T - ICAB

T.5 PROPIEDAD HORIZONTAL SIMPLE.
553-33.- ELEMENTOS PRIVATIVOS
En contraposición con el art. 553,41 CCCat que señala los elementos
comunes, son elementos privativos de un edificio “las viviendas, los locales y
espacios físicos que puedan ser objeto de propiedad separada y que tienen
independencia funcional porque disponen de acceso propio a la vivienda
pública ya sea directo o a través de un elemento común de goce no
restringido”. Es una mera enumeración NO es un numerus clausus “espacios
físicos”.
En relación con los arts. 8 y 9 Lhip y 42, 50 y 51 del RHip.
Comentar los problemas que puede suponer el “de goce no restringido”
teóricamente en caso de acceso a través de servidumbre de paso restringida
por el propietario de la finca del predio sirviente no sería posible inscribir,
creemos que se harán interpretaciones laxas.
553-34.- ELEMENTOS PRIVATIVOS DE BENEFICIO COMÚN.
Figura que No existe en la LPH estatal. Sin dejar de ser privativo se adscribe
como elemento común, se caracteriza:
a) Son titulares del mismo única y
exclusivamente los propietarios de los
demás elementos privativos, en proporción a su cuota y de forma
inseparable como si se tratara de un anexo. Por lo tanto, no podrá participar
del mismo quien no sea de la Comunidad.
b) La administración
se rige por las normas generales, por lo tanto por
acuerdos adoptados por mayoría (art. 55,-25 CCCat).
c) Su enajenación o gravamen exige unanimidad.
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Ya sea en el Título constitutivo, ya sea por acuerdo de Junta se puede adscribir
el uso de un elemento privativo a un fin o destino común para beneficio de la
Comunidad.
El legislador catalán parte de que el elemento es privativo pero no prevé la
desafección de un elemento común en privativo, aunque nada obsta para que
así sea y es.
En estos supuestos está vetada la acción de división de la cosa común (art.
553.1.2.c CCCat) ya que habla de “forma inseparable”.
553-35.- ANEXOS.
Concepto amplio: plazas aparcamiento, boxes, trasteros, determinadas
terrazas o patios, jardines, huertos, etc. Se definen y se concretan en la
escritura de constitución; se caracterizan:
a) Espacios físicos vinculados de forma inseparable a un elemento privativo.
Son susceptibles de segregación, agregación o
independización
pero se
precisará el permiso por unanimidad de la Junta (553.10.1 en relación con el
553.3.4 CCCat) salvo que exista previsión expresa de desvinculación en los
Estatutos (553.10.2.a y b CCCat).
b) Carecen o no tienen cuota especial.
c) Son de titularidad privativa a todos los efectos, sin poderlos confundir con
elementos comunes.
Cesión del anexo
o uso de forma independiente del elemento privativo
principal. El CCCat:
a) Limita la cesión a plazas de aparcamiento, boxes (golfes o buhardillas) o
trasteros. El resto de anexos señalados nunca podrán ser objeto de cesión si
ésta no va unida y compartida con el elemento privativo principal.
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b) Esta cesión de uso privilegiada y excepcional, podrá quedar limitada o
condicionada si así se ha previsto en los estatutos.
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553-36.-USO Y DISFRUTE DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS
La LPH limita las facultades de todo propietario a realizar obras en su elemento
privativo a diferencia del la LPH estatal que permite “modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios, el legislador catalan lo acota:
a) Puede hacer obras de conservación y de reforma (conceptos
genéricos)
b) las obras deben cumplir las limitaciones:
1.- No perjudiquen a los otros propietarios
2.- No perjudiquen a la Comunidad
3.- No disminuyan la solidez del edificio
4.- No alteren la composición y aspecto exterior del conjunto.
Existe obligación de comunicar las obras previamente a su inicio al Presidente
o administrador (pero No existe sanción si se incumple).
Si la obra proyectada comporta la alteración de elementos comunes debe
aprobarse por la Comunidad por mayoría de 4/5 partes de titulares y
coeficientes (art.553-25).
