Fitch Costa Rica Calificadora de Riesgo S.A. Fitch Centroamérica, S.A. T 506 2296 9182 / 2296-9454 T 503 2516 6600 F 506 2296 98 95 F 503 2516 6650 Apartado 10828-1000 Edificio Plaza Cristal 2da. Planta Local 2-4, 79Av. Sur y Calle Cuscatlán San José Costa Rica San Salvador, El Salvador 19 de enero del 2015 FITCHCR-009-2015 Señor Carlos Arias Poveda Superintendente SUPERINTENDENCIA GENERAL DE VALORES Estimado señor: En cumplimiento de las disposiciones legales vigentes, hago de conocimiento del mercado de valores el siguiente: COMUNICADO DE HECHOS RELEVANTES 6.7 Otros hechos relevantes aplicables a Bolsas, Puestos de Bolsa, Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión y Calificadoras de riesgo no incluidos en esta lista. En sesión ordinaria No. 002-2015 del Consejo de Calificación de nuestra empresa, se afirmaron las calificaciones locales a los Fondos de Inversión Inmobiliaria que a continuación se detalla: Nombre del emisor o Sociedad Administradora Improsa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. Improsa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. Improsa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. Improsa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. Nombre del programa de emisiones (si pertenece a uno) ***** ***** ***** ***** Nombre de la emisión o del fondo de inversión según RNVI Improsa Fondo de Inversión no Diversificado Inmobiliario Dólares Improsa Fondo de Inversión no Diversificado Inmobiliario Dólares Dos Improsa Fondo de Inversión no Diversificado Inmobiliario Tres Improsa Fondo de Inversión no Diversificado Inmobiliario Cuatro Moneda Escala de Calificación Fecha de la información financiera en que se basó la calificación* Fecha del Consejo de Calificación Dólares FII 2-(cri) 30/09/2014 15/01/2015 Dólares FII 3+(cri) 30/09/2014 15/01/2015 Dólares FII 3-(cri) 30/09/2014 15/01/2015 Dólares FII 4+(cri) 30/09/2014 15/01/2015 * Corresponde a información financiera no auditada al 30 de septiembre 2014. 1 / 11 Esta calificación, según nuestros procedimientos significa: FII 2(cri): “Los fondos en esta categoría poseen una alta capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un alto nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración.” FII 3(cri): “Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un buen nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración.” FII 4(cri): “Los fondos en esta categoría poseen una aceptable capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un razonable nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración.” La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría de calificación. En el informe adjunto están contenidos los fundamentos de las calificaciones. Atentamente, Digitally signed by: JAIME ALBERTO GOMEZ FIGUEROA (FIRMA) Date and Time: 2015.01.19 15:58:49 -06:00 (documento suscrito mediante firma digital) Jaime A. Gómez Figueroa Gerente cc: Bolsa Nacional de Valores “La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la sociedad calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para compra, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, la información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en la oficina del emisor, en la Superintendencia General de Valores, bolsas de valores y puestos representantes. La veracidad y la oportunidad de este Comunicado de Hecho Relevante es responsabilidad de FITCH COSTA RICA CALIFICADORA DE RIESGO, S.A. y no de la Superintendencia General de Valores. 2 / 11 Fitch Afirma Calificaciones a Cuatro Fondos Inmobiliarios Administrados por Improsa SFI; Perspectiva Estable Fitch Ratings - San José - (Enero 16, 2015): Fitch Ratings afirmo las Calificaciones Nacionales en Costa Rica y removió la Observación en Evolución a cuatro fondos de inversión inmobiliarios administrados por Improsa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. (Improsa SFI o SFI). La Perspectiva de las calificaciones es Estable. A continuación se presenta el detalle de la acción de calificación para cada fondo: Actual Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Tres Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario 4 ‘FII 2-(cri)’ ‘FII 3+(cri)’ ‘FII 3-(cri)’ ‘FII 4+(cri)’ Anterior ‘FII 2-(cri)’ ‘FII 3+(cri)’ ‘FII 3-(cri)’ ‘FII 4+(cri)’ Las acciones en las calificaciones se realizan luego de que finalizó el proceso de sustitución de administradora a Improsa SFI desde Interbolsa Sociedad Administradora de Fondos de inversión (SAF), S.A., para los cuatro fondos mencionados. Actualmente, Improsa SFI está en proceso de consolidar los fondos adquiridos dentro de la más amplia familia de fondos inmobiliarios gestionados. Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares (IFI o Fondo) FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN La calificación refleja una calidad alta en los inmuebles del portafolio, la estabilidad de sus inquilinos principales y una ocupación importante del Fondo en términos de ingresos. La calificación también considera la sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés derivados de concentraciones por inmuebles/arrendatarios, así como el apalancamiento moderado del Fondo. Calidad del Portafolio: Las propiedades poseen un buen estado de conservación, ubicación acorde a su vocación y condiciones apropiadas para los inquilinos. A septiembre 2014, la ocupación inmobiliaria por ingresos se considera elevada, alcanzando un 91% (marzo 2014: 93%). Ante un escenario proyectado de crecimiento económico moderado, esta ocupación podría mantenerse relativamente estable (crecimiento estimado PIB 2014: 3.8%; crecimiento proyectado PIB 2015: 4.1%). Sensibilidad del Portafolio de Riesgos: La concentración de IFI en renta mensual está en cuatro inmuebles (representan 68% de los arrendamientos totales), entre los que destacan dos supermercados (sector comercial detallista): Walmart Heredia (Walmart, 30%) y Perimercados (11%). Las otras dos propiedades son: Desarrollo Comercial La Sabana (oficinas, 16%) y bodegas ALMAFISA (11%). Por el lado de los inquilinos más importantes (los tres generadores mayores representan 58% de los arrendamientos totales) en términos de ingresos destacan: Corporación de Supermercados Unidos, S.A (CSU, 37%), Perimercados (11%) y Banco Nacional de Costa Rica (BNCR, 10%). Las primeras dos entidades tienen más de 10 años de ser inquilinos del Fondo. Walmart es arrendado por CSU (Wal-Mart Costa Rica) y su plazo de arrendamiento vence en el año 2021. El contrato de arrendamiento de Perimercados vence en 2024. BNCR lleva 4 años de ser arrendatario de IFI, y se caracteriza por ser una entidad cuyos requerimientos sobre la propiedad son exigentes, así como el que es un inquilino perteneciente al sector público. El riesgo de concentración de ingresos por inquilinos/inmuebles se ve 3 / 11 mitigado por la dependencia de los inquilinos principales a sus respectivos inmuebles y el historial de arriendo que tienen con el Fondo. Al 26 de noviembre de 2014, como resultado de una reestructuración de la deuda llevada a cabo por Improsa SFI, la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV; valor en libros del portafolio inmobiliario a septiembre de 2014) aumentó respecto a registros históricos y se ubicó en aproximadamente 12% (diciembre de 2013: 5%). Actualmente, el endeudamiento máximo permitido del Fondo es 35% de sus activos. Se considera que el endeudamiento vigente es manejable (servicio de deuda mensual aproximado de USD30,000; representa un estimado de 10% de la utilidad neta mensual, sin contar gastos financieros, generada por el Fondo). Lo anterior debido a que, bajo la nueva administración de Improsa SAFI, se contrató un préstamo nuevo con Scotiabank Costa Rica (monto inicial: USD6.75 millones) en julio de 2014. Es el único crédito vigente al 26 de noviembre de 2014 (saldo: USD6.6 millones). Entre las condiciones financieras más relevantes de este préstamo destacan el mediano plazo (5 años; prorrogables a 10 años), amortización mensual, tasa de interés de 5.5%, y garantía hipotecaria. Los fondos de este crédito fueron utilizados fundamentalmente para cancelar los dos préstamos que IFI mantenía con Interbolsa, así como para cancelar el derecho de receso a inversionistas (derivado del cambio en la administración de IFI). Fitch estará monitoreando el comportamiento del apalancamiento de IFI a la luz de la estrategia financiera que Improsa SFI ejecute para IFI, y dentro de su familia de fondos inmobiliarios gestionados. Perfil del Fondo: IFI (antes Interbolsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares) es un fondo de inversión inmobiliario cerrado. Actualmente lo gestiona Improsa SFI (anteriormente, lo gestionaba Interbolsa Sociedad Administradora de Fondos de inversión (SAF), S.A.) después de que finalizó el proceso de sustitución de administradora aprobado por los inversionistas de IFI, y del cumplimiento de condiciones establecidas previamente. A septiembre de 2014, IFI representa 20% de los activos netos totales de los fondos inmobiliarios y 19% de todos los fondos de inversión administrados por Improsa SFI (fondos inmobiliarios: USD251.6 millones; fondos