UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA VICERECTORADO ACADÉMICO SUBPROGRAMA DE ÁREAS Y CARRERAS ÁREA DE ADMINISTRACIÓN Y CONTADURÍA CENTRO LOCAL METROPOLITANO MECANISMOS DE CAPTACION Y CRITERIOS DE ASIGNACIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS POR POLÍTICA HABITACIONAL EN VENEZUELA ¨ ZONA METROPOLITANA¨ Autoras: Deborah M. Cruz A. Alba J. Chacón S. Tutor: Econ. Román García M. Caracas, marzo de 1999 UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA VICERECTORADO ACADÉMICO SUBPROGRAMA DE ÁREAS Y CARRERAS ÁREA DE ADMINISTRACIÓN Y CONTADURÍA CENTRO LOCAL METROPOLITANO MECANISMOS DE CAPTACION Y CRITERIOS DE ASIGNACIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS POR POLÍTICA HABITACIONAL EN VENEZUELA ¨ZONA METROPOLITANA¨ Trabajo Especial de Grado para optar al Titulo de Licenciadas en Administración de Empresas Autoras: Deborah M. Cruz A. C.I.V-7.922.654 Alba J.Chacón S. C.I. V-2.554.914 Tutor: Econ. Román García M. Caracas, marzo de 1999 Caracas, 26 de febrero de 1999 Coordinación Centro Local Metropolitano Universidad Nacional Abierta Presente .En mi carácter de Tutor del Trabajo de Grado denominado MECANISMOS DE CAPTACION Y CRITERIOS DE ASIGNACION Y ADMINISTRACION DE LOS CREDITOS HIPOTECARIOS POR POLITICA HABITACIONAL EN VENEZUELA ¨ZONA METROPOLITANA¨ realizado por las estudiantes: DEBORA MAVEL CRUZ ATENCIO y ALBA JUDITH CHACON SANCHEZ, cumplo con notificarles que he revisado con detenimiento la versión final que me ha sido presentada y autorizo a las estudiantes antes mencionadas a efectuar, ante esa coordinación, los trámites administrativos que correspondan para efectuar la evaluación final de dicho trabajo. Atentamente, Román García Machado C.I.V-2.936.294 iv INDICE GENERAL p.p. DEDICATORIA ...................................................................................................iii RECONOCIMIENTOS ........................................................................................iv INDICE GENERAL .............................................................................................v LISTA DE GRAFICOS.........................................................................................vii RESUMEN .........................................................................................................viii INTRODUCCION ...............................................................................................1 CAPITULO I EL PROBLEMA .....................................................................................3 Formulación .................................................................................3 Justificación e Importancia ..........................................................5 Delimitación .................................................................................5 Objetivos ......................................................................................6 Alcance ........................................................................................8 Limitaciones .................................................................................8 II MARCO TEORICO ..............................................................................9 Antecedentes Investigativos ........................................................9 Reseña Histórica ........................................................................11 Bases Teóricas ...........................................................................14 Glosario........................................................................................41 III MARCO METODOLOGICO................................................................48 Diseño de la Investigación...........................................................48 Población.....................................................................................49 v Muestra........................................................................................50 Técnica Muestral..........................................................................50 Instrumento de Recolección de Datos.........................................51 Validación del Instrumento..........................................................54 Fichas Bibliográficas ...................................................................55 IV TABULACION Y ANALISIS DE LOS RESULTADOS........................59 Clasificación de los Datos. ........................................................60 Análisis de los Datos..................................................................60 Resultado de Análisis de Documentos ......................................77 V CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.....................................89 Conclusiones .............................................................................89 Recomendaciones......................................................................93 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS.................................................................99 BIBLIOGRAFIA................................................................................................100 ANEXOS A CUESTIONARIO................................................................................104 B CRITERIOS APLICADOS POR LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS SEGÚN MODALIDAD DE FINANCIAMIENTO.............................106 C COMPARATIVO DE LOS REQUERIMIENTOS EXIGIDOS PARA LA ADMINISTRACIÓN Y ASIGNACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECÁRIOS .........................................................................107 vi LISTA DE GRÁFICOS GRAFICO pp. 1 Resultados Globales del Cuestionario.....................................64 2 Normas.....................................................................................67 3 Garantía...................................................................................68 4 Perfíl del Prestatario.................................................................71 5 Riesgo......................................................................................72 6 Clasificación.............................................................................74 vii UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA AREA DE ADMINISTRACIÓN Y CONTADURÍA CENTRO LOCAL METROPOLITANO SEBUCÁN – CARACAS MECANISMOS DE CAPTACIÓN Y CRITERIOS DE ASIGNACIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS POR POLÍTICA HABITACIONAL EN VENEZUELA “ZONA METROPOLITANA” Autoras: Alba Chacón Deborah Cruz Año: 1999 RESUMEN El objetivo general de la presente investigación se basa en evaluar el grado de cumplimiento de los mecanismos de captación y criterios de asignación de los recursos financieros para los créditos hipotecarios por política habitacional. Los objetivos específicos se fundamentan en especificar y contrastar los criterios, instrumentos y procedimientos que emplean las instituciones financieras en lo que se refiere a la administración y manejo de los recursos utilizados en las operaciones hipotecarias por política habitacional. Entre las normativas utilizadas se evaluaron la Ley de Política Habitacional, la Ley de Bancos, entre otras. La justificación del estudio tiene su origen en la posibilidad de generar un diagnóstico sobre las fuentes de ingresos para adquirir viviendas. El estudio se encuentra enmarcado bajo la modalidad de estudio práctico, transversal, descriptivo, de fuente mixta, con información cuantitativa y cualitativa, y de campo. Las técnicas de recolección de datos fueron el cuestionario y fichas bibliográficas. El proyecto se desarrolló en dos fases, recopilación, procesamiento y análisis de información, desarrollando por último las conclusiones y recomendaciones. La conclusión básica obtenida señala que las instituciones financieras cumplen en un promedio del 76% los mecanismos de captación y criterios de asignación de los recursos financieros para los créditos hipotecarios por Política Habitacional, resultando la variable Garantía como la más influyente al momento de efectuarse la evaluación para el otorgamiento de un crédito. La recomendación principal es reorientar el análisis de los requerimientos exigidos a los prestatarios con el fin asignar los créditos a personas que realmente lo necesiten, tomando en consideración, lógicamente, los factores de riesgos involucrados. 1 INTRODUCCIÓN El presente trabajo de investigación tiene el objetivo de cumplir con uno de los requisitos fundamentales de la Carrera Administración de Empresas que se dicta en la Universidad Nacional Abierta (UNA). En la ejecución de este informe el equipo de trabajo adaptó a la práctica los conocimientos teóricos adquiridos a lo largo de sus estudios profesionales. El deseo de las autoras, es que el lector comprenda la necesidad de utilizar mecanismos que cumplan una función eficaz de captación y reposición de recursos para el financiamiento de viviendas, a través de la Ley Política Habitacional. Captación de recursos, ya sea por los entes hipotecarios, o en su defecto por el necesitado en adquirir vivienda; así como la reposición de los referidos recursos financieros, mediante el pronto pago y las facilidades de crédito. Dado que la inflación, el crecimiento demográfico, la devaluación de nuestro signo monetario y las altas tasas de interés que han azotado a Venezuela, en las dos ultimas décadas, acentuándose en año 98, han provocado el crecimiento de deudores morosos. 2 Razón por la cual se busca evaluar el grado de cumplimiento de los mecanismos y los criterios aquí involucrados, con la finalidad de averiguar y por supuesto buscar posibles soluciones, que incrementen la captación de recursos por parte de las entidades así como la flexibilidad en el otorgamiento de los créditos, satisfaciendo las necesidades de sus acreedores. Para la ejecución de este informe se ha decidido dividir el trabajo en las siguientes áreas, un Capítulo Primero que narra el Problema y los Objetivos que se plantean en la investigación, delimitación, alcance y limitaciones presentadas; un Capitulo Segundo que habla sobre el Marco Teórico, presenta tanto los antecedentes bibliográficos como una reseña histórica del instrumento y las bases teóricas; en el Capitulo Tercero se observa el estudio del Marco Metodológico, como ha sido la investigación propiamente dicha, la población, la muestra y los instrumentos de recolección de datos. El Capitulo Cuarto, comprende el análisis e interpretación de los resultados, luego de la aplicación del instrumento modelo, para caer a grosso modo en un último Capitulo Quinto, que detalla las conclusiones y recomendaciones que deben tomar los usuarios del sistema. 3 CAPITULO l EL PROBLEMA Formulación En Venezuela, a raíz de la marcada dependencia al plano petrolero, se ha generando la sobrepoblación de las capitales más importantes del país, por parte de una gran masa de personas que buscan nuevas y mejores condiciones de vida. Esto ha traído como consecuencia la aparición de urbes exentas de planificación, organización y suministros básicos esenciales que garanticen una vivienda adecuada. Se observa con preocupación como la carestía de condiciones mínimas de habitabilidad, la escasez de trabajo, el alto costo de la vida y por ende el bajo poder adquisitivo de la población, ha afectado la posibilidad de optar a la compra de una vivienda Otrora el venezolano era unos de los pobladores con mayor poder adquisitivo en el mundo, actualmente dista mucho de esta posición, lo cual no termina de ser comprensible para una población joven que no tuvo la 4 oportunidad de vivir esa época de bonanza, sino la crisis financiera que ha azotado al país en las últimas dos década. La ley de Política Habitacional busca, a través de recursos financieros producto de aportes del estado, empleadores y empleados, la creación de proyectos habitacionales consonos con el poder adquisitivo de la masa trabajadora. El problema surge cuando dado el crecimiento del tamaño del estado promotor, se ha incrementado el déficit fiscal a causa del gran número de empleados públicos que absorben parte del presupuesto que pudiera ser dirigido a la Política Habitacional. Muchos han sido los programas gubernamentales, que han tratado de buscar una salida a tal situación; sin embargo no han atinado hasta el momento con ninguno. Y no es el interés de este trabajo de investigación juzgar lo anteriormente expuesto, pero si se busca ante esta situación crítica evaluar la efectividad en el cumplimiento de los mecanismos de captación y criterios de asignación de los recursos financieros para los créditos hipotecarios por política habitacional. 5 Justificación e Importancia El simple hecho de hablar de recursos en una época de crisis financiera, abre el camino para considerar la importancia de evaluar los mecanismos y criterios de control en la asignación de los recursos para los créditos hipotecarios por política habitacional en Venezuela. Tal situación es de emergencia, y por ende, cualquier estudio serio que lleve a la posibilidad de generar un diagnóstico sobre las fuentes de ingreso para construir un grupo de viviendas servirá de ayuda para aquellas personas e instituciones interesadas o involucradas en proyectos habitacionales. Es también importante el desarrollo de esta investigación, porque brinda una serie de conocimientos prácticos, importantes para un profesional en el área de Administración quien debe gerenciar; que no es otra cosa que el uso óptimo de los recursos. Delimitación 6 Este trabajo se desarrolló bajo varios criterios delimitantes, que orientaron la ejecución del mismo; en tal sentido: Espacial: Se refiere en que parte de la superficie se realiza la investigación, ésta se desarrolló directamente en la ciudad de Caracas, por ser la sede de las oficinas principales de las instituciones financieras participantes en el estudio. Temporal: Se tomó como patrón temporal el año 1.998, por haber sido el año crítico en el sector financiero. Temática: Se buscó evaluar el grado de efectividad en el cumplimiento de los mecanismos de captación y criterios de asignación de los créditos hipotecarios por política habitacional, según la legislación venezolana. Mediante contraste de dichos mecanismos y determinación de los criterios, instrumentos y procedimientos que utilizan las instituciones financieras. Objetivos En función de lo anteriormente expuesto y sobre la base del propósito del estudio se formularon los siguientes objetivos: 7 Objetivo General Evaluar el grado de cumplimiento de los mecanismos de captación y criterios de asignación de los recursos financieros para los créditos hipotecarios por política habitacional. Objetivos Específicos - Especificar cuales son los criterios, instrumentos y procedimientos que emplean las instituciones financieras en lo que se refiere a la administración y manejo de los recursos utilizados en las operaciones hipotecarias. - Contrastar los mecanismos de captación de recursos, utilizados por las instituciones financieras, que otorgan créditos hipotecarios por política habitacional. - Evaluar el grado de cumplimiento de la legislación venezolana en cuanto al otorgamiento de créditos hipotecarios por política habitacional. - Establecer nuevas estrategias que favorezcan la optimización del sector crediticio. Alcance El presente estudio busca conocer los mecanismos de captación de recursos necesarios para obtener una vivienda a través del financiamiento por la 8 Ley de Política Habitacional. Por otro lado, se hace un análisis basado en el criterio para la asignación de los referidos recursos financieros, y se aporta información sobre las políticas orientadas hacia la captación de esos recursos. Limitaciones Como en todo trabajo de investigación, se presentaron limitaciones que dificultaron el desarrollo del mismo, en tal sentido las autoras encontraron escasez de información por ser un tema de actualidad y por la confidencialidad de los datos manejados. Los puntos señalados fueron superados con el uso de bibliotecas especializadas en el ámbito financiero y el establecimiento de lazos de amistad con el personal de las instituciones participantes en la investigación. Mención particular requiere el factor tiempo, el cual impidió la optimización de recursos y la rapidez con la que cambian las disposiciones legales que afectan al sector. 