La norma prevé la sanción al copropietario trasgresor y prescripción específica
de la misma: la Comunidad puede exigir la reposición de los elementos
comunes al estado anterior y en aplicación del art.1124 y 1101 del CC se podrá
exigir el pago de daños y perjuicios. Se entenderá que existe “concurrencia del
consentimiento comunitario” (tal como venía reconociendo la jurisprudencia)
cuando:
1.- Las obras no disminuyan la solidez del edificio.
2.- No comporte ocupación de elementos privativos.
3.- Que la obra ejecutada sea notoria.
4.- Hayan transcurrido 6 años desde la terminación de la obra y
en este período la Comunidad no haya mostrado su oposición.
553-37.- DISPOSICIÓN DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS.
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- El artículo proclama el derecho a la propiedad privada y su protección de
conformidad con el art.33 CE.
- Reafirma el derecho a la propiedad exclusivo en los elementos privativos y en
Comunidad, junto con el resto de propietarios, sobre los elementos comunes.
- Prohibición de ejercer la actio communi dividundi ni el retracto (si que se
mantiene respecto los copropietarios de elementos privativos).
- Las limitaciones únicamente vienen impuestas en orden al uso y disfrute de
los elementos privativos.
En supuestos de cesión del uso y goce del elemento privativo los propietarios
serán responsables ante la Comunidad y terceras personas de las obligaciones
derivadas del régimen de propiedad horizontal.
Existe obligación de notificar el cambio de titularidad por el nuevo adquirente
(“debe”) y designar un domicilio para notificaciones al secretario de la
Comunidad – sobretodo con el fin de dar cumplimiento formal a la convocatoria
de junta y asistencia (553.-21) acreditar el derecho de asistencia (553-22) y
derecho de voto (553-24), la adopción de acuerdos, computo de voto (553-26),
notificación de acta (553-27), legitimación activa para impugnar los acuerdos
(553-31-2) y término de caducidad de la acción (553-31-3), ejecutividad de los
acuerdos (553-29), legitimación pasiva de los copropietarios en reclamación de
cuotas de comunidad, responder frente terceros y sufrir embargo de su bien
privativo (553-43 y 46).
Problema la LPH Cat no limita la fijación del domicilio al territorio nacional.
Problema con la Costa Brava y los extranjeros o las segundas residencias. En
caso de falta de notificación, por aplicación del art.553.21-2) se remitirán al
domicilio del elemento privativo del que es titular.
553-38.- OBLIGACIONES DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO DE
LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS.
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Es lógico que todo propietario de elemento privativo deba mantener y
conservar en buen estado el mismo, de paredes para adentro, así como
mantener los servicios y las instalaciones con que los mismos cuenten.
Conservación de elementos comunes de uso restringido (el legislador NO cita
cuales son pero puesto en relación con el apartado primero parece que se
refiere a las conducciones generales de los distintos servicios (agua, gas,
electricidad y teléfono que puedan discurrir por la entidad privativa).
Vicios de construcción o estructurales y reparaciones que benefician o afectan
al total inmueble:
a) Las reparaciones de elementos privativos que tengan su origen en
vicios de la construcción o estructurales, originales o sobrevenidos,
corresponde asumirlos tanto económica como jurídicamente a la Comunidad
(LOE y art.1591 CC)
b) También corresponde a la Comunidad asumir las reparaciones de un
elemento privativo, si las mismas afectan o benefician a la totalidad del edificio
(a elementos comunes).
Obligación de la Comunidad de ejecutar las obras necesarias tanto si afectan a
los elementos comunes como si, por defecto de los mismos, sufren daños los
elementos privativos, de forma que se cumplan las condiciones estructurales,
de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad en general.
553-39.- LIMITACIONES Y SERVIDUMBRES LEGALES.
Debe ponerse este precepto en estrecha relación con:
a) Art.566-1 a 566-13 CCCat sobre las “servidumbres”.
b) Art. 553-33 CCCat, que define los elementos privativos de un edificio de
viviendas, los locales y los espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad
privada.
