el derecho de superficie y el derecho de vuelo en

Derecho Civil catalán: El Derecho Patrimonial catalán (Libro V del CCC)
EL DERECHO DE SUPERFICIE
Y EL DERECHO DE VUELO
EN EL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA
Chantal Moll de Alba Lacuve
Profesora de Derecho Civil
Universitat de Barcelona
Sumario:
&RQFHSWR'HUHFKRGHVXSHUÀFLH
'LIHUHQFLDVGHUHFKRGHVXSHUÀFLH'HUHFKRGHYXHOR
3. Repercusiones en la normativa registral
4. Relación Código Civil Cataluña y otros textos legales en materia de
'HUHFKRGH6XSHUÀFLH
(O/LEUR9GHO&&&UHJXODHO'HUHFKRGH6XSHUÀFLHHQVXVDUWVD
564.6, quedando derogados los arts. 1 a 5 de la Ley 22/2001, de 31 de
GLFLHPEUHGHUHJXODFLyQGHORVGHUHFKRVGHVXSHUÀFLHGHVHUYLGXPEUH\
de adquisición voluntaria o preferente.
1. CONCEPTO DERECHO DE SUPERFICIE
7UDGLFLRQDOPHQWHVHFRQVLGHUDEDHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLHFRPRHOGHUHcho a construir en un terreno ajeno.
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ANALES VIII (2005-2007)
Sin embargo, el Código Civil Catalán, en su art. 564.1, supera esta conFHSFLyQ\FRQÀJXUDHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLHFRPRXQGHUHFKRGHSURSLHdad sobre lo construido, independiente y separado del derecho de propiedad del suelo.
´/DVXSHUItFLHpVHOGUHWUHDOOLPLWDWVREUHXQDÀQFDDOLHQDTXHDWUL
bueix temporalment la propietat separada de les construccions o de
les plantacions que hi estiguin incloses. En virtud del dret de super
ItFLHHVPiQWpXQDVHSDUDFLyHQWUHODSRUSLHWDWG·DOOzTXHHVFRQV
WUXHL[RHVSODQWDLHOWHUUHQ\RHOVzOHQTXqHVIDµ
(VWDPLVPDWHRUtDGHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLHFRPRSURSLHGDGVHSDUDGDHV
la que ha adoptado el legislador estatal en la Ley de Suelo de 200713.
/DWHRUtDGHOD´SURSLHGDGVHSDUDGDµHQHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLHKDVLGR
históricamente muy polémica ya que su admisión implica la derogación
del principio ´VXSHUÀFLHVVRORFHGLWµ que recoge el art. 358 C.c. según el
cual el propietario del suelo adquiere por accesión todo aquello que se
construya o plante. Esta teoría ya había tenido muchos seguidores en
Francia desde los años cincuenta y también había sido defendida en España hace algunos años14. A la vista de la nueva redacción de los textos
OHJDOHVHVWDWDOHV\DXWRQyPLFRVVREUHHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLHTXHGDFODURTXHHOOHJLVODGRUKDDSRVWDGRSRUODFRQÀJXUDFLyQGRPLQLFDOGHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLH6LQGXGDHVWDQXHYDFRQFHSFLyQSXHGHD\XGDUDFUHDU
/D/H\GHVXHORGHDVtORGLFHHQVXDUWUHODWLYRDO'HUHFKRGHVXSHUÀFLH
´(OGHUHFKRUHDOGHVXSHUÀFLHDWULEX\HDOVXSHUÀFLDULRODIDFXOWDGGHUHDOL]DUFRQVWUXFFLR
QHVRHGLÀFDFLRQHVHQODUDVDQWH\HQHOYXHOR\HOVXEVXHORGHXQDÀQFDDMHQDPDQWH
QLHQGRODSURSLHGDGWHPSRUDOGHODVFRQVWUXFFLRQHVRHGLÀFDFLRQHVUHDOL]DGDV7DPELpQ
SXHGH FRQVWLWXLUVH GLFKR GHUHFKR VREUH FRQVWUXFFLRQHV R HGLÀFDFLRQHV \D UHDOL]DGDV R
VREUHYLYLHQGDVORFDOHVRHOHPHQWRVSULYDWLYRVGHFRQVWUXFFLRQHVRHGLÀFDFLRQHVDWULEX
\HQGRDOVXSHUÀFLDULRODSURSLHGDGWHPSRUDOGHODVPLVPDVVLQSHUMXLFLRGHODSURSLHGDG
separada del titular del suelo.”
