TEMA 4. ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD: ACTAS 553.27.- ACTA. El Secretario (según art.553.17 CCCat) es el órgano de la Comunidad al que corresponde redactar el Acta recogiendo los acuerdos. El Acta debe transcribirse en el Libro de Actas. Debe comentarse la necesidad de dos votaciones a raíz de la redacción del apartado 1º del artículo y es que una será la votación para adoptar el acuerdo y otra votación para aceptar la redacción del Acta. En el caso de que esté presente un Notario que no se precisa la votación respecto la redacción del Acta ya que presupone la corrección de la misma (apdo.4º). Esta situación de doble votación genera problemas y dudas, desde las Salas de Audiencia de Catalunya han sentados los siguientes criterios: 1º.- No están previstas 2 votaciones, sino sólo una. 2º.- La única votación que se precisa para la aprobación del acuerdo es la que se produce cuando se aborda el punto del orden del día, tras el correspondiente debate del mismo. 3º.- Al final de la reunión no se puede retrotraer el acuerdo ya alcanzado ni someterlo a un nuevo debate. 4º.- No se trata de redactar el acta al final de la reunión, sino a lo sumo leer los acuerdos alcanzados y encontrar la fórmula adecuada para consignar su redacción, lo que puede generar discusiones de matiz pero no sobre el acuerdo. La presencia del Notario para extender acta de la reunión: por iniciativa unilateral del Presidente o mediante solicitud escrita presentada como mínimo 5 días antes de la Junta por ¼ parte de los propietarios o ¼ parte de las cuotas de participación. No se necesitará votación de la redacción del Acta pero si la firma del Presidente y del Secretario. El Secretario trasladará copia íntegra del Acta al Libro de Actas sin perjuicio de que conste en el protocolo notarial. Podrá ser objeto de impugnación como cualquier otra Acta. Marta Legarreta Fontelles - Abogado Master LPH 2010/2011 -1- Los honorarios serán en principio costeados por la Comunidad salvo que se reclamen directamente a los solicitantes cuando su petición sea injustificada, inútil y caprichosa. Plazo a) De redacción:: el Secretario la debe redactar en el plazo de 5 días, sin que el CCCat establezca ninguna sanción por lo que no respetar el plazo no afecta a la validez del acuerdo.. Debe transcribirse en el Libro de Actas (553.28 CCCat). Generalmente se hace de forma informática. Se cierra con la firma del Presidente y el Secretario, si existe discrepancias entre ambos prevalecerá el criterio del Secretario ya que tiene atribuida de forma específica la función: 553.17 CCCat. b) De Notificación: 10 días a contar desde la celebración de la Junta,es plazo de remisión No de recepción. “Se realizará en la misma forma en que ha notificado la convocatoria y en el mismo domicilio” es decir según lo previsto en el art.553.21.2 CCCat relativo a las convocatorias: domicilio propietario, el de la finca, en el tablón de anuncios de la Comunidad por el plazo de 3 días (conflictos de privacidad). Contenido: a) Fecha y lugar de celebración. b) Carácter ordinario y extraordinario de la Junta. c) Si se celebra en 1ª o 2ª convocatoria. d) Nombre/s de los convocantes. e) Orden del día f) Indicación de las personas que actúan de Presidente y de Secretario. g) Relación de propietarios asistentes, personalmente o por representación, con indicación de la cuota total de participación presente. El CCCat tiene defectos que el Secretario debe cubrir: a) Es necesario señalar en el acta las cuotas de participación que correspondan a los propietarios, para el supuesto de cómputo Marta Legarreta Fontelles - Abogado Master LPH 2010/2011 -2- de doble mayoría de propietarios y cuota o de mayoría de cuotas. b) Es importante señalar los propietarios que no tienen derecho de voto por estar privados del mismo por deudas con la Comunidad, a efectos del cálculo de votos y de impugnación de acuerdos. h) Los acuerdos adoptados, con indicación del resultado de las votaciones, y si alguno de los asistentes lo solicita, la indicación de los que han votado a favor y en contra. Es indiferente que se solicite, debe recogerse quien vota a favor y en contra por seguridad: cómputo de votos, impugnaciones. Se acepta la subsanación de errores o corrección de defectos sin necesidad de impugnar las Actas, se requiere al secretario y el Presidente da el Vº.Bº a la nueva redacción. Habrá defectos que supondrán la nulidad absoluta del Acta y, otras º omisiones que comportarán la anulabilidad. Idioma: en cualquier lengua, pero como mínimo en catalán. Ello no supone que la Junta se tenga que celebrar en catalán. Que el acta no se redacte en catalán no es un vicio formal que invalide el acta, ni supone anulabilidad de los acuerdos. En el Libro de Actas se transcribirá únicamente una versión del acta en una única lengua. 