PROPIEDADES www.clasificados.cl SANTIAGO DE CHILE, DOMINGO 30 DE MARZO DE 2014 3 PROPIEDADES URBANAS [ TRÁMITES ] ¿Qué se debe hacer para subdividir correctamente? ubdividir una propiedad urbana tiene su ciencia. Según explica Miguel Ángel Pérez, arquitecto y Encargado del Área de Regularizaciones de Asesorías AYC, una subdivisión es la acción de dividir un predio o terreno existente en 2 o más predios, lo cual está determinado por la normativa vigente de la Ley General y Ordenanza General de Urbanismo y Construcción. Dice que para realizarla, el primer paso a realizar es conocer la normativa que afecta al terreno en dos aspectos principales que determinan las restricciones que deberán cumplirse, ya que no todos los terrenos pueden subdividirse. “El primer aspecto a revisar es su calidad: si es predio rural o urbano. El segundo aspecto es la superficie predial mínima, es decir el mínimo en que puede subdividirse un predio”. S SUPERFICIES MÍNIMAS Señala que si el predio es rural, es decir, se encuentra fuera del radio urbano de una comuna, entonces este tiene una superficie predial mínima, por ley de 0,5 hectáreas (5.000 metros cuadrados). “Pero si un predio es urbano, la superficie predial mínima puede ser desde los 300 metros cuadrados, y hasta bajo los 100 metros cuadrados en algunos casos específicos en comunas más pobladas, lo cual depende de la normativa aplicable establecida en el Plan Regulador Comunal. Para conocer esta superficie predial mínima, se debe solicitar en la Dirección de Obras Municipales un Certificado de Informaciones Previas, cuyo valor es variable según la comuna y el plazo de entrega es desde los 5 días hábiles luego de solicitado. En algunas comunas este certificado se puede solicitar de manera online a través de las webs de las municipalidades, como Lo Barnechea, Santiago o Vitacura”. ANTES DE COMENZAR A VENDER SUBPARTES DEL TERRENO ES CLAVE REALIZAR ACCIONES ANTE EL MUNICIPIO, EL SII Y EL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES. ES IMPORTANTE, POR EJEMPLO, REALIZAR LA SUBDIVISIÓN DE ROLES EN EL SII. GUSTAVO ORTIZ FELIPE ÁLAMOS U. Un aspecto fundamental es determinar si el inmueble es rural o urbano. Agrega que si la superficie predial mínima permite realizar la subdivisión, entonces se debe preparar un expediente de solicitud de Subdivisión con la asesoría de un arquitecto. Y aclara que son varios los documentos necesarios con los que se deben contar. “El primero de ellos es el plano del Conservador de Bienes Raíces del terreno a subdividir, o en su defecto la escritura del predio en donde se señalen los deslindes. En caso de no existir un plano o algún antecedente predio, se debe realizar un Levantamiento Topográfico a fin de determinar las dimensiones del predio, las cuales debiesen concordar con la información catastral existente en la municipalidad”, indica. Y también se exigen el Certificado de Dominio Vigente; el Certificado de Avalúo Fiscal detallado, y el Certificado de Informaciones Previas. “Con esos antecedentes, el arquitecto deberá elaborar el expediente de solicitud mediante la presentación de planos de situación actual y propuesta, además de cálculos de superficies y una memoria explicativa. Este expediente es presentado en la Dirección de Obras respectiva, donde entra a un plazo de revisión de 30 días corridos, luego de lo cual se emite la Resolución de Aprobación de Subdivisión en el caso que la presentación sea aceptada por la entidad municipal y no se le realicen observaciones”. Con esta resolución, señala, esta subdivisión se puede inscribir en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, presentando la copia del Plano aprobado por la Dirección de Obras y de la Resolución de Aprobación de Subdivisión. “Luego de esta inscripción el predio se puede enajenar o realizar el traspaso de propiedad, y además se debe realizar la Subdivisión de Roles en el Servicio de Impuestos Internos”, informa. Y añade un aspecto muy importante: “En la Dirección de Obras se cancelan derechos municipales por un monto equivalente al 2% del Avalúo Fiscal del Terreno, según indica el número 1 del Artículo 130 de la Ley General de Urbanismo y Construcción”. Por otra otra parte, indica, es importante no confundir dos conceptos diferentes: subdivisión y loteo. “Si bien el proceso es simi- ERRORES FRECUENTES Indica Miguel Ángel Pérez que los errores más habituales en estos trámites tienen que ver con las dimensiones de los deslindes. “Muchas veces los deslindes que señalan los planos existentes no se condicen con las medidas reales del terreno, las que pueden ser mayores o menores. Se recomienda que si se tiene un plano del Conservador de Bienes Raíces, se realice la subdivisión en base a tales medidas. Si el plano señala medidas distintas a las existentes, se puede solicitar una rectificación de deslindes al Conservador. En este caso se puede llegar a litigios entre vecinos por temas de deslindes, generalmente en casos en que las dimensiones de los planos del Conservador no concuerdan con la información de los catastros y planchetas existentes en los municipios”. lar, se enmarcan dentro de las divisiones del suelo, la diferencia entre la subdivisión y el loteo radica en las obras de urbanización que son obligatorias en el caso de loteo y no así para las subdivisiones, por lo que el proceso es más simple en este aspecto. No obstante, existen algunos casos en que si se pueden solicitar obras de urbanización para una subdivisión, que es cuando el predio está afecto a Utilidad Pública o a Expropiación, en cuyo caso se deberá realizar una subdivisión denominada división afecta”. Por último, señala, es posible realizar la subdivisión de un predio que cuente con edificaciones, siempre y cuando los predios resultantes que mantengan la edificación sigan cumpliendo con la normativa aplicada al permiso de edificación y la recepción final entregada a tal edificio. Esto es, cumplir con los distanciamientos, superficies máximas permitidas (constructibilidad y ocupación de suelo), rasantes, antejardin, alturas, etc. Ahora, ¿qué pasa si finalmente nos damos cuenta de que el predio tiene carácter rural? Indica el especialista que de acuerdo con lo establecido en el Artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, es de exclusiva responsabilidad de las Secretarías Regionales de la Vivienda y Urbanismo (Seremi) otorgar las autorizaciones para las Subdivisiones Prediales de tipo rural. “Por lo tanto, no les corresponde a las Direcciones de Obras otorgar estos permisos ni cobrar derechos municipales al respecto. Esto concuerda con lo establecido en la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades, que en su artículo 24, letra a), Nº 1 señala la limitante que poseen las Direcciones de Obras, las que solo poseen facultades sobre los predios urbanos y urbanorurales (de destino agrícola ubicados dentro del límite urbano)”.