9 CAPITULO II MARCO TEÓRICO La presente fase del proceso de investigación presenta los puntos sobre los cuales están basados los conocimientos previos de la investigación ejecutada. En tal sentido se analizaron los antecedentes investigativos, históricos y por supuesto las bases teóricas netamente técnicas sobre los cuales se apoya el funcionamiento de los instrumentos financieros inherentes a la investigación. Antecedentes Investigativos En relación con los trabajos de investigación y tesis de grado que hacen referencia al estudio de créditos hipotecarios, los más relevantes fueron: Rodríguez (1991) plantea que en el periodo por él analizado (78-89), persistió una coyuntura económica inestable, donde los sectores más afectados fueron: la construcción, el inmobiliario y el subsistema banca hipotecaria. Considera como un paliativo temporal la política impuesta por el gobierno, porque persiste la situación de recesión en el sector hipotecario. Aunque 10 considera importante que el estado suministre recursos para promover programas sociales, ya que los instrumentos creados por las instituciones financieras para demandar fondos del público no fueron suficientes. Explica también que los préstamos hipotecarios experimentaron descenso, lo que significó que el financiamiento para el sector inmobiliario resultara afectado, debido al estancamiento del sector de la construcción y por lo tanto del mercado inmobiliario. También menciona que la Política Habitacional arrancó con mal pie, porque el gobierno invita a los ahorristas a solicitar créditos, recién aprobada la ley, sin dar el tiempo necesario para que se forme la masa de dinero; ya que en los países donde se ha puesto en vigencia el sistema de ahorro compulsivo se ha dado un tiempo de espera largo, de años. Entre sus sugerencias esta, revisar la Ley del Deudor Hipotecario y su Reglamento, a fin de que se libere de las trabas que la mantienen atada y que le permitan mejorar sus niveles de competencia, con el propósito de que el sector hipotecario se haga interesante, dinámico y rentable. Cordero (1996) al igual que muchos autores coincide en que el déficit habitacional existente en Venezuela actualmente es uno de los mayores problemas sociales; Menciona el interés de la Sociedad Venezolana de Ingenieros y Arquitectos Empresarios, S.A., en colaborar con la solución del 11 problema iniciando un proyecto de viviendas que constituyan un innovador sistema de financiamiento, que logre el abatimiento de la inflación en el proceso constructivo de vivienda y a su vez permita el acceso a cualquier persona con necesidad de vivienda. Igualmente señala que cualquier iniciativa debe basarse en combatir la inflación y proporcionar seguridad y resguardo de los capitales que se utilizarán en la construcción, para lo cual la empresa privada tiene que tomar como meta la reconvención de la demanda, es decir, en lugar de que se pretenda hacer una cartera de acreencias a la banca hipotecaria, convertirla en una cartera de inversión donde los adjudicatarios puedan por medio del sistema financiero, lograr minimizar el costo de sus viviendas, llevándolo a proyectos sustentables financieramente por los mismos necesitados. 12 Reseña Histórica Esta investigación se basó en el estudio de las operaciones del financiamiento de los créditos hipotecarios por Política Habitacional, tanto en la captación como en la asignación de los mismos, esto condujo a la investigación histórica de los aspectos involucrados, como son: Banca Hipotecaria y Entidades de Ahorro y Préstamo, instituciones que forman parte del Sistema Financiero Nacional y están encargadas de otorgar créditos para la obtención de viviendas. Es en el Siglo XVIII cuando se empieza a sentir la necesidad de organizar el crédito para la propiedad urbana, al retraerse del mercado hipotecario el capital, atraído por la Bolsa. También marcó un rumbo decisivo, hacia esa exigencia la guerra de los siete años, en la que participaron los agricultores germanos, lo que da inicio a las organizaciones hipotecarias que operaron como intermediarios entre el capital de los prestamistas y la propiedad territorial, destinadas a garantizar los préstamos que le concedían. En Venezuela se comienza a conocer esta figura financiera desde el año 1845, cuando se presenta ante el Congreso de la República, el proyecto sobre el 13 Instituto de Crédito Territorial, que aunque aprobado por el congreso , no llegó a ser Ley. Luego por Decreto de la Junta de Gobierno de fecha 20 de junio de 1958, se dicta la Ley de Banco Hipotecarios Urbanos. El primer banco constituido por esta legislación fue el Banco Hipotecario de Crédito Urbano, el 20 de agosto de 1958. La Ley de Bancos Hipotecarios de fecha 20 de junio de 1958, mediante decreto de la Junta de gobierno, es sustituida por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras en fecha 03 de febrero de 1961, hasta la actual o última versión de 1994. En cuanto a las Entidades de Ahorro y Préstamo, la primera de ellas, nace en Inglaterra en el año 1775. Así mismo, la primera Asociación en América fue creada en 1831 en Estados Unidos, bajo el nombre de Oxford Provident Bulding Asociation. Ya para este siglo, la Agencia para el Desarrollo Internacional (AID) - Organismo del Gobierno Estadounidense - comenzó a auspiciar la idea de este tipo de sociedades en Latinoamérica, asesorando su implantación en algunos países. Bajo este marco en 1961, se crea en Venezuela el Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo (SNAP), por los Decretos Presidenciales 520 (05 de junio) y 14 665 (24 de noviembre), como una Institución Financiera compuesta por las Entidades de Ahorro y Préstamo (EAP), la Oficina Central de Ahorro y Préstamo (OCAP) y la Comisión Nacional de Ahorro y Préstamo (CNAP). Posteriormente, en el año 1964, surge un nuevo organismo de tipo gremial Federación Venezolana de Entidades de Ahorro y préstamo (FVEAP), con la finalidad de propiciar el desarrollo de sus afiliados. Luego, la enorme expansión y desarrollo del SNAP provoca la reestructuración de éste ente. Y en 1966, se promulga la Ley que rige y le confiere una estructura de cinco (5) flancos: La EAP, el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo (BANAP), la Superintendencia de Entidades de Ahorro y Préstamo (SEAP), FVEAP y el Instituto Venezolano de Ahorro y Préstamo (IVAP). Este último organismo tiene como finalidad mejorar el uso de los recursos humanos y materiales del sistema. 15 Bases Teóricas Las bases teóricas están centradas en parte al Sistema Financiero Nacional, el cual opera y es controlado por diversas instituciones, tales como el Banco Central de Venezuela, (BCV) a través de la Banca Comercial, Banca Hipotecaria, E.A.P., Arrendadores y la Banca Universal. Y la Banca Hipotecaria, a su vez constituida por la totalidad de Bancos Hipotecarios que operan a lo largo y ancho del territorio Nacional, y están regidos por la Ley General de Banco y Otras Instituciones Financieras, al igual que las EAP, puntos claves para nuestro estudio, por lo que a continuación se describen en forma detallada las funciones, operaciones, limitaciones entre otras; así como también el análisis Crediticio y la Política Habitacional. Los Bancos Hipotecarios Son instituciones de crédito que se procuran de fondos, aparte del capital social, mediante la emisión de títulos hipotecarios, bonos de ahorro, aceptaciones de depósitos de ahorro y otras operaciones secundarias, con el objeto de otorgar créditos con garantía hipotecaria y realizar las operaciones y 16 servicios financieros compatibles con su naturaleza, y con las limitaciones previstas en la Ley. Estos sólo podrán ser autorizados para operar cuando su capital social en dinero efectivo sea por lo menos de SEISCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.600.000.000, 00). No obstante, si tiene su asiento principal fuera del área metropolitana de Caracas y han obtenido de la Superintendencia de Bancos la calificación de Bancos Regionales, sólo se requerirá un capital pagado, en dinero efectivo no menor de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.400.000.000, 00). Su función no consiste únicamente en operar como intermediario, en el contrato directo entre el prestamista y prestatarios, sino que, con su intervención, ellos logran una expansión del mercado de capitales mediante la emisión de títulos hipotecarios, operaciones pasivas del banco que estimulan el ahorro; no sólo por las condiciones favorables que estos títulos ofrecen en cuanto a la seguridad de la inversión y la de sus intereses, sino también por la posibilidad de liquidar esta inversión en cualquier momento antes del vencimiento del plazo. A través de estas colocaciones, los bancos hipotecarios se procuran de recursos que, a su vez son colocados en créditos hipotecarios, instrumentándose así la oferta de capitales. También aumentan la demanda de capitales, por cuanto el volumen y la naturaleza de sus recursos disponibles 17 permiten a la banca hipotecaria conceder créditos en condiciones favorables para los prestatarios, en lo que se refiere a los plazos de amortización. En cuanto a lo social, se expresan en cifras por demás elocuentes, por la cantidad de viviendas adjudicadas a través de los créditos hipotecarios, tomando en consideración el volumen de créditos otorgados desde su creación. Funciones y Operaciones de los Bancos Hipotecarios Funciones. Proveerse de recursos financieros, captados del público a través de los diferentes instrumentos (Títulos Valores) que emiten estas instituciones bancarias, tales como: Cédulas Hipotecarias de interés variable, Certificados de Ahorro, Bonos Quirografarios, Depósitos a Plazo Fijo, Cuentas de Ahorro y el Ahorro Habitacional Obligatorio, según la Ley de Política Habitacional en vigencia desde enero de 1.990. Otorgar Préstamos Hipotecarios garantizados con hipoteca de primer grado sobre inmuebles, a mediano y largo plazo con un tipo de interés fijado por las condiciones del mercado o de los factores de política económica y social por parte del Estado. 18 Operaciones. En cuanto a las Operaciones que realizan los Bancos Hipotecarios, éstas se clasifican en dos grupos: Activas y Pasivas. Las Operaciones Activas son aquellas relativas a la intermediación en el crédito, mediante ellas los bancos colocan los fondos recibidos del público, en cuyo ejercicio se convierten en acreedores como consecuencia de la inversión realizada Entre las operaciones activas autorizadas para los bancos hipotecarios están: 1. Conceder préstamos hipotecarios destinados a financiar productos de construcción, adquisición o mejora de bienes inmuebles. 2. Conceder préstamos hipotecarios para cancelar créditos garantizados con hipotecas preexistentes o créditos obtenidos para la construcción de casas o edificios. 3. Financiar obras de urbanismo por el sector privado. 4. Administrar los inmuebles que adquieran en resguardo de los intereses por dación en pago o por adquisición en remate judicial y enajenarlos. 5. Actuar como mandatarios y administradores de bienes ajenos y como fiduciarios con arreglo a las disposiciones legales vigentes. 19 6. Cualquier otra clase de financiamiento de carácter productivo, orientado al fomento y desarrollo de la industria de la construcción. En este sentido, la junta administradora del banco velará porque los préstamos otorgados se encuentren suficientemente respaldados con garantía hipotecaria, en relación con el valor real de los inmuebles objeto de la garantía y que los plazos que se acuerden, guarden la razonable correspondencia con la estructura de los pasivos del banco. Las Operaciones Pasivas incluyen emitir cédulas hipotecarias y señala dos clases concretas: Cédulas hipotecarias con garantía especial, es decir, las emitidas con el respaldo de uno o varios préstamos hipotecarios determinados, que se hayan otorgado a favor del banco antes de la respectiva emisión (dichos préstamos deberán identificarse en el acta de la emisión de los títulos, con determinación precisa de los inmuebles que les sirven de garantía). Cédulas hipotecarias con garantía global, garantía constituida por el resto de los préstamos hipotecarios otorgados a favor del banco emisor y que no hayan sido afectados por alguna emisión de Cédulas Hipotecarias con garantía especial. Otras operaciones pasivas de los bancos hipotecarios son las siguientes: 20 1. Las emisiones de títulos hipotecarios sólo podrán verificarse con el previo acuerdo de por lo menos dos terceras (2/3) partes de los miembros de la Junta Administradora del banco emisor. Copia del acuerdo y del prospecto de emisión, será enviada a la Superintendencia de Bancos con los documentos e informes que este organismo solicite. 2. Tomar dinero en préstamo, con o sin garantía, por un plazo no menor de noventa (90) días. 3. Recibir depósitos de dinero a plazo, con o sin intereses reembolsables a un plazo no menor de noventa (90) días. 4. Recibir depósitos de ahorros, que podrán combinarse con planes de ventas y de administración por cuenta de terceros de los títulos hipotecarios de su emisión. 5. Hacer operaciones de reporto, sólo como reportador, con respecto a títulos hipotecarios emitidos por el propio banco. 6. Recibir en depósito para su custodia valores en papel o en metálico, lingotes y alhajas, así como prestar el servicio de caja de seguridad. 7. Emitir otros títulos valores compatibles con su naturaleza de banco hipotecario, conforme a los términos y condiciones que pide el Ejecutivo Nacional, oída la opinión del Banco Central de Venezuela. 21 8. Las demás que sea compatibles con su naturaleza de banco hipotecario, con las limitaciones que establezca la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras. Limitaciones En cuanto a las limitaciones de los bancos hipotecarios, se tiene que estos no podrán: 1. Recibir depósitos en dinero movilizable mediante cheques. 2. Conceder créditos en cuenta corriente. 3. Adquirir acciones y obligaciones privadas por montos que en conjunto excedan el veinte por ciento (20%) del capital pagado y reservas. Se excluyen de este porcentaje las obligaciones emitidas por los bancos y demás instituciones financieras, cuando se trate de la colocación de excedentes en operaciones de tesorería, hasta el porcentaje que determine la Superintendencia. 4. Otorgar fianza y cauciones. 5. Otorgar créditos hipotecarios que excedan de veinticinco (25) años, ni por más del setenta y cinco por ciento (75%) del valor del inmueble dado en garantía, según avalúo que se practique. 