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c) Art.553-37 apdo 1 ..”Si se establecen servidumbres en beneficio de otras
fincas, estas servidumbres se extinguen ENCASO de destrucción o derribo del
edificio”.
d) Art.553-25 apdo.4 que dispone que los acuerdos que disminuyan las
facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que
éste los consienta expresamente.
Alcance de las servidumbres contempladas en la norma estudiada:
Disposiciones generales art.566-1 a 566-6 CCCat: concepto, constitución,
servidumbre propia de finca, contenido general del derecho de servidumbre,
servidumbre de luces y vistas y contenido accesorio de servidumbre.
Servidumbres forzosas art566-7 a 566-10 CCCat: servidumbres de paso,
servidumbre de acceso a red general, servidumbre de acueducto e
indemnizaciones por el establecimiento de servidumbres forzosas.
Extinción de las servidumbres art 566-11 y 566-12 CCCat: causas de la
extinción, modificación de las fincas y extinción de la servidumbre.
Protección del derecho de servidumbre: acción confesoria 566-13 CCCat.
Obligación de los elementos privativos en función de las obras de conservación
y mantenimiento de los elementos comunes y de los privativos, es decir:
1.- Los elementos privativos quedan sujetos a las servidumbres legales 8de
permitir el paso, permitir la instalación de andamios, etc).
2.- En beneficio tanto de los demás copropietarios como de la propia
Comunidad.
3.- Para efectuar obras de conservación y mantenimiento de los elementos
comunes y de los privativos.
4.- Siempre que no exista otra forma de llevarlas a cabo o que la forma de
ejecutarlas
sin
gravar
al
presunto
predio
sirviente
resultare
desproporcionadamente cara o gravosa (será el Juzgado el que la califique).
Constitución de la servidumbre permanente sobre elementos privativos para la
ejecución de obras de mejora por acuerdo de la Junta:
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1.- La Comunidad puede “exigir” la constitución de servidumbre permanente
sobre los elementos de uso privativo.
2.- NO se puede ver afectada pro esta exigencia la vivienda “estricta”, por lo
que sólo podrá afectar a locales o espacios físicos que pueden ser objeto de
propiedad privada .
3.- Siempre que sean indispensables para los acuerdos de mejora (en caso de
conflicto de intereses acabará decidiendo el Juzgado).
4.- Se requiere acuerdo adoptado por Junta (numerus apertus a cualquier tipo)
o bien que para el acceso a elementos comunes no tengan otra vía o medio
que la servidumbre pretendida (no necesita acuerdo).
NO se dice que tipo de acuerdo: mayoría simple, reforzada o unanimidad –
podrá haber conflicto con el art.553-25 apdo 4 que exige que el propietario
afectado preste su consentimiento expresamente.
Derecho de los propietarios de elementos privativos en orden a poder exigir la
constitución de servidumbres para efectuar obras de conservación y suministro
de su elemento privativo (apdo 3º):
1.- Se debe tratar de
una
servidumbre
que
resulte absolutamente
“imprescindible” para las obras a efectuar (el Juzgado determinará el
absolutamente imprescindible y, en su caso la oposición del art.553-24 CCCat)
2.- Las obras a efectuar tienen que ser de “conservación y suministro” del
predio dominante. (para determinar obras de conservación se aplica
analógicamente la jurisprudencia de la LAU).
Obligado resarcimiento al predio sirviente por los daños y menoscabos (apdo
4º) – en relación con el art.566-10CCCat.
Servidumbres más habituales:
-
anclaje de andamios y paso de operarios.
-
Instalación de antena, radiofónica, de Tv o conductos de evacuación de
humos y chimeneas, etc.
-
Instalación de ascensor.
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553-40.- LIMITACIONES DE USO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS.
No puede realizarse en el elemento privativo:
1.- actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad
2.- que dañen o hagan peligrar el edificio.
3.- contrarias a los estatutos o que estos las prohíban (art.553-47 CCCat y
L3/1998 de 27 de febrero de Intervención Integral de la Administración
Ambiental)
4.- contrarias a las normas urbanísticas y de uso del sector donde se halla el
edificio.