553.28.- LIBRO DE ACTAS. Legalización del Libro de Actas. La ostenta el Registro de la Propiedad y debe realizarse al menos en catalán o en aranés si la finca está en la Vall d’Aran. Deber de custodia de los Libros de Actas y de los demás documentos. Es básico para el histórico de la Comunidad y su funcionamiento. Es Marta Legarreta Fontelles - Abogado Master LPH 2010/2011 -3- responsabilidad del Secretario (553.17.2º CCCat funciones del Secretario) y por un período de custodia de 30 años, siempre que exista el inmueble. El plazo se hace extraño si se tiene en cuenta que el plazo de prescripción de pretensiones de cualquier clase en Catalunya es de 10 años (121.20 CCCat) y el de adquisición por usucapión de inmuebles en Catalunya es de 20 años (531.27.1 CCCat). Plazo de 2 años de conservación de “las convocatorias, comunicaciones, poderes y demás documentos relevantes de las reuniones” (553.17 CCCat) Plazo de 10 años para la documentación (553.28 CCCat) 553.29.- EJECUCIÓN. El Acta se cerrara con firma del Presidente y del Secretario, su ejecución estará supeditada a la notificación a los propietarios del Acta en los 10 días siguientes a contar desde la reunión.. “Sólo se ejecutarán aquellos acuerdos de los que los propietarios tengan conocimiento previo”. Puntualizaciones necesarias para la viabilidad de la ejecución: a) Cuando se dice notificación del acta debe ponerse en relación con el art. 553.27.2 CCCat y el 553.21.2 CCCat referente a las convocatorias, por lo que NO resulta necesaria la notificación fehaciente, sólo debe acreditarse la remisión NO la recepción. b) Realizada la remisión y si la Comunidad publica en el tablón de anuncios durante 3 días el acuerdo el mismo produce plenos efectos jurídicos con independencia de la recepción por los propietarios. c) Respecto a los propietarios asistentes a la Junta y que ya conocen el contenido aunque se lee el Acta en la Junta y pueden manifestarse al respecto (553.27.1º CCCat) será preciso su notificación ya que de la dicción del CCCat no se distingue entre asistentes y no asistentes.. Importante a efectos de cómputo del plazo de caducidad de impugnación de los acuerdos (553.31.3 CCCat) y es a partir de la notificación que se inicia el cómputo de los plazos. Marta Legarreta Fontelles - Abogado Master LPH 2010/2011 -4- 553.30.- VINCULACIÓN DE ACUERDOS. No TODOS los acuerdos deben ser cumplidos por TODOS los propietarios, aunque sean adoptados validamente, con las mayorías necesarias y cumpliéndose todos los requisitos. Norma general: los acuerdos obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes. Existe una referencia expresa en el apartado 3 a acuerdos de accesibilidad y acuerdos necesarios relativos a obras e e instalaciones para la supresión de barreras arquitectónicas, la instalación de ascensores (sean para suprimir barreras o no) y aquellos para garantizar en el edificio: - la accesibilidad, - la habitabilidad, - el uso, - la conservación - la seguridad. Excepción: permite a los disidentes, es decir, a los que hubieran votado expresamente en contra o a los ausentes que se hubieran opuesto en el plazo de un mes desde la notificación eximirse de la obligación de contribución al pago de los gastos que supondrán determinados acuerdos siempre que se cumplan los requisitos: a) que se trate de acuerdos relativos a nuevas instalaciones y servicios comunes. b) Que el valor total del gasto sea superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la Comunidad. 25% del montante del presupuesto anual ordinario Marta Legarreta Fontelles - Abogado Master LPH 2010/2011 -5- Derecho del disidente a gozar de la mejora. Queda exento pero también puede ser privado del uso de la nueva instalación o mejora comunitaria. Podrá hacer uso siempre que abone el coste, los gastos de mantenimiento a lo largo del tiempo y la actualización correspondiente según el IPC. 553.31.