22 6. Tener invertida o colocada en moneda o valores extranjeros una cantidad que exceda del límite que fije el Banco Central de Venezuela. Entidades de Ahorro y Préstamo Las Entidades de Ahorro y Préstamo son instituciones financieras privadas que operan como asociaciones civiles o cooperativas de ahorro y préstamo, de inspiración mutualista, constituidas con el objeto de fomentar el ahorro entre sus asociados mediante la captación de los mismos y el empleo de éstos en préstamos hipotecarios destinados a la construcción, adquisición, ampliación y refacción de sus viviendas. Para la constitución de una EAP, se requiere de un grupo de al menos veinticinco personas, quienes buscarán la ¨autorización de promoción¨ ante el Ejecutivo Nacional a través de la Superintendencia de Bancos. Estas asociaciones se constituyeron bajo la dirección, supervisión y control de la Comisión Nacional, quien tuvo una destacada actuación en la organización e implantación del sistema en Venezuela, y durante los cinco años que estuvo funcionando se crearon 22 entidades en todo el país y su crecimiento fue notable. Durante el lapso de su actuación, se encargó de capacitar y prestar 23 todos los servicios de asistencia y asesoramiento que requerían las entidades, creando y organizando todos los modelos y procedimientos. Sin embargo, estas instituciones se vieron afectadas por la escasez de recursos financieros para atender la demanda de préstamos hipotecarios de sus asociados, trayendo como consecuencia dificultad en la captación de nuevos socios y el retiro de muchos que perdieron la esperanza de obtener créditos, debido a la difícil situación originada en parte, por incumplimiento del Ejecutivo Nacional en su promesa de brindar apoyo financiero en una cantidad igual a la ahorrada. Aunque, posteriormente se organizó el sistema, lográndose nuevos financiamientos del exterior. Luego la Comisión Nacional de Ahorro y Préstamo, fue sustituida por el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, al que se le otorgan facultades más amplias en la Ley promulgada en 1966. Análisis de Operaciones Crediticias El riesgo crediticio incluye no sólo los activos registrados en la cartera de préstamos, sino otras operaciones que representan para el banco el riego de tener pérdidas como resultado de la incapacidad de la contraparte para cumplir 24 con el acuerdo contractual. Estas operaciones se localizan dentro o fuera del balance e incluye garantía, aceptaciones, líneas de crédito, inversiones en valores y otros (Extracto de: Evaluación de Riesgos crediticios CEMLA, FED, BANCO MUNDIAL, Buenos Aires, marzo 1.995, p. 20). Entre los objetivos del Análisis Crediticio, son: 1. Determinar la suficiencia del control interno existente en la entidad en materia de riesgos crediticios. 2. Concluir sobre la razonabilidad de la política contable y por tanto sobre la validez de los saldos contables. 3. Concluir sobre la calidad de la inversión crediticia, y de la insuficiencia de las provisiones constituidas en cobertura de posibles quebrantos. 4. Determinar si son razonables los ingresos reflejados en las cuentas de resultados correspondientes, previo el análisis de los acreditados. Existen normas sobre coberturas mínimas por plazos de morosidad. Son normas objetivas e inflexibles, en función de la permanencia de la morosidad de cada operación, pero que en el ámbito prestatario deberán resultar arbitrarias, de lo que surge un doble cometido de los análisis crediticios de la banca; tales como: 25 1. Emitir juicio del prestatario desde planteamientos técnicos, concluyendo sobre la suficiencia de los fondos. Los problemas de un prestatario pueden ser: a) Dudas de recuperabilidad del capital por falta de solvencia. b) Falta de capacidad de atender los intereses a precio de mercado (afecta la liquidez). c) Falta de capacidad para atender en los plazos establecidos. 2. Concluir sobre el cumplimiento de normas en cuanto a dotaciones. Esto produce tres tipos de situaciones que hay que cuantificar: Pérdida del Capital invertido ⇒ Activos de baja o nula rentabilidad Cobertura fondo de insolvencia ⇒ Intereses incorrectamente abonados a resultados Pérdida financiera ⇒ Retrocesión Para clasificar la cartera de riesgos, los analistas realizan el siguiente proceso: 1. Determinan que riesgos van a estudiarse. 2. Analizan los riesgos mediante la siguiente clasificación: (a) Normales, (b) Con cierta deficiencia, (c) Con pérdidas potenciales, (d) Dudosos, (e) 26 Fallidos, incluyendo cuantificar provisión de insolvencia, cuantificar productos por actualización y cuantificar productos indebidamente abonados. 3. Conclusiones previas sobre la muestra analizada, mediante su composición cualitativa y la cuantificación de provisión específica. 4. Proyección de resultados de la muestra al colectivo 5. Comparación del resultado global con los fondos de provisión existentes y cuantificación del exceso o defecto. Para realizar el análisis específico de los riesgos, la información necesaria que se requiere tener de cada prestatario para determinar el tipo de riesgo del crédito, es: (a) Identificación, beneficiario último y actividad, (b) Estados financieros. Cuentas anuales, (c) Comprobaciones regístrales y valoraciones, cuando sea aconsejable, (d) Solicitudes de operaciones y propuestas de la oficina, (e) Características, destino, fecha e importe de operaciones, (f) Condiciones de amortización, tipos y comisiones, (g) Otros riesgos de los garantes, (h) Riesgo del comité de Riesgos con situación y morosidad, (i) Constancia de la autorización de la operación, (j) Anotaciones de seguimiento, (k) Extractos de cuentas deudoras y acreedoras y (l) Situación procesal, en caso de operaciones contenciosas. 27 En caso de ser empresas relacionadas con la entidad se puede evaluar, además: (a) Presupuestos, (b) Informes de auditoría interna y de consejeros representantes, (c) Cartera de valores y (d) Estudios internos. El proceso de análisis tiene por objetivos: (a) Identificación de grupos, (b) Clasificación en una de las cinco categorías indicadas, (c ) Estimación de pérdidas por problemas de recuperabilidad o de rentabilidad financiera y (d) Cuantificación de intereses indebidamente abonados Los créditos según su categoría se clasifican en: 1. Normales: no presentan dudas sobre su recuperabilidad en las condiciones y plazos originalmente contratados. Este tipo de crédito no tiene ningún requerimiento de provisión. 2. Con cierta deficiencia: (a) Muestran algunas deficiencias sobre las condiciones en que fueron contratadas, (b) Alguna debilidad en la instrumentación y (c) Algún retroceso en el objeto de la financiación. Requieren el 2 por ciento de provisión. 3. Perdidas Potenciales y falta de información: (a) La debilidad es cierta y definida para el cumplimiento de las condiciones de contratación, (b) Operaciones que se apartan de las prácticas crediticias habituales y (c ) Avance 28 de circunstancias adversas en la marcha del prestatario. Requieren el 10 por ciento de provisión. 4. Dudosos: (a) Todos los que por razones de morosidad o situación, según normas, tengan que estar incluidos en esta categoría, (b) Graves deficiencias en la estructura financiera, (c ) Pérdidas continuadas, (d) Graves deficiencias de instrumentación, (e) Garantías insuficientes o dificultades de realización y (f) Ausencia de expectativas de financiación. Requieren entre el 25 y 90 por ciento de provisión. 5. Fallidos: Deudas que se consideran absolutamente incobrables. Requieren el 100 por ciento de provisión por considerarse irrecuperables. Por lo general el análisis de las operaciones crediticias de un banco se efectúan a través de: (a) Evaluación de la efectividad de los procedimientos y sistemas del banco (políticas) para administrar los riesgos, (b) Estimar la calidad de los riegos adquiridos, su clasificación correcta en términos de su recuperación y creación de reservas suficientes, a fin de cubrir las pérdidas actuales o potenciales, (c ) Verificar la autenticidad del ingreso obtenido y reportado por las operaciones que se manejan con riesgo crediticio y (d) Determinar el grado, características y tipos de acumulación de riesgos de cartera. 29 Entre los factores de riesgo que generalmente evalúan los bancos están los Cualitativos y Cuantitativos. Por lo que los factores cualitativos, han sido tradicionalmente el criterio básico para evaluar los créditos a corto plazo y estacionales autoliquidables e incluyen la integridad del deudor y su posición crediticia en la comunidad (carácter), así como en cierta medida su riqueza (capital) y el contar con valores de apoyo (colateral o garantía). A ello pueden agregarse factores adicionales, como flujo de caja, condiciones, competencia, circunstancias, control, etc. A medida que los bancos han ampliado el vencimiento de sus carteras de préstamo, se ha incrementado también la importancia que se da a los factores cuantitativos y las fuentes de pago de los préstamos. Es allí donde reside la calidad de un préstamo, específicamente la posibilidad de que se pague a su vencimiento con los ingresos provenientes de las operaciones normales del deudor o por su capacidad de obtener recursos de otras fuentes financieras, sin poner en peligro su integridad como aspecto central. Para el banco no cuenta la garantía de cancelación colateral, porque el recurrir a una cancelación por vía colateral, puede significar una cancelación de hecho del negocio del deudor. 30 Los valores del mercado fluctúan con el ciclo de los negocios, y la cancelación del colateral sólo asegura la recuperación principalmente de los intereses vigentes, si se cuenta con un margen adecuado entre el monto del crédito y el valor de la cancelación del colateral. Ley de Política Habitacional (LPH) Este instrumento entra en vigencia en enero de 1990, con el objeto de establecer las bases para concretar una política habitacional de mediano y largo plazo, al estado venezolano a través de la República, los Estados, los Municipios y de la Administración descentralizada dándole continuidad y coherencia a la acción del sector público y privado, a fin de satisfacer las necesidades de vivienda de la familia venezolana. Esta política establece como metas globales, el asistir un número de familias durante los próximos quince años, desde su aprobación, conforme al programa siguiente: Período 1989-1994, setecientas mil (700.000) familias Período 1994-1999, un millón (1.000.000) de familias Período 1999-2004, un millón trescientas mil (1.300.000) familias. 31 Estas metas forman parte de los planes de la nación, ajustándose según los resultados de cada período. La política habitacional apoya sus acciones en los sectores Público y Privado, estableciéndose en forma concertada las metas quinquenales de familias a ser asistidas por cada uno de esos sectores. La participación del sector Público se establece como responsabilidad prioritaria del Estado, y se centra en asistencia habitacional para las familias clasificadas como sujeto de protección especial, entendiéndose por estas, aquellas cuyo ingreso familiar mensual esté por debajo de tres (3) salarios mínimos mensuales. Los programas habitacionales se desarrollan especialmente de acuerdo con los planes de la Nación y las previsiones de la Ley Orgánica de Administración Central, la Ley Orgánica para la Ordenación del Territorio, la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y la Ley Orgánica de Descentralización, Delimitación y Transferencia de competencias del Poder Público. En todo caso, se da prioridad a las Entidades Federales y ciudades según los siguientes lineamientos: 32 1. Que se consideren prioritarias y estratégicas a los fines de los programas de descentralización, así como de desconcentración poblacional y económica; 2. Donde el porcentaje del déficit de viviendas sea mayor que el nacional o el estatal según el caso; y 3. Donde los mayores índices de ocupación del territorio agraven el déficit de viviendas y servicios (Art. 4, p. 4). Estos programas se adelantan de acuerdo con el sistema de planes de desarrollo urbano y deben relacionarse, en cuanto a la escala de ubicación, con el resto de la ciudad y otras áreas residenciales. Con el objeto de establecer incentivos y estímulos necesarios al desarrollo, así como determinar el apoyo financiero del Sector Público, del Ahorro Habitacional y de las Otras Fuentes de Recursos que requiera la población, para lo cual se establecen las siguientes áreas de asistencia: Área de Asistencia I: Comprende la Asistencia Habitacional para aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta no sea mayor de sesenta y cinco (65) salarios mínimos mensuales. Esta Área de Asistencia es de interés nacional y debe ser de atención preferente, aunque no exclusiva del Sector 33 Público. Utiliza recursos provenientes del Sector Público, del Ahorro Habitacional y Otras Fuentes de Recursos. Área de Asistencia II: comprende la Asistencia Habitacional para aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta sea superior a sesenta (65) y no sean mayor de ciento ochenta (180) salarios mínimos. Utiliza recursos provenientes del Ahorro Habitacional y de las Otras Fuentes de Recursos. Área de Asistencia III: comprende la Asistencia Habitacional para aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta sea superior a ciento (180) y no sea mayor de ochocientos (800) salarios mínimos y el crédito máximo no sea mayor de quinientos (500) salarios mínimos. Utiliza sólo recursos provenientes de las Otras Fuentes de Recursos. Cuando las soluciones habitacionales se destinen al arrendamiento, el avalúo no podrá exceder los límites establecidos para cada Área de Asistencia. Igual disposición regirá para los casos de mejoramiento y ampliación de viviendas Las Áreas de Asistencia I y II podrán utilizar recursos de orígenes combinados según la modalidad de financiamiento mixto. Las normas de operación establecerán las condiciones que deberán regir para los Financiamientos Mixtos. 34 El Ejecutivo Nacional, previa opinión favorable del Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI), podrá ajustar los límites de las asistencias habitacionales, cuando y donde las circunstancias lo ameriten en razón de comprobadas limitaciones técnico-constructivas prevalecientes en una localidad o de las condiciones socioeconómicas vigentes en el territorio nacional. Las asistencias habitacionales comprenderán los siguientes programas, tipos de soluciones habitacionales y modalidades de financiamiento: 1. Programas: (a) Adquisición de tierras, (b) Urbanización de tierras para uso residencial, (c) Producción de soluciones habitacionales para la adquisición, (d) Producción de soluciones habitacionales para el arrendamiento con o sin opción a compra, (e) Adquisición de soluciones habitacionales, (f) Mejoramiento y ampliación de soluciones, (g) Sustitución de viviendas precarias, (h) Consolidación de Barrios, (i) Investigación en vivienda, (j) Asistencia técnica habitacional y (k) Subsidios. 