de inversión: USD270.2 millones). IFI genera 10.4% de las comisiones totales por administración de todos los fondos de inversión. A octubre de 2014, el número de inversionistas del Fondo fue de 382 (previo al cambio de administradora: 419). IFI está compuesto por 15 propiedades que alcanzan un total de 71,021 m2 de área arrendable y valor en libros de USD55.4 millones a septiembre de 2014. El ingreso por arrendamientos durante los primeros nueve meses de 2014 alcanzó USD4.4 millones (aproximadamente 85% de estos ingresos son percibidos en dólares). Al comparar el interanual (septiembre de 2014 versus septiembre de 2013), los ingresos por arrendamiento aumentaron 6.6% y la utilidad neta 9.8%. Fitch estará atento a los cambios que la administración ejecute y consolide ante la estrategia aplicable a IFI, y dentro de la familia de fondos inmobiliarios administrados por la SFI. SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN Las acciones de calificación podrían afectarse por cambios materiales en los perfiles de riesgo de los fondos, relacionados a los parámetros de análisis de Fitch o por algún cambio en los factores clave de la calificación. Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos (IFI 2 o Fondo) FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN La calificación se fundamenta en las características adecuadas de los inmuebles que componen el portafolio, una ocupación importante del Fondo en términos de ingresos, así como en el historial extenso de arriendo del inmueble principal por parte del inquilino que genera los ingresos mayores; esto mitiga la concentración alta del portafolio por inquilino e inmueble. También se considera la significativa la 4 / 11 sensibilidad de los resultados del Fondo ante escenarios de estrés, particularmente aquellos relacionados con el nivel de competitividad del país para el inquilino mayor. Calidad del Portafolio: Las propiedades del Fondo se caracterizan por una calidad constructiva adecuada, ubicaciones muy buenas y acordes a la vocación de los inquilinos, así como por condiciones inmobiliarias apropiadas a su uso. A septiembre de 2014, la ocupación inmobiliaria por ingresos continúa elevada (94.2%; marzo de 2014: 95%). Sensibilidad del Portafolio a Riesgos: Históricamente, IFI 2 se ha caracterizado por una concentración alta por inmueble e inquilino. Aproximadamente 91% de los arrendamientos son generados por el arrendatario Global Business Services de Costa Rica Ltda. (GBS), subsidiaria de The Procter and Gamble Company (P&G). Este inquilino ocupa un complejo de oficinas compuesto por cinco edificios que representan cerca de 70% de toda el área arrendada del Fondo. El contrato de arrendamiento con P&G, renovado por segunda ocasión en abril 2010, se caracteriza por condiciones que mitigan el riesgo de concentración mencionado de IFI 2. Dicho contrato vence en el año 2020, cuenta con garantía corporativa de la casa matriz y una estructura que comprende penalidades diferentes en caso de retiro anticipado del GBS. Estas condiciones, así como la relación histórica de GBS como arrendatario han provisto al Fondo de un flujo estable de ingresos desde hace varios años. En general, este riesgo de concentración por inquilino/inmueble se mitiga por la dependencia del inquilino principal a sus respectivos inmuebles arrendados y el historial de arriendo que tiene con el Fondo. El factor de competitividad de Costa Rica se vuelve una variable relevante para valorar la permanencia de GBS en IFI 2. Al 26 de noviembre de 2014, como resultado de una reestructuración de la deuda llevada a cabo por Improsa SFI, la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV; valor en libros del portafolio inmobiliario a septiembre de 2014) aumentó levemente a 12.3% con respecto a diciembre de 2013 (11%). Actualmente, el endeudamiento máximo permitido del Fondo es 35% de sus activos. Se considera que el endeudamiento vigente es manejable (servicio de deuda mensual aproximado de USD34,335; representa un estimado de 8% de la utilidad neta mensual, sin contar gastos financieros, generada por el Fondo). Bajo la administración nueva de Improsa SAFI, se contrató un préstamo nuevo con Scotiabank Costa Rica (monto inicial: USD7.8 millones) en julio de 2014. Es el único crédito vigente al 26 de noviembre de 2014 (saldo: USD7.6 millones). Entre las condiciones financieras más relevantes de este préstamo destacan el mediano plazo (5 años; prorrogables a 10 años), amortización mensual, tasa de interés de 5.5%, y garantía hipotecaria. Los fondos de este crédito fueron