La referencia actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilicitas se
contienen en el art.553-47 CCCat.
El Presidente por iniciativa propia o a petición de ¼ parte de los propietarios
deberá requerir al cese. La acción de cesación se seguirá por los trámites del
juicio ordinario y se instará contra el titular dominical y el ocupante
(litisconsorcio pasivo necesario si se pretende acciones contra los dos), a la
demanda debe incorporarse el “requerimiento” y la “certificación del acuerdo de
junta”.
Una vez presentada la demanda, la autoridad judicial debe adoptar las medidas
cautelares que considere convenientes, entre las cuales, la cesación inmediata
de la actividad prohibida. – En relación art.721 y 747 LEC.
La Comunidad tiene derecho:
1.- a ser indemnizada de los perjuicios sufridos y derivados de la continuidad
de la actividad.
2.- a obtener una resolución que declare y condene:
- privación del uso y goce del elemento privativo por un periodo que no
puede exceder de 2 años (LPH estatal 3 años) si el infractor es el titular
dominical.
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- extinción del contrato de arriendo o derecho a favor de un tercero a
poseer el elemento privativo.
553-41.- ELEMENTOS COMUNES.
Son elemntos comunes el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas,
cubiertas, vestíbulos, escaleras y ascensores, antenas y, en general, las
instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos ue se
destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos
privativos.
Todo lo que NO se describa como elemento privativo tiene el carácter de
elemento común.
553-42.- APROVECHAMIENTO DE ELEMENTOS COMUNES.
En relación con el art. 553-38 CCCat (obligación del titular de conservar y
mantener los elementos comunes de uso restringido) y 553-1 CCCat (dreceho
de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con
los elementos comunes).
Se señala que elementos pueden vincularse:
a) en el título de constitución
b) por acuerdo unánime de la Junta
patios, jardines, terrazas, cubiertas del edificio o demás elementos comunes.
La vinculación no les hace perder la condición de elemento común aunque el
uso y disfrute se tenga de forma exclusiva por una entidad privativa.
Quienes tienen el uso y goce exclusivo del elemento común asumen:
- los gastos normales de conservación y mantenimiento (limpieza, conservación
de desagü y sumideros, no colocación de arbustos que perforen, correcto
destino en función de su uso y/o naturaleza, no instalar accesorios o anclajes)
- tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen
estado.
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La Comunidad soportará los gastos estructurales, de refracción y otros
extraordinarios (impermeabilización, tela asfáltica, .
La Comunidad NO asumirá los gastos debidos a la culpa o negligencia del
usuario, que le son exigibles de conformidad con el art. 1903 y 1902 CC al
causante del daño o negligencia.
553-43.- DISPOSICIÓN DE ELEMENTOS COMUNES.
Por acuerdo UNANIME la Junta de propietarios puede desafectar y, por lo tanto
transformar o convertir un elemento común en privativo, con la doble finalidad:
1.- Vincular o afectar su uso exclusivo a uno o más elementos privativos
2.- darle la condición de elemento privativo de beneficio común (ART.553-34)
Deberá determinarse la cuota de participación en el elemento privativo creado y
la redistribución de cuotas del resto (afecta al Titulo Constitutivo y a los
Estatutos).
Deberá cumplirse la normativa urbanística (art.179.2.4 Decreto Legislativo
1/2005, de 26 de julio que aprueba la Ley de Urbanismo de Catalunya –
concesión de licencia urbanística) y que la descripción sea correcta para
acceder al registro de la Propiedad
553-44.- MANTENIMIENTO DE ELEMENTOS COMUNES.
Se establece las obligaciones asumidas por la Comunidad: conservar los
elementos comunes del inmueble y mantener en funcionamiento correcto los
servicios y suministros y las de competencia de los propietarios de elementos
privativos: asumir las obras de conservación y reparación necesarias (que se
regulan en el art. 553-38 CCCat).