2. Tipos de Soluciones: (a) Dotación de servicios básicos vinculados a la vivienda, (b) Parcelas con servicios básicos, (c) Viviendas de crecimiento progresivo, (d) Viviendas completas, (e) Viviendas productivas, (f) Viviendas para alquiler con o sin opción a compra y (g) Equipamientos vinculados a los desarrollos financiados con recursos previstos en esta Ley. 35 3. Modalidades de Financiamiento individual y colectivo: (a) Créditos para la construcción, (b) Créditos para la adquisición y (c) Créditos para el mejoramiento, ampliación o sustitución de vivienda. Los beneficiarios de estos recursos para financiamiento de soluciones habitacionales, serán: (a) Los Venezolanos; (b) Los Extranjeros que tengan la condición de residentes legalmente otorgada por la República y que hayan permanecido en su territorio en forma interrumpida durante un período no inferior a cinco (5) años, (c) Las asociaciones cooperativas constituidas por contribuyentes del Ahorro Habitacional y (d) Los contribuyentes al Ahorro Habitacional por un período que determinen las Normas de Operación. Además, todo aspirante deberá ser contribuyente del Ahorro Habitacional y no ser propietario de vivienda. Los propietarios de viviendas podrán optar a créditos para ampliación o remodelación de las mismas. Por lo que las Normas de Operación podrán establecer condiciones especiales para los aportes de los contribuyentes del Ahorro Habitacional, sujetos de atención habitacional del Área de Asistencia I. Para el Financiamiento del Programa de Viviendas, La Política Habitacional establece los planes y programas quinquenales y anuales de vivienda a producirse con los aportes del Sector Público, del Ahorro Habitacional 36 y de las Otras Fuentes. Los recursos que se obtengan con los aportes, así como los rendimientos generados por los mismos y las recuperaciones de los créditos otorgados, sólo podrán ser utilizados de acuerdo a las provisiones de la Ley de Política Habitacional y de las Normas de Operación. Es CONAVI, quien determinará los requisitos y condiciones que se exigirán a las personas, naturales y jurídicas, para actuar como promotoras de programas y proyectos de vivienda, a los fines de obtener financiamiento con recursos provenientes del Sector Público, del Ahorro Habitacional y de Otras Fuentes de Recursos. Se establece que, el Ahorro Habitacional es obligatorio y está constituido por los aportes que mensualmente deberán efectuar los empleados y obreros y los empleadores o patronos, tanto del Sector Público como del Sector Privado, en Instituciones Hipotecarias regidas por la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras y por la Ley Nacional de Ahorro y Préstamo. Las Instituciones Hipotecarias participantes del Ahorro Habitacional están obligadas a remitir a los patronos, dentro de los primeros quince (15) días siguientes al cierre de cada semestre, una relación individual y detallada del estado de cuenta del Ahorro Habitacional de cada uno de sus trabajadores. 37 El aporte de los empleados y obreros será del uno por ciento (1%) de su remuneración mensual básica y el de los empleadores o patronos el dos por ciento (2%) del monto erogado por igual concepto. El Ahorro Habitacional depositado en las cuentas establecidas, devengarán intereses sobre saldos mensuales que deberán ser abonados al cierre de cada mes, calculados en función del rendimiento global de la cartera de préstamos hipotecarios otorgados con fondos provenientes del Ahorro Habitacional, deducidos los costos operativos y los financieros, y una utilidad razonable en beneficio de las Instituciones Hipotecarias. Y, el CONAVI es el encargado de que cada tres (3) meses, los montos mínimos de intereses sean abonados en las cuentas respectivas. Adicionalmente, a las cuentas de Ahorro Habitacional se le abonará semestralmente la cuota parte de los rendimientos obtenidos de los Fondos Fideicometidos. A los préstamos hipotecarios, financiados con recursos del Ahorro Habitacional, se les aplicará la tasa de interés preferencial que determine CONAVI, mediante resolución publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela. Dicha tasa de interés es ajustada periódicamente en forma gradual tomando en consideración la evolución de las condiciones socioeconómicas 38 prevalecientes en el país, el índice de precios al Consumidor y la Remuneración de la Institución Hipotecaria, e igualmente, se fija la tasa de interés, que determina el porcentaje correspondiente a los costos operativos y remuneración de las Instituciones Financieras que administran los créditos hipotecarios. Los Bancos Hipotecarios y las Entidades de Ahorro y Préstamo que reciben aporte del Ahorro Habitacional, deberán colocar los recursos en Fondos Fiduciarios abiertos para administrar los recursos generados por: (a) Los aportes del Ahorro Habitacional, (b) Los intereses que generen los préstamos otorgados, una vez deducidos el porcentaje que corresponden por costos operativos y remuneración de las instituciones financieras encargadas de administrar los créditos, (c) Las recuperaciones de capital y (d) Los aportes especiales que el Ejecutivo Nacional acuerde destinar a estos fondos para beneficiar a los ahorristas habitacionales. Es CONAVI, el encargado de verificar trimestralmente, el monto de los rendimientos de los Fondos Fiduciarios. Y los fiduciarios estarán obligados a suministrar a este la información que requiera. También, el CONAVI deberá conocer semestralmente los programas de uso de los recursos de los fondos de Ahorro Habitacional para el otorgamiento de préstamos hipotecarios, según 39 cronograma de desembolso presentados por las Instituciones Hipotecarias, correspondiente a los montos recaudados por concepto de Ahorro Habitacional. La utilización de los recursos adicionales generados por el rendimiento de los fondos fideicometidos, sólo podrá efectuarse cuando el volumen de dicho fondo así lo permita, en los términos y condiciones que establezca CONAVI mediante resolución, a objeto de incrementar el número de créditos hipotecarios a otorgar. Y las Instituciones Hipotecarias están obligadas a relacionar mensualmente a CONAVI, el monto del Ahorro Habitacional captado, los préstamos hipotecarios otorgados y las demás informaciones que exijan las Normas de Operación. También, CONAVI debe ordenar auditorías semestralmente en las Instituciones Hipotecarias que participen en el programa de Ahorro Habitacional, con cargo a éstas, a fin de verificar el cumplimiento de las obligaciones que le imponen la presente Ley y las Normas de Operación. Mientras que, las Normas de Operación regularán, entre otras, las siguientes materias: 1. Términos y condiciones de los préstamos que se otorguen con los recursos provenientes de los aportes del Sector Público, del Ahorro Habitacional y de las Otras Fuentes de Recursos previstas en el Artículo 33, especialmente 40 en cuanto a montos y porcentajes de financiamiento, plazos máximos de cancelación y garantías que deberán constituir los beneficios de los mismos. 2. Características de los programas habitacionales a ser financiados con los recursos de esta Ley, así como las condiciones mínimas que deben cumplir los distintos tipos de soluciones habitacionales. 3. Requisitos y condiciones que deberán llenar los promotores que soliciten préstamos a constructor para el desarrollo de proyectos de vivienda. 4. Requisitos que deberán llenar los solicitantes de préstamos individuales y colectivos para obtener financiamiento habitacional. 5. Forma de financiamiento, parámetros, condiciones e indicadores que deberán aplicarse a la recuperación de los créditos otorgados en las Áreas de Asistencia I, II y III con los recursos a que se refiere la LPH 6. Términos en que se llevará a cabo el otorgamiento de créditos y adjudicación de viviendas por parte de las Instituciones Financieras y de las personas jurídicas u organismos otorgantes de préstamos con recursos provenientes de los aportes del Sector Público, del Ahorro Habitacional, incluyendo los mecanismos para la realización de los sorteos, según los Artículos 17 y 31 de la LPH. 41 7. Las informaciones y recursos que las Instituciones Financieras y los organismos ejecutores de Programas Habitacionales deberán suministrar al CONAVI y su periodicidad. 8. Forma y frecuencia de la información que los patronos están obligados a suministrar a sus trabajadores. 9. Distribución de los recursos provenientes del Ahorro Habitacional entre las Instituciones Hipotecarias para su mejor aprovechamiento en función de los objetivos que persigue la LPH y los porcentajes obligatorios que deberán colocarse en préstamos hipotecarios en las regiones y ciudades en función de los objetivos de la LPH. 10. Reglamento de la administración y funcionamiento del Fondo de Garantía. 11.Funciones y responsabilidades de la Secretaría Ejecutiva y de la Oficina de Inspección de la LPH. 12. Términos y porcentajes máximos de la garantía de devolución de préstamos hipotecarios, primas y requisitos para la procedencia de las garantías. 13. Lo relativo a los Fondos del Ahorro Habitacional y Fondos de Fideicomisos de Inversión. 14. Las demás materias que correspondan conforme a la LPH. 42 GLOSARIO ACTIVOS: Bienes y derechos de propiedad de la empresa. Representan recursos económicos que se espera beneficien actividades futuras. (GAMBOA V., 1993, p.125). AHORROS: Se define como un acto de la vida económica fundado en el hecho de que la economía desarrolla en el tiempo y las necesidades de los hombres, se presentan periódicamente. En su origen el ahorro es una previsión económica respecto a lo porvenir. ASOCIACIÓN BANCARIA DE VENEZUELA: Institución creada en 1959, para incorporar el sector bancario al conjunto del movimiento empresarial venezolano, y para que el sector Bancario tuviese una voz presente y participativa en el debate económico y político, acorde con la dinámica democrática. (CORAZZIN, 1995, P.14) BANCA HIPOTECARIA: Sector del Sistema Financiero especializado en captar recursos para ser destinados al financiamiento de la vivienda. BIENES ECONÓMICOS: Los recursos escasos se combinan para producir bienes económicos. Cualquier bien o servicio producido a partir de recursos 43 escasos, es asimismo escaso. Puesto que los bienes económicos son escasos, constantemente nos enfrentamos sobre decisiones de la manera como utilizarlos. (CHIAVENATO, 1994, P.4). CAPITAL DE TRABAJO: La inversión de una empresa en activos de corto plazo o corrientes (efectivos, inversiones temporales, cuentas por cobrar e inventario). (GAMBOA V., 1993, P.125). CAPTACION: Proceso que se utiliza para canalizar el ahorro público hacia las instituciones financieras. CÉDULA HIPOTECARIA: Un título valor emitido en masa por un Banco Hipotecario, que otorga al poseedor del mismo, una garantía real y le concede derecho, al interés fijado en las características de la respectiva emisión. (CENTRO DE ESTUDIOS DE ECONOMÍA Y FINANZAS, 1992, P. 54). CERTIFICADOS DE AHORRO: Títulos negociables colocándose a la par contra recibo de su importe en dinero efectivo. No podrá ser adquiridos antes de su vencimiento a su valor real normal, podrán ser nominativos, a la orden o al portador y tendrán una denominación mínima definida por el ente emisor. (CORAZZIN, 1995, P. 15). 44 CÉDULAS HIPOTECARIAS: Son títulos emitidos por Bancos Hipotecarios de conformidad con las disposiciones de la Ley General de Bancos otros institutos de Crédito. Tienen como garantía los créditos concedidos por el banco emisor, las cuales a su vez gozan del respaldo de una hipoteca sobre un inmueble urbano. Es un rendimiento fijo, vencimiento cierto, amortizable por sorteos y que representan la garantía específica de todos o determinados préstamos hipotecarios otorgados por el instituto emisor, además de la garantía general de los activos del instituto que las emite. (INSTITUTO VENEZOLANO DE MERCADO DE CAPITALES, Clasificación de los Títulos Valores, p.14) . CONSEJO BANCARIO NACIONAL: Tiene como atribución el estudio de las condiciones bancarias y económicas del país y el envío de los informes correspondientes con sus conclusiones y recomendaciones a la Superintendencia de Bancos y al Banco Central de Venezuela. (corazzin, 1995, P.15). COSTO: Desembolso realizado en la adquisición de bienes o servicios, su valor se representa por su activo. (GAMBOA V., 1993, p.126). 45 DEPÓSITOS DE AHORRO: Es el dinero colocado en la instituciones financieras por concepto de ahorros y se movilizan mediante libretas en donde se anotan los depósitos, retiros e intereses devengados. (CORAZZIN, 1995, P.15). ESTADOS FINANCIEROS: Están constituidos por el Balance General y Estado de Ganancias y Pérdidas de las Instituciones Financieras. (CORAZZIN, 1995, p.15). FINANCIAMIENTO: Consiste en el acto de recursos financieros a los demandantes del sistema para cubrir sus necesidades (en este caso vivienda) FONCREI: Fondo de Crédito Industrial, es un instituto autónomo adscrito al Ministerio de Fomento, cuya función es la de apoyar el desarrollo industrial del país mediante otorgamiento de crédito a través de la Banca Privada Nacional, facilitando los proyectos de inversión de acuerdo al establecimiento, ampliaciones, reactivación del sector. Se pueden obtener financiamiento para las empresas de conversión e instalación de maquinaria y equipos que estén operando sobre la modalidad de arrendamiento financiero. El monto máximo de 46 financiamiento es de Bs.300.000.000 por empresa o grupo de empresas, no pudiendo exceder del 70% de la inversión del proyecto. El Plazo máximo es de 15 años incluido 3 de gracia. La tasa de interés será equivalente al 90% de la tasa activa promedio ponderado de las principales del país. (GONZÁLEZ, 1995, P.82). GASTOS: Son costos ¨expirados¨ en el sentido que representan el costo de las mercancías y servicios utilizados en el proceso de obtener ingresos. (GAMBOA V., p.127). HIPOTECA: Es un derecho real, constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación. (CORAZZIN, 1995, p.16). INFLACIÓN: Fenómeno económico que se caracteriza por aumentos generales sostenidos de los precios, con la consiguiente desvalorización de la moneda. (GAMBOA V., 1993, P.127). 47 INSTITUCIONES FINANCIERAS: Establecimientos que manejan asuntos monetarios. Incluye compañías de seguros, bancos comerciales, ahorros y préstamos, compañías arrendadoras e inversionistas institucionales. (WESTON y BRIGAN, 1990, P. 790). LIQUIDEZ: Capacidad que tiene una empresa de cumplir con sus obligaciones de corto plazo. Para un activo individual, es la facilidad con la que dicho activo puede venderse a un precio razonable. (GAMBOA V., 1993, p.128). OPERACIONES ACTIVAS: Son aquellas a través de las cuales se colocan los fondos disponibles principalmente en actividades crediticias, siendo su principal expresión, el préstamo garantizado con hipoteca de primer grado sobre inmuebles urbanos, suburbanos y rurales. (CORAZZIN, 1995, p.16). RENDIMIENTO: Tasa de rendimiento sobre una inversión; la tasa interna de rendimiento. (WESTON y BRIGAN, 1990, p. 797). 48 RIESGO FINANCIERO: Incertidumbre en la capacidad de pago del servicio de la deuda (intereses y amortizaciones de préstamos), lo que incide en los reclamos futuros para los propietarios. (GAMBOA V., 1993, P. 128). SISTEMA FINANCIERO: Relación entre los organismos o instituciones de carácter financiero y económico, y el marco institucional de leyes y costumbres dentro del cual operan organismos. 