Bibliografías. Evicción y saneamiento

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DURÁN RIVACOBA, RAMÓN, Evicción y saneamiento, editorial Aranzadi, 2002, 360
páginas.
Tras sus monografías Donación de Inmuebles: Forma y simulación, El negocio
jurídico fundacional y La propiedad en garantía: la prohibición del pacto comisorio,
el profesor Durán Rivacoba, Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Oviedo, realiza un minucioso estudio sobre la evicción y su saneamiento tomando como
base y referencia fundamental la abundante jurisprudencia que sobre esta materia se ha
venido generando en los últimos años. Partiendo de sus presupuestos doctrinales y teóricos, el autor no se limita a una mera yuxtaposición de sentencias, sino que aporta una
visión crítica de las mismas que contribuye decisivamente a proporcionar al lector un
conocimiento integral, y dotado del mayor rigor científico, acerca de la institución que
centra la obra. La propia evolución y la heterogeneidad de las resoluciones del Tribunal Supremo dan buena muestra de las dimensiones y las consecuencias prácticas del
tema analizado.
El punto de partida necesario para un análisis de la evicción se encuentra en los
propios modos de adquirir y transmitir los derechos reales. Como es sabido, nuestro
ordenamiento jurídico contempla la disciplina del título y modo como una de las bases
del régimen de los derechos reales; sin embargo, los nuevos mecanismos de garantía y
seguridad del tráfico jurídico han supuesto que se acoja, de una u otra manera, otros
procedimientos para su adquisición y que imponen, en todo caso, el mantenimiento de
los mecanismos de protección de los terceros que adquieran de buena fe.
La evicción, como fenómeno que supone la posible afección a posteriores
adquirentes de los defectos previos a la entrega, imputables a sus predecesores, plantea
numerosas cuestiones que deben aclararse y que exigen un examen de su perspectiva
histórica. Así, el autor comienza con un repaso de los precedentes y los grandes hitos
que sufre la evolución de la figura para posteriormente proceder a la concreción del
concepto de evicción y su saneamiento y de las causas que han justificado su existencia. La tradicional confusión entre saneamiento y evicción es claramente diferenciada
por el prof. Durán insistiendo en la relación causa-efecto: de este modo, la causa es la
evicción y su consecuencia jurídica el saneamiento. El propio artículo 1475 así lo
demuestra, al considerar que existe la evicción “cuando se prive al comprador, por
sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la
cosa comprada”. La pérdida de ese bien en las circunstancias descritas genera la obligación de saneamiento, es decir, que el transmitente debe resarcir al adquirente el daño
causado. En definitiva, el fenómeno eviccionario supone la pérdida que sufre quien
adquiere un objeto, mediante determinados negocios jurídicos, normalmente onerosos,
al reconocer una sentencia firme que un tercero tenía un derecho anterior y prevalente
a la entrega. Y a su vez, el ordenamiento contempla la obligación de sanear en quien
transmitió, que sería su consecuencia jurídica, basada en el reequilibrio económico de
los intervinientes. Frente a quienes entienden que es necesario distinguir tres fases
–hecho eviccionario, acción de evicción y saneamiento– se sostiene que la hipótesis
del artículo 1475 origina un deber específico del transmitente, denominado saneamiento por evicción y cuyo alcance se identifica con la responsabilidad por evicción a la
que aluden diferentes preceptos del Código civil. La evicción es la causa jurídica de un
concreto vínculo legal, llamado saneamiento, que requiere antes de hacerse efectivo,
conceder al comprador los oportunos instrumentos de defensa en el correspondiente
pleito sobre la titularidad y tenencia del bien disputado.
Tras concretar los términos de evicción y saneamiento la obra se dirige a la
determinación de su fundamento y de los motivos que aconsejan su establecimiento
legal. En este sentido, son varias las tesis que se han presentado como bases dogmáticas de la evicción y del saneamiento a que da lugar. Probablemente, la más plausible es
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la que acude al equilibrio de las prestaciones y al enriquecimiento injusto, pues la privación que sufre el adquirente de un bien como consecuencia de una circunstancia previa y ajena elimina las expectativas económicas de la transacción y ésta pierde su
causa. Ello trae consigo un enriquecimiento injustificado por parte del vendedor y el
daño causado al comprador debe ser resarcido a costa de aquél. Con respecto a la posible vinculación entre evicción e incumplimiento contractual, apoyada por algún sector
doctrinal, el autor considera que se trata más bien de un simple ejercicio dogmático del
que se derivan escasas consecuencias prácticas, teniendo en cuenta además, las grandes
diferencias existentes entre las normas de los artículos 1106 y siguientes y 1124 del
Código Civil con las propias de la evicción. Tampoco considera acertada la vinculación de la evicción a la doctrina del riesgo, en cuya virtud, la responsabilidad resulta
objetiva y el evento que se previene sería la compraventa de un bien ajeno, o con las
garantías, pues existen abundantes lagunas técnicas para la construcción aseguradora
del saneamiento.
El profesor Durán prefiere acudir a la teoría del título y del modo que se sigue
en nuestro Código Civil, aunque corregida. Existen dos responsabilidades conexas en
el vendedor: la primera deriva de su obligación primordial, la traditio, con lo que si
concurre título suficiente garantiza la soberanía del accipiens y, aunque ello no suceda,
la salvaguarda de la posesión legal y pacífica de bien juega a favor del comprador.
Ahora bien, cuando los vicios del negocio evitan que éste adquiera, no se ha incumplido propiamente la obligación de entrega, pero surge un evento que impide transferirle
la propiedad. Tales perjuicios se remedian gracias a las responsabilidades por evicción.
El saneamiento, más que una responsabilidad derivada de una obligación contractual,
proviene del modo de adquirir los derechos reales y la seguridad del tráfico jurídico,
que la impone.
Una vez examinados todas estas cuestiones sobre el concepto, fuentes y ratio de
la evicción y el saneamiento, la segunda parte de esta monografía tiene por objeto el
análisis de su concreto régimen jurídico, comenzando por su regulación positiva, tanto
civil como mercantil y foral, y en los contratos y relaciones jurídicas a los que puede
aplicarse. En este punto, se sigue el criterio uniforme de autores y jurisprudencia en
cuanto a que la evicción extiende su ámbito natural no sólo a la compraventa y a los
negocios onerosos, sino incluso a los mixtos o difusos. Para el estudio de los presupuestos materiales de la evicción se opta, como metodología básica, por seguir la ordenación del artículo 1475 del Código civil; de ahí que se atienda a la privación de la
cosa, a la sentencia firme y al derecho anterior a la compra. La privación de la cosa
consiste en su despojo, ya sea físico o jurídico, completo o parcial, según el ámbito
sobre el que recaiga. En cuanto a la sentencia firme ha de tratase de un fallo judicial en
el que se decrete la pérdida de la cosa, dotado de firmeza y que produzca las consecuencias de la cosa juzgada material en orden a las acciones que pueden causarla. Quedan fuera, por tanto, otros posibles actos perturbadores del bien, pero que no poseen
carácter eviccionario, como los meramente posesorios y los interdictos dictados contra
la entrega. Con respecto al derecho anterior a la transmisión debe tenerse en cuenta
que necesariamente ha de ser un tercero el que reclame la cosa mediante una acción
adecuada; de lo contrario, no podría hablarse de evicción, sino más bien de un incumplimiento.
A continuación la obra se detiene en los cauces procedimentales que la efectiva
vigencia de la evicción y el saneamiento exige. El pleito eviccionario posee una gran
trascendencia pues ese estricto modo de proceder va a condicionar la eficacia misma
de la figura. Entre otras cuestiones, se pone de relieve la trascendencia procesal y la
posición jurídica que cabe reconocer a cada interviniente, lo que en última instancia va
a definir sus efectivas facultades de acción y defensa. Entre las críticas efectuadas por
el autor destaca la del plazo para interponer la demanda de saneamiento, pues su largueza redundará en la efectividad del resultado. El hecho de admitirse una demanda en
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el plazo de quince años a contar desde que devenga firme la sentencia de privación,
hace que la trayectoria histórica de la transferencia se dilate en exceso.
La responsabilidad derivada de la evicción alcanza, de acuerdo con el artículo
1478 del Código Civil, a la restitución del precio, a los frutos o rendimientos del bien,
las costas de los pleitos, a los gastos del contrato y a los daños, intereses e impensas
voluntarias. Para la fijación del precio del bien se acude a una vía intermedia entre el
satisfecho por la cosa y su valor en el momento de la reparación: así, se toma como
referencia el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción. Más que al
precio, se considera indudable que la norma se refiere al valor del bien, y dicho elemento se somete a una equivalencia económica objetiva. La fecha de la evicción plantea dos opciones: la de la sentencia declarativa que beneficie al tercero o la del efectivo
despojo del comprador. El profesor Durán opta por la segunda, “pues la privación que
sufre quien adquirió ha de ser física –no cometida en el mundo de las ideas o de los
deberes-, y guarda correspondencia con el tipo de acción que resulta oportuna para la
pérdida eviccionaria, real y de condena”. Como la entrega es uno de los requisitos
ineludibles de la evicción, pues exige un despojo por el tercero, los frutos quedan
sometidos a las reglas de la liquidación de los estados posesorios. Las costas, por su
parte, poseen carácter condicional, pues solamente han de satisfacerse sobre un hipotético pleito seguido para el saneamiento; en otras palabras, mientras la demanda eviccionaria es instada por un tercero ajeno a la transmisión de la cosa, el litigio para el
saneamiento les une de manera directa. Los gastos abarcan no únicamente los de la
escritura pública sino también, por ejemplo, los correspondientes a las cargas fiscales o
los propios de gestoría o los derivados de la practica del asiento en el Registro de la
Propiedad. Por último, la referencia a los daños, intereses e impensas voluntarias es, a
juicio del autor, una cláusula residual un tanto desafortunada pues mezcla diferentes
partidas sujetas a un régimen material diferente según se aprecie buena o mala fe por
parte del vendedor. Las complicaciones que ello conlleva se hubieran evitado si los distintos capítulos contenidos en el artículo 1478 del Código civil se hubiesen escindido,
máxime cuando alguno de ellos son de contenido muy vago.
La tercera parte de la monografía se dedica a los regímenes singulares que pueden ser aplicados a la evicción. Por un lado las variaciones como consecuencia de los
posibles pactos entre las partes y, por otro, los particulares supuestos eviccionarios
–cuando concurra de forma parcial, el gravamen oculto del artículo 1483 del Código
civil, la evicción invertida y el saneamiento con pluralidad de intervinientes– y las
excepciones legales a la responsabilidad por evicción.
Sobre la evicción y el saneamiento caben dos clases diferenciadas de acuerdo: el
primero agrava el ámbito de la responsabilidad prevista por nuestro ordenamiento jurídico, teniendo en cuenta la posible incidencia de un tercero en la eficacia del traspaso
conferido. Sería el caso de una cláusula penal que contemple como hipótesis la perdida
de la cosa por el comprador o la dispensa de los requisitos formales que acompañarán
a la exigencia jurídica de la evicción o su responsabilidad o simplemente un incremento de las cuantías reparatorias. El segundo tipo de pacto contempla la despenalización
del hecho, es decir, se trata de los acuerdos dirigidos a minimizar las consecuencias
ordinarias de la evicción. Ahora bien, esta hipótesis presenta notables dificultades; el
profesor Duran considera que, en el fondo, el mitigamiento de los deberes saneatorios
se aproxima mejor a la renuncia limitada que a otro tipo de modificación voluntaria.
Existe también un pacto de simple supresión del resarcimiento recogido en el Código
Civil pero que el propio artículo 1477 limita generosamente.
La evicción parcial constituye una pérdida fragmentada en el conjunto de bienes
de que se dispusieron globalmente. El despojo eviccionario abarca exclusivamente a
una parte de los bienes transmitidos. La Ley distingue dos hipótesis de evicción parcial
que son tratadas de forma independiente por el autor: la primera tiene lugar con un
bien específico que admite fragmentación o incluso de varias cosas individualizadas
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vendidas por precio alzado y de manera indisociable; la segunda viene referida a universalidades tales como un patrimonio conjunto. En cualquier caso, se entiende que el
criterio a seguir para la determinación de la cuantía del saneamiento debe ser ponderado en cada caso concreto.
El gravamen oculto al que alude el artículo 1483 del Código presenta notables
incertidumbres en su relación con la evicción. La tesis mantenida en la obra es la de
que las cargas o gravámenes ocultos operan por sí mismos sin que sea necesario un
reconocimiento en una sentencia y tampoco suponen una privación directa del bien,
aunque supongan una reducción de su aprovechamiento. Se aleja, por tanto, de los
supuestos de evicción parcial pues ésta requeriría un despojo de parte de los bienes
transmitidos. Su inclusión dentro de la esfera de la evicción únicamente puede justificarse por razones meramente sistemáticas e históricas.
Una de las variantes más significativas dentro de la evicción es la denominada
evicción invertida que el autor define como el suceso surgido cuando el adquirente,
temiendo por su titularidad, emprende las acciones de defensa contra el ejercicio posesorio por quien, a la postre, resulta vencedor. A la luz de nuestro derecho positivo esta
hipótesis no es propia de la evicción sino más bien de un incumplimiento y a sus disposiciones habrá que remitirse. No se trata de una pérdida por sentencia firme sino de
una adquisición por título distinto de un objeto propio que podría conducir a la nulidad
de la primera de las transmisiones. Quien insta la demanda no es el tercero, sino el
comprador, pero en el curso del pleito aflora la evicción al verse privado del bien
adquirido en virtud de sentencia firme y como consecuencia de un derecho previo al
negocio que le otorga mejores facultades al reclamante. Es el adquirente el que interpone la demanda contra las agresiones que recibe de un extraño.
Ampliamente discutido en nuestra doctrina es el supuesto de pluralidad de intervinientes, ya sean los transmitentes o los adquirentes. En este sentido, el profesor
Durán ahonda en los variados argumentos que se nos ofrecen para determinar el encaje
de esos sujetos en el mecanismo de funcionamiento de la evicción y de su subsiguiente
responsabilidad.
Tras el estudio de la regulación eviccionaria en el Derecho Navarro, que es la
única que se ha producido entre nuestros derechos forales, la obra finaliza con las
excepciones que la Ley establece a su puesta en práctica. Existen dos grandes grupos:
el primero responde a las excepciones que nacen de los antecedentes jurídicos en la
materia y cuya vigencia en la actualidad es dudosa, y el segundo responde a la protección de los terceros de buena fe por encima de los derechos causales concurrentes, por
cuanto se juzga de mayor relieve la seguridad jurídica que la justicia. A modo de ejemplo, se analiza la falta de notificación al vendedor, la negligencia del comprador, la privación mediante el retracto ejercitado por un tercero o el despojo fortuito de la cosa.
Como conclusión final el autor incide en que la evicción responde a un presupuesto de fondo del sistema de transmitir los derechos reales que hoy atraviesa por una
profunda crisis en su vigencia, lo que le lleva a plantease la inviabilidad de conciliar el
sistema de título y modo y el régimen de protección a ultranza de los terceros de buena
fe. Se incluye un completo repertorio de las sentencias y resoluciones citadas y un
extenso índice de bibliografía.
EDUARDO SERRANO GÓMEZ
Profesor Titular de Derecho Civil.
Universidad Jaume I de Castellón.
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