cimientos, valorar qué seguros nos conviene contratar y una vez decididos los seguros, comparar la contratación a través de la entidad que nos concede la hipoteca (que además del precio suele conllevar una mejora en el tipo de interés de la hipoteca) y otras opciones del mercado Resumen obtenido de diferentes webs sobre el tema. LA GRAN ESTAFA DE LA DACIÓN EN PAGO #NIdaciónNIpago LA GRAN ESTAFA DE LA DACIÓN EN PAGO Aquellos que se han arrogado el título de mesías salvadores de los pobres desheredados deudores morosos hipotecarios, han repetido machaconamente por doquier su mantra hasta convertirlo en la ideología hegemónica en el que la dación en pago es el maná salvador. Este reivindicación resulta muy chocante y extraña por muchos aspectos, pero en este texto me centraré en uno de ellos que los practicantes de esta religión dacionista nunca mencionan y que parece que deliberadamente ocultan: la dación en pago de bienes hipotecados está expresa, contundentemente y sin lugar a dudas prohibida en nuestro ordenamiento jurídico. La norma del artículo 1859 CC que literalmente dice: El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas, prohíbe que los bancos se queden con las casas hipotecadas, ya sea mediante una dación en pago o mediante una ejecución hipotecaria o mediante cualquier otro medio. Resulta muy extraño que prohibición de la dación en pago de bienes hipotecados sea sistemáticamente infringida con total naturalidad e impunidad y con la colaboración de notarios, registradores de la propiedad y jueces, como si en realidad no estuviera prohibida. De hecho, todos estos juristas niegan que tal prohibición exista con un cinismo que recuerda la historia del cuento de El traje del Emperador. La única explicación plausible y posible es que esta sistemática violación de la prohibición de la dación en pago y el que se haga pasar por completamente lícito siendo claramente ilegal, es que interesa a los poderosos. Y ciertamente, así es, beneficia a los bancos. Cuando está claro que el moroso deudor hipotecario ya no podrá hacer frente a sus obligaciones de pago lo que más conviene al banco es apropiarse de la vivienda lo más inmediatamente posible, eludiendo inclusive el largo, costoso y no exento de riesgos proceso judicial de la ejecución hipotecaria. La prohibición de la apropiación de los bienes hipotecados es una medida protectora de los deudores frente a los abusos de los acreedores que surgió históricamente como reacción al pacto comisorio. De hecho, los que niegan la prohibición de la dación en pago de un bien hipotecado o la apropiación de bien hipotecado mediante la ejecución hipotecaria usan como falaz pretexto para intentar sostener su ridícula afirmación, que la norma del artículo 1859 CC solo prohíbe el pacto comisorio, aunque su propia literalidad deja claro que no es así, no es tan limitado sino más extenso, abarcando a cualquier tipo de apropiación por cualquier medio de bien hipotecado por parte del acreedor. Por todo ello, resulta aún más extraño si cabe que lo que interesa y conviene a los bancos, que no dudan en usar su enorme poder para que se aplique, a pesar de estar claramente prohibido, pueda ser la reivindicación propuesta por los que dicen defender los derechos de los deudores hipotecarios. Si en lugar de reclamar la dación en pago, hubieran exigido que se respetase la prohibición de apropiación del bien hipotecado por parte de los bancos acreedores hubieran conseguido que sus «defendidos» conservase su vivienda, porque dado que a las subastas de las ejecuciones hipotecarias quedan sistemáticamente desiertas al no comparece ningún postor porque sus condiciones económicas son peores que las del mercado, si los jueces respetasen tal norma todos los hipotecados seguirían siendo propietarios de sus viviendas. Todo ello lleva razonablemente a dudar de los verdaderos intereses de quienes dicen defender los dacionistas. Es un hecho cierto que sus feligreses que consiguen el éxito que