49 CAPITULO III MARCO METODOLÓGICO Diseño de la Investigación La presente investigación puede clasificarse, según los criterios establecidos por Sierra Bravo y otros autores, de la siguiente manera: Por su propósito o finalidad: se clasifica como práctica, ya que su objeto es la búsqueda de conocimientos para su posterior aplicación, en cuanto a problemas presentados en las Entidades Financieras (Bancos Hipotecarios y Entidades de Ahorro y Préstamo), relacionados con la captación, asignación y administración de los recursos para los créditos por Política Habitacional. Por su alcance: Este estudio es transversal, porque los datos se tomaron en un solo punto en el tiempo. Por su profundidad: Es de tipo descriptivo, ya que se caracterizan y comparan algunos caracteres de los Bancos Hipotecarios y Entidades de Ahorro y Préstamo. Por su fuente: Mixta, se utiliza como fuente primaria Cuestionario tipo encuesta, como fuente secundaria se analizó información obtenida de informes, 50 reportes, seminarios, estudios, artículos de prensa, leyes y demás documentos relacionados con el tema. Por su carácter: Cualitativa, se manejo información obtenida de las reuniones de trabajo, y cuantitativa, basada en los cálculos estadísticos realizados. Por la estrategia implementada y la naturaleza: Documental, ya que se analizó información relacionada con el problema en estudio. Seguida de la de Campo, porque se realiza cuestionario tipo encuesta Población El universo para el presente estudio lo conforma la totalidad de los Bancos Hipotecarios y las Entidades de Ahorro Préstamo activos, con sede principal en la ciudad de Caracas, área metropolitana y que utilizan sus recursos para créditos hipotecarios por política habitacional. De los cuales fueron tomados un Banco Hipotecario y una Entidad de Ahorro y Préstamo, cuya población lo integran 2.500 personas que labora en estas dos instituciones. Muestra 51 La muestra estuvo conformada en su totalidad por (33) analistas de crédito, 18 de ellos pertenecientes a la Entidad de Ahorro y Préstamo y 15 al banco hipotecario, muestra que se justifica ya que son los analistas de créditos las personas con mayor experiencia en el manejo de las operaciones de créditos hipotecarios por política habitacional, tienen claro cuales son los requerimientos exigidos por la institución para aprobar o denegar una solicitud determinada, conocen el seguimiento de las operaciones de crédito, requerimientos básicos para la clasificación de los mismos por parte de la institución y de la Superintendencia de Bancos, entre otras cualidades. Técnica Muestral Corresponde a muestra no probabilistica, basada en la decisión de las investigadoras, que responde a una controlada elección de sujetos con ciertas características específicas que apoyan el logro de los objetivos planteados. Instrumento de Recolección de Datos 52 El instrumento de recolección de datos utilizado fue el cuestionario, como fuente primaria, elaborado con preguntas restringidas o cerradas, el cual estuvo compuesto por quince (15) ítems, englobados en cinco (5) variables: Normas, Garantías, Perfil del Prestatario, Riesgo y Clasificación, cada una de ellas compuesta por distintas interrogantes relacionadas con su descripción, las cuales fueron respondidas en su totalidad por los analistas seleccionados para la muestra. La variable denominada Normas, corresponde a la normativa exigida a los Bancos Hipotecarios y Entidades e Ahorro y Préstamo por la Superintendencia de Bancos, la integran cuatro (4) preguntas, orientadas como siguen, si afecta conceder un crédito hipotecario por política habitacional, si los requisitos exigidos al solicitante no coinciden con los establecidos por la institución financiera y el ente regulador (Superintendencia de Bancos). Igualmente se considera la posibilidad del otorgamiento de créditos con documentación deficiente; si los requerimientos legales son primordiales para el otorgamiento del crédito; y, si existe un control exhaustivo para que se cumplan las normas exigidas por la Superintendencia de Bancos como ente supervisor. La variable Garantías, relacionadas con la hipoteca del inmueble, la integran tres (3) interrogantes, las cuales hacen referencia al valor de la garantía 53 como eje fundamental en la toma de decisiones al momento de otorgar un crédito hipotecario por política habitacional; si el monto del crédito a otorgar se realiza en función al avalúo del inmueble, para el cual, se solicita el crédito; y, si se consideran las comprobaciones regístrales y valoraciones como variables básicas para la aceptación de garantía del inmueble. El Perfil Prestatario, como variable representativa de las características del prestatario, lo componen tres (3) interrogantes que engloban posibilidad del mismo, en cuanto a la cancelación del crédito a ser otorgado. Con la finalidad de conocer, si la situación socioeconómica del prestatario es un requisito indispensable para el otorgamiento del crédito por política habitacional; si están dentro de los criterios de aprobación del crédito la posibilidad de aceptación por parte del prestatario las condiciones de amortización, tipo y término del financiamiento; y, si tiene alguna relevancia el tipo de prestatario (persona natural o jurídica), según el caso, en la asignación de un crédito. La variable Riesgo, sus interrogantes determinan los factores cualitativos y cuantitativos que pueden considerarse como riesgosos a futuro, producto de la imposibilidad de cancelación del crédito otorgado. Esta variable está representada por dos preguntas, las cuales tratan de definir si es el factor cualitativo aplicable en un 100% a los créditos hipotecarios, sabiendo que se 54 basan en créditos a mediano y largo plazo, autoliquidables, con un perfil del prestatario de integridad, capital y garantía. En cuanto los factores cuantitativos, se trata de conocer a través de la aplicación de la encuesta, si ese factor ha tomado gran relevancia por parte de las instituciones financieras hipotecarias, para el otorgamiento de créditos, considerando entre ellos la fuente de pago para definir la calidad del préstamo. En lo que respecta a la variable Clasificación, la misma hace referencia a las categorías de clasificación de los créditos hipotecarios por política habitacional, mediante tres (3) preguntas, que evidencian el requerimiento de conocer si se realiza periódicamente la clasificación de los créditos según las categorías normales, con cierta deficiencia, pérdidas potenciales, falta de información, dudosos o fallidos. Si generalmente coinciden en la clasificación de los créditos la institución crediticia y el ente regulador (Superintendencia de Bancos); y, si en la clasificación de un crédito como pérdida potencial, falta de información, dudoso o fallido, es producto de la falta de control por parte de la institución financiera. La selección de estas variables fue producto de las reuniones de trabajo realizadas con los profesionales que trabajan en el ámbito de la Banca Hipotecaria y Entidades de Ahorro y Préstamo, de los inspectores de la 55 Superintendencia de Bancos y personas relacionadas a la investigación, de las cuales se obtuvo la información básica para la definición de las variables, de acuerdo a los aspectos más relevantes considerados para la captación y criterios de asignación y administración de los créditos hipotecarios por política habitacional. Validación del Instrumento Para la validación del instrumento, en primer lugar se aplicó cuestionario tipo prueba a ocho (8) personas representativas de la muestra, con la finalidad de medir su aceptación o rechazo por parte del entrevistado. Posteriormente fue presentado al tutor, el resultado de la prueba ejecutada, lo cual avaló la selección de éste como instrumento final para la recolección de los datos. (ver, Anexo A Cuestionario) Fichas Bibliográficas Las fichas bibliográficas, instrumento utilizado como herramienta importante para la adecuada recaudación de la información, permitió reunir y 56 seleccionar los datos, así como ordenar y clasificar las ideas adquiridas durante la investigación del presente estudio. Para la elaboración de las fichas bibliográficas empleadas se contemplaron artículos de prensa, trabajos, seminarios, charlas, material documental emitido por instituciones como el Banco Central de Venezuela, la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras, Centro de Estudio de Economía y Finanzas; basamento legal conformado por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, Ley de Política Habitacional, Normas Prudenciales de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras, material sobre análisis crediticio elaborado por el Centro de Estudios Monetarios Latinoamericanos (CEMLA). En el seminario de Banca y Finanzas dictado por el Centro de Estudios de Economía y Finanzas, se desarrolló el tema de la Banca Hipotecaria y las Entidades de Ahorro y Préstamo, sus funciones, prohibiciones, limitaciones y características, con base a la Ley de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Del seminario dictado conjuntamente por el CEMLA y el Banco Central de Venezuela sobre la Supervisión Bancaria, se consideraron las referencias con respecto al análisis crediticio, en función de la visión de los inspectores de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras. 57 En cuanto a los créditos por Política Habitacional, la información especificada se obtuvo de la Ley de Política Habitacional. Este estudio se desarrolló en cuatro fases o etapas, las cuales fueron: Primera Fase: Recopilación de Información. En esta fase se estableció una estrategia de tipo múltiple, la cual se inició con revisión bibliográfica y documental del problema investigado. Se realizaron consultas y entrevistas a los integrantes de los Bancos Hipotecarios, Entidades de Ahorro y Préstamo y de la Superintendencia de Bancos, así como también consultas a especialistas en el área, a fin de recopilar la información relacionada con los objetivos de esta investigación. Adicionalmente se utilizaron las referencias obtenidas de las opiniones brindadas por los especialistas, profesionales y analistas relacionados con el tema en estudio, lo que evidencia un nuevo sentido dirigido a aspectos no solo administrativos, sino de políticas económicas y sociales, que ha creado el estado conjuntamente con otros entes de la administración pública y privada, en pro del beneficio en la adquisición de viviendas, prestado a la población venezolana. En esta fase, la información obtenida a través de la revisión documental se organizó mediante la clasificación de fichas, según su tipología y lineamientos. 58 Segunda Fase: Procesamiento de Datos En esta fase se tabulan y presentan los datos para el estudio cualitativo y cuantitativo de los Bancos Hipotecarios y Entidades de Ahorro y Préstamo. Tomando en cuenta el criterio metodológico considerado, se procedió a elaborar los cuadros y gráficos que muestran claramente los resultados obtenidos, del análisis de las variables definidas. Tercera Fase: Análisis de Datos Sobre la base del análisis de la información arrojada por el cuestionario, así como la información general recabada sobre los Bancos Hipotecarios, Entidades de Ahorro y Préstamo, la Superintendencia de Bancos y demás entes públicos y privados del contexto hipotecario, se procedió a descomponerlos de manera lógica y exhaustiva, tomando en consideración los objetivos propuestos y obtener así los resultados de la investigación. Por último se procedió a analizar el contenido de las fichas, con el fin de utilizar toda los datos recabados para el desarrollo del estudio. Cuarta Fase: Conclusiones y Recomendaciones Para finalmente, formular un cuerpo de conclusiones y recomendaciones. 59 CAPITULO IV TABULACION Y ANALISIS DE LOS RESULTADOS Antes de proceder a la presentación de los resultados, se detallan los lineamientos a seguir en el análisis en función de los objetivos de este trabajo de investigación. Se comenzó con el análisis de la información recolectada paralelamente en el Banco Hipotecario y la E.A.P., se tratan los resultados concernientes a la percepción que tienen ambos sobre el grado de cumplimiento de los mecanismos de captación y criterios de asignación de los recursos financieros para créditos hipotecarios por política habitacional, según las variables trabajadas. Una vez revisada la información proveniente de ambas instituciones se procedió a comparar los resultados para establecer si existen o no diferencias significativas, dando como resultado el análisis cualitativo general. 60 Clasificación de los Datos Los datos primarios analizados corresponden a los resultados del cuestionario aplicado a la muestra seleccionada; las variables utilizadas tienen un nivel de medición nominal (según Sampieri, Fernández y Baptista 1994, p. 257-258), "... en este nivel se tienen dos o más categorías del ítems o variable. Las categorías no tienen orden o jerarquía. Lo que se mide es colocado en una u otra categoría, lo que indica solamente diferencias respecto a una o más características.". La codificación utilizada es numeral SI: 1; NO: 2. " Los números utilizados en este nivel de medición tienen una función puramente de clasificación y no se pueden manipular aritméticamente". 61 Análisis de los Datos Variable Norma El 83% (15) de los encuestados en el Banco Hipotecario y el 87 % (13) de las E.A.P., coinciden en afirmar que la decisión de asignación de un crédito hipotecario por política habitacional se ve afectada, si los requisitos exigidos al solicitante del crédito no coinciden con los establecidos por la institución o por la Superintendencia de Bancos. Sin embargo admiten la existencia de créditos otorgados con documentación deficiente por parte del solicitante. Banco Hipotecario 56% (10); E.A.P. 53% (8). En cuanto a los requerimientos legales, éstos fueron identificados como primordiales para el otorgamiento de crédito por el 100% de los encuestados, adicionalmente en ambas instituciones el 78% (14) y 80% (12) de los participantes identificó un control exhaustivo sobre el cumplimiento de las normas exigidas por el SUBEDAN. 62 Variable Hipoteca del Inmueble El 100% de los encuestados en las dos instituciones participantes en el estudio, manifestaron que el valor de la garantía es fundamental para el otorgamiento del crédito, basándose además el cálculo en el avalúo del inmueble por el cual se solicita el crédito. Así mismo el 83% (15) y 80% (12) de los participantes considera que las valoraciones y comprobaciones registrales son variables básicas para la aceptación de la garantía del inmueble. Variable Características del Prestatario El 89% (16) y 93% (14) de los participantes considera que la situación socioeconómica del prestatario es uno de los requisitos a considerar para la adjudicación de un crédito. Sin embargo el 56% (10) y 53% (8) menciona que para la aprobación de un crédito no se considera la aceptación por parte del solicitante en cuanto a las condiciones de amortización, tipos y condiciones. Igualmente el 78% (14) y el 80% (12) consideran que si es relevante el tipo de prestatario involucrado (persona jurídica o natural) para la asignación del crédito. 