utilizados fundamentalmente para cancelar los dos préstamos que IFI 2 mantenía con Interbolsa, así como para pagar el derecho de receso a inversionistas (derivado del cambio en la administración de IFI 2). Fitch estará monitoreando el comportamiento del apalancamiento de IFI 2 a la luz de la estrategia financiera que Improsa SFI ejecute para IFI 2, y dentro de su familia de fondos inmobiliarios gestionados. Perfil del Fondo: IFI 2 (antes, Interbolsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos) es un fondo de inversión inmobiliario cerrado. Actualmente lo gestiona Improsa SFI (anteriormente, lo gestionaba Interbolsa Sociedad Administradora de Fondos de inversión (SAF), S.A.) después de que finalizó el proceso de sustitución de administradora aprobado por los inversionistas de IFI 2, y del cumplimiento de condiciones establecidas previamente. A septiembre de 2014, IFI 2 representa 21.5% de los activos netos totales de los fondos inmobiliarios y 20% de todos los fondos de inversión administrados por Improsa SFI (fondos inmobiliarios: USD251.6 millones; fondos de inversión: USD270.2 millones). IFI 2 genera 10.8% de las comisiones totales por administración de todos los fondos de inversión. A octubre de 2014, el número de inversionistas del Fondo fue de 362 (previo al cambio de administradora: 385). 5 / 11 IFI 2 está compuesto por cuatro propiedades que alcanzan un total de 33,734 m2 de área arrendable y valor en libros de USD62 millones a septiembre de 2014. El ingreso por arrendamientos durante los primeros nueve meses de 2014 alcanzó USD4.4 millones (100% de estos ingresos son percibidos en dólares). Al comparar el interanual (septiembre de 2014 versus septiembre de 2013), los ingresos por arrendamiento aumentaron 3.5% y la utilidad neta 59%, favorecida fundamentalmente por ganancias no realizadas por ajustes del valor de los inmuebles (ingreso extraordinario). Fitch estará atento a los cambios que la administración ejecute y consolide ante la estrategia aplicable a IFI 2, y dentro de la familia de fondos inmobiliarios administrados por la SFI. SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN Las acciones de calificación podrían afectarse por cambios materiales en los perfiles de riesgo de los fondos, relacionados a los parámetros de análisis de Fitch o por algún cambio en los factores clave de la calificación. Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Tres (IFI 3 o Fondo) FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN La calificación refleja la concentración elevada de ingresos en los tres inmuebles únicos que posee el Fondo y que son ocupados por un inquilino único, así como el grado significativo de apalancamiento. La calificación también considera el vínculo estrecho entre el inquilino y los inmuebles que arrienda, la permanencia histórica y estimada de dicho arrendatario para el Fondo, así como la naturaleza del ocupante (entidad bancaria pública autónoma). Calidad del Portafolio: Los inmuebles de IFI 3 se caracterizan por una calidad adecuada de construcción, ubicaciones y condiciones inmobiliarias de acuerdo al requerimiento y necesidades particulares del inquilino. A la luz de lo anterior, la ocupación inmobiliaria por ingresos continúa siendo 100%. Se estima que este nivel de ocupación se mantenga a futuro a la luz de la necesidad de cobertura geográfica de BNCR; quien tiene entre 4 y 8 años de ser inquilino en los inmuebles del Fondo. Sensibilidad del Portafolio a Riesgos: Este Fondo muestra una vulnerabilidad muy alta en caso de que su único inquilino decida salir de los inmuebles y la versatilidad baja de estos. Sin embargo, el mismo está mitigado por la naturaleza de la entidad, al ser un ente público, y tanto por la ubicación de las propiedades como la dependencia a las mismas, a la luz de la red amplia de cobertura de servicios financieros provista por BNCR. Al 26 de noviembre de 2014, como resultado de una reestructuración financiera, la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV; valor en libros del portafolio inmobiliario a septiembre de 2014) aumentó a 32.7% con respecto a diciembre de 2013 (28%). Actualmente, el endeudamiento máximo permitido del Fondo es 40% de sus activos. Se considera que el endeudamiento vigente absorbe una proporción importante de la generación de recursos del Fondo (servicio de deuda mensual aproximado de USD17,840; representa un estimado de 30% de la utilidad neta mensual, sin contar gastos financieros, generada por el Fondo). Bajo la administración nueva de Improsa SAFI, se contrataron dos préstamos nuevos (monto conjunto inicial: USD560,000) con Financiera G&T Continental (G&T, corto plazo) y Banco Improsa (BI, mediano plazo) en octubre y julio de 2014 respectivamente. Entre las condiciones financieras comunes más relevantes de estos préstamos destacan la amortización mensual, y la garantía hipotecaria. Los fondos nuevos obtenidos se utilizaron para cancelar el derecho de receso a inversionistas (derivado del cambio en la administración de IFI 3) y como capital de trabajo. La operación crediticia de largo plazo contratada con Bancredito sigue 6 / 11 vigente. Fitch estará monitoreando el comportamiento del apalancamiento de IFI 3 a la luz de la estrategia financiera que Improsa SFI ejecute para IFI 3, y dentro de su familia de fondos inmobiliarios gestionados. Perfil del Fondo: IFI 3 (antes, Interbolsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Tres) es un fondo de inversión inmobiliario cerrado. Actualmente lo gestiona Improsa SFI (anteriormente lo gestionaba Interbolsa Sociedad Administradora de Fondos de inversión (SAF), S.A.) después de que finalizó el proceso de sustitución de administradora aprobado por los inversionistas de IFI 3, y el debido cumplimiento de condiciones establecidas previamente. A septiembre de 2014, IFI 3 representa 2.6% de los activos netos totales de los fondos inmobiliarios y 2.4% de todos los fondos de inversión administrados por Improsa SFI (fondos inmobiliarios: USD251.6 millones; fondos de inversión: USD270.2 millones). IFI 3 genera 1.4% de las comisiones totales por administración de todos los fondos de inversión. A octubre de 2014, el número de inversionistas del Fondo fue de 79 (previo al cambio de administradora: 85). IFI 3 está compuesto por tres propiedades que alcanzan un total de 3,167 m2 de área arrendable y valor en librosde USD9.3 millones a septiembre de 2014. IFI 3 es un fondo inmobiliario con propiedades arrendadas exclusivamente a Banco Nacional de Costa Rica (BNCR, ‘BB+’/‘AA+(cri)’). El ingreso por arrendamientos durantelos primeros nueve meses de 2014 alcanzó USD741,094 (100% de estos ingresos son percibidos en dólares). Al comparar el interanual (septiembre de 2014 versus septiembre de 2013), los ingresos por arrendamiento permanecieron sin variación. Mientras que la utilidad neta presentó un incremento de 15.1%, favorecida fundamentalmente por unos gastos menores de mantenimiento de inmuebles operativos. Fitch estará atento a loscambios que la administración ejecute y consolide ante la estrategia aplicable a IFI 3, y dentro de la familia de fondos inmobiliarios administrados por la SFI. SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN Las acciones de calificación podrían afectarse por cambios materiales en los perfiles de riesgo de los fondos ,relacionados a los parámetros de Fitch o por algún cambio en los factores clave de la calificación. Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario 4 (IFI 4 o Fondo) FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN La calificación refleja niveles históricos e importantes de desocupación del Fondo que afectan su capacidad degeneración potencial máxima de ingresos así como una sensibilidad mayor del Fondo ante el ciclo económico. Esto, en comparación con otros portafolios calificados en categorías superiores debido a su concentración en inmuebles. La calificación también considera una diversificación aceptable por arrendatario, un apalancamiento relativamente bajo y una dependencia baja de los inquilinos a dichos inmuebles. Calidad del Portafolio: Las propiedades de IFI 4 poseen una calidad constructiva adecuada, ubicación favorable y condiciones apropiadas de las propiedades para las necesidades de los inquilinos. A septiembre de 2014, la ocupación inmobiliaria por ingresos continúa bajo presión, alcanzó 79.2% (marzo de 2014:80%), e influenciada por la desocupación mostrada en cinco de sus seis inmuebles. Esta desocupación se constituye como una de las debilidades estructurales del Fondo, ya que limita la generación efectiva del ingreso potencial que el Fondo puede alcanzar bajo un escenario de ocupación total. 