Reflexiones 4 inmuebles que es mejor no hipotecar

8-07-2.014
Reflexiones sobre el auge y caída
inmobiliarios (4) Inmuebles que es mejor no
hipotecar. Julio 2014
En 1996 comenzó un ciclo inmobiliario extraordinariamente largo que ahora está
finalizando y que tuvo un periodo de auge entre los años 1996 y 2006 y un periodo de
caída desde 2007 hasta la actualidad. A lo largo de los años de caída ha sido necesario
revisar muchas de las ideas sobre el funcionamiento de los mercados inmobiliarios que
antes se consideraban verdades absolutas. En este cuarto artículo de la serie
reflexionamos sobre la conveniencia de hipotecar algunos tipos de inmueble.
4) Inmuebles que es mejor no hipotecar.
Cuando se constituye una hipoteca sobre un inmueble se pretende garantizar la
devolución del capital prestado con el precio que podría obtenerse con la venta del
inmueble en el caso de impago por parte del prestatario.
Para que un inmueble sirva de garantía para un préstamo su valor (o, al menos, una
parte significativa de él) debe mantenerse a lo largo del tiempo.
La cuota mensual que se paga por la hipoteca tiene dos componentes: intereses y
devolución de capital, es decir, en cada pago no sólo se paga lo que la entidad cobra
por prestar el dinero (intereses) sino que se devuelve poco a poco el capital prestado.
En la mayor parte de los créditos hipotecarios, en las cuotas de los primeros años la
cantidad pagada por intereses es muy superior a la que corresponde a devolución del
capital. Según se va devolviendo el capital, la cantidad de intereses disminuye y
aumenta el ritmo de devolución. Como resultado, durante los cinco primeros años se
devuelve una parte pequeña del capital y la deuda sigue siendo parecida a la deuda
inicial. Esto explica por qué la mayor parte de los créditos hipotecarios que no se
devuelven suelen fallar durante los cinco primeros años de existencia.
Idealmente, una valoración para un crédito hipotecario debería determinar un valor
para el inmueble que se mantuviera sin bajadas significativas durante, al menos, cinco
años.
Las viviendas han sido, tradicionalmente, el inmueble con menor historial de bajadas
de precios y, por esta razón, el preferido para servir de garantía para un crédito
hipotecario. Si observamos la evolución de los precios de las viviendas desde 1995
podemos ver que desde principios del año 2006 hasta finales del año 2010 las
viviendas valoradas correctamente perdieron más del 15% de su valor en algún
momento de los cinco años posteriores a su valoración (zona sombreada)
UVE VALORACIONES, S.A.
A-86224169 - Marqués de la Ensenada nº16, planta club (3ª), Oficina 24 - 28004 MADRID - Teléfono 913914234 -. uve@v-valoraciones.es
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La caída que se ha producido desde 2007 es la más fuerte registrada en las estadísticas
españolas y se puede considerar excepcional. Incluso en estas circunstancias
excepcionales las entidades financieras que han hipotecado viviendas han podido
recuperar, al menos, parte de lo prestado lo que confirma la capacidad de las viviendas
para servir de garantía. Los locales comerciales, oficinas, naves industriales y fincas
rústicas tienen una capacidad de servir de garantía algo menor que las viviendas pero
siguen cumpliendo su función ante un crédito hipotecario. Los solares, canteras,
instalaciones deportivas y recreativas, museos, instalaciones docentes, instalaciones
de producción eléctrica fotovoltaica, aerogeneradores y saltos de agua, hoteles,
residencias de la tercera edad, residencias de estudiantes, hospitales, centros
sanitarios y centros comerciales también pueden servir de garantía si son valorados
adecuadamente y con las cautelas necesarias para que el valor de tasación se
mantenga, al menos, durante cinco años.
Sin embargo, algunos tipos de inmuebles no tienen capacidad de garantizar un valor
con un mínimo de estabilidad para dar seguridad a un crédito. En general, cuanto
mayor sea la especialización de un inmueble, es decir cuanta menos capacidad tiene
para ser usado de forma flexible, existe más riesgo de que su valor sufra grandes
variaciones.
Hemos identificado los siguientes inmuebles como poco adecuados como garantía de
créditos hipotecarios:
- Fábricas de cemento, cerámica y en general de materiales de construcción (los
ciclos inmobiliarios afectan mucho al funcionamiento de estos inmuebles y
cuando la producción se detiene su deterioro se acelera extraordinariamente)
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Cadenas de montaje y fabricación de productos (es muy problemática su
reutilización y exige grandes gastos de desmontaje traslado y montaje)
Barcos (sufren depreciaciones aceleradas y sus gastos de amarre y
mantenimiento son enormes. La excepción la constituyen los barcos de pesca
que llevan asociada una licencia, en este caso, el valor estable en el tiempo lo
aporta la propia licencia de pesca)
Terrenos urbanizables (menos adecuados cuanta menor gestión urbanística se
haya realizado)
Germán Pérez Barrio
UVE VALORACIONES, S.A.
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