zona concepcion 1s 2015

MERCADO HABITACIONAL
Zona
Oriente R.M.
GRAN
CONCEPCIÓN
FEBRERO 2015 / JULIO 2015
AUMENTO EN LA VENTA DE VIVIENDAS
Penco
Talcahuano
Se registra un alza en la venta de viviendas de un 60% en relación al periodo
anterior alcanzando las 3.235 unidades. Se destaca la comuna de Concepción que mantiene su liderazgo en las ventas con un 40% de participación y
un alza de un 78% en las ventas del período.
Hualpén
Concepción
Concepción
Total
Un.
San Pedro de
la Paz
3600
Chiguayante
3000
2400
Coronel
1800
1200
600
0
EDITORIAL
2S 2012
El mercado inmobiliario de Concepción muestra una tendencia contracíclica producto de la próxima aplicación del IVA a la venta de vivienda
nueva. Este fenómeno es posible observarlo durante el último periodo
(1S 2015), donde se registra el primer aumento en las ventas desde
principios de 2013. Es posible identificar esta relación entre aplicación de
IVA y aumento de dinamismo en el mercado, debido a que los indicadores generales muestran que la región del Biobío es la de peor desempeño a nivel nacional, con un índice de actividad económica regional
(INACER) de -0,7%, en un contexto donde el promedio nacional es
cercano al 3%. Esta contracción está impulsada principalmente por una
baja en subsectores de construcción no habitacional y una baja en el
mercado de generación y distribución eléctrica
Ante el bajo desempeño económico y la perdida de incentivos tributarios,
es previsible una actividad del mercado de vivienda más coherente con la
coyuntura económica regional en 2016. No obstante se espera para este
año la entrega de dos obras viales con alta relevancia económica para el
Gran Concepción, la ruta 160, que une la conurbación con la región de la
Araucanía y la ruta a Cabreros, ambas con alta vocación forestal, las
cuales se espera potencien la actividad exportadora por puertos en la
región del Biobío, la cual se efectúan en la actualidad por el puerto de
San Antonio, inyectando un incentivo al crecimiento en la región y
aminorando los impactos del bajo desempeño coyuntural en el mercado
inmobiliario.
Cordialmente,
1S 2013
2S 2013
1S 2014
2S 2014
1S 2015
Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
AUMENTO EN LA VENTA DE CASAS EN CORONEL
Se registra un alza en las unidades vendidas de casas de un 20% en
relación al periodo anterior. Esta variación se ve principalmente influida por
Coronel que registró un fuerte avance de un 183% en sus ventas producto
de lanzamientos de proyectos masivos acogidos al subsidio DS116.
Coronel
Total
Un.
1500
1200
900
600
300
0
2S 2012
1S 2013
2S 2013
1S 2014
2S 2014
1S 2015
Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
Fabián García Medrano
Analista Estudios Inmobiliarios
Indicadores Generales Mercado Habitacional - Gran Concepción
1
Número De Viviendas Vendidas y Valor Unitario
EVOLUCIÓN VIVIENDAS VENDIDAS Y VALOR UNITARIO
La venta de viviendas nuevas alcanzó las 3.235 unidades, aumentando un 60% en
relación al período anterior y un 41% respecto al mismo período del 2014. De las
ventas totales el 56% corresponde a departamentos, 1.813 unidades, y un 44% a
casas, 1.422 unidades.
De las ventas del período la comuna de Chiguayante tuvo el valor total promedio
de venta más alto con UF 2.475 en el mercado de departamentos, para una
superficie promedio de 72 m2 útiles y un valor unitario promedio de 34,4 UF/m2.
En el mercado de casas, el valor total promedio de venta más alto fue en Concepción con UF 3.884 para una superficie promedio de 101,9 m2 útiles, lo que supone
un valor unitario promedio de 38,1 UF/m2.
Casa
Departamento
Valor Unitario Deptos
Valor Unitario Casas
Un.