6REUH GHIHQVD GH OD WHRUtD GH OD SURSLHGDG VHSDUDGD YLG 02// '( $/%$ /$&89(
Chantal, /DHGLÀFDFLyQHQVXHORDMHQR. /DSRVLEOHGLVRFLDFLyQMXUtGLFDGHODSURSLHGDGLQPR
biliariaµ(G'LIXVLRQ-XUtGLFD
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Derecho Civil catalán: El Derecho Patrimonial catalán (Libro V del CCC)
nuevas fórmulas para multiplicar los aprovechamientos inmobiliarios y
solucionar problemas tan graves como el de la vivienda.
(QHO&yGLJR&LYLOFDWDOiQHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLHVHFRQÀJXUDGHXQD
PDQHUDGREOH3RUXQDSDUWHHOWLWXODUGHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLHHVWLWXlar de un derecho real sobre cosa ajena (ius in re aliena). Por otra parte,
HOVXSHUÀFLDULRWLHQHXQDSURSLHGDGWHPSRUDOGHODFRQVWUXFFLyQRGHOD
SODQWDFLyQ(OGHUHFKRGHVXSHUÀFLHHVXQHMHPSORGHODSRVLEOHGLVRFLDción jurídica de la propiedad inmobiliaria, considerando como objetos
jurídicos distintos el suelo y la construcción
2. DIFERENCIAS DERECHO DE SUPERFICIE / DERECHO
DE VUELO
La primera diferencia entre estos dos derechos es su naturaleza jurídica.
7DOFRPRDKRUDVHGHÀQHOHJDOPHQWHHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLHODHVHQFLD
de este derecho ya no radica en elLXVDHGLÀFDQGLHQODIDFXOWDGGHHGLÀFDUVLQRHQHOGHUHFKRGHSURSLHGDGTXHRWRUJDVREUHORHGLÀFDGR
En Cataluña, y ahora también en el resto del Estado según lo que esWDEOHFHOD/H\GH6XHORHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLHVHSXHGHFRQVWLWXLUQR
sólo para construcciones futuras sino para construcciones ya existenWHV4XHGDSRUORWDQWRFODURTXHODIDFXOWDVDHGLÀFDQGLes sólo un plus,
un elemento accesorio que se otorga cuando el derecho de propiedad se
constituye sobre construcciones o plantaciones futuras.
Por el contrario, el derecho de vuelo, sigue siendo el derecho a elevar
SODQWDVVREUHXQHGLÀFLR\DH[LVWHQWH(QHVWHFDVRODIDFXOWDGGHHGLÀFDU
es la esencia de este derecho.
Además el derecho de vuelo sigue estando ligado al concepto de propiedad clásica de tal manera que el titular del derecho de vuelo ostenta también una cuota de propiedad del suelo que no tiene porque estar limitada
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WHPSRUDOPHQWH (Q FDPELR HO GHUHFKR GH VXSHUÀFLH RWRUJD D VX WLWXODU
XQQXHYRGHUHFKRGRPLQLFDOODSURSLHGDGVXSHUÀFLDULDXQDSURSLHGDG
separada del suelo y que tiene carácter temporal.