tanto anhelan todos ellos de la dación en pago, se quedan sin vivienda, en la calle por decirlo más coloquialmente, mientras que la más conocida gurú de esta religión por contra ha conseguido la alcaldía de Barcelona. El contraste es tremendo, unos en la calle, la otra en el ayuntamiento. En las ejecuciones hipotecarias en las que yo defiendo al hipotecado siempre me opongo y recurro esta expoliación y todavía no he encontrado ningún abogado de banco o juez que sepa justificar o argumentar tal arbitrariedad. No es raro sino frecuente que los jueces digan que donde la ley dice digo en realidad dice diego y que además cuenten para sostener tal falacia jurisprudencia para apoyarla. En este caso no sucede, a lo que suelen recurrir es al «porque lo digo yo» acompañado de burdas descalificaciones de mi pretensión. Los ciudadanos son conscientes de la parcialidad de los jueces y por ello en lugar de exigir que se cumpliera la ley y se impidiera que los bancos se apropiasen de sus casas renunciaron a ello para al menos salvarse de la deuda perpetua y ellos mismos reivindicaron las aceptasen en dación en pago. Son muchas daciones en pago que se han firmado ante notario. ¿Qué han hecho los notarios respecto a la prohibición del artículo 1859 CC? Ignorarla olímpicamente. Los notarios fueron leales cómplices de los bancos durante la firma de los fraudulentos contratos hipotecarios y son ahora sus leales cómplices de los bancos en la fraudulentas daciones en pago. Todas las viviendas de las que se han apropiado los banco tanto en las ejecuciones hipotecarias mediante los jueces y en las daciones en banco mediante los notarios son legalmente propiedad de los hipotecados. ¿No estaría bien que se respetase y aplicase el Derecho español? El Derecho español cuenta con la conocida Ley Azcárate, oficialmente Ley de 23 de julio de 1908, de la Usura, que a pesar de sus años continua vigente aunque los jueces españoles no quieran darse por enterados. El artículo 1 de dicha ley establece la nulidad de los contratos con un interés usurario. Los intereses de muchos de los contratos hipotecarios son usurarios, por ejemplo los que contienen una cláusula suelo o los que establecen como tipo el IRPH. Sin embargo, ho hay juez que se atreva a anularlos aplicando esta norma, es decir, los jueces españoles se niegan a aplicar el derecho español. El artículo 1303 CC establece para los contratos nulos la mutua restitución de lo que los contratantes se haya dado, pero en los siguientes artículos 1305 y 1306 establece que sin la nulidad se debe a la actuación maliciosa de una de las partes, nada se le debe restituir a él. Si se aplicase estas normas al caso de los contratos hipotecarios nulos por intereses usurarios resultaría los hipotecados conservarían su vivienda y no habría de devolver el préstamo. ¿No estaría bien que se respetase y aplicase el Derecho español? Pero no solo son nulos los contratos que contienen intereses usurarios, sino que de acuerdo con los artículos 1300, 1261 y 1265 CC lo son todos porque contienen un vicio del consentimiento. Todos fueron contratos firmados a ciegas y en la confianza que el banquero no aprovecharía la ignorancia del hipotecado para abusar de él. La experiencia ha probado que en realidad fue todo lo contrario, abusaron masivamente de su ignorancia para explotarle al máximo mediante la hipoteca. Por tanto, si se aplicase el Derecho español, todos los contratos hipotecarios serían nulos, los hipotecados seguirían siendo los propietarios de sus viviendas y no tendrían que devolver el préstamo. ¿No estaría mal que se aplicase el Derecho español? Si Podemos llegase a gobernar ¿tendría la valentía de obligar a nuestros rebeldes jueces a cumplirlo? ¡Ojalá fuera así! José Ángel Gallegos Gómez Abogado 2179 ICASF +++ INFO relacionada ¿por qué el banco no puede apropiarse de tu casa hipotecada y subastada? cuatro pasos seguros para librarse de la hipoteca y ganar al banco. Ni dación ni pago #NIdaciónNIpago