UF/m2
40
2.000
1.800
35
1.600
30
1.400
25
1.200
1.000
20
800
15
600
10
400
5
200
0
2S 2012
1S 2013
2S 2013
1S 2014
2S 2014
1S 2015
0
Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
Ventas Por Comuna
VIVIENDAS VENDIDAS SEGÚN COMUNA
10%
Concepción lideró las ventas de departamentos con un 60% de participación
(1.083 unidades), subiendo en un 73% respecto al período anterior. Le sigue San
Pedro de la Paz con un 21% de participación (386 unidades), con un aumento de
un 26% respecto al período anterior.
7%
Chiguayante
Concepción
Coronel
20%
Hualpén
Penco
40%
1%
2%
En el mercado de las casas Coronel tuvo la mayor participación en las ventas con
44% (628 unidades), aumentando un 183% respecto al período anterior. Le sigue
San Pedro de la Paz con un 19% de participación (273 unidades), con un aumento
de un 34% con respecto al período anterior.
San Pedro de la Paz
Talcahuano
19%
Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
Unidades ofertadas totales
UNIDADES OFERTADAS Y PROYECTOS EN VENTA
Proyectos en Venta Casas
Las unidades ofertadas alcanzan las 7.336 unidades, mostrando un aumento de
15% respecto del período anterior y un 15% respecto al mismo período del año
2014.
Proyectos en Venta Deptos
Unidades ofertadas Deptos
Unidades Ofertadas Casas
Un.Ofertadas
5.000
Proyectos
140
4.500
120
4.000
La oferta de departamentos alcanza las 4.481 unidades, lo que representa un
aumento de un 2% en relación al período anterior y de un 5% al compararlo con el
mismo período del año anterior. La oferta se distribuye en 120 proyectos en venta,
un 5% más que el período anterior.
La oferta de casas alcanza las 2.855 unidades, lo que representa un alza de un
47% en relación al período anterior, y un aumento de un 35% al compararlo con el
mismo período del año anterior. Se registraron 106 proyectos de casas presentando una subida de un 10% con respecto al período anterior.
100
3.500
3.000
80
2.500
60
2.000
1.500
40
1.000
20
500
0
0
1S 2012
2S 2012
En el mercado de las casas Coronel tuvo la mayor participación en las unidades
ofertadas con 38% (1.091 unidades), aumentando un 231% respecto al período
anterior. Le sigue San Pedro de la Paz con un 30% de participación (861
unidades), lo que supone un aumento del 23% en relación al período anterior.
2S 2013
1S 2014
2S 2014
Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
Unidades ofertadas por comuna
Concepción lideró la oferta de departamentos con un 59% de participación (2.632
unidades), disminuyendo un 4% respecto al período anterior. Le sigue San Pedro
de la Paz con un 18% de participación (814 unidades).
1S 2013
UNIDADES OFERTADAS SEGÚN COMUNA
7% 8%8%
9%
Chiguayante
Concepción
Coronel
23%
Hualpén
Penco
41%
2%
3%
San Pedro de la Paz
Talcahuano
15%
Indicadores Generales Mercado Habitacional - Gran Concepción
2
Ritmo de ventas por Comuna
RITMO DE VENTAS POR COMUNA
Chiguayante
Aumenta el ritmo de venta promedio mensual en el mercado un 49% en relación
al período anterior y un 35% con respecto al mismo período del año anterior,
llegando a 2,4 unidades/mes.
Concepción
San Pedro de la Paz
Hualpén
Coronel
Talcahuano
Un./mes
7,0
6,0
5,0
El mercado de departamentos tuvo una velocidad de venta por proyecto de 2,5
unidades/mes, disminuyó un 47% en relación al período anterior. El ritmo de venta
promedio mensual de casas fue 2,2 unidades/mes, lo que representa una subida
de un 52% respecto al período anterior.
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
2S 2012
1S 2013
2S 2013
1S 2014
2S 2014
1S 2015
Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
Meses estimados para agotar stock
MESES ESTIMADOS PARA AGOTAR STOCK
En el Gran Concepción el promedio en los meses para agotar stock es de 12
meses, disminuyendo un 10% respecto al periodo anterior.
El mayor aumento fue en Chiguayante con un 11% más en relación al periodo
anterior (14 meses). La mayor caída fue en Talcahuano con un 23% menos que
el periodo anterior (8 meses).