63 Variable Factores de Riesgo El 56% (10) y 53% (8) menciona que el factor cualitativo es aplicable 100% a los créditos hipotecarios, considerando adicionalmente el 94% (17) y 93% (14) que el factor cualitativo ha tomado gran relevancia por parte de las instituciones financieras para el otorgamiento de créditos. Variable Clasificación de los Créditos por Política Habitacional El 83% (15) y 80% (12) de los participantes considera que la categorización de los créditos se ejecuta periódicamente, coincidiendo en un 67%, para ambas instituciones, con la clasificación realizada por la Superintendencia de Bancos. Admiten además el 83% (15) y 80% (12) que la clasificación de un crédito como Pérdidas Potenciales, Falta de Información, Dudosos o Fallidos puede ser producto de falta de control por parte de la institución financiera. Por último para cumplir con el objetivo principal de esta investigación, analizaremos a continuación de manera global los resultados obtenidos. 64 Tomando como referencia las variables definidas como: NORMAS, GARANTÍAS, PERFIL PRESTATARIO, RIESGO Y CLASIFICACIÓN, para especificar cuales son los criterios, instrumentos y procedimientos que emplean las instituciones financieras en lo que se refiere a la administración y manejo de los recursos utilizados en las operaciones hipotecarias; en términos generales, el grado de influencia de las variables establecidas para la administración y manejo de los recursos de los créditos hipotecarios por política habitacional, se reflejaron en el siguiente orden: Garantías (94% SI, 6% NO), Normas (77% SI, 23% NO), Perfil del Prestatario (72% SI, 28% NO), Riesgo (70% SI, 30% NO) y Clasificación (66% SI, 34% NO). 65 34% Clasificación 66% 30% Riesgos 70% NO 28% Perfil Prestatario 72% SI 6% Garantía 94% 23% Normas 77% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Gráfico 1. Resultados Globales del Cuestionario Esto indica, que el factor preponderante en la adjudicación de los créditos hipotecarios, es el mismo inmueble considerado como garantía de dicho crédito, ya que implica menor riesgo. Seguidamente, según los resultados se evidencia que el cumplimiento de las normativas es de gran importancia para la Banca Hipotecaria y Entidades de Ahorro y Préstamo. Esto es lógico, ya que incurrir en irregularidades con las Leyes que controlan este tipo de operaciones, daría como resultado la aplicación de sanciones y hasta la cancelación de multas estipuladas en dichas leyes. Luego, el perfil prestatario es considerado de importancia para los analistas de las instituciones evaluadas, ya que a través del análisis de las condiciones de los solicitantes de los créditos, se conoce la índole de factibilidad de recuperar el monto del financiamiento por la vía normal del ingreso de recursos financieros, y no a través de la ejecución de la hipoteca. 66 La variable riesgo, en el ámbito de la Banca Hipotecaria y las Entidades de ahorro y Préstamo es evaluada con relevante grado de importancia; sin embargo, detrás de todo crédito hipotecario está la garantía del inmueble que soporta cualquier pérdida. En lo que se refiere a la Clasificación del crédito según el riesgo, esta es una variable considerada tanto por las instituciones financieras, como por la Superintendencia de Bancos, pero representa mayor relevancia para esta última, ya que a través de esta clasificación se calculan las provisiones de las instituciones financieras, condición exigida por la SUDEBAN e irregularmente acatada por las instituciones financieras. En forma detallada, el resultado del cuestionario para cada una de las variables fue el siguiente: 67 Variable Normas Referencia: A) Normas exigidas por la Superintendencia de Bancos El cumplimiento de las normas exigidas por la Superintendencia de Bancos, como ente supervisor, en relación con la asignación de créditos hipotecarios por política habitacional, como una variable que afecta la decisión de otorgar o no un determinado crédito, es de significativa importancia y esta representada por el 85 por ciento de las respuestas de la muestra. Sin embargo, el 45 por ciento de la misma manifestó, que existen casos en los cuales se otorgan créditos hipotecarios sin el debido cumplimiento de las normativas, siendo esto producto de los malos manejos por parte de personas de las instituciones bancarias, y esto se evidencia durante las inspecciones realizadas por los inspectores bancarios, según la información obtenida de las entrevistas realizadas. En cuanto a los requerimientos legales, el 100 por ciento coincidió en que son de vital importancia para la toma de decisiones al momento de aprobar un determinado crédito. Con relación al control por parte de las instituciones bancarias, para garantizar el cumplimiento mínimo exigido de las normativas, un 79 por ciento de 68 la muestra expresa que dicho control, sí se realiza, contra un 21 por ciento que manifiesta lo contrario, aludiendo que esto se evidencia en las fallas presentadas en los informes elaborados por los auditores externos y por los inspectores bancarios, al analizar la cartera de crédito de las instituciones. Requisitos del SUBEDAN e Inst. Financ. 21% 79% 0% Requerimientos Legales 100% NO SI 55% Documentación Deficiente 45% 15% Control Interno 85% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% Gráfico 2. Normas Variable Garantía Referencia: B) Hipoteca del Inmueble En lo que se refiere a la garantía del crédito hipotecario a través de la hipoteca del inmueble, es opinión del 100 por ciento de la muestra, que el valor 69 de la garantía es fundamental en la toma de decisión para el otorgamiento del crédito por la institución financiera. Igualmente es opinión de los analistas de crédito, que el monto del mismo se calcula en función del avalúo del inmueble para el cual se solicita el crédito. Los analistas expresan que la institución financiera otorga como crédito el monto correspondiente a un porcentaje que se maneja en un rango, entre el 55 y el 75 por ciento del monto del avalúo que se le realice al inmueble, cuyo financiamiento varía para cada institución hipotecaria. 18% Comprobaciones Registrales y Valoraciones 82% 0% NO Monto Avalúo SI 100% 0% Valor Garantia 100% 0% Gráfico 3. Garantía 20% 40% 60% 80% 100% 120% 70 Variable Perfil del Prestatario Referencia: C) Características del Prestatario Las interrogantes relacionadas con la variable perfil del prestatario, reflejaron en un 91 por ciento de la muestra, que la situación socioeconómica del prestatario es un requisito para el otorgamiento de un crédito hipotecario, la misma es medida, en el caso de las personas naturales, a través del balance personal o familiar solicitado a los posibles prestatarios, declaración de ingresos y referencias bancarias, comerciales y personales. En el caso de personas jurídicas, se solicita información relacionada con la empresa como son: Actas Constitutivas, Estados Financieros, Actas de Junta Directiva y/o Asamblea, capital declarado por la empresa solicitante, si se trata de una empresa relacionada a otra, o a algún grupo económico definido, entre otros. En cuanto a la consideración entre los criterios para la aprobación de un crédito hipotecario, sobre la escogencia del prestatario del tipo de amortización y condiciones, el 45 por ciento opina que sí es un factor tomado en cuenta, mientras la mayoría (el 55 por ciento) de la muestra expreso que no. Esto es producto, según explicación de los analistas, de que, se supone que si una persona (natural o jurídica) solicita un crédito hipotecario por política 71 habitacional, ya ha estudiado la magnitud del compromiso, gastos, tiempo, costo de oportunidad, etc., que ha utilizado la institución financiera para la evaluación de su documentación. Por lo que se refiere al tipo de prestatario, si es persona natural o jurídica, para la consideración o no del crédito, el 79 por ciento de la muestra manifiesta que es tomado en cuenta, mientras que el 21 por ciento de la misma opina que no es un factor relevante. Los analistas explicaron a este respecto que, en caso de personas jurídicas, las instituciones financieras realizan una evaluación más laboriosa, ya que debe considerar aspectos adicionales a las correspondientes solicitudes de créditos a personas naturales. Esta última respuesta se debe a que, la política, es una medida gubernamental para asistir a los estratos de bajos recursos para la adquisición de sus viviendas; sin embargo, representantes de las instituciones financieras explicaron que todo depende de la política de la institución. 72 21% Tipo de Prestatario 79% 55% NO Condiciones del Crédito SI 45% 9% Situación Socioeconómica 91% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Gráfico 4. Perfil del Prestatario 70% 80% 90% 100% 73 Variable Riesgos Referencia: D) Factores de Riesgos Los factores de riesgo están en función de la garantía hipotecaria, posibilidad de amortización de la deuda que pueda contraer el solicitante del crédito mediante la evaluación de su balance y estados financieros. A este respecto, la interrogante sobre la aplicación de un 100 por ciento del factor cualitativo a los créditos hipotecarios, considerando que se basan en créditos a corto plazo, estacionales, autoliquidables, con perfil de integridad del prestatario y capital, el 45 por ciento respondió afirmativamente, y para el 55 por ciento la respuesta fue contraria. Este resultado se interpretó, de forma tal, que este factor cualitativo necesita del soporte del factor cuantitativo, para conocer la realidad de la garantía y disminuir el riesgo de la inversión. Con relación al factor cuantitativo, el 94 por ciento de la muestra manifestó que últimamente si ha tomado gran relevancia por parte de las instituciones financieras hipotecarias, para el otorgamiento de los créditos, considerando entre ello, la fuente de pago para definir la calidad del préstamo. 74 Gráfico 5. Riesgo Variable Clasificación Referencia: E) Categorías de Clasificación de los Créditos Hipotecarios por Política Habitacional. La categoría de clasificación de los créditos hipotecarios, esta definida dentro de la normativa de la Superintendencia de Bancos y debe ser aplicada a todos y cada uno de los créditos de las Instituciones Financieras. De acuerdo a la información suministrada por los Analistas de Créditos Hipotecarios, existe una clasificación establecida por parte de la Institución financiera, y otra, que es definida por los Inspectores de la Superintendencia de 75 Bancos. El propósito de este procedimiento es establecer la provisión para contingencia, en caso de que un crédito no este dentro del rango normal, de lo contrario esta definido un porcentaje de comisión dependiendo de la categoría del crédito. En la encuesta realizada el 82% de la muestra manifiesta que dicha clasificación es realizada en las Instituciones Financieras en forma periódica, mientras el 18% opina lo contrario. Sin embargo, en cuanto a la interrogante, si ambas clasificaciones coinciden (la del regulador y la de la institución financiera), el 33% considera que es positiva la respuesta contra un 67% que opina lo contrario. En la realidad las instituciones financieras tratan de clasificar lo más alto que pueden la categoría de un crédito para utilizar un monto menor de provisión para contingencia, ya que el porcentaje de provisión es inversamente proporcional a la categoría del crédito. Los créditos hipotecarios clasificados como pérdidas potenciales, y de falta de información, dudosos o fallidos, pueden ser producto de la deficiencia en el control interno de las instituciones financieras. Y así, fue confirmado por los analistas de crédito (82% Si, 18% No). 76 18% Clasificación por falta de control 82% no 67% Coincidencia Clasificación Vs. Ente Regulador si 33% 18% Clasificación Periodica 82% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Gráfico 6. Clasificación En lo referido al objetivo específico Contrastar los mecanismos de captación de recursos utilizados por las instituciones financieras que otorgan créditos hipotecarios por política habitacional, se puede decir, que en principio, sus actividades están plenamente regidas por la normativa de Ley; sin embargo, específicamente en el caso del banco hipotecario, sus activos están constituidos básicamente por: Fondos a colocar en Fideicomiso (Ley de Política Habitacional y otros), Activos efectos a Garantía de cédulas (Préstamos Hipotecarios de Programas de Interés Social y otros), otras colocaciones (Operaciones Ordinarias Programas Especiales de Financiamiento y Préstamos Hipotecarios - 77 Ley de Política Habitacional), Inversiones en Valores e en Inmuebles. Mientras que, la Entidad de Ahorro y Préstamo, los activos están representados aparte de la disponibilidad en efectivo, en Fideicomiso de Inversión - BANAP, Inversiones Otras, Cartera de Crédito (Préstamos Hipotecarios a Largo y Mediano Plazo, Préstamos Hipotecarios a Construcciones, Préstamos no Hipotecarios y Préstamos Hipotecarios sin Garantía del BANAP), en un rubro separado los Préstamos Hipotecarios por Política Habitacional, Inversiones en Activos Fijos y otras cuentas de menor participación. En cuanto a los Pasivos de las Instituciones seleccionadas, el Banco Hipotecario, el mismo lo integran los depósitos (de Ahorro, L.P.H.. y a Plazo), Préstamos Recibidos a Plazo, Préstamos, Anticipos, Descuentos y Redescuentos, las Cédulas Hipotecarias en poder del público, Bonos Quirografarios y otras obligaciones a la vista y a plazo. Mientras que, el Pasivo de las Entidades de Ahorro y Préstamo, está representado por Aportaciones de Ahorro (a la vista, sujetos a convenio y subordinados), Ahorros de Política Habitacional, Obligaciones por Bonos (en circulación, sorteados o vencidos e intereses sobre Bonos), Obligaciones con el BANAP (Préstamos con Garantía de Crédito Hipotecario, Otras Obligaciones), obligaciones con otros organismos y otras cuentas de menor participación. 78 Esto evidencia que la estructura de los estados financieros presenta una leve diferencia; sin embargo, las operaciones que realizan tienen un mismo objetivo como es la captación de fondos a través de los ahorros y la emisión de cédulas hipotecarias, para utilizar dichos recursos a las asignaciones aprobadas por concepto de préstamos hipotecarios. En el caso del Banco Hipotecario, las captaciones están representadas por los ahorros (de personas naturales y jurídicas, más los de Política Habitacional) y la emisión de Cédulas Hipotecarias; y para la EAP, está constituida por los aportes de ahorro (de personas naturales y jurídicas, más los de Política Habitacional) y las obligaciones por Bonos con el BANAP. 