Vinculación de los acuerdos, salvo a los disidentes en determinados
acuerdos.siempre que:
1.- Hayan impugnado judicialmente el acuerdo
2.- hayan obtenido una sentencia favorable
3.- Supuesto art.553-30
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
Deberá tratarse de un nuevo servicio o instalación

el valor del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto
anual de la comunidad
Los disidentes que no puedan tener el uso o el goce de la mejora podrán
disponer de la misma si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y los
de mantenimiento con la actualización que corresponda (553-30 apdo 4
CCCat).
Existirá obligatoriedad de participar tratándose de gastos que comporten la
supresión de barreras arquitectónicas y el establecimiento de ascensor o de los
servicios imprescindibles para la transitabilidad y seguridad del edificio (en
relación con el art.553-25 apdo 3º mayoría simple de propietarios y de cuotas y
5ª y 553-30).
Los supuestos referentes a “servicios imprescindibles para la transitabilidad y
seguridad del edificio” son los contenidos en las letras a), b) y c) del apdo 5ª del
art.553-25:
a) La ejecución de obras o establecimiento de servicios que tienen la finalidad
de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores.
b) Las innovaciones exigibles para la viabilidad o la seguridad del inmueble,
según su naturaleza y características.
c) La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes,
para concretar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para
individualizar la medición de los consumos de agua, gas y electricidad.
Los propietarios podrán exigir el fraccionamiento del pago en mensualidades
durante un año.
553-45.- GASTOS COMUNES.
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Principio general: Los propietarios deben asumir el pago de los gastos
comunes de acuerdo con su coeficiente y las normas y excepciones reguladas
en el Título Constitutivo y en los Estatutos.
Expresamente se establece que la falta de uso o disfrute de un elemento
común concreto NO exime de su pago salvo que en los Estatutos se disponga
lo contrario, en tal caso se les podrá eximir en lo que se refiere a gastos de
mantenimiento ya que en los supuestos de instalación, sustitución o
rehabilitación y al tratarse de elementos comunes NO gozarán de ninguna
exención.
Se podrá fijar en los Estatutos cuotas especiales de contribución para
determinados gastos comunitarios señalándose expresamente supuestos “las
escaleras distintas, piscinas y zonas ajardinadas” en una clara referencia a la
propiedad horizontal compleja (art.553-48 a 52 CCCat).
El apdo.4º prevé la posibilidad de establecer un incremento en los gastos
comunes y que afectan a un elemento privativo en particular. Adopción del
acuerdo por 4/5 partes de propietarios y de cuotas y con el límite de que el
incremento no supere el doble de lo que le correspondería por cuota.
553-46.- RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD.
La Comunidad responde de sus deudas con:
1.- sus fondos
2.- sus créditos
3.- elementos privativos de beneficio común (art.553-34 CCCat ej. Antigua
vivienda de la portera)
No cabe la oposición por hallarse al corriente de pago.
Deberá haberse realizado previamente un requerimiento personal de pago a
TODOS los propietarios y dirigiendo contra los mismos personalmente la
demanda judicial.
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Los elementos comunes NO son susceptibles de embargo por su propia
naturaleza y función (art.553-41 CCCat).
553-47. ACTIVIDADES PROHIBIDAS.
No pueden realizar en el elemento privativo
1.- Actividades que los estatutos prohíban
2.- Que sean perjudiciales para la finca:
3.- Que vayan contra las disposiciones generales sobre actividades que
molestan, insalubres, nocivas, peligrosas e ilícitas.
Debe ponerse en correlación con el art.553-40 CCCat: Limitaciones de uso de
los elementos privativos, en cuanto a las acciones que pueda emprender la
Comunidad o los copropietarios y las consecuencias de las mismas
Siendo las previstas en el art.553-40:
1.- actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad
2.- que dañen o hagan peligrar el edificio.
3.- contrarias a los estatutos o que estos las prohíban (art.553-47 CCCat y
L3/1998 de 27 de febrero de Intervención Integral de la Administración
Ambiental)
4.- contrarias a las normas urbanísticas y de uso del sector donde se halla el
edificio.
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