Talcahuano
San Pedro
de la Paz
Penco
Hualpén
Coronel
Concepción
Los meses para agotar stock van desde los 6 meses en Coronel a los 40 meses
en Penco.
Chiguayante
Feb.15
Jul.15
Feb.16
Jul. 16
Feb. 17
Jul.17
Feb.18
Jul.18
Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
Indicadores Generales
COMUNA
PROYECTOS EN VENTA
STOCK OFERTADO
UNIDADES VENDIDAS
SUP. UTIL EDIF.(M2)
VALOR UNITARIO (UF/M2)
CHIGUAYANTE
31
650
234
79,2
33,2
CONCEPCIÓN
88
3.024
1.299
59,1
39,7
CORONEL
16
1.091
628
64,1
19,3
HUALPÉN
10
206
79
56,6
35,7
PENCO
1
130
20
55,0
23,5
SAN PEDRO DE LA PAZ
59
1.675
659
70,6
33,6
TALCAHUANO
21
560
316
71,7
33,1
Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
Indicadores Generales Mercado Habitacional - Gran Concepción
3
Mapa de proyectos por comuna
Proyectos ingresados de departamentos 1S 2015
Proyectos en venta de departamentos 1S 2015
Proyectos ingresados de casas 1S 2015
Talcahuano
Penco
Proyectos en venta de casas 1S 2015
Hualpén
Concepción
San Pedro de la Paz
Chiguayante
Coronel
Valor promedio (UF): Promedio de los valores medios de las viviendas de cada
tipología que conforma el proyecto, sector o comuna, ponderado por la cantidad de
unidades vendidas de cada una.
Stock ofertado inicial: Cantidad de unidades o superficies útiles de un determinado
producto/tipología que considera originalmente un proyecto inmobiliario para su
comercialización.
Superficie media (m2): Promedio de las superficies medias de las viviendas de cada
tipologías que conforma el proyecto, sector o comuna, ponderado por la cantidad de
unidades vendidas de cada una.
Stock ofertado actual: Cantidad de unidades o superficies útiles de un determinado
producto/tipología de un proyecto inmobiliario, sector o comuna, que están
disponibles para su comercialización, en un periodo determinado.
Valor unitario promedio de venta (UF/m2): Promedio ponderado de los valores UF/m2
de las unidades vendidas de cada tipología, por proyecto, sector o comuna.
Velocidad de venta acumulada (Unidades/mes): Relación entre las unidades o
superficies comercializadas del proyecto y los meses totales de comercialización.
Meses para agotar stock: Cantidad de meses que demorará un proyecto en comercializar todas las unidades en oferta actual, de acuerdo a la velocidad de venta promedio
registrada para proyectos inmobiliarios similares en el sector o comuna.
Velocidad de venta (Unidades/mes): Relación entre las unidades o superficies
comercializadas en el periodo de análisis y los meses del periodo.
Indicadores Generales Mercado Habitacional - Gran Concepción
4
CONSULTORÍA
TINSA RESEARCH
Investigación permanente del mercado inmobiliario nacional
Estudio del mercado habitacional para un barrio, sector urbano o terreno específico
INCOIN Barrio
Un completo y actualizado panorama del mercado inmobiliario habitacional en el territorio comunal
INCOIN Comunal
INCOIN Áreas Metropolitanas Un panorama completo de la oferta inmobiliaria de las diferentes áreas metropolitanas
Una síntesis del panorama del mercado inmobiliario nacional durante el año anterior
Balance Inmobiliario
TASACIONES
CONSULTORÍA
CONTROL DE ACTIVO FIJO
Tasaciones Bancarias
Tasaciones Empresas (IFRS)
Tasaciones Particulares
Control de Avance de Obras
Evaluaciones de Proyectos Inmobiliarios
Estudios Inmobiliarios
Research
Estudios Hoteleros y Turísticos
Inventario
Valoración IFRS
Servicio Integral
Ingrid Hartmann
Jefe Tinsa Research
ihartmann@tinsa.cl
Tinsa Chile
Rosario Norte 615, Oficina 1604
Las Condes, Santiago
Teléfono: +56 2 2596 2900