79 Resultado del Análisis de los Documentos Como resultado de la revisión de la documentación recopilada durante la investigación, se pudieron aclarar una serie de interrogantes, que ayudaron al análisis de los resultados, como la evolución que han seguido las políticas de financiamiento de viviendas, por parte de los poderes nacionales y la intervención de la banca hipotecaria privada en dicha materia y el impacto producido por la implantación de la política habitacional y sus reformas en cuanto al mejoramiento de acceso a los sectores menos favorecidos económicamente en la adquisición de vivienda propia. Estos resultados sirvieron a su vez, para conocer la actividad administrativa, social y financiera tanto de la Banca Hipotecaria como de las Entidades de Ahorro y Préstamo, y demás entes que ofrecen alternativas para adquisición de viviendas. Con la finalidad de cumplir con el objetivo específico de evaluar el grado de cumplimiento de la legislación venezolana en cuanto al otorgamiento de los créditos hipotecarios por Política Habitacional, el cual se trabajó mediante la evaluación de la documentación y el análisis bibliográfico, que soportan dichos mecanismos, según base legal presentada en la Ley General de Bancos y Otras 80 Instituciones Financieras y las normativas establecidas por la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Entre los mecanismos de captación más comunes utilizados por la Banca Hipotecaria y la Entidades de Ahorro y Préstamo, se pueden detallar los títulos hipotecarios, los cuales tendrán sobre los préstamos una garantía hipotecaria, derecho que la Ley otorga al acreedor hipotecario, sin necesidad de inscripción en registro alguno. Y la fecha de emisión no producirá privilegio alguno entre los títulos hipotecarios. La emisión de los títulos sólo podrá verificarse con el previo acuerdo, de por lo menos, las dos terceras (2/3) partes de los miembros de la junta administradora del banco emisor. Copia del acuerdo y del proceso de emisión, es enviada a la Superintendencia de Bancos con los documentos e informes que este organismo solicite. El acuerdo y el prospecto de emisión, son presentados al Registro Mercantil o al Juez de Primera Instancia en lo Mercantil del domicilio del banco, para su inserción en el Registro de Comercio, fijación y publicación. Las características de los títulos, su forma de circulación, sorteo y cualquier otro mecanismo de rescate, son reguladas por el correspondiente prospecto de emisión. 81 Con relación a la garantía hipotecaria, los bancos hipotecarios deben solicitar que auditores externos del banco certifiquen la existencia de los inmuebles que constituyen la garantía de los créditos hipotecarios que emitan, así como sus correspondientes avalúos. Los cuales deben ser practicados de conformidad con las normas dictadas por la Superintendencia de Bancos, por peritos evaluadores que forman parte del registro que lleve dicho organismo. A tal efecto, los auditores levantan y firman un acta en la cual expresan el resultado de su revisión así como la correspondiente certificación. La Ley General de Bancos establece que, estos no pueden poner en circulación ningún título hipotecario respecto al cual los auditores no hayan realizado la revisión y certificación de los mismos. Otros de los mecanismos de captación con que cuenta la Banca Hipotecaria y las Entidades de Ahorro y Préstamo, para ser utilizados en la asignación y administración de los créditos con garantía hipotecaria son: Tomar dinero en préstamo, con o sin garantía por un plazo no menor de 90 días; recibir depósitos de dinero a plazo, con o sin intereses reembolsables a un plazo no menor de 90 días; recibir depósitos de ahorro, que pueden combinarse con planes de venta y de administración, por cuenta de terceros de los títulos hipotecarios en emisión; hacer operaciones de reporto, solo como reportador, 82 respecto a títulos hipotecarios emitidos por el propio banco, recibir en depósitos para su custodia, valores en papel o en metálico, lingotes y alhajas, así como prestar el servicio de caja de seguridad; emitir otros títulos valores compatibles con la naturaleza de bancos hipotecarios, conforme a los términos y condiciones establecidas en la Ley y aprobados por la superintendencia de Bancos, y los demás mecanismos de captación que sean compatibles con su naturaleza de bancos hipotecarios, con las limitaciones que establezca la Ley de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Luego de la información suministrada y el análisis realizado a través de los instrumentos de recolección de datos, se obtuvo la información requerida para comparar los criterios aplicados por las instituciones financieras mediante modalidades convencionales, créditos hipotecarios y fondos provenientes de la ley de política habitacional. En esta información se pudo evidenciar ciertas diferencias en torno a los criterios considerados por las instituciones financieras según las modalidades de financiamiento, las cuales se denominaron: Créditos de la Banca Hipotecaria y Entidades de Ahorro y Préstamo bajo RÉGIMEN TRADICIONAL, RÉGIMEN ESPECIAL Y RÉGIMEN SEGÚN POLÍTICA HABITACIONAL. 83 Los criterios establecidos durante el desarrollo de la investigación, que engloban las particularidades de cada uno de los regímenes de financiamiento, se pueden resumir en: La normativa que los rige, tasas de interés, plazos, inicial requerida, política, captación, modalidad de financiamiento y formas de cubrir el riesgo crediticio. Los resultados se detallan en el Anexo B En cuanto a las normativas que los rigen, la diferencia se presenta en el tipo de Ley que regula las actividades de captación, administración y asignación de recursos. En lo que se refiere a los requerimientos de la Banca Hipotecaria y Entidades de Ahorro y Préstamo, para la asignación y administración de los créditos con garantía hipotecaria, durante la investigación realizada, se evidenciaron los diferentes requerimientos solicitados por estas instituciones a los demandantes de los financiamientos. Estos requerimientos se resumen en el Anexo C. Otro aspecto importante, son los criterios de evaluación asumido por los analistas de créditos Hipotecarios, estos se pueden resumir en los siguientes puntos: (a) Datos del Cliente: Cliente, actividad, sector, dirección, (b) Modalidades del Crédito: Préstamo, descuento, forma de pago, fianzas, avales, clasificación del crédito (si no es primer análisis), (c) Garantías: Hipoteca, póliza 84 de seguros, avalúo, monto de cada avalúo, inspección, fianza y aval, (d) Vencimiento de las obligaciones: (amortizaciones no realizadas, fecha y monto) y línea de crédito, (e) Balance General del Prestatario: (persona natural o jurídica), (f) Información adicional: Datos de Registro (persona natural o jurídica); capital inicial y actual, número de acciones, directiva, accionistas, compañías afiliadas y/o relacionadas (persona jurídica), (g) Opinión Clasificación de riesgo por la institución financiera, (h) Índices Financieros según CAMEL (solvencia, liquidez, capital de trabajo, etc.), (i) Opinión del examinador o inspector bancario y (j) Datos relacionados con la amortización del crédito. Por otra parte, para llevar un control de las operaciones crediticias realizadas por la Banca Hipotecaria y las Entidades de Ahorro y Préstamo, de los créditos hipotecarios, se consideran aspectos puntuales que permiten determinar la situación de dichos créditos, en el balance financiero de las instituciones. Estos aspectos fueron detallados por los analistas de crédito e inspectores de la Superintendencia de Bancos, durante las reuniones de trabajo realizadas, las cuales se describen a continuación: Para el análisis de la Banca Hipotecaria y Entidades de Ahorro y Préstamo, la Superintendencia de Bancos supervisa: (a) Encaje Legal; (b) Ahorro Habitacional (verificación de los procedimientos de captación y 85 verificación del cuadre de saldos; (c) Préstamos Hipotecarios, incluyendo la verificación del cumplimiento de los requisitos legales, el muestreo de la estructura de los expedientes, la verificación de la documentación exigida y los requisitos internos y externos; (d) Verificación del destino de los recursos en poder de la entidad y (e) Verificación de la remisión de la información señalada en el anexo técnico No. 1 del Consejo Nacional de la Vivienda. En cuanto a la Cartera de Crédito, se supervisa adicionalmente: 1. Cuadre de cada una de las cuentas contables que conforman el rubro de cartera de crédito. 2. Verificación de la totalidad de los préstamos a Largo y Mediano Plazo. 3. Verificación de la totalidad de los préstamos a Corto Plazo (constructores). 4. Recuperabilidad de la Cartera de Créditos Hipotecarios, análisis de mora y rentabilidad de la cartera. 5. Revisión y análisis de la cartera protegida y/o subsidiada (Política Habitacional, Ley de Protección del Deudor Hipotecario). 6. Determinación de la perdida estimada y constitución de provisiones. 7. Activos Fijos. 86 * Revisión y verificación de la composición de los inmuebles propiedad de la institución financiera (Banco Hipotecario o Entidad de Ahorro y Préstamo). * Incidencia del costo por inmueble arrendado. * Verificación del cumplimiento de requisitos legales o contables. * Determinación del valor real o actual de activos a efecto de conocer la incidencia por revaluación sobre el patrimonio y los resultados del ejercicio por cambio del método de depreciación (avalúo BANAP). 8. Otros Activos * Inmuebles recibidos en Dación y/o Remate Judicial. * Verificar origen de la propiedad y convenio asociado. * Cumplimiento de requisitos legales para su permanencia en el activo. * Cuantificar el valor real del inmueble al momento de la venta. * Verificación de la información enviada al BANAP solicitando el ejercicio de las finanzas. * Determinación de la pérdida. * Operaciones de litigio. * Cuadre de la Cartera (situación actual de los procesos judiciales y cumplimiento de la política interna y normativa legal). 87 * Gastos amortizables (verificación de la naturaleza del gasto y registro, cumplimiento de la normativa legal y cuantificar su efecto sobre los resultados del ejercicio). 9. Aportaciones de ahorro * Cuadre de saldos de la cartera. * Verificación del pago de dividendos y su registro acumulado. * Cumplimiento de la normativa legal - tasas de interés, cancelaciones y cargos efectuados, Estatutos. * Revisión y control interno de las cuentas inmovilizadas. * Incidencia del costo financiero en los resultados. 10. Ingresos * Verificación de los intereses registrados sobre la certera, Depósito de inversiones y cartera de créditos e ingresos diferidos. * Ingresos extraordinarios. Recurrencia. 11. Gastos * Verificación de la composición de los gastos al cierre del ejercicio. * Análisis de las variaciones. * Incidencia de los egresos en los resultados. 12. Reservas Superávit 88 * Verificación y análisis de su composición. * Análisis de la distribución del superávit. Determinación de su conservación en reservas. 13. Disponibilidad * Manejo de efectivo. * Manejo de la estructura de los depósitos de ahorros. * Origen y destino de los fondos. Pese a los rigurosos esquemas de supervisión, control y reglamentación del proceso crediticio en general, es posible la ocurrencia de deficiencias en el control interno de la Banca Hipotecaria y de las Entidades de Ahorro y Préstamo, entre las cuales se pueden nombrar: 1. Capital no consono con la cuantía del crédito (sin garantía real). 2. Sin solicitud de crédito. 3. Sin informe del análisis del crédito. 4. Sin documento de crédito. 5. Análisis de crédito no concluyente. 6. Préstamo otorgado sin garantías. 7. Crédito aprobado con opinión desfavorable del analista de crédito. 89 8. Sin Balance General. 9. Balance General no actualizado. 10. Balance General mal confeccionado. 11. Balance General no auditado. 12. Balance General sin la firma del Contador Público Colegiado. 13. Sin Estado de Ganancias y Pérdidas y/o desactualizado. 14. Sin Balance de los Fiadores y/o aval. 15. Balance del Fiador y/o avalista no actualizado. 16. Balance del fiador y/o avalista sin firma del contador público colegiado. 17. Documento de constitución sin Registro Mercantil. 18. Sin registro del aumento de capital (en caso de persona jurídica). 19. Registro de Junta Directiva no actualizado (en caso de persona jurídica). 20. Sin referencias bancarias y comerciales. 21. Insuficientes referencias bancarias y comerciales. 22. Sin avalúo de la garantía. 23. Avalúo de la garantía no actualizado. 24. Sin supervisión de la garantía. 90 25. Sin póliza de seguro de la garantía. 26. Garantía con póliza de seguro vencida. 27. Inexistencia de expedientes de informes comerciales. 28. Incumplimiento a las normas internas de crédito. 29. Incumplimiento legal. 91 CAPITULO V CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Conclusiones Al finalizar este estudio se llegó a las siguientes conclusiones: En lo concerniente a los resultados de la muestra, en términos generales, el grado de influencia de las variables establecidas para el otorgamiento de créditos hipotecarios por política habitacional se presentaron en el siguiente orden: Garantías: (94%SI, 6% NO), Normas (77% SI, 23% NO), Perfil del Prestatario: (72% SI, 28% NO), Riesgo (70% SI, 30% NO) y Clasificación (66% SI, 34% NO). Los Bancos Hipotecarios y las Entidades de Ahorro y Préstamo cumplen en un 76% (promedio) los mecanismos de captación y criterios de asignación de los recursos financieros para los créditos hipotecarios por Política Habitacional. En cuanto al marco legal, todas las operaciones realizadas están conformes con las condiciones establecidas por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financiera, e inspeccionadas y con las limitaciones 92 establecidas por la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Se confirma la importancia vital de los requerimientos legales para la asignación de créditos con garantía hipotecaria. El cumplimiento de las normas exigidas por la Superintendencia de Bancos, como ente supervisor, con relación a la asignación de los créditos hipotecarios por política habitacional, como una variable que afecta la decisión de otorgar o no un determinado crédito es de significativa importancia representada por el 85% de las respuestas de la muestra. Sin embargo el 45% de la misma manifestó positivamente, que existen casos en los cuales se otorgan créditos sin el debido cumplimiento de la normativa, siendo esto producto de malos manejos por parte de personas de las instituciones bancarias, evidenciándose durante las inspecciones realizadas por los inspectores bancarios, quienes así lo manifestaron al hacerle la consulta en reuniones de trabajo durante la investigación. En lo que se refiere al origen de los fondos, proceden principalmente de la venta de los títulos hipotecarios, de los ingresos por intereses sobre préstamos, de las amortizaciones de los créditos y de los aportes por ahorro habitacional. 