Justo Precio - Notarios y Conservadores

Justo precio. Carácter que le da esa calidad en la compraventa. (Corte de
Apelaciones de Rancagua, sentencia de 28 de diciembre de 2004, Rol Nº
22.441)
Rancagua, 28 de diciembre de 2004.
Y teniendo en su lugar y además presente:
1.- Que el justiprecio de la cosa, en un contrato de compraventa de bienes raíces,
no está ni puede estar dado por la tasación fiscal del inmueble, que tiene un
objetivo completamente distinto al comercial. La Ley, cuando habla de “justo
precio” se refiere al valor que en el negocio de que se trataba – esto es en la
compraventa – resultaba justo. Y la justicia o injusticia de un precio está dado por
lo que en el mercado era posible y razonable pagar o recibir por ese bien, porque
eso es precisamente un precio: el dinero que se paga por la cosa en un negocio
jurídicamente denominado contrato de compraventa. Nada tiene que ver con el
precio, y por ende con su justicia, el valor que el Fisco asigna a los bienes para los
efectos de calcular el importe de un impuesto.
2.- Que, por lo demás, de seguirse la peregrina teoría consistente en atender al
valor de tasación fiscal, la mayoría, sino la casi totalidad, de las compraventas de
bienes raíces que se celebran en Chile estaría viciada de lesión enorme sufrida por
el comprador, pues es un hecho conocido que los valores comerciales, y por tanto
los precios fijados en las compraventas, exceden por mucho – a menudo por más
de doble – al valor del avalúo fiscal.
3.- Que en la especie era al actor a quien correspondía probar el justo precio de la
cosa, para determinar así que en verdad había recibido menos de la mitad de ese
valor y, por ende, que se configuraba la lesión enorme que reclama. Pero ese justo
precio, para compararlo con el recibido, debía establecerse según el valor
comercial que tenían los bienes a la época de celebración del contrato, porque
justamente es característica propia del precio de las cosas su fluctuación,
derivada de los avatares del mercado.
4.- Que los demandantes no lograron probar el monto de ese precio justo, pues al
respecto no hay sino la pericia de fs. 34 a 36, y ella no es bastante, por las
razones que se dirán.
5.- Que ante todo es preciso hacerse cargo de que el apelante insistió en estrados
en que el peritaje no había sido objetado, por lo que en su concepto producía
plena prueba, apreciación en la que se equivoca, pues la objeción no dice ni puede
decir relación con el valor probatorio de fondo, cuya apreciación es privativa y
obligatoria siempre para el juez. La objeción sólo puede referirse a cuestiones
formales que aquí no se han observado y por ende es el Tribunal - la corte en este
caso – quien debe apreciar esa probanza conforme a las reglas de la sana crítica,
para determinar su mérito.
6.- Que en la especie el peritaje no basta para determinar el precio justo porque
no contiene ningún valor referencial de propiedades similares, correspondiente a
precios pagados en la misma época, ni en verdad en ninguna otra. Toda la pericia
es una estimación agronómica de la calidad y naturaleza de los suelos y una
estimación de las construcciones, en este punto sin mayor argumentación, pero
en cualquier caso sin referencia concreta al mercado, que, como se sabe, fluctúa,
según múltiples factores que se añaden a la calidad de la tierra o a la naturaleza
de las construcciones. Es más, el propio perito dice a fs. 36 que tomó en cuenta
los precios de mercado, pero no incluye ninguna muestra y en ese sentido no
permite al Tribunal apreciar la seriedad del estudio; máxime cuando esta pericia
es el único medio probatorio que existe sobre el punto en disputa. La sana crítica
indica, además que una pericia efectuada en el año 2003 respecto de un precio
pagado en 1999, debería señalar con precisión los valores a la fecha de la venta,
pues ese es el precio que interesa y no el actual. El informe nada dice sobre el
particular y si se atiende a que la mitad de lo que sería el justo precio según el
cálculo del perito, supera sólo en $383.846 al precio pagado, imperativo es
preguntarse si esa diferencia no puede corresponder el natural aumento del valor
de lo vendido a la fecha del informe, dado que éste es posterior en cuatro años a
la compraventa. La sola circunstancia de que esa interrogante quede sin
respuesta de la lectura de la pericia, basta para comprender que apreciada ésta
conforme a las reglas de la sana crítica no puede producir plena prueba. Y puesto
que no hay ningún otro medio que la complete, no puede darse por aprobado el
precio justo y, por lo mismo, no queda acreditada la lesión enorme alegada, lo que
basta para desechar la demanda.
7.- Que si todo lo anterior es suficiente para confirmar la decisión de primer grado
– aunque variando por completo sus fundamentos – ello es sin perjuicio de lo
dudoso que a todo evento resulta que pueda declararse la rescisión de un
contrato sólo respecto de algunos de los vendedores, de quienes no se sabe
tampoco qué parte correspondía en la comunidad, dueña en su tiempo de un
porcentaje de los derechos sobre los bienes, que fue lo que en realidad se vendió.
Y vistos además lo dispuesto por los artículos 186 y siguientes y 425 del Código
de Procedimiento Civil, se confirma la sentencia apelada de dieciséis de junio de
dos mil cuatro corriente de fs. 46 a 49, sin costas de la instancia, por no haberse
causado.
Redacción del Ministro señor Mera.
Pronunciada por la primera Sala de esta Corte de Apelaciones integrada por los Ministros señores
Raúl Mera Muñoz y Ricardo Pairicán García y Abogado integrante señor Luis Dintrans Schafer.