7 / 11 Sensibilidad del Portafolio a Riesgos: IFI 4 muestra una concentración elevada de ingresos en tres inmuebles que representan conjuntamente 83% de los arrendamientos totales: Parque Industrial Zona Franca de Alajuela (47%), Condominio Torres del Campo 1 y 2 (19.2%) y Megasuper Alajuela (17%). Entre los inquilinos más importantes en términos de ingresos (proporcionan conjuntamente 42.4% de los Arrendamientos totales) destacan: Corporación Megasuper (17%), Suttle (7.4%), Consejo Rector del Sistema de Banca para el Desarrollo (6.4%), Precision Concepts Costa Rica S.A. (6%) e IKOR Puntarenas (5.7%). El resto de inquilinos no representan individualmente más de 5% de los alquileres mensuales. Este riesgo de concentración se ve mitigado por la dependencia relativa de los inquilinos a sus inmuebles, así como el historial de arriendo que tienen con el Fondo (más de 10 años para los dos mayores y el último inquilino). Al 26 de noviembre de 2014, la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV; valor en libros del portafolio inmobiliario a septiembre 2014) aumentó levemente a 7% con respecto a diciembre de 2013 (6%). Actualmente, el endeudamiento máximo permitido del Fondo es 35% de sus activos. Se considera que el endeudamiento vigente absorbe una proporción moderada de la generación de recursos del Fondo (servicio de deuda mensual aproximado de USD13,000; representa un estimado de 19% de la utilidad neta mensual, sin contar gastos financieros, generada por el Fondo). Bajo la administración nueva de Improsa SAFI, se contrató un nuevo préstamo con Banco Improsa (BI, monto inicial:USD485,000) en julio de 2014. Entre las condiciones financieras más relevantes del préstamo contratado con BI destacan el mediano plazo (2 años), amortización mensual y tasa de interés de 8.5%. Los recursos de este crédito fueron utilizados para cancelar el derecho de receso a inversionistas (derivado del cambio en la administración de IFI4). La operación crediticia de largo plazo contratado con Global Bank Corp. sigue vigente. Fitch estará monitoreando el comportamiento del apalancamiento de IFI 4 a la luz de la estrategia financiera que Improsa SFI ejecute para el Fondo, y dentro de su familia de fondos inmobiliarios gestionados. Perfil del Fondo: IFI 4 (antes, Interbolsa Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado FIO 1) es un fondo de inversión inmobiliario cerrado. Actualmente lo gestiona Improsa SFI (anteriormente lo gestionaba Interbolsa Sociedad Administradora de Fondos de inversión (SAF), S.A.) después de que finalizó el proceso de sustitución de administradora aprobado por los inversionistas de IFI 4, y el debido cumplimiento de condiciones establecidas previamente. A septiembre de 2014, IFI 4 representa 2.6% de los activos netos totales de los fondos inmobiliarios y 2.4% de todos los fondos de inversión administrados por Improsa SFI (fondos inmobiliarios: USD251.6 millones; fondos de inversión: USD270.2 millones). IFI 3 genera 3.9% de las comisiones totales por administración de todos los fondos de inversión. A octubre de 2014, el número de inversionistas del Fondo fue de 174 (previo al cambio de administradora: 194). IFI 4 está compuesto por seis propiedades que alcanzan un total aproximado de 43,833 m2 de área arrendable, alquilados por 45 inquilinos, y con valor en libros de USD30.7 millones a febrero de 2014. El ingreso por arrendamientos durante los primeros nueve meses de 2014 alcanzó USD2.04 millones (99% de estos ingresos son percibidos en dólares). Al comparar el interanual (septiembre de 2014 versus septiembre de 2013), los ingresos por arrendamiento permanecieron prácticamente estables. La utilidad neta presentó una disminución de 27%, derivada por pérdidas no realizadas por ajustes del valor de los inmuebles. Fitch estará atento a los cambios que la administración ejecute y consolide ante la estrategia aplicable a IFI 3, y dentro de la familia de fondos inmobiliarios administrados por la SFI. 8 / 11 SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN Las acciones de calificación podrían afectarse por cambios materiales en los perfiles de riesgo de los fondo, relacionados a los parámetros de análisis de Fitch o por algún cambio en los factores clave de la calificación. Perfil del Administrador Improsa SFI es una sociedad administradora de fondos de inversión especializada históricamente en fondos inmobiliarios y fondos de desarrollo inmobiliario domiciliados en Costa Rica, cuenta con 26 colaboradores, y pertenece en su totalidad a GFI. A septiembre de 2014, su capital social incrementó a aproximadamente CRC541millones (diciembre de 2013: CRC301 millones), producto principalmente de un aporte de capital por CRC100 millones, así como por la capitalización de utilidades (CRC140 millones). Actualmente, Improsa SFI administra nueve fondos de inversión (atiende 2,096 inversionistas), cuyos activos netos alcanzan USD270.2 millones, distribuidos en seis fondos inmobiliarios (con activos netos por aproximadamente USD251.6 millones), un fondo de desarrollo