93 El control interno, la inspección del ente supervisor y de los auditores internos y externos, forman parte esencial en la administración de los créditos hipotecarios, ya que garantizan la determinación real de las provisiones que por concepto de los créditos con determinado riesgo, sea realizada en forma oportuna. La experiencia demuestra, que los problemas de los bancos se derivan de: (a) Administradores sin experiencia y mal pagados, en puestos directivos, (b) Sistemas de revisión interna de préstamos inadecuados, que evalúe su seguimiento y corrección a tiempo, (c) Fallas para rastrear y controlar el uso de los ingresos de préstamos y fuentes de pago, (d) Análisis débil no existente de los factores cuantitativos de crédito, (e) Excesivo apoyo en elementos cualitativos y dependencia de colaterales y (f) Abusos de personas relacionadas con el banco y fraudes internos y externos, que si cuentan con un control adecuado, junto con un proceso de toma de decisiones equilibrado y sólido, se logra minimizar el riesgo de tener pérdidas. En cuanto a la asignación de créditos con garantía hipotecaria según el prestatario (natural o jurídico), se considera que la política habitacional, es una medida gubernamental para asistir a los estratos de bajos recursos para la adquisición de sus viviendas; y en el caso de los créditos hipotecarios, el mayor 94 volumen de los créditos es otorgado a personas naturales (por tendencia) sin embargo, todo depende de la política de cada institución. Las categorías de clasificación de los créditos hipotecarios, esta definida dentro de la normativa de la Superintendencia de Bancos y debe ser aplicada a todos y cada uno de los créditos de las instituciones financieras, y el propósito de este procedimiento es establecer la provisión para contingencias en caso de que un crédito no este dentro del rango de “normal”, de lo contrario esta definido un porcentaje de provisión dependiendo de la categoría del crédito. En la realidad las instituciones financieras tratan de clasificar lo más alto que puedan la categoría de un crédito, para utilizar un monto menor en la provisión de contingencia, ya que el porcentaje es inversamente proporcional a la categoría del crédito. Los créditos hipotecarios clasificados como pérdidas potenciales y de falta de información, dudosos o fallidos, pueden ser producto de la deficiencia en el control de las instituciones financieras. Recomendaciones 95 Ante el evidente agotamiento de la actual Ley de Política Habitacional, por haberse reducido a un mero instrumento financiero, por lo demás poco eficiente para abatir el déficit habitacional, se impone la necesidad de un nuevo marco normativo a la luz de las experiencias y del análisis de la realidad, de la forma de producción de viviendas en el país, que tenga como eje ductor la autogestión comunitaria para canalizar el esfuerzo y la fuerza creadora que reside en la sociedad civil organizada con el apoyo del estado y de los grupos técnicos profesionales asesores, actuando ambos como facilitadores, reduciendo al mínimo los intermediarios para crear un proceso realmente transparente, sin peajes ni comisiones que encarezcan o degraden la calidad de la vivienda. Bajo esta concepción el problema de la vivienda pasaría a ser visto como parte de la política social, más que como un apéndice de la política económica. Es relevante el hecho de que las instituciones financieras establezcan criterios similares, a todas y cada una de las solicitudes de crédito con garantía hipotecaria, con la finalidad de hacer justa y equitativa la distribución de los recursos, evitando así irregularidades que puedan traer como consecuencia castigos irreversibles por parte de los entes reguladores mediante la obligación de la aplicación del 100 por ciento del monto de los créditos para provisión. 96 En vista de que el objetivo de la Política Habitacional es asistir a los estratos de bajos recursos para la adquisición de sus viviendas, las instituciones financieras deben realizar un análisis exhaustivo de los requerimientos solicitados a los posibles prestatarios, con el objeto de asignar los créditos con garantía hipotecaria bajo esta política, a personas que realmente lo necesiten, tomando en consideración los factores de riesgos que lógicamente deben ser evaluados por los analistas de crédito. Los Analistas de Crédito de las instituciones financieras y los entes supervisores, deben contar con una asistencia técnica y de sistema que sea efectiva y eficaz, que permita la evaluación de la totalidad de los créditos hipotecarios, para que las instituciones cuenten con una información actualizada de la situación real de la cartera de crédito. Así mismo se recomienda la ejecución de nuevas investigaciones sobre el tema, con el fin de obtener diagnósticos adicionales que contribuyan a la optimización del sector hipotecario. En otro orden de ideas y una vez revisada de manera general la nueva Ley de Política Habitacional podemos mencionar algunos puntos que ha nuestro juicio merecen revisión como es el caso del modelo de financiamiento conocido en Venezuela como Crédito Hipotecario con Cuotas de Amortización Ajustadas 97 al Ingreso, el cual se ha aplicado desde el año 1990 y se presenta como eje principal de la propuesta. Este sistema contempla el comprometer el 30% del ingreso mensual del deudor para cancelar las cuotas de amortización correspondientes al crédito adquirido y financiar el remanente, existiendo una revisión semestral o anual de los ingresos del deudor, para identificar incrementos en los ingresos y por ende un mayor aporte para amortizar el crédito existente e ir disminuyendo el subsidio que la entidad financiera suministra. Esta es la teoría, pero las teorías son aplicables cuando las variables que intervienen dentro del estudio de la teoría tienen unas condiciones, de aquí parte el primer problema a resolver. Haciendo un punto y aparte para complementar la filosofía que hay respecto a la nueva ley de política habitacional. Se tiene que como los precios de venta no están regulados, cosa absurda ya que las tasas de interés que se proponen son las del mercado, ya se sabe que la traba principal de la Ley anterior es que no se puede subsidiar la tasa de interés, porque el fondo de ahorro se destruye ; que proponer para que esto no suceda. 98 Se proponen dos cosas: La primera es la creación de un subsidio para que el trabajador pueda adquirir la vivienda, en condiciones tales que dependiendo del tipo de deudor pueda alcanzar hasta un 80% del precio de venta, con recursos fiscales y el saldo financiarlo a 25 años mediante créditos con cuotas ajustadas al ingreso. La segunda la creación de un Fondo de Rescate, alimentado por una prima tipo seguro que alimente progresivamente el fondo, por si en la eventualidad, un trabajador al final del plazo establecido para el pago de la hipoteca, no ha cancelado, el fondo de rescate le pague al ente financiero. Las propuestas presentadas enfrentan las siguientes dificultades: en cuando al subsidio encontramos que Venezuela tiene déficit fiscal, lo cual implica la necesidad de reducir el gasto publico, por lo que se ha tomado la decisión, según podemos conocer a través de los medios de comunicación, de despedir a una gran cantidad de empleados de institutos del estado, y si no hay recursos para pagarle a los trabajadores, menos habrá para subsidiar en tales casos de hasta el 80% del precio de venta de una vivienda. 99 El crédito con cuotas ajustadas al ingreso es una metodología que funciona solamente para aquellos sectores socioeconómicos que tienen capacidad de endeudamiento suficiente y que tengan una conducta de gastos que permita destinar el 30% de los ingresos al pago de cuotas de amortización. Esta comprobado que las clases sociales menos pudientes no tienen este esquema de gastos, porque como el sueldo es cada vez más marginal, este se destina a las necesidades de alimentación, en la medida que baja el status socioeconómicos el grupo familiar destina sus ingresos en mayor proporción a la alimentación, no quedándole excedentes aplicables al financiamiento. Al no ser aplicables estos excedentes habría que moderar la cantidad de ingresos que le permita a estos cancelar la cuota que no pudiera pagar, por lo que el modelo no funcionaría. En cuanto al fondo de rescate, al hacer los estudios actuariales de cuanto seria la prima a pagarse para tener los fondos suficientes para cubrir esa eventualidad, ésta prima seria tan costosa que supone entonces que también debería subsidiarse. 100 Este nuevo concepto de Ley esta signada por el fracaso. No va a funcionar con el agravante de que los organismos competentes de supervisión y de control de las instituciones financieras no comprenden en su totalidad como funciona el mecanismo con cuotas ajustadas al ingreso. 101 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Barandarian, Rafael (1990). Diccionario de Términos Financieros. Editorial Trillas, México. CEMLA, FED y Banco Mundial (1995) Extracto de Evaluación de Riesgos Crediticios. Centro de Estudios de Economía y Finanzas (1992). Seminario de Banca y Finanzas. Caracas - Venezuela. Cordero S., Roymer O. (1996). Desarrollo de un Sistema Económico Financiero que permita el Abaratamiento de los Costos de la Vivienda de Interés Social a través de la Minimización del Impacto Inflacionario y la Construcción Masiva de Viviendas. Tesis de Grado, Universidad Nacional Abierta, Centro Local Lara Barquisimeto. Guía de Contabilidad Bancaria, Resoluciones, Circulares y Normas Prudenciales. (1996). 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Colombia. 103 ANEXOS (ANEXO A) CUESTIONARIO PRESENTACION El presente cuestionario tiene la finalidad de obtener información sobre los criterios de asignación y administración de los recursos financieros de la Banca Hipotecaria y Entidad de Ahorro y Préstamo, destinados a créditos hipotecarios por Política Habitacional. La información recabada será tratada con absoluta reserva y sólo servirá para fines de investigación, en consecuencia sólo el investigador tendrá acceso a los datos. La confiabilidad y validez de este instrumento depende de la veracidad de su respuesta. Gracias por su colaboración. ITEM A)Normativa exigida por la Superintendencia de Bancos 1.- ¿Afecta su decisión de asignación de un crédito hipotecario, si los requisitos exigidos al solicitante del crédito no coinciden con los establecidos por la institución financiera o el ente regulador Superintendencia de Bancos? 2.- ¿Se ha dado la situación de créditos otorgados con documentación deficiente por parte del solicitante? 3.- ¿ Los requerimientos legales forman parte primordial para el otorgamiento de un crédito? 4. ¿Se realiza un control exhaustivo para el cumplimiento de las normas exigidas por el ente supervisor (SUDEBAN)? B) Hipoteca del Inmueble 5. ¿El valor de la garantía es fundamental para la toma de decisión del otorgamiento de un crédito por Política Habitacional? 6. ¿ El monto del avalúo se calcula en función del avalúo del inmueble por el cual se solicita el crédito? 7. ¿Las comprobaciones registrales y valoraciones, son variables básicas a ser consideradas para la aceptación de la Garantía del inmueble? C) Características del Prestatario 8. ¿Es la situación socioeconómica del prestatario un requisito para el otorgamiento de un crédito por Política Habitacional? 9. ¿Dentro de los criterios para la aprobación de un crédito podría considerarse la posibilidad de no aceptación por parte del prestatario de las condiciones de amortización, tipos y condiciones? 10. ¿Es relevante el tipo de prestatario (personal natural o jurídica) para la asignación de un crédito? D) Factores de Riesgo 11. ¿Es el factor cualitativo aplicable 100% a los créditos hipotecarios, sabiendo que se basan en créditos a corto plazo, estacionales, autoliquidables, con un perfil del prestatario de integridad, capital y garantía? 12. ¿El factor cuantitativo ha tomado gran relevancia por parte de las instituciones financieras hipotecarias, para el otorgamiento de créditos, considerando entre ellos la fuente de pago para definir la calidad del préstamo? E) Categorías de Clasificación de los Créditos por Política Habitacional 13. ¿Se realiza periódicamente la clasificación de los créditos según las categorías: Normales, Cierta Deficiencia, Pérdidas Potenciales y de Falta de Información, Dudosos ó Fallidos? 14. ¿Generalmente coincide la clasificación de los créditos realizada por el ente regulador (Superintendencia de Bancos)? 15. ¿Considera que la clasificación de un crédito como Pérdidas Potenciales y de Falta de información , Dudosos ó Fallidos, puede ser producto de la falta de control por parte de la institución financiera? SI NO (ANEXO B) CRITERIOS APLICADOS POR LAS INSTITUCIONES FINANACIERAS SEGÚN MODALIDAD DE FINANCIAMIENTO CRITERIOS NORMA CREDITOS BAJO REGIMEN TRADICIONAL Mercado con un descuento porcentual Tasa Preferencial Largo Plazo 0 a 25 años 40% - 50% aprox. Subsidio de la tasa de interés + Topes por Monto de Viviendas y Areas de Asistencia. Emisión de Títulos Hipotecarios Emisión de Títulos Hipotecarios Aportes de Ahorro Habitacional, Aportes de Estado y Recursos de la Entidad. Cuota Capital + Int. + cuotas especiales anuales 30% Ingreso familiar mensual + cuotas especiales anuales Estrato I: 20% Estrato II: 25% Estrato III: 30% del ingreso familiar Mediano Plazo INICIAL REQUERIDA 50% aprox. CAPTACIÓN MODALIDAD DE FINANCIAMIENTO CREDITOS BAJO REGIMEN POLITICA HABITACIONAL Ley de Bancos y Ley de Bancos y Otras Ley de Política Otras Instituciones de Instituciones de Crédito Habitacional Crédito TASAS DE INTERÉS Mercado PLAZOS CREDITOS BAJO REGIMEN ESPECIAL RIESGO CREDITICIO Hipotecas +Provisiones por incobrables Fuente: elaboración propia de las autoras. Hipotecas +Provisiones Hipotecas +Provisiones por incobrables por incobrables con respaldo de Ingresos Gubernamentales. (ANEXO C) COMPARATIVO DE LOS REQUERIMIENTOS EXIGIDOS PARA LA ADMINISTRACIÓN Y ASIGNACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS BANCA HIPOTECARIA ENTIDADES DE AHORRO Y PRESTAMO I) Para la aprobación de los Créditos Hipotecarios, es condición necesaria: a) Llenar solicitud de crédito. b) Llenar y firmar declaración jurada de no tener vivienda propia. c) Constancia de Ingresos, indicando: cargo, sueldo, antigüedad y aporte del Ahorro Habitacional. d) Fotocopia de la Cédula de Identidad de las personas que intervienen en la operación y sus conyujes. II) Para la redacción del documento: a) Documento de Condominio o Parcelamiento. b) Certificado de gravamen. c) Documento de propiedad de los últimos diez(10) años en el área metropolitana y veinte (20) años para el resto del pais. A) En caso de Adquisición: a) Si el vendedor es persona jurídica, publicación del Acta Constitutiva y Estatutos. b) Si es persona que representa a la compañía, que su nombramiento este vigente con su debida participación al Registro Mercantil y Publicación c) Si el representante de la compañía no esta autorizado por los Estatutos Sociales, enviar Acta de Asamblea o Acta de Junta Directiva, según sea el caso. d) Si va a actuar mediante apoderado, Poder debidamente registrado. B) En caso de mejoras de inmuebles: a) Descripción y presupuesto de las mejoras. b) Permiso de construcción para las mejoras expedido por la Ingenieria Municipal. c) Planos de las mejoras a ejecutar. C) Para la Protocolización: 1) En caso de Adquisición: a) Planilla de enajenación de inmuebles. b) Solvencia de Derechos de Frente. c) Solvencia del INOS. 2) En caso de Mejoras de Inmuebles: a) Solvencia de Derecho de Frente. b) Solvencia del INOS. Fuente: elaboración propia de las autoras. a) b) Carta Oferta o Contrato de Reserva. Constancia de Trabajo del Solicitantey Cosolicitante (original), anexando soporte de Ingresos (copia de la D.I.S.L.R.) y/o Estados de Cuentas y/o Recibos de Pago de los tres últimos meses. c) Balance Personal de los solicitantes firmado por un Contador Público. d) Dos (2) referencias bancarias (original) e) Dos (2) referencias comerciales (original) f) Dos (2) referencias personales (legible) g) Dos (2) fotocopias de la Cédula de Identidad de cada uno de los solicitantes (vigente y legible). Si aparece Soltero estando Casado, presentar copia del Acta de Matrimonio. h) Abrir una cuenta de ahorros en la Entidad de Ahorro y Préstamo, depositar el 10% del monto del crédito solicitado y entregar copia de la libreta indicando nombre y saldo. i) Certificación de gravamen del inmueble de los diez (10) últimos años. j) Borrador o liberación de hipoteca de 1º. Y 2º. Grado, en caso de existir. k) En caso de apartamento: i) Documento de propiedad. ii) Documento de Condominio. l) En caso de ser casa: i) Documento de propiedad. ii) Permiso de habitabilidad. iii) Un juego de planos de arquitectura sellados por la Ingeniería Municipal. iv) Presupuesto de obras por partidas y cómputos métricos. v) Permiso de construcción expedido por la Ingeniería Municipal.