En segundo lugar, la duración máxima del derecho de vuelo y del dereFKRGHVXSHUÀFLHHVGLVWLQWD(OGHUHFKRGHVXSHUÀFLHWLHQHXQDGXUDFLyQ
máxima de noventa y nueve años, el derecho de vuelo otorga la facultad
GHHGLÀFDUSRUXQPi[LPRGHDxRV
3. REPERCUSIONES EN LA NORMATIVA REGISTRAL
/D QXHYD FRQÀJXUDFLyQ \ QDWXUDOH]D MXUtGLFD GHO GHUHFKR GH VXSHUÀFLH
hacen necesaria una reforma de la legislación registral. Actualmente los
arts. 16.1 y 30.3 del Reglamento Hipotecario admiten únicamente la insFULSFLyQGHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLHFRPRGHUHFKRUHDOOLPLWDGR
Sería conveniente que se adaptara la legislación tabular para permitir la
LQVFULSFLyQGHODSURSLHGDGVXSHUÀFLDULDVREUHORFRQVWUXLGRDEULpQGRVH
XQQXHYRIROLRUHJLVWUDOSDUDHVDQXHYDÀQFD
4. RELACIÓN CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA Y OTROS
TEXTOS LEGALES EN MATERIA DE DERECHO DE SUPERFICIE
Los 564.1 a 564.6 del Código civil de Cataluña, relativos al Derecho de
VXSHUÀFLHFRQVWLWX\HQGHVGHODHQWUDGDHQYLJRUHOGHMXOLRGH
GH HVWH WH[WR OHJDO HO '(5(&+2 &20Ó1 HQ &DWDOXxD UHVSHFWR D HVWD
ÀJXUD
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Es cierto que el art. 162 de la Ley de Urbanismo de Cataluña (Ley 2/2002,
de 14 de marzo, 10/2004, de 24 de diciembre) también regula el Derecho
GHVXSHUÀFLHFRQVWLWXLGRSRUHQWHVS~EOLFRV6LQHPEDUJRHOFRQFHSWROD
QDWXUDOH]DGHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLHHVVLHPSUHHOPLVPRFRQLQGHSHQdencia de que lo constituyan particulares o entes públicos y se rige por
las normas civiles. La Legislación urbanística lo que hace es establecer
WDQVyORXQDVHVSHFLÀFLGDGHVSDUDHVWHWLSRGH'HUHFKRVGHVXSHUÀFLH6H
WUDWDGHODWHVLVGHODXQLGDGGHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLHRSXHVWDDDTXHOOD
WHVLVVHJ~QODFXDOH[LVWHXQGHUHFKRGHVXSHUÀFLHFLYLO\RWURXUEDQtVWLFR
(tesis dualista).
(OGHUHFKRGHVXSHUÀFLHWDPELpQVHHQFXHQWUDUHJXODGRHQHODUW
del Reglamento Hipotecario. Sin embargo no se trata de un precepto susWDQWLYR(QpOQRVHHVWDEOHFHXQDUHJXODFLyQGHO'HUHFKRGHVXSHUÀFLH
sino tan sólo una relación de las condiciones necesarias para su inscripción registral (por ello la STS de 31 de enero de 2001 anuló las reformas
introducidas por el RD 1867/1998, porque introducía aspectos de derecho sustantivo). El art. 16.1 es una norma adjetiva, meramente registral,
supeditada a lo establecido por la regulación sustantiva.
En el caso que se produzca un desfase, una contradicción entre la legislación catalana y la legislación hipotecaria, habrá que estar a lo que establezca la norma catalana pues como hemos dicho el Código Civil Catalán
es el Derecho común y sustantivo y el Derecho Registral es un derecho
especial y adjetivo.
Así pues si se cumplen los requisitos establecidos en el CCC para constituir el Derecho hay derecho real y ese derecho debe tener acceso al
Registro con base en el art. 2 LH y 7 RH.
Además, con base al principio de jerarquía normativa la ley catalana es
superior al Reglamento y éste no puede contradecir aquélla.
Finalmente los artículos 35 y 36 de la Ley de Suelo estatal relativos al
GHUHFKR GH VXSHUÀFLH HQWHQGHPRV TXH QR VRQ DSOLFDEOHV HQ &DWDOXxD
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ANALES VIII (2005-2007)
ni como supletorios. En los arts. 35 y 36 LS2007 se regulan aspectos
VXVWDQWLYRVGHOGHUHFKRGHVXSHUÀFLHVHWUDWDGHXQDPDWHULDFLYLO\QR
urbanística. Como Cataluña tiene competencia en materia civil, la reJXODFLyQVXVWDQWLYDGHO'HUHFKRGHVXSHUÀFLHFRPSHWHDO3DUODPHQWGH
Catalunya.
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