- IMPUGNACIÓN. Se hará por demanda judicial ante la autoridad civil y los tribunales competentes y, éstos son los del partido judicial donde se halla el inmueble (art.52.1.8º LEC). Acuerdos impugnables: A) Los que sean contrarios a las Leyes. A cualquier ley en sentido amplio: ordenanzas municipales de medio ambiente, prevención de riesgos, etc. B) Los que sean contrarios al Título de Constitución o a los Estatutos. El acuerdo contrario a los Estatutos no es nulo de pleno derecho sino anulable mediante la correspondiente acción judicial (aunque el CCCat no distingue entre acuerdos nulos y anulables) algunas declaradas nulas de pleno derecho: nombramiento de presidente sin ser propietario (STS de 30 de junio 2005), decisión de expropiación a un propietario de parte de propuiedad privativa (SAP Madrid 17 febrero de 2004). C) Los que supongan abuso de derecho. Concepto de abuso de derecho claramente fijado en el art.7.2 CC, generalmente es de la Comunidad en perjuicio de un propietario o de un propietario en perjuicio de la Comunidad. D) Los que sean contrarios a los intereses de la Comunidad. Concepto jurídico indeterminado. Si un propietario impugna y costea el procedimiento es de suponer que el acuerdo le perjudica, quizás el matiz está en la gravedad. Un acuerdo puede ser legal y a su vez perjudicial para un propietario por lo que serán los Tribunales los que dirimirán. E) Los que sean gravemente perjudiciales para un propietario o propietaris. Marta Legarreta Fontelles - Abogado Master LPH 2010/2011 -6- Legitimación para impugnar: A) Los propietarios que han votado en contra. Personalmente o por delegación. No valen ni las abstenciones ni el voto en blanco. B) Los ausentes que NO se han adherido al acuerdo. Propietarios que NO asistieron y en el plazo de 1 mes y por escrito muestran al secretario su oposición. C) Los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto. Art. 553.26 CCCat les priva del derecho de voto pero cabe que lo recuperen “si acreditan que han impugnado judicialmente las cuentas y que han consignado el importe judicial o notarialmente” (art.553.24.1 CCCat), por lo que si podían votar y no se les dejó pueden impugnar. D) Todo propietario puede impugnar si el acuerdo es contrario a las leyes. Dice TODOS por lo tanto podría el moroso y el ausente que no se opuso. El legislador catalán opta por la nulidad absoluta de los acuerdos contrarios a las leyes. E) No se limita la impugnación al propietario moroso. A diferencia de la LPH estatal que exige para impugnar hallarse al corriente de pago o consignar las cantidades art. 18.1º LPH, el CCCat no lo prevé habla de TODOS LOS PROPIETARIOS. F) El derecho de impugnación del propietario que ha votado a favor del acuerdo que impugna. No puede aceptarse por la teoría de que nadie puede ir contra sus propios actos. Sólo podría aceptarse si hizo abstención. Plazos de impugnación. El plazo de impugnación dependerá del motivo de la impugnación: A) Con carácter general el plazo de impugnación es de 2 meses. B) Si el acuerdo es contrario al Título Constitutivo o a los Estatutos es de un año. C) Contrarios a las leyes. El CCCat no dice nada al respecto, por lo que caben 3 interpretaciones: 2 meses, un año o que no prescribe nunca. Lo recomendable es a los 2 meses y si nos ha caducado la acción defender el plazo de un año. Marta Legarreta Fontelles - Abogado Master LPH 2010/2011 -7- Cómputo del plazo: desde la notificación del acuerdo (art.553.21, 553.27 y especialmente 553.29 CCCat). No se requiere la notificación fehaciente pero será un medio validamente aceptado para acreditar la notificación. Hasta ahora el certificado del secretario sobre la remisión y la colocación en el tablón de anuncios se han considerado suficientes por la jurisprudencia. 553.32.- SUSPENSIÓN. Principio general: los acuerdos no se suspenden ni se paralizan por la interposición de una impugnación. De lo contrario las Comunidades no serían operativas. Recordar art.553.29 CCCat, los acuerdos no son ejecutivos hasta que se notifican a los propietarios con independencia de que asistieran a la Junta o no. Medida cautelar de suspensión. Sólo podrá ser acordada por la autoridad judicial, se segurá por los trámites del art. 721 a 747 de la LEC. Muy bien fundamentada y acreditada para que prospere: apariencia de buen derecho de la pretensión y perjuicios irreparables de ejecutarse el acuerdo y prestación de caución. Marta Legarreta Fontelles - Abogado Master LPH 2010/2011 -8-