inmobiliario (USD13.3 millones) y dos fondos de liquidez (USD5.3 millones). Lo anterior ha permitido que Improsa SFI se coloque como la tercera administradora más grande, y la mayor administradora privada en términos de activos bajo administración en Costa Rica. En términos de activos netos bajo administración, Improsa SFI se ubica como la sexta administradora más grande y la segunda administradora privada más grande. Al comparar el interanual (septiembre de 2014 versus septiembre de 2013), los ingresos por comisiones de administración de los fondos de inversión incrementaron 48% debido a las comisiones provenientes de los seis fondos nuevos administrados. Mientras que la utilidad bruta también presentó un aumento de 24%, influenciada por los ingresos mayores, así como por unos gastos mayores con partes relacionadas. Fitch continuará monitoreando el desempeño financiero de Improsa SFI a la luz del volumen mayor de activos bajo administración, así como las acciones que Improsa SFI ejecute en cuanto a la familia de los fondos inmobiliarios y su repercusión sobre el flujo hacia el inversionista. GFI es un grupo económico financiero privado, de capital 100% costarricense. Inició operaciones en 1986. Actualmente, GFI está conformado por las siguientes entidades financieras: Banco Improsa, Improsa SAFI, Improsa Capital (estructuradores inmobiliarios), Improsa Servicios Internacionales, Improsa Agencia de Seguros (comercializadores de seguros) e Improsa Valores (puesto de bolsa). Contactos Fitch Ratings: Rodrigo Contreras (Analista Líder) Director +506 229 69182 Lorena Osorio (Analista Secundario) Directora Asociada +571 326 9999 Isaura Guzmán (Presidente del Consejo de Calificación) Director +52 (81) 8399 9100 Sesión Ordinaria del Consejo de Calificación No. 002-2015 de enero 15, 2015. Las calificaciones de los fondos se publicaron por primera vez en agosto 1, 2007. Las calificaciones no han sufrido ningún proceso de apelación por parte de la entidad. La última información financiera utilizada corresponde a información financiera no auditada a septiembre 30, 2014. Las fuentes de información utilizadas corresponden a información proporcionada por Improsa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. e información publicada por la SUGEVAL, las cuales se consideran satisfactorias. 9 / 11 La calificación ‘FII 2(cri)’ significa: Los fondos en esta categoría poseen una alta capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un alto nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración. La calificación ‘FII 3(cri)’ significa: Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un buen nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración. La calificación ‘FII 4(cri)’ significa: Los fondos en esta categoría poseen una aceptable capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un razonable nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración. La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría de calificación. Estos signos no se agregan a las categorías ‘FII 1(cri)’, ‘FII 5(cri)’ ni ‘FII 6(cri)’. El sufijo ‘(cri)’ indica que se trata de una calificación nacional en Costa Rica. Información adicional disponible en www.fitchcentroamerica.com. Metodología aplicada: - Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios (Agosto 2013). TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHCENTROAMERICA.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERES, BARRERAS PARA LA INFORMACION PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTAN TAMBIEN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CODIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de autor © 2014 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 33 Whitehall Street, New York, NY 10004. Teléfono: 1-800-753-4824, (212) 908-0500. Fax: (212) 480-4435. La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como 10 / 11 resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una calificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las calificaciones pueden ser modificadas, suspendidas, o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las calificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier título. Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier título para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD750.000 (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD10.000 y USD1.500.000 (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el “Financial Services and Markets Act of 2000” de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. 11 / 11