POR UN MODELO REGISTRAL DE EFICACIA COMÚN EN EL

POR UN MODELO REGISTRAL DE EFICACIA COMÚN EN EL
MEDITERRÁNEO
Si bien no hay Registros de la propiedad totalmente iguales en el mundo,
podemos clasificarlos en 2 grandes clases : Registros de derechos y Registros
de documentos.
Los Registros de documentos, de origen francés, existen en países como
Francia, Bélgica, Italia, Luxemburgo o EEUU y en la mayoría de los países del
Magreb.
En estos, los derechos inscritos prevalecen en principio sobre los que no lo
están, pero la inscripción por sí sola no determina la titularidad de la propiedad
o derecho porque el registrador se limita a archivar los documentos
presentados a inscripción, sin controlar su validez (en algunos sistemas como
Francia o EEUU), o controlando solo los requisitos formales (en Italia).
Ello permite que pueden constar en el mismo registro derechos contradictorios,
incluso varios propietarios o hipotecas de igual rango sobre la misma finca
opuestas entre sÍ, de forma que las partes interesadas sólo pueden depurar la
propiedad en el Juzgado.
Por ello, la información que proporcionan no es del todo fiable y debe ser
completada por una investigación tanto registral como extrarregistral para estar
seguro de quien es el verdadero dueño y cuales son las cargas que pesan
sobre la finca, implicando mayores costes de transacción y más tiempo medio
de negociación y en ocasiones la renuncia a comprar en estos países por el
riesgo que entrañan.
Estas deficiencias del sistema a veces se intentan compensar mediante
mecanismos privados caros como el seguro de títulos (contratado por ejemplo,
en todas las transacciones inmobiliarias en EEUU, donde no existe un registro
fiable) que indemniza al propietario que adquirió confiando en lo que el registro
publicaba y perdió su inmueble por la reclamación judicial de un tercero, pero
no le reintegra la propiedad de su casa.
Países como República Dominicana, que tuvo un registro de documentos hasta
2005, ha cambiado a uno de derechos, y las mejoras en la contratación y
seguridad han sido reseñables.
Frente a ellos los Registros de derechos emanan de la tradición germánica y
existen en muchos países europeos como España, Alemania, Austria,
Eslovenia o Inglaterra , en algunos países iberoamericanos como Chile, Perú,
República Dominicana o el estado brasileño de Sao Paulo, Australia , etc.
Instituciones internacionales como la ONU o el Banco Mundial han aconsejado
el establecimiento de registros de derechos como garantía de progreso
económico
En la categoría de REGISTRO DE DERECHOS se encuadra el ESPAÑOL que
es un registro donde la inscripción no es constitutiva sino voluntaria pero
estimulada por los fortisimos efectos que la inscripción atribuye a la propiedad
y demás derechos inscritos , al estar sustentada en los principios hipotecarios
de prioridad, legitimación , legalidad , calificación , publicidad y fe publica
registral.
Ello determina que la propiedad y demás derechos son válidos frente a todos
"en los términos que aparecen en el inscritos", y que el titular inscrito es el
verdadero propietario indiscutible porque los documentos que se presentan a
inscribir son objeto de una calificación o examen jurídico por un jurista imparcial
que es el registrador, que asegura que solo se inscriben los derechos que se
ajusten perfectamente, tanto en la forma como en el fondo, a las leyes y orden
público y no estén en contradicción con el contenido del propio registro.
Además, en base al principio de fe pública registral , el que adquirió un
inmueble a título oneroso (a cambio de precio o contraprestación) confiando en
el Registro , una vez inscrito no podrá ser perturbado y conservará su
propiedad (salvo que se demuestre mala fe por parte del adquirente) aunque se
demuestre posteriormente o que quien se lo transmitió no era el titular
verdadero (con independencia de que el perjudicado pueda reclamar una
indemnización al que le vendió indebidamente). Y no le podrán afectar más
cargas (hipotecas, embargos..) que las que estuvieran ya inscritas sobre la
finca en el momento que él inscribió su adquisición.
Por tanto, la información emanada de este registro es íntegra y exacta y la
única a tener en cuenta a la hora de contratar. Los altos niveles de seguridad
que producen fomentan la contratación, la inversión y el crédito territorial en
bienes inmuebles al asegurar una absoluta transparencia del mercado que se
traduce en un bajísimo nivel de litigiosidad y al poder confiar los bancos y el
mercado plenamente en lo registrado, permitiendo que los plazos medios de
ejecución de hipotecas sean mas cortos que en sistemas de registros de
documentos, y los costes e intereses hipotecarios sean inferiores.
Estudios de analistas financieros internacionales han puesto de relieve que los
intereses de los créditos hipotecarios en sistemas registrales de derechos
como el español , eran 1 ó 2 puntos inferiores a los de otros países como Italia
y Francia con registros de documentos, al percibir los bancos menos riesgos en
los primeros que en los segundos. Y un informe del 2010 de la Asociación
Hipotecaria Europea ha señalado que los costes financieros en España son de
los más bajos de Europa.
Por otro lado se trata de un registro igualitario, ya que cualquier persona puede
proteger su propiedad de forma absoluta y frente a cualquiera por un coste bajo
y a pagar una sola vez (cuando adquiere y siempre que lo quiera inscribir ya
que la inscripción, como hemos señalado, es voluntaria).
Además, cualquiera puede conocer la situación registral de una finca por un
coste mínimo ( 3 o 9 euros respectivamente, dependiendo de si la información
es solicitada en persona ante el correspondiente registro o telemáticamente ,
en cuyo caso se proporciona al interesado en un plazo medio de 2. Horas
hábiles)
Además, la información es absolutamente fiable ya que podríamos sostener
que en el sistema español lo que no esta en el registro no existe.
De hecho, el Banco Mundial y la ONU recomiendan la implantación de
Registros de derechos como garantía de seguridad y progreso económico.
Así pues el registro de la propiedad de España es un registro de derechos,
basado en el principio de fe pública registral, a cargo de un jurista profesionalfuncionario independiente e imparcial que garantiza que el propietario inscrito
es el único e inatacable, y que las cargas inscritas son las únicas que pueden
hacerse valer frente a todos, facilitando la negociación sobre inmuebles y el
crédito hipotecario, pero con absolutas garantías tanto para bancos como para
deudores y mercado(las ejecuciones hipotecarias son rápidas y seguras pues
se hacen exclusivamente sobre la base de lo publicado por el registro y con las
garantías propias de un sistema judicial serio) debido a la eficiencia de nuestro
Registro que, sin dejar de ser absoluto garante de la seguridad inmobiliaria a
un coste igual o inferior a la media , es capaz